I Fondi immobiliari Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella, Dipartimento ABC - Unindustria Reggio Emilia

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I Fondi immobiliari Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella, Dipartimento ABC - Unindustria Reggio Emilia
I Fondi immobiliari

Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella, Dipartimento ABC
I Fondi immobiliari Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella, Dipartimento ABC - Unindustria Reggio Emilia
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      La finanziarizzazione immobiliare

 nuova politica strategica nei confronti degli assets
  immobiliari
 progressivo avvicinamento del mercato degli
 immobili alle metodiche e alle pratiche dei mercati
 finanziari
 il passaggio dalla logica patrimoniale a quella
 reddituale ha modificato i criteri di investimento
 immobiliare in senso soprattutto REDDITUALE              CENTRALITA’ DEI
                                                          FLUSSI DI CASSA

  •   Cambia il concetto di “valore”                         GESTIONE
                                                         PROFESSIONALE DEI
          legato alla redditività                          PORTAFOGLI
                                                            IMMOBILIARI
          non alla plusvalenza legata alla
           rivalutazione nel tempo del cespite

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 La finanziarizzazione immobiliare

 AZIENDE DISMETTONO ASSET IMMOBILIARI NON + STRUMENTALI
O STRATEGICI AI PROPRI SCOPI
 PROCESSO DI “ENUCLEAZIONE” DEI PATRIMONI IMMOBILIARI DI
INVESTITORI ISTITUZIONALI O NON CHE TENDONO A SEPARARE IL
RUOLO DELLA PROPRIETÀ DA QUELLO DELLA GESTIONE OPERATIVA DEI
BENI STESSI

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La finanziarizzazione immobiliare

                   FORMA CLASSICA
                     DI VENDITA              IN BLOCCO
                    IMMOBILIARE              FRAZIONATA

                     OPERAZIONI              SPIN OFF
                   SOCIETARIE E/O           SECURITIZATION
                   FINANAZIARIE +           SALE & LEASE BACK
                     COMPLESSE

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  La finanziarizzazione immobiliare

Esistono diversi scenari percorribili a seconda della
  TIPOLOGIA DEL PATRIMONIO (a prescindere
  dagli obiettivi corporate)
MIGLIORE SOLUZIONE IN BASE:
               OBIETTIVI AZIENDALI
               CARATTERISTICHE INTRINSICHE, ATTUALI
               E POTENZIALI del portafoglio immobiliare

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    La finanziarizzazione immobiliare

   alcuni VANTAGGI:
      FOCALIZZAZIONE SUL “core-business”
      CREAZIONE DI LIQUIDITA’
      VALORIZZAZIONE DEGLI ASSETTS
       STRUMENTALI ATTRAVERSO UNA GESTIONE
       PROFESSIONALE
      MINORI COSTI OPERATIVI

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I fondi di investimento immobiliare                                     7

•   Cosa sono le SGR e i Fondi di Investimento Immobiliare
•   I diversi tipi di Fondi (fondi a raccolta, ad apporto, retail, riservati);
•   Il patrimonio gestito dai Fondi;
•   Le diverse tipologie di investimento;
•   Alcuni esempi

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Fondo comune di investimento: “il patrimonio autonomo raccolto, mediante una o
più emissione di quote, tra una pluralità di investitori con la finalità di investire lo
stesso sulla base di una predeterminata politica di investimento; suddiviso in
quote di pertinenza di una pluralità di partecipanti; gestito in monte, nell’interesse
dei partecipanti e in autonomia dai medesimi”
(D.L. 31 Maggio 2010 n° 78 convertito dalla Legge 30 Luglio 2010 n° 122)

FONDI CHIUSI
Il Fondo immobiliare appartiene alla categoria dei Fondi comuni di investimento nei quali il diritto al
rimborso delle quote viene riconosciuto ai partecipanti solo a scadenze
predeterminate (tra 3 anni (periodo minimo), ovvero oltre 3 anni in coerenza con la natura degli
investimenti, e 30 anni (periodo massimo), ovvero comunque non superiore al termine di durata della
SGR che l’ha istituito e salvo concessione del cosiddetto “periodo di grazia” eventualmente richiesto
dalla SGR, sempre se previsto dal regolamento del fondo, per completare lo smobilizzo.

    LIQUIDAZIONE

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Fondi di investimento immobiliare                                                9

FONDI SEMIAPERTI O SEMICHIUSI (più flessibili)
Il patrimonio può essere raccolto a scadenze predeterm inate e NON
CONTINUATIVAMENTE (Fondi aperti)

In coincidenza con le nuove emissioni di quote, è possibile effettuare rimborsi
anticipati a chi (sottoscrittori), ne fa richiesta (nei limiti delle nuove risorse finanziarie
raccolte

Circa la metà dei fondi nati come fondi riservati è di questo tipo;

Viceversa, nei fondi retail, i fondi semichiusi sono raramente presenti.

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Riferimenti normativi                                                            10

1994 1995                        1998              2001         2010     2012        2014
   FONDI      FONDI AD      UNICA DISCIPLINA PER      FONDI AD APPORTO          FONDI ALTERNATIVI
IMMOBILIARI   APPORTO       FONDI COMUNI APERTI,          PRIVATO
  CHIUSI      PUBBLICO      CHIUSI, FONDI COMUNI
                                IMMOBILIARI

               Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
Alcune recenti disposizioni                                       11

•   Il Dipartimento del Tesoro del MEF (in esecuzione dell’art. 32 comma
    2 del D.L. n° 78) ha predisposto un “Nuovo Schema di Regolamento”
    che è stato sottoposto ad una fase di consultazione pubblica per
    raccogliere osservazioni dai soggetti interessati (Assogestioni, ABI,
    ecc.). La consultazione pubblica è terminata il 23 Aprile 2011.
•   Il “Nuovo Schema di Regolamento” modifica alcuni criteri cui devono
    uniformarsi i fondi di investimento, in particolare:
       introduce la nuova categoria dei “fondi alternativi” in sostituzione
         delle precedenti categorie, ora soppresse, dei “fondi riservati” e
         dei “fondi speculativi”;
       introduce la nuova categoria di “investitori professionali” in
         sostituzione della precedente categoria, ora soppressa, di
         “investitori qualificati”;
       qualifica il requisito di “pluralità di partecipanti al fondo”.

        Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
Alcune recenti disposizioni                                    12

•   L. 6 agosto 201, art. 12: delega al Governo per l’attuazione della
    direttiva 2011/61/UE (direttiva AIFMD)
•   Decreto Legislativo 4 marzo 2044 n.44 Attuazione della direttiva
    2011/61/UE sui gestori di fondi di investimento alternativi
•   Recepimento della direttiva 2011/61/UE, Modifiche alla disciplina in
    materia di risparmio gestito. Adempimenti per le SGR che intendono
    essere iscritte all’Albo della SGR come gestori di FIA.

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Fondi ordinari                                                                                13

                   Fondi Immobiliari chiusi Ordinari basati sulla raccolta di
                               denaro presso sottoscrittori

            Investitori                       Clientela                  Sottoscrittori
     qualificati/professionali            Private Banking                    Retail

                                                  Chiusi
       Fondi riservati/alternativi                                        Fondi aperti
    (quota minima 250.000,00 euro)                                         al pubblico
                                                Semiaperti

                                                           Quotati (quota di sottoscrizione
                                                            inferiore ai 25.000,00 euro)

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Fondi misti                                                              14

                                          Fondi misti

                                   Basati sul conferimento di
                                     Beni Immobili e sulla
                                          Sottocrizione

               Sottoscrizione riservata investitori     Sottoscrizione
                    qualificati/professionali               Retail

                         Fondi riservati /              Fondi aperti
                         Fondi alternativi               al pubblico

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Fondi ad apporto                                                                     15

                                     Fondi ad apporto

                       basati sul conferimento di Beni Immobili

                Con apporto di                               Con apporto di
              Patrimonio Pubblico                          Patrimonio Privato

           Quote collocate sul mercato              Quote collocate sul mercato

                            Riservato/A                                Riservato/A
             Retail                                     Retail
                             lternativo                                 lternativo

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Quale mercato? Obiettivi e rischio/rendimento                                                         16

             Strategia dell’investimento

                                                                               Sviluppo di operazioni
Rendimento

                                               opportunistici                  complesse

                                           Value added

                                                                Light industrial
                       Core plus
                                                         logistica
              core
                                           commercio
                                       terziario
                                                                     Tipologia dell’investimento

                      residenza

                                                                                                   Rischio

             Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
Quale mercato? Tipologie di investitori                                                        17

                                                  OPPORTUNISTICI
Rendimento

                                                                      Riqualificazione, sviluppi
                                                                      con rischio urbanistico
                                         VALUE ADDED
                                                          Riqualificazione, sviluppi
                              CORE PLUS                   con rischio mercato
                                            Investimenti a reddito con
                                            interventi di valorizzazione

                         CORE

                              Investimenti a reddito
             PROPERTY
             COMPANY    Gestione, interventi di
                        valorizzazione, CapEx

                                                                                            Rischio

              Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
Il processo di acquisizione: ruolo della due                                   18
diligence

                                Localizzazione
                                consistenza                         Approfondimenti
 Proposta                       Occupazione                         tecnico-amministrativi
                                Caratteristiche tecniche
                                                                    Approfondimenti
                                                                    finanziari

                OFFERTA DI ACQUISTO*
                dilazioni                                  Due diligence*
                                                           -Tecnica
                sviluppo/riqualificazione                  - catastale
                                                           - documentale
                analisi rischio locativo

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Il ciclo dell’investimento                                                                          19

 ACQUISIZIONE                               GESTIONE                         DISMISSIONE

 Localizzazione                             Analisi dei costi
 Accessibilità                              Benchmarking                     Plusvalenze
 Fungibilità                                Ciclo di vita
 Contratto locazione                        Massimizzazione                  Mercato di riferimento
 Profilo del conduttore                     della redditività
                                                                             Information memorandum
 Analisi mercato immobiliare                Valorizzazione

 Due Diligence

Censimento-raccolta informazioni                 Amministrazione
Piano strategico investimenti                    Selezione fornitori          Piano vendite
Valore di mercato                                Pianificazione interventi    Analisi del mercato
Progettualità tecnica, economica e finanziaria   (CapEx)                      Comunicazione
Analisi urbanistica                              Piani di fattibilità
Attività di consulenza                           Trasformazione

          Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
Fungibilità immobiliare                                                        20

                                 Regolamentazione                 Tipologia
      ubicazione                    urbanistica                  costruttiva

                               FUNGIBILITA’

 L’attitudine di un immobile ad assumere differenti destinazioni d’uso e pertanto,
 ad essere utilizzato da differenti utenti

       Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
Esempio 1                                                                        21

Edificio industriale all’interno di complesso industriale esteso
        ubicazione: vincolante, poiché si tratta di area industriale per la quale non è
         prevedibile la possibilità di evoluzione in tempi brevi e quindi operabili;
        destinazione urbanistica: industriale;
        tipologia costruttiva: strettamente connessa alle esigenze dell’industria

                                fungibilita’: NULLA

         Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
22
 Esempio 2

Edificio industriale sito nel centro storico di una grande città (sede Corriere della Sera):
        ubicazione: non vincolante, poiché l’edificio è collocato all’interno di un’area
         residenziale di pregio;
        destinazione urbanistica: industriale;
        tipologia costruttiva: correlata alle esigenze dell’industria.

          fungibilita’: BUONA                                            riconversione

          Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
23
 Esempio 3

Palazzo Pitti (Firenze)
        ubicazione: centrale
        destinazione urbanistica: immobile soggetto a vincolo di tutela storico-
         monumentale (L.1089/39)
        tipologia costruttiva: monumentale ma adattabile a diversi usi.

Vincolo urbanistico                              fungibilita’: SCARSA

          Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
24
 Esempio 4

Galleria Colonna (P.za Colonna - Roma)
Galleria Vittorio Emanuele (P.za Duomo - Milano)
        complessi risalenti allo stesso periodo (fine ‘800)
        ubicazione: centralissima;
        destinazione urbanistica: vincolata;
        tipologia costruttiva: di pregio, connessa alla cultura abitativa dell’epoca e
         dunque distante dalle concezioni abituali;

                         Destinazioni possibili numerose
                         (grandi spazi)

                                                   fungibilita’: OTTIMA

         Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
Fondi alternativi                                                     25

•   Il Regolamento dei Fondi alternativi non è soggetto ad approvazione
    di Banca d’Italia e dovrà precisare:
       che il fondo non è soggetto ad approvazione da parte di Banca
        d’Italia;
       che può derogare ai divieti e alle norme prudenziali di
        contenimento e frazionamento del rischio stabilite dalla Banca
        d’Italia;
       l’obiettivo, il profilo di rischio, lo stile di gestione e le tecniche di
        investimento del fondo;
       il livello di leva massimo del fondo;
       gli eventuali limiti prudenziali del fondo o la circostanza che tali
        limiti non sono previsti.

        Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
Pluralità dei partecipanti                                                    26

•   In passato il concetto di “pluralità dei partecipanti” non prevedeva soglie massime
    alla partecipazione o numero minimo di quotisti.
•   Le nuove disposizioni (D.L. 31 Maggio 2010 n° 78 convertito dalla Legge 30 Luglio
    2010 n° 122) definiscono:
      Che i primi tre partecipanti, per dimensione della partecipazione, non
         detengano più di due terzi delle quote del fondo;
      determinati soggetti (lo Stato o società da esso controllate; enti pubblici
         territoriali italiani; Stati esteri ed enti od organismi internazionali; fondi pensione
         italiani o esteri; enti previdenziali italiani o esteri, assicurazioni e soggetti affini
         italiani o esteri con più di 100 partecipanti e veicoli di investimento societari
         integralmente partecipati dai precedenti), detengano almeno il 50% delle
         quote del fondo;
      determinati soggetti (lo Stato, enti pubblici territoriali italiani, Stati esteri ed
         enti od organismi internazionali a determinate condizioni, veicoli di
         investimento societari integralmente partecipati dai soggetti precedenti e OICR
         italiani o esteri di cui uno dei soggetti che precedono detengano almeno il 40%
         delle quote); limitatamente ai fondi destinati esclusivamente a un interesse
         pubblico (individuato da un atto legislativo statale o regionale), detengano
         almeno il 20% delle quote del fondo.

              Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
27
 I FONDI COMUNI DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE

TEMPI RIDOTTI PER I
FONDI ALTERNATIVI

T0              T0+18 mesi         T0+18 mesi+2 anni                     Tn-1                 Tn                  Tn+3 anni
     Sottoscrizioni           Operatività                  Operatività                             Periodo di proroga

 T0 = Autorizzazione      Da T0+18 mesi a Tn -1 = periodo nel quale il       Tn = Scadenza e Liquidazione/Rimborso
 del Regolamento          C.d.A può dar luogo a:                             Del Fondo.
 T0+18 mesi = Tempo       • Richiamo degli impegni                           Il Fondo è operativo fino a Tn; tuttavia si
 Max per la chiusura      • Investimenti / Disinvestimenti                   Prevede di fermare l’attività a Tn-1 per
 delle sottoscrizioni e   • Emissioni successive (se previste nel Regolamento)
                                                                             Avviare la dismissione dell’attivo da
 quindi Avvio dell’       • Eventuali rimborsi                               Concludere entro Tn.
 Operatività              • Distribuzione di proventi (ogni 6 mesi)          Tn+3 = la durata del Fondo può essere
                          • Eventuale liquidazione anticipata                Prorogata di 3 anni per concludere lo
                          Dopo l’Avvio, il tempo max per investire i 2/3 del smobilizzo
                          patrimonio versato è 2 anni

             Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
28
FONDI DI INVESTIMENTO

                         STRATEGIE DIVERSE

                               CONSERVATIVI

                               VALUE ADDED

                             OPPORTUNISTICI

                               SPECIALIZZATI

                STRATEGIA PATRIMONIALE INNOVATIVA
                            (Corporate)

                 STRATEGIA PATRIMONIALE DISMISSIVA

                      STRATEGIA PERSONALIZZATA
                    (Fondi Riservati Welth Management)

                    STRATEGIE VARIABILI NEL TEMPO

    Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
LE CARATTERISTICHE DELLO STRUMENTO FINANZIARIO                                   29
FONDO IMMOBILIARE

          RICAVI                          COSTI
 Ricavo Netto da Locazione
  Ricavo Netto da Trading                                        Le caratteristiche di natura
 Ricavo Netto da Sviluppo    Property Management:                economica
     e valorizzazione        •Gestione allocazione
                             •Gestione piccoli interventi
                             •Intermediazione
                             Faciliy Management:
                             •Servizi
                             •Attività manutentiva programmata
                              e straordinaria
                                      Interessi Passivi
                                  Commissione di Gestione
                                      Banca depositaria             Costi caratteristici
                                                                       del Fondo
                                    Esperti Indipendenti
                                                                      Immobiliare
                                    Società di Revisione

           Totale Ricavi                         Totale Costi

  Risultato della Gestione

                                Commissione di Performance

    RISULTATO LORDO

        Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
30
ATTORI E RUOLI

 MINISTERO DEL TESORO - Stabilisce i criteri di individuazione degli investitori
istituzionali

 BANCA D’ITALIA - Indica il capitale sociale delle società di gestione del
risparmio; criteri di redazione del regolamento del fondo; requisiti e funzioni della
banca depositaria

 CONSOB - Definisce schemi dei prospetti informativi relativi all’offerta pubblica di
quote dei fondi

 COLLEGIO DEI REVISORI- Revisori della contabilità della Società di gestione
del fondo

 BANCA DEPOSITARIA - Custodia partecipazioni in società di azioni

 SOCIETA’ DI GESTIONE DEL RISPARMIO - Gestione fondi immobiliari
(amministratori/imprenditori del fondo)

 ADVISOR - Specialisti nel settore immobiliare e mobiliare

                                                                                     segue

      Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
ATTORI E RUOLI                                                          31

 PROPERTY MANAGER - Obiettivo: ottimizzazione gestione immobili del
fondo

 INVESTITORI ISTITUZIONALI - Categoria di investitori

 INVESTITORI PRIVATI - Categoria di investitori - Pubblico risparmio

 DUE DILIGENCE – Operatori esterni

VALUTATORI INDIPENDENTI

COMITATI CONSULTIVI

        Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
SGR e Fondi operativi                          32

262 fondi
46 miliardi di €

        Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
SGR e Fondi operativi                       33

     Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
Alcuni esempi
Un edificio dismesso
                                                                          35

                                                      Bodio Center

                                                             Superficie
                                                             35.992 mq

Alla fine del 2000, Alcatel Italia decise di cedere un
          complesso immobiliare sito in viale Bodio a
                                                 Milano.
        Sede di Face Standard dagli anni Cinquanta e
              successivamente di Alcatel Italia, il sito
          ospitava uffici, laboratori e spazi produttivi.
           A metà degli anni Novanta il complesso fu
           abbandonato da Alcetel che si trasferì in
                               nuovi spazi a Vimercate

                Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
Un edificio dismesso
                                                                36

                                                 Bodio Center

 Tra gli investitori interessati a rilevare il
  complesso vi era il Doughty Hanson
                 & Co Real Estate Fund
     (“DHCRE”), un opportunistic fund
  con sede a Londra che aveva tra i suoi
      obiettivi strategici l’investimento in
   operazioni di sviluppo immobiliare
                       nel mercato italiano.

       Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
La trasformazione
                                           37

    Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
Polo Logistico (Pc)                                                                              38

                                            I soggetti attuatori dell’intervento edilizio, consistente in
                                            magazzini per la logistica, all’interno del Polo Logistico sono
                                            Generali Properties e IKEA.

                                            Ciascuno dei due soggetti ha realizzato all’interno della propria
                                            area l’insediamento logistico, ed in particolare l’intervento di
                                            Generali Properties consiste nella realizzazione di una
                                            piattaforma logistica di varie metrature per una superficie utile
                                            complessiva di circa 470.000 mq di cui sono stati realizzati
                                            250.000 mq.
                                            Le opere di realizzazione dell’intervento edilizio hanno avuto
                                            inizio nel dicembre 2004. Allo stato attuale sono state
                                            completate le opere relative alla Macro Area T3 e alla Macro
                                            Area T4. Restano da edificare le Macro Area T1, Macro Area
                                            T2 per una complessiva superficie edificabile di 217.638 mq da
                                            destinare a capannoni per la logistica. L’area TP-5, ancora da
                                            edificare, è destinata ad attività terziarie di supporto al Polo
                                            Logistico quali una stazione di servizio per il rifornimento dei
                                            carburanti con annessa area di ristoro per i camionisti.

     Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
Fondo Umbria                                                                                                 39

                                              BNP Paribas

                                              Il Fondo Umbria - Comparto Monteluce è un fondo comune di investimento
                                              immobiliare chiuso ad apporto pubblico (Art. 14bis, Legge 86/94) riservato ad
                                              investitori qualificati. E' il primo fondo immobiliare italiano con una struttura
                                              multicomparto.

                                              Il fondo è stato istituito su mandato della Regione Umbria (Regolamento
                                              autorizzato dalla Banca d'Italia in data 8 maggio 2006) a seguito di una
                                              procedura a pubblica evidenza per la selezione della Società di Gestione del
                                              Risparmio.

                                              Grazie alla struttura multi comparto, il Fondo ha ampie possibilità di utilizzo
                                              per la valorizzazione dei beni afferenti il patrimonio della Regione e degli altri
                                              Enti Territoriali.

                                              Il Fondo si compone di diversi comparti che possono essere istituiti in tempi
                                              diversi, da soggetti differenti e con finalità mirate. Ciascun comparto,
                                              caratterizzato da durata e obiettivi di rendimento specifici, consente così di
                                              soddisfare le esigenze di una pluralità di Investitori e Soggetti Apportanti. Il
                                              questo senso il fondo immobiliare diventa uno strumento flessibile, a supporto
                                              di una strategia immobiliare ampia ed articolata.

                           Residenziale 6.700 mq
Trasformazione dell'ex
ospedale San Giovanni      Terziario 2.000 mq
Battista di Foligno        Commerciale 800 mq
                           Attività socio sanitarie 6.500 mq

              Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
Alcuni edifici di proprietà di fondi di      40
investimento immobiliare

      Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
Alcuni edifici di proprietà di fondi di      41
investimento immobiliare

      Oliviero Tronconi, Andrea Ciaramella
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