Il federalismo municipale e l'introduzione della cedolare secca - Prof. Dott. Armando Urbano

Il federalismo municipale e
l’introduzione della cedolare secca

 Prof. Dott. Armando Urbano

La riforma federalista
Dal 1997 è in atto un processo di riforma
federalista dello Stato: leggi Bassanini (1997-
1998), nuovo Titolo V Cost. (2000-2001), Legge
delega 42/2009
Il federalismo fiscale rappresenta l’attuazione del
   nuovo articolo 119 Cost.
Gli obiettivi del federalismo fiscale sono:
   autonomia       (superamento della finanza
     derivata)
   responsabilità (dalla spesa storica ai costi

     standard)
   solidarietà (finanziamento integrale LEP)

Le entrate dei comuni: prima e dopo la riforma
                                  Oggi                                     Fase transitoria                         Fase a regime (dal 2014)
                                                                           (2011-2013)

Entrate tributarie                ICI*                                     ICI*                                     Imposta municipale propria

                                  Addizionale IRPEF*                       Addizionale IRPEF                        Addizionale IRPEF

                                  Addizionale ENEL* **                     Imposta di soggiorno                     Imposta di soggiorno

                                  TARSU/TIA                                TARSU/TIA                                TARSU/TIA

                                  Imposta di scopo*                        Imposta di scopo                         Imposta di scopo

                                  TOSAP/COSAP*                             TOSAP/COSAP*                             Imposta municipale secondaria

                                                                           Compartecipazione IVA*, Fondo di         Compartecipazione IVA*, quota
                                                                           riequilibrio (quota cedolare secca*,     cedolare secca*, altri tributi
                                                                           altri tributi devoluti*)                 devoluti*

                                  Altri tributi*                           Altri tributi*                           Altri tributi*

Trasferimenti                     Dallo Stato                              Dallo Stato (trasferimenti non           Dallo Stato (trasferimenti non
                                                                           fiscalizzati)                            fiscalizzati); Fondo perequativo

                                  Dalla Regione                            Dalla Regione***                         Dalla Regione***

                                  Da altri enti pubblici, da privati       Da altri enti pubblici, da privati       Da altri enti pubblici, da privati

Entrate extratributarie           Da servizi, da beni, interessi attivi,   Da servizi, da beni, interessi attivi,   Da servizi, da beni, interessi attivi,
                                  utili e dividendi, altre entrate         utili e dividendi, altre entrate         utili e dividendi, altre entrate
                                  extratributarie                          extratributarie                          extratributarie

* manovrabilità bloccata o assente **soppressa dal 2012 ***dal 2013 fiscalizzati con compartec. all’addiz. regionale IRPEF

Tra le novità introdotte dal
federalismo municipale vi è la c.d.
“cedolare   secca”    sugli affitti

La cedolare secca è disciplinata,
quindi, dall’art. 3 del D.Lgs n.
23/2011 entrato in vigore il 07/04/11

Cosa è la cedolare secca?

 E’ un prelievo diretto in
percentuale sul canone di affitto,
in sostituzione di tutte le altre
tassazioni, quali Irpef, Imposta di
Registro e Imposta di bollo.

Chi può usufruirne e su cosa si applica

Il proprietario (solo persona fisica) di
un immobile condotto in locazione
può scegliere se optare per la
tassazione fissa del canone di
locazione anziché la tassazione
ordinaria in cui il reddito da
locazione è incluso nel totale
complessivo dei suoi redditi.

La cedolare secca si può applicare su:
• Immobili locati da persone fisiche a persone
 fisiche esclusivamente ad uso abitativo
 aventi categoria catastale da A1 ad A9
 comprese le pertinenze indicate nel
 contratto di locazione.
• Affitti di durata inferiore ai 30 giorni
 nell’anno e per i quali non sussiste l’obbligo
 di registrazione
• Affitti di stanze agli universitari.

Per gli immobili posseduti da più soggetti, l’opzione per
la cedolare secca può essere esercitata disgiuntamente
da ciascun titolare del diritto di proprietà o di altro
diritto reale di godimento. I locatori che non intendono
esercitare tale opzione sono tenuti al pagamento
dell’imposta di registro per la quota a loro imputata in
ragione della quota di possesso dell’immobile.
Nel caso in cui siano locati con il medesimo contratto
due immobili abitativi il locatore può chiedere
l’applicazione della disciplina in relazione anche ad uno
solo di essi, determinando il canone, su cui applicare la
cedolare secca, ripartendolo in misura proporzionale
alla rendita catastale di ogni unità.

Sono esclusi dall’applicazione:
• Immobili cat. A10 locati ad uso ufficio e
qualsiasi altro immobile locato a imprese
anche se concessi in uso a dipendenti
• Immobili di proprietà comune in
condominio (es. alloggio del portiere)
• Immobili locati ad uso promiscuo (casa e
ufficio)
• Immobili oggetto di sub-locazione
• Immobili situati all’estero

Cosa comporta l’opzione per la cedolare secca

    Rinuncia                    Esenzione       Risparmio
  all’adegua-                dall’imposta di   fiscale per il
     mento                  registro e bollo e proprietario
      ISTAT                        dalla
  annuale del                comunicazione
   canone di                  all’autorità di
   locazione                pubblica sicurezza
Restano dovuti i tributi speciali per il rilascio di copie, estratti, certificazioni
resi dall’Amministrazione finanziaria su richiesta del contribuente.

Esempio 1
Contratto di locazione avente oggetto un immobile con
un canone annuo di Euro 12.000.
I locatori posseggono le seguenti quote:
 Rossi possiede il 50%
 Gialli possiede il 20%
 Neri possiede il 30%
Solo il Sig. Rossi opta per la cedolare secca.
L’imposta di registro dovuta da Gialli e Neri va calcolata
sul canone corrispondente alle loro % di possesso
(12.000 x 50%). Su tale importo dovrà essere calcolata
l’imposta di registro con l’aliquota del 2% che dovrà
essere corrisposta anche dal conduttore.

Esempio 1
Secondo quanto previsto dalla Circolare 26/E del
01/06/2011 l’opzione di Rossi per l’applicazione della
cedolare secca farà perdere agli altri due comproprietari
la possibilità di richiedere l’aggiornamento del canone al
conduttore.
Pertanto, la scelta per la cedolare dovrà essere
concordata da tutti i comproprietari al fine di evitare che
l’opzione espressa da uno di essi lo esponga a pretese
risarcitorie da parte degli altri.
La comunicazione di rinuncia agli aumenti da inviare
all’inquilino dovrebbe essere sottoscritta da tutti i
proprietari.

Esempio 2
Sono stipulati più contratti di locazione di porzioni di
un’unità abitativa con studenti:
- Porzione A, contratto con durata 01/01–31/05/2012;
- Porzione B, contratto con durata 15/02–15/07/2012;
- Porzione A, nuovo contratto con durata 01/10–
31/12/2012;
L’esercizio dell’opzione per la cedolare secca in relazione
alla porzione A vincola all’applicazione dell’opzione anche
sulla porzione B.
Successivamente, in sede di registrazione del nuovo
contratto per la porzione A sarà possibile scegliere se
esercitare o meno l’opzione per la cedolare secca.

Esempio 3

Contratto di locazione dal 01/05 al 15/05/2012
non registrato. La cedolare secca è applicata in
sede di dichiarazione dei redditi 2013 per l’anno
2012.

Contratto di locazione dal 01/05 al 15/05/2012
registrato in data 05/05/2012. L’opzione deve
essere comunicata in sede di registrazione del
contratto stesso.

Esempio 4
Contratto di locazione pluriennale stipulato in
data 01/08/2011 per il quale il locatore non ha
optato per la cedolare secca al momento della
registrazione, assolvendo sia l’imposta di bollo
che l’imposta di registro.
L’opzione per il regime della cedolare secca
deve essere effettuata entro il termine di
scadenza del versamento dell’imposta di
registro relativa alla seconda annualità, ossia
entro il 31/08/2012.

Esempio 5
Contratto di locazione pluriennale avente a oggetto tre immobili con
un canone annuo complessivo pari ad Euro 30.000. Gli immobili sono:
1)Unità abitativa categoria catastale A/2, rendita € 800,00
2)Unità abitativa categoria catastale A/3, rendita € 600,00
3)Pertinenza categoria catastale C/6, rendita € 450,00
Il locatore opta per la cedolare secca solo per l’immobile 1.
L’imposta di registro deve essere corrisposta solo per gli immobili 2 e
3, in proporzione alla rendita catastale degli stessi.
rendita immobile 2 / rendita totale = 600/1850 x 100 = 32.43%
rendita immobile 3 / rendita totale = 450/1850 x 100 = 24.32%
Corrispettivo relativo agli immobili 2 e 3 = 30.000 x 56.75% = 17.025
Imposta di registro da corrispondere = 17.025 x 2% = 340,50
Sul contratto deve inoltre essere corrisposta l’imposta di bollo nel
modo ordinario.

L’opzione della cedolare secca non ha validità se il
proprietario         dell’immobile     non      abbia
preventivamente inviato, a mezzo raccomandata
r/r a ciascun conduttore, una comunicazione
scritta con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà
di chiedere l’aggiornamento ISTAT del canone a
qualsiasi titolo.
Non è altresì possibile consegnare una
raccomandata a mano neanche se controfirmata
dall’inquilino.
Gli aumenti percepiti per aggiornamenti nel
periodo in cui avrà validità l’opzione devono essere
restituiti all’inquilino.

FAC-SIMILE COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE
                                                                   Spett.le
                                                                   Conduttore

RACCOMANDATA A.R.

Oggetto: contratto di locazione - opzione per la “cedolare secca” ex art. 3 comma 11 D.Lgs. 23/2011.

In riferimento al contratto di locazione stipulato in data ….. e registrato il .…. al numero …..
dell’immobile sito nel comune di ……. Via ……., da Lei utilizzato per finalità abitative unitamente alle
pertinenze individuate nel contratto, La informo che il sottoscritto …… intende esercitare l’opzione
per la tassazione dei canoni di locazione con l’imposta sostitutiva di cui al decreto in oggetto.
Per effetto di tale opzione non si renderà più applicabile, limitatamente al periodo di validità
dell’opzione stessa:
- l’imposta di registro del 2% alla scadenza di ciascuna annualità del contratto stesso;
- l’aggiornamento annuale del canone sulla base delle variazioni dei coefficienti Istat, che pertanto
resterà invariato nella misura di euro …...
La presente comunicazione si intende valida fino alla naturale scadenza contrattuale, salvo eventuale
revoca da parte del sottoscritto, che si impegna sin d’ora a comunicarLe tempestivamente.
A disposizione per ogni eventuale chiarimento, porgo cordiali saluti.

Luogo e data                                            Il Proprietario dell'immobile

Alcune particolarità

In caso di pagamento dell’imposta di
registro in un’unica soluzione e di
successiva opzione per la cedolare, non è
ammesso il rimborso del registro.

In caso di comproprietari di un immobile
locato, se uno di essi opta per la cedolare
secca anche gli altri perdono la possibilità di
aggiornare il canone secondo l’indice ISTAT.

Le aliquote previste sono:
• 21% in caso di contratti liberi
• 19% in caso di contratti a canone concordato,
  disciplinati dall’artt. 2 c.3 e art. 8 della Legge n.
  431 del 9/12/1998
La base imponibile della cedolare secca è costituita dal
canone di locazione annuo senza abbattimenti
forfettari.
Coloro che scelgono la cedolare secca devono versare
entro il 06 luglio 2011 l’acconto sui redditi da locazione
percepiti nell’anno 2011 nella misura dell’85%
dell’imposta dovuta per l’intero anno 2011 che sarà
aumentato al 95% a partire dal 2012.

Modalità di versamento dell’imposta
I codici tributo previsti per il versamento, da
effettuare in sede di dichiarazione dei redditi, sono:

   1840               1841            1842
  Acconto            Acconto         saldo del
   1^ rata           2^ rata          tributo
                    o in unica
                    soluzione

Effetti della cedolare secca sul reddito
L’opzione per la cedolare secca non compromette
l’attribuzione di altri benefici fiscali e il reddito
assoggettato al nuovo regime rileva anche ai fini
dell’indicatore della situazione economica Isee o a
eventuali detrazioni.
Tale reddito, inoltre, non influenza l’applicazione di
altre deduzioni quali ad esempio quelle del 36% o
del 55% previsti per ristrutturazione edilizia o
risparmio energetico i quali restano applicabili
secondo la relativa disciplina; fermo restando che
queste ultime potranno essere fatte valere solo
sull’Irpef .

Per i contratti con decorrenza in corso d’anno,
possono coesistere sia il periodo per il quale è
stata esercitata l’opzione per la cedolare secca,
sia il periodo per il quale deve essere applicata
l’Irpef e le relative addizionali.
La cedolare secca, infatti, vale solo per l’anno
contrattuale e non per l’anno solare.

Scadenze di versamento dell’acconto
      Contratti in corso al 31 maggio 2011, o
          scaduti/risolti entro tale data

   Importo dell’acconto                Importo dell’acconto
    pari o inferiore ad €             superiore ad € 257,52
           257,52
  Unica rata entro il 30            Prima rata (40%) entro il 6
  novembre con codice               luglio con codice tributo 1840
  tributo 1841                      Seconda rata (60%) entro il 30
                                    novembre con codice tributo
                                    1841
L’acconto non è dovuto se l’importo su cui calcolarlo non supera Euro 51,65

Scadenze di versamento dell’acconto
Contratti a partire dal 1 giugno sino al 30
                  Ottobre
Unica rata (acconto del 100%) versata in
un’unica soluzione entro il 30 novembre
        con codice tributo 1841
Contratti a partire dal 1 novembre sino al
               31 dicembre
Non è dovuto alcun acconto e il saldo verrà
   versato alle normali scadenze Irpef

19%

Esercizio per l’opzione della cedolare secca
                     NUOVI CONTRATTI
               MODELLO              SIRIA

• Utilizzabile solo al momento della registrazione del contratto
  di locazione e per l’esercizio dell’opzione per la cedolare
  secca.
• Presentazione in via telematica tramite il servizio telematico
  dell’Agenzia Entrate, anche a mezzo di intermediari abilitati,
  entro 30 giorni dalla stipula del contratto
• Numero di locatori non superiore a 3, tutti aderenti alla
  cedolare secca, numero di conduttori non superiori a 3, una
  sola unità abitativa e massimo 3 pertinenze.
• Solo immobili censiti con attribuzione di rendita

MODELLO 69

• Per la registrazione sia dei contratti che degli
  adempimenti successivi alla registrazione, qualora
  non ricorrano i requisiti per utilizzare il Modello
  Siria.
• Presentazione in modalità cartacea, in duplice copia,
  presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
• Non vi sono vincoli come per il modello Siria.

CONTRATTI IN CORSO

• Contratto già registrato al 7 aprile 2011
• Contratto prorogato per il quale al 7 aprile è già
stata versata l’imposta di registro
• Contratto risolto al 7 aprile, imposta di registro
già versata

La cedolare può essere applicata nella
dichiarazione dei redditi da presentare nel 2012 e
non sono rimborsabili bollo e registro.

Contratto prorogato per il quale il termine di
pagamento dell’imposta di registro scadeva tra il
7 aprile e il 6 giugno

L’opzione per la cedolare poteva essere espressa
entro il 6 giugno con il modello 69 cartaceo, non
pagando imposta di registro e bollo

Contratto in corso al 7 aprile e risolto in un
momento successivo
Contratto risolto per il quale il termine di
pagamento dell’imposta di registro non era
ancora scaduto alla data del 7 aprile

L’opzione per la cedolare può essere espressa con
il modello 69 cartaceo entro il termine di
versamento dell’imposta di registro, non si
pagano imposta di registro e bollo

Per tutti coloro che percepiscono affitti in
nero è prevista la possibilità di ravvedersi e
registrare il contratto di locazione optando
anche per la cedolare secca.
Gli inquilini potranno denunciare i proprietari
non in regola, beneficiando poi per 4 anni,
dalla data di registrazione, (rinnovabili per
altri 4) di un canone scontato fino al 90%
rispetto ai valori di mercato.

Il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo
della rendita catastale e dal secondo anno spetta
l’adeguamento in base al 75% degli aumenti Istat.
Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica il
canone pattuito tra le parti. Dopo i primi 4 anni il proprietario
può evitare il rinnovo automatico degli altri 4 anni
comunicandolo all’inquilino, almeno 6 mesi prima, e
dimostrando che deve adibire l’immobile ad uso abitativo
proprio, del coniuge, dei figli, dei genitori o dei parenti entro il
secondo grado; oppure per integrale ristrutturazione
dell’immobile o in seguito alla vendita dell’immobile e in tutti
i casi previsti dall’art. 3 della L.431/98

CONDOTTA                                  SANZIONE
                                         Dal 240 al 480% della maggiore
Omessa indicazione del canone            imposta dovuta con un minimo di
                                         Euro 516.
                                      Dal 200 al 400% della maggiore
Canone dichiarato in misura inferiore imposta dovuta

                                         Dal 120 al 240% dell’imposta di
                                         registro in solido tra le parti, oltre
Omessa registrazione del contratto       interessi.
                                         Art. 69 T.U. di cui al DPR n. 131/1986

                                         Ravvedimento operoso con sanzioni
                                         ridotte e interessi.
Tardiva richiesta di registrazione del   Art. 13 D.Lgs. n. 472 del 18/11/1997
contratto                                (In tal caso se si opta per la cedolare
                                         secca non si verseranno ne’ l’imposta
                                         di registro né il bollo)

770 mensile per i dipendenti: si moltiplicano gli adempimenti

Una novità che fu introdotta dall'art.1 comma 121
della legge 244/2007 (Finanziaria 2008) prevedeva
l'obbligo da parte dei datori di lavoro di trasmettere il
770 mensile.
Il nuovo adempimento, già prorogato più volte,
sarebbe dovuto entrare a regime a partire dal
31/03/2011 ma il Decreto del Presidente del Consiglio
dei Ministri del 12/05/2011 in G.U . N. 111 del
14/05/2011 contiene le proroghe dei termini
stabilendo a tutto il 2011 l'avvio della
sperimentazione e solo a partire da gennaio 2012
l'avvio definitivo del sistema.

Le vigenti norme in materia fiscale
prevedono che i sostituti d’imposta
utilizzino il modello 770 Semplificato per
dichiarare i dati relativi alle ritenute sui
redditi di lavoro dipendente e assimilati
unitamente ai redditi di lavoro autonomo,
nonché quelli concernenti i versamenti
effettuati e le compensazioni operate.

L'Agenzia delle Entrate ha sviluppato un progetto
che prevede che il nuovo adempimento consista
nell'invio dell'anagrafica del sostituto, della
denuncia mensile e di una denuncia annuale.
Pertanto,       con        la     "mensilizzazione",
raddoppieranno gli adempimenti.
Oltre a una dichiarazione mensile (nella veste di
770 mensile), i sostituti d'imposta dovranno
effettuare anche una denuncia annuale (nella
veste dei quadri riepilogativi del 770). Nella
denuncia mensile verranno richiesti tutti i dati
relativi ai redditi di lavoro dipendente, equiparati
e assimilati.

La compilazione degli schemi costituenti la
dichiarazione dovrà essere effettuata in base
all'effettiva corresponsione del compenso.
Come anticipato, continuerà a sussistere anche
la denuncia annuale.
L’INPS e l’INPDAP, nei rispettivi ambiti, già
ricevono mensilmente i dati retributivi e
contributivi, mentre l’avvio del “770 mensile”
ha già subito più di un rinvio.