RESOCONTO INTERMEDIO DI GESTIONE 30 SETTEMBRE 2017 - eMarket ...
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RESOCONTO INTERMEDIO DI GESTIONE
30 SETTEMBRE 2017PAG.
A. RESOCONTO INTERMEDIO DI GESTIONE 3
1. Corporate Review 4
1.1. Profilo del Gruppo 4
1.2. Highlights economico - finanziari 5
2. Organi societari 6
3. Prelios nei primi nove mesi del 2017 8
4. Commento ai principali dati economico-finanziari del Gruppo 10
4.1. Conto economico 10
4.2. Analisi patrimoniale e finanziaria 12
5. Andamento delle divisioni di business 14
5.1. Alternative Asset Management 14
5.2. Real Estate Services 17
5.2. Spese Generali ed Amministrative (G&A) 21
6. Andamento dell'attività di investimento 22
7. Eventi successivi 24
8. Evoluzione prevedibile della gestione 25
9. Allegati 26
10. Dati consolidati 28
10.1. Stato Patrimoniale Consolidato 28
10.2. Conto Economico Consolidato 29
10.3. Patrimonio Netto Consolidato 30
10.4. Posizione Finanziaria Netta Consolidata 31
11. Operazioni con parti correlate 32
12. Attestazione del bilancio consolidato 34
2A. RELAZIONE INTERMEDIA SULLA GESTIONE
31. CORPORATE REVIEW
1.1. Profilo del Gruppo
Prelios è un Gruppo europeo e tra i principali in Italia operanti nei servizi di alternative asset management e
immobiliari. Quotata presso Borsa Italiana dal 2002 sul segmento MTA, la holding Prelios S.p.A. coordina
diverse Società operative che costituiscono un network riconosciuto e in diverse occasioni premiato per
qualità, efficienza e affidabilità.
Attivo in Italia, Germania e Polonia, il Gruppo Prelios dispone di una struttura qualificata di circa
quattrocento professionisti, forti di significative competenze professionali e con un track record di
eccellenza maturato negli anni in un contesto competitivo internazionale.
In particolare, l’attività del Gruppo include:
Alternative Asset Management:
l’istituzione e la gestione di fondi immobiliari e asset management (cosiddetto “Funds & asset
management”);
la gestione di crediti in sofferenza (non performing loans management – credit servicing).
Real Estate Services:
I servizi integrati sul patrimonio, che includono property e project management (cd. “Integra”), servizi di
intermediazione immobiliare (cd. “Agency”) e valutazioni immobiliari (cd. “Valuations”).
Il Gruppo Prelios opera inoltre in Germania attraverso strutture altamente specializzate nel settore
commerciale ed è attivo in Polonia prevalentemente nella gestione e valorizzazione di aree in sviluppo.
Nel seguente grafico viene riportata una descrizione della struttura del Gruppo e delle principali attività nel
settore Servizi.1
1
Si segnala che il principale asset residuo nel settore “Investment” è rappresentato dall’interessenza in Focus Investments S.p.A..
41.2. Highlights economico – finanziari
Dati economici SETTEMBRE 2017 SETTEMBRE 2016
Ricavi consolidati 53,2 51,3
Risultato della gestione 1,8 0,1
di cui Piattaforma di Gestione 5,5 5,1
di cui Holding (G&A) (3,7) (5,0)
Oneri di ristrutturazione 2,4 (4,1)
Risultato attività di Investimento (24,6) (13,3)
Risultato netto di competenza (23,4) (24,1)
Dati patrimoniali SETTEMBRE 2017 DICEMBRE 2016
Patrimonio Netto 67,8 91,0
di cui patrimonio netto di competenza 67,8 91,0
Posizione Finanziaria Netta 3,8 6,5
Indici SETTEMBRE 2017 DICEMBRE 2016
Dipendenti 407 403
52. ORGANI SOCIETARI
Consiglio di Amministrazione 2
Giorgio Luca Bruno Presidente (Chairman)
Cesare Ferrero3 Vice Presidente (Vice Chairman)
Anna Maria Artoni Amministratore indipendente (Independent Director)
Mirja Cartia d’Asero Amministratore indipendente (Independent Director)
Rosa Cipriotti Amministratore indipendente (Independent Director)
Valeria Leone Amministratore (Director)
Davide Mereghetti Amministratore (Director)
Arturo Sanguinetti Amministratore indipendente (Independent Director)
Giovanni Jody Vender Amministratore indipendente (Independent Director)
Massimo Marinelli Segretario del Consiglio di Amministrazione (Board Secretary)
Direttore Generale
Riccardo Serrini4
Comitato per il Controllo Interno, i Rischi e la Corporate Governance5
Anna Maria Artoni Amministratore indipendente – Presidente (Lead Independent Director - Chairman)
Arturo Sanguinetti Amministratore indipendente (Independent Director)
Rosa Cipriotti Amministratore indipendente (Independent Director)
Mirja Cartia d’Asero Amministratore indipendente (Independent Director)
2
L’Assemblea degli Azionisti, in data 16 ottobre 2015, ha nominato i componenti del Consiglio di Amministrazione fissando in tre
esercizi, e dunque fino all’approvazione del bilancio al 31 dicembre 2017, la durata del mandato. Al termine dell’Assemblea, il
Consiglio ha provveduto a nominare le cariche sociali, a istituire i Comitati endoconsiliari, nonché a nominare i componenti
dell’Organismo di Vigilanza.
L’Assemblea degli Azionisti in data 19 maggio 2016 – a seguito delle dimissioni rassegnate, in data 21 marzo 2016, da Sergio Iasi dalla
carica di Consigliere e Amministratore Delegato della Società – ha deliberato di ridurre da 11 (undici) a 10 (dieci) il numero dei
componenti del Consiglio di Amministrazione della Società.
A seguito delle dimissioni rassegnate da Andrea Mangoni dalla carica di Consigliere della Società, il Consiglio di Amministrazione, in
data 13 aprile 2017, ha nominato – ai sensi dell’art. 2386 del codice civile – Cesare Ferrero Consigliere della Società. Tale nomina è
stata poi confermata dall’Assemblea degli Azionisti in data 31 maggio 2017.
In data 9 giugno 2017, Giovanni Gilli ha rassegnato le proprie dimissioni dalla carica di Consigliere della Società.
3
In data 29 giugno 2017, il Consiglio di Amministrazione di Prelios S.p.A. ha nominato Cesare Ferrero Vice Presidente della Società.
4
In data 21 marzo 2016, il Consiglio di Amministrazione di Prelios S.p.A. ha nominato Riccardo Serrini Direttore Generale della
Società.
5
In data 14 novembre 2017 il Consiglio di Amministrazione di Prelios S.p.A, preso atto della temporanea indisponibilità del dott. Arturo
Sanguinetti, ha deliberato di aumentare a quattro il numero dei componenti del Comitato con la nomina di Mirja Cartia d’Asero e di
affidare ad interim la Presidenza del Comitato stesso a Anna Maria Artoni, nominata altresì Lead Independent Director.
6Comitato per la Remunerazione
Giovanni Jody Vender Amministratore indipendente – Presidente (Independent Director - Chairman)
Mirja Cartia d’Asero Amministratore indipendente (Independent Director)
Davide Mereghetti Amministratore (Director)
Collegio Sindacale 6
Giorgio Loli Presidente (Chairman)
Michela Zeme Sindaco effettivo (Standing Auditor)
Marco de Ruvo Sindaco effettivo (Standing Auditor)
Pietro Garibaldo Boiardi Sindaco supplente (Alternate Auditor)
Francesca Adelina Alice Monti Sindaco supplente (Alternate Auditor)
Antonio Salvi Sindaco supplente (Alternate Auditor)
Organismo di vigilanza7
Sergio Beretta Presidente (Chairman)
Arturo Sanguinetti Componente (Member)
Michela Zeme Sindaco effettivo (Standing Auditor)
Sergio Romiti Componente (Member)
Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari
Sergio Cavallino
Società di revisione
KPMG S.p.A.8
Via Vittor Pisani, 25
20124 Milano
6
L'Assemblea degli Azionisti, in data 19 maggio 2016, ha nominato i componenti del Collegio Sindacale fino all'approvazione del
bilancio al 31 dicembre 2018.
7
In data 14 novembre 2017, il Consiglio di Amministrazione di Prelios S.p.A, preso atto della temporanea indisponibilità del dott.
Arturo Sanguinetti, ha deliberato di affidare la Presidenza dell’Organismo di Vigilanza a Sergio Beretta.
8
Incarico conferito dall’Assemblea degli Azionisti in data 31 maggio 2017.
73. PRELIOS NEI PRIMI NOVE MESI DEL 2017
In data 13 aprile 2017 si è riunito il Consiglio di Amministrazione che ha preso atto che la Società ha
ricevuto nei giorni precedenti, per il tramite dell’advisor Mediobanca, alcune non binding offers (offerte non
vincolanti) relative a possibili partnership aventi per oggetto le attività di fund management in Italia (Prelios
Società di Gestione del Risparmio S.p.A.). Si ricorda, infatti, che, come già reso noto al mercato nel corso
del 2016, Prelios S.p.A. ha deliberato un percorso finalizzato a realizzare possibili operazioni di partnership
per le attività di fund management, nonché di valorizzazione delle attività in Germania, che potranno essere
definite solo in esito al processo competitivo avviato.
Sempre in data 13 aprile, il Consiglio di Amministrazione di Prelios S.p.A. ha cooptato – ai sensi dell’art.
2386 del codice civile – Cesare Ferrero quale Amministratore della Società, in sostituzione di Andrea
Mangoni che aveva in precedenza rassegnato le proprie dimissioni. Tale nomina è stata poi confermata
dall’Assemblea degli Azionisti in data 31 maggio 2017. Cesare Ferrero è stato altresì individuato quale
“Amministratore incaricato del sistema di controllo interno e di gestione dei rischi”, con l’attribuzione dei
compiti e responsabilità all’uopo espressamente previsti dal Codice di Autodisciplina delle società quotate
promosso da Borsa Italiana cui Prelios S.p.A. ha aderito, qualificandolo – per l’effetto dell’incarico ricevuto –
Amministratore esecutivo della Società. In data 29 giugno 2017, il Consiglio di Amministrazione di Prelios
S.p.A. ha poi nominato Cesare Ferrero Vice Presidente della Società.
In data 27 aprile 2017 il Consiglio di Amministrazione ha esaminato le suddette non binding offers (offerte
non vincolanti) e deliberato di proseguire con diversi primari operatori di elevato standing, italiani ed esteri,
le attività di approfondimento e valutazione relative alla struttura di un’eventuale operazione di partnership,
caratterizzata da finalità di aggregazione e crescita.
Sempre in data 27 aprile 2017 il Consiglio di Amministrazione ha altresì approvato il Budget 2017, nonché le
linee guida “qualitative” per la definizione del Piano 2017-2019 di Gruppo (già approvato dalle singole
business unit del Gruppo) il cui focus strategico sarà basato sull’incremento dei ricavi e la crescita della
redditività.
In particolare, i principali obiettivi del Budget 2017 consistono in:
forte presenza nel mercato della gestione in outsourcing dei distressed assets, che presenta una
domanda in crescita anche grazie a quanto delineato dalla Banca Centrale Europea;
centralità di PRECS quale catalizzatore e chiave di accesso su cui sviluppare cross-fertilization con le
altre società del Gruppo;
sviluppo servizi immobiliari focalizzato su servizi tecnici ad alto valore aggiunto su patrimoni immobiliari
e di credito;
efficientamento della struttura societaria ed organizzativa attraverso azioni mirate mantenendo il
costante focus sul contenimento dei costi.
In data 11 maggio 2017 il Consiglio di Amministrazione – anche in considerazione delle procedure
competitive in corso e riguardanti Prelios SGR e le attività tedesche del Gruppo, già comunicate al mercato
– ha deliberato di estendere il mandato a Mediobanca quale advisor finanziario del Gruppo, nel più ampio
processo di crescita dello stesso, con riguardo a eventuali attività di integrazione e/o miglior valorizzazione.
In data 29 giugno 2017 il Consiglio di Amministrazione ha reso noto che si sono concluse, come già
previsto, tutte le attività collegate al mandato di advisory strategico di Mediobanca per quanto riguarda la
possibile miglior valorizzazione anche del Gruppo Prelios nel suo complesso. Nell’ambito della suddetta
attività, le società Davidson Kempner e Tecnoinvestimenti hanno manifestato all’advisor Mediobanca
interesse per la valutazione di possibili operazioni, richiedendo di accedere a informazioni sul Gruppo
Prelios. In esecuzione dell’incarico conferito a Mediobanca, tali soggetti hanno avuto accesso a talune
informazioni, a carattere non privilegiato e non prospettico, relative a Prelios S.p.A. e al Gruppo Prelios in
generale. La Società ha inoltre precisato di non aver ricevuto né direttamente né per tramite dell’advisor
Mediobanca alcuna manifestazione di interesse o offerta di qualsiasi natura.
In data 26 luglio 2017 si è appreso, tramite comunicato stampa, della sottoscrizione di un contratto tra
Burlington Loan Management DAC (“Burlington”), da una parte, e Pirelli & C. S.p.A. (“Pirelli”), Intesa
Sanpaolo S.p.A. (“ISP”), UniCredit S.p.A. (“UCI”) e Fenice S.r.l. (“Fenice” e, insieme a Pirelli, ISP e UCI, i
“Venditori”), dall’altra, avente ad oggetto la compravendita, da parte di una costituenda società di diritto
italiano interamente controllata, direttamente o indirettamente, da Burlington (l’“Acquirente”), delle
8complessive n. 611.910.548 azioni (le “Azioni”) di Prelios S.p.A. (“Prelios” o l’“Emittente”) detenute dai
Venditori, ad un prezzo per Azione pari a Euro 0,105 (il “Contratto Burlington” e il “Contratto”).
In data 28 luglio 2017 CEFC Group - un gruppo internazionale con sede nella Repubblica Popolare Cinese
operante nei servizi energetici e finanziari - ha comunicato al mercato di aver presentato agli Azionisti di
Maggioranza di Prelios, per il tramite di una società per azioni Italiana dallo stesso interamente controllata,
un’Offerta Vincolante per l’Acquisizione delle azioni Prelios (sia ordinarie che di classe B) al Prezzo unitario
di Euro 0,116.
In data 3 agosto 2017 i Venditori e Burlington hanno reso noto, tramite comunicato stampa, di aver
sottoscritto il 2 agosto un accordo modificativo del Contratto in virtù del quale è stato incrementato del
10,48% il prezzo convenuto per la compravendita delle Azioni che è ora stabilito in Euro 0,116 per Azione.
Nel comunicato stampa si legge che nell’ambito delle modificazioni pattuite sono state abrogate anche
alcune disposizioni in conseguenza delle quali ora “i Venditori non avranno più diritto di recedere dal
Contratto ai sensi delle citate disposizioni”.
Come riportato nel comunicato stampa congiunto di Burlington e dei Venditori del 26 luglio 2017, si ricorda
che “ai sensi del Contratto, l’esecuzione della compravendita delle Azioni è sospensivamente condizionata
all’avveramento (ovvero alla rinuncia), al più tardi entro il 31 gennaio 2018, di tutte le seguenti condizioni
sospensive:
(i) l’ottenimento dell’autorizzazione della Banca d’Italia per l’acquisto del controllo indiretto di Prelios SGR
S.p.A. e Prelios Credit Servicing S.p.A. da parte dell’Acquirente; nonché
(ii) la circostanza che – prima del closing – Prelios, Prelios SGR S.p.A., Prelios Credit Servicing S.p.A.,
Prelios Integra S.p.A. e Prelios Valuations & e-Services S.p.A. non abbiano realizzato, approvato o
assunto impegni per realizzare talune operazioni rilevanti e, in particolare:
- trasferimento a terzi delle partecipazioni nelle suddette società o delle rispettive aziende,
- fusioni o scissioni con società diverse da quelle del Gruppo Prelios, emissioni a favore di terzi di
azioni, obbligazioni convertibili o altri strumenti finanziari che attribuiscano il diritto di acquistare o
sottoscrivere titoli nelle menzionate società,
- operazioni di acquisto di azioni proprie o distribuzioni di dividendi straordinari dell’Emittente,
- modifiche statutarie relative a capitale sociale, strumenti finanziari partecipativi, corporate governance
o i diritti degli azionisti, fatta eccezione per quelle richieste dalla legge e per le riduzioni di capitale.”
Ai sensi dell’art. 106, comma 1, del D.Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 (il “TUF”), l’Acquirente sarà poi tenuto a
promuovere un’offerta pubblica di acquisto obbligatoria totalitaria sulle restanti azioni ordinarie di Prelios al
medesimo prezzo pagato ai Venditori per l’acquisto delle Azioni.
Alla luce dei summenzionati nuovi accordi raggiunti dall’Acquirente e dai Venditori, la Società ha ritenuto di
interrompere il processo finalizzato alla ricerca di una partnership per Prelios SGR e di sospendere ogni
decisione in merito alla valorizzazione della attività in Germania in attesa degli esiti dell’operazione di cui
sopra.
94. COMMENTO AI PRINCIPALI DATI ECONOMICO-FINANZIARI DEL GRUPPO
Nella presente sezione viene fornita un’analisi della situazione economica, finanziaria e patrimoniale del
Gruppo al 30 settembre 2017. Ai fini dell’analisi economica gestionale riportata al paragrafo 4.1, sono stati
utilizzati indicatori non contabili (No-Gaap Measures), generalmente considerati dal management per
monitorare e valutare l’andamento del Gruppo. La finalità è di rappresentare il risultato derivante dalla
gestione caratteristica e continuativa dell’attività del Gruppo, al netto degli effetti delle operazioni inusuali,
per natura della transazione o per rilevanza dell’importo, e delle variazioni di valore del portafoglio
immobiliare, assicurando così un maggior grado di comparabilità dei risultati stessi e dell’informativa nel
tempo nei confronti di altri primari operatori, che adottano analoghe misure non contabili.
Tali misure si ottengono attraverso aggregazione o riclassifica di dati contabili e sono adottate al fine di
disaggregare le risultanze economiche sulla base della natura degli eventi che ne hanno determinato la
formazione. Anche l’analisi patrimoniale e finanziaria riportata al paragrafo 4.2 include No-Gaap Measures.
Trattandosi, nel caso delle grandezze patrimoniali, di misure generalmente adottate nella prassi della
comunicazione finanziaria, immediatamente riferibili ai dati contabili degli schemi primari di bilancio, non si
è reso necessario integrare l’analisi gestionale con uno specifico commento direttamente riferito a questi
ultimi.
In particolare, per la determinazione delle No-Gaap Measures sotto indicate, vengono isolate le seguenti
grandezze: “Oneri di ristrutturazione” e “Risultato attività di Investimento”, come meglio illustrate nel
paragrafo successivo.
L’indicatore che meglio riflette la performance dell’attività del Gruppo è il “Risultato della gestione”,
costituito dal risultato operativo comprensivo dei risultati da partecipazione della Piattaforma di Gestione
ante oneri di ristrutturazione.
4.1. Conto Economico
SETTEMBRE SETTEMBRE
(milioni di euro) 2017 2016
Ricavi consolidati (piattaforma di gestione) 53.2 51.3
Risultato della gestione 1.8 0.1
Risultato attività di Investimento (24.6) (13.3)
Oneri finanziari (1.3) (5.2)
Oneri di ristrutturazione 2.4 (4.1)
Risultato al lordo degli oneri fiscali (21.7) (22.5)
Oneri fiscali (1.7) (1.6)
Risultato netto (23.4) (24.1)
Interessenze di terzi 0.0 0.0
Risultato netto di competenza (23.4) (24.1)
I ricavi consolidati sono in crescita rispetto al dato consuntivato al 30 settembre 2016, passando da 51,3
milioni di euro nel precedente esercizio a 53,2 milioni di euro al 30 settembre 2017 (+4%).
Il risultato della gestione9 (inclusivo dei costi centrali di holding G&A) presenta un valore positivo di 1,8
milioni di euro in netto miglioramento rispetto al dato consuntivato nei primi nove mesi del 2016, parimenti
positivo per 0,1 milioni di euro, grazie ai maggiori volumi d’affari generati dalle Business Unit del Gruppo,
soprattutto nell’area dell’Alternative Asset Management (fund & asset management e credit servicing), ed al
costante processo di contenimento dei costi centrali di holding. Al netto della componente dei costi centrali
di holding (spese generali ed amministrative) il risultato della piattaforma di Alternative Asset Management
(fund & asset management e credit servicing) e dei Real Estate Services ad essa collegati di property &
project management, agency e valuations, in Italia ed all’estero, è positivo per 5,6 milioni di euro, in
miglioramento rispetto al dato positivo per 5,1 milioni di euro dello stesso periodo del 2016 (+10%).
L’attività di Investimento10 ha consuntivato un risultato negativo di 24,6 milioni di euro, in peggioramento
rispetto al dato consuntivato al 30 settembre 2016 (-13,3 milioni di euro). Tale risultato recepisce le
9
Per risultato della Gestione si intende quanto generato dal Gruppo attraverso le attività di Alternative Asset Management (fund &
asset management e credit servicing) e dei servizi ad esse correlate, definiti Real Estate Services (property & project management,
agency e valuations), nonché spese generali ed amministrative.
10
Per Attività di Investimento si intende quanto generato da Prelios attraverso le proprie partecipazioni in fondi e società che
detengono immobili e Non Performing Loan. Per un migliore dettaglio informativo si rimanda al successivo paragrafo 6.
10significative variazioni di valore della partecipazione in Focus Investments S.p.A., in parte oggetto di miglior
stima, di cui la Società è venuta a conoscenza rispetto alla chiusura del 30 giugno 2017, come meglio
commentato alla sezione 6 “Andamento dell’attività di investimento” a cui si rimanda. Il risultato include
rivalutazioni/svalutazioni di partecipazioni ed investimenti immobiliari che hanno inciso negativamente pro-
quota per complessivi 11,4 milioni di euro (a fronte di svalutazioni nette per 3,4 milioni di euro consuntivate
al 30 settembre 2016) e si riferiscono in massima parte al portafoglio immobiliare detenuto dal Fondo
Spazio Immobiliare (-10,7 milioni di euro).
La gestione finanziaria nei primi nove mesi del 2017 mostra un saldo negativo pari a 1,3 milioni di euro a
fronte di un saldo sempre negativo di 5,2 milioni di euro dei primi nove mesi del 2016. La variazione positiva
rispetto al precedente periodo omogeneo è riconducibile in particolare alla riduzione degli oneri finanziari
dovuta alla contabilizzazione, nei primi nove mesi del 2016, di un effetto economico negativo senza impatto
monetario di 3,4 milioni di euro derivante dall’iscrizione della differenza tra il valore contabile ed il valore
nominale del debito finanziario corporate, rimborsato per 48 milioni di euro a seguito della positiva
conclusione dell’aumento di capitale.
Gli oneri di ristrutturazione hanno inciso positivamente per 2,4 milioni di euro, a fronte di un valore negativo
di 4,1 milioni di euro consuntivati al 30 settembre 2016. Fanno riferimento in buona parte ad un indennizzo
assicurativo ricevuto nell’ambito della definizione bonaria di una controversia.
Gli oneri fiscali, ammontano complessivamente a 1,7 milioni di euro, sostanzialmente in linea col dato
consuntivato al 30 settembre 2016 (1,6 milioni di euro) e sono in buona parte riferibili alle società in Italia.
L’importo include principalmente l’impatto di imposte differite e IRAP.
Il risultato netto di competenza del Gruppo al 30 settembre 2017 è negativo per 23,4 milioni di euro a fronte
di un risultato negativo consuntivato nel corso dei primi nove mesi del 2016 di 24,1 milioni di euro. Tale
perdita deriva dalla contribuzione negativa della componente Investments, principalmente riconducibile alla
svalutazione della partecipazione in Focus Investments S.p.A.. In assenza di tale impatto, il risultato netto
del Gruppo Prelios nei primi nove mesi del 2017 sarebbe stato di segno positivo (circa 1 milione di euro),
rispetto all’analogo periodo del 2016 (perdita netta di circa 10 milioni di euro).
Tale miglioramento, pari 0,7 milioni di euro è riconducibile principalmente:
al miglioramento della gestione ordinaria: +1,7 milioni di euro;
al peggioramento della componente Investment: -11,3 milioni di euro in buona parte per effetto
delle svalutazioni immobiliari di Focus Investments S.p.A. (da -13,3 milioni di euro a – 24,6 milioni di
euro);
ad altre poste di gestione (gestione finanziaria, oneri non ricorrenti ed oneri fiscali) che hanno
inciso, in maniera differenziale nei due periodi, per complessivi 10,3 milioni di euro. In particolare nei
primi nove mesi del 2016, erano state contabilizzate componenti one-off negative pari a circa 7
milioni di euro legate all’operazione straordinaria di spin-off ed alla razionalizzazione organizzativa
del Gruppo, mentre nei primi nove mesi del 2017 sono state registrate componenti one-off positive
per circa 4,0 milioni di euro riconducibili principalmente all’indennizzo assicurativo di cui sopra.
Per un’analisi di maggior dettaglio dei risultati delle componenti per area geografica sia dell’attività dei fondi
e società di investimento, sia della Piattaforma di Gestione con inclusione delle spese generali e
amministrative, si rimanda alla sezione dedicata.
114.2. Analisi patrimoniale e finanziaria
Nella seguente tabella si riporta una rappresentazione gestionale dello stato patrimoniale al 30 settembre
2017 confrontato con il 31 dicembre 2016.
(milioni di euro) SETTEMBRE 2017 DICEMBRE 2016
Immobilizzazioni 103,4 132,1
di cui partecipazioni in fondi e società di investimento immobiliare e crediti da
finanziamento soci (1) 42,2 70,9
di cui goodwill 56,4 56,4
Capitale Circolante Netto (2,5) (3,6)
Capitale Netto Investito 100,9 128,5
Patrimonio Netto 67,8 91,0
di cui Patrimonio netto di competenza 67,8 91,0
Fondi 29,3 31,0
PFN 3,8 6,5
Totale a copertura Capitale Netto Investito 100,9 128,5
(1) La voce include le partecipazioni in società collegate, joint venture ed altre partecipazioni e relativi crediti da finanziamento soci per un importo netto di 36,1 milioni di euro,
nonché gli investimenti in fondi immobiliari per 6,1 milioni di euro (inclusi nella voce "altre attività finanziarie" del prospetto di stato patrimoniale consolidato).
Le immobilizzazioni al 30 settembre 2017 ammontano a 103,4 milioni di euro a fronte di 132,1 milioni di
euro al 31 dicembre 2016. La riduzione è principalmente riconducibile: per 23,3 milioni di euro alla perdita
determinata sul consolidato Focus Investments S.p.A., nonché per 4,0 milioni di euro ai rimborsi di quote
effettuati da parte del Fondo Cloe (partecipato da Prelios Società di Gestione del Risparmio S.p.A.).
Il Capitale Circolante Netto è negativo per 2,5 milioni di euro, a fronte di un valore parimenti negativo di 3,6
milioni di euro consuntivato al 31 dicembre 2016.
Il patrimonio netto consolidato di competenza è positivo per 67,8 milioni di euro a fronte di 91,0 milioni di
euro al 31 dicembre 2016. La variazione è da ricondurre quasi integralmente al risultato di periodo.
La Posizione Finanziaria Netta al 30 settembre 2017 è a debito per 3,8 milioni di euro in miglioramento
rispetto ad un valore parimenti a debito di 6,5 milioni di euro consuntivato al 31 dicembre 2016. Tale
dinamica si è resa possibile anche grazie alla, ormai consolidata, generazione di cassa derivante dalla
gestione ordinaria.
.
In particolare la variazione positiva rispetto al 31 dicembre 2016, pari a 6,6 milioni di euro, è riconducibile
principalmente ai seguenti effetti:
flusso generato dall’attività caratteristica per 1,1 milioni di euro;
flusso generato dalla distribuzione da parte del Fondo Cloe per 4,0 milioni di euro e dalla cessione della
partecipazione in Officinae Verdi per 0,9 milioni di euro;
flussi non ricorrenti per 0,6 milioni di euro;
Hanno invece inciso negativamente sulla posizione finanziaria netta principalmente i seguenti eventi:
impatto netto assorbito dalla gestione finanziaria e dalle imposte per 1,8 milioni di euro (di cui 0,3
milioni di euro senza impatto monetario);
altri eventi in parte legati a variazioni del capitale circolante netto per 2,0 milioni di euro.
Nel corso del periodo in commento, si segnala inoltre (i) la stipula di un finanziamento a medio termine da
parte di Prelios Valuations & e-Services S.p.A. pari a 2,0 milioni di euro a supporto della crescita del
business e (ii) il riscadenziamento su un orizzonte di 12 mesi di un debito finanziario di 5 milioni di euro nei
confronti di Banca Intesa (“Earn-in”) in scadenza al 30 settembre 2017.
Nel grafico viene dettagliato l’effetto combinato degli eventi che hanno avuto un impatto sulla variazione
della Posizione Finanzaria Netta nel corso dei primi nove mesi del 2017.
12(milioni di euro)
2,0
(1,1)
1,8
6,5
3,8
(0,6)
(4,9)
Dicembre Flussi Flussi da Flussi non Oneri Altre Settembre
2016 gestione partecipazioni ricorrenti finanziari e variazioni 2017
caratteristica e fondi imposte
135. ANDAMENTO DELLE DIVISIONI DI BUSINESS
Nella corrente sezione viene rappresentato per aree geografiche l’andamento economico della sola
Piattaforma di Gestione comprensiva sia della componente Alternative Asset Management che dei servizi
ad essa correlati, definiti Real Estate Services. Il risultato della gestione incluso e commentato nelle
seguenti tabelle corrisponde a quanto definito al paragrafo 4 della presente relazione.
Salvo ove diversamente specificato, tutti i valori si intendono in milioni di euro.
In particolare la tavola successiva rappresenta un’apertura per area geografica del risultato della gestione.
Italia Germania Polonia G&A Totale
Settembre Settembre Settembre Settembre Settembre Settembre Settembre Settembre Settembre Settembre
Piattaforma di Gestione
2017 2016 2017 2016 2017 2016 2017 2016 2017 2016
Alternative Asset Management 4,1 3,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 4,1 3,7
Real Estate Services 2,2 1,4 (1,3) 0,0 0,5 0,0 0,0 0,0 1,4 1,4
G&A 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 (3,7) (5,0) (3,7) (5,0)
Risultato della gestione 6,3 5,1 (1,3) 0,0 0,5 0,0 (3,7) (5,0) 1,8 0,1
Ai fini della lettura dei dati riportati nelle successive tabelle per paese si segnala che le realtà che
concorrono all’Alternative Asset Management sono Fund Management (Prelios SGR) e Credit Servicing
(Prelios Credit Servicing), mentre le realtà che concorrono ai Real Estate Services sono costituite da Prelios
Agency, Prelios Valuations E-Services, Prelios Integra, Prelios Immobilien Management (in Germania) e
Prelios Real Estate Advisory (in Polonia).
5.1. Alternative Asset Management
Le attività di Alternative Asset Management, grazie alla combinazione dei risultati raggiunti da Prelios SGR e
Prelios Credit Servicing, hanno registrato complessivamente ricavi per 20,0 milioni di euro, in crescita del
5,8% rispetto al dato di 18,9 milioni di euro consuntivato al 30 settembre 2016. Il risultato della gestione è
positivo per 4,1 milioni di euro, rispetto al valore parimenti positivo di 3,7 milioni di euro dei primi nove mesi
del 2016.
Per quanto riguarda l’andamento della Piattaforma Alternative Asset Management si evidenziano i principali
eventi che hanno interessato le singole Business Unit.
Fund Management Settembre 2017 Settembre 2016
Ricavi (milioni di euro) 12,2 12,5
Risultato della gestione (milioni di euro) 4,2 3,8
Ros 35% 30%
Numero fondi gestiti 32 30
Portafoglio partecipato e di terzi in gestione (*) 4,0 3,8
Numero dipendenti (**) 68 65
(*) Valore di mercato in base alle ultime perizie disponibili (30 settembre 2017 oppure 30 giugno 2017) in miliardi di euro,
espresso al 100%, inclusivo dei portafogli immobiliari in gestione.
(**) Inclusi i distaccati da altre società del Gruppo.
Prelios Società di Gestione del Risparmio S.p.A. (“Prelios SGR”) è specializzata nell’istituzione e gestione di
fondi di investimento alternativi immobiliari (FIA).
Al 30 settembre 2017 Prelios SGR gestisce complessivamente 32 FIA e tra questi 1 quotato, oltre a
contratti di gestione del processo di dismissione di 3 portafogli immobiliari.
I ricavi, rappresentati principalmente da commissioni di gestione, sono stati pari a 12,2 milioni di euro, in
lieve diminuzione rispetto al dato consuntivato al 30 settembre 2016, pari a 12,5 milioni di euro.
Il risultato della gestione è pari a 4,2 milioni di euro, in crescita rispetto a 3,8 milioni di euro dei primi nove
mesi del 2016 principalmente grazie al contenimento dei costi.
14In merito all’attività di sviluppo di nuove iniziative, Prelios SGR, che gestisce complessivamente un
patrimonio di circa 4,0 miliardi di euro, ha costituito nel periodo in questione due nuovi FIA con un
patrimonio a valore di acquisizione di 316,5 milioni di euro:
Fondo Areef 1 Italy REIF, che opera secondo una politica di investimento focalizzata su immobili a
prevalente destinazione d’uso terziaria e di profilo core plus-value added, con l’obiettivo di attuare
strategie di asset management volte a cogliere le opportunità di valorizzazione per trasformare gli asset
immobiliari in prime building. In particolare in data 31 marzo 2017 il Fondo ha perfezionato
l'acquisizione dal Fondo Cloe, fondo immobiliare riservato chiuso gestito da Prelios SGR, di un
portafoglio di sei immobili a prevalente destinazione uffici.
Fondo Estia Social Housing, che ha avviato la propria operatività nel mese di gennaio 2017, destinato a
realizzare iniziative di social housing prevalentemente nel centro Italia.
Nel corso dei primi nove mesi 2017 Prelios SGR ha anche ricevuto un nuovo incarico per la gestione del
processo di valorizzazione di un portafoglio di proprietà di un fondo pensionistico del valore di circa 0,2
miliardi di euro.
Sono, inoltre, continuate le attività di incremento delle masse gestite attraverso i fondi già in gestione con
l’acquisizione, l’apporto e lo sviluppo di nuovi immobili in sostituzione degli asset dei fondi giunti al termine
del loro ciclo di vita.
In data 31 marzo 2017 il Fondo Cloe ha perfezionato la cessione dell’intero portafoglio immobiliare residuo -
ad eccezione di un immobile - consistente in un portafoglio di 6 immobili a prevalente destinazione uffici
con una superficie complessiva lorda di 91.000 metri quadrati, situati a Milano, Roma e Bari.
Inoltre, in vista della scadenza del termine di durata di Tecla-Fondo Uffici al 31 dicembre 2017, nel corso
del 2016 il Consiglio di Amministrazione aveva deliberato l’avvio di una procedura competitiva per la
cessione in blocco del portafoglio residuo del Fondo, conferendo l’incarico ad un primario advisor
internazionale. Nel periodo in commento, al fine di massimizzare il corrispettivo complessivo realizzabile
dalla dismissione del portafoglio immobiliare residuo, Prelios SGR ha valutato di procedere con la vendita
dei residui immobili di proprietà del Fondo in due sotto-portafogli. In tale contesto, la Società ha ricevuto
due offerte vincolanti di acquisto, per un importo complessivo di 147,4 milioni di euro, che il Consiglio di
Amministrazione della Società ha deliberato di accettare in data 17 luglio 2017, a valle del parere favorevole
del Comitato Consultivo del Fondo e del Comitato Investimenti della Società.
Tali offerte si sono perfezionate con la vendita in data 1° Agosto 2017, di numero 2 immobili siti in Milano e
Roma a favore di un FIA immobiliare gestito da Savills Investment Management SGR, al prezzo
complessivo di 77,5 milioni di euro e, in data 29 Settembre 2017, di numero 6 immobili siti in Pozzuoli,
Vimodrone, Torino, Ivrea, Roma e Milano a favore di un FIA immobiliare gestito da IDeA Fimit SGR S.p.A., al
prezzo complessivo di 69,9 milioni di euro. Per quanto concerne gli immobili siti in Pozzuoli e Milano, il
trasferimento degli stessi è soggetto all’espletamento delle procedure connesse all’eventuale esercizio del
diritto di prelazione spettante ai soggetti aventi diritto, esercizio che dovrà avvenire entro il termine di 60
giorni dalle relative comunicazioni.
A seguito delle suddette cessioni, il Consiglio di Amministrazione di Prelios SGR ha deliberato di procedere
con rimborsi parziali pro quota del valore complessivo di 34,5 milioni di euro, ed in particolare 5,0 milioni di
euro successivamente alla prima vendita e 29,5 milioni di euro successivamente alla seconda.
Nel mese di agosto, Prelios SGR, ha finalizzato, attraverso due FIA gestiti dalla Società, due importanti
acquisizioni immobiliari a Roma e Milano. Le due operazioni incrementano di circa 100 milioni di euro l’asset
under management della Società.
Si segnala che, il prossimo 15 novembre aprirà al pubblico a Bologna FICO Eataly World, il più grande
parco agroalimentare del mondo che punta ad attrarre milioni di visitatori da tutto il mondo, a cui partecipa
Prelios SGR, che ha istituito e gestisce il Fondo PAI (Parchi Agroalimentari Italiani) per la sua realizzazione.
15Credit Servicing Settembre 2017 Settembre 2016
Ricavi (milioni di euro) 7,8 6,4
Risultato della gestione (milioni di euro) (0,1) (0,1)
Incassi portafogli gestiti (milioni di euro) 91,6 60,9
Gross book value portafogli gestiti (miliardi euro) 8,2 9,7
N. sofferenze gestite oltre 26.000 oltre 42.000
Numero dipendenti 69 61
Nel corso dei primi nove mesi del 2017, PRECS ha consuntivato un fatturato pari a 7,8 milioni di euro a
fronte dei 6,4 milioni di euro del precedente periodo omogeneo 2016 (+21%).
Il risultato della gestione ordinaria consuntivato nel corso del periodo in commento è invariato rispetto al
2016 e presenta un sostanziale break even (-0,1 milioni di euro) principalmente per effetto dei costi di presa
in carico e messa a regime dei nuovi portafogli.
I primi nove mesi del 2017 hanno visto la Società impegnata (i) nel fornire un forte supporto attraverso
attività di due diligence e di advisoring a molteplici primari istituti di credito nella definizione ed attuazione
delle migliori strategie di valorizzazione dei crediti non performing tramite cessioni o operazioni di
cartolarizzazione pubblica (GACS); (ii) nella realizzazione, per conto di un importante gruppo bancario
italiano, della seconda operazione di cartolarizzazione (GACS) sul mercato per un portafoglio avente un
valore nominale complessivo pari a circa 960 milioni di euro nonché del relativo avvio della gestione; (iii)
nell’assistenza a diversi investitori internazionali coinvolti in processi competitivi per l’acquisizione di
portafogli NPL; (iv) nella messa a regime della gestione dei portafogli acquisiti nel 2016 e nel presidio della
gestione dei portafogli acquisiti negli anni precedenti, sia nel ruolo di special servicer che di master servicer.
In particolare, la Società ha assistito diversi operatori, investitori e banche d’investimento, in processi
competitivi e/o valutazioni di portafogli di crediti deteriorati, prevalentemente nell’ambito di operazioni di
cartolarizzazione ex lege n. 130/99 aventi un’esposizione complessiva pari a circa 12,5 miliardi di euro.
Gli incassi effettuati nel corso dei primi nove mesi del 2017 per conto dei clienti sono stati pari a circa 91,6
milioni di euro rispetto a circa 60,9 milioni di euro dei primi nove mesi del 2016.
Inoltre, grazie alla controllata SIB S.r.l., la Società continua ad avere un ruolo attivo nella valorizzazione e
dismissione del patrimonio immobiliare di una importante cassa di assistenza previdenziale. In aggiunta,
nell’ambito di una Joint Venture tra investitori internazionali e con un importante istituto bancario italiano,
SIB S.r.l. ha svolto, in sinergia con altre società operative del Gruppo, una Due Diligence su un perimetro di
crediti large ticket prevalentemente Unlike To Pay (UTP) e in Bonis e in parte residuale Non Performing. I
sottostanti immobiliari sono costituiti da asset di natura eterogenea, sviluppi residenziali, immobili
commerciali/terziari/ricettivi.
A febbraio 2017, la Società ha ricevuto la conferma del rating da parte dell’agenzia Standard & Poor’s
“Above Average” come Special and Master Servicer. A giugno 2017 Fitch Ratings ha confermato le
valutazioni di RSS2+ e CSS2+ di PRECS quale Special Servicer di crediti ipotecari di natura
rispettivamente residenziale e commerciale.
La conferma dei rating riflette (i) il costante ed effettivo ricorso, da parte di PRECS, ad una varietà di
strumenti di risoluzione, sia giudiziali sia extra-giudiziali, (ii) la robusta infrastruttura tecnologica della
Società, (iii) la solida governance con un senior management team stabile, (iv) i sistemi di presidio che
includono significativi controlli di qualità di primo livello e (v) le chiare procedure di risoluzione ed escalation.
In conclusione è possibile affermare che, grazie all’importante presenza sul mercato NPL, alla forte
esperienza maturata nelle operazioni con schema GACS, alla partecipazione come advisor di investitori
internazionali nei processi competitivi di acquisto di portafogli NPL, la Società ha continuato a migliorare il
proprio riposizionamento strategico all’interno del mercato e a confermare la propria connotazione di first-
mover nell’attuazione di soluzioni innovative finalizzate alla derecognition dei crediti.
165.2. Real Estate Services
Le attività di servizi immobiliari Real Estate Services (italiani ed esteri) hanno registrato complessivamente
ricavi per circa 33,5 milioni di euro, leggermente migliorativi rispetto ai circa 32,1 milioni di euro consuntivati
nei primi nove mesi del 2016 (+4%). Con riferimento all’attività dei servizi in Italia il risultato di gestione è
positivo per 2,2 milioni di euro, segnando un’importante crescita di redditività rispetto al valore di 1.4 milioni
di euro consuntivato al 30 settembre 2016; il risultato della piattaforma estera, invece, al 30 settembre 2017
registra una perdita di -0,8 milioni di euro mentre era a break-even a settembre 2016. Il risultato della
gestione è quindi complessivamente positivo di 1,4 milioni di euro invariato rispetto al valore consuntivato al
30 settembre 2016.
Il contesto del mercato di riferimento denota alcuni segnali positivi e pertanto le priorità per questo settore
sono state, e continueranno ad essere:
continuare lo sforzo di introduzione e sviluppo di clienti esterni al Gruppo;
aumentare il numero dei contratti quadro con realtà corporate e bancarie al fine di incrementare e
stabilizzare i volumi;
incrementare le attività su business lines ad alta marginalità (Engineering, Project Management,
Advisory, Capital Market);
mirare a transazioni di vendita su deal di medio/grandi dimensioni e su immobili localizzati non solo a
Milano e Roma;
continuare l’azione commerciale sulle banche per rafforzare la presenza nel mercato dei loans services;
creazione di servizi volti alla liberazione di patrimonio regolamentare per le banche e sviluppo di nuovi
sistemi volti alla mitigazione del rischio di credito.
Per quanto riguarda l’andamento della Piattaforma di Real Estate Services si evidenziano i principali eventi
che hanno interessato le singole Business Unit.
I servizi integrati sul patrimonio vengono svolti da Prelios Integra S.p.A., società controllata al 100% da
Prelios S.p.A..
Settembre
Integra Settembre 2017 2016
Ricavi (milioni di euro) 15,2 14,2
Risultato della gestione (milioni di euro) 1,5 1,4
Ros 10% 10%
Valore asset in gestione (miliardi di euro) circa 6,5 4,7
Mq gestiti (milioni) circa 7,5 oltre 4,8
Unità locative gestite circa 27.000 circa 28.500
Contratti di locazione gestiti circa 32.000 oltre 30.000
Passing Rent (milioni di euro) circa 265 circa 234
Capex (milioni di euro) (*) 39,8 24,9
Numero dipendenti 79 73
(*) attivita' di project management realizzate nel corso del periodo.
La Società nel corso dei primi nove mesi del 2017 ha continuato il percorso, già avviato nei precedenti
esercizi, relativo alla trasformazione da Business Unit con clienti prevalentemente captive a società di
servizi in grado di competere sul mercato in modo indipendente dal gruppo di appartenenza, introducendo
e sviluppando rapporti con clienti terzi con obiettivi strategici di crescita esterna.
Nel corso dei primi nove mesi del 2017, la Società:
ha continuato a gestire un patrimonio immobiliare equivalente ad oltre 32.000 contratti di locazione;
17 ha assistito diversi clienti nell’ambito di processi di dismissione e/o valorizzazione e valutazione di
immobili;
ha proseguito il consolidamento del settore tecnico-professionale verso clienti terzi.
Nel corso del periodo in commento, la Società ha acquisito nuovi incarichi tramite la partecipazione a
diverse gare, pubbliche o private, e/o la formulazione di offerte dirette. In particolare si segnala
l’acquisizione, dal cliente BNP Paribas SGR, di un incarico triennale per le attività di property per gli
immobili compresi nel Fondo Kona e da parte del Collegio San Carlo S.r.l. di un incarico per i servizi di
building management ed ingegneria per un immobile sito a Milano in via Magenta.
La Società ha inoltre ampliato il proprio track record aggiudicandosi la gara a inviti per i servizi di ingegneria
presso la sede TIM a Roma in via Santa Maria.
Con il cliente FCA Partecipazioni S.p.A. sono state svolte ulteriori attività di due diligence tecnica e
valutazioni su immobili A2A siti in Italia, Germania, Austria e Portogallo.
In riferimento all’accordo quadro con Unicredit Business Integrated Solutions S.c.p.A. per le attività di
building & construction aggiudicato nel 2015 sono stati assegnate le seguenti attività:
manutenzione straordinaria di n° 7 unità immobiliari residenziali in Treviso di proprietà del Fondo di
Previdenza “Gino Caccianiga”;
ristrutturazione totale da realizzarsi presso un immobile sito a Ferrara di proprietà di Finecobank S.p.A..
Nel mese di maggio 2017 la Società ha ricevuto da CDP Investimenti SGR (SGR immobiliare del Gruppo
Cassa Depositi e Prestiti), l’incarico di svolgere le attività di project management nell’ambito della
riqualificazione del compendio immobiliare ex "Caserma Colleoni" situato a Bergamo. Il progetto prevede la
valorizzazione dell’asset attraverso un intervento avente un controvalore pari a 26 milioni di euro ed una
durata pluriennale.
Nel corso dei primi nove mesi del 2017 la società si è inoltre aggiudicata le seguenti gare:
Unicredit Business Integrated Solutions S.c.p.A. il contratto per le attività professionali relative alle
prestazioni di progettazione, direzione lavori, assistenza di cantiere, coordinamento per la sicurezza in
progettazione ed esecuzione (CSP/CSE) da eseguirsi presso taluni immobili siti in Roma;
Poste Italiane S.p.A. l’accordo quadro per attività di ingegneria da eseguirsi negli immobili del Gruppo
Poste Italiane siti nell’area Nord Ovest;
Leonardo Global Solution S.p.A. (Gruppo Finmeccanica) in relazione alla gara per servizi di ingegneria
Area Nord;
Unicredit Business Integrated Solutions S.c.p.A. per il contratto d’appalto per i lavori di manutenzione
straordinaria per un immobile sito a Trieste;
Credit Agricole Leasing per attività di due diligence ambientale e regolarizzazioni di pratiche edilizie.
Infine, si segnala che Prelios Integra ha assistito e supportato AEW per le attività di due diligence tecnico-
immobiliare nell’acquisizione dello spazio retail a Milano in Via Torino 22, che ospiterà i nuovi locali di Muji.
I ricavi al 30 settembre 2017 ammontano a 15,2 milioni di euro, a fronte di 14,2 milioni di euro consuntivati
nei primi nove mesi del 2016 (+7%), in virtù dell’azione di business development svolta dalla Società.
Il risultato della gestione è positivo per 1,5 milioni di euro, in miglioramento rispetto al dato consuntivato al
30 settembre 2016 pari 1,4 milioni di euro.
I servizi di intermediazione immobiliare e di valutazioni vengono svolti rispettivamente dalle controllate
Prelios Agency S.p.A. e Prelios Valuations E-Services S.p.A..
Agency Settembre 2017 Settembre 2016
Ricavi (milioni di euro) 2,1 1,6
Risultato della gestione (milioni di euro) (0,2) (0,9)
Volumi intermediati (milioni di euro) 67,5 180,3
Numero dipendenti 17 16
Nel corso dei primi nove mesi del 2017 è proseguito il processo di trasformazione da società
prevalentemente dedicata ai clienti “captive” a Broker & Advisor rivolto a clienti terzi, ai quali offre servizi
specializzati, ponendosi quale partner strategico nell’attività di mediazione immobiliare per investitori di
natura pubblica o privata, così come per fondi immobiliari e operatori istituzionali.
18Relativamente ai clienti terzi si segnala che nel periodo in commento la Società ha acquisito nuovi mandati
da primari operatori quali: Generali, IDEA Fimit SGR, Castello SGR, Investire SGR, Mediolanum Gestione
Fondo SGR, BNP Paribas Reim SGR, Amundi RE Italia SGR, UnipolSai, oltre a diversi mandati da operatori
privati. Inoltre si è aggiudicata una gara indetta da Generali Real Estate per l’attività di market test per
l’immobile di Roma via Otricoli 21.
Relativamente ai clienti “captive” si è aggiudicata le seguenti gare per la commercializzazione di immobili
riconducibili a società/fondi gestiti o partecipati dal Gruppo Prelios: Fondo Raissa, Fondo Madison
Imperiale, Fondo Monteverdi, Fondo Restart.
Complessivamente la Società ha acquisito nuovi mandati e rinnovato accordi di commercializzazione per
circa 775 milioni di euro, nonché nuovi importanti incarichi per la locazione di circa 61.000 mq e canoni pari
circa 10,2 milioni di euro, oltre ad un incarico di ricerca di 5.000 mq di uffici in locazione.
Al 30 settembre 2017 il portafoglio di mandati di vendita ammonta a circa 2,011 miliardi di euro, a fronte di
circa 1,0 miliardo di euro dei primi nove mesi del 2016; mentre il portafoglio per mandati di locazione è di
circa 185.000 mq e canoni pari a circa 29,8 milioni di euro; nei primi nove mesi del 2017 sono stati locati
14.000 mq per 2,1 milioni di euro di canoni annui di locazione a regime e rinegoziati canoni per 4.400 mq
per 1,1 milioni di euro di canoni annui di locazione a regime.
Si segnala che nel corso del periodo in commento la Società ha assistito clienti (i) nella vendita di un
immobile sito a Firenze per 10 milioni di euro, (ii) nella vendita di un immobile cielo-terra a Milano, Via
Filippetti 37 per 6 milioni di euro, (iii) nella locazione di 3.600 mq di uffici a Sorgenia, nell’immobile di Milano
via Algardi 4, (iv) nell’acquisizione di un immobile cielo-terra di circa 2.000 mq a Milano in zona Porta
Romana che ospiterà il quartier generale milanese di una casa di moda nonché (v) nella locazione a Zte,
colosso cinese delle telecomunicazioni, di 1.500 mq in un moderno edificio direzionale sito all’EUR, Roma.
I ricavi si attestano su un valore di 2,1 milioni di euro, rispetto al dato di 1,6 milioni di euro consuntivato nel
corso dei primi nove mesi del 2016 (+30%).
I volumi intermediati dalla Società si attestano su un valore pari a 67,5 milioni di euro (di cui 53,7 milioni di
euro verso clienti terzi) a fronte di 180,3 milioni di euro al 30 settembre 2016.
Il risultato della gestione, pur essendo negativo di 0,2 milioni di euro, evidenzia un miglioramento rispetto al
dato consuntivato al 30 settembre 2016 pari a 0,9 milioni di euro in virtù di un diverso mix fatturato (con più
alta marginalità) e del contenimento dei costi di struttura.
Valuations Settembre 2017 Settembre 2016
Ricavi (milioni di euro) 7,6 6,9
Risultato della gestione (milioni di euro) 0,9 0,9
Ros 12% 13%
Numero dipendenti 21 18
Nell’ambito Loan Services (le attività di valutazione immobiliare per le banche ai fini della concessione di
mutui ipotecari), Prelios Valuations continua a vedere crescita dei volumi sulla quasi totalità dei clienti in
essere, trainata da uno scenario di tassi di interesse ancora a minimi storici, maggiore competitività tra gli
istituti di credito e un senso di fiducia generale nella ripresa del mercato immobiliare.
Nel corso del periodo in commento sono stati aggiudicati favorevolmente 3 bandi di gara per
l’assegnazione del servizio perizie sui segmenti residenziale, non residenziale, leasing e delle garanzie su
grandi clienti per un valore complessivo di oltre 4 milioni di euro/anno.
Si ricorda che nel corso del 2016 la Società aveva avviato l’offerta di servizi studiati appositamente per le
banche volti a supportare il risk management bancario in attività di credit risk mitigation; tra questi, si
segnala l’imminente lancio della nuova piattaforma di analisi di rischio immobiliare PREMIUM, sviluppata in
collaborazione con Brave m&t, spin-off del Politecnico di Milano, e con Microsoft.
Nel contesto di sempre più ampie attività di cessione di portafogli di NPL da parte di gruppi bancari
nazionali, Prelios Valuations si conferma, come già avvenuto nel 2016, come primario advisor operante a
favore di investitori internazionali. La Società, avendo già gestito in ambito NPL oltre 20.000 perizie, ha
continuato a fornire servizi di valutazione immobiliare di posizioni NPL anche nei primi nove mesi del 2017.
11
Valore di listino.
19Nell’ambito dell’area “Full Appraisals” la Società sta operando al fine di:
incrementare le attività prestate a favore di investitori, grandi aziende e banche, sia per patrimoni
istituzionali che nell’ambito dell’area del “Private Banking”;
cogliere le richieste di valutazioni e servizi di advisory a supporto di piani di ristrutturazione societaria
(art. 67 e 182 bis Legge Fallimentare), proponendo i propri servizi direttamente a curatori ed attestatori
di piani di ristrutturazione del debito.
Infine si segnala che da luglio 2017, la Società ha ottenuto il riconoscimento di RICS Regulated Company
da parte della Royal Institute of Chartered Surveyors.
I ricavi si attestano su un valore di 7,6 milioni di euro rispetto a 6,9 milioni di euro consuntivati nel corso del
corrispondente periodo omogeneo del 2016 (+10%). La variazione positiva è da ricondurre sostanzialmente
all’incremento dei ricavi derivanti dall’attività di valutazione “Full Appraisals” e “Risk Management
Solutions”.
Il risultato della gestione è positivo e pari a 0,9 milioni di euro invariato rispetto al corrispondente periodo
omogeneo 2016, principalmente per effetto di un diverso mix di ricavi.
Germania Settembre 2017 Settembre 2016
Ricavi (milioni di euro) 8,5 9,0
Risultato della gestione (milioni di euro) (1,3) 0,0
Mq gestiti (milioni) (*) 0,7 0,8
Numero unità locative gestite (*) 45 54
Portafoglio partecipato gestito (**) 0,6 0,6
Portafoglio di terzi "under Service" (***) 0,8 1,0
Numero dipendenti 67 67
(*) Non inclusivi delle unità / superficie relative ai parcheggi.
(**) Valore in miliardi di euro espresso al 100%.
(***) Valore in miliardi di euro espresso al 100%, stimato dal management e relativo ad un portafoglio composto
principalmente da centri commerciali, in relazione al quale vengono forniti servizi specifici della gestione dei centri
commerciali, quali center management, property, facility e letting, a cui se ne aggiungono altri specialistici quali quelli di
development.
Prelios Immobilien Management sta attualmente sviluppando e commercializzando uno shopping center nel
cuore di Husum, ed, una volta completato, sarà responsabile della gestione della struttura stessa,
essendosi assicurata contratti di affitto con tre noti tenants.
Nel mese di luglio 2017, Prelios Immobilien Management ha acquisito la gestione a lungo termine del centro
commerciale “A2 Center” di Hannover, nonché dello shopping center “StadtGalerie Velbert” a Velbert,
centro della Renania Settentrionale-Vestfalia, incluse – per quest’ultimo - le attività di locazione e la
gestione dei parcheggi. In ottobre è stato siglato un accordo per la gestione di uno “Stadtquartier” a
Dülmen.
Si segnala che, anche per il 2017 il centro commerciale LAGO di Costanza, gestito da Prelios Immobilien
Management, si è nuovamente classificato al primo posto all’interno dello Shoppingcenter Performance
Report Deutschland dopo essere stato in cima alla classifica già nel 2012, 2013 e 2014.
I ricavi sono pari a 8,5 milioni di euro, in lieve ribasso rispetto al dato consuntivato al 30 settembre 2016
pari a 9 milioni di euro, che era positivamente influenzato dalle fee di agenzia generate dalla vendita, per
conto terzi, di un immobile commerciale localizzato a Dresda.
Il risultato della gestione in Germania è negativo per 1,3 milioni di euro a fronte di un valore nullo
dell’esercizio precedente, a causa, in particolare, dei costi della struttura di Francoforte relativi all’avvio del
nuovo fondo “Prelios German Retail Property Fund”, con l’obiettivo di consentire, a tendere, anche alle
attività in Germania la focalizzazione del business nell’Alternative Asset Management. E’ opportuno
segnalare che in considerazione (i) del processo competitivo di valorizzazione delle attività in Germania e
Polonia già ampiamente noto al mercato, nonché (ii) dell’offerta di acquisto del 44,86% delle azioni di
Prelios S.p.A. da parte di Burlington Loan Management DAC resa nota il 3 agosto 2017 – che, si ricorda,
rimane sospensivamente condizionata all’ottenimento dell’autorizzazione dal parte della Banca d’Italia per
l’acquisto del controllo indiretto di Prelios SGR S.p.A. e di Prelios Credit Servicing S.p.A. – il processo di
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