Regno Unito: Annunciati importanti cambiamenti fiscali nel settore immobiliare per gli investitori esteri - Ascheri Academy
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Regno Unito: Annunciati importanti cambiamenti fiscali nel
settore immobiliare per gli investitori esteri
Il 22 novembre il cancelliere inglese, Phillip Hammond, ha
annunciato cambiamenti radicali nel mercato immobiliare del
Regno Unito per il Bilancio 2017. Il Governo ha annunciato
l’intenzione di estendere l’ambito di applicazione dell’imposta
inglese in modo che le cessioni di tutte le proprieta’ residenziali
e commerciali nel Regno Unito da parte di societa’ non residenti,
persone fisiche, JPUTs (Jersey Property Unit Trusts) ed atri soggetti, siano assoggettate ad
imposta nel Regno Unito a partire da aprile 2019. In aggiunta, il Bilancio propone di
estendere l’imposta inglese alle plusvalenze derivate ai soggetti non residenti dalle
cessioni di società, JPUTs e altri veicoli, compresi i REITs (fondi di investimento
immobiliare), il cui valore deriva per il 75% da proprietà site nel Regno Unito. Le societa’
saranno soggette all’imposta sul reddito e gli altri soggetti non residenti saranno soggetti
all’imposta sulle plusvalenze.
A differenza di molte giurisdizioni, ad oggi, le plusvalenze realizzate dai soggetti non
residenti da vendite dirette di immobili nel Regno Unito detenuti come investimento, e di
societa’, JPTUs ed altri veicoli che detengono tali beni immobili, non sono soggette a
tassazione inglese, salvo determinate circostanze.
Secondo il Bilancio, il valore di tali beni sarà aggiornato ad Aprile 2019, cosicché soltanto
le plusvalenze realizzate dopo tale data saranno soggette a tassazione secondo le nuove
regole.
Un numero limitato di investitori non residenti, quali i fondi pensione e i fondi sovrani,
saranno esenti da tasse sulle loro cessioni. Non ci sara’ alcuna esenzione per le societa’
possedute per la maggior parte da soggetti non residenti.
Sarà prevista una esenzione per ogni soggetto non residente che ha posseduto (assieme
ad altri soggetti correlati) meno del 25% di interesse nel veicolo nei cinque anni
precedenti alla cessione. La definizione di parti correlate (“related parties”) è di
fondamentale importanza. Per esempio, è ancora da decidere se gli investitori di una
associazione o coloro che hanno stipulato un accordo di joint venture a condizioni di
mercato potranno essere considerati “correlati” ai fini dell’esenzione dalla nuova imposta
sulla base del fatto che gli stessi possiedono meno del 25% nel veicolo offshore. Tuttavia,
il documento di consultazione suggerisce che probabilmente anche questi ultimi
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rientreranno nella definizione di “related parties”, a meno che non vi siano delle pressioni
in senso contrario.
Saranno introdotte delle norme anti–elusione, incluse disposizioni efficaci a partire dal 22
novembre 2017, volte ad impedire ai soggetti non residenti l’utilizzo di veicoli in
giurisdizioni che offrono tutela contrattuale contro le nuove regole su cessioni indirette di
proprieta’ inglesi.
In aggiunta alle proposte menzionate, il Governo ha confermato che estendera’ l’imposta
sui redditi inglese alle societa’ non residenti con riferimento ai redditi derivanti dalla
locazione di immobili nel Regno Unito con le limitazioni associate alle detrazioni fiscali per
interessi e perdite. Tuttavia, questo non si verificherà prima di aprile 2020, invece che
Aprile 2018 come precedentemente anticipato.
Regno Unito: decesso dell’amministratore e socio unico
Ricoprire la carica di amministratore e socio unico di una societa’
presenta i suoi benefici e rischi, tra cui la pianificazione in merito
alla successione nella carica. Se un amministratore e socio unico
muore senza che siano stati presi provvedimenti per il futuro, la
societa’ da questi amministrata può ritrovarsi improvvisamente in
una posizione vulnerabile.
Nel caso di specie, in particolare, la Corte Suprema ha dovuto intervenire ed adottare un
provvedimento di emergenza per salvare la societa’.
Il Signor P. era amministratore unico della societa’ Lancashire cleaning Services.
Nonostante questi avesse nominato degli esecutori testamentari nel suo testamento,
aveva omesso di modificare lo Statuto della societa’ per consentire ai predetti esecutori
testamentari di adottare decisioni per conto della societa’ medesima come, ad esempio,
nominare un nuovo amministratore. Una volta deceduto il Signor P., il patrimonio della
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societa’ era stato congelato: i dipendenti della Lancashire cleaning Services, pertanto, non
potevano ricevere lo stipendio e gli esecutori testamentari non avevano alcun titolo per
intervenire.
Il caso di specie è stato ritenuto un’emergenza e, pertanto, la Corte Suprema è
intervenuta provvedendo a modificare il libro dei soci con gli esecutori testamentari onde
consentire a questi ultimi di nominare un nuovo amministratore. Nel caso in questione, la
situazione d’urgenza venutasi a creare ha permesso alla Corte Suprema di intervenire
anche senza un cosiddetto “Grant Of Porbate”: l’intervento tempestivo della Corte, infatti,
era l’unico mezzo per salvare la societa’.
Pertanto, al fine di evitare inconvenienti simili o situazioni di incertezza in caso di morte
dell’amministratore e socio unico di una societa’ è consigliato modificare lo Statuto
societario della stessa in modo tale da consentire alla societa’ di continuare ad operare
anche al verificarsi di tale evenienza.
Regno Unito: principali fonti di finanziamento immobiliare
Le principali fonti di finanziamento immobiliare sono le
banche del Regno Unito e quelle estere, i fondi di debito, le
assicurazioni e fondi pensione. Non vi sono restrizioni
quanto ai soggetti che possono concedere finanziamento.
Strutture più comunemente utilizzate per garantire il finanziamento immobiliare
Le garanzie che un prestatore riceve dal soggetto che ha ricevuto il prestito variano in
base all’entità del prestito medesimo e alla struttura della transazione. Solitamente, il
credito del prestatore è garantito da una garanzia generale e specifica su tutti i beni del
debitore e sulle sue imprese.
In tali garanzie rientrano:
Ipoteca sull’immobile;
Cessione di ogni documento importante relativo all’immobile, ai redditi da locazione e ai
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proventi di eventuali indennizzi assicurativi relativi allo stesso;
Una garanzia fissa sul denaro detenuto nel conto corrente dove viene versato l’affitto;
Una garanzia generale su tutti i beni e le imprese del soggetto che ha ricevuto il prestito.
Se il soggetto che riceve il prestito è una societa’ veicolo (special purpose vehicle), in tal
caso la societa’ capogruppo prevede una garanzia sull’intero capitale azionario della
societa’ che ha ottenuto il prestito in modo tale da facilitare la vendita delle azioni anziché
la vendita del bene stesso.
Accordi generalmente inseriti in un contratto di finanziamento
Gli accordi principali solitamente sono:
Fornitura di determinate informazioni in ambito finanziario e informazioni relative alle
locazioni e ai conduttori dell’immobile;
Accordi di tipo finanziario per monitorare gli interessi, cash-flow cover e indici di leva;
Accordi volti a garantire che il soggetto che ha richiesto il prestito rimanga una societa’
veicolo a basso rischio di fallimento (bankruptcy-remote special purpose vehicle), tra cui
clausole di negative pledge finalizzate a proibire al debitore di concedere garanzie sui beni
garantiti, divieti di assunzione di ulteriore indebitamento nonché il divieto per il debitore di
disporre dei suoi beni;
Accordi sull’immobile aventi ad oggetto:
1. Utilizzo e mantenimento dell’immobile;
2. Contratti di affitto;
3. Rispetto dei regolamenti ambientali;
4. Gestione dell’immobile;
5. Assicurazione;
6. Sviluppo della proprietà e richieste relative alla pianificazione, nonché
7. Gestione dell’immobile da parte di un agente (incasso degli affitti incluso).
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Email: info@ascheri.academy – Website: www.ascheri.academyOpponibilità dei diritti di garanzia in caso di inadempienza
Le opzioni dipendono dalla natura del bene garantito e dei relativi diritti. La legge e i
principi di diritto comune disciplinano la possibilità del titolare del diritto di garanzia di far
valere quest’ultimo in assenza di ulteriori previsioni.
Nonostante sia verificata una situazione di inadempimento, potrebbe tuttavia non essere
possibile far valere un diritto di garanzia se, ad esempio, vi è un accordo di standstill o una
moratoria.
A condizione che non vi siano restrizioni in tal senso, il primo passo è quello di richiedere il
pagamento di quanto dovuto: generalmente, infatti, tale richiesta costituisce prerequisito
del verificarsi di una situazione di inadempimento.
I mezzi per fare valere un diritto di garanzia comprendono:
La vendita del bene;
La nomina di un curatore;
La presa in possesso del bene (un creditore ipotecario raramente entra in possesso del
bene) e
Il pignoramento (procedura raramente utilizzata in quanto lunga, costosa e poco
flessibile).
Lasso di tempo generalmente necessario per far valere un diritto di garanzia
Le tempistiche variano in modo considerevole in base al tipo di proprietà garantita e il
metodo adottato per farla valere.
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Email: info@ascheri.academy – Website: www.ascheri.academyEmirati Arabi Uniti: il nuovo regolamento di esecuzione in
materia di IVA
L’Autorità fiscale federale ha da poco emesso la tanto
attesa decisione sul Regolamento di attuazione del
Decreto Federale n. 8 del 2017 in materia di IVA (anche
definito “the Regulations”). Tale regolamento ha fornito
un orientamento su alcune delle previsioni contenute
nel già menzionato Decreto Federale n. 8/2017 in
materia di IVA (anche detto “the law”).
Requisiti di registrazione
Il Regolamento di esecuzione ha dato conferma di alcuni requisiti per la registrazione
obbligatoria e volontaria. È importante evidenziare che le imprese devono registrarsi
conformemente alle tempistiche indicate dall’Autorità fiscale federale. I contribuenti
possono essere passibili di sanzioni se non si registrano secondo le suddette tempistiche.
Le aziende il cui fatturato annuo supera i 150 milioni di Dirham degli Emirati Arabi Uniti
(AED) dovevano registrarsi entro il 31 Ottobre 2017, quelle il cui fatturato annuo è pari a
10 milioni di Dirham dovevano registrarsi entro il 30 novembre del 2017, mentre per tutte
le altre aziende la deadline era il 4 dicembre 2017.
Esenzioni e zone franche
Il regolamento in questione fornisce ulteriori chiarimenti su quelle che sono le attività con
IVA a tasso zero o esenti. In particolare, risultano particolarmente utili i chiarimenti in
materia di “servizi finanziari”, tema fino ad ora oggetto di numerosi dibattiti. I servizi
finanziari elencati nel Regolamento dovrebbero essere esenti laddove questi non vengono
forniti in cambio di un prezzo, sconto, commissione o deduzione.
Tuttavia, va ancora definito il trattamento di ogni zona franca. L’articolo 51 del
Regolamento fa riferimento a determinate “zone designate”, che vengono considerate
come territori al di fuori dello Stato a condizione che le stesse siano geograficamente
delimitate con misure di sicurezza e controlli doganali in atto per monitorare le entrate e le
uscite delle persone e il movimento delle merci (fra le altre condizioni). I movimenti di
merce tra le varie “zone designate” non devono essere soggetti ad imposta. Tuttavia, il
governo deve ancora emanare una decisione in materia, decisione con cui verranno
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Email: info@ascheri.academy – Website: www.ascheri.academyelencate quelle “designated zones” che verranno considerate al di fuori dello Stato.
Conclusioni
È fondamentale che le imprese rivedano la loro posizione contrattuale in modo tale da
valutare se i contratti da queste già conclusi includano o meno l’IVA. Qualsiasi contratto
stipulato da questo momento in avanti dovrà prevedere delle disposizioni in materia di
IVA. Le norme transitorie sono contenute nell’Art. 70 del Regolamento, che disciplina i
requisiti in materia di conservazione dei dati per le imprese. La “due diligence” relativa ai
conti e ai contratti commerciali della societa’ dovrà essere rigorosa, indipendentemente
dal fatto che la stessa sia registrata ai fini dell’Iva o meno, al fine di evitare ogni
responsabilità’.
Ultimo ciclo di colloqui per un accordo di libero scambio tra
Unione Europea e Messico
L’Unione Europea ed il Messico hanno concluso il sesto round di negoziati che si sono
tenuti in Messico dal 25 novembre al 1 dicembre, diretti alla conclusione di un
accordo di libero scambio.
Secondo la Commissione Europea, i negoziatori hanno tenuto i colloqui sui progressi
compiuti e su tutte le questioni importanti tra cui l’accesso al mercato dei beni, servizi e
appalti pubblici, lo sviluppo sostenibile, l’energia, le materie prime e la lotta alla
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Email: info@ascheri.academy – Website: www.ascheri.academycorruzione.
La Commissione ha dichiarato che si è impegnata a concludere un accordo molto
ambizioso entro la fine del 2017. Ha affermato che collaborerà con il Messico per cercare
di capire il lavoro che resta da fare.
I negoziatori si incontreranno di nuovo nella settimana che inizierà il 18 dicembre.
Nel 1997 è entrato in vigore un accordo Globale tra l’Unione Europea ed il Messico che
prevede le regole commerciali che sono state sviluppate successivamente nell’ambito
dell’attuale accordo, in vigore da ottobre 2000. I negoziati diretti alla conclusione di un
accordo di libero scambio sono stati lanciati nel maggio 2016.
Rent to buy immobiliare: aspetti contabili e fiscali del
canone
L’accordo misto di locazione con patto di futura
vendita di un immobile tra il concedente e
l’utilizzatore.
Il contratto di rent to buy immobiliare è disciplinato dal D.L. 133/2014 dove sono stabilite
le regole civilistiche dell’accordo misto di locazione con patto di futura vendita di un
immobile, da cui emerge che, a differenza di quanto accade nella locazione con clausola di
trasferimento vincolante per ambedue le parti, nel rent to buy il concedente si obbliga a
vendere il bene ad una determinata data, mentre l’utilizzatore ha una semplice facoltà di
acquisto dell’immobile.
In merito all’oggetto del contratto, la norma non stabilisce alcuna limitazione
relativamente alla tipologia di immobile, che, quindi, può essere sia abitativo che
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Email: info@ascheri.academy – Website: www.ascheri.academystrumentale e, nel contempo, non pone vincoli per quanto riguarda la qualifica delle parti
del contratto (che possono quindi essere sia imprese che privati).
Dal punto di vista contabile, è necessaria la distinzione all’interno del canone di locazione
della quota imputata al godimento dell’immobile da quella relativa all’acconto del prezzo
di cessione pattuito tra le parti.
Ai fini contabili e fiscali, relativamente alla quota di godimento del bene, il concedente
deve imputare un componente positivo nel conto economico, fiscalmente rilevante in
misura pari al canone di locazione di competenza di ciascun esercizio, che andrà iscritto
nella voce A.1 del conto economico – qualora si tratti di immobile merce -, oppure nella
voce A.2 del conto economico – qualora si tratti di immobile strumentale per natura o
patrimonio.
Per quanto riguarda gli immobili patrimonio, fiscalmente è necessario determinare il
componente positivo di reddito in base alle regole dell’articolo 90 del Tuir, secondo cui
rileva il maggiore tra canone di locazione, eventualmente ridotto in misura massima del
15% a titolo di spese di manutenzione ordinaria sostenute e documentate, e la rendita
catastale.
Relativamente al canone incassato quale anticipo del prezzo pattuito per la vendita, si
tratta di movimentazioni finanziarie che non assumono rilievo nella determinazione del
reddito d’impresa del concedente, il quale a fronte dell’incasso iscrive un debito nei
confronti dell’utilizzatore.
Solamente all’atto del successivo trasferimento del bene, qualora l’utilizzatore eserciti la
facoltà di acquisto, si realizzerà alternativamente:
– un ricavo di vendita, al lordo degli acconti, se l’immobile è oggetto dell’attività propria
dell’impresa concedente (bene merce);
– una plusvalenza (o una minusvalenza), al lordo degli acconti, se l’immobile ceduto è un
bene strumentale o patrimonio di cui all’articolo 90 del Tuir.
Ai fini contabili, contemporaneamente alla rilevazione del credito per la vendita del bene, il
concedente dovrà “stornare” il debito maturato relativo agli acconti incassati durante il
contratto ed imputarli come componenti positivi di reddito.
Come anticipato, poiché l’utilizzatore ha una facoltà di acquisto del bene nel termine
previsto dal contratto tra le parti, laddove non eserciti tale diritto le parti possono stabilire
nel contratto che una parte dei canoni incassati in acconto prezzo siano trattenuti dal
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restituito per la parte non trattenuta e girocontato a sopravvenienza attiva per la parte
trattenuta. Tale componente positivo concorre alla formazione del reddito d’impresa del
concedente.
Filippo Radice
Ragioniere commercialista e revisore contabile in Meda (MB)
mailto:filipporadice@hotmail.com
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