REGOLE PER CREARE IL TUO BUSINESS IMMOBILIARE DI - 2019 Alfredo Calzolari tutti i diritti riservati - Professione investitore immobiliare
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REGOLE
PER CREARE IL
TUO BUSINESS
IMMOBILIARE DI
SUCCESSO
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La mia carriera di investitore immobiliare ormai compie 15 anni da allora
ho realizzato parecchie operazioni immobiliari: dalla semplice
acquisizione di immobili da ristrutturare per poi rivenderli sino alla ben
più complessa tecnica del saldo e stralcio.Ho acquistato società che
detenevano immobili industriali e poi rivenduti.
Mi scuseranno i professionisti ma comprenderanno che il mio obiettivo è
essere estremamente chiaro per chi si
vuole avvicinare a questo fantastico
mondo, userò espressioni linguistiche
molto semplici adatte a chi ancora non
padroneggia questa professione.
In questo report, dunque, troverete
solo cose che faccio ogni giorno e
qualche consiglio per iniziare subito
senza esitazioni.
Al tuo successo
www.alfredocalzolari.com © 2019 Alfredo Calzolari tutti i diritti riservati1 LA CONOSCENZA É PIU IMPORTANTE DEI CAPITALI Iniziare è molto semplice lo puoi fare a qualsiasi età, non ti servono titoli di studio specifici e non ti servono grosse somme di danaro e con alcune tecniche il danaro non serve o per lo meno non è determinante. Devi solo formarti perché in questo campo la conoscenza è più importante del danaro, ti farà percepire gli immobili da un altra angolazione che non ti sei mai accorto esistesse. Cerca i problemi perché è da queste situazioni che nascono i grandi affari ricorda che le persone oggi non vogliono accollarsi problematiche e questo è il terreno dove opera l’investitore immobiliare, quando avrai le competenze troverai immobili che altri avevano scartato perchè non in grado di intervenire.Quindi non stancarti mai di imparare competenza e formazione sono le armi principali dell’investitore immobiliare. www.alfredocalzolari.com © 2019 Alfredo Calzolari tutti i diritti riservati
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DIAMO AL MERCATO QUELLO CHE DESIDERA
Il mercato immobiliare in Italia è da sempre considerato un punto di arrivo per un alta
percentuale di persone, nella nostra cultura avere una casa di proprietà ha radici
profonde ed anche se oggi si parla di crisi e di difficoltà nella mente delle persone non
è cambiato nulla rimane sempre il desiderio principale avere la casa di proprietà.
I motivi sono svariati, primo fra tutti e che la propria casa è un bene irrinunciabile,
oltre ad essere in altre circostanze un immobile destinato all’attività produttiva
anch’esso irrinunciabile.
Certo questa situazione di crisi non ha dato grandi input negli ultimi anni per quanto
riguarda l’immobiliare ma non mi risulta che gli italiani abbiano fatto a meno della
casa.
Sicuramente sono aumentati numericamente gli affitti ma pur sempre di immobili si
sta parlando.
Pertanto questo immobilismo nell’immobiliare (scusate il gioco di parole) che ci
hanno per anni ripetuto ogni giorno posso garantirti che non rispecchia la realtà e
www.alfredocalzolari.com © 2019 Alfredo Calzolari tutti i diritti riservaticontrariamente a quello che potrebbe sembrare a prima vista ha invece creato ottime opportunità per l’investitore immobiliare. L’immobilismo nella compra vendita era prevalentemente generato dalla difficoltà dell’accesso al credito per quei soggetti che volevano un mutuo totale, sistema usato negli anni pre crisi ed ora per ovvie ragioni non più attuabile, e da soggetti che avevano acquistato un immobile in piena bolla immobiliare ed per motivi loro lo rimettevano in vendita con l’aspettativa di incassare la stessa cifra pagata o addirittura guadagnarci, questo è uno dei tanti motivi che negli anni ha generato parecchio invenduto. La crisi ha portato dei cambiamenti radicali in ogni settore ma nell’immobiliare ha solo ridefinito luoghi e superfici quindi posso garantirti che gli immobili hanno continuato ad essere essere movimentati sicuramente con altre caratteristiche ma pur sempre in movimento. Mi spiego meglio facendoti un esempio risalente al mercato di dieci anni fa, dove il desiderio da parte delle persone era andare vivere in ville o villette a schiera con giardino oppure avere attici di metrature importanti tutto questo era facilmente attuabile. Oggi nell’economia attuale come a qualcuno potrebbe sembrare non è cambiato nulla si sono solo ridotte le metrature infatti l’attico da 200mt il più delle volte te lo ritrovi frazionato in due trilobati da 100 mt con le relative riduzioni di spese di mantenimento e chiaramente abbattimento del prezzo di acquisto. Quindi l’investitore immobiliare interpreta questi dati e agisce di conseguenza, capisci ora che gli interessi verso gli immobili non sono mai cessati sono solo cambiate le esigenze abitative. Creando così opportunità per gli investitori immobiliari in quantità. Puoi verificare sui maggiori portali immobiliari e controllare la permanenza media dalla data di pubblicazione dell’annuncio di vendita di questi grandi immobili ,e vi renderete conto che sono veramente in certi casi più di altri invendibili. A questo punto capisci il perché in alcune categorie di immobili il mercato si è contratto pesantemente. Quindi regola fondamentale diamo al mercato quello che desidera non tentiamo di dare un prodotto che non desta nessun interesse sul mercato. www.alfredocalzolari.com © 2019 Alfredo Calzolari tutti i diritti riservati
3 TROVA UN VENDITORE MOTIVATO Questa regola sta alla base di tutto ,se non capisci l’importanza di questa regola stai perdendo solo tempo. Trovare il venditore motivato è molto importante per concludere ottimi affari. Spesso sento obiezioni sul fatto che nessuno accetterà mai le mie proposte di acquisto, chiaramente le obiezioni sono lecite ma ti garantisco che per una serie di motivi che ora ti elencherò trovare il venditore motivato che accetti la tua proposta non è così difficile. Quindi ricorda che per le tue operazioni immobiliari devi acquisire immobili minimo al 30% di sconto riferito al prezzo di mercato medio. Ti starai chiedendo dove mai posso trovare un venditore pronto a svendere la sua proprietà .Ecco la spiegazione, devi cambiare l’angolo di visione verso gli immobili, infatti troverai soggetti che per necessità di liquidità immediata deve vendere in www.alfredocalzolari.com © 2019 Alfredo Calzolari tutti i diritti riservati
tempi rapidi ed i motivi possono essere molteplici qui di seguito te ne elenco qualcuno. Separazioni matrimoniali l’immobile viene messo in vendita perchè abbandonato dalla coppia e quindi scaturisce l’urgenza di vendere e chiudere con il passato. Cambio di lavoro con conseguente spostamento geografico comporta una vendita immediata per potere capitalizzare ed riacquistare un immobile nella nuova località di lavoro. Perdita del lavoro e conseguente difficoltà nel pagare il mutuo e relative spese condominiali, come vedi anche in questa vicenda obbliga il proprietario a realizzare in tempi brevi per poter chiudere il mutuo evitando così l’esecuzione immobiliare che la banca le potrebbe creare. Altro caso molto frequente è la lite con i vicini , creano delle difficolta nella convivenza che a volte vengono risolte con il cambio di abitazione pur di non continuare con liti inutili. Altra situazione è l’ereditá di immobili che a volte creano problemi perché diventano seconde case e la tassazione segue di conseguenza ,spese condominiali che si addizionano a quelle della prima casa , quindi urgenza nella vendita. Altro caso immobili che hanno bisogno di una ristrutturazione importante ed il proprietario non ha nessuna intenzione di cimentarsi in avventure che non conosce. Altre opportunità risulteranno semplici da individuare quando avrai affinato una visione da investitore per eventuali trasformazioni dell’immobile ,tipo cambi di destinazione d’uso che la persona media non ne percepisce le potenzialità , ed in fine immobili con grandi problemi apparentemente irrisolvibili per un normale venditore, risolvibili semplicemente all’occhio dell’investitore immobiliare . www.alfredocalzolari.com © 2019 Alfredo Calzolari tutti i diritti riservati
4 DETERMINA LA ZONA DI INVESTIMENTO Determinante per il buon esito della tua operazione immobiliare è studiare attentamente la zona in cui intendi operare, ovvero determinare i prezzi di acquisto e di rivendita solo così potrai renderti conto se il prezzo richiesto dal venditore e interessante o meno. Il mio consiglio è di operare in centri urbani di importanza minimo 30 40 mila abitanti, ciò renderà il mercato più frizzante accelerando tempi di acquisizione e rivendita. Altro punto determinante è il non lasciarsi affascinare dalle località turistiche anche se il prezzo potrebbe sembrare vantaggioso il rischio sarebbe appunto quello di una rivendita molto lenta ed di conseguenza immobilizzare il capitale per lungo tempo. Quindi lascia perdere bellissime ville o immobili da sogno non sono le tipologie adatte che un investitore immobiliare cerca. Saper valutare gli immobili per un investitore è determinante, all’inizio ti troverai impacciato e avrai bisogno di continue verifiche e comparazioni, ma poi con il tempo e la tua approfondita conoscenza della zona padroneggerai la tecnica con facilità. www.alfredocalzolari.com © 2019 Alfredo Calzolari tutti i diritti riservati
Altro indicatore da tenere in alta considerazione è la liquidità ovvero la velocità di compra vendita di una zona rispetto ad un altra, questo indice lo puoi estrapolare dai portali di vendita facendo un lavoro di mappatura della zona e verificando il tempo di permanenza medio dei vari annunci. Altri dati in merito da confrontare li trovi sul sito dell’agenzia delle entrate relativo alle compra vendite dell’anno precedente. Facendo questa mappatura otterrai anche un altro valore determinante ovvero il taglio immobiliare preferito in una determinata zona infatti in quartieri residenziali ad alta densità di famiglie troverai prevalentemente ricerche di trilocali o addirittura quadrilocali capisci bene che tentare di vendere un bilocale forse in quella zona diventa più laborioso. Ti faccio notare che in questa ricerca di dati metto continuamente pressione sul tempo elemento determinante per una perfetta operazione immobiliare. Ricercare questi dati che ti ho sopracitato con perizia, ti si presenterà ai tuoi occhi anche il fattore tempo di rivendita che non potremo mai prevederlo perfettamente, come del resto succede nella vita di tutti i giorni ma sfoltiremo parecchi disturbi che potrebbero intralciare la tua operazione. Per un investitore immobiliare il fattore tempo è importantissimo perché sta ad indicare il rientro dei capitali che in questa professione non bastano mai. www.alfredocalzolari.com © 2019 Alfredo Calzolari tutti i diritti riservati
5 PREVISIONI ECONOMICHE Detto anche in modo spiccio conto economico. Studiati i prezzi di rivendita della tua zona saprai benissimo a che prezzo potrai acquistare per fare un buon affare quindi ti ritrovi con due valori determinanti ovvero prezzo di rivendita e prezzo di acquisto verificherai se andrà fatta una ristrutturazione complessa o semplice. Quindi cominciamo a stilare il conto economico vero e proprio in modo molto semplice senza complicazioni e una moltitudine di colonne che sono di difficile interpretazione e difficoltose da fare girare immediatamente ai tuoi collaboratori od investitori, io compilo il mio conto economico in modo molto semplice per poterlo inviare come un normale sms di facile interpretazione e immediatezza. www.alfredocalzolari.com © 2019 Alfredo Calzolari tutti i diritti riservati
Altro punto fondamentale è se andrà ristrutturato o meno e quindi dovrai conteggiare queste spese. Dovrai anche inserire i costi relativi dei progettisti, sempre se necessario. Dovrai anche tenere in considerazione un atto notarile ovvero il passaggio dal vecchio proprietario a tè e quindi pagare l’imposta di registro che è variabile dal 2 % al 9% Dovrai considerare anche l’agente immobiliare che avrà doppia provvigione per quando acquisti e per quando vendi Ed in fine dovrai calcolare la tassazione sulla plusvalenza ovvero la differenza che rimarrà tra acquisto e le varie voci di spesa che ti ho elencato.Direi che ci siamo ma io ti consiglio di inserire anche una percentuale per gli imprevisti che sarà proporzionata al tipo di immobile, ti consiglio vivamente di farlo specialmente se lavori con capitali di altri, saranno molto contenti quando gli utili saranno superiori alle previsioni. www.alfredocalzolari.com © 2019 Alfredo Calzolari tutti i diritti riservati
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CREA IL TUO TEAM
Consiste nel creare il proprio team di collaboratori, composto da agente immobiliare
geometra o architetto, avvocato, notaio, segnalatore di operazioni
L’agente immobiliare quando ha ben chiaro le dinamiche immobiliari e quando
percepisce che non siamo persone che parlano ma prevalentemente facciamo azioni
diventerà il nostro collaboratore più importante non lo dovrai mai vedere come un
costo e sopratutto non lo sottovalutare mai, infatti potrai sapere da lui parecchi dati
che per un investitore sono determinanti, uno su tutti l’urgenza che il venditore ha
nella vendita o il motivo per il quale l’immobile è in vendita quindi potrai formulare
una proposta confezionata a misura per quel venditore.
Geometra o Architetto sono determinanti perché ti potranno evidenziare eventuali
problemi dell’immobile ed il grado di fattibilità o meno dell’operazione ancora prima
di avere firmato una proposta.
I problemi relativi ad un immobile per l’investitore diventano appetibili e con ottimi
motivi per la trattativa, per intenderci problemi che una persona normale non avrebbe
ne la voglia ne le competenze per risolverli di incanto diventano per un investitore
manna dal cielo non lo dimenticare mai.
www.alfredocalzolari.com © 2019 Alfredo Calzolari tutti i diritti riservatiIn poche parole la visione dell’immobile o della potenziale operazione non ha nulla in comune alla persona media che si reca ad acquistare una casa per abitarci. L’avvocato è un altra figura determinante specialmente se ti appassioni al mercato giudiziario nello specifico il saldo e stralcio. Qui l’avvocato diventa determinante per avere accesso agli atti e verificare i creditori reali presenti nella procedura, ed un rapporto spiccio rende le cose molto più semplici perché a volte non abbiamo il tempo per attendere risposte. Il notaio anche lui è determinante averlo nel team di lavoro per tutta una serie di motivi tecnici e tempistici. Il segnalatore di operazioni anche lui è determinante perchè ti farà risparmiare molto tempo nella ricerca delle operazioni, e probabilmente ti presenterà operazioni non ancora pubblicate sui portali immobiliari. www.alfredocalzolari.com © 2019 Alfredo Calzolari tutti i diritti riservati
7 SCEGLI LA TUA NICCHIA La scelta della nicchia è importantissima infatti non puoi pensare di investire in immobili a caso, devi prima scegliere in che nicchia vuoi operare studiarla accuratamente e capire le differenze sostanziali tra una tecnica e l’altra infatti sono molto differenti tra loro sia come tecnica che come impegno di danaro ed in alcune in particolare un errore potrebbe essere deleterio e compromettere il tuo futuro da investitore. Sottolineo questa affermazione perché quando ho iniziato ero ossessionato dalla prima operazione infatti sapevo benissimo che un errore sarebbe stato fatale, reperire altri capitali per ripartire sarebbe stato quasi impossibile. Quindi la scelta di operare in una nicchia piuttosto che un altra viene determinata prevalentemente dalle competenze acquisite e dalla disponibilità o meno di capitale. www.alfredocalzolari.com © 2019 Alfredo Calzolari tutti i diritti riservati
Le nicchie di investimento immobiliari sono molte ma di base le dividiamo in due nicchie principali Mercato libero e Mercato giudiziario. Nel Mercato libero l’investitore interviene principalmente in queste nicchie Sublocazione Cessione del compromesso House flipping Frazionamenti Cambio di destinazione d’uso Opzioni di acquisto con riscatto Nel Mercato giudiziario l’investitore interviene in queste nicchie Aste immobiliari Saldo e stralcio Acquisizione del credito (NPL) Queste nicchie sopra elencate richiedono poco o tanto capitale necessario per effettuare l’operazione, per esempio si parte da zero o piccoli capitali per effettuare la sublocazione o la cessione del compromesso sino ad arrivare a capitali importanti per un saldo e stralcio o cessione del credito . Ogni uno di noi parte da una base economica diversa e quindi anche i desideri o le volontà si spengono per la mancanza di capitali, ma non disperare nell’immobiliare con le giuste tecniche possiamo fare a meno dei capitali. www.alfredocalzolari.com © 2019 Alfredo Calzolari tutti i diritti riservati
8 ENTRA A FARE PARTE DI UN GRUPPO Se non hai mai partecipato a qualcosa del genere, potrebbe inizialmente sembrarti strano in quanto non tutti sono abituati a condividere il proprio business, specialmente in Italia dove la mentalità media pensa che il segreto ed il non divulgare sia più vantaggioso. In parte è corretto se tu ti sei formato hai speso tempo e danaro e hai acquisito tecniche che altri non conoscono e una giusta conseguenza che tu riesca fare quello che ad altri sembra impossibile, ma ricorda che altri possono avere tecniche che tu non conosci. Devi uscire da questa mentalità e ti si apriranno un mondo di opportunità e collaborazioni, non devi mai vedere il tuo collega come un concorrente ma contrariamente lo devi vedere come un collaboratore. www.alfredocalzolari.com © 2019 Alfredo Calzolari tutti i diritti riservati
In questi gruppi si raggiungono connessioni e future collaborazioni di vitale importanza quando sei all’inizio della tua attività troverai il supporto adatto mentre stai compiendo la tua prima operazione. Questa è la differenza tra studiare un video corso o un corso dal vivo e rimanere il giorno dopo soli con i propri dubbi ed incertezze che non generano altro che un blocco psicologico procastinando sempre più la tua prima operazione a data da destinarsi. Questi dubbi se discussi con un gruppo di pari, ovvero gente con i tuoi stessi interessi professionali troverai il supporto necessario per fare la tua operazione in tutta sicurezza. Qui nascono le relazioni e le collaborazioni lavorative e penso che dovrebbe essere la giusta direzione da intraprendere dopo un corso di formazione complesso come quello immobiliare. Quindi siamo giunti alla fine e queste queste che hai letto sono le 8 Regole Per Un Business immobiliare Di Successo . Non voglio peccare di arroganza e sostenere che siano regole universali e che si adattino a tutte le persone. Però sono regole che hanno funzionato molto bene per me. Visita la mia pagina www.alfredocalzolari.com per atre risorse gratuite. . www.alfredocalzolari.com © 2019 Alfredo Calzolari tutti i diritti riservati
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