BARRIERE ARCHITETTONICHE E CONDOMINIO: IL CONVEGNO ANAPI A BARI I VANTAGGI DI UN IMPIANTO MULTISERVIZIO ECOBONUS 2018 LE OPPORTUNITÀ PER ...
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BARRIERE ARCHITETTONICHE E
CONDOMINIO: IL CONVEGNO ANAPI A BARI
I VANTAGGI DI UN IMPIANTO
MULTISERVIZIO
ECOBONUS 2018
LE OPPORTUNITÀ PER
L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
ANNO 6
N. 1 / 2018
SEMESTRALE DI INFORMANIONE E
AGGIORNAMENTO PROFESSIONALE
1
2
SOMMARIO
Anapi work in progress 4
Editoriale a cura di Vittorio Fusco
Il Condominio Digitale 5
di Luca Baldin
Amministratori di condominio,
il sondaggio sulla professione presentato al Sole 24 Ore 7
www.italiadidacta.it/pubblicazioni
OK
di Anna Piscopo
-BO
OE
ME
V OLU Ascensori e scale mobili: sicurezza e consapevolezza dei rischi 8
di E2Forum Lab
IL CONDOMINIO
E L’AMMINISTRAZIONE Verifiche straordinarie per l’attivazione
PROFESSIONISTA
Manuale teorico-pratico
di impianti ascensoristici e ricostruzione del libretto 10
editato da di Gianpiero Esposito
Impianti in fibra in condominio
L’importanza di un’unica struttura multiservizio 12
di Fabrizio Bernacchi
Impianto Multiservizio: un’occasione di crescita 14
di Tiziano Santoro
Anapi News
Organo Ufficiale di ANAPI Dissenso alle liti 16
Anno 6 numero 1 / Gennaio 2018 di Armando Amendolito
Registrazione Con città accessibili, la rigenerazione urbana è sostenibile 18
Tribunale di Bari di Giuseppe Milano
Registro Periodici al numero 8307
Regreeneration, rigenerare come valore sostenibile crea valore
Direttore responsabile immobiliare 20
Anna Piscopo
di Tabula Rasa
Coordinamento,
Consulenza editoriale Le innovazioni in materia condominiale
e Redazione tra tutela e superamento delle barriere architettoniche 22
Ufficio stampa Anapi di Roberto Bonasia
Hanno collaborato Linee Guida PEBA. A che punto è Bari? Intervista all’Assessore
Armando Amendolito, Luca Baldin, Giuseppe Galasso 25
Fabrizio Bernacchi, Gianluca Biondi, di Anna Piscopo
Roberto Bonasia, Andrea Dentuto,
E2ForumLab, Gianpiero Esposito, Vittorio Prima di parlare di accessibilità... 27
Fusco, Antonio Garofalo, Giuseppe di Antonio Garofalo
Milano, Anna Piscopo, Emanuele Smedile
Editore
“La risorsa idrica in condominio”,
Italia Didacta
il primo Open Day di AQP 28
di Anna Piscopo
Impaginazione e grafica
EIDOLAB Il calcolo dei consumi idrici nel condominio 29
formazione, servizi web, multimedia di Andrea Dentuto
Realizzato in Gennaio 2018 Ecobonus 2018: tutte le detrazioni previste per il nuovo anno 30
Ufficio stampa ANAPI di Gianluca Biondi
ufficiostampanapi@gmail.com
Via Junipero Serra, 19 - 70100 Bari Nuovi metodi “smart” di incasso quote condominiali 32
Tel. 800 032 155 di Gianluca Biondi
www.anapi.it
L’amministratore come divulgatore, tra bonus e detrazioni 34
di Emanuele Smedile
ANAPI RISPONDE 37
© Anapi – Tutti i diritti riservati Rubrica a cura di Roberto Bonasia
Vietata la riproduzione
anche parziale
3
ANAPI WORK IN PROGRESS Quando abbiamo pensato alla realizzazione di classe A: cultura dell’efficienza energetica e ruolo un nuovo convegno per i nostri associati non dell’amministratore” a Bari, la partecipazione abbiamo avuto dubbi: l’idea di unire informazioni a Milano e Monza agli eventi “Condominio in di carattere tecnico-normativo a qualcosa che ci network uno sguardo al domani”, “Idee e soluzioni riguardasse più da vicino è stato il nostro principale per la progettazione e la gestione del sistema obiettivo. Da qui l’idea di “Barriere architettoniche edificio-impianto nei Paesi a rischio sismico” (a cura e Condominio”, il primo degli appuntamenti che di E2 ForumLab), e al Road Show Smart Building, quest’anno vedrà impegnata la nostra associazione. ideato da Smart Building Italia; l’organizzazione Il Piano per l’Eliminazione delle Barriere dell’Open Day “La risorsa idrica in condominio” con Architettoniche (PEBA) che sta finalmente l’intervento degli esperti dell’Acquedotto Pugliese e prendendo piede nella Regione Puglia grazie infine la nascita della nuova piattaforma e-learning a un accordo quadro (oggetto dell’intervista Italia Didacta, partner di ANAPI nella formazione. all’Assessore Galasso), e il dialogo avviato Questi gli appuntamenti – per citare i più tra l’attuale amministrazione comunale significativi – ai quali sottende il principio e le associazioni, ci ha fatto sperare. cardine della nostra associazione: la formazione Consapevoli che parlare di un tema come e l’aggiornamento offerti agli amministratori di l’accessibilità avrebbe potuto esporci condominio e agli esperti del settore immobiliare, al rischio di incorrere in luoghi comuni, ai sensi del D.M. 140/2014. Ultimo in ordine di abbiamo voluto mettere insieme Istituzioni, tempo, l’accreditamento del corso abilitante alla Ordini professionali, e Associazioni cercando professione di amministratore da parte dell’Ordine di offrire un contributo utile al dibattito. degli Ingegneri di Taranto e la ripartenza del corso Il documento per l’eliminazione delle barriere ANAPI presso l’Istituto Tecnico Euclide di Bari. architettoniche stabilisce i criteri di “accessibilità E infine la nuova avventura appena iniziata con minima”, intesa come la possibilità per le persone “Homo Condomini Tour”, il roadshow che per disabili di accedere e utilizzare i principali tutto il 2018 sarà impegnato in 12 piazze italiane ambienti. Il 75% delle persone vive in edifici per diffondere la cultura dell’efficienza energetica. condominiali; pertanto questi ambienti devono Doverosi quanto sentiti sono i ringraziamenti a essere necessariamente accessibili e fruibili da tutti. coloro che hanno contribuito a realizzare questo Se per gli spazi esterni – tra cui parchi, giardini e numero della rivista “ANAPI NEWS”: molti sono aree di rinaturalizzazione – di ritiene soddisfatto il professionisti incontrati durante gli anni di attività; requisito di “accessibilità minima” qualora esista un ringraziamento agli Ordini Professionali che almeno un percorso che consenta l’accesso all’area hanno dimostrato di credere in noi, all’ufficio e la fruizione di eventuali luoghi attrezzati anche stampa, ai nostri consulenti e a tutto lo staff ANAPI, per ospitare persone con ridotte capacità motorie o sempre ligio e attento alle esigenze degli associati. sensoriali, per i condomini la partita è ancora aperta. Un cenno va fatto agli avvenimenti che hanno Vittorio FUSCO scandito il percorso di ANAPI nell’anno che si è appena Presidente Nazionale ANAPI concluso: non solo per ricordare e ricordarci che il tessuto di un’associazione si fonda sulle relazioni che si instaurano, ma anche per fissare un punto dal quale ripartire verso nuovi e importanti obiettivi. La partecipazione al Made Expo 2017, la realizzazione del convegno “Condominio in 4
IL CONDOMINIO DIGITALE
Il Progetto “Smart Building” ha visto la luce formative e informative che in questi anni hanno
nell’ormai lontano 2014, con la prima edizione di coinvolto gran parte del territorio nazionale, da
“All Digital Smart Building”, realizzata a Bologna nord a sud.
nell’ambito del SAIE. Alla base del progetto vi
era una semplice considerazione: l’innovazione Nella necessità pressante di introdurre queste
tecnologica legata allo sviluppo del digitale passava tematiche nell’ambito del “costruito”, gioco
attraverso un dialogo col mondo del costruire e del forza era ed è necessario un coinvolgimento
costruito. Nel primo caso si trattava di sensibilizzare degli amministratori di immobili, come tramiti
la filiera del comparto edilizio, dalla progettazione fondamentali per far passare messaggi
all’esecuzione; nel secondo il grande tema era ed diversamente difficili da veicolare ai proprietari di
è quello della “resilienza”, ovvero di superamento singole unità immobiliari.
dell’obsolescenza di gran parte del patrimonio
immobiliare italiano attraverso una iniezione di Nasce così la felice collaborazione tra Smart
tecnologia in grado di riattualizzarlo. Building e ANAPI, che già nel 2015 ha conosciuto
momenti importanti di rappresentazione, come
Argomenti complessi e delicati e di ampissima nella tappa inaugurale del Road Show di quell’anno,
portata, che hanno direttamente a che fare con tenutasi a Bari, divenuta da allora una delle piazze
un comparto strategico, quello delle costruzioni, principali della nostra azione con l’evento annuale
che ha attraversato da una crisi tremenda e che denominato Smart Building Levante, che si svolgerà
è tuttora alla ricerca di ricette per un rilancio; anche quest’anno a novembre.
ma non di meno è causa del deprezzamento del
valore immobiliare, cosa che colpisce duramente Una collaborazione che si è pienamente rinnovata
investitori e famiglie. anche nell’anno appena trascorso, sia nell’ambito
del consueto Road Show, che ha toccato piazze
Nel corso degli anni l’iniziativa, partita un po’ in importanti come Napoli, Torino, Milano e ancora
sordina e come argomento di nicchia, ha via via una volta Bari, che in quello di Smart Building Expo,
coinvolto in modo sempre più importante settori il nuovo importante evento fieristico organizzato
sempre più ampi e infine anche la politica, con in collaborazione con Fiera Milano che mira a dare
provvedimenti che, grazie allo stimolo europeo, all’Italia una fiera di riferimento del settore della
hanno posto la connessione a banda larga tra home and building automation.
gli argomenti strategici del Paese (la cosiddetta
Agenda Digitale). Ma cosa si aspetta questa importante filiera
produttiva dagli amministratori di immobili? Si
Grazie al supporto della filiera, quindi, quello che aspetta una forte collaborazione nel far passare
inizialmente era un semplice progetto fieristico, si alcuni concetti fondamentali che hanno a che
è trasformato ed è diventato un programma vasto fare con gli interessi, anche molto veniali, dei
di comunicazione integrata, fatto di strumenti proprietari di immobili e che hanno a che fare con
digitali e tradizionali, ma anche basato su iniziative la digitalizzazione della società e con lo sviluppo di
5
nuovi, fondamentali servizi. proprietario, hanno diritto di accedere agli edifici per
realizzare i loro impianti a loro esclusivo vantaggio.
Lo sforzo delle istituzioni e di alcune grandi aziende Se il legame di simili argomentazioni con un
di dotare rapidamente il Paese di una rete BUL pubblico giovane appare persino scontato, vista
(Banda ultra larga) e gli scenari prossimi futuri legati la dimensione “sociale” dell’essere connessi delle
allo sviluppo della nuova rete 5G, deve infatti essere nuove generazioni; non va sottovalutato nemmeno
accompagnato da un impegno a dotare gli edifici l’impatto che la qualità della connessione avrà
di impianti di distribuzione del segnale idonei a sulle altre fasce di età, in primis le categorie più
far giungere in tutte le case e in tutte le aziende i svantaggiate, come disabili, malati e anziani. Il
nuovi servizi che il mercato, ma anche la pubblica processo di digitalizzazione dei servizi essenziali,
amministrazione, stanno preparando. compresa l’assistenza a distanza, è già in atto,
A questo, evidentemente, mira il nuovo Testo Unico e in presenza di un progressivo invecchiamento
dell’edilizia, che dal luglio 2015, con l’inserimento della popolazione, l’accesso agevolato a tali servizi
dell’art. 135 bis, obbliga tutte le nuove costruzioni costituirà fattore non solo premiante, ma decisivo,
e anche gli edifici vecchi in caso di ristrutturazione a nella scelta dell’abitazione.
dotarsi di impianti centralizzati multiservizio in fibra
ottica. Tutto, quindi, spinge a far sì che il mondo degli
Non si tratta né di un vezzo, né di un favore fatto a amministratori si faccia parte diligente nella
qualcuno: la nuova rete di distribuzione dei segnali sensibilizzazione dei proprietari di immobili sulle
digitali costituisce, infatti, una nuova infrastruttura opportunità che la digital society può aprire con
fondamentale dell’edificio (una commodity, investimenti decisamente modesti e con ritorni nel
potremmo dire, come la rete per la distribuzione medio termine rilevanti.
della luce e dell’acqua), necessaria per renderlo un Smart Building Italia opera in questa direzione a 360
nodo della rete e per connetterlo a tutti i sevizi della gradi ed è lieta di incontrare in ANAPI un partner
nascente “smart city”. sensibile a tematiche che inizialmente sembravano
Scegliere di non procedere in tal senso significa di nicchia, e che oggi invece risultano strategiche per
andare incontro ad un progressivo ma inevitabile lo sviluppo del Paese.
deterioramento del valore dell’immobile; non solo,
ma diventare anche oggetto di infinite pressioni da Luca BALDIN
parte delle singole aziende di telecomunicazioni che, Project Manager Smart Building Italia
in virtù delle norme esistenti, in assenza di impianto
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AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO, IL SONDAGGIO
SULLA PROFESSIONE PRESENTATO AL SOLE 24 ORE
Lavoro sottopagato, impegnativo e poco poter usufruire una consulenza periodica.
considerato dal punto di vista sociale. «La formazione dei nostri associati è quello che più ci
Sono gli esiti del sondaggio sulla professione di sta a cuore. In assenza di un albo professionale degli
amministratore di condominio presentati il 24 amministratori di condominio, cerchiamo di fornire
ottobre, in occasione del convegno “Amministratori, strumenti per l’aggiornamento professionale sempre
sicurezza dell’edificio e professione”, che si è svolto all’avanguardia. In quest’ottica si inserisce anche la
a ottobre presso la sede del Sole 24 Ore, a Milano. nostra rubrica settimanale “Anapi risponde” pensata
dai nostri esperti e divulgata attraverso i canali social
Il sondaggio, elaborato in collaborazione con il per raggiungere un target di utenti più ampio»,
Sole 24 Ore, è stato commentato da Francesco ha affermato il presidente Anapi, Vittorio Fusco.
Schena, l’avv. Paola Pontanari i rappresentanti
delle associazioni di categoria: Anapi (Vittorio Anna PISCOPO
Fusco), Confabitare-Confamministrare (Franco Ufficio stampa ANAPi
Pani), Coram-Confedilizia (Vincenzo Nasini), Fna-
-Federeamministratori (Silvio Rezzonico), Gesticond
(Massimo Bargiacchi) e Unai (Rosario Calabrese).
Il questionario, inviato a un campione di 1.164
professionisti, rileva che almeno metà degli
amministratori è sotto la soglia di un guadagno
decoroso, anche perché amministra pochi stabili
(mediamente meno di 500 unità immobiliari in meno
di 20 condomìni). La percezione del disvalore sociale
della professione e i compensi troppo bassi sono tra
le maggiori cause di delusione. Ma emerge anche
una incapacità di fare scelte sinergiche: i ¾ degli
amministratori lavorano in uno studio individuale e il
60% non ha dipendenti. La forma giuridica prescelta
è quindi quella del lavoro autonomo. Dal sondaggio
è emerso anche che chi opera in un regime fiscale di
vantaggio (circa il 35%) è in posizione favorevole.
Sul fronte della formazione è stato rilevato più
dell’80% è iscritto ad associazioni di categoria e
su una scala da 1 a 5 il vantaggio più apprezzato
derivante da tale appartenenza è quello di
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ASCENSORI E SCALE MOBILI: SICUREZZA E
CONSAPEVOLEZZA DEI RISCHI
Fare cultura sulla consapevolezza dei rischi sismici, 100% non sono antisismici.
sensibilizzare le nuove generazioni, concepire Ciò che è emerso dal dibattito, partendo da un rin-
sistemi di monitoraggio e implementare l’utilizzo novato concetto di Edilizia 4.0 nella Smart City del
di tecnologie per migliorare la sicurezza di edifici futuro, è che la tecnologia rappresenta la soluzione
privati e strutture pubbliche: questi gli obiettivi di più efficace per ridurre i danni provocati dai terre-
E2Forum Lab, la mostra-convegno dedicata al tra- moti, ma è necessario focalizzare l’attenzione su
sporto verticale, organizzata da Messe Frankfurt tutti gli elementi che possono migliorare la sicurez-
Italia, promossa da ANIE AssoAscensori in collabo- za di fronte ai rischi ambientali. Diffondere le in-
razione con ANACAM e ANICA che ANAPI ha scelto formazioni a livello capillare, aumentare l’impegno
di patrocinare. dei proprietari immobiliari, condividere con i pro-
gettisti una mappatura territoriale e, in generale,
Oltre 160 professionisti del settore ed esperti di investire in consapevolezza sono le linee guida per
norme e sismologia hanno contribuito al dibattito costruire edifici sempre più “a regola d’arte”.
su “Sicurezza, progettazione e gestione del sistema
edificio-impianto nei Paesi a rischio sismico”, Ufficio Stampa E2Forum Lab
presso la Sala Buzzati, nella storica sede del Corrie-
re della Sera.
Un confronto su un tema di grande attualità, so-
prattutto dopo gli avvenimenti che hanno colpito
l’Italia centrale, dimostrandoci che un’alta percen-
tuale della popolazione vive in aree sensibili: un
deficit critico dovuto al mancato adeguamento
del complesso urbanistico, e alla classificazione e
messa in sicurezza del patrimonio immobiliare.
Qual è la vulnerabilità sismologica del nostro
comune? E quella del nostro edificio?
La manifestazione, nata con lo scopo di fare cultura
sul mezzo di trasporto più autonomo e necessario
a livello sociale, vuole favorire percorsi che acce-
lerino la realizzazione di interventi di accessibilità,
prevenzione e innovazione in un Paese, l’Italia, in
cui il 50% della superficie è a rischio sismico, quasi
il 90% degli immobili è costruito prima del 1990,
oltre il 25% degli edifici non è mai stati ristruttura-
to, circa il 40% degli ascensori ha più di 40 anni e il
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CORSO REVISORE
CONDOMINIALE
Organizzato da Anapi in collaborazione con
ItaliaDidacta, il corso è online sulla nostra
piattaforma e-learning.
Le lezioni sono
disponibili anche online.
Il corso, riconosciuto CEPAS, PER INFORMAZIONI
consente di acquisire
10 crediti formativi per
gli associati Anapi.
NUMERO VERDE 800.032.155
SITO WEB WWW.ITALIADIDACTA.COM
La legge di riforma del condominio ha attribuito all'assemblea dei condomini la facoltà di nominare “un revisore condominiale che verifichi la
contabilità del condominio”, anche per più annualità specificamente indicate.La nuova figura è prevista dall'art. 1130-bis c.c., introdotto dalla
legge n. 220/2012 per disciplinare in maniera specifica e chiara la contabilità condominiale colmando una lacuna legislativa in materia. Lo scopo
perseguito è quello di tutelare i condomini sia in termini di trasparenza e correttezza dei bilanci, sia anche in termini di maggiore coinvolgimento
nella verifica dei conti condominiali.Per la verità non si tratta di una novità assoluta, dal momento che anche prima della riforma, pur in assenza
di norme specifiche, era comunque possibile nominare un revisore. Altro aspetto importante da considerare è che il legislatore non ha imposto
alcun obbligo: la nomina del revisore rimane una mera facoltà che, peraltro, l'assemblea può esercitare in maniera piuttosto discrezionale.Infatti,
la nomina non deve necessariamente presupporre il dubbio di qualche irregolarità contabile: la motivazione può essere di qualsiasi natura, anche
una semplice verifica della gestione.Il legislatore si è limitato a prevedere la nuova figura del revisore condominiale senza tuttavia chiarire chi possa
svolgere l'incarico e quali requisiti debba possedere. In attesa di un auspicabile intervento legislativo o regolamentare che definisca meglio la materia,
quella del revisore condominiale rimane, ad oggi, un'attività non regolamentata, con tutti i dubbi interpretativi che ne conseguono.Allo stato attuale
chiunque può svolgere il ruolo di revisore condominiale: gli unici requisiti richiesti sono quelli generali della maggiore età e della capacità giuridica.
Tuttavia, la complessità dell'incarico esigerebbe invece di affidarsi sempre ad un professionista in possesso delle necessarie competenze, anche in
considerazione della nuova disciplina del rendiconto condominiale introdotta proprio dalla riforma.
In virtù di questa lacuna legislativa, ITALIA DIDACTA ha provveduto a qualificare il proprio corso di formazione on line e in aula, tramite CEPAS
(Bureau Veritas) al numero di registro dei corsi Qualificati CEPAS (Reg.n° 143) visibile al seguente link: http://www.cepas.it/registri/registro-corsi-
-qualificati/. CEPAS è un Organismo di Certificazione delle Professionalità e della Formazione, costituito nel 1994 per rispondere all’esigenza del
mercato di valorizzare le attività professionali con la massima garanzia di competenza ed esperienza. CEPAS è inoltre “full member” della IPC
(International Personnel Certification Association), unica associazione che, a livello mondiale, raggruppa i più importanti Organismi di Certificazione
degli Auditor e dei Corsi di Formazione nonché alcuni Enti di Accreditamento.
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VERIFICHE STRAORDINARIE PER ATTIVAZIONE DI
IMPIANTI ASCENSORISTICI E
RICOSTRUZIONE DEL LIBRETTO
Un impianto elevatore è caratterizzato ed è d) la copia della dichiarazione di conformità
corredato nella sua vita di funzionamento da due e) l'indicazione della ditta di cui il proprietario ha
elementi importantissimi: una matricola che lo affidato la manutenzione dell'impianto
identifica univocamente e una documentazione f) l'indicazione del soggetto incaricato di effettuare
tecnica (libretto) che descrive le sue caratteristiche le ispezioni periodiche sull'impianto che abbia
e riporta i componenti di sicurezza di cui è dotato. accettato l'incarico.
Durante le verifiche periodiche da parte L'ufficio competente del Comune assegnava
degli ingegneri ispettori dei vari organismi all'impianto, entro trenta giorni (sempre con il
di certificazione, sempre più spesso vengono vecchio regolamento), un numero di matricola
segnalate al proprietario o al legale rappresentante e lo comunicava al proprietario o al suo legale
dell’impianto elevatore le suddette mancanze, rappresentante dandone contestualmente notizia
cioè l’assenza della denuncia dell’impianto e di al soggetto competente per l'effettuazione delle
conseguenza l’assenza del numero di matricola verifiche periodiche.
dell’impianto e l’assenza della copia del libretto. Era fatto divieto di porre o mantenere in esercizio
Ci sono in Italia ancora molti impianti elevatori impianti per i quali non erano state effettuate,
non ancora denunciati al Comune e quindi che ovvero aggiornate a seguito di eventuali modifiche
non hanno mai ricevuto una matricola univoca di di cui sopra.
identificazione, normalmente tale dato è visibile Con l’entrata in vigore del DPR 23/2017, nulla è
all’interno della cabina dell’ascensore su apposita cambiato in merito alle informazioni da fornire al
targa regolamentare. Comune, unica cosa, sono cambiati i termini per
la comunicazione della messa in esercizio di cui
È noto dall’entrata in vigore del DPR 162/99 che all’art. 12 comma 2 del DPR 162/99 che sono stati
la messa in esercizio degli ascensori, montacarichi modificati in 60 giorni dalla data della dichiarazione
e apparecchi di sollevamento rispondenti di conformità dell’impianto. Al suddetto art.12
alla definizione di ascensore è soggetta a è stato aggiunto anche il comma 2.bis in cui si
comunicazione, da parte del proprietario o del suo determina che in caso di mancata comunicazione
legale rappresentante, al Comune competente per entro il termine dei 60 giorni, la documentazione
territorio o alla provincia autonoma competente necessaria per la comunicazione di cui sopra (vedi
secondo il proprio statuto. art. 12 comma 2 del DPR 162/99) va integrata da
Tale comunicazione, con il vecchio regolamento, un “verbale di verifica straordinaria di attivazione
era da effettuarsi entro dieci giorni dalla data dell’impianto. E questo per venire incontro a tutti
della dichiarazione di conformità dell'impianto. quei casi in cui non è stata ancora eseguita la
La richiesta fatta al Comune conteneva alcune denuncia dell’impianto al Comune competente.
informazioni tra cui:
Per poter eseguire questa tipologia di verifica
a) l'indirizzo dello stabile ove è installato l'impianto straordinaria, in fase di sopralluogo si verifica
b) la velocità, la portata, la corsa, il numero delle che l'impianto sia rispondente a quello dichiarato
fermate e il tipo di azionamento nella documentazione di collaudo, se dispositivi di
c) il nominativo o la ragione sociale dell'installatore sicurezza sono quelli indicati in tale documentazione
dell'ascensore o del fabbricante del montacarichi e se la norma di riferimento è quella dichiarata
o dell'apparecchio di sollevamento rispondente nella dichiarazione di conformità dell’impianto;
alla definizione di ascensore la cui velocità di nel momento in cui l’impianto è rispondente per
spostamento non supera 0,15 m/s tipologia e normativa tecnica applicata a quanto
10dichiarato nella documentazione di collaudo e correttamente messo in servizio, indicando la
nella dichiarazione di conformità dell’impianto data (o semplicemente il periodo) di collaudo
si procede a rilasciare da parte dell’ispettore (o certificazione dell’impianto)
dell’organismo di certificazione un verbale di 3. incarichi l’Organismo Notificato di svolgere
verifica straordinaria positiva per attivazione una verifica straordinaria
impianto.
L’altro problema che si riscontra spesso durante Mentre la ditta di manutenzione deve:
le ispezioni periodiche degli impianti elevatori è
l’assenza di una copia del libretto dell’ascensore, 1. eseguire i rilievi necessari per fare una
documento fondamentale nella vita di un “fotografia” dell’impianto, in relazione alle
impianto elevatore ed estremamente necessario regole tecniche vigenti all’atto della messa in
per l’esecuzione della stessa verifica vuoi in verifica esercizio dell’impianto
periodica vuoi in maniera ancora più importante 2. realizzare un fascicolo tecnico contenente
durante una verifica straordinaria dell’impianto. le indicazioni tecniche, i calcoli, gli schemi
In attesa che arrivi una versione ufficiale da parte elettrici ed idraulici, se del caso, per confermare
del MISE, è stata proposta una procedura condivisa che l’ascensore allo stato attuale garantisce
dall’ing. Correggia (MiSE), dott. Petrilli (Accredia) il livello di sicurezza richiesto dalle regole
e ing. Tattoli (Anacam) per la ricostruzione del tecniche all’atto della sua messa in esercizio,
libretto dell’ascensore nel caso esso fosse stato alla luce di eventuali interventi straordinari
smarrito e non fosse possibile recuperarne una (sostituzione del QEM, del limitatore di
sua copia. velocità, dell’argano, etc…)
Ovviamente questa procedura non è una sanatoria 3. Redigere un libretto contenente le
e sarà valida solo per la ricostruzione dei libretti caratteristiche tecniche dell’ascensore,
degli compresa la data, o il periodo, di collaudo o
impianti già in possesso del collaudo (se ante certificazione dello stesso.
95/16/CE) o della dichiarazione di conformità CE
dell’impianto (se già a direttiva) con successiva Infine all’Organismo notificato, durante il
comunicazione di messa in esercizio al Comune di sopralluogo, spetta il compito di verificare e
competenza. confermare su un verbale di verifica straordinaria,
La procedura prevede che il proprietario o il legale la congruenza dell’impianto a quanto riportato
rappresentante dell’impianto: nella documentazione prodotta dalla ditta di
manutenzione nel libretto ricostruito.
1. incarichi la ditta di manutenzione di ricostruire
il libretto, mettendo a disposizione tutta la
documentazione in suo possesso
2. asserisca tramite una dichiarazione sostituiva Ing. Gianpiero Esposito
di atto notorio che l’ascensore è stato Responsabile tecnico Eurocert srl
11IMPIANTI IN FIBRA IN CONDOMINIO. L’IMPORTANZA DI AVERE UN’UNICA STRUTTURA MULTISERVIZIO Operatori di rete in fibra ottica hanno iniziato a cablatura verticale dell’immobile, hanno inviato cablare i condomini d’Italia. Per esempio Telecom agli amministratori di condominio quella che il Italia e Fastweb con l’azienda FlashFiber, o DL 33 chiama «Richiesta formale di accesso». Open Fiber (società di telecomunicazioni che fa Testualmente dalla lettera: capo ad Enel) che portano solo la loro fibra nei condomini/edifici per collegare i propri abbonati «Con la presente ai sensi dell’articolo 8 del d.lgs. alla propria rete (dal ROE alla terminazione di 33 2016 si richiede l’accesso alle infrastrutture rete). Legittimo, ma attenzione. esistenti, interne al vostro condominio/unità Tutto è legittimato dal Decreto Legge n°33 del Immobiliare. 15 febbraio 2016; tuttavia occorre prestare Al fine di verificare la fruibilità e valutare le molta attenzione e chiarire che la fibra che modalità migliori con cui realizzare l’intervento, portano a loro spese è solo una fibra di proprietà Vi richiediamo se tali infrastrutture siano state del cablatore ma non risponde al concetto realizzate ai sensi dell’articolo 135 bis del dpr 6 di impianto multiservizio previsto dalla legge giugno2001 n°380. 164/2014. Si rammenta che in base alla sopracitata Nel DL 33 del 15/2/2016 all’art.8, comma 4 e normativa si attende un vostro riscontro entro 5, si definisce cosa è possibile fare se l’edificio due mesi dalla data di ricevimento della presente non si è dotato di “impianto multiservizio”. lettera». Nel comma 4 si legge: «In assenza di una infrastruttura interna all’edificio predisposta Ora questa procedura risulta quantomeno per l’alta velocità, gli operatori di rete hanno il sospetta. Intanto è indirizzata direttamente diritto di far terminare la propria rete nella sede all’amministrazione del condomino, la dell’abbonato, a condizione di aver ottenuto quale, casomai, dovrebbe essere informata l’accordo dell’abbonato e purché provvedano dall’abbonato (ma in buona fede potrebbe essere a ridurre al minimo l’impatto sulla proprietà un servizio che l’operatore fa all’abbonato!) ma privata di terzi». non riferendosi a qualche abbonato in particolare E ancora nel comma 5: «Se non viene raggiunto ed essendo indirizzata a tutto il condominio un accordo sull’accesso di cui ai commi 1, 3 e 4 le ipotesi sono due. Tutti gli abitanti del entro due mesi dalla data di ricevimento della condominio sono abbonati allo stesso operatore richiesta formale di accesso, ciascuna delle parti (e va bene ma difficile) o invece (meno bene) che ha il diritto di rivolgersi all’organismo nazionale comunque l’impianto lo si fa per tutte le unità di cui all’articolo 9». immobiliari così da spingere tutti ad abbonarsi Quindi tali operatori possono realizzare a loro ai servizi dello stesso operatore: in barba alla spese il collegamento, per la propria fibra, dal libera concorrenza e libertà d’informazione del ROE alla presa ottica di utente «punto terminale cittadino. della rete» con il solo vincolo di aver ottenuto Se così fosse (dubitare è peccato, ma spesso «l’accordo dell’abbonato». ci si azzecca) viene meno quella condizione Sembra quindi che sia responsabilità in più punti sbandierata nello stesso DL 33 di dell’abbonato portare a conoscenza utilizzo di un impianto “a condizioni eque e non l’amministratore e quindi il condominio della discriminatorie” anche per altri operatori di rete propria volontà di usufruire dei servizi di un (nell’impianto multiservizio, legge 164/2014, certo operatore. è previsto dalla norma tecnica l’obbligo di Giocando su questo, le società che si occupano di prevedere collegamenti funzionanti per almeno 12
due operatori diversi con predisposizione anche per il cittadino utente, ma anche agevolare in
per altri operatori che potrebbero aggiungersi). tutti i modi possibili l’operatore di rete ultra
Poi rimane il concetto di proprietà dell’impianto larga banda a raggiungere lo stesso cittadino
che pur non accendendo nessun diritto di servitù preservandone la libertà di scelta.
e quindi non pregiudicando il diritto di proprietà Una proposta potrebbe essere quella di rendere
dell’immobile, rimane a disposizione del solo possibile la cablatura agli operatori, obbligandoli
cablatore. però a portare in appartamento non una sola
fibra ma un cavetto ottico (diametro 2 mm)
Considerazioni finali: con almeno 4 fibre ottiche come previsto dalla
Ai proprietari e amministratori degli immobili si norma tecnica per l’impianto multiservizio a
potrebbe chiedere: come estendere il diritto del partire da un centro stella adiacente al ROE dello
primo cablatore anche a cablatori concorrenti 1, stesso operatore. Per contropartita l’operatore
2, 3 … (equità e non discriminazione)? Chi vuole mantiene una delle 4 fibre a proprio esclusivo
entra nel condominio per i suoi collegamenti, utilizzo a tempo indeterminato.
con le proprie fibre? Quanti impianti di proprietà Agli amministratori diciamo che tale struttura
altrui devono essere alloggiati nel condominio? multiservizio può essere realizzata dal
Come può ricadere sull’amministratore la condominio quando deve essere rifatto anche
responsabilità di consentire una simile soluzione? un solo impianto tradizionale come quello della
Non è un impianto multiservizio («infrastruttura TV o delle videocitofonia.
fisica multiservizio passiva interna all’edificio», Questo non porta aumenti di spesa ma consente
Legge 164), e quindi il condominio dovrà di economizzare, riduce il rischio di cablatori
comunque dotarsi di altro impianto/i per esterni che utilizzino il condominio a proprio
distribuire i propri servizi locali (TV, videocitofonia, piacimento.
videosorveglianza, ecc.) Come eCletticaLab, che dal 2014 si occupa di
Per questo è importante realizzare un’unica sviluppo di infrastrutture multiservizio, possiamo
struttura multiservizio di proprietà del fornire gratuitamente una consulenza tecnica a
condominio, aperta a tutti gli operatori e a tutti tutti coloro che ne faranno richiesta per aiutare
i servizi sia locali che da remoto, sia da rete la diffusione della banda ultra larga non solo ai
ottica (fibra ottica) che da collegamenti radio cittadini italiani (info@ecletticalab.com).
(antenne). Certi che dalla collaborazione si ottengano i
Il problema non riguarda gli edifici di nuova migliori risultati, un grazie ad Anapi per il suo
costruzione licenziati dopo il 1 luglio 2015, impegno, che già da qualche anno, rivolge
neppure gli edifici soggetti a ristrutturazioni con anche in questa direzione.
licenza edilizia rilasciata sempre dopo il 1 luglio
2015, ma per i milioni di immobili esistenti e FABRIZIO BERNACCHI
quindi la stragrande maggioranza dei cittadini EccleticaLab
italiani.
Infine crediamo ci sia materia di riflessione per
AGCOM che come sempre riuscirà a guidare
il mercato nella giusta direzione soprattutto
di MAURIZIO COVATO
www.csmascensoribari.com | via B. Buozzi, 42 - Bari
13IMPIANTO MULTISERVIZIO: UN’OCCASIONE DI CRESCITA
Da ben tre anni, anche l’Italia ha cercato di accelerare Ed ecco, quindi, che anche in Italia si inizia a parlare
i tempi per la digitalizzazione del Paese per garantire sempre più di Smart Building, ossia, di “Edificio
ai cittadini ed alle aziende le stesse opportunità che Intelligente” in grado di fornire «funzionalità avanzate
le tecnologie digitali stanno già offrendo in altri Paesi attraverso una rete intelligente di dispositivi elettronici
dell’Europa e del Mondo. Speriamo che da fanalino di progettati per monitorare e controllare l'impianto
coda si possa recuperare presto il tempo perduto ed meccanico, elettrico, di illuminazione e altri sistemi»,
arrivare, entro il 2020, al raggiungimento dell’obiettivo questa è la descrizione data dal The National Institute
indicato dalla direttiva europea, dove il 100% della of Building Sciences per definire lo Smart Building.
popolazione residente nell’Unione dovrà avere la Di conseguenza, un forte impulso allo sviluppo
possibilità di accesso ad una rete dati con una velocità dell’impiantistica innovativa nei condomini, arriva
pari o superiore ai 30 Mbit/secondo e che il 50% di oggi dalla Legge 164/2014 e in particolare da un
essa superi i 100 Mbit/secondo. articolo, il 135-bis, che obbliga, dal 1° luglio 2015,
Numerosi sono gli investimenti e le strategie che ad equipaggiare i nuovi edifici e quelli soggetti a
l’Unione Europea sta facendo per agevolare lo sviluppo pesanti ristrutturazioni con «un’infrastruttura fisica
delle reti di comunicazione a banda larga, tra queste multiservizio passiva interna all’edificio, costituita
c’è sicuramente la Direttiva del Parlamento Europeo e da adeguati spazi installativi e da impianti di
del Consiglio del 15 maggio 2014 n. 61 che stabilisce comunicazione ad alta velocità in fibra ottica, fino ai
le «misure volte a ridurre i costi dell’installazione di reti punti terminali di rete».
di comunicazione elettronica ad alta velocità». La legge 164/2014, con l’adozione dell’Art. 135-bis, a
A seguito di questa Direttiva, anche il Governo differenza della Direttiva Europea che fa riferimento
italiano ha messo in campo una serie di provvedimenti a infrastrutture passive, ha voluto dare importanza
legislativi e di investimenti atti ad incentivare tale agli impianti di comunicazione ad alta velocità in
sviluppo, emanando la Legge 164/2014, all’interno fibra ottica, questi, insieme alla predisposizione
del decreto “Sblocca Italia”, con la quale si rende di tubi per i cavi in rame, assicurano la neutralità
obbligatoria, a partire dal 1° luglio 2015, la tecnologica dell’infrastruttura fisica multiservizio.
predisposizione alla ricezione della banda ultralarga Per infrastruttura fisica multiservizio interna
negli edifici di nuova costruzione ed in quelli soggetti a all’edificio si intendono tutte le installazioni presenti
pesanti ristrutturazioni, una condizione essenziale per all’interno degli edifici contenenti reti di accesso
garantire l’accesso alle tecnologie digitali ed ai servizi cablate in fibra ottica con terminazione fissa o
più innovativi, migliorando la qualità e lo standard di senza fili che permettono di fornire l’accesso ai
vita dei cittadini. servizi a banda ultralarga e di connettere il punto di
La maggior parte delle persone, infatti, desiderano accesso dell’edificio con il punto terminale di rete.
avere le proprie abitazioni dotate di impianti e sistemi Grazie all’articolo 135-bis il «diritto inderogabile
tecnologici evoluti, automatizzati ed integrati per di libertà delle persone nell’uso dei mezzi di
l’intrattenimento, l’accesso ad internet, il controllo, il comunicazione elettronica» è obbligatorio!
monitoraggio, la teleassistenza, il risparmio e l’efficienza Dal 1° luglio 2015, quindi, tutti i nuovi edifici e quelli
energetica degli edifici, dove i vari device che verranno sottoposti a ristrutturazione profonda che richieda il
allocati saranno interconnessi in rete per scambiarsi permesso di costruire ex articolo 10 del Dpr 380/2001,
informazioni, divenendo così un tutt’uno tra l’utente devono essere equipaggiati di “adeguati spazi
e l’ambiente circostante in cui l’edificio è ubicato. installativi” e di “accessi agli edifici”, indispensabili
Ci troviamo, dunque, davanti ad un processo di per garantire la realizzazione, secondo la regola
trasformazione di notevole importanza, che se dell’arte, degli impianti di comunicazione elettronica.
saputo cavalcare e, soprattutto, se venisse facilitato Per punto di accesso s’intende il punto fisico situato
da norme e direttive più semplici e chiare, potrebbe all’interno o all’esterno dell’edificio ed accessibile
dare un grande impulso al settore edilizio, volano alle imprese che sono autorizzate a fornire reti
fondamentale della nostra economia, che è sempre più pubbliche di comunicazione, per permettere la
incentivato a recepire tutti i nuovi strumenti e le nuove connessione con l’infrastruttura interna all’edificio
tecnologie digitali che permettono di ottimizzare predisposta per i servizi di accesso a banda ultralarga.
e integrare tutte le fasi di costruzione di un edificio:
progettazione, realizzazione, gestione, impiantistica e Gli edifici equipaggiati in conformità all’art. 135 bis,
manutenzione, integrando digitalmente tutti i dati di che delinea le nuove Norme per l’infrastrutturazione
calcolo per ottenere un costante controllo dell’edificio digitale degli edifici, possono beneficiare, ai fini della
per tutta la sua durata nel tempo. Questo processo è vendita o dell’affitto dell’immobile, dell’etichetta
denominato: Building Information Modelling (BIM). volontaria e non vincolante di “edificio predisposto
14alla banda larga”. L’etichetta potrà essere rilasciata da dalle leggi in vigore, è stato dato dalla sentenza della
un tecnico abilitato per gli impianti in possesso della Cassazione 20214/2017, dove si evince che l’impresa di
lettera “b” del D.M n. 37 del 2008, e secondo quanto costruzioni «è responsabile dei vizi presenti nel progetto
previsto dalle guide CEI 306-2 e 64-100/1, 2 e 3. che è chiamata a realizzare». È altresì specificato che
La Legge, infine, prevede che «la realizzazione «ogni soggetto deve rispettare le regole della propria
deve avvenire a prescindere dalle caratteristiche attività. Oltre a questo, se, in base alle competenze
del territorio, dalla tipologia dell’edificio di cui è in possesso, si accorge di vizi o errori presenti
e dalla eventuale mancata disponibilità di nel progetto, ha l’obbligo di denunciarlo e farlo
servizi su fibra ottica offerti dagli operatori». presente al committente. La situazione non cambia
Per facilitare il lavoro di progettisti, costruttori e se il soggetto che realizza l’opera non si accorge
installatori, il CEI ha elaborato la Normativa 306- degli errori pur avendo le competenze necessarie
22 relativa a tale Decreto, intitolata: «Disposizioni per farlo. Anche in questo caso è considerato
per l'infrastrutturazione degli edifici con impianti responsabile degli errori commessi nella realizzazione
di comunicazione elettronica - Linee guida per dell’opera». E «se non lo fa, paga un risarcimento».
l'applicazione della Legge 11 novembre 2014, n. 164». Chissà se questa minaccia sarà determinante per
A distanza di un anno esatto, il 1° luglio 2016 è entrato far applicare quanto previsto dalla legge? Se ci sarà
in vigore il decreto legislativo 33/2016 che, recependo la un’opera di sensibilizzazione verso tutti gli addetti ai
direttiva Europea, la 2014/61/UE, ha introdotto la lavori, credo che finalmente l’impianto multiservizio
possibilità di ridurre i costi dell’installazione di reti verrà percepito da tutti come l’elemento trainante
comunicazione elettronica ad alta velocità anche dell’innovazione digitale e contribuirà a dare una forte
negli edifici esistenti. All’ Art. 8. Comma 1 si precisa, spinta alla valorizzazione ed alla crescita del settore
con riguardo all’Infrastrutturazione fisica interna delle costruzioni.
all’edificio e al suo accesso, che «i proprietari di unità Ad oggi, purtroppo, sono ancora in pochi ad avere
immobiliari, o il condominio ove costituito in base un’adeguata conoscenza su quanto finora descritto.
alla legge, di edifici realizzati nel rispetto di quanto Molto si dovrà fare in termini di formazione e di
previsto dell’articolo 135-bis del D.P.R. 6 giugno 2001, informazione verso la filiera, in special modo, è
n. 380, o comunque successivamente equipaggiati necessario che gli installatori colmino presto le loro
secondo quanto previsto da tale disposizione, hanno lacune, aggiornando le proprie competenze tecniche
il diritto, ed ove richiestone, l’obbligo, di soddisfare sulle nuove tecnologie, per poter essere in grado di
tutte le richieste ragionevoli di accesso presentate da realizzare e manutenere l’impianto multiservizio
operatori di rete, secondo termini e condizioni eque secondo la regola dell’arte, per soddisfare le esigenze
e non discriminatorie, anche con riguardo al prezzo». ed i bisogni dei cittadini, desiderosi di poter avere la
L’edificio viene equiparato a tutti gli effetti operatore propria abitazione più sicura, sotto controllo e con
di rete. meno sprechi di consumi.
Si stabilisce, di fatto, che la parte terminale della Per concludere, possiamo affermare che:
rete, di proprietà di terzi (i condomini o i proprietari “integrazione” e “risparmio” sono le parole chiave del
di immobile), debba essere aperta al mercato degli nuovo mercato. Le nuove tecnologie di comunicazione
operatori di telecomunicazioni, determinando anche insieme all’interoperabilità degli impianti sono gli asset
un prezzo equo e non discriminatorio in grado di fondamentali per la progettazione e la realizzazione
far fronte alle spese di gestione; prezzo che sarà di edifici confortevoli, atti a migliorare la qualità
oggetto di accordo tra le parti o di intervento di vita delle persone che vi abitano, migliorando
regolatore dell’AGCOM - Autorità per le garanzie nelle l’intrattenimento, la sicurezza, il risparmio energetico,
comunicazioni. l’impatto ambientale, la teleassistenza per le
Le infrastrutture destinate ad ospitare gli impianti persone più anziane e, soprattutto, la valorizzazione
di comunicazione elettronica, sotto il profilo del commerciale dell’immobile.
trattamento fiscale, non devono essere prese in
considerazione nella determinazione catastale Tiziano SANTORO
dell’immobile, inoltre, essendo gli impianti assimilabili CEO Ip Center
ad opere di urbanizzazione primaria, sono soggetti ad
IVA agevolata al 10%, come si evidenzia in due circolari
dell’Agenzia delle Entrate (27/E del luglio 2016 e 18/E
del giugno 2017).
Un ulteriore impulso alla realizzazione obbligatoria
dell’impianto multiservizio negli edifici, come previsto
15DISSENSO ALLE LITI Tra le varie problematiche afferenti il diritto sua quota, a carico del condomino che abbia condominiale, richiede sicuramente una ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto particolare attenzione la questione riguardante la alla lite medesima deliberata dall’assemblea, manifestazione del dissenso alle liti. Infatti, trattasi giacché in tal caso l’art.1132, comma primo codice di un istituto condominiale che spesso e volentieri civile, contemperando l’interesse del gruppo con provoca un certo “prurito” negli amministratori di quello del singolo titolare di interessi contrastanti, condominio e non solo a loro, aggiungerei. riconosce a quest’ultimo il diritto di sottrarsi agli Occorre in prima battuta un’attenta lettura della obblighi derivanti dalle deliberazioni assunte sul norma che regolamenta la materia. punto». (Cass. civ. Sez. II, 15.05.2006 n.11126). L’art. 1132 del Codice Civile afferma che: «Qualora Al fine di beneficiare dell’esenzione dalla l’assemblea dei condomini abbia deliberato di partecipazione alle spese legali e giudiziali, è promuovere una lite o di resistere a una domanda, necessario che il dissenso venga manifestato nel il condomino dissenziente, con atto notificato rispetto della procedura prevista dalla legge, ossia dall’amministratore, può separare la propria con atto notificato all’amministratore nel termine responsabilità in ordine alle conseguenze della di 30 giorni da quello in cui il condomino è venuto lite per il caso di soccombenza. L’atto deve essere a conoscenza della deliberazione. Il Tribunale di notificato entro 30 giorni da quello in cui il Firenze con la pronuncia del 2016 sopra indicata condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il (n.362) precisa che non è sufficiente la semplice condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò manifestazione del dissenso in corso di assemblea, che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa». né è necessaria la presenza fisica del condomino Dal tenore letterale della norma si comprende dissenziente al momento dell’adozione della che la finalità perseguita dal disposto normativo delibera, posto che la separazione di responsabilità in di cui all’art.1132 c.c. è quella di consentire al ordine alle spese processuali in caso di soccombenza condomino dissenziente di non andare incontro alle del Condominio opera anche per gli assenti. Alla conseguenze negative derivanti dalla soccombenza luce di quanto sopra, si rende necessaria pertanto la del Condominio nella lite, esonerandolo dalla notifica del dissenso del condomino contrario alla lite partecipazione alle spese processuali o alle spese entro il termine di 30 giorni di cui sopra, decorrente legali affrontate dal Condominio per intraprendere dalla data della comunicazione del verbale per gli il giudizio. assenti, e da quella dell’adozione della delibera Sul punto occorre subito fare una precisazione. Posto per i presenti. La manifestazione del dissenso è un che il legislatore è stato distratto e non ha precisato «atto giuridico recettizio di natura sostanziale», se il termine è da intendersi quale perentorio o che deve essere portato tempestivamente a ordinatorio, è intervenuta una chiarificazione della conoscenza dell’amministratore o di colui che abbia Cassazione n. 2453/94 che ha indicato tale termine la rappresentanza legale del condominio. Non è di decadenza, poiché la ratio legis è quella di dare richiesto, tuttavia, l’utilizzo di forme solenni, ma è all’amministratore certezza circa la composizione sufficiente anche una semplice raccomandata a.r. finale dei condomini interessati. (Cass. 15.06.1978, n.2967). Tornando alla disamina dell’art. 1132 c.c., va Alla luce di quanto sopra possiamo concludere detto che in questo modo il legislatore ha voluto che il condomino che abbia manifestato il proprio contemperare l’interesse dell’intera compagine dissenso alla lite non sarà tenuto al pagamento pro condominiale con quello del singolo condomino quota né delle spese processuali cui va incontro il portatore di interessi contrastanti con quelli del Condominio soccombente, né delle spese legali gruppo. Ed è quanto affermato espressamente dal per iniziare il giudizio. Il condomino dissenziente, Tribunale di Firenze con sent. n.362 del 29.01.2016. tuttavia, sarà obbligato insieme agli altri condomini Ne consegue la declaratoria di nullità della delibera al pagamento del quantum spettante alla parte che addebiti al condomino dissenziente le spese del vittoriosa, salvo rivalsa nei confronti del gruppo giudizio. favorevole alla lite (comma 2 art. 1132). Sul punto ricordiamo la sentenza dei giudici di Il disposto normativo di cui all’art.1132 c.c., legittimità n. 11126 del 2006: «In tema di condominio, tuttavia, non ha mancato di suscitare alcuni è affetta da nullità la delibera dell’assemblea interrogativi. Ci si domanda infatti in base a quali che ponga le spese di lite, in proporzione della criteri debba operarsi la ripartizione delle spese nel 16
caso di liti interne al Condominio, ossia qualora dissenziente sarà tenuto al pagamento pro
la controversia sia insorta tra il Condominio ed il quota delle spese del giudizio. L’unico strumento
singolo condomino. Una risposta al predetto quesito a disposizione del condomino dissenziente è il
è stata fornita dalla Cassazione con sent. n. 13885 ricorso ex art. 1133 c.c. all’assemblea contro
del 18.06.2014, statuendo che l’art. 1132 c.c. opera i provvedimenti dell’amministratore, ovvero
soltanto in riferimento alle liti tra il Condominio innanzi all’Autorità Giudiziaria nel rispetto dei
ed i terzi, ma non è applicabile in via analogica ai termini di cui all’art.1137 c.c. In altri termini, il
contrasti tra l’intera compagine condominiale ed il condomino potrà manifestare la sua contrarietà
singolo condomino. Né trova applicazione l’art.1101 alla lite soltanto qualora l’assemblea esprima voto
c.c. (in materia di partecipazione pro quota ai favorevole all’operato dell’amministratore, pur
vantaggi e ai pesi della comunione), richiamato senza precludersi la possibilità di ricorrere in sede
dall’art.1139 c.c. Secondo i giudici di legittimità, giudiziaria.
i dissidi interni al condominio determinano una Riepilogando, il dissenso alla lite comporta diverse
scissione della compagine condominiale in due conseguenze sotto il profilo processuale:
gruppi in contrasto tra loro. Conseguentemente 1) l’esonero dal versamento dalle spese legali e dalle
il giudice, nel momento in cui si trova a dirimere spese processuali poste a carico del condominio
sulla controversia, dovrà anche pronunciarsi sulle soccombente;
spese processuali, stabilendo, in base ai principi 2) l’obbligo del condomino dissenziente di
previsti dal codice di procedura civile, quale delle partecipare pro quota al pagamento delle somme
due parti dovrà sopportare i costi del giudizio. Ne spettanti alla controparte vincitrice. Tuttavia l’art.
consegue l’invalidità della delibera che addebitato 1132 c.c. non trova applicazione sempre e comunque,
al condomino ricorrente il pagamento pro quota posto che nelle liti proponibili autonomamente
delle spese processuali sostenute dal Condominio dall’amministratore: in tal caso non sarà consentito
per il compenso spettante al proprio legale. La al condomino dissenziente di «separare la propria
Cassazione precisa inoltre che tra le spese processuali responsabilità» da quella degli altri condomini
debbono essere incluse anche quelle sostenute dalla favorevoli al giudizio, e sarà anch’esso tenuto
parte nella fase iniziale del giudizio, nonché quelle al pagamento delle spese processuali cui andrà
strettamente collegate ad esso, ivi comprese quelle incontro l’intera compagine condominiale in caso di
sostenute per un accertamento tecnico preventivo. sconfitta (Cass. n.7095/2017).
Orbene nel caso specifico sottoposto all’attenzione L’operatività dell’art. 1132 c.c. inoltre è esclusa in
della Suprema Corte, si faceva riferimento alle spese caso di un contenzioso insorto tra il condominio
di ATP sopportate dal condominio a seguito di un ed il singolo condomino (sul punto si veda la
successivo giudizio dallo stesso intrapreso contro il Cass. n. 13885/2014): in tal caso sarà il giudice a
condomino ricorrente. Applicando il principio sopra stabilire quale delle parti sarà tenuta al pagamento
enunciato dai giudici di legittimità, ne discende delle spese processuali sulla base dei principi della
l’esonero del condomino dal pagamento delle soccombenza.
predette spese, con conseguente invalidità della Da ultimo, il codice contempla l’ipotesi in cui il
delibera che abbia previsto la contribuzione pro condominio sia risultato vincitore nel giudizio: «Se
quota in capo allo stesso. l’esito della lite è stato favorevole al condominio,
Dalla formulazione letterale dell’art. 1132 c.c. si il condomino dissenziente che ne abbia tratto
evince che il condomino può separare la propria vantaggio è tenuto a concorrere alle spese del
responsabilità da quella degli altri condomini in giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla
ordine alle conseguenze derivanti dalla soccombenza parte soccombente (comma 3 art. 1132 c.c.)».
nella lite qualora vi sia stata un’apposita delibera Ciò significa che il condomino dissenziente che
assembleare che abbia statuito di iniziare o resistere abbia tratto un vantaggio dalla predetta vittoria,
ad una domanda. È da chiedersi, tuttavia, se il sarà tenuto al versamento della quota di sua
dissenso alla lite possa essere manifestato anche competenza, per le spese delle quali non sia stato
nel caso in cui il giudizio sia stato intrapreso possibile ottenere il pagamento dalla controparte
autonomamente dall’amministratore. A tale soccombente.
interrogativo è stata fornita una risposta dalla Personalmente, posto che svolgo sia la professione
Cassazione con sent. n. 7095/2017. I giudici di di amministratore che di avvocato, quando mi
legittimità, infatti, hanno affermato chiaramente giunge una comunicazione di dissenso rispetto
che l’amministratore può resistere all’impugnativa alle liti, ritengo equo estromettere i dissenzienti,
di delibera assembleare senza alcuna necessità di in caso di soccombenza, dai soli costi di colui che
un’autorizzazione o di ratifica dell’assemblea, posto patrocina la spesa del condominio, mentre per tutte
che la difesa in giudizio delle delibere impugnate le rimanenti spese la ripartizione coinvolge tutti.
rientra tra le sue attribuzioni ex art. 1131 c.c.
Secondo la Suprema Corte, infatti, nella predetta Avv. Armando AMENDOLITO
situazione non è applicabile il disposto di cui Referente ANAPI Taranto
all’art. 1132 c.c., e pertanto anche il condomino
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