Immobilia "le insidie del rinnovamento totale"
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# 01 — APRILE 2019 — Edizione 1 / Anno 8 / Immobilia SVIT Ticino / www.svit-ticino.ch
immobilia
«Le insidie del
DIRITTO
Proprietà
rinnovamento
totale»
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editoriale
testo — giuseppe arrigoni*
INDICE
Immobilia — nr. 01 aprile 2019
# 01 — APRILE 2019 — Edizione 1 / Anno 8 / Immobilia SVIT Ticino / www.svit-ticino.ch
IMMOBILIA
L’entrata di Palazzo Franscini a
PROFESSONISTI
«LE INSIDIE DEL
DIRITTO
PROPRIETÀ
PER PIANI
17
RINNOVAMENTO
TOTALE» Bellinzona, sede della Biblioteca
Cantonale.
INFORMATI (Per gentile concessione della Biblioteca Cantonale
di Bellinzona)
DIRITTO IMMOBILIARE
4 IL 2018 NEL DIRITTO REALE E FONDIARIO
L’aumento dello sfitto Un riassunto dell’anno su legislazione e giurispru-
preoccupa ma la soluzione denza nel diritto reale e fondiario.
sta nella ristrutturazione 8 un ostacolo ai risanamenti
degli immobili. Il periodo di divieto della disdetta previsto dal diritto di
locazione riserva spesso brutte sorprese a proprie-
tari e gestori.
Giuseppe arrigoni 10 LA LEX KOLLER E L’ACQUISTO DI AZIONI
L’acquisto di una partecipazione da parte di una per-
sona all’estero sottostà alla Lex Koller se c’è di mezzo
una società immobiliare.
Puntualmente ad inizio primavera presentiamo 17 L e insidie del rinnovamento totale
la prima edizione della nostra rivista. Nella PPP i rinnovamenti totali comportano sfide
Come da tradizione vi proponiamo diversi articoli dal punto di vista tecnico e costruttivo, ma non solo.
interessanti e di attualità che possono solo favorire il
nostro lavoro di fiduciari immobiliari. ECONOMIA IMMOBILIARE
Particolarmente stimolante risulta l’articolo sulle 12
transizione: minacce e opportunità
agevolazioni fiscali in un rinnovamento. In questi mo- Il flash di Wüest Partner sul mercato immobiliare
menti di grandi sfitti il tema del rinnovamento degli ticinese con i dati aggiornati al IV trimestre 2018.
appartamenti come pure di interi palazzi diventa sem-
pre più attuale, in particolare per mantenere il valore POLITICA IMMOBILIARE
intrinseco dello stabile ma soprattutto per fare fronte 14 LEGGE TRIBUTARIA: NOVITà RECENTI
alla grande concorrenza di appartamenti nuovi offer- Nel 2018 sono intervenute sul tema diverse innovazioni,
ti sul mercato ticinese. destinate ad arricchirsi di nuovi capitoli, in partico-
Convincere i proprietari privati, che possiedono lare sull’imposizione del reddito locativo.
una grande parte del parco immobiliare, alla ristruttu-
razione dei loro stabili e spiegare che con un oggetto EDILIZIA & ABITAZIONE
rinnovato si riduce la possibilità dello sfitto ed in più Rinnovare: agevolazioni fiscali
20
possono usufruire anche di agevolazioni fiscali, può Alla scoperta, grazie all’associazione TicinoEnergia,
solo aiutare l’operatore a trovare la strategia giusta per delle deduzioni fiscali e degli incentivi in ambito
arrivare al suo intento. Non dimentichiamo che gesti- energetico.
re palazzi vetusti comporta maggiori sforzi anche per- COSTRUIRE LA QUALITà DI VITA
22
ché chi occupa tali appartamenti non sempre si com- Uno studio del Gruppo ricerca sull’architettura
porta secondo le regole del buon vivere e rispettando d’interni dell’Università di Lucerna.
quanto definito nel contratto di locazione. 23 AMBIENTE PROTETTO con IMPIANTI CURATI
L’articolo sul periodo di divieto della disdetta risul- Garantire la funzionalità del sistema di canalizzazioni
ta molto utile ed importante per noi operatori del set- per tutelare il sottosuolo e proteggere l’ambiente.
tore. Dal mio osservatorio quale membro all’ufficio di IoT: internet delle cose
24
conciliazione, osservo spesso tali problemi, che met- Le tecnologie legate all’ecosistema IoT sono una grande
tono in gravi difficoltà sia il proprietario che il gesto- opportunità (anche) per il settore immobiliare.
re, che senza volere si trova in una situazione di re- tecnologia e servizi di qualità
25
sponsabilità verso il suo mandante. Fortunatamente Bouygues Energies & Services: leader a livello svizzero
troviamo sempre accordi pragmatici e di buon senso nella costruzione tecnica e manutenzione.
che permettono alla proprietà, pure con ritardi, di pro-
cedere ai lavori e al gestore di evitare sanzioni di re- SVIT TICINO
sponsabilità professionale. Invito tutti a leggere con 26 SVIT INCONTRA MAGRITTE
grande attenzione tale tema e di farne buon uso. PERFEZIONAMENTO PROFESSIONALE
27
28 ORGANI E SOCI DI SVIT TICINO
FORMAZIONE/IMPRESSUM
30
Giuseppe Arrigoni
Presidente SVIT Ticino
3
DIRITTO IMMOBILIARE
diritti reali immobiliari
IL 2018 NEL Il Prof. Dr. iur. Roland Pfäffli presenta un riassunto
DIRITTO REALE del 2018 per quanto riguarda la legislazione e la
giurisprudenza nell’ambito del diritto reale e
fondiario e fornisce una panoramica sulle novità
E FONDIARIO della letteratura specialistica.
TeSTO – ROLAND PFÄFFLI*
I. LEGISLAZIONE (Sentenza n. 5A_838/2015 del Tribunale federale
del 5.10.2016 = DTF 142 III 738 = Jörg Schmid/Annabel-
la terra fin dove esiste per il proprietario un
1. DISPOSIZIONI SUGLI STRA- le Peschke in Baurecht 2017 pag. 163 = Placidus Plattner in interesse ad esercitarla (art. 667 cpv. 1 CC).
NIERI (LEX KOLLER) Baurecht 2017 pag. 292).
Essa comprende, salvo le restrizioni legali,
La Legge federale sull’acquisto di fondi da Il Consiglio federale ha accolto la mozio- tutto ciò che è piantato o costruito sul ter-
parte di persone all’estero (Lex Koller) è en- ne in data 16 marzo 2018; il 19 settembre reno e anche le sorgenti (art. 667 cpv. 2 CC).
trata in vigore il 1° gennaio 1985. 2018 la mozione è stata accolta anche dal È parte integrante di un fondo ad esempio
Il Consiglio federale ha voluto successi- Consiglio degli Stati. una piscina, non semplicemente poggiata
vamente renderla più attuale, sottoponen- sul terreno ma che presenta delle fonda-
dola a revisione e prevedendo che l’acquisto 3. NUMERO AVS NEL REGISTRO menta ed è interrata per i tre quarti della sua
di abitazioni principali da parte di cittadini FONDIARIO profondità.
di paesi non appartenenti all’Unione euro- In data 15 dicembre 2017 il Parlamento (Sentenza n. 5D_77/2017 del Tribunale federale del
pea (UE) o all’Associazione europea di libe- ha deciso che in futuro, per identificare le 25.10.2017 = ZBGR 2018 pag. 255 = La Semaine Judiciaire,
Semjud. 2018 I pag. 229 = Paul-Henri Steinauer in Baurecht
ro scambio (AELS) fosse obbligatoriamente persone fisiche, gli uffici del registro fondia- CSC 2018 pag. 190).
soggetto ad autorizzazione. rio che tengono tale registro su supporti in-
Il Consiglio federale ha voluto inoltre formatici potranno utilizzare il numero 2. RAPPORTI DI VICINATO
chiarire questioni pratiche controverse, co- d’assicurato dell’AVS (nuovo art. 949b cpv. 1 (CAMPANACCI)
me ad esempio il cambiamento d’uso dei CC). Inoltre i Cantoni possono incaricare Usando del diritto di proprietà, e special-
fondi destinati a ospitare stabilimenti di organizzazioni private di svolgere le prati- mente esercitando sul suo fondo un’indu-
commercio. Infine, le procedure dovevano che con l’ufficio del registro fondiario per stria, ognuno è obbligato ad astenersi da ogni
essere abbreviate grazie all’abolizione della via elettronica (nuovo art. 949d cpv. 1 cifra eccesso pregiudizievole alla proprietà del vi-
doppia autorità cantonale di ricorso. 3 CC). Il termine di referendum fissato per cino (art. 684 cpv. 1 CC).
Il 20 giugno 2018, visto il risultato del- questo progetto è decorso infruttuoso il 7 Il proprietario di un fondo si era lamenta-
la procedura di consultazione, il Consiglio aprile 2018 (cfr. Foglio federale 2017 pag. to dell’eccessivo disturbo causato dal bestia-
federale ha deciso di rinunciare a procede- 7899). Il Consiglio federale ha reso attuati- me (con campane, campanelle o campanac-
re all’auspicata revisione della Lex Koller. va la disposizione di cui all’art. 949d CC con ci di vario tipo e dimensioni) che pascolava
Le organizzazioni interessate, i partiti e i decorrenza dal 1° gennaio 2019 (cfr. RU sui fondi dei vicini, soprattutto nelle ore not-
Cantoni, infatti, respingono a maggioranza 2018 pag. 4017); le restanti disposizioni en- turne tra le 20 e le 7 di mattina. L’istanza in-
sia le proposte di modifica che l’estensione treranno in vigore in una data successiva. feriore addivenne alla seguente conclusione:
degli obblighi di autorizzazione per gli im- Per quanto riguarda le persone giuridiche, le immissioni causate dalle campane e dai
mobili commerciali e le società immobilia- invece, resta valida la disposizione in vigore campanacci del bestiame al pascolo non po-
ri che trattano immobili residenziali, mes- dal 1° gennaio 2012 secondo cui nell’ambito tevano essere qualificate come eccessive ai
se sul tavolo della discussione dal Consiglio delle pratiche inerenti il registro fondiario i sensi dell’art. 684 CC né per quanto riguar-
federale. documenti giustificativi devono contenere da le ore diurne né quelle, tra le 20 e le 7 di
l’indicazione del numero d’identificazione mattina, per le quali il ricorrente si era la-
2. IPOTECA DEGLI ARTIGIANI dell’impresa (IDI) (cfr. art. 51 cpv. 1 lett. b e mentato, e dovevano pertanto essere da
E IMPRENDITORI art. 90 cpv. 1 lett. b ORF). quest’ultimo tollerate.
L’iscrizione dell’ipoteca degli artigiani e Decisivo, ai fini della sentenza, è stato il fat-
imprenditori nel registro fondiario può far- 4. DIRITTO FONDIARIO RURALE to che il rumore dello scampanio percepibile
si soltanto se la somma garantita dall’ipote- Nel diritto fondiario rurale l’accesso alla nella camera da letto del ricorrente era inesi-
ca è riconosciuta dal proprietario o giudi- terra e a un’azienda è molto difficile se non stente se le porte del balcone erano chiuse e
zialmente accertata. si possiede un’azienda familiare. Con il po- solo minimo se le porte della camera da letto
Non può essere chiesta se il proprietario stulato n. 17.3916 del 29.9.2017 il Consiglie- erano lasciate aperte. Il ricorrente, peraltro,
presta sufficiente garanzia per il credito pre- re nazionale Beat Jans (PS di Basilea Città) non è stato in grado di comprovare l’esistenza
teso (art. 839 cpv. 3 CC). ha chiesto al Consiglio federale di valutare di alcun pregiudizio arrecato da tale scampa-
Con la mozione n. 17.4079 il Consigliere e presentare un rapporto su come si possa nio alla salute sua o di sua moglie.
nazionale Thierry Burkhard (PLR AG) chie- agevolare l’accesso a persone esterne alla Per contro, risultava essere assolutamente
de una revisione della legge intesa a concre- famiglia che intendono rilevare un’azienda fondata la necessità oggettiva di appendere
tizzare il diritto del proprietario di prestare agricola. Il 28 febbraio 2018 il Consiglio na- campane e campanacci al collo degli animali.
una garanzia sostitutiva. Questa richiesta zionale ha accolto il postulato con 111 voti Non si può escludere la possibilità che, tenen-
trova motivazione in una recente decisione favorevoli e 73 contrari, e si attende a breve do la finestra aperta, il ricorrente e sua moglie
del Tribunale federale secondo cui una ga- un rapporto in proposito. percepissero come fastidiosa l’entità delle im-
ranzia bancaria non costituiva una garanzia missioni sonore provenienti dallo scampanio
sufficiente in quanto il pagamento degli in- II. GIURISPRUDENZA notturno di campane e campanacci.
teressi di mora era limitato nel tempo, men- 1. PROPRIETÀ Va detto però che la decisione non poteva
tre nel caso dell’ipoteca degli artigiani e im- (PARTE INTEGRANTE) che essere presa sulla base della sensibilità di
prenditori tali interessi sono dovuti a tempo La proprietà del fondo si estende supe- un uomo medio, e al riguardo le immissioni
indeterminato. riormente nello spazio e inferiormente nel- accertate chiaramente non potevano essere
4 Immobilia / Aprile 2019
qualificate come eccessive. Alle medesima delle quote di valore (art. 647d cpv. 1 in com- (Sentenza n. 5A_79/2017 del Tribunale federale del
17.11.2017 = DTF 143 III 537 = La Semaine Judiciaire, Semjud
conclusione è giunto anche il Tribunale fede- binato disposto con l’art. 712g cpv. 1 CC), ma 2018 I pag. 265 = Cahiers des droits réels et de la propriété
rale, che ha così respinto l’istanza. di un cambio di destinazione, per il quale è 2018 pag. 25 = Nicolas Saviaux in Aktuelle Juristische Praxis,
AJP 2018 pag. 384 = Francesca Borio in «ius.focus» 2018 n. 1
(Sentenza n. 5A_889/2017 del Tribunale federale del necessario quindi il consenso di tutti i pro- pag. 5 = Regina E. Aebi-Müller in ZBJV 2018 pag. 403 = Denis
Piotet/Sophie Martin in Baurecht 2018 pag. 169).
20.4.2018 = TamaraJakob in «ius.focus» 2018 n. 7 pag. 6). prietari per piani. (Art. 648 cpv. 2 in combi-
In merito alle immissioni sonore causa- nato disposto con l’art. 712g cpv. 1 CC). A tale proposito si rimanda alla dissertazio-
te dal rumore delle campane di una chiesa (sentenza n. 5A_521/2017 del Tribunale federale ne di Diel Tatjana Schmid Meyer, Erwerb
si rimanda alla sentenza n. 1C_383/2016 e del 27.11.2017 = DTF 144 III 19 = Journal des Tribunaux,
JdT 2018 II pag. 265 = Jurius in Jusletter del 18.12.2017 = von Stockwerkeigentum ab Plan, Au-
1C_406/2016 del Tribunale federale del Darryl Ackermann in «ius.focus» 2018 n. 1 pag. 4 = Markus sgewählte Aspekte, Diss. Luzern 2015; cfr.
13.12.2017. Vischer in Aktuelle Juristische Praxis, AJP 2018 pag. 238).
in proposito la recensione di Roland Pfäff-
li in Jusletter del 22.2.2016 = Roland Pfäff-
3. PROPRIETÀ PER PIANI 4. PROPRIETÀ PER PIANI li in BN 2016 pag. 253.
(CAMBIO DI DESTINAZIONE) (PRIMA DELLA COSTRUZIONE
Nel regolamento di una comunione di DELLO STABILE)
comproprietari per piani era stato stabilito Costituire una proprietà per piani prima 5. SERVITÙ (INTERPRETAZIONE:
che gli appartamenti fossero destinati che venga costruito lo stabile è consentito. DIRITTO D’USO SUL GIARDINO)
esclusivamente a scopi abitativi. In questo caso, però, la notificazione all’uf- Nel registro fondiario è iscritto come ser-
È consentito tuttavia adibire locali a uso ficio del registro fondiario deve essere ob- vitù prediale un «diritto d’uso sul giardino».
uffici, purché silenziosi e non frequentati bligatoriamente presentata corredata di un Dal testo del contratto si evince inequivoca-
da clienti, a condizione che vengano rispet- piano di ripartizione (art. 69 cpv. 1 ORF). Sul bilmente che l’uso del giardino è limitato alla
tate le disposizioni del regolamento edilizio fondo di base viene riportata la menzione messa a dimora di piante basse, vale a dire or-
e di zona. «costituzione della PPP prima della costru- taggi, erbe aromatiche, fiori e piccoli arbusti.
In nessun caso sono invece consentite zione dell’edificio» (art. 69 cpv. 2 ORF). Una L’allestimento di strutture mobili (pergola,
attività che causano ad esempio cattivi odo- proprietà per piani non ancora costituita è tavoli, sedie e grill) non è quindi compatibile
ri o rumori forti ecc. Successivamente due commerciabile e può essere venduta senza con la servitù, benché il proprietario del fon-
appartamenti, collegati internamente tra nessun problema. Chi acquista una pro- do gravato abbia tollerato questa prassi sia al
loro, avrebbero dovuto essere uniti a forma- prietà per piani diventa automaticamente momento dell’acquisto del fondo gravato che
re un unico appartamento di 8 vani e mezzo membro della comunione di comproprieta- negli anni a seguire.
da utilizzare come residenza per anziani ri per piani e può di conseguenza partecipa- Una prassi che dura da anni non può de-
con personale di assistenza. In un caso co- re all’assemblea dei comproprietari con tut- terminare l’ampliamento di una servitù (per
me questo non si può parlare di un cambio ti i diritti e i doveri che questo comporta, usucapione).
di utilizzo, per il quale è richiesta la doppia indipendentemente dal fatto che la pro- (sentenza n. 5A_473/2017 del Tribunale federale
maggioranza sia dei
2019 Ann. Immobilia comproprietari
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Immobilia / Aprile 2019 5
DIRITTO IMMOBILIARE
diritti reali immobiliari
Anche su questo il Tribunale federale ha (Sentenza n. 1C_115/2017 del Tribunale federale
del 14.6.2017).
tipologie, una servitù che per il suo tenore
nuovamente richiamato l’attenzione sulla costituisce un usufrutto non può essere og-
gerarchia valida per l’interpretazione delle 7. SERVITÙ getto di una servitù prediale. Poco importa
servitù, ossia quanto disposto dall’art. 738 (DIRITTO ALLA CANCELLAZIONE) che nel registro fondiario, a fronte del fon-
CC. Nello specifico: determinante ai fini Quando una servitù abbia perduto ogni do con servitù, sia annotata una restrizione
dell’interpretazione è in primo luogo l’iscri- interesse per il fondo dominante, il proprie- di diritto pubblico della proprietà riguardo
zione nel registro fondiario (parola chiave ad tario del fondo serviente ne può chiedere la ai parcheggi in virtù della quale i parcheggi
es. «diritto di passo»). Solo se questa iscri- cancellazione (art. 736 cpv. 1 CC). Se nel fon- in questione devono servire da posti auto ri-
zione non è chiara, in secondo luogo ed en- do dominante vi è ancora un interesse, ma di servati ai visitatori per un fondo «terzo».
tro i limiti dell’iscrizione si può ricorrere al lieve importanza in confronto alla gravità (Sentenza n. 5A_698/2017 del Tribunale federale del
titolo dell’acquisto, ossia al contratto costi- dell’onere gravame, la servitù può essere ri- 7.3.2018 = 144 III 88 = Christina R. Kämpf in «ius.focus» 2018
n. 4 pag. 4).
tutivo della servitù (tenore della servitù). Se scattata o ridotta mediante indennità (art.
neanche il titolo dell’acquisto è concludente, 736 cpv. 2 CC). Nel caso di specie, si trattava
in terzo luogo ed entro i limiti dell’iscrizio- di una servitù iscritta nel registro fondiario 8. RICORSO IN MATERIA DI
ne l’estensione della servitù può risultare dal con la menzione «diritto di passo pedonale e REGISTRO FONDIARIO
modo con cui fu esercitata per molto tempo, carraio», che doveva essere cancellata su ri- (VALORE LITIGIOSO)
pacificamente e in buona fede. In via del tut- chiesta del proprietario del fondo serviente. Delle decisioni in rapporto diretto con il
to eccezionale il Tribunale federale ha scel- Quest’ultimo rivendicava il fatto che, nel diritto civile pronunciate in applicazione di
to di non tener conto di questi principi ma di frattempo, era stato costruito un altro acces- norme di diritto pubblico fanno parte anche
dare la precedenza alla pubblicità naturale. so al fondo dominante. Ciò non sarebbe di quelle sulla tenuta del registro fondiario, ad
(DTF 137 III 145) per sé sufficiente per far valere il diritto alla esempio quelle sul rifiuto di iscrizione nel
cancellazione ai sensi dell’art. 736 CC. registro fondiario (art. 72 cpv. 2 lett. b cifra
6. SERVITÙ (INTERPRETAZIONE: Determinante ai fini dell’interpretazione 2 LTF). Tali decisioni soggiacciono al ricor-
DIRITTO DI PASSO) della servitù è la gerarchia prevista dall’art. so in materia civile.
Un diritto di passo pedonale e carraio il- 738 CC. Circostanze e motivi personali dei Per quanto riguarda le cause di carattere
limitato già esistente potrebbe in futuro es- contraenti originari (estranei al contratto di pecuniario, per potersi appellare al Tribu-
sere utilizzato per accedere a un garage in- servitù) non possono essere presi in consi- nale federale il valore litigioso minimo non
terrato di nuova realizzazione raggiungibile derazione se (come nel caso di specie) non deve essere inferiore a CHF 30 000 (art. 74
con un ascensore per autovetture. Per poter pertinenti al procedimento. Non è stato cpv. 1 lett. b LTF).
parcheggiare le auto in questo garage, i tito- quindi possibile cancellare la servitù. Se per contro la causa non è di carattere
lari della servitù devono fermarsi davanti (Sentenza n. 5A_372/2017 del Tribunale federale del pecuniario, il ricorso in materia civile è co-
all’ascensore insistente sul terreno del pro- 2.11.2017 = La Semaine Judiciaire, Semjud 2018 I pag. 205 =
Cahier des droits réels et de la propriété 2018 pag. 16 = Sophia
munque ammissibile (si vedano le delimita-
prietario del fondo gravato, far salire l’a- Rovelli in «ius.focus» 2018 n. 3 pag. 4 = Paul-Henri Steinauer zioni e gli esempi citati da Bettina Hürlim-
scensore dopodiché entrare con l’auto nel- in Baurecht 2018 pag. 193).
ann-Kaup nella Festgabe für Roland Pfäffli,
la cabina dell’ascensore e scendere quindi Nota: riferimento viene fatto anche a un BN 2014 pag. 252 seg.).
nel garage. L’attesa dell’ascensore dura di caso analogo Quando il valore litigioso non raggiunge
norma dai due ai tre minuti. Ci si è dunque (Sentenza n. 5D_176/2015 del Tribunale federale del l’importo minimo di CHF 30 000, il ricorso è
chiesti se stare lì ad aspettare l’ascensore 21.11.2016 = La Semaine Judiciaire, Semjud 2017 I pag.
193).
ammissibile se la controversia concerne una
rappresentasse una violazione del senso e questione di diritto di importanza fonda-
dello scopo di un diritto di passo carraio. L’i- La cancellazione della servitù potrebbe mentale (art. 74 cpv. 2 lett. a LTF). In tutti i
stanza inferiore (Tribunale amministrati- essere possibile laddove si trattasse di una casi il ricorso sussidiario in materia costitu-
vo del Canton Zurigo) ha ritenuto la cosa le- servitù legale (diritto di passo necessario ai zionale (art. 113 segg. LTF) è ammesso in ca-
cita, perché un diritto di passo carraio sensi dell’art. 694 CC). Questo però doveva so di violazione di diritti costituzionali.
include ad esempio la possibilità di sostare potersi esplicitamente dedurre dalla men- (Sentenza n. 5A_518/2017 del Tribunale federale
con il veicolo per un breve lasso di tempo, zione riportata nel registro fondiario. In un del 20.4.2018 = DTF 144 III 310 = Praxis 2018 n. 105 con
note redazionali di Roland Pfäffli).
necessario per caricare e scaricare merci o altro caso, in conformità con quanto dispo-
per azionare un portone scorrevole o il can- sto all’art. 736 CC, il tribunale ha disposto Si tratta di una precisazione della prassi.
cello di un giardino. la cancellazione di una servitù iscritta con Nel caso concreto (iscrizione di un diritto
(Cfr. Sentenza n. 5C.199/2002 del Tribunale fede- la menzione «diritto d’uso gratuito del par- d’abitazione nel registro fondiario) il valore
rale del 17.12.2002 consid. 3.2). cheggio». Il proprietario del fondo domi- litigioso minimo era ampiamente superato,
Il Tribunale federale ha ritenuto questa nante non voleva (più) semplicemente uti- motivo per cui la questione dell’entrata in
interpretazione come non arbitraria. In al- lizzare i parcheggi, il che risultava essere materia non si poneva. Il Tribunale federale
tre parole: si tratta nello specifico caso di conforme al testo, ma voleva amministrar- tuttavia ha valutato attentamente la que-
una sosta lecita in quanto breve e involon- li e renderli quindi accessibili anche ad al- stione dell’entrata in materia, per far capire
taria, e non di un illecito parcheggio su un tri proprietari di fondi, il che equivaleva chiaramente che per le decisioni future i
accesso gravato da un diritto di passo. praticamente a un usufrutto. In virtù dei “paletti” sono stati messi.
principi del vincolo e della fissazione delle Alcuni mesi più tardi, in un’altra senten-
6 Immobilia / Aprile 2019
za, il Tribunale federale si è nuovamente In determinati casi, tuttavia, anche senza A una data successiva un erede del socio
confrontato con la questione e ha stabilito far valere un interesse, ognuno ha diritto di deceduto, sulla scorta di un certificato ere-
quanto segue: ottenere informazioni o un estratto di deter- ditario, voleva far iscrivere nel registro fon-
«Come ha nel frattempo chiarito il Tribu- minati dati giuridicamente efficaci iscritti diario gli eredi riconosciuti come comunio-
nale federale, il rifiuto di procedere a un’i- nel libro mastro (cfr. art. 970 cpv. 2 e 3 CC e ne di eredi. L’ufficio del registro fondiario si
scrizione nel registro fondiario è di caratte- art. 26 ORF). è giustamente rifiutato di dar seguito alla ri-
re pecuniario e soggiace al ricorso in materia chiesta. Si tratta di una procedura di diritto
civile solo se il valore litigioso non è inferio- 10. RETTIFICAZIONE societario che prevale sul diritto successo-
re a CHF 30 000.» DEL REGISTRO FONDIARIO rio. Gli eredi del socio deceduto hanno di-
Si deve presumere quindi che con «rifiu- (RIPRESA DI DATI) ritto solo alla quota di liquidazione. A que-
to di procedere a un’iscrizione nel registro In fase di passaggio alla tenuta informa- sto si aggiunge il fatto che nel frattempo il
fondiario» il Tribunale federale intenda uni- tizzata del registro fondiario, durante la ri- fondo era già stato alienato. In un caso di
camente la notificazione formale di un ne- presa dei dati del registro fondiario cartaceo, questo genere l’erede deve avviare un’azio-
gozio giuridico intesa a dar luogo a un’iscri- fu modificata la menzione di una servitù. ne tendente a rettificare il registro fondia-
zione o a una modifica nel registro fondiario. Nel registro fondiario cartaceo l’iscrizione rio (art. 975 CC) che, nel caso di specie, dif-
Non riguarda invece ad esempio il rifiuto di era la seguente: «Accettazione di immissio- ficilmente produrrà esiti positivi in quanto
dar seguito a una richiesta di comunicazio- ni agricole in favore del Comune X.». Nel re- giuridicamente non ci sono reali margini di
ne di informazioni o di consultazione ai sen- gistro EDP l’iscrizione fu riportata come se- manovra.
si dell’art. 970 CC. In questo caso non si trat- gue: «Obbligo di accettazione di immissioni (Sentenza n. 5A_237/2018 del Tribunale federale
ta di una causa di carattere pecuniario. agricole eccessive in favore del Comune X.». del 3.7.2018 = Praxis 2018 n. 143 = Luca Sprecher in «ius.
focus» 2018 n. 9 pag. 3).
(Sentenza n. 5A_250/2018 del Tribunale federale Non si è trattato né di una svista né di un er-
del 12.7.2018 consid. 1.1.): rore di scritturazione, che possono essere
rettificati d’ufficio (art. 977 cpv. 3 CC e art.
9. PUBBLICITÀ DEL REGISTRO 141 ORF), bensì di una modifica apportata
FONDIARIO consapevolmente dall’ufficio del registro
Chi rende verosimile un interesse ha di- fondiario. In un caso di questo genere, per
ritto di consultare il registro fondiario o di modificare l’iscrizione è necessario avviare
farsene rilasciare estratti (art. 970 cpv. 1 CC). un’azione tendente a rettificare il registro
È sufficiente un interesse giuridico o ef- fondiario (art. 975 CC).
fettivo. Un interesse giuridico presuppone (Sentenza n. 5A_250/2018 del Tribunale federale
un rapporto interno funzionale, che sussiste del 12.7.2018 = Iris Hohner in «ius.focus» 2018 n. 9 pag. 5,
a conferma della sentenza di istanza inferiore del Tribuna-
quando la persona che sul fondo vanta un di- le cantonale di Friburgo del 9.2.2018 = Freiburger Zeitschrift
ritto reale o riconosciuto dal Codice delle für Rechtsprechung, FZR 2018 pag. 33).
obbligazioni in ragione della sua condizione
giuridica prende visione dell’iscrizione che 11. DECESSO DI UN SEMPLICE
sta alla base del suo diritto e delle iscrizioni SOCIO
che precedono il suo diritto nella classifica Se una società semplice ha solo due soci,
della garanzia reale. Un interesse effettivo si può pattuire che in caso di decesso di uno
presuppone un rapporto di prossimità qua- dei soci la quota del socio deceduto passi al
lificata con quella parte del registro fondia- socio sopravvissuto.
rio che si intende consultare. Un simile accordo rappresenta una di-
È necessario quindi che alla persona che sposizione liquidativa consentita, in virtù
fa richiesta di consultazione ne derivi un della quale il socio sopravvissuto diventa
vantaggio personale, attuale e concreto che proprietario esclusivo del patrimonio so-
non potrebbe ottenere qualora non potesse ciale (inclusi eventuali fondi) (cfr. Heinz
consultare il registro fondiario. Nel caso di Hausheer/Roland Pfäffli, ZBJV 1994 pag.
specie era stata chiesta una copia di un pat- 41, sulla base della DTF 119 II 119). In caso
to di compera concluso una ventina di anni di decesso, all’ufficio del registro fondiario
prima da una società anonima che nel frat- va prodotto un certificato di morte del socio
tempo era stata cancellata dal registro di deceduto unitamente alla prova dell’esi-
commercio. Il fatto di essere l’ultimo consi- stenza della citata clausola liquidatoria,
gliere del consiglio di amministrazione, di con l’indicazione che da allora tale clausola
cui però all’atto della sottoscrizione del pat- non è stata oggetto di alcuna modifica. *ROLAND PFÄFFLI
to non faceva parte, non era sufficiente per Nel caso di specie, sulla base della docu- Notaio e prof. titolare di diritto pri-
vato all’Università di Friburgo e
potergli rilasciare copia del contratto. mentazione citata, il socio sopravvissuto è consulente presso Von Graffenried
(Sentenza n. 5A_747/2017 del Tribunale federale stato regolarmente iscritto nel registro fon- Recht. Pres. Comm. d’esame per il
del 14.2.2018). diario come proprietario esclusivo. notariato del Canton Berna.
Immobilia / Aprile 2019 7
DIRITTO IMMOBILIARE
periodo di divieto della disdetta
Il periodo di divieto della disdetta previsto dal
Un ostacolo diritto di locazione riserva regolarmente brutte
sorprese ai proprietari e ai gestori di immobili
ai RISANAMENTI residenziali e commerciali. L’unico modo per
evitarle è una buona conoscenza della legge
e una stretta collaborazione fra le due parti.
TeSTO – DANIEL BARBEN & PATRIK SCHLAGETER*
CONOSCERE LA LEGGE
È SEMPRE PIÙ IMPORTANTE
La realtà professionale quotidiana di un
gestore immobiliare è impegnativa e carat-
terizzata da obiettivi chiari dei suoi com-
mittenti, da un aumento delle esigenze dei
locatari e in particolare da norme del dirit-
to di locazione non sempre chiaramente de-
finite. Le sue conoscenze giuridiche devono
essere pertanto sempre più solide.
Un aspetto di ricorrente attualità ri-
guarda il periodo di divieto della disdet-
ta nell’ambito della locazione, disciplinato
dall’articolo 271a capoverso 1 lettera e ca-
poverso 2 CO. L’obiettivo del periodo di di-
vieto, che si estende per tre anni, è di pro-
teggere il locatario da minacce di ritorsione
del padrone di casa, contro le quali avrebbe
potuto difendersi con successo in una ver-
tenza locativa. Una volta entrato in vigore,
questo divieto può rappresentare un note-
vole fattore di rischio per il proprietario e il
gestore dell’immobile, anche al di là del rap-
porto di locazione individuale, ad esempio strutturazione totale e invia in tempo utile lasciato l’immobile, ma a causa del periodo
qualora a essere messo improvvisamente in una disdetta a tutti i locatari. Tra questi c’è di divieto di almeno altri tre anni tutto è bloc-
discussione fosse un imminente un proget- anche quello coinvolto nella precedente cato.
to di ristrutturazione dell’intero edificio. vertenza sulla pigione, che impugna imme-
Il problema è che questo periodo di divieto diatamente la disdetta. In sede di procedi- QUANDO SUBENTRA IL PERIODO
può essere innescato già da piccole verten- mento afferma che questa è stata pronun- DI DIVIETO DELLA DISDETTA?
ze al di fuori di un procedimento di conci- ciata all’interno del termine di preavviso di Di che cosa devono essere al corrente og-
liazione o giudiziario. tre anni (art. 271a cpv. 1 lett. e cifra 4 CO), gi gestori e proprietari per non ritrovarsi in
scattato successivamente alla vertenza sul- una simile impasse? Un periodo di divieto
UN CASO CONCRETO la riduzione della pigione. Risultato: il tri- subentra se il locatore risulta ampiamente
CON ESITO NEGATIVO bunale gli dà ragione, la disdetta viene con- soccombente in un procedimento di conci-
Un locatario chiede una riduzione della siderata abusiva e annullata. Ma non finisce liazione o giudiziario connesso al rapporto
pigione in seguito a diminuzione del tasso qui: l’accertamento giudiziario comporta di locazione, ritira o riduce sensibilmente
d’interesse di riferimento. Su richiesta del l’inizio di un nuovo periodo di divieto della una pretesa nei confronti del locatario, ri-
locatore, il gestore indica sul modulo uffi- disdetta di tre anni. nuncia ad adire il giudice o conclude un ac-
ciale la pigione ridotta che ha calcolato. Il cordo con il locatario. Decorre inoltre se il
locatario non è d’accordo con i calcoli e con locatario può provare con documenti scritti
quello che considera un forfait annuo ec- di essersi accordato con il locatore, fuori di
cessivo dell’1% per l’aumento delle spese. Il diavolo si nasconde un procedimento di conciliazione o giudi-
Formula pertanto una controproposta in fra i dettagli. ziario, circa una pretesa derivante dalla lo-
cui la pigione netta è inferiore di CHF 16.00 cazione. Come mostra l’esempio i periodi di
al mese. Il proprietario informa il gestore di divieto della disdetta possono susseguirsi
essere d’accordo con la proposta del locata- Quanto al gestore si vede rimproverare in serie. Fanno eccezione le disdette straor-
rio. Il gestore omette tuttavia di informare una grave violazione dell’obbligo di diligen- dinarie ai sensi dell’articolo 271a capover-
tempestivamente il locatario, che si rivolge za e si trova coinvolto in un caso di respon- so 3 CO. In genere i lavori di ristrutturazio-
all’organo di conciliazione locale. Una vol- sabilità civile: dimenticando di informare il ne totale non rientrano in questo criterio.
ta venuto a conoscenza del procedimento in locatario ha fatto scattare un periodo di di-
corso, il gestore contatta immediatamente vieto della disdetta senza rendersene conto. ATTENZIONE A QUANDO SI
il locatario informandolo della decisione Inoltre ha omesso di avvisare il proprietario, CONTESTA LA PIGIONE INIZIALE
del proprietario. A quel punto il locatario ri- prima che questi decidesse di effettuare i la- Affinché un rapporto di locazione sia tu-
tira la richiesta. vori di ristrutturazione, sul rischio a cui an- telato da un periodo di divieto della disdet-
Tutto bene quel che finisce bene? Nien- dava incontro, mettendolo in una situazione ta, legge e commenti richiedono che la ver-
te affatto. Due anni dopo quell’episodio, il molto difficile: il progetto di ristrutturazio- tenza sia rilevante e abbia una determinata
proprietario decide di effettuare una ri- ne è cantierabile, diversi locatari hanno già portata. Quisquilie e procedimenti giudi-
8 Immobilia / Aprile 2019
bili da sottoporre a risanamento e dall’altro re lo scontro. Naturalmente chi vede buone
perché in particolare i proprietari istituzio- possibilità di vincere una causa deve anda-
Affinché un rapporto di locazione nali sono sottoposti a una forte pressione re avanti.
sia tutelato da un periodo di divie- in termini di investimenti e performance.
to della disdetta, legge e com- Questo ne spiega gli investimenti in risa-
menti richiedono che la vertenza namenti ciclici su larga scala e in immobili
sia rilevante e abbia una determi-
nuovi con potenziale di affittabilità in sosti-
nata portata.
tuzione di quelli bisognosi di risanamento.
Ne consegue che i rispettivi immobili devo-
no essere affittati e le procedure di ricorso
contro le disdette sono inevitabili.
ziari avviati abusivamente dal locatario non
comportano un periodo di divieto. Tuttavia, PROPRIETARI E GESTORI
poiché né il legislatore né la giurispruden- DEVONO COOPERARE
za corrente definiscono criteri chiari, all’at- Per impedire che i periodi di divieto della
to pratico la responsabilità ricade sui gesto- disdetta ostacolino e ritardino inutilmen-
ri: sono loro infatti, a dover valutare a quali te progetti di risanamento, i gestori devo-
rapporti di locazione si applicano i perio- no essere particolarmente vigilanti. Spetta
di di divieto. A tale proposito è importante a loro eludere quelli evitabili e contribuire
sottolineare che essendo i procedimenti di- a definire il momento migliore per realiz-
nanzi alle autorità arbitrali gratuiti e aven- zare questi progetti. L’obiettivo deve esse-
do la maggior parte dei locatari sottoscrit- re di poter disdire il rapporto di locazione
to scrupolose assicurazioni di protezione in tempo utile, per via ordinaria e senza ri-
giuridica, il rischio di innescare involonta- schi. Per riuscirci è necessario che gesto-
riamente un periodo di divieto tramite un ri e proprietari collaborino strettamente e
procedimento o un accordo è relativamen- sul lungo periodo e abbiano una buona in-
te elevato. Particolarmente rischioso è un tesa. Più i primi ne capiscono di strategia
accordo giudiziale o extragiudiziale in caso immobiliare, meglio possono impostare il
di contestazioni relative alla pigione inizia- proprio lavoro. *DANIEL BARBEN
le ai sensi dell’articolo 270 CO. Chiunque venga convocato da un locata- L’autore è sostituto CEO della CSL
Immobilien AG e responsabile del
rio dinanzi all’organo di conciliazione o in- servizio giuridico.
EDIFICI ESISTENTI tenda far valere le proprie pretese adendo
DA RISTRUTTURARE le vie legali deve essere preparato a un pro-
Quello del periodo di divieto della di- cedimento e alle sue possibili conseguenze.
sdetta e del connesso rischio di responsa- Chi come proprietario soccombe o accetta *PATRIK SCHLAGETER
bilità che incombe sul gestore immobilia- un accordo per il quieto vivere, in genere lo L’autore è fiduciario immobiliare
con diploma federale presso la CSL
re è un tema destinato a diventare sempre sconta con il divieto di poter disdire la lo- Immobilien AG e responsabile del
più importante: Da un lato perché a breve e cazione. In questi casi è meglio non repli- settore gestione.
medio termine saranno numerosi gli immo- care e accettare la situazione senza cerca-
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Immobilia / Aprile 2019 9
DIRITTO IMMOBILIARE
LEGGE FEDERALE
La Lex Koller L’acquisto di una partecipazione da parte di
una persona all’estero sottostà alla Lex Koller
e l’acquisto se c’è di mezzo una società immobiliare.
Se viola la legge, l’acquisto è nullo.
di azioni Questa caratteristica va pertanto accurata-
mente verificata in tempo utile.
TeSTO – OLIVER RÜDLINGER*
CAMPO D’APPLICAZIONE
DELLA LAFE
La legge federale sull’acquisto di fon-
di da parte di persone all’estero (LAFE) li-
mita l’acquisto di fondi da parte di perso-
ne domiciliate in altri Paesi. Tale acquisto è
soggetto ad approvazione dell’autorità can-
tonale. La legge prevede un catalogo mol-
to restrittivo di criteri di concessione (per
esempio in ambito bancario e assicurativo)
e pertanto l’acquisto è autorizzato solo rara-
mente. Di conseguenza è determinante sa-
pere se una transazione è soggetta o meno
alla LAFE. Tre sono in linea di massima le
condizioni che devono essere soddisfatte. Gli immobili
commerciali e abi-
tativi a uso misto
1. L’ACQUIRENTE È UNA possono essere
PERSONA ALL’ESTERO considerati fondi
Per persone all’estero si intendono in esenti da approva-
particolare quelle con domicilio all’estero. zione qualora
la parte destinata
Anche gli stranieri domiciliati in Svizzera ad abitazione non
sono equiparati a stranieri fin tanto che non superi determina-
sono in possesso del permesso C. Fanno ec- ti valori soglia.
cezione i cittadini UE e AELS, per i quali è
sufficiente il domicilio legale ed effettivo in
Svizzera.
Le persone giuridiche sono considerate Gli immobili commerciali e abitativi a presentare una condizione di acquisto
persone all’estero se hanno la sede statuta- uso misto possono essere considerati fondi soggetta ad approvazione secondo la Lex
ria o effettiva all’estero (indipendentemen- esenti da approvazione qualora la parte de- Koller, sebbene non venga acquistato di-
te dal fatto che la società sia gestita da sviz- stinata ad abitazione non superi determi- rettamente un fondo in Svizzera. La tran-
zeri). Anche le persone giuridiche con sede nati valori soglia (non definiti chiaramen- sazione rientra nel campo di applicazione
in Svizzera possono tuttavia essere consi- te). Nella pratica si pongono alcuni difficili della LAFE se è coinvolta una società im-
derate persone all’estero se una persona ha aspetti delimitativi e interpretativi, ai quali mobiliare ai sensi della Lex Koller.
una posizione predominante fuori dalla vanno aggiunte pratiche cantonali diverse. La LAFE cita come criterio unicamente
Svizzera. Questo scenario viene supposto lo «scopo effettivo» della società, ma non
qualora una persona detenga all’estero più 3. LA TRANSAZIONE contiene disposizioni e valori soglia preci-
di un terzo del capitale o abbia diritto di vo- È UN ACQUISTO AI SENSI DELLA si per poter determinare a partire da quan-
to. LEGGE KOLLER do sussista una società immobiliare.
Il criterio dell’acquisto viene interpreta- Di conseguenza, in sede di valutazione la
2. L’OGGETTO È UN FONDO CON to in senso lato e comprende, oltre alla tran- prassi non è unitaria e le autorità dispongo-
OBBLIGO DI APPROVAZIONE sazione, anche la concessione di diritti (es. no di un potere discrezionale relativamen-
Sono considerati fondi oggetto di appro- diritto di costruzione, usufrutto, diritto di te ampio. Per valutare se l’acquisto di una
vazione – fatta eccezione per alcuni casi – abitazione e diritti che attribuiscono una partecipazione sia soggetto o meno ad ap-
immobili prettamente residenziali (se non posizione simile a quella del proprietario; provazione ci si può basare sui tre criteri
fungono da abitazione principale dell’acqui- es. un contratto di pigione a lungo termine seguenti. Nessun criterio da solo è deter-
rente), terreni edificabili non utilizzati e co- o finanziamenti). minante e nel singolo caso ve ne sono altri
struzioni vuote (in linea di massima indi- Alla stessa stregua è considerato l’acqui- validi che potrebbero essere presi in consi-
pendentemente dalla zona in cui sorgono) sto di azioni non quotate a una borsa sviz- derazione.
ed edifici della pubblica amministrazione. zera da parte di una persona giuridica il cui In ultima analisi a essere decisive sono
Non sono considerati soggetti con obbligo «scopo effettivo» è acquistare fondi sogget- le contingenze specifiche, il che richiede un
di approvazione immobili commerciali (co- ti ad approvazione. L’acquisto di una sola giudizio di valore.
siddetti fondi per stabilimenti d’impresa), azione rientra già nel campo di applicazio-
vale a dire fondi utilizzati per scopi commer- ne della legge. 1. SCOPO STATUTARIO
ciali (es. edifici amministrativi e industria- Un primo riferimento è rappresentato
li, edifici di produzione e di deposito, uffici, PARTECIPAZIONE SOCIETARIA dallo scopo della società, in particolare se
centri commerciali, negozi, atelier di artigia- Il possesso da parte di uno straniero di questo è puramente immobiliare o forte-
nato, studi medici, alberghi e ristoranti). una partecipazione societaria può già rap- mente focalizzato a un’attività immobiliare.
10 Immobilia / Aprile 20192. PRECEDENTE ATTIVITÀ di applicazione rientra per esempio l’acqui-
COMMERCIALE sto da parte di una persona anche di una so-
Indipendentemente dall’obiettivo statu- la azione di una società immobiliare ai sensi
La Lex Koller non contiene una
tario va esaminato anche lo scopo concreto della legge. Se una persona all’estero acqui-
definizione estensiva di condizioni
della società, che viene valutato sulla base sisce una partecipazione in una società con
che richiedono l’obbligo di appro-
della passata attività commerciale, ponen- vazione. fondi (direttamente o indirettamente gesti-
do l’accento sui fondi oggetto di approvazio- ti) in Svizzera, è consigliabile verificare ac-
ne. Va verificato in particolare se la società curatamente l’eventuale applicazione della
ha acquistato, venduto o sviluppato attiva- Lex Koller. La valutazione viene effettuata
mente in passato fondi simili e con quale Ai fini della valutazione si raccomanda sulle contingenze attuali e richiede pertanto
obiettivo. di calcolare le quote con metodi diversi per un giudizio di valore. Mancano infatti criteri
capire come si modificano (e con essi la va- di analisi e soglie di valore chiari. Sulla base
3. QUOTA DI FONDI SOGGETTI lutazione) cambiando il modo di calcolarli. di vari parametri è tuttavia possibile preve-
ALLA LEX KOLLER Anche nella valutazione delle quote così dere se sussiste un obbligo di approvazione.
Un elemento centrale è infine quello della calcolate non sono definiti – a parte alcune In caso di dubbi è opportuno rivolgersi
quota, rispetto agli attivi, di fondi soggetti ad regole approssimative – valori soglia fissi alla competente autorità cantonale. Un ne-
approvazione e detenuti direttamente o indi- soddisfacendo i quali una società non ven- gozio giuridico concluso in violazione della
rettamente dalla società. Anche qui non esi- ga considerata società immobiliare ai sen- Lex Koller è infatti nullo e può anche com-
stono né regole fisse su come effettuare la va- si della Lex Koller. Nel caso delle società portare sanzioni penali.
lutazione né una prassi unitaria da parte delle immobiliari in senso stretto (vale a dire so-
autorità cantonali. cietà che non praticano altre attività se non
Un criterio diffuso è l’analisi della quota quella immobiliare) i requisiti sono in gene-
di fondi soggetti ad approvazione (vale a di- re più severi (e di conseguenze vengono ri-
re senza i cosiddetti fondi per stabilimen- chieste meno quote) rispetto a società im-
ti d’impresa) rispetto agli attivi complessivi mobiliari in senso lato (vale a dire società
consolidati della società (quota). Anche qui che praticano anche attività non immobi-
sussistono pratiche diverse, riguardanti per liari). Determinanti sono in ultima analisi
esempio in che misura vengono presi in con- le contingenze del singolo caso.
siderazione immobili abitativi/commercia- *OLIVER RÜDLINGER
li. Punto di partenza dell’analisi sono i valori CONCLUSIONE L’autore è avvocato presso la Bär &
Karrer AG ed è specializzato in di-
contabili, ma anche quelli di mercato sembra- La Lex Koller non contiene una defini- ritto edilizio e immobiliare.
no avere la loro importanza. È opportuno per- zione estensiva di condizioni che richiedo-
tanto calcolare la quota in base a entrambi. no l’obbligo di approvazione. Nel suo campo
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Immobilia / Aprile 2019 11economia IMMOBILIARE
MercATO TICINESE
Transizione, L’economia svizzera non è dinamica come
l’anno precedente, ma dovrebbe continuare
tra minacce e a svilupparsi positivamente anche quest’anno:
la crescita del prodotto interno lordo (PIL)
dovrebbe raggiungere nel 2019 l’1,6%. Tuttavia,
opportunità la crescita dei consumi privati è inferiore alla
media registrata negli scorsi anni.
TeSTO – Wüest Partner SA
ALLOGGI IN LOCAZIONE: tamenti PPP nel segmento di mercato più spazi invariata nei grandi
aumento dello sfitto vantaggioso. A scala nazionale, permane la centri
e rallentamento degli ripresa di crescita dei prezzi. Su base annua, La domanda di spazi per uffici dovreb-
investimenti si nota in particolare, un aumento dell’1.7 % be rimanere invariata grazie all’andamen-
In questo segmento si registra ancora dei prezzi delle PPP e del 3.4% per le case mo- to positivo dei posti di lavoro nel settore dei
una significativa eccedenza di offerta: a nofamiliari. In controtendenza l’evoluzione servizi. Un parziale assorbimento degli sfit-
metà del 2018 erano disponibili 59.000 uni- dei prezzi delle PPP in Ticino, dove si regi- ti dovrebbe contribuire, almeno nelle regio-
tà abitative, di cui ca. 4’000 in Ticino. stra un’ulteriore diminuzione nell’ordine del ni più dinamiche, ad allentare la pressione
Ciò manterrà la pressione sui canoni 2.5%. Da notare che dopo questa diminuzio- sugli affitti. Le nuove dinamiche del mon-
dell’offerta che nell’ultimo anno sono dimi- ne, la crescita media dal 2000 ad oggi si asse- do del lavoro e maggiore flessibilità (ad es.
nuiti del 2.1%, tendenza che si protrarrà an- sta in Ticino a +130% e rimane pertanto an- home-office e condivisione di servizi e spa-
che nel 2019. L’interesse degli investitori cora chiaramente al di sopra dell’evoluzione zi - coworking) richiedono meno superfici,
immobiliari rimane molto alto, anche se la media registrata a livello nazionale (+ 95%). nuove tipologie e modelli organizzativi. La
propensione al rischio è tendenzialmente in sfida è appena cominciata.
diminuzione. La selezione dei nuovi proget- NEGOZI: cambiamento
ti è diventata più severa con particolare at- strutturale, necessità di CONCLUSIONE
tenzione a location e corrispondenza del innovazione Nuova offerta abitativa ancora in eccesso
prodotto con la domanda locale, sia in termi- Il contesto economico è attualmente piut- rispetto all’effettiva domanda. Conseguente
ni di tipologie, sia di prezzi. tosto favorevole, ma le conseguenze del cam- riduzione dei canoni di locazione dei nuovi
biamento strutturale del commercio al detta- appartamenti immessi sul mercato e relativa
ALLOGGI PROPRIETÀ: nuovo glio sono sempre più percepibili sul mercato pressione anche sul mercato dell’esistente.
apprezzamento, Ticino in degli spazi commerciali. Nuove esigenze e Nel settore commerciale, sono necessari
controtendenza abitudini dei consumatori si riflettono solo in concetti innovativi che favoriscano un’ampia
Grazie alla buona situazione economica e parte sulla tipologia dell’offerta commercia- scelta di prodotti mirati alla mutata situazio-
alle interessanti condizioni di finanziamen- le. In questo contesto la pressione sulle cifre ne e alle nuove esigenze. L’investimento im-
to, molti acquirenti di appartamenti (PPP) d’affari rimane molto elevata. È necessario mobiliare rimane comunque ancora molto
hanno potuto realizzare il loro sogno di di- un radicale riorientamento verso soluzio- attrattivo, ciò che contribuisce al manteni-
ventare proprietari. Nel 4. trimestre 2018 ni creative che mettano al centro il (nuovo) mento generale dei valori immobiliari, sia
sono stati messi in vendita sul mercato comportamento d’acquisto del consumatore. della proprietà che degli immobili di reddito.
53.200 oggetti, con un incremento del 12.5%. Si osservano comunque forti differenze re-
Inoltre, è aumentata la quota di appar- SUPERFICI UFFICI: domanda di gionali e settoriali.
12 Immobilia / Aprile 20192 mIO
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FISCALITà
legge
Nel 2018 sono intervenute sul tema diverse
innovazioni; tale evoluzione è destinata ad
arricchirsi di nuovi capitoli, in particolare
tributaria: sull’imposizione del reddito locativo ove il dibattito
sembra indirizzarsi verso una nuova decisiva fase,
NOVITà RECENTI seguendo percorsi invero non sempre lineari.
Testo – riccardo maria varini*
Edificio degli anni
‘60 a Paradiso in
fase di risanamen-
to completo.
(foto: Michele Nastasi)
determinazione della Il Messaggio governativo (7436 del to l‘intero controvalore venale degli investi-
sostanza imponibile in 04.10.2017) spiega come, allorché il con- menti sostenuti dal contribuente, ma solo
caso di nuove costruzioni tribuente impiegando mezzi propri (es. ca- una determinata percentuale che può va-
o ristrutturazioni pitali in conto bancario o mezzi di terzi, se- riare dal 100% al 70%; in merito altri can-
in assenza di un valore gnatamente crediti ipotecari), realizzi delle toni non hanno ancorato simili correttivi
di stima aggiornato migliorie ad un proprio stabile, si presenta nella propria legge tributaria, ma in decre-
Dal 1 gennaio 2018 è entrata in vigore usualmente una lacuna in quanto, fra l’ini- ti legislativi del parlamento (BE), in ordi-
una serie di modifiche della Legge tribu- zio dell’operazione edile e l’entrata in vigo- nanze o apposite direttive fiscali dell’ese-
taria (LT), segnatamente la nuova versio- re della nuova stima, può intercorrere un cutivo cantonale (ZH, SG, AG). La nuova
ne dell’art. 42 cpv. 1 bis LT volta a codifica- certo lasso di tempo durante il quale i mez- normativa, accolta dal Gran Consiglio sen-
re una prassi da tempo consolidata in seno zi finanziari utilizzati non vengono più di- za particolari discussioni, determina il sup-
all’amministrazione fiscale cantonale, co- chiarati dai contribuenti, rispettivamente il plemento nella misura pari al 70% delle re-
stituente un’inflessione al principio se- relativo debito viene posto in deduzione da- lative spese di costruzione.
condo cui per le imposte ordinarie sulla so- gli attivi, mentre dall’altro ancora il contro- Oltre all’art 42 cpv. 1 bis LT è stato pure
stanza fa stato il valore di stima ufficiale in valore dell’investimento non trova riscontro adattato in modo coordinato l’art. 158 cpv.
vigore nel periodo fiscale interessato, e que- nelle stime ufficiali. Da qui il correttivo ap- 1 LT in tema di valutazione di immobili in
sto allorché siano in atto dei lavori di co- plicato per prassi pluriennale ma di recente costruzione ai fini delle imposte di succes-
struzione aventi carattere di miglioria su- contraddetto dalla Camera di diritto tribu- sione e di donazione, nonché l’art. 86 cpv.
scettibili di modificarne il valore e ciò non tario1, attesa l’assenza di una corrisponden- 1 LT terza fase (nuova) in tema di capitale
abbia ancora trovato riflesso nel valore di te base legale e ravvisando una cosiddetta la- imponibile degli investimenti collettivi di
stima ufficiale. cuna impropria nella norma positiva, ovvero capitale, che corrisponde alla sostanza im-
In tal caso l’autorità fiscale provvedeva la mancanza di una regola che sarebbe op- mobiliare netta calcolata in base alle dipo-
infatti a titolo transitorio ad aggiungervi un portuno o addirittura necessario introdur- sizioni per le persone fisiche, introducendo
importo pari al 60% delle relative spese di re nella LT, deduzioni confermate pure dal pure un analogo correttivo per gli immobi-
costruzione, di ampliamento o di ristruttu- Tribunale federale2 su ricorso di diritto pub- li in corso di edificazione. L’art. 293 relati-
razione sopportate sino ad allora dal contri- blico da parte della DDC. vo all’imposta immobiliare comunale è ri-
buente, indipendentemente dal fatto che il Ciò ha indotto il Governo a proporre una masto immutato.
relativo finanziamento fosse stato soppor- norma volta a colmare questo vuoto legisla- Da notare a titolo informativo come il
tato con mezzi propri o di terzi (cosiddet- tivo prendendo spunto da quanto previsto parlamento abbia in antecedenza adotta-
ta prassi dell’imposizione del controvalore in altri cantoni in simile fattispecie (AI, GE, to svariate proposte di modifica nell’am-
dell’investimento). GL, LU, NW), ove spesso non viene aggiun- bito delle fiscalità immobiliare3, segnata-
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