I Fondi immobiliari Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella, Dipartimento ABC - Unindustria Reggio Emilia
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I Fondi immobiliari Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella, Dipartimento ABC
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La finanziarizzazione immobiliare
nuova politica strategica nei confronti degli assets
immobiliari
progressivo avvicinamento del mercato degli
immobili alle metodiche e alle pratiche dei mercati
finanziari
il passaggio dalla logica patrimoniale a quella
reddituale ha modificato i criteri di investimento
immobiliare in senso soprattutto REDDITUALE CENTRALITA’ DEI
FLUSSI DI CASSA
• Cambia il concetto di “valore” GESTIONE
PROFESSIONALE DEI
legato alla redditività PORTAFOGLI
IMMOBILIARI
non alla plusvalenza legata alla
rivalutazione nel tempo del cespite
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3
La finanziarizzazione immobiliare
AZIENDE DISMETTONO ASSET IMMOBILIARI NON + STRUMENTALI
O STRATEGICI AI PROPRI SCOPI
PROCESSO DI “ENUCLEAZIONE” DEI PATRIMONI IMMOBILIARI DI
INVESTITORI ISTITUZIONALI O NON CHE TENDONO A SEPARARE IL
RUOLO DELLA PROPRIETÀ DA QUELLO DELLA GESTIONE OPERATIVA DEI
BENI STESSI
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La finanziarizzazione immobiliare
FORMA CLASSICA
DI VENDITA IN BLOCCO
IMMOBILIARE FRAZIONATA
OPERAZIONI SPIN OFF
SOCIETARIE E/O SECURITIZATION
FINANAZIARIE + SALE & LEASE BACK
COMPLESSE
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La finanziarizzazione immobiliare
Esistono diversi scenari percorribili a seconda della
TIPOLOGIA DEL PATRIMONIO (a prescindere
dagli obiettivi corporate)
MIGLIORE SOLUZIONE IN BASE:
OBIETTIVI AZIENDALI
CARATTERISTICHE INTRINSICHE, ATTUALI
E POTENZIALI del portafoglio immobiliare
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La finanziarizzazione immobiliare
alcuni VANTAGGI:
FOCALIZZAZIONE SUL “core-business”
CREAZIONE DI LIQUIDITA’
VALORIZZAZIONE DEGLI ASSETTS
STRUMENTALI ATTRAVERSO UNA GESTIONE
PROFESSIONALE
MINORI COSTI OPERATIVI
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I fondi di investimento immobiliare 7
• Cosa sono le SGR e i Fondi di Investimento Immobiliare
• I diversi tipi di Fondi (fondi a raccolta, ad apporto, retail, riservati);
• Il patrimonio gestito dai Fondi;
• Le diverse tipologie di investimento;
• Alcuni esempi
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I fondi di investimento immobiliare 8
Fondo comune di investimento: “il patrimonio autonomo raccolto, mediante una o
più emissione di quote, tra una pluralità di investitori con la finalità di investire lo
stesso sulla base di una predeterminata politica di investimento; suddiviso in
quote di pertinenza di una pluralità di partecipanti; gestito in monte, nell’interesse
dei partecipanti e in autonomia dai medesimi”
(D.L. 31 Maggio 2010 n° 78 convertito dalla Legge 30 Luglio 2010 n° 122)
FONDI CHIUSI
Il Fondo immobiliare appartiene alla categoria dei Fondi comuni di investimento nei quali il diritto al
rimborso delle quote viene riconosciuto ai partecipanti solo a scadenze
predeterminate (tra 3 anni (periodo minimo), ovvero oltre 3 anni in coerenza con la natura degli
investimenti, e 30 anni (periodo massimo), ovvero comunque non superiore al termine di durata della
SGR che l’ha istituito e salvo concessione del cosiddetto “periodo di grazia” eventualmente richiesto
dalla SGR, sempre se previsto dal regolamento del fondo, per completare lo smobilizzo.
LIQUIDAZIONE
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Fondi di investimento immobiliare 9
FONDI SEMIAPERTI O SEMICHIUSI (più flessibili)
Il patrimonio può essere raccolto a scadenze predeterm inate e NON
CONTINUATIVAMENTE (Fondi aperti)
In coincidenza con le nuove emissioni di quote, è possibile effettuare rimborsi
anticipati a chi (sottoscrittori), ne fa richiesta (nei limiti delle nuove risorse finanziarie
raccolte
Circa la metà dei fondi nati come fondi riservati è di questo tipo;
Viceversa, nei fondi retail, i fondi semichiusi sono raramente presenti.
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Riferimenti normativi 10
1994 1995 1998 2001 2010 2012 2014
FONDI FONDI AD UNICA DISCIPLINA PER FONDI AD APPORTO FONDI ALTERNATIVI
IMMOBILIARI APPORTO FONDI COMUNI APERTI, PRIVATO
CHIUSI PUBBLICO CHIUSI, FONDI COMUNI
IMMOBILIARI
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaAlcune recenti disposizioni 11
• Il Dipartimento del Tesoro del MEF (in esecuzione dell’art. 32 comma
2 del D.L. n° 78) ha predisposto un “Nuovo Schema di Regolamento”
che è stato sottoposto ad una fase di consultazione pubblica per
raccogliere osservazioni dai soggetti interessati (Assogestioni, ABI,
ecc.). La consultazione pubblica è terminata il 23 Aprile 2011.
• Il “Nuovo Schema di Regolamento” modifica alcuni criteri cui devono
uniformarsi i fondi di investimento, in particolare:
introduce la nuova categoria dei “fondi alternativi” in sostituzione
delle precedenti categorie, ora soppresse, dei “fondi riservati” e
dei “fondi speculativi”;
introduce la nuova categoria di “investitori professionali” in
sostituzione della precedente categoria, ora soppressa, di
“investitori qualificati”;
qualifica il requisito di “pluralità di partecipanti al fondo”.
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaAlcune recenti disposizioni 12
• L. 6 agosto 201, art. 12: delega al Governo per l’attuazione della
direttiva 2011/61/UE (direttiva AIFMD)
• Decreto Legislativo 4 marzo 2044 n.44 Attuazione della direttiva
2011/61/UE sui gestori di fondi di investimento alternativi
• Recepimento della direttiva 2011/61/UE, Modifiche alla disciplina in
materia di risparmio gestito. Adempimenti per le SGR che intendono
essere iscritte all’Albo della SGR come gestori di FIA.
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaFondi ordinari 13
Fondi Immobiliari chiusi Ordinari basati sulla raccolta di
denaro presso sottoscrittori
Investitori Clientela Sottoscrittori
qualificati/professionali Private Banking Retail
Chiusi
Fondi riservati/alternativi Fondi aperti
(quota minima 250.000,00 euro) al pubblico
Semiaperti
Quotati (quota di sottoscrizione
inferiore ai 25.000,00 euro)
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaFondi misti 14
Fondi misti
Basati sul conferimento di
Beni Immobili e sulla
Sottocrizione
Sottoscrizione riservata investitori Sottoscrizione
qualificati/professionali Retail
Fondi riservati / Fondi aperti
Fondi alternativi al pubblico
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaFondi ad apporto 15
Fondi ad apporto
basati sul conferimento di Beni Immobili
Con apporto di Con apporto di
Patrimonio Pubblico Patrimonio Privato
Quote collocate sul mercato Quote collocate sul mercato
Riservato/A Riservato/A
Retail Retail
lternativo lternativo
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaQuale mercato? Obiettivi e rischio/rendimento 16
Strategia dell’investimento
Sviluppo di operazioni
Rendimento
opportunistici complesse
Value added
Light industrial
Core plus
logistica
core
commercio
terziario
Tipologia dell’investimento
residenza
Rischio
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaQuale mercato? Tipologie di investitori 17
OPPORTUNISTICI
Rendimento
Riqualificazione, sviluppi
con rischio urbanistico
VALUE ADDED
Riqualificazione, sviluppi
CORE PLUS con rischio mercato
Investimenti a reddito con
interventi di valorizzazione
CORE
Investimenti a reddito
PROPERTY
COMPANY Gestione, interventi di
valorizzazione, CapEx
Rischio
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaIl processo di acquisizione: ruolo della due 18
diligence
Localizzazione
consistenza Approfondimenti
Proposta Occupazione tecnico-amministrativi
Caratteristiche tecniche
Approfondimenti
finanziari
OFFERTA DI ACQUISTO*
dilazioni Due diligence*
-Tecnica
sviluppo/riqualificazione - catastale
- documentale
analisi rischio locativo
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaIl ciclo dell’investimento 19
ACQUISIZIONE GESTIONE DISMISSIONE
Localizzazione Analisi dei costi
Accessibilità Benchmarking Plusvalenze
Fungibilità Ciclo di vita
Contratto locazione Massimizzazione Mercato di riferimento
Profilo del conduttore della redditività
Information memorandum
Analisi mercato immobiliare Valorizzazione
Due Diligence
Censimento-raccolta informazioni Amministrazione
Piano strategico investimenti Selezione fornitori Piano vendite
Valore di mercato Pianificazione interventi Analisi del mercato
Progettualità tecnica, economica e finanziaria (CapEx) Comunicazione
Analisi urbanistica Piani di fattibilità
Attività di consulenza Trasformazione
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaFungibilità immobiliare 20
Regolamentazione Tipologia
ubicazione urbanistica costruttiva
FUNGIBILITA’
L’attitudine di un immobile ad assumere differenti destinazioni d’uso e pertanto,
ad essere utilizzato da differenti utenti
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaEsempio 1 21
Edificio industriale all’interno di complesso industriale esteso
ubicazione: vincolante, poiché si tratta di area industriale per la quale non è
prevedibile la possibilità di evoluzione in tempi brevi e quindi operabili;
destinazione urbanistica: industriale;
tipologia costruttiva: strettamente connessa alle esigenze dell’industria
fungibilita’: NULLA
Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella22
Esempio 2
Edificio industriale sito nel centro storico di una grande città (sede Corriere della Sera):
ubicazione: non vincolante, poiché l’edificio è collocato all’interno di un’area
residenziale di pregio;
destinazione urbanistica: industriale;
tipologia costruttiva: correlata alle esigenze dell’industria.
fungibilita’: BUONA riconversione
Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella23
Esempio 3
Palazzo Pitti (Firenze)
ubicazione: centrale
destinazione urbanistica: immobile soggetto a vincolo di tutela storico-
monumentale (L.1089/39)
tipologia costruttiva: monumentale ma adattabile a diversi usi.
Vincolo urbanistico fungibilita’: SCARSA
Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella24
Esempio 4
Galleria Colonna (P.za Colonna - Roma)
Galleria Vittorio Emanuele (P.za Duomo - Milano)
complessi risalenti allo stesso periodo (fine ‘800)
ubicazione: centralissima;
destinazione urbanistica: vincolata;
tipologia costruttiva: di pregio, connessa alla cultura abitativa dell’epoca e
dunque distante dalle concezioni abituali;
Destinazioni possibili numerose
(grandi spazi)
fungibilita’: OTTIMA
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaFondi alternativi 25
• Il Regolamento dei Fondi alternativi non è soggetto ad approvazione
di Banca d’Italia e dovrà precisare:
che il fondo non è soggetto ad approvazione da parte di Banca
d’Italia;
che può derogare ai divieti e alle norme prudenziali di
contenimento e frazionamento del rischio stabilite dalla Banca
d’Italia;
l’obiettivo, il profilo di rischio, lo stile di gestione e le tecniche di
investimento del fondo;
il livello di leva massimo del fondo;
gli eventuali limiti prudenziali del fondo o la circostanza che tali
limiti non sono previsti.
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaPluralità dei partecipanti 26
• In passato il concetto di “pluralità dei partecipanti” non prevedeva soglie massime
alla partecipazione o numero minimo di quotisti.
• Le nuove disposizioni (D.L. 31 Maggio 2010 n° 78 convertito dalla Legge 30 Luglio
2010 n° 122) definiscono:
Che i primi tre partecipanti, per dimensione della partecipazione, non
detengano più di due terzi delle quote del fondo;
determinati soggetti (lo Stato o società da esso controllate; enti pubblici
territoriali italiani; Stati esteri ed enti od organismi internazionali; fondi pensione
italiani o esteri; enti previdenziali italiani o esteri, assicurazioni e soggetti affini
italiani o esteri con più di 100 partecipanti e veicoli di investimento societari
integralmente partecipati dai precedenti), detengano almeno il 50% delle
quote del fondo;
determinati soggetti (lo Stato, enti pubblici territoriali italiani, Stati esteri ed
enti od organismi internazionali a determinate condizioni, veicoli di
investimento societari integralmente partecipati dai soggetti precedenti e OICR
italiani o esteri di cui uno dei soggetti che precedono detengano almeno il 40%
delle quote); limitatamente ai fondi destinati esclusivamente a un interesse
pubblico (individuato da un atto legislativo statale o regionale), detengano
almeno il 20% delle quote del fondo.
Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella27
I FONDI COMUNI DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE
TEMPI RIDOTTI PER I
FONDI ALTERNATIVI
T0 T0+18 mesi T0+18 mesi+2 anni Tn-1 Tn Tn+3 anni
Sottoscrizioni Operatività Operatività Periodo di proroga
T0 = Autorizzazione Da T0+18 mesi a Tn -1 = periodo nel quale il Tn = Scadenza e Liquidazione/Rimborso
del Regolamento C.d.A può dar luogo a: Del Fondo.
T0+18 mesi = Tempo • Richiamo degli impegni Il Fondo è operativo fino a Tn; tuttavia si
Max per la chiusura • Investimenti / Disinvestimenti Prevede di fermare l’attività a Tn-1 per
delle sottoscrizioni e • Emissioni successive (se previste nel Regolamento)
Avviare la dismissione dell’attivo da
quindi Avvio dell’ • Eventuali rimborsi Concludere entro Tn.
Operatività • Distribuzione di proventi (ogni 6 mesi) Tn+3 = la durata del Fondo può essere
• Eventuale liquidazione anticipata Prorogata di 3 anni per concludere lo
Dopo l’Avvio, il tempo max per investire i 2/3 del smobilizzo
patrimonio versato è 2 anni
Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella28
FONDI DI INVESTIMENTO
STRATEGIE DIVERSE
CONSERVATIVI
VALUE ADDED
OPPORTUNISTICI
SPECIALIZZATI
STRATEGIA PATRIMONIALE INNOVATIVA
(Corporate)
STRATEGIA PATRIMONIALE DISMISSIVA
STRATEGIA PERSONALIZZATA
(Fondi Riservati Welth Management)
STRATEGIE VARIABILI NEL TEMPO
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaLE CARATTERISTICHE DELLO STRUMENTO FINANZIARIO 29
FONDO IMMOBILIARE
RICAVI COSTI
Ricavo Netto da Locazione
Ricavo Netto da Trading Le caratteristiche di natura
Ricavo Netto da Sviluppo Property Management: economica
e valorizzazione •Gestione allocazione
•Gestione piccoli interventi
•Intermediazione
Faciliy Management:
•Servizi
•Attività manutentiva programmata
e straordinaria
Interessi Passivi
Commissione di Gestione
Banca depositaria Costi caratteristici
del Fondo
Esperti Indipendenti
Immobiliare
Società di Revisione
Totale Ricavi Totale Costi
Risultato della Gestione
Commissione di Performance
RISULTATO LORDO
Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella30
ATTORI E RUOLI
MINISTERO DEL TESORO - Stabilisce i criteri di individuazione degli investitori
istituzionali
BANCA D’ITALIA - Indica il capitale sociale delle società di gestione del
risparmio; criteri di redazione del regolamento del fondo; requisiti e funzioni della
banca depositaria
CONSOB - Definisce schemi dei prospetti informativi relativi all’offerta pubblica di
quote dei fondi
COLLEGIO DEI REVISORI- Revisori della contabilità della Società di gestione
del fondo
BANCA DEPOSITARIA - Custodia partecipazioni in società di azioni
SOCIETA’ DI GESTIONE DEL RISPARMIO - Gestione fondi immobiliari
(amministratori/imprenditori del fondo)
ADVISOR - Specialisti nel settore immobiliare e mobiliare
segue
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaATTORI E RUOLI 31
PROPERTY MANAGER - Obiettivo: ottimizzazione gestione immobili del
fondo
INVESTITORI ISTITUZIONALI - Categoria di investitori
INVESTITORI PRIVATI - Categoria di investitori - Pubblico risparmio
DUE DILIGENCE – Operatori esterni
VALUTATORI INDIPENDENTI
COMITATI CONSULTIVI
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaSGR e Fondi operativi 32
262 fondi
46 miliardi di €
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaSGR e Fondi operativi 33
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaAlcuni esempi
Un edificio dismesso
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Bodio Center
Superficie
35.992 mq
Alla fine del 2000, Alcatel Italia decise di cedere un
complesso immobiliare sito in viale Bodio a
Milano.
Sede di Face Standard dagli anni Cinquanta e
successivamente di Alcatel Italia, il sito
ospitava uffici, laboratori e spazi produttivi.
A metà degli anni Novanta il complesso fu
abbandonato da Alcetel che si trasferì in
nuovi spazi a Vimercate
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaUn edificio dismesso
36
Bodio Center
Tra gli investitori interessati a rilevare il
complesso vi era il Doughty Hanson
& Co Real Estate Fund
(“DHCRE”), un opportunistic fund
con sede a Londra che aveva tra i suoi
obiettivi strategici l’investimento in
operazioni di sviluppo immobiliare
nel mercato italiano.
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaLa trasformazione
37
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaPolo Logistico (Pc) 38
I soggetti attuatori dell’intervento edilizio, consistente in
magazzini per la logistica, all’interno del Polo Logistico sono
Generali Properties e IKEA.
Ciascuno dei due soggetti ha realizzato all’interno della propria
area l’insediamento logistico, ed in particolare l’intervento di
Generali Properties consiste nella realizzazione di una
piattaforma logistica di varie metrature per una superficie utile
complessiva di circa 470.000 mq di cui sono stati realizzati
250.000 mq.
Le opere di realizzazione dell’intervento edilizio hanno avuto
inizio nel dicembre 2004. Allo stato attuale sono state
completate le opere relative alla Macro Area T3 e alla Macro
Area T4. Restano da edificare le Macro Area T1, Macro Area
T2 per una complessiva superficie edificabile di 217.638 mq da
destinare a capannoni per la logistica. L’area TP-5, ancora da
edificare, è destinata ad attività terziarie di supporto al Polo
Logistico quali una stazione di servizio per il rifornimento dei
carburanti con annessa area di ristoro per i camionisti.
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaFondo Umbria 39
BNP Paribas
Il Fondo Umbria - Comparto Monteluce è un fondo comune di investimento
immobiliare chiuso ad apporto pubblico (Art. 14bis, Legge 86/94) riservato ad
investitori qualificati. E' il primo fondo immobiliare italiano con una struttura
multicomparto.
Il fondo è stato istituito su mandato della Regione Umbria (Regolamento
autorizzato dalla Banca d'Italia in data 8 maggio 2006) a seguito di una
procedura a pubblica evidenza per la selezione della Società di Gestione del
Risparmio.
Grazie alla struttura multi comparto, il Fondo ha ampie possibilità di utilizzo
per la valorizzazione dei beni afferenti il patrimonio della Regione e degli altri
Enti Territoriali.
Il Fondo si compone di diversi comparti che possono essere istituiti in tempi
diversi, da soggetti differenti e con finalità mirate. Ciascun comparto,
caratterizzato da durata e obiettivi di rendimento specifici, consente così di
soddisfare le esigenze di una pluralità di Investitori e Soggetti Apportanti. Il
questo senso il fondo immobiliare diventa uno strumento flessibile, a supporto
di una strategia immobiliare ampia ed articolata.
Residenziale 6.700 mq
Trasformazione dell'ex
ospedale San Giovanni Terziario 2.000 mq
Battista di Foligno Commerciale 800 mq
Attività socio sanitarie 6.500 mq
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaAlcuni edifici di proprietà di fondi di 40
investimento immobiliare
Oliviero Tronconi, Andrea CiaramellaAlcuni edifici di proprietà di fondi di 41
investimento immobiliare
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