I TREND Centri commerciali - Food&Beverage - Mark Up
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RETAIL REAL ESTATE
I TREND
Centri commerciali
da destinazioni per gli acquisti a “luoghi da vivere”
Food&Beverage
food court come spazi innovativi di ristorazione
e socialità
Nuovi servizi & esperienzialità
da retail a retailtainment/edutainment
Focus su asset class alternative
hospitality, logistico, residenze per anziani,
per studenti
Proprietà/gestori
nuove piattaforme di condivisione dati e informazioni
per gli stakeholder
Valutazioni/benchmark
importanza crescente dei footfall e impatto
dell’e Commerce
Progetti brownfield
sempre più integrati nelle realtà urbanistiche
delle città e delle metropoli
MARKUP 275
i e w
Retail Real Estate
#m e s e _ in _ REv
001
METROPOLI ACQUISITO DA INVESTIRE SGR
circostanti. Fra i marchi nazionali e internazio- radicato nel territorio, con un’offerta merceolo-
nali: Bershka, Cisalfa, Feltrinelli, Foot Locker, gica che comprende Coop, Takko Fashion, OVS,
Intimissimi, Mc Donald’s, Mediaworld, OVS. Intimissimi, Salmoiraghi & Viganò, Kasanova e
Completano l’offerta, ma sono esclusi dalla tran- Marionnaud.
sazione, l’ipermercato Contè Calzature Ipercoop, Le Rondinelle a Roncadelle, comune a ovest
Piazza Italia. Metropoli fa parte del pacchetto di Brescia, dal cui centro storico dista circa 15
di tre centri commerciali lombardi ceduti da un minuti, è stato aperto nel 1996 (un po’ più vec-
I l centro commerciale Metropoli, situato a nord
di Milano, nel comune di Novate Milanese, ma
incollato a Milano perché a ridosso di Quarto
fondo Bnp Paribas Reim Sgr a Investire Sgr in
rappresentanza di investitori internazionali: gli
altri due sono Settimo, a Settimo Milanese, e Le
chio, ma di poco, di Metropoli) e sviluppa una
Gla complessiva di circa 37.000 mq, con un
totale 78 negozi. Le Rondinelle, recentemente
Oggiaro (e quindi facilmente raggiungibile trami- Rondinelle a Roncadelle (Brescia). rinnovato, è da sempre il centro commerciale di
te l’asse viario urbano Pellegrino Rossi-Astesa- Non è stata ufficialmente resa nota la transazio- riferimento della città di Brescia, almeno prima
ni-Affori-Litta Modignani), pesca da un’area che ne, ma secondo Mark Up, l’ammontare comples- che arrivasse un altro gigante, Elnòs. L’offerta
conta più di un milione di abitanti in un raggio di sivo della transazione (tutti e 3 i centri) ammonta commerciale delle Rondinelle comprende marchi
15 minuti di distanza. Ha 87 negozi per una Gla a circa 150 milioni di euro. come Alice Pizza, Foot Locker, Geox, Game 7, In-
complessiva di 31.000 mq ed è, nonostante l’età Settimo, a ovest di Milano, nel comune di Set- timissimi, OVS, Mc Donald’s, Unieuro. Esclusi dal
(aperto nel 1999), un punto di riferimento dello timo Milanese, ha una Gla di 9.725 mq e 27 perimetro della vendita sono invece l’ipermercato
shopping e della spesa quotidiana dei quartieri negozi: è un centro di prossimità, fortemente Auchan, Globo Calzature, Kiabi e Pittarosso.
SAGAMI PORTA UNA NUOVA CUCINA
WEARENA PROTAGONISTA DEL RETAILTAIMENT GIAPPONESE A MILANO
Il progetto WeArena Entertainment, primo network nazionale di parchi tematici Sagami, che ha
d’intrattenimento digitale, nasce dall’idea di creare spazi per offrire, in particolare aperto a metà
a giovani e famiglie, il meglio della tecnologia dedicata al divertimento e allo svago. novembre il suo
Nei parchi WeArena Entertainment si possono fare esperienze di videogiochi primo locale ita-
e simulatori, di realtà virtuale e praticare e-sport; ma sono anche progettati liano a Milano,
per l’edutainment e le attività didattiche e culturali, per accogliere eventi di tipo in Piazza Duca
divulgativo, espositivo, formativo o musicale, oltre a tornei di eSport e competizioni. d’Aosta (Stazio-
WeArena Entertainment, società titolare del format, vuole diffondere su larga scala ne Centrale), è
questo modello di intrattenimento con un programma di aperture che parte da una delle novità che arricchiscono l’offerta ristorativa e
Torino (1° semestre 2019) con una sede da 4.500 mq in partnership con Juventus gourmet della Madonnina. Dopo Pascucci e la contigua
FC nell’area del “J Village”, il quartier generale della società bianconera, vicino Hdm alla Ferrovia, Sagami è uno dei primi esempi di rin-
allo stadio. Altre operazioni già siglate, o in fase avanzata di studio e trattativa, novamento della food court naturale esterna alla Stazio-
prevedono aperture a Milano, Roma, Bologna e Genova. ne. Sagami prevede di aprire almeno 5 locali nel 2019:
WeArena Entertainment ha debuttato nel 2017 a Villesse (Go) con il primo progetto location privilegiate saranno le posizioni centrali in città
pilota europeo di parco tematico digitale, sorto all’interno del centro commerciale come Firenze, Verona, Venezia, Bologna, Torino. Non sono
Tiare Shopping di Ikea Centres, partner dell’operazione, su una superficie esclusi gli aeroporti.
complessiva di 3.600 mq suddivisa in tre aree di intrattenimento sviluppate con la Il locale di Milano si sviluppa su 300 mq (2 livelli), con 100
collaborazione tecnica di Asus. posti a sedere, e uno staff di 15-16 persone compreso il
personale di cucina.
MARKUP 275
Retail Real Estate
002
CEETRUS, IL NUOVO PORTALE SARÀ UNO STRUMENTO DI CONDIVISIONE INTERATTIVA
Ceetrus Italy, ex Gallerie Commerciali Italia, si trasforma in una nuova società di sviluppo immobiliare a 360 gradi, non più solo costruttore
e gestore di centro commerciali, ma creatore di spazi di vita che puntano su esperienza e relazione tra le persone, intese come cittadini
e non solo come clienti, seguendo il trend evolutivo dei moderni centri commerciali. Fra le novità previste nell’ambito della strategia di
digitalizzazione, Ceetrus Italy lancerà un nuovo portale B2B plurilivello volto a creare un link diretto tra azienda e tenant. Si tratta di una
piattaforma digitale ad accessi multipli “Per semplificare le procedure di business, creando spazi dedicati per ogni categoria e dipartimento
coinvolto da entrambe le parti” spiega Simona Portigliotti, direttore marketing Ceetrus Italy. Attraverso il nuovo portale B2b si potranno
non solo controllare e seguire fatturati, scontrini e ingressi, ma anche condividere progetti e raccogliere suggerimenti. “Ogni tenant avrà
la sua area dedicata e ci saranno diversi livelli di accesso a seconda delle figure coinvolte - prosegue Portigliotti-. Ora stiamo sviluppando
l’interfaccia che vivrà sul web e sarà molto intuitiva: chiunque potrà facilmente caricare o consultare i dati raccolti. Per noi è importante che
questo nuovo contenitore condivida non solo dati ma anche informazioni utili, per esempio i piani marketing e il programma degli eventi in
calendario, e che rimanga uno strumento vivo e in evoluzione”. Sul fronte B2c, Ceetrus punta sempre più sull’evoluzione dell’ascolto del
cliente. “Prevediamo ogni anno di effettuare interviste ai consumatori, sia face to face, sia tramite web, per elaborare un indice di gradimento
evoluto e raccogliere suggerimenti sulla base dei quali sviluppare i servizi distintivi di ciascuna
galleria”. Già oggi quasi tutti i 50 centri Ceetrus hanno una pagina social: 43 centri hanno un
sito web e una pagina Facebook e 14 di questi, hanno anche un profilo Instagram dedicato. La
strategia di coinvolgimento di Ceetrus passa anche per il rebranding dei centri commerciali: il
nuovo nome deve essere riconducibile al territorio e facile da memorizzare per gli avventori Un
esempio è il centro commerciale di San Rocco al Porto (Lo) il cui nuovo nome, Belpò, è stato
scelto dai consumatori attraverso a un sondaggio sui social media. Lo stesso è stato fatto per il
centro di Torino, corso Romania, che diventerà Porte di Torino, e verrà fatto per Pescara entro la
fine dell’anno”.
A STUDIO CONTE IL AUGUSTO CONTRACT REALIZZA IL NUOVO LOCALE CIOCCOLATITALIANI A PRISTINA
FUTURO MASSIMINA Augusto Contract, general contractor specializzato nella realizzazione chiavi in mano di locali di ristorazione
commerciale, ha realizzato a Pristina il nuovo store di CioccolatItaliani (il 34° della catena, il 13° inaugurato
È stata affidata a Studio Conte all’estero), aperto all’interno del centro commerciale Abi.
la commercializzazione di Mas- “Siamo molto felici di questa apertura a Prizren (Pristina) che, dopo il successo di Tirana, rafforza la nostra
simina Shopping Center, la nuo- presenza nei Balcani – commenta Vincenzo Ferrieri, Ad di CioccolatItaliani-. Convinti del grande potenziale di
va grande struttura commerciale crescita di questi paesi, abbiamo già in progetto altre aperture in Albania e in Kosovo e puntiamo ad estendere
che aprirà a Roma nel 2021. l’esperienza Cioccolatitaliani anche in Bosnia, Bulgaria, Grecia,
Promossa da Seci Real Estate, Turchia”. Il nuovo locale di Pristina (600 mq distribuiti su due livelli)
progettata da Presint Engene- dispone di 250 coperti e dà lavoro a 35 dipendenti. All’apertura
ering e dallo studio spagnolo il locale ha ricevuto oltre 2.000 clienti e ha erogato 600 caffè e
L35 Architets, si svilupperà su 400 gelati al giorno. Per Augusto, specializzato nella realizzazione
65.000 mq di Gla per160 nego- di locali di ristorazione commerciale, il locale di Pristina è il 19°
zi e potrà contare su un bacino realizzato per CioccalatItaliani. Le altre recenti aperture sono a
d’utenza (0-30’) di quasi 3 mi- Milano (Ospedale Niguarda e Citylife Shopping District), Civitanova
lioni di persone. Marche (centro commerciale Cuore Adriatico), e Pavia.
dicembre_2018
MARKUP 275
Retail Real Estate
003
IL TREND FOOD&BEVERAGE
nei centri commerciali in Italia
di
Francesco Oldani - @oldani_f
Una crescita sempre più importante della ristorazione che acquisisce
Gla e servizi dove l’evoluzione dei format traina il fatturato
L’INCREMENTO DELLE VENDITE TOTALI
I
l settore dei centri commerciali
in Italia sta assistendo a una fase
NON RIFLETTE LE PERFORMANCE DELLE VENDITE +5,7% di accelerazione nel processo di
trasformazione, già in atto da tempo.
0,2 Valore Massimo Moretti, presidente del Cncc
0,8 percentuale
incremento
parla addirittura di una nuova era, anche
innescata e sospinta dalla questione delle
0,1 0,2 delle vendite aperture domenicali. L’aria di battaglia che
si respira è confermata da un’adunanza
2012 2014 2017 2018*
-0,4
delle forze in campo che passa nel
-0,7 comprendere e capire quali siano.
-2,0 A testimonianza di ciò vi è la volontà
di sottolineare come l’industria dei
I tenant esistenti subiscono le nuove aperture e l’effetto novità
che sta diminuendo rapidamente centri commerciali sia un asset per il
Pil del Paese. In quest’ottica, il Cncc ha
Fonte: Cncc
commissionato a Nomisma, una ricerca
*luglio 2017-giugno 2018
sui centri commerciali e sull’impatto
che questi generano dal punto di vista
300
NUMERO DI SHOPPING CENTER PER ANNO DI APERTURA economico e sociale rispetto ai territori
dove sono insediati. Sono considerate le
250 ricadute su occupazione, gettito fiscale,
200 crescita economica e presenza nelle
150
100 piazze. Questo percorso che il Cncc ha
50 intrapreso, ha segnato un punto a suo
0 favore nel farsi riconoscere come soggetto
prima 1975/ 1980/ 1985/ 1975/ 1995/ 2000/ 2005/ 2010/ 2015/ a valenza sociale e istituzionale, riuscendo
1975 1979 1984 1979 1994 1999 2004 2009 2014 oggi
a ottenere un’udienza in Parlamento con
Fonte: Cncc riconoscimento in termini di istituzione.
MARKUP 275
Retail Real Estate
004
Tornando sul versante delle dinamiche Cushman & Wakefield. La Commissione di riferimento presi in considerazione
interne dei centri commerciali, il è presente direttamente nel 30% dei centri dalla commissione sono quelli forniti dal
Cncc ha istituito una commissione per commerciali in Italia, per proprietà o Fipe, la federazione italiana dei pubblici
effettuare ricerche sui trend attuali gestione. Come dichiarato dalla stessa esercizi. Vediamo alcuni numeri. Nel
e futuri. Le ultime analisi rilasciate Manuela Panu, diventava importante 2016 i consumi alimentari in casa e fuori
mettono in evidenza come il food & mettere a punto una sorta di censimento casa hanno rappresentato il 22% dei
beverage stia impattando positivamente dell’esistente, anche senza la pretesa di consumi complessivi. In particolare, la
sul giro di affari dei centri commerciali, diventare lo standard del settore, ma ristorazione rispetto al totale dei consumi
nonché una classificazione dello stock affiancando i database che i diversi alimentari vale ben il 35%. In sostanza,
immobiliare esistente utile all’industria. soggetti privati già hanno in essere. agli italiani piace mangiare fuori casa,
La Commissione Ricerche del Cncc, In questo senso, la ricerca sul food & una tendenza in crescita. Sono infatti 13
composta da 9 membri e coordinata beverage attivi nei centri commerciali ha milioni le persone che consumano da 3
da Manuela Panu, Head of Research svolto un’indagine anche in termini di Gla a 4 pasti fuori casa durante la settimana;
Savills, ha coinvolto nelle ricerche anche e di fatturati. Parliamo di uno dei primi il cluster più importante è rappresentato
Marianna De Luca, Head of Advisory elementi che identifica il cambiamento dai Millennials, mentre il pasto più
Department Svicom, Francesco Soldi, del merchandising mix proposto nei centri consumato fuori dalle mura domestiche è
Head Of Marketing and Sustainability commerciali. L’analisi è stata compiuta su rappresentato dalla colazione. Il confronto
Igd SiiQ, e Fabio Fraulino, Asset Services un totale di 140 centri, così come i dati con altri contesti mette in evidenza
BI&BI_Pag_MarkUP_225X140_NOVEMBRE.pdf 1 12/10/18 09:48
Fonte: Nielsen Italia
MARKUP 275
Retail Real Estate
005
LE 4 CATEGORIE
per le quali, nonostante il fatturato sia
in continuo aumento, la Gla dedicata
DEI CENTRI COMMERCIALI
L’analisi della Commissione Cncc ha
non cresce adeguatamente. Il motivo
alla base è nella difficoltà materiale
a trasformare spazi originariamente
suddiviso un insieme di 1.250 poli
commerciali in: centri commerciali dedicati al retail verso la ristorazione.
(oltre l’80%), retail park (14%) e due Inoltre, gli investimenti necessari per
categorie residuali come leasure park attuare modifiche non sono trascurabili.
e outlet. La maggior parte dei centri Tuttavia, uno dei risultati più significativi
commerciali è situata nel nord Italia,
mentre al Sud si registrano messi in evidenza dalla Commissione
le costruzioni più moderne del Cncc è forse meno evidente rispetto
a una valutazione macroscopica dei
dati di fatturato: i centri commerciali in
cui la ristorazione esprime le migliori
performance, oltreché essere i più grandi,
sono anche quelli in cui i tenant sono
caratterizzati da un ciclo di vita più
breve e hanno una maggiore capacità di
cavalcare i trend più rilevanti nel tempo.
Per completare il quadro, è stata realizzata
anche una seconda indagine che ha portato
alla definizione di un database dei centri
Fonte: Cncc commerciali in Italia partendo dalla loro
definizione. In particolare, i ricercatori
della Commissione hanno definito
come in Italia lo spazio di crescita per la sia sviluppata prevalentemente nei centri quattro categorie tutte accumunate dalla
ristorazione sia ancora ampio, soprattutto commerciali più grandi, quelli cioè che presenza di almeno 7 punti di vendita e
alla luce di un cambiamento radicale hanno risposto meglio al trend. In termini una Gla maggiore o uguale a 5.000 mq.
della customer experience. Oggi infatti di fatturato, la derivata si impenna nel Il database, che ha lo scopo di essere un
il consumatore vuole fare un’esperienza secondo semestre del 2017. Una valutazione punto di riferimento per l’industria, prende
multisensoriale: è consapevole di questo attenta deve essere effettuata sulla Gla in considerazione la localizzazione, la
e desidera nuovi format e nuovi concept. destinata al food & beverage. Se ci sono dimensione, il numero di negozi, l’ancora
Questo approccio ha comportato un realtà nuove che possono tendere al 20%, la e, se presente, il cinema.
incremento della qualità offerta e una media è molto più bassa e vale circa il 7%. In termini di Gla, emerge una grande
sua crescita nei centri commerciali. Gli Questo significa che la produttività della differenza tra centri commerciali e outlet
sviluppatori sono alla ricerca di nuovi food court è particolarmente significativa. park: i primi hanno una Gla media di
format per offrire nuovi livelli di comfort: Un aspetto importante da sottolineare è 15.000 mq, mentre i secondi 25.000
le ultime ricerche mettono in evidenza che l’effetto amplificazione che si ottiene nei mq. Un altro elemento che la ricerca
il 28% dei consumatori si è recato in un contesti in cui la ristorazione si assembla fa emergere è il valore della densità
centro commerciale per la ristorazione. con l’entertainment. Un fenomeno che si commerciale, il rapporto cioè tra Gla e
Ma quanto è cresciuta la ristorazione negli può realizzare solo nei centri commerciali numero di abitanti del bacino di utenza.
ultimi anni? La Commissione Ricerche più grandi a testimoniare il dato puro. In Italia, questo valore è sotto la media
ha riscontrato che dal 2010 al 2017 la Per questo, la Commissione Ricerche ha europea e molto inferiore a quella Usa.
ristorazione è cresciuta del 21%. E ciò studiato non solo lo sviluppo del food Gli spazi di sviluppo sono molto
che è rilevante è che codesta crescita si & beverage, ma anche le motivazioni interessanti.
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MARKUP 275
Retail Real Estate
007
CENTRI COMMERCIALI,
valutazioni e prospettive
di
Giacomo Morri, associate professor of practice & faculty deputy Corporate Finance & Real Estate Sda Bocconi
L’importanza della comparazione economico-finanziaria, meglio se applicata con
un criterio che colga le variazioni attese nei flussi di cassa. Basata sul principio di
attualizzazione, prevede stime di flusso di cassa operativo e tasso di attualizzazione
VALUTAZIONE CENTRO COMMERCIALE
METODOLOGIA ECONOMICO-FINANZIARIA
CON CRITERIO FINANZIARIO (DCF)
DETERMINAZIONE DEI FLUSSI DETERMINAZIONE DEL TASSO DI
DI CASSA OPERATIVI ATTUALIZZAZIONE (WACC)
ANALISI DI SOSTENIBILITA’ DEI CANONI IN ESSERE ANALISI DEI RISCHI (UBICAZIONE, QUALITA’
(EFFORT RATE) E DEI REDDITI PROSPETTICI DELL’IMMOBILE, MERCATO ETC.)
ANALISI DI MERCATO (BACINO D’UTENZA,
CONCORRENZA ETC.)
L
a valutazione dei centri immobili altamente fungibili, lo spazio al loro interno investitori, e gli utilizzatori,
commerciali presenta dove gli utilizzatori possono soddisfa le esigenze di una cioè le attività commerciali, e
alcune peculiarità che facilmente essere sostituiti: pluralità di conduttori, cioè i dove quindi vi è la presenza
derivano dalle caratteristiche infatti, diversamente da altri diversi esercenti. In secondo di una gestione unitaria volta
economiche di questa beni strumentali realizzati luogo, si tratta di beni in cui a massimizzare il risultato
categoria di immobili. In per uno specifico utilizzatore vi è una netta separazione economico di tutti gli attori
primo luogo, si tratta di come un complesso industriale, tra i proprietari, cioè gli coinvolti. Infine, si tratta
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MARKUP 275
Retail Real Estate
009
commerciale. In altre parole, il sia quella prospettica: occorre, la potenziale nuova offerta
rischio è associato alla qualità quindi, partire dall’analisi nel bacino di riferimento.
e all’efficienza dell’intero dei contratti di locazione o Questa previsione è sempre più
centro commerciale. di affitto di ramo d’azienda. difficile dal momento che il
Per tutte queste ragioni, Quest’ultimo è spesso preferito passaggio da una distribuzione
una valutazione con una nei centri commerciali, o in basata su canali ben definiti
metodologia che si rifaccia altri immobili a destinazione a omnichannel rende più
a una comparazione fisica retail quali i factory outlet complicato definire quale sia
(valore al metro quadro, a centre, per due principali veramente la concorrenza.
vetrina o con qualunque ragioni: da un lato garantisce Inoltre, è importante
altro riferimento fisico), al proprietario una maggiore considerare i flussi negativi
sarebbe molto difficile da flessibilità, necessaria per futuri per gli investimenti,
implementare. Si tratta, infatti, ottimizzare la gestione in particolare nel caso sia
di beni scarsamente scambiati circoscrivendo la durata già prevedibile la necessità
e altamente eterogenei. del contratto e al contempo di un ammodernamento
avendo la possibilità di per mantenere l’afflusso di
Nel mercato italiano ci sono sostituire l’affittuario in clienti, anche in funzione della
circa un migliaio di centri caso di mancato rinnovo concorrenza.
GIACOMO MORRI commerciali, con un basso
numero di scambi annuali.
e/o insolvenza; dall’altro,
permette all’affittuario
associate professor
In merito al tasso di
L’omogeneità è molto ridotta, di adottare una tipologia attualizzazione occorre
Sda Bocconi sono numerosi i fattori che li contrattuale che gli consente di stimare il livello di rischio, in
differenziano: localizzazione, rescindere dal contratto anche modo da poter comprendere
dimensione, bacino di utenza, anticipatamente e a condizioni quale sia il rendimento
di trade related properties, mix merceologico, ancore, non troppo onerose. atteso dal mercato per lo
di immobili nei quali lo food court, entertainment, Queste forme contrattuali specifico immobile. Come
spazio stesso rappresenta per potere di spesa, concorrenza, spesso prevedono una per qualunque altro immobile,
l’utilizzatore (l’esercente) per citare i principali. componente variabile basata tale tasso dovrà remunerare
un importante mezzo di La metodologia valutativa più sul fatturato effettivo, oltre a le differenti componenti di
produzione: di conseguenza, il adatta è pertanto identificabile quella fissa. rischio (ubicazione, qualità
prezzo per l’uso dello spazio nella comparazione dell’immobile, mercato, ecc.).
(canone di locazione o affitto economico-finanziaria, meglio Diventa, quindi, essenziale In conclusione, una corretta
di ramo d’azienda) dipende se applicata con un criterio valutare la sostenibilità valutazione di un centro
direttamente dall’attività finanziario che possa cogliere delle attività commerciali, commerciale deve basarsi
svolta nell’immobile e dal suo le variazioni attese nei flussi analizzando i fatturati attesi esclusivamente su una
risultato economico. di cassa. Tale metodologia e, soprattutto, valutandone metodologia economico-
Il rischio per l’investitore che, com’è noto, si basa sul la sostenibilità mediante finanziaria che si fondi su
non è, dunque, direttamente principio dell’attualizzazione, il calcolo di un effort rate un’attenta analisi di tutte
associato allo specifico prevede la stima di due fattori: (rapporto tra canone e spese quelle componenti che
conduttore, ma ai possibili il flusso di cassa operativo e il sul fatturato) e verificando influenzano l’attività svolta
conduttori che vorranno tasso di attualizzazione. che sia in linea con i e dei risultati economici
utilizzare i singoli spazi, che Il flusso deve essere stimato benchmark di mercato. È sostenibili, oltre che su un
complessivamente pagheranno analizzando con grande perciò essenziale condurre giudizio di rischio per l’intero
un affitto in funzione del attenzione sia l’attuale effettiva una corretta analisi di mercato immobile, che determinerà il
successo dell’intero centro capacità di generare reddito, anche prospettica, stimando tasso di rendimento atteso.FAI UN SALTO
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Retail Real Estate
011
SHOPPING CENTRES,
il futuro è negli “spazi da vivere”
‘‘ ‘‘
MAGGIORE INTEGRAZIONE
L’ITALIA HA BUONI
Se uno pensa di investire in Italia
FONDAMENTALI
e poi vivere di rendita con le prime
Ci sono, secondo me, molte
tre fatture dell’affitto, è meglio che
preoccupazioni esagerate,
cambi mestiere. In futuro si dovrà
soprattutto riguardo il mercato
realizzare una maggiore, anzi una
italiano, una delle quali è il calo
totale integrazione tra piastra e galleria
dei fatturati nel retail fisico
in termini di attività promozionali
a causa dell’eCommerce.
e di marketing. Non solo, i centri
Quest’ultimo è senza dubbio
commerciali sono, e saranno sempre
un canale competitivo, ma noi
più, “spazi da vivere”. Quindi, il tema
stiamo andando bene, mentre
del futuro non sarà solo il canone o
molti eCommerce registrano
il recesso (per citare due importanti
ROBERTO ZOIA
perdite dovute ai forti costi.
aspetti tecnici del contratto), ma una
ROBERTO FRATICELLI
Il mercato italiano ha buoni
relazione basata sull’umiltà da parte
Presidente Commissione sviluppo e del retailer, virtù che mi sembra oggi
fondamentali economici. L’Italia
investimenti real estate Cncc, e Direttore Director of Italian operations è un Paese per investitori che
non abbondi: non varrà più la frase “tu
sviluppo e gestione patrimonio Igd Siiq dammi lo spazio e poi faccio io”.
Eurocommercial Properties sanno cosa fare.
Il domani è l’esperienzialità. investimenti in Italia. È abbastanza Italy-. L’Italia è un Paese meno liquido, i
Ma quanti retailer sono in comune l’idea e la convinzione che l’Italia rendimenti sono più stressati, il prodotto
vanti buoni fondamentali economici core vale meno dell’equivalente prodotto
grado di creare esperienze? poco enfatizzati spesso dalla stampa nel Regno Unito o in Germania. Il nostro
E quanti i centri capaci estera. Certo, i problemi non mancano, Paese rappresenta il 4% degli investimenti
di creare nuovi luoghi? le preoccupazioni abbondano, soprattutto totali, ma si stanno affacciando sul retail
nella prospettiva che un’instabilità politica immobiliare nuovi investitori nazionali
di
Roberto Pacifico - @RobertoPacific3
possa mandare in cortocircuito lo spread. non specialisti come dimostra la prima
“In Italia ci sono operazioni ferme per acquisizione di Cattolica nei centri
un valore di 6 miliardi di euro a causa commerciali”.
U
no dei temi attuali circa il futuro della crisi e dell’incertezza politico- La cornice macroeconomica che abbiamo
dell’industria dei centri commerciali finanziaria legata alle attuali discrepanze delineato e che potrebbe contrassegnare
riguarda l’immagine del nostro Paese tra eurovisione e strategie nazionali il quadro tendenziale anche per i primi
agli occhi degli investitori internazionali -commenta Silvia Gandellini, Head mesi del 2019, non è meno preoccupante
che rappresentano dal 70% al 75% degli of retail investment Properties Cbre e condizionante dei fattori endogeni delMARKUP 275
Retail Real Estate
012
‘‘ ‘‘
MAI TANTE DOMANDE SUL OMNICHANNEL E IMPATTI
NOSTRO PAESE SULLE VALUTAZIONI
Siamo a sconto del 50% Una quota di fatturato sfuggirà sempre
rispetto al Nav e questo non al landlord. Quando una valutazione
corrisponde ai fondamentali si fa solo sul fatturato si rischia di
della società. L’80% del modificare gli effort rate senza tenere
capitale Igd è flottante, con presente quanto di quel fatturato nasce
la maggior quota di investitori da ordini esterni al centro commerciale.
esteri. E a questo proposito, Poi ci sono le locazioni temporanee
ogni volta che ritorno da un in aumento e che rientrano comunque
tour a Londra o in un’altra in un discorso di ottimizzazione dei
capitale europea, mi rendo rental income. Il footfall sta diventando
un criterio guida per creare i rating
SAVINO NATALICCHIO
conto che nessuno mi ha mai
CLAUDIO ALBERTINI fatto tante domande sull’Italia
come in questo periodo. Director retail business unit
dei centri commerciali: ma bisogna
valutarne la qualità.
Amministratore delegato Igd Siiq
Duff&Phelps Reag
più insidioso l’impatto dell’eCommerce che macroeconomici: “La crisi dei
che però oggi, nel complesso, non arriva centri commerciali, se c’è, è dovuta a
al 6% delle vendite totali al dettaglio. fattori strutturali e di contesto più che
In un’ottica dominante di omnichannel, macroeconomici -commenta Francesca
guardare il fenomeno eCommerce con gli Prandi, Partner, retail advisory-Capital
occhi manichei dell’antitesi irriducibile Markets Cushman & Wakefield Italia-.
tra brick&mortar e pureplayer rischia di in Italia hanno chiuso centri commerciali
essere per lo meno anacronistico. Anzi, i che erano già sbagliati in origine come
colossi di Rodi dell’eCommerce si trovano location e concezione”.
a gestire capex sempre più imponenti E a proposito di impatto dell’eCommerce
e spese in crescita: Amazon investe sul futuro dei centri commerciali, Maryse
almeno 1 miliardo di euro all’anno in Beucher, Direttore generale Carmila, ha
SILVIA GANDELLINI
spese di consegna in Europa: è sostenibile idee molto chiare: “Nessuno in futuro che
questo modello di business, si chiedono faccia commercio al dettaglio vivrà solo
Head of retail investment properties Cbre Italy molti investitori del retail real estate? di fisico, ma nemmeno chi fa solo digitale
L’eCommerce globalizzato ha, almeno vivrà solo di eCommerce. Ancora oggi se
sino al 2021 (fin quando, cioè, verrà facciamo un 20% in più vendite, l’80% di
mercato. Per esempio, la minaccia che applicata sugli acquisti l’Iva del Paese di quell’incremento è fatto nel canale fisico.
un “demalling” paragonabile a quello origine), vantaggi competitivi difficilmente Il centro commerciale cambierà sempre
degli Usa si possa verificare anche da noi eguagliabili dal tradizionale commercio di più da luogo di mero shopping a nuova
è ritenuta alquanto improbabile: l’Italia fisico. Per quanto riguarda lo specifico dei città con servizi come la chirurgia estetica.
non ha lo stesso rischio di “over-retail” centri commerciali e del retail fisico in Il centro commerciale è diventato un
perché il rapporto tra Gla disponibile generale (soprattutto se non è posizionato ufficio per chi non ha ufficio, un’area e
e popolazione è almeno dieci volte bene in high street) l’eventuale crisi potrà luogo confortevoli e sicuri per le mamme
inferiore a quello statunitense. Alcuni derivare o rafforzarsi in seguito a fattori che devono trascorrere una giornata con i
osservatori e addetti ai lavori ritengono più contestuali e di posizionamento bambini”. L’evoluzione del modello, anche
dicembre_2018MARKUP 275
Retail Real Estate
013 Anno XXV - N° 275
dicembre 2018
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www.markup.it
DIRETTORE RESPONSABILE Cristina Lazzati
REDAZIONE
Marina Bassi (caporedattore), Patrick Fontana (caporedattore),
Anna Bertolini (vicecaporedattore), Luca Moroni (caposervizio),
I CINQUE PILASTRI DI AEDES Francesco Oldani (vicecaposervizio), Roberto Pacifico (redattore)
I nostri cinque pilastri per i nuovi progetti
UFFICIO GRAFICO
sono: dimensione, shopping experience, Elisabetta Delfini (coordinatore),
ristorazione, green, edutainment. Sui Elisabetta Buda, Patrizia Cavallotti, Elena Fusari, Laura Itolli, Luciano Martegani,
Cristina Negri, Luca Rovelli
centri commerciali, in particolare, devo
dire che spesso sono stati realizzati SEGRETERIA DI REDAZIONE NEW BUSINESS MEDIA
redazione.markup@newbusinessmedia.it
progetti anche grandi solo laddove erano Anna Alberti, Donatella Cavallo, Paola Melis
disponibili autorizzazioni e quindi dove COLLABORATORI
non era necessario: è un fenomeno che Alessio Agostinelli, Cristina Allodi, Francesca Baccino, Paolo Bertozzi,
Lamberto Biscarini, Stefano Boccoli, Francesco Buschi, Sandro Castaldo,
in futuro si verificherà sempre meno. Daniele Cazzani, Massimiliano Dona, Aysegul Donmez, Giovanna Chiara
Rimane il problema della burocrazia: per Italiano, Francesco Morace, Giacomo Morri, Massimo Morsillo, Andrea
Petronio, Jessika Pini, Andrea Poggi, Matteo Poggi, Raffaella Pozzetti, Pasquale
spostare una tramezza ci vogliono una Quaranta, Gian Marco Saleri, Barbara Trigari, Anna Tuteur
GIUSEPPE ROVEDA
Cds (Conferenza di servizi) e 180 giorni.
IMMAGINI Adobe Stock, Depositphotos, Shutterstock
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La burocrazia crea complicazioni pure
Ceo Aedes SiiQ
PROGETTO GRAFICO Elisabetta Delfini
sul versante downsizing: anche ridurre la
superficie di un iper non è facile.
INSTABILITÀ: RISCHI PROPRIETARIO ED EDITORE: New Business Media Srl
SEDE LEGALE E OPERATIVA: Via Eritrea, 21 - 20157 Milano
E OPPORTUNITÀ
L’instabilità politica può essere fonte di UFFICIO TRAFFICO E PUBBLICITÀ
Cesare Gnocchi (direttore commerciale)
problemi, ma anche di opportunità: noi
Gianluca Resta (resp. comm. area retail) gianluca.resta@newbusinessmedia.it
siamo entrati in Spagna nel 2009 e in Anna Boccaletti (coordinatore) anna.boccaletti@newbusinessmedia.it
Italia nel 2011, in periodi non proprio Alessandra Danella alessandra.danella@newbusinessmedia.it
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brillanti per l’economia di questi Paesi.
L’Italia ha i fondamentali. Ma vedo UFFICIO MARKETING
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anche mode e tendenze che potrebbero
Stampa: ROTOLITO S.p.A.
sgonfiarsi. La mania della logistica, Via Brescia, 59 – 20063 Cernusco S.Naviglio (MI)
per esempio, mi ricorda quella dei data
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center. Il capitale bancario si sta sfilando
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dal retail, ma il fenomeno durerà ancora prezzo di una copia 12,00 euro (arretrati 17,00 euro). Prezzo abbonamento
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3-4 anni. In Italia c’è una dipendenza dai
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Francia il mercato è più domestico. Tel. +39 02 39090.440
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dal punto di vista del layout e del merchandising mix (e più ancora del Intestato a New Business Media Srl
tenant mix) è notevole: “un tempo le parti comuni erano il 20%, oggi l’abbonamento avrà inizio dal primo numero raggiungibile
sono il 28-30% quindi costruire un centro commerciale è più costoso Registrazione Tribunale di Milano n. 148 del 19/3/1994
-precisa Claudio Ghidotti, Direttore commerciale Ceetrus Italy- queste ROC n. 24344 dell’11 marzo 2014 - ISSN 1122-8873
proporzioni sono dovute alla crescita degli spazi ludici, delle food court.
Le nuove ristorazioni vanno dal 7% all’11%. Non tutti i tenant creano
shopping experience: noi dovremo privilegiare chi è omnicanale e fa
shopping experience”. Questo punto sottolineato da Ghidotti è importante Responsabilità: la riproduzione delle illustrazioni e articoli pubblicati dalla rivista, nonché la loro traduzione è riservata
e non può avvenire senza espressa autorizzazione della Casa Editrice. I manoscritti e le illustrazioni inviati alla redazione
anche per le conclusioni che si possono trarre per il futuro: non tutti i non saranno restituiti, anche se non pubblicati e la Casa Editrice non si assume responsabilità per il caso che si tratti di
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