Il cantiere dei sogni - ilqI a Cannes le anticipazioni Su Mapic 2018 - Il Quotidiano Immobiliare
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ilQI
a Cannes
le anticipazioni
su MAPIC 2018
Intervista
alL’ad di igd siiq
le Strategie DEL RETAIL
il cantiere dei sogni
davide albertini petroni e fabrizio maja vincitori degli awards de ilqi
sommario
articoli
rubriche
pagina 11
luoghi che connettono l’uomo
editoriale
ed il tessuto urbano
deals
pagina 22
Un ruolo di primo piano
per ilQI al MAPIC report
qitv
pagina 26
Un Piano Strategico di coraggio
per IGD SIIQ
pagina 30
Linee guida per sviluppare
le nuove periferie
SOMMARIO S 2
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EDITORIALE di Guglielmo Pelliccioli
L’uomo, la casa
la città e la
tecnologia:
le sfide di
domani
Dalla nascita dei primi insediamenti urbani circa 10
mila anni fa, passando per le città medievali e la ri-
voluzione industriale, si arriva alla odierna città con-
temporanea. In questo arco di tempo la protagonista
è sempre la città. E di conseguenza la casa, che del
tessuto urbano è la rappresentazione più evidente.
L’immobiliare di oggi nasce da questa storia dell’uo-
mo e delle sue scoperte, ma anche delle sue regole
di vita. Ivi compresa la guerra. Se pensiamo all’evo-
luzione dell’uomo e la confrontiamo con quella degli
immobili c’è una notevole divergenza con la prima,
in costante mutamento e la seconda, praticamente
ferma. Diciamo che fino a una trentina di anni fa le
case venivano costruite come nel Medioevo. Ciò che
ha cambiato questo modo di realizzare le costruzioni
è stata la tecnologia. Si può quindi prefigurare che
la prossima definizione di città, sarà proprio di cit-
EDITORIALE S 4
tà digitale. Giovedì scorso all’evento Cantieri d’Italia
organizzato da il Quotidiano Immobiliare sono stati
presentati una quindicina di progetti immobiliari in
corso di realizzazione; ebbene la costante di queste
iniziative era la forte presenza di sistemi e soluzio-
ni digitali per governare tutti i parametri della casa.
Gran parte di questi interventi, spiegavano i relatori,
avverranno tramite una app dal telefonino. La casa
digitale sarà quindi la logica conseguenza della città
digitale, anzi, il contrario: saranno i singoli immobili
a divenire la parte smart della città. Un “urbanesimo”
che sarà sempre più digitale è pensabile? Sì, se sa-
premo coniugare alla sempre maggior spinta tecno-
logia il rispetto per l’uomo. O meglio, se sarà l’uomo
a controllare tutto e non a diventarne un utilizzatore
passivo e un po’ succube. È una sfida che l’industria
immobiliare dovrà giocare nei prossimi anni e per
farlo dovrà schierare tutta la sua filiera di imprese e
professionisti. Noi faremo il tifo perché vinca un cer-
to modo di vivere che ha l’uomo come protagonista
e non come utilizzatore di tecnologia.
EDITORIALE S 5
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imbarcazioni. La divisione hospitality di
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qualità di unico advisor dell’operazione.
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12 milioni 8,81 milioni
La divisione hospitality di Coldwell Luxury Private Properties ha acquisito
Banker Commercial ha agito in qualità da AMT RE l’Hotel Excelsior di Palermo.
di unico advisor dell’operazione di Il quattro stelle è situato nel cuore
cessione del Grand Hotel Et Des Palmes del centro cittadino lungo il Viale
di Palermo. Ceduto da AMT Real Estate della Libertà, strada rinomata per le
ad Algebris il lussuoso quattro stelle di boutique di lusso e circondata da spazi
via Roma 398, con le sue 98 camere, è verdi. La struttura, dotata anche di
situato lungo la trafficata Via Roma, nel area fitness, zone meeting e ristorante,
cuore del centro storico della metropoli è stata ceduta grazie all’operazione
siciliana ed offre ai propri clienti 98 che ha avuto come unico advisor la a
camere più suite, oltre che a spazi per divisione hospitality di Coldwell Banker
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report a cura di
nomisma
E-Commerce e mercato logistico
Prevista entro il 2021 una crescita del 94% per le vendite online in Europa
e-commerce
ANNO
2014 2015 2016 2017 2018
FATTURATO
14.6 18.1 22.3 27.5 30.5
Mld € +109%
Var 2014-18
CATEGORIE PIÙ RILEVANTI CONSUMER BASE
COMPOSIZIONE DEGLI ACQUISTI NELL’E-COMMERCE 40% DEGLI ITALIANI
• Turismo
Prodotti Servizi • Informatica ed elettronica
HA FATTO UN ACQUISTO
di consumo ON LINE NEGLI ULTIMI
56.6% 44.4% • Abbigliamento 12 MESI
• Arredamento
• Food&Grocery Fonte: Nomisma
Il ritmo di crescita dell’e-commerce europeo sta creando una forte domanda per asset desti-
nati alla logistica dell’ultimo miglio. Le vendite al dettaglio online in Europa cresceranno del
94% entro il 2021 – o del 14% all’anno – partendo da un valore di 322 miliardi di euro nel 2016.
Tale tendenza sta facendo pressione sui rivenditori per adeguare le loro catene di approvvi-
gionamento e sugli operatori logistici per soddisfare la fase finale della distribuzione. L’ultimo
miglio è lo spazio in cui le consegne diventano urbane e vengono gestite da mezzi più piccoli
piuttosto che da grandi volumi.
• Investimenti 2017 nell’immobiliare--> 1 mld euro
• Investimenti H1 2018--> 12,8% del totale corporate
• Outlook -->Dinamica espansiva del mercato
• Localizzazioni prime --> Lombardia, Veneto, Emilia-Romagna
• Ultimo miglio--> Ultima fase del processo logistico tra l’ultimo livello del network
distributivo (magazzino o hub) e il cliente finale
• 28% del costo totale della spedizione (difficile ridurne l’incidenza)
• Efficienza ultimo miglio decisiva per fidelizzare il consumatore--> “Non più solo
velocità e costi: gli e-shopper vogliono scegliere tra consegna o ritiro, indicare data
e orario, monitorare il percorso”
report S 9
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che connettono l’uomo
ed il tessuto urbano
A Cantieri d’Italia i premi “Pentola d’Oro” e “Copernico40”
nel segno di una filiera integrata
di Patrizio Valota
luoghi che connettono l’uomo ed il tessuto urbano S 11GUARDA IL VIDEO
DELLA PREMIAZIONE
Giornata importante quella dell’8 novembre per la
comunità immobiliare che si è data appuntamento persona
all’Innovation Campus Milano di Peschiera Borro-
meo per la consegna degli Awards de il Quotidiano
Immobiliare: la Pentola d’Oro ed il Premio Coperni-
co40. Un evento che è ormai tradizione per gli opera-
tori di settore e che vede premiato il manager che più
si è distinto nel corso dell’anno e l’azienda manifat-
turiera che maggiormente ha saputo innovare il pro-
dotto immobiliare. L’ambita “Pentola d’Oro” è stata
assegnata quest’anno a Davide Albertini Petroni, Di-
davide albertini
rettore Generale di Risanamento, il quale ricevendo il petroni
premio ha dichiarato: “Ho avuto la fortuna di lavorare
molto all’estero e questa integrazione della filiera tra
manifattura e imprese in altri Paesi ancora non è ar-
rivata, possiamo essere dei precursori in questo”. Il società
Premio Copernico40 ha visto vincitore Fabrizio Maja,
Deputy Director LES di Mitsubishi Electric, per il lavo-
ro di innovazione svolto in questi anni condividendolo
idealmente con i componenti del Tavolo Copernico.
Ma la giornata dell’8 novembre non è stata dedicata
esclusivamente alle premiazioni; l’Innovation Cam-
pus Milano ha infatti visto la presentazione di cantie-
ri già in essere, progetti in grado di restituire un volto
nuovo alle nostre città e l’occasione per cementare risanamento
luoghi che connettono l’uomo ed il tessuto urbano S 12aspetti quali l’integra-
zione della filiera im-
mobiliare, così come
ribadito anche nel cor-
so della consegna degli
Awards de ilQI.
Fin dalle prime battute,
il concetto di integra-
zione di competenze e
collaborazione dell’in-
tera filiera immobilia-
re è stato infatti posto al centro dei vari interventi;
una integrazione che, se dal lato progettuale spesso
può passare dall’innovazione tecnologica, come ad
esempio il sempre maggior utilizzo del BIM al centro
di molti sviluppi presentati nel corso della mattina-
ta, sotto altri aspetti deve necessariamente essere
vincolata ad un “lavoro di squadra” in cui gli attori in
gioco nel panorama immobiliare condividano l’idea
persona
di un lavoro condiviso mirato ad un risultato comu-
ne: essere parte attiva nel ridisegnare il futuro delle
nostre città.
Tanti, oltre ai progetti presentati dalle principali so-
cietà del real estate italiano, i temi emersi nel cor-
so della mattinata. Al centro di molte presentazioni
aspetti quali efficienza e sostenibilità nel costruito,
quest’ultima declinata in molteplici sfaccettature
che non riguardano esclusivamente il fattore ener- fabrizio maja
getico ma anche e soprattuto la vivibilità degli spazi,
il contenimento dei costi (di sviluppo ed inerenti la
luoghi che connettono l’uomo ed il tessuto urbano S 13tutti
i vincitori
della pentola d’oro
VISITA LA PAGINA
successiva fase di gestione lungo l’intero ciclo di vita
dell’immobile) e l’attenzione al contesto. Quest’ulti- società
mo punto, in particolare, ha visto più interventi nel
corso della mattinata porre l’accento sul concetto di
ricucitura urbana, grazie alla riqualificazione di aree
degradate restituite alle città ed ai cittadini; in questo
senso risulta quindi essenziale il rapporto tra impre-
se e pubblica amministrazione in un’ottica di dialogo
tra le parti volto a semplificare le procedure e facili-
tare lo sviluppo di progetti che portino alla costruzio-
ne di città funzionali alle persone che le abitano. mitsubishi electric
Se dal convegno è poi emerso chiaramente il fatto
che Milano rimane tutt’oggi l’epicentro di nuovi svi-
luppi e progetti di riqualificazione immobiliare, com-
plice per l’appunto il maggior dialogo tra pubblico e
privato, non sono comunque mancati cantieri sorti in
contesti differenti da quelli della città meneghina. Un
esempio è stata la presentazione della riqualificazio-
ne del complesso immobiliare di Via Boncompagni,
situato nel Rione Sallustiano della Capitale; o anco-
ra le “Residenze Scarlatti 44” all’interno del quartiere
Vomero a Napoli, il progetto “Chorus Life” a Bergamo
luoghi che connettono l’uomo ed il tessuto urbano S 14o i “Garofoli Headquarters” ad Ancona. Ma non solo
contesti geografici differenti, il convegno è stato
inoltre l’occasione per dare spazio a progetti riferiti
a tipologie immobiliari che si stanno guadagnando
sempre più spazio nel panorama del costruito, come
le student housing, le residenze per anziani o anco-
ra le residenze sanitarie assistenziali. Esemplificati-
ve sono state in questo senso le presentazioni dello
“Studentato Santa Marta” a Venezia, o della “Casa di
cura” a Modena, esempi di residenze per studenti e
RSA di certo non nuove nel mondo del costruito ma
sicuramente caratterizzate da un ampio spazio di
crescita all’interno dei futuri sviluppi che sorgeranno
in Italia.
Una mattinata in grado di restituire una fotografia
puntuale dell’industria immobiliare nel nostro Paese
e di quanto questa sia realmente in grado di modi-
ficare l’assetto dei nostri centri e, non da meno, la
qualità della nostra vita.
luoghi che connettono l’uomo ed il tessuto urbano S 15dossier convegno
SeiMilano (Milano)
Alessandro Boscarini
Borio Mangiarotti
Aurora (Milano)
Vincenzo Albanese, Sigest
Sonia Calzoni, Calzoni Architetti
Torre GalFa (Milano)
Massimiliano Morrone
Gruppo Unipol
luoghi che connettono l’uomo ed il tessuto urbano S 16Collegio San Carlo (Milano)
Durini 18 (Milano)
Nicolò Tarantino
Prelios Integra
Porta Nuova Next (Milano)
Ruggero Poma, COIMA
Francesco Moretti, COIMA
Gioia 22 (Milano)
Daniela Franzosi, MPartner
Andrea Matricardi, MPartner
Scarlatti 44 (Napoli)
Roberto Busso
Gabetti Property Solutions
luoghi che connettono l’uomo ed il tessuto urbano S 17Via Noe 24 Smart Living (Milano)
Aldo Giacin, Ricerca 12
Michele Candeo, YARD
Studentato Santa Marta (Venezia)
Alessandro Tomasello, Fabrica SGR
Alessandro Ledda, Fabrica SGR
Le Ninfee (Segrate, MI)
Nicola Di Troia
WiP Architecture Technical Engineering
Via Boncompagni 71 (Roma)
Michele Stella
Torre SGR
luoghi che connettono l’uomo ed il tessuto urbano S 18Casa di cura (Modena)
Giovanni Cipolla
Nupi Industrie Italiane
Residenza Via Innovazione
(Milano)
Ademaro Boccadoro, InvestiRE SGR
Luca Mastropierro, Stahlbau Pichler
Spark One (Milano)
Ferdinando Ferrari Bravo, LendLease
Raffaello Sandri, Progetto CMR
Garofoli Headquarters
(Castelfidardo, AN)
Gianluca Garofoli, Garofoli SpA
Enzo Eusebi, EnzoEusebi+Partners
luoghi che connettono l’uomo ed il tessuto urbano S 19Chorus Life (Bergamo)
Jacopo Palermo
Impresa Percassi
servizio e interviste
Diciassette progetti e due Pentole
a ‘Cantieri d’Italia’
Il Servizio di QITV
Milano Santa Giulia
e i nuovi sviluppi in pipeline
Davide Albertini Petroni
Risanamento
luoghi che connettono l’uomo ed il tessuto urbano S 20cresce l’interesse al lavoro
di Copernico40
Fabrizio Maja
Mitsubishi Electric Europe
un nuovo nome
per la parte real estate
Alessandro Leanza
INGKA Centres Europe
quando la funzione
si piega all’icona
Daniela Franzosi
MPartner
buone aspettative per MAPIC
e settore retail
Eugenio Amati
EDA.RES
luoghi che connettono l’uomo ed il tessuto urbano S 21Un ruolo di primo piano
per ilQI al MAPIC
I Forum della QITV, il convegno sui progetti italiani
e il nuovo numero del FocusQI
di Cristina Giua
un ruolo di primo piano per ilqi al mapic S 22È partito il conto alla rovescia per l’edizione 2018 del MAPIC (14-16 novembre),
il salone internazionale dedicato al mercato dei centri commerciali e più in ge-
nerale a tutto quello che riguarda l’immobiliare retail. Anche quest’anno, come
ormai consuetudine da parecchie stagioni, il Quotidiano Immobiliare presidierà
l’evento, diventando punto di riferimento e d’incontro soprattutto per gli operato-
ri italiani del real estate in trasferta a Cannes. Anche quest’anno saremo quindi
presenti con uno stand collocato all’interno dell’Italian Pavilion (le coordinate
per trovarci sono P-1 B70 / P-1 C71), che ospiterà lo studio della QITV, con te-
lecamere, regia, redazione e un fitto programma di Forum TV che registreremo
nelle giornate del 14 e 15 novembre (per maggiori dettagli si veda il box qui sotto,
La QITV a MAPIC 2018 nell’Italian Pavilion
di Marco Luraschi
ilQI quest’anno sarà presente al MAPIC di Cannes, la più importante manifestazione
dedicata al settore degli shopping centres e del mercato retail in generale, con uno
spazio all’interno dell’Italian Pavilion: lo studio della QITV infatti sarà parte integrante
dello spazio voluto dal CNCC e dall’ICE per presentare in modo organico il sistema Italia
in fiera. L’Italian Pavilion, organizzato da Spazio Futuro, presenterà dei corner dedicati
ad alcune aziende espositrici, diverse aree comuni e quindi lo studio della QITV che
vedrà ospiti i principali operatori immobiliari italiani del settore retail e alcuni esponenti
del mercato internazionale. La nostra presenza si concretizzerà nella realizzazione
di almeno 10 Forum talk Show della durata di 15’ l’uno, che praticamente in tempo
reale saranno messi in onda e quindi saranno visibili nelle giornate di fiera anche agli
abbonati de ilQI che resteranno in Italia. Parimenti le interviste che saranno realizzate
con i protagonisti presenti in Fiera.
I temi dei Forum TV di quest’anno saranno questi: la moderna architettura retail; I nuovi
modelli commerciali di successo; Retail & online: a che punto è l’integrazione; Il retail
sostenibile: energia, progettazione, gestione; Innovare la gestione retail; High street e
capital market in Italy; Retail 4.0 in Italia; La finanza e il settore commerciale; investire
nel retail in Italia; Sistema Italia a MAPIC. Ospiti architetti e progettisti, consulenti,
gestori, sviluppatori e proprietari, avvocati, fornitori di servizi, materiali e impianti,
esperti del settore in generale.
un ruolo di primo piano per ilqi al mapic S 23italy: new development projects
Convegno organizzato da CNCC in collaborazione con ilQI
giovedì 15 novembre, ore 17:00
conference room n. 2
Palais des Festivals - CANNES
Ritorna il tradizionale appuntamento italiano a MAPIC con il convegno “Italy: New
Development Projects”, in programma il 15 novembre alle 17.00 presso la Conference
Room N. 2 del Palais des Festivals. L’evento, organizzato dal CNCC in collaborazione
con ilQI, offrirà una panoramica sui maggiori progetti italiani in ambito retail real estate
e permetterà di individuare i trend in atto nel comparto in Italia.
a firma del direttore de ilQI, Marco Luraschi). An-
che quest’anno il CNCC (Consiglio Nazionale dei
Centri Commerciali) in collaborazione con ilQI or-
ganizza l’appuntamento di maggior richiamo per
gli operatori che vogliono aggiornarsi sui progetti
del retail “made in Italy”: l’appuntamento è il 15 no-
vembre alle 17.00 presso la Conference Room N. 2
del Palais des Festivals per il convegno Italy: New società
Development Projects (per maggiori dettagli si veda
il box qui sopra).
Infine anche quest’anno presenteremo il nuovo nu-
mero del FocusQI solo in versione inglese e dal titolo
Special MAPIC 2018. Potete ritirare la vostra copia
gratuita della rivista presso lo stand de ilQI (P-1 B70
/ P-1 C71), negli appositi spazi all’interno del Italian
Pavilion, oppure all’ingresso del convegno “Italy: New
Development Projects”, il 15 novembre alle ore 17.00 mapic
presso la Conference Room N. 2 (per gli abbonati de
ilQI è prevista anche la versione digitale della rivista,
scaricabile sul nostro sito). Quarantacinque gli autori,
un ruolo di primo piano per ilqi al mapic S 24tutti di primissimo piano, a società
cui abbiamo chiesto di de-
scrivere lo stato dell’arte
del settore di competenza,
in base ad una suddivisione
che abbiamo pensato di indi-
care con sette Sezioni di rife-
rimento (Istitutional Players,
Market, Investors, Services,
Manufacturing, Design, Legal). A chi meglio di loro reed midem
affidare il compito di fare, ciascuno in base alla pro-
prie competenze, un bilancio dell’anno che volge al
termine, di raccontare le novità che presenteranno
al MAPIC e infine di “gettare il cuore oltre l’ostacolo”,
ovvero parlarci di prospettive, opportunità e progetti
futuri.
un ruolo di primo piano per ilqi al mapic S 25Un Piano Strategico
di coraggio per IGD SIIQ
Claudio Albertini: consolidiamo la nostra leadership
di Marco Luraschi
Dopo 10 anni di forte crescita, all’interno di un contesto economico e finanziario
certamente complicato dalla crisi globale, IGD la prima SIIQ quotata italiana (nel
2005) con un patrimonio immobiliare al 30 giugno superiore ai 2,42 mld di euro,
punta su qualità, sostenibilità e consolidamento del portafoglio per confermare
la propria leadership nel settore dei centri commerciali in Italia. Lo ha conferma-
to questa settimana il CEO Claudio Albertini, il quale peraltro è stato protagoni-
sta del nostro Convegno “Cantieri ‘Italia”, consegnando al suo omonimo Davide
Albertini Petroni la Pentola D’Oro 2018 del ilQI, lui che la Pentola D’Oro l’ha vinta nel
un piano strategico di coraggio per igd siiq S 26persona società
claudio albertini igd siiq
2017. Proprio in questa sede dell’Innovation Campus Mi-
lano è stata realizzata l’intervista che potete vedere all’in-
terno di questo articolo, una chiacchierata in cui Claudio
Albertini ci racconta con entusiasmo le linee guida di
crescita della company, con il Piano Strategico 2019-
2021, che dopo anni di investimenti e riqualificazione
del portafoglio esistente è pronta per affrontare i pros-
simi 3 anni con obiettivi chiari e importanti, tra cui inve-
stimenti complessivi oggi stimati in 90 mln di euro (35
di valorizzazioni), asset rotation di 150-200 mln di euro,
ancora crescita del FFO (già oggi del 21,5% al terzo tri-
mestre e stimata al +20% a fine anno) e dei dividendi
per gli azionisti, un forte commitment sulla riduzione
della leva finanziaria (LTV inferiore al 45% a fine piano) e
attenzione ai trend in atto nel settore commerciale per
andare sempre più incontro alle esigenze dei “consu-
matori”, o meglio delle persone, che frequentano i centri
IGD. Non per ultimo commentava Albertini agli analisti:
“il Piano Strategico è orientato a rafforzare la nostra po-
sizione di leader nel mercato senza ulteriori acquisizioni
nel prossimo triennio. è chiaro che IGD è una piattafor-
ma interessante per molti e quindi in prospettiva può
crescere perchè è in grado di aggregare nuovi asset in
portafoglio, parlando magari di apporti”. Crescita senza
un piano strategico di coraggio per igd siiq S 27acquisizioni dunque, ma in teoria possibili operazioni
che però non saranno mai a discapito degli azionisti, ci
tiene a precisare l CEO, in termini di azioni, se qualcu-
no volesse offrire dei portafogli o asset ad apporto, le
azioni che saranno date da IGD in concambio saranno
al valore del NAV. “Ritengo che sia un Piano con un di-
screto tasso di coraggio, presentare un Piano così in un
contesto complesso come quello attuale in Italia non
sia da tutti”, ha aggiunto Albertini. Un Piano Strategico
più che un Piano Industriale che si esemplifica solo in
una sequele di numeri e target finanziari.
guarda su qitv
L’intervista a Claudio Albertini all’evento Cantieri d’Italia 2018
Accordo Quadro con COOP - Molto importante l’accor-
do strategico con COOP Alleanza 3.0, “un’opportunità
unica per una property company” che prevede il coin-
volgimento di una quota di portafoglio pari a 520 mln di
euro (21% market value), con una revisione completa di
18 contratti (su 20) del portafoglio ipermercati locati a
COOP Alleanza e una revisione in termini qualitativi de-
gli asset. A fine piano strategico, per esempio, la super-
ficie degli iper passerà dal 27% al 21%, la GLA degli iper
calerà di 21.400 mq e quella delle gallerie aumenterà di
18.600 mq.
un piano strategico di coraggio per igd siiq S 28Piano Industriale IGD
I tre pilastri sono “innovazione ed eccellenza
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Officine Storiche e ESP - Durante il piano triennale ver-
rà completato il progetto di Livorno Porta a Mare con
il completamento di Officine Storiche (primo semestre
2020) con 15.000 mq di retail e nuovi 43 appartamenti
vista mare. Su Piazza Mazzini nel comparto residenzia-
le sono stati venduti 69 appartamenti su 73, quindi è
quasi completa la vendita. A ESP Ravenna invece verrà
realizzata la zona entertainement per bambini e fami-
glie entro il 2021 con un investimento di 4 mln.
Romania - La Romania “performa bene farà anche me-
glio - commenta Albertini - confermo che il portafoglio
in Romania non è un asset core nel nostro portafoglio
complessivo, potrebbe anche entrare a far parte dell’as-
set rotation. Noi vogliamo vendere ma non vogliamo
“svendere”. Il portafoglio in Romania è pronto per es-
sere valorizzato ma dipende sempre dalla domanda. I
150-200 mln di euro da Piano come asset rotation pos-
sono benissimo contenere o non contenere la Romania,
nel caso fosse inserita ovviamente l’asset rotation sa-
rebbe completa solo con questo portafoglio”. Il portafo-
glio degli asset romeni oggi vale circa 150 mln di euro,
14 centri commerciali con un’occupancy del 97,5%, un
upside dei canoni del 2,5% e un rotation rate del 21%.
un piano strategico di coraggio per igd siiq S 29Linee guida
per sviluppare
le nuove periferie
Come pensare i nuovi quartieri integrando
processi e funzioni in modo corretto
di Pietro Locatelli
persona Dopo quanto già trattato ne-
gli articoli precedenti ritengo
concludere queste mie mode-
ste riflessioni, invitando politici
di vari Enti centrali e periferici,
istituzioni, urbanisti, sociolo-
gi, antropologi, storici, amanti
dell’arte, forze dell’ordine, tecni-
ci, banche e società finanziarie,
pietro locatelli developpers, esponenti di coo-
perative di costruzione, ordini
professionali e tutti coloro che a vario titolo possono
essere interessati a questo importante tema, che verrà
avanti nel prossimo futuro, a farsi interpreti portando
il necessario contributo frutto delle proprie esperienze.
Sarebbe certamente necessario lavorare in squadra, sa-
linee guida per sviluppare le nuove periferie S 30pendo che il Quotidiano Immobiliare si è dichiarato di-
sposto a fare da punto di riferimento e di coordinamento.
Ovviamente, in questo mio ultimo intervento mi li-
mito ad offrire alcuni semplici spunti personali e for-
se criticabili anche perché non dispongo di specifiche
competenze in materia e quindi non potrei mai im-
pegnarmi a proporre concrete soluzioni operative.
Sempre nello spirito di pensare alla doverosa necessità
di dover rigenerare le nostre degradate periferie e per
i motivi già affrontati nei miei precedenti scritti, nella
previsione di ulteriori allargamenti delle stesse, credo
sia doveroso richiamare un articolo della nostra Costi-
tuzione spesso dimenticato e che ritengo alla base del
lavoro che dovrà venire avanti. All’interno del Titolo V
della Costituzione Italiana dal titolo “Le Regioni, le Pro-
vince, i Comuni”, all’art. 119 viene sancito:
”... per promuovere lo sviluppo economico, la coe-
sione e la solidarietà sociale, per rimuovere gli
equilibri economici e sociali, per favorire l’effettivo
esercizio dei diritti alla persona, o per provvede-
re a scopi diversi dal normale esercizio delle loro
funzioni, lo Stato destina risorse aggiuntive ed ef-
fettua interventi speciali in favore di determinati
Comuni, Province, Città metropolitane e Regioni.
I Comuni, le Province, le Città metropolitane e le
Regioni hanno un proprio patrimonio, attribuito
secondo principi generali determinati dalla legge
dello Stato. Possono ricorrere all’indebitamento
solo per finanziare spese di investimento...”
linee guida per sviluppare le nuove periferie S 31Quanto si deve programmare e quanto
deve essere progettato per le nostre
periferie deve essere promosso e sostenuto
principalmente dagli Enti pubblici
Mi sono permesso di riportare testualmente quanto re-
cita la Costituzione perché ritengo doveroso ricordare a
tutti i nostri politici e alle nostre istituzioni, siano esse
nazionali o locali, che quanto si deve programmare e
quanto deve essere progettato per le nostre periferie
deve essere promosso e sostenuto principalmente da-
gli Enti pubblici. Mi permetto comunque sottolineare
che altre figure professionali, a partire quelle già citate
in apertura, devono fare la loro parte per programmare
e progettare con professionalità e passione le periferie
del futuro, partendo dai principi che impone la Costitu-
zione quando richiama lo sviluppo economico, la coe-
sione e la solidarietà sociale per rimuovere gli equilibri
economici e sociali e per favorire l’effettivo esercizio dei
diritti alla persona. Ho ripetuto volutamente parte del
testo dell’art.119 perché sembra scritto per le esigenze
di questi tempi. Detto questo, possiamo cominciare a
soppesare alcuni degli spunti che seguono e che spero
possano essere considerati quale base di partenza per
avviare un costruttivo dibattito.
Adottare pienamente il B.I.M.
(Building Information Mode-
ling) con una seria e scrupolo-
sa progettazione, realizzazione,
manutenzione ma anche per la
rigenerazione e/o per il recupe-
ro degli immobili esistenti pre-
vedendo anche la demolizione
linee guida per sviluppare le nuove periferie S 32Le amministrazioni che devono rilasciare
con tempestività le autorizzazioni si
devono impegnare al meglio per dare la
giusta interpretazione alle istanze nello
spirito della Costituzione
degli stessi, se non più recuperabili, con la possibilità di
riutilizzare quelle stesse cubature per nuovi realizzi; in
questo caso le amministrazioni che devono rilasciare
con tempestività le autorizzazioni si devono impegnare
al meglio per dare la giusta interpretazione alle istanze
nello spirito della Costituzione. Prevedere e predisporre
le necessarie infrastrutture per gli insediamenti di Forze
dell’Ordine indispensabili al presidio del territorio, invi-
tando il legislatore a muoversi e a contribuire in modo
concreto tenendo in conto, nella programmazione, le
esigenze sociali e culturali ai fini della socializzazione.
Dare quindi la dovuta impor-
tanza al Town Design al fine di
definire in modo serio, creativo
e concreto un programma per
dare ordine e giuste forme alle
nuove città e, in particolare, alle
periferie dotandole di servizi ef-
ficienti, per la sicurezza, per il
trasporto, per la viabilità; creare
parchi e/o curare il verde pubblico con i necessari arredi
di attrezzature collettive, progettare biblioteche e attrez-
zature sportive e altri spazi per il tempo libero, dando la
possibilità alle piazze di riprendere vita. Non ultimo sta-
bilire i necessari punti di incontro per il volontariato con
iniziative specifiche per gli anziani sempre più numerosi
nella nostra società.
linee guida per sviluppare le nuove periferie S 33Credo che si debba anche ripen-
sare alle disposizioni che hanno
imposto, in passato, la netta di-
visione delle aree periferiche in
base rigorosamente alla desti-
nazione: artigianale, produttiva,
commerciale, sportiva e anche
sanitaria. A questo proposito mi
rifaccio alle recenti esperienze
che non hanno certo portato a risultati sempre positi-
vi. Mi riferisco all’abbandono di queste aree nelle ore
notturne e, quasi per tutte anche nei giorni festivi, che
diventano spesso luoghi di spaccio, prostituzione con
scassi e furti continui. Per non parlare del problema del
traffico e del relativo inquinamento atmosferico a cau-
sa del pendolarismo per raggiungere il posto di lavoro e
dell’area residenziale delle stesse periferie ovviamente
relegata a solo dormitorio con i disagi che conoscia-
mo. Forse una mirata attenzione, garantendo un mag-
giore equilibrio nella diversificazione della destinazione
di queste aree ai fini della integrazione, potrebbe offrire
maggior tranquillità per le continue presenze di persone
in queste nuove realtà concepite più opportunamente a
destinazione mista. Il risultato potrebbe essere la minor
necessità di presidi di controllo.
Dovere assoluto è, in ogni
caso, il ristrutturare al meglio
e costruire il nuovo sempre nel
modo più confacente e, a questo
punto il pensiero mi porta an-
che al sussidio del RatingCasa
promosso dal ilQI. Basta pen-
sare che la periferia deve essere
linee guida per sviluppare le nuove periferie S 34periferia anche per il suo cattivo modo di costruire in
omaggio alla speculazione e al Dio risparmio, sia nel re-
sidenziale sia per quanto riguarda l’housing sociale e le
strutture pubbliche a partire dalle indispensabili scuole
e asili. Non solo, diviene ancora più importare, sempre
aiutati dalle agevolazioni, dotare le costruzioni di quanto
è indispensabile per il risparmio energetico e, se possi-
bile, per la produzione di energia in quanto coloro i quali
vivono nelle periferie spesso dispongono di un reddito
medio/basso per cui queste impostazioni possono ri-
sultare di aiuto finanziario alle famiglie residenti.
è anche doveroso studiare for-
me di recupero dei capannoni
dismessi a partire da quelli che
ora lambiscono o, ancora peg-
gio, sono già inglobati nelle pe-
riferie esistenti e che aiutano a
diffondere degrado.
Un suggerimento potrebbe essere di consentire e quindi
incentivare, la demolizione e il conseguente recupero dei
volumi anche all’interno di una stessa area edificabile.
La proposta forse aiuterebbe anche a localizzare cen-
tri commerciali di medie dimensioni in zona per essere
in particolare alla portata di persone anziane che non
sono più in grado di guidare. Mi pare che un certo orien-
tamento in questa direzione sia già stato intrapreso. Per
concludere, sento il dovere di sottolineare l’importanza
della cultura, dell’arte e delle tradizioni da tenere vive
perché indispensabili per la formazione della persona
e per facilitare l’integrazione. Coloro che si trasferiran-
no nelle nuove periferie porteranno certamente il loro
bagaglio culturale e quelle che sono le belle tradizioni
linee guida per sviluppare le nuove periferie S 35del Paese di provenienza. Rispettiamo queste esigenze
e teniamole in giusto conto; anzi dovremmo mettere
in campo tutto quello che è necessario per mantenerle
vive perché certamente aiutano a socializzare e arric-
chire la persona anche di chi già abita le periferie con-
tribuendo a migliorare lo stile di vita perché è una forma
di rispetto e da considerare quale supporto per alzare il
livello culturale di tutti.
linee guida per sviluppare le nuove periferie S 36qitv
Locazione nei centri commerciali: come
copernico 40 si determinano canone e oneri manutentivi
Quali sono le clausole che possono determinare il cano-
ne di locazione per un’unità di vendita all’interno del centro
commerciale? Lo andiamo a scoprire insieme all’avvocato
Davide Braghini dello studio Gianni, Origoni, Grippo, Cappelli
& Partners in questa nuova puntata di E-Learning per il Re-
tail Real Estate, serie realizzata dal CNCC in collaborazione
con ilQI. Tra le clausole che contribuiscono alla determina-
formazione zione del canone, la più diffusa è quella basata sul fatturato.
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