La grande - IL SETTIMANALE 2828 giugno 2019 - Il Quotidiano Immobiliare
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Anticipazioni Convegno ilQI
282
BIM, mercato alberghiero,
sostenibilità
Aeroporti di Roma
Quando lo scalo
è mixed-use 8 giugno 2019
IL SETTIMANALE
de il Quotidiano Immobiliare
la grande
sfida
Il workshop de ilQI sul Recupero delle ex aree industriali
sommario
articoli
rubriche
pagina 10
La valorizzazione intelligente
editoriale
pagina 16
deals
Alberghi, tecnologia, sostenibilità:
tutto in UNa mattina
report
pagina 22
qitv
Aeroporti con i piedi per terra
pagina 32
Sempre più centri, un po’ meno
commerciali
SOMMARIO S 2
EDITORIALE di Marco Luraschi
C’è industria
e industria
Uno degli appuntamenti organizzati nella nostra sede
di Copernico40 che raccoglie successo tra i parteci-
panti è certamente quello dei Workshop, ovvero mat-
tinate di lavoro e networking su un tema specifico
che si concludono sempre con un pranzo conviviale
(questa è la nostra buona abitudine). Questa settima-
na abbiamo voluto approcciare nuovamente il tema
delle aree dismesse, ma in particolare delle aree ex
industriali da valorizzare e lo abbiamo fatto invitan-
do in sede alcuni operatori che ne sanno parecchio.
Detto questo, un aspetto del mercato sempre più
interessante è quello delle industrie che investono
nella valorizzazione dei loro siti produttivi. Perché?
Innanzitutto perché chiedono sempre più qualità ad
architetti, progettisti e fornitori di servizi e impian-
ti, in secondo luogo perché investono su un bene di
loro proprietà e che resterà loro in gestione nel lungo
periodo. Inoltre la “fabbrica”, mai sostantivo appare
oggi così limitativo, diventa il loro fiore all’occhiel-
lo, il loro biglietto da visita, il testimonial del brand.
Noi siamo dove lavoriamo. Ma allora noi ci chiedia-
mo: non dovrebbero investire con le stesse logiche
le SGR, gli investitori immobiliari professionali? Non
dovrebbero avere la stessa attenzione alla qualità e
alla gestione nel lungo periodo? Noi abbiamo fatto
due domande, voi datevi una risposta. Buona lettura
e buona visione.
EDITORIALE S 3
ilQI
BIM, MERCATO ALBERGHIERO,
SOSTENIBILITÀ
Il BIM si integra con le tecnologie digitali in un quadro di forte impatto sull’immobiliare.
L’Italia è inoltre al centro del mercato dell’ospitalità, con strutture da adeguare in termini di qualità.
Non ultima, la sostenibilità gioca un ruolo primario nell’evoluzione del mercato.
innovation campus milano
SCOPRI DI Più
progetto Presenta
Residenze André Straja
Innovazione (Milano) GORING & STRAJA STUDIO
progetto Presenta
Halldis Gressoney Alberto Melgrati
(Gressoney-Saint-Jean, AO) HALLDIS
progetto Presenta
OpenZone Massimiliano Pulice
(Bresso, MI) ARCADIS ITALIA
Sostenibilità: valori etici, Filippo-Maria Carbonari Mario Zambrini
ambientali e culturali, AEROPORTI DI ROMA GBC ITALIA
ma anche economici
Massimo Roj Gianfranco Sassi
PROGETTO CMR GRANITIFIANDRE
Il punto su BIM Lorenzo Sperati Valerio Castelnuovo
e tecnologia digitale BANCA D’ITALIA SYSTEMA
nella filiera immobiliare
Marco Pozzoli Costantino Manes
AGENZIA DEL DEMANIO SYSTEMA
Giovanni Deleo
ASSIMPREDIL ANCE
Il punto sul mercato
Monica Badin
immobiliare alberghiero
WORLD CAPITAL
in Italia
Ospitalità turistica Alan Mantin Valerio Duchini
e convegnistica: HILTON B&B HOTELS ITALIA
a che punto è
il prodotto alberghiero Gianleo Bosticco Maria Carmela
MARRIOTT INTERNATIONAL Colaiacovo
CONFINDUSTRIA ALBERGHI
Jerome Lassara
ACCOR
Mercato alberghiero: Giampiero Schiavo Cristina Paini
trend di investimento CASTELLO SGR LHM
e gestione
Chiara Caruso Claudio Carano
INVESTIRE SGR CLIVET
Fabio Primerano
FEDERALBERGHI
CONLUSIONI - Conversazione con: Mario Abbadessa, HINES ITALY
SPONSOR
deals
milano l’aquila
83 MILIONI 4 MILIONI
Kryalos SGR ha acquisito il comples- YARD RE, società di intermediazione
so immobiliare multitenant ad uso uf- immobiliare del Gruppo YARD, ha per-
fici situato in Via Tortona, 33 a Milano, fezionato l’accordo di vendita della ex
dal FIA “Immobiliare Dinamico”, gesti- scuola superiore Guglielmo Reiss Ro-
to da BNP Paribas REIM SGR. La pro- moli a Badel Srl su mandato di Uni-
prietà è composta da due edifici adia- Credit Leasing. La struttura risalente
centi per una superficie complessiva al 1976 e uscita indenne dal terremo-
di oltre 19.275 mq. L’investimento, che to del 2009, è composta da un corpo
è stato realizzato attraverso il fondo centrale, un auditorium da 150 posti
Kensington, genererà una redditività e dieci edifici adibiti a uso didattico/
stabile dalla torre Ares, che gode della residenziale e comprendenti residen-
certificazione LEED platino, e la pos- ze per circa 200 posti, uffici, scuola,
sibilità di creare ulteriore valore dalla mensa, attività ricreative, ristoranti e
torre Athena, grazie al progetto di ri- servizi. Gli immobili sviluppano una
qualificazione pianificato. superficie coperta di circa 8.300 mq
oltre 230 mq di parcheggi.
Vai alla TABELLA DEALS 2019
deals S 6
report a cura di
patrigest
Disponibilità case vacanze
in affitto in Italia
La Toscana aggrega il 14,9% degli annunci sul totale nazionale
alloggi in affitto presenti su airbnb
397.314
356.081
209.952
167.148
106.965
60.589
30.567
52 220 1.962 10.698
dic. dic. dic. dic. dic. dic. dic. dic. dic. dic. ago.
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
AIRBNB
Fonte: elaborazioni Patrigest su dati AIRBNB
Dalle analisi effettuate da Patrigest, emerge che ad agosto 2018 il numero di
alloggi italiani in affitto disponibili sui principali portali sono stati 1.013.481, di-
stribuiti su tutto il territorio nazionale. Di questi AIRBNB pesa per il 39% con
397.314 annunci, con una crescita esponenziale, dal 2016 al 2017: 146.129 al-
loggi in più pari a +59%. Tra le Regioni interessate dal fenomeno in prima linea
c’è la Toscana, con 59.320 annunci, corrispondenti al 14,9% rispetto al totale
nazionale; a seguire la Sicilia con 51.022; il Lazio con 40.700 e la Lombardia con
40.494. La densità maggiore (numero di annunci per kmq) si registra in Liguria
con 2,34. L’incremento maggiore si è verificato in Trentino Alto Adige (+131,9%
rispetto ad agosto 2016), seguito dal Friuli Venezia Giulia e dalla Valle d’Aosta.
report S 7
ilQI
ARCHITETTURA E INGEGNERIA,
PROGETTAZIONE IMMOBILIARE
Progettare e costruire nel segno della qualità immobiliare: quali idee
per la rinascita del prodotto e per la centralità dell’uomo?
GIOVEDì 4 LUGLIO
innovation campus milano
SCOPRI DI Più
progetto Presenta
AEC - Innovation Agostino Ghirardelli
Technology Center (AR) SBGA - BLENGINI GHIRARDELLI
progetto Presenta
Le Dimore di Via Arena, Francesca Guffanti Pesenti
Abitare la Storia IMMOBILIARE PERCASSI
(Bergamo)
Dare una casa Giuseppe Gervasi Luca Giannelli
al cuore dell’uomo ARCHILINEA UNITED CONSULTING
Simone Micheli Vito Allegretti
SIMONE MICHELI SIEMENS
ARCHITECTURAL HERO
Andre’ Straja
GORING & STRAJA STUDIO
Progettare e costruire Paolo Micucci Nuno Ferdandes
in Italia e nel mondo: GENERALI REAL ESTATE TÉTRIS
confronti e criticità
Hembert Penaranda Giovanni Cipolla
OFFICINA ARCHITETTI NUPI INDUSTRIE ITALIANE
progetto Presenta
LCP Trecate XXL Andrea Benvenuti
(Trecate, NO) LOGISTICS CAPITAL PARTNERS
progetto PresentaNO
FRAME Building Edoarda Giannini Santa Maria
(Milano) SIC - SVILUPPO IMMOBILIARE CORIO
Roberto Cereda
LOMBARDINI22
Architettura e ingegneria, Maurizio Milan Michele Candeo
un matrimonio per MILAN INGEGNERIA YARD
dar vita all’umanesimo
immobiliare Anna Di Gironimo Fabrizio Maja
COVIVIO MITSUBISHI ELECTRIC EUROPE
Daniela Franzosi Luca Mastropierro
MPARTNER PICHLER PROJECTS
SPONSOR
La valorizzazione
intelligente Le indicazioni dal Workshop de ilQI
sul Recupero delle ex aree industriali
di Cristina Giua
la valorizzazione intelligente S 10Tante le opportunità di “rinascita”, sul territorio ita-
liano, di siti dismessi che un tempo ospitavano attivi-
tà produttive e che oggi sono in cerca di una nuova
destinazione d’uso. Altrettanto difficile, però, trovare
il punto di equilibrio tra sostenibilità economica di un
progetto e la sostenibilità “di benessere” che lo stes-
so progetto deve garantire.
Per parlare di questi temi che, sotto aspetti diversi,
coinvolgono tutta la filiera del Real Estate, il Quotidia-
no Immobiliare ha organizzato - come di consueto
nella sua sede di Trescore Balneario (BG) - un work-
shop tutto dedicato al Recupero delle ex aree indu-
striali. Appuntamento, quindi, con relatori e ospiti il
4 giugno, di buon’ora, per la riunione di apertura dei
lavori, che in un format come quello del workshop
rappresenta il momento ideale per commentare (off
the records e “a ruota libera”) i temi cardine della
mattinata, ma anche per fare network e scambiarsi i
contatti.
Una volta “rotto il ghiaccio”, si parte con le registra-
zioni dei 4 panel di approfondimento. Associazioni di
settore, architetti, operatori di mercato, costruttori e
produttori di componentistica si sono alternati ne-
gli studi della QITV per parlare di opportunità e sfide.
la valorizzazione intelligente S 11persona
tommaso dal bosco
Passiamo ora in rassegna i panel (di cui potete tro-
vare l’accesso ai video al termine di questo artico-
persona
lo; ndr). Iniziamo dal primo, dove abbiamo invitato
in studio Tommaso Dal Bosco, Presidente di AUDIS,
Giuliano Dall’Ò, Presidente di GBC (Green Building
Council) Italia e Gianni Verga, Assessore all’Urba-
nistica (dal 2001 al 2006) e alla Casa e Demanio (dal
2006 al 2011) al Comune di Milano e attualmente
Presidente del Collegio degli Ingegneri e degli Ar-
chitetti di Milano. Al centro della discussione i temi giuliano dall’ò
della sostenibilità di un’operazione di riqualificazione
e dell’impatto di quest’ultima sul territorio. Molte le
opportunità sul mercato, come ricordavamo all’inizio,
persona
ma esiste anche un forte tema di cultura e compe-
tenza da parte delle Pubbliche amministrazioni, di
trasparenza e di costruzione di “piattaforme” adatte
ad attirare capitali di investimento.
Entriamo nel cuore dell’argomento del workshop con
un secondo panel dedicato agli Investimenti nel Real
Estate industriale e logistico. Quello della logistica è
infatti un settore che grazie al nuovo tipo di domanda,
legata in gran parte alla crescita dell’e-commerce, si gianni verga
presta alla riqualificazione di ex siti produttivi, anche
in aree urbane o adiacenti alle grandi aree urbane.
la valorizzazione intelligente S 12persona persona persona
elena mancuso alfredo mauri davide marazzi
Molte di queste aree fanno parte di pacchetti di NPLs
(Non Performing Loans) che presentano difficoltà di
persona
tipo finanziario, che vanno spesso a pari passo con
le stesse potenzialità inespresse degli asset immo-
biliari. Ne abbiamo discusso con Elena Mancuso,
Responsabile REOCo (Real Estate Owned Company)
di Frontis NPL e con Alfredo Mauri, Head of Logi-
stics & Industrial Department di GVA Redilco, che ci
hanno raccontato come stanno cambiando questi
segmenti di mercato. joseph di pasquale
Grande attenzione anche al ruolo dell’architettura
nei processi di riqualificazione. Ce ne hanno parlato
nel terzo panel, dal titolo Quale mercato per la pro-
persona
gettazione delle ex aree industriali, gli ospiti Davide
Marazzi, Founder & Principal di Marazzi Architet-
ti; Joseph Di Pasquale, Principal & Chief Architect
di JDP Architects; Agostino Ghirardelli, Founder &
Partner di SBGA-Blengini Ghirardelli. I tre architetti
hanno fatto il punto sulla progettazione in Italia (con
un sguardo anche all’estero), sulle loro esperienze in
corso (o da poco concluse) nell’ambito della trasfor-
mazione in residenziale, ma anche su interventi per agostino
aziende che vogliono dare una forte impronta identi- ghirardelli
taria alla loro sede produttiva.
la valorizzazione intelligente S 13persona
alberto saiu
persona
Il workshop si è chiuso con il quarto panel Il valore
aggiunto nel recupero dei siti industriali. Un ma- marco genoni
teriale come il legno, le innovazione di progetto e di
prodotto grazie al BIM e la gestione del rischio nelle
operazioni immobiliari sono stati i temi di cui hanno
persona
parlato Alberto Saiu, Presidente CdA di Titolo Sicu-
ro; Marco Genoni, Amministratore Delegato di NUPI
Industrie Italiane; Vanni Bottaro, Direttore Commer-
ciale di Wolf Haus. Saiu ha approfondito gli aspetti
assicurativi e legali del rischio; Genoni ha affrontato
il tema delle fasi iniziali di cantiere (piastra, vantaggi
della progettazione e delle librerie in BIM) ma anche
la gestione e la manutenzione dell’area post-can-
tiere. Bottaro ha spiegato, infine, i vantaggi degli edi- vanni bottaro
fici prefabbricati in legno (tempistiche di costruzione,
costi, comfort, risparmio energetico, anti-sismicità).
la valorizzazione intelligente S 14i video su qitv
RIQUALIFICARE AREE INDUSTRIALI: INVESTIRE NEL REAL ESTATE
SFIDE E REALTÀ INDUSTRIALE-LOGISTICO
Tommaso Dal Bosco - AUDIS Elena Mancuso - Frontis NPL
Giuliano Dall’Ò - GBC Italia Alfredo Mauri - GVA Redilco
Gianni Verga - Collegio Ing. e Arch. di Milano modera: Marco Luraschi
modera: Marco Luraschi
QUALE MERCATO IL VALORE AGGIUNTO NEL RECUPERO
PER LA PROGETTAZIONE DEI SITI INDUSTRIALI
NELLE EX AREE INDUSTRIALI Vanni Bottaro - Wolf Haus
Davide Marazzi - Marazzi Architetti Marco Genoni - NUPI Industrie Italiane
Agostino Ghirardelli - SBGA-Blengini Ghirardelli Alberto Saiu - Titolo Sicuro
Joseph Di Pasquale - JDP Architects modera: Cristina Giua
modera: Cristina Giua
la valorizzazione intelligente S 15Alberghi, tecnologia,
sostenibilità: tutto
in UNa mattina
Quattro tavole rotonde, tre progetti
e un’intervista al prossimo convegno de ilQI
di Pietro Zara
Tornano gli appuntamenti trasversali de ilQI con l’universo del real estate. Il pros-
simo passo del percorso non lineare ma interdisciplinare che quest’anno stiamo
affrontando insieme a chi ci segue è ormai imminente: il 13 giugno all’Innovation
Campus Milano di Peschiera Borromeo si parlerà di BIM, Mercato alberghiero,
Sostenibilità. Tre tematiche idealmente indipendenti, ma che si intersecano nella
naturale concretezza del fare immobiliare nell’era dell’integrazione di competen-
ze. E, come per gli eventi precedenti, gli approfondimenti si spingeranno anche
oltre.
Alberghi, tecnologia, sostenibilità:
tutto in una mattina
S 16Nella foto: halldis gressoney
GRESSONEY-saint-jean (ao).
Presenterà il progetto alberto melgrati, halldis
Da Milano in Valle d’Aosta, andata e ritorno. L’ap-
puntamento di giovedì si aprirà, come di consueto,
con la presentazione di alcuni progetti immobiliari.
Darà il via ai lavori l’architetto André Straja di GaS
Guarda il
Studio, che presenterà le Residenze Innovazione,
progetto di student housing in consegna a Milano; la programma
parola andrà poi ad Alberto Melgrati, managing direc- completo del
tor di Halldis, per un progetto residenziale a Gresso-
convegno
ney-Saint-Jean, in Valle d’Aosta; concluderà questa
fase Massimiliano Pulice, amministratore delega-
to di Arcadis Italia, che descriverà l’espansione del SCOPRI DI Più
complesso di uffici e laboratori OpenZone di Bresso,
a nord di Milano. Come per le precedenti occasioni,
le società sponsor dell’evento avranno la possibilità
di incontrare le realtà intervenute sul palco attraver-
so una serie di incontri one-to-one in alcune sale ri-
servate adiacenti all’auditorium.
Alberghi, tecnologia, sostenibilità:
tutto in una mattina
S 17Nella foto: open zone, bresso (mi).
Presenterà il progetto massimiliano pulice,
arcadis italia
Più sostenibilità, più mercato. La mattinata prose-
guirà con una tavola rotonda dedicata alla sosteni-
bilità. Mai come oggi questo termine è entrato a far
parte del paniere di parole chiave del settore immo- Un’operazione
biliare, spogliandosi del concetto riduttivo della sola
immobiliare
efficienza energetica e arricchendosi sul lato eco-
nomico e, soprattutto, umano: un’operazione im- sostenibile deve
mobiliare sostenibile deve mettere l’uomo al centro,
mettere l’uomo
rispettare l’ambiente e dare risultati economici pre-
visti. Una triade di caratteristiche non più percepite al centro, rispettare
come “extra”, ma come “necessarie” per il successo.
l’ambiente e dare
Sul palco la realtà che maggiormente rappresenta
la sostenibilità in edilizia, il GBC Italia, affiancato da risultati economici
società attive lungo tutta la filiera dell’immobiliare:
previsti
dalla progettazione con Progetto CMR allo sviluppo
con Aeroporti di Roma, passando per le innovative
soluzioni per pavimenti di GranitiFiandre.
Alberghi, tecnologia, sostenibilità:
tutto in una mattina
S 18La rivoluzione digitale per l’immobile. Si procederà
quindi con l’impatto del BIM e delle tecnologie digitali
sul settore immobiliare. Una rivoluzione come quella
tecnologica degli ultimi anni ha decisamente tardato L’utilizzo e la
a investire un comparto fondamentale per l’econo- gestione di grandi
mia come quello del real estate. L’utilizzo e la gestio-
ne di grandi masse di dati possono fare da propulso- masse di dati
re per l’innovazione del comparto, portandolo verso possono fare da
nuovi livelli di efficienza e di valore. Un’approfondi-
ta introduzione sul Building Information Modeling propulsore per
sarà offerta dagli esperti di Systema, che prenderan- l’innovazione
no posto anche alla successiva tavola rotonda con
esponenti del comparto pubblico (Banca d’Italia e del comparto
Agenzia del Demanio) e delle imprese di costruzione
(Assimpredil ANCE).
Nella foto: residenze innovazione (mi).
Presenterà il progetto andré straja, gas studio
Alberghi, tecnologia, sostenibilità:
tutto in una mattina
S 19Scopri su ilQI Network
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SCOPRI DI Più
Quale futuro per gli alberghi? La fase più ampia del
convegno sarà centrata sul mercato immobiliare al-
berghiero, un comparto che, come già sanno gli ope-
ratori del mattone, rappresenta il tesoro nascosto del
real estate italiano, composto da strutture spesso ob-
solete e in cerca di nuovi format da offrire. Un’intro- Il mercato
duzione sullo stato attuale del prodotto alberghiero in
Italia sarà offerta da Monica Badin di World Capital, alberghiero
la quale condiveiderà una serie di informazioni e dati rappresenta il
per favorire il confronto nelle due successive tavole
rotonde. Saliranno quindi sul palco le principali asso-
tesoro nascosto
ciazioni di settore (Associazione Italiana Confindu- del real estate
stria Alberghi e Federalberghi), affiancate da diverse
grandi catene internazionali (Hilton, Marriott, Accor,
italiano, composto
B&B Hotels) per fare il punto sul prodotto alberghie- da strutture spesso
ro italiano. Seguirà un panel di taglio più immobilia-
re, composto da gestori di fondi che investono nel
obsolete e in cerca
settore (Castello SGR, InvestiRE SGR), ma anche da di nuovi format
LHM che offre servizi di gestione per le strutture ri-
cettive e Clivet che fornisce soluzioni efficienti per la
qualità dell’aria indoor.
Alberghi, tecnologia, sostenibilità:
tutto in una mattina
S 20Dove vanno gli investimenti. Anche l’appuntamento di giovedì si concluderà con
un’intervista, una conversazione a tutto tondo con una personalità di spicco del
real estate italiano. Il fondatore de ilQI Guglielmo Pelliccioli ospiterà sul palco
Mario Abbadessa, amministratore delegato di Hines Italy, società d’investimento
attivissima su Milano e su comparti molto differenti. Un’occasione per conosce-
re, dal punto di vista di un primario operatore immobiliare, dove si sta muovendo
oggi il mercato.
Le iscrizioni sono ancora aperte! Buon fine settimana a tutti e, per chi ci sarà, ap-
puntamento a giovedì.
Alberghi, tecnologia, sostenibilità:
tutto in una mattina
S 21Aeroporti
coN I piedi
PER terra
Intervista a Filippo Carbonari di ADR
sugli sviluppi immobiliari nelle stazioni aeroportuali
di Kevin Massimino
al cersaie coN
aeroporti si vede
i piedi
l’industria
PER terra
italiana del futuro S 22Il viaggio aereo ha, come tutti sappiamo, accorciato
le distanze non solo del turismo ma anche del busi-
ness, per questo gli aeroporti hanno negli ultimi anni
iniziato a ripensare ai propri sviluppi immobiliari, per
trasformarli in qualcosa di più di semplici stazioni di
passaggio di merci e persone. Ma in hub che vanno
dal direzionale all’hospitality, creando così delle pic-
cole città all’interno degli aeroporti. In Italia il caso
principe è quello di Fiumicino che nel weekend del
23-24 maggio ha partecipato al tradizionale incontro
tra manager del real estate aeroportuale, svoltosi ad persona
Amsterdam. Per scoprire di più abbiamo intervista-
to Filippo Maria Carbonari, Direttore Real Estate di
Aeroporti di Roma.
Dott. Carbonari, prima di trattare gli argomenti af-
frontati, ci può dire di più su questo incontro di Am-
sterdam e chi vi ha preso parte?
Ogni anno, verso la fine di maggio, i direttori Real
Estate dei principali aeroporti europei si riunisco- filippo maria
no per condividere progetti ed esperienze. Lo scalo carbonari
di Fiumicino ormai si confronta alla pari con colos-
si europei del calibro di Amsterdam, Londra, Parigi,
Madrid/Barcellona, Zurigo, Monaco, Francoforte.
aeroporti coN i piedi PER terra S 23Quest’anno è stata la decima edizione e per cele-
brare questo importante anniversario, l’evento si
è svolto nella capitale olandese, sede della prima
edizione del 2010. Il gruppo dei partecipanti è mol-
to affiatato, anche perché è frequente ritrovare ogni
anno le stesse persone, con le quali si crea un otti-
mo rapporto di grande collaborazione, stima e con-
divisione di informazioni e benchmark. Anche se gli
aeroporti europei operano in regimi regolatori e con-
testi normativi molto diversi tra loro, c’è un aspet-
to li accomuna: il mercato real estate tradizionale.
aeroporti coN i piedi PER terra S 24Ormai tutti i principali gestori aeroportuali, soprattut-
to nordeuropei, si sono lanciati nella valorizzazione società
dell’infrastruttura attraverso operazioni di sviluppo
immobiliare “open market”. Le finalità sono comuni:
valorizzare l’infrastruttura di viaggio con uffici, strut-
ture retail, servizi per i passeggeri e per chi lavora in
aeroporto. Ma non solo. L’obiettivo è anche quello di
attrarre aziende che trovino un vantaggio competitivo
nel posizionare il proprio headquarter presso un cen-
tro multimodale di trasporto, inserito in un network
mondiale di destinazioni connesse. L’aeroporto di aeroporti di roma
Fiumicino, oltre a risultare per il secondo anno con-
secutivo il primo aeroporto in Europa per qualità del
servizio offerto, come certificato dall’ACI (Airport
Council International), ora è presente nel consesso
annuale del real estate aeroportuale con il proprio
piano di sviluppo immobiliare, al pari dei grandi scali
internazionali. Un piano che prevede, tra l’altro, la re-
alizzazione di un nuovo Hotel, di una nuova torre uf-
fici di fronte al Terminal 1 e soprattutto del progetto
Hubtown: la prima airport city italiana, con un vero e
proprio quartiere business di tipo mixed use nel cuore
dell’aeroporto, in un contesto dove la parola d’ordine è
facilità di “commuting”, immobili di alta qualità certi-
ficati Leed Gold e soprattutto costi molto competitivi.
Ormai tutti i principali gestori aeroportuali, soprattutto
nordeuropei, si sono lanciati nella valorizzazione
dell’infrastruttura attraverso operazioni di
sviluppo immobiliare “open market”
aeroporti coN i piedi PER terra S 25Questo dimostra che l’interesse tra sviluppi immo-
biliari mixed-use e aeroporti è un legame destinato
a crescere nel tempo. Stiamo entrando in una nuo-
va fase per le stazioni aeroportuali, ormai un’asset
class immobiliare all’estero? È facile capire
Credo che la migliore risposta a questa domanda sia
raccontare un aneddoto avvenuto durante il meeting. come un aeroporto
L’aeroporto di Amsterdam è stato il capostipite di moderno, con
questo processo visto che i primi sviluppi real estate
sono partiti nel 1993, con la realizzazione del centro una strategia di
direzionale “The Base”. Oggi Schipol è una vera città,
sviluppo non solo
tanto che altri investitori hanno iniziato a sviluppare
uffici e servizi connessi e strutture di logistica avan- infrastrutturale, ma
zata nei terreni intorno all’aeroporto. Ma l’aneddoto
riguarda la sede di Microsoft: un edificio di 6 piani nel
anche immobiliare
complesso originario di “The Base”, completamen- tradizionale, sia
te ristrutturato e ovviamente altamente tecnologico
senza postazioni fisse ma solo con spazi condivisi. capace di attrarre
Un rappresentante di Microsoft ci ha raccontato che importanti tenants
alla scadenza del vecchio contratto decennale, si è
scatenata una guerra con offerte da capogiro fra i e investitori
principali fondi di investimento olandesi e internazio-
nali per convincere l’azienda a spostare la sede in uno
dei tanti palazzi moderni nel centro di Amsterdam.
aeroporti coN i piedi PER terra S 26Non si può poi celare una vocazione naturale verso il mondo tech
del distretto con al suo interno un “Innovation Hub” per l’incubazione
e l’accelerazione di startup e, un centro congressi capace finalmente
di attrarre a Roma il settore MICE internazionale
Microsoft ha però deciso di restare in aeroporto per ulteriori 10 anni, approvando
un importante progetto di ristrutturazione. I motivi di questa scelta? Facilità di
commuting, contaminazione con le tante aziende che hanno sede nello scalo, la
presenza di servizi per le imprese e per le persone, hotel, aree commerciali e so-
prattutto essere all’interno di un network aeroportuale fisiologicamente aperto al
mondo. È quindi facile capire come un aeroporto moderno, con una strategia di
sviluppo non solo infrastrutturale, ma anche immobiliare tradizionale, sia capace
di attrarre importanti tenants e investitori. Un ultimo esempio: “The Circle” presso
l’aeroporto di Zurigo, con un investimento di 900 milioni di euro finanziato al 51%
da Zurich Airport e al 49% dal più importante Fondo Pensione svizzero. Nell’infra-
struttura ci saranno due Hyatt Hotel, una clinica universitaria, un centro congressi
da 2.500 posti, molti showroom di brand del lusso e uffici Leed Platinum. L’inau-
gurazione è prevista a maggio 2020.
aeroporti coN i piedi PER terra S 27Possiamo quindi dire che anche Hubtown a Fiumi-
cino è all’avanguardia in Italia?
Certamente. In primis perché per la prima volta l’a-
eroporto internazionale di Fiumicino, con le sue 200 Le Istituzioni
destinazioni nel mondo, si apre ad un’ampia gam- non incentivano,
ma di utenti, dalle startup alle grandi multinazionali.
In secondo luogo, è raro trovare in Italia un’azienda, costringendo i
come Aeroporti di Roma, capace di creare il concept gestori aeroportuali
immobiliare, garantire il permitting, progettare diret-
tamente, investire le proprie risorse finanziarie, co- a rimanere ancorati
struire e poi gestire direttamente un business distri-
al core business
ct, che a regime raggiungerà i 90.000 mq. Realizzare
e gestire direttamente è garanzia di affidabilità nei classico, rischiando
tempi di progettazione e assicura alti livelli di quali-
tà del prodotto. Aggiungo che in un contesto roma- di non sfruttare
no con grandi difficoltà di spostamento, Hubtown appieno il potenziale
rappresenta una rivoluzione in termini di capacità di
commuting, con una rete infrastrutturale su gomma “mercato real estate”
e su ferro, in naturale evoluzione perché necessaria
incluso nell’industry
a sostenere la crescita costante del traffico aereo
che oggi ha già raggiunto i 43 milioni di passeggeri. aeroportuale
aeroporti coN i piedi PER terra S 28Disporre di una stazione ferroviaria integrata nel distretto è un valore aggiunto
inestimabile per chi lavora a Roma. Poter contare su alta velocità, molteplici col-
legamenti diretti con la stazione Termini in aggiunta a una linea regionale in fase
di rinnovamento già dal prossimo anno, che garantisce tempi certi e condizioni
economiche nettamente più vantaggiose rispetto al costo medio giornaliero di
spostamento in auto. Proprio per questo, ADR sta lavorando con Trenitalia per
creare offerte ancora più convenienti per i futuri lavoratori basati ad Hubtown. In-
fine, in un contesto italiano caratterizzato da scarsità di prodotti nuovi, Hubtown
aeroporti coN i piedi PER terra S 29rappresenta la vera novità. Non solo per la qualità de-
gli edifici e i prezzi altamente concorrenziali, ma an-
che per la sostenibilità del progetto necessariamente
in linea con gli standard già molto alti dell’aeroporto.
Non si può poi celare una vocazione naturale verso
il mondo tech del distretto con al suo interno un “In-
novation Hub” per l’incubazione e l’accelerazione di Il 2019 è un anno
startup e, un centro congressi capace finalmente di
attrarre a Roma il settore MICE internazionale.
cruciale perché
stiamo completando
Quindi come ADR vi siete già mossi per raggiungere
lo stesso livello delle altre importanti destinazioni la progettazione
europee? esecutiva ed in
Il 2019 è un anno cruciale perché stiamo comple-
tando la progettazione esecutiva ed in parallelo le parallelo le fasi
fasi di permitting. Allo stesso tempo stiamo proce-
di permitting
dendo con la pre-commercializzazione delle funzioni
complementari (palestra, centro medico, ristorazio-
ne, etc.), mentre abbiamo già avviato i primi contatti
con importanti gruppi internazionali per la locazione
degli uffici. E visto che sono i primi interlocutori, cer-
chiamo di offrire un prodotto molto personalizzato. I
primi spazi saranno pronti a fine 2021.
aeroporti coN i piedi PER terra S 30Tolto il vostro caso l’Italia, come in molti settori
immobiliari, vede un netto gap con l’Europa. Come
mai molti aeroporti europei sono riusciti a costruire
queste “città”, mentre qui no?
Non posso nascondere che gli aspetti normativi del
nostro Paese sono una delle cause maggiormen-
te penalizzanti. All’estero le Istituzioni incentivano
lo sviluppo a 360° degli aeroporti, ben consapevoli
che uno scalo in espansione, garantisce un notevole
sviluppo economico al territorio che lo circonda. In
Italia, le Istituzioni si muovono all’interno di sistemi
normativi prescrittivi e non aggiornati per questo tipo
di sviluppo. Nel nostro caso, la qualità evidente della
proposta immobiliare che sottoponiamo alla verifica
dei vari Enti coinvolti crea condivisione e permette
di individuare la strada da percorrere per rendere gli
investimenti fattibili. Ma con un evidente dispendio
di tempo e tante energie sprecate. Insomma, in Ita-
lia siamo di fronte ad un circolo vizioso: le Istituzioni
non aiutano, o per lo meno non incentivano, costrin-
gendo i gestori aeroportuali a rimanere ancorati al
core business classico, rischiando di non sfruttare
pienamente il potenziale “mercato real estate” inclu-
so nell’industry aeroportuale. La conseguenza di tut-
to questo è che gli investitori real estate non percepi-
scono fino in fondo il potenziale di value creation del
settore. Sono sicuro, però, che il progetto Hubtown
avrà un forte impatto, non solo sull’offerta immobi-
liare del mercato locale, ma anche nell’agevolare la
nascita di un nuovo interesse dell’industry immobi-
liare verso un settore ancora poco sfruttato ma dalle
grandi potenzialità.
aeroporti coN i piedi PER terra S 31Sempre più centri,
un po’ meno commerciali
Le indicazioni emerse dal Retailer Day del CNCC
di Cristina Giua
Sempre più centri, un po’ meno commerciali S 32società
cncc
Prendiamo in prestito, dal titolo, una delle definizio-
ni che ci sono sembrate più azzeccate, sentite du-
rante il Retailer Day del CNCC (Consiglio Nazionale
dei Centri Commerciali), per definire il percorso che
il settore sta esplorando in Italia. Ovvero, sempre più
“centri”, nel senso di luoghi esperienziali (di “salotti”
si direbbe a Milano, dove il salotto per antonomasia
è la Galleria Vittorio Emanuele) per i tanti visitato-
ri che ogni giorno vi convergono non solo per fare
shopping di prodotti, ma per mangiare, divertirsi con
famiglia e amici, usufruire di servizi (dalla palestra
allo smart working).
Tantissimi gli argomenti di cui si è parlato nel corso
dalla giornata di convegno, articolata in ben 9 panel
di operatori che si occupano a 360 gradi del settore
(retailer, proprietà, investitori, gestori, analisti di mer-
cato, architetti e progettisti) che si sono dati appun-
tamento questa settimana in una delle cornici più
adatte all’occasione: lo Shopping District CityLife,
esempio all’avanguardia di un progetto retail inseri-
to in un’area riqualificata come quello dell’ex Fiera di
Milano.
Sempre più centri, un po’ meno commerciali S 33Ecco, in sintesi, gli input emersi dai panel di discus-
sione: il comparto Food è sempre in primo – anzi,
in primissimo piano – con l’evoluzione del modello
Food Court amplificato in Food Hall. La serie di ri-
storanti, bar e punti di ristoro costituiscono oramai
la nuova àncora del centro commerciale, veicolo in-
sostituibile per offrire una shopping experience non
replicabile dal rivale e-commerce. Per essere tale la
Food Hall deve essere “camaleontica”, ovvero sin-
tonizzata su orari, periodi dell’anno, tipo di clientela
che si alternerà ai tavoli. Sempre in tema di acqui-
sto, si fa più forte la necessità di offrire al pubblico
un’esperienza multi-sensoriale, dove l’utente è im-
merso in colori, suoni, profumi, materiali. Nei centri
commerciali di nuova generazione il tenat-mix resta
strategico, ma fa un passo avanti. Deve cioè essere
dinamico - nel senso di “non ripetitivo”, “non statico”
– con un’offerta di prodotti sinergici che si alterna ad
un’offerta fuori dagli schemi, con marchi di nicchia
oppure con format innovativi (è l’esempio di nego-
zi che contengono una parte per l’abbigliamento e
un’altra per il food).
Per definire ancora meglio i modelli di retail per il fu-
turo (futuro che, in parte, è già presente) è evidente il
passaggio in atto da una gestione multi-channel ad
una omni-channel (dove l’acquisto online con con-
segna a casa, ad esempio, diventa la fase finale di
un acquisto partito in un negozio fisico, eliminando
Sempre più centri, un po’ meno commerciali S 34in parte la dicotomia tra luogo di acquisto virtuale e
luogo fisico). Negozi dove inoltre si possono perso-
nalizzare i prodotti in vendita in base alle preferenze
degli utenti. Spazio anche ad una vasta gamma di
offerta di servizi, in passato decisamente estranei
ai centri commerciali. In cima alla lista dei “debut-
tanti” ci sono leisure, salute e benessere, cura della
persona da integrare ad un’offerta più collaudata e
tradizionale. Non è strano, dunque, trovare nei mall
di ultima generazione anche un centro diagnostico,
uno studio dentistico o un centro estetico.
Sempre più centri, un po’ meno commerciali S 35E in tutto questo l’immobiliare dove si colloca? Rap-
presenta il motore di un’industria che fa fatica a tro-
vare investimenti per lo sviluppo, come è emerso dal
Retailer Day. A mancare sono soprattutto gli investi-
tori “domestici” che, da soli o in Joint Venture con
operatori stranieri, potrebbero trovare spazio so-
prattutto nel Sud Italia, dove ci sono ancora margini
per nuove aperture o ampliamenti. Sempre in tema
di Real Estate, ultimo ma non meno importante è il
progetto architettonico che deve abbinare caratteri-
stiche ben precise: esteticamente rilevante, ecoso-
stenibile in fatto di consumi e performance energe-
tiche, sufficientemente flessibile nella gestione degli
spazi, sicuro. E se l’involucro deve essere iconico,
anche l’interior design deve essere all’altezza, grazie
a tavoli e sedute ergonomiche, niente spazi “morti”
ma “in funzione” nell’arco di tutta la giornata.
Tempo, allora, per osare di più, sperimentare di più,
senza dogmatismi, come ha sottolineato Massimo
Moretti, Presidente del CNCC, a commento della
giornata (si vedano, a questo proposito, le interviste
ai protagonisti, fatte da ilQI a margine del convegno;
ndr).
Sempre più centri, un po’ meno commerciali S 36servizio e interviste qitv
IL SERVIZIO
di QITV
Massimo Moretti Roberto Zoia
CNCC IGD SIIQ
Lucia Riva
Sonae Sierra
Sempre più centri, un po’ meno commerciali S 37qitv
copernico 40 Milano: un PGT per una città più verticale
Lo scorso marzo il Consiglio Comunale di Milano ha adot-
tato il nuovo PGT che ora vede aperta la finestra per la
presentazione delle osservazioni. Un processo che do-
vrebbe concludersi entro ottobre e che vedrà ridisegna-
to il futuro della città. In questa puntata di “Protagonisti”
l’avv. Riccardo Marletta, Partner di BIP Belvedere Inzaghi
& Partners, ha effettuato una panoramica di cosa propone
protagonisti questo nuovo Piano di Governo del Territorio.
qitv S 38milano BTicino festeggia il primo anno di Living Now
qitv Una sede speciale per una ricorrenza speciale. AbitareIn
ha ospitato l’evento che ha celebrato il primo anno di
commercializzazione di Living Now, il sistema smart di
BTicino. Dopo un tour della sede ad opera dell’ex Marco
Grillo la Media Room ha visto la presentazione dei dati
relativi ai primi dodici mesi di “vita” di un prodotto che ha
registrato oltre 50.000 istallazioni. Una domotica che ha
servizi saputo attirare alcuni dei più importanti progetti immobi-
liari italiani e che per questo vedrà una continua evoluzio-
ne di Living Now.
Villa, BTicino: Living Now
milano sempre più smart e accessibile
I risultati del primo anno del prodotto hanno più che sod-
disfatto le attese. Massimo Villa, Responsabile marketing
e sviluppo immobiliare di Bticino, spiega ai microfoni de
ilQI il successo di Living Now che, nella sede milanese di
Abitare In, celebra il suo primo compleanno.
interviste
Grillo, AbitareIn: la qualità per il cliente
milano passa dalla tecnologia smart
Nella splendida cornice della sua sede di Milano AbitareIn
ospita l’evento dedicato al primo anniversario del lancio
Living Now di BTicino. Un prodotto smart che la società
di sviluppo immobiliare ha subito voluto nei suoi progetti
residenziali, come spiega ai microfoni de ilQI l’AD Marco
Grillo.
interviste
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