Con il MOSI l'Agenzia del Territorio migliora la qualità delle stime immobiliari

 
DIAPOSITIVE SUCCESSIVE
Con il MOSI l'Agenzia del Territorio migliora la qualità delle stime immobiliari
manualistica commerciale. Naturalmente tutto ciò riguarda
NEWS                                                                i professionisti che continuano ad applicare l’expertise e le
                                                                    procedure tradizionali nella stima degli immobili. Mentre
                                                                    per i professionisti che applicano gli standard valutativi
                                                                    internazionali non si pone alcun problema, anzi si apre
                                                                    la strada all’applicazione universale delle definizioni, dei
                                                                    principi, dei criteri e dei metodi propugnati dagli standard
Con il MOSI l’Agenzia del Territorio                                valutativi nazionali e internazionali.
                                                                    Per entrambe le categorie di professionisti lo scopo primario
migliora la qualità                                                 è di assicurare alla collettività la migliore pratica professionale
delle stime immobiliari                                             (best practice), ossia i metodi e le tecniche estimative che
                                                                    mostrano risultati superiori rispetto a quelli raggiunti con
Nel vasto movimento di opinione formatosi in Italia intorno         qualsiasi altri mezzi e che sono usati come benchmark da
alle nuove metodologie di stima e agli standard valutativi          raggiungere.
nazionali e internazionali, l’Agenzia del Territorio propone        Occorre subito premettere che l’applicazione del MOSI
il Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI) che             nelle valutazioni immobiliari si basa sui dati rilevati
si occupa della metodologia estimativa da applicare nelle           dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del
valutazioni immobiliari richieste da enti e da istituzioni          territorio. Questi dati non sono pubblici ma in uso esclusivo
pubbliche. L’Agenzia infatti può offrire direttamente               all’Amministrazione catastale stessa. Ciò significa che ai
al mercato i servizi estimativi riguardanti le attività di          liberi professionisti, essendo interdetto l’accesso a questa
compravendita e di affitto.                                         banca dati, è impedito di conseguenza l’impiego dello
Il MOSI è suddiviso in due parti: la prima parte contiene           schema estimativo del MOSI, che differisce dalle normali
i criteri di riferimento per il calcolo delle consistenze           stime oltre che per le fonti dei dati anche in altri aspetti
immobiliari e il procedimento comparativo diretto (market           metodologici e applicativi.
comparison approach derivato) per la stima del valore di            Il primo aspetto concerne la misura di consistenza degli
mercato. La seconda parte considera l’approccio del costo di        immobili da valutare e degli immobili comparabili con
riproduzione deprezzato e l’approccio reddituale-finanziario        quello da valutare. Il MOSI fa riferimento ai criteri di calcolo
nelle forme del procedimento della capitalizzazione (direct         delle superfici catastali e non alle superfici commerciali.
capitalization) e del procedimento finanziario (discounted          Nella superficie catastale, le superfici secondarie (balconi,
cash flow analysis).                                                terrazze, ecc.) e le altre superfici (scoperte) sono ragguagliate
Nella realtà delle valutazioni immobiliari del nostro paese si      alla superficie principale in base a percentuali fissate in
tratta di un importante svolta, per la quale si abbandonano         modo univoco per tutti gli immobili e per tutto il territorio
le procedure estimative tradizionali basate sull’expertise,         nazionale. Ciò comporta una divergenza dalla misura
ossia su un giudizio sintetico del perito senza riferimento         commerciale che si adotta nella pratica degli affari e nelle
alla rilevazione diretta dei dati di mercato, e si introducono      stime svolte secondo gli standard, le quali prevedono un
i procedimenti basati sulla rilevazione e sull’elaborazione         fedele riferimento alle condizioni di mercato e quindi ai
estimativa dei dati. Cadono così in disuso le stime cosiddette      rapporti mercantili correnti nello specifico segmento di
a impressione e a vista riportate dalla vecchia manualistica e      mercato dell’immobile da valutare. La superficie catastale è
ancora oggi ricorrenti.                                             una misura amministrativa forse utile ai fini dell’imposizione
Le valutazioni immobiliari svolte secondo il MOSI                   fiscale ma irrealistica per il mercato e per le stime.
riguardano il valore di mercato e il valore di locazione            Il secondo aspetto riguarda il “market comparison approach
degli immobili, ossia le stime svolte correntemente nella           derivato” ossia il metodo messo a punto dall’Amministrazione
pratica professionale dai Geometri liberi professionisti.           catastale ispirato al “metodo del confronto di mercato” come
Ciò ha rilevanti implicazioni sull’attività professionale           definito dagli standard valutativi. Il procedimento derivato
estimativa quando questa si trova in concorrenza con quella         si basa sulla considerazione secondo la quale la maggior
dell’Agenzia del territorio, ad esempio negli incarichi affidati    parte delle valutazioni svolte dall’Amministrazione riguarda
dalle pubbliche amministrazioni o dalle parti private nelle         immobili singolari e rari scambiati in mercati limitati, poco
controversie amministrative e tributarie.                           dinamici e scarsamente trasparenti. Per questi immobili le
L’applicazione del manuale estimativo dell’Agenzia del              informazioni possono essere non aggiornate, disomogenee e
territorio rende definitivamente obsolete le procedure              scarsamente disponibili e non permetterebbero di applicare
empiriche nella stima del valore di mercato, anche quelle           il metodo originale definito dagli standard. Per questi motivi
basate sul prezzo medio riferito alla superficie commerciale e      il MOSI ne propone una variante adattata alle esigenze,
sui coefficienti correttivi arbitrari, ampiamente riportate nella   alle possibilità e ai dati in possesso dell’Amministrazione
                                                                                                                                          85
Con il MOSI l'Agenzia del Territorio migliora la qualità delle stime immobiliari
ANNO II   | n. 10 |   LUGLIO - AGOSTO 2010

     catastale. Si tratta tuttavia di semplificazioni che non sono    questi termini non può essere né dimostrato né verificato.
     ammesse dagli standard valutativi perché non rappresentano       La realtà nella quale operano i valutatori che applicano gli
     la best practice estimativa, non raggiungendo un minimo          standard valutativi nazionali e internazionali è naturalmente
     accettabile benchmark. In altri termini il metodo originale      diversa da quella prefigurata dal MOSI, che nasce dai
     assicura migliori risultati rispetto a quelli raggiunti con il   compiti e dalle esigenze dell’Amministrazione catastale e a
     metodo derivato.                                                 essa è strumentale. Valga per tutti l’esempio del codice di
     Il terzo aspetto riguarda il metodo reddituale ossia il          condotta che vige per i valutatori professionisti, i quali nello
     procedimento di capitalizzazione del reddito per stimare il      svolgimento della propria attività valutativa sono soggetti
     valore di mercato. Come è noto questo metodo ha la sua           a norme di comportamento volte a evitare i conflitti di
     chiave di volta nella ricerca del saggio di capitalizzazione.    interesse e a promuovere e tutelare la fiducia del pubblico
     Sul tema il MOSI propone l’applicazione dei saggi medi           verso la loro professione.
     dell’Osservatorio del mercato immobiliare riferiti ai            I valutatori professionisti provvedono alla rilevazione diretta
     macroambiti sottesi dalle quotazioni. Anche per questo           di dati puntuali e aggiornati nel mercato in cui operano
     aspetto gli standard valutativi impongono la ricerca del         quotidianamente; computano le superfici degli immobili
     saggio nel mercato e quindi escludono la possibilità             secondo le indicazioni del mercato locale e per le diverse
     di mutuare il saggio dalle quotazioni o da loro misure           tipologie di immobili; applicano metodi di valutazione
     derivate. Purtroppo nel nostro paese la pratica di utilizzare    conclamati e consentanei agli standard; redigono il rapporto
     un saggio prefissato o un saggio base al quale applicare         di valutazione con regole uniformi. Su questo complesso di
     uno spread è diffusa nelle procedure di stima tradizionali,      cose si reggono gli standard valutativi come modelli ai quali
     dove è impiegata impropriamente nella stima del valore           comparare la qualità o la performance di una valutazione,
     di mercato. Negli altri paesi di più antica tradizione degli     secondo benchmark professionali derivati dalla best practice.
     standard questa pratica è legata esclusivamente alla stima       Soltanto quest’ultima consente la qualificazione dei
     del valore del credito ipotecario (valore cauzionale) per ovvi   valutatori da parte di soggetti accreditati che ne certificano
     motivi di cautela. In se stessa l’operazione di aggiustamento    i presupposti e le condizioni secondo lo standard.
     del saggio con aggiunte e detrazioni è un expertise, che in

     FOTOGRAFIA
     Oliviero Toscani lancia il concorso
     “Nuovo Paesaggio Italiano”
     per documentare lo stato del Paese
     La scatto del fotografo professionista, ma anche quello
     di un passante con il telefonino, possono diventare
     testimonianze, documenti del paesaggio italiano, dei suoi
     costumi, ma anche dei casi di degrado, delle brutture, degli
     sbagli, degli scempi.
     Oliviero Toscani lancia, con la partecipazione del Fai - Fondo
     per l’Ambiente Italiano, un concorso fotografico aperto a
     tutti: Il Nuovo Paesaggio Italiano. Ma quale Bel Paese?
     "Nuovo Paesaggio Italiano è un progetto, una ricerca,
     che grazie al contributo di tutti, diventa un archivio
     multimediale, un sito internet, un’esposizione collettiva in
     costante aggiornamento. Un contenitore culturale legato e
     applicato, non solo, alla territorialità, ma anche agli usi e
                                                                                                                                         photo©Leandro Emede

     ai costumi degli italiani. Ognuno, con i mezzi tecnologici
     a disposizione, con il telefonino per esempio, può
     documentare il degrado, gli sbagli e gli scempi che hanno
     devastato e continuano a devastare l'Italia.
     Documentare la bellezza del paesaggio - dice Toscani
     - non vuol dire andare alla ricerca di quel che è rimasto        Una ricerca insomma, che grazie al contributo di tutti,
     incontaminato ma soprattutto di tutto ciò che la minaccia        può diventare un archivio multimediale, un sito internet,
     e la distrugge".                                                 un'esposizione collettiva in costante aggiornamento.
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EFFICIENZA ENERGETICA

                                                                      Nuova direttiva Ue:
                                                                      dal 2020 solo edifici
                                                                      a risparmio energetico
photo©shutterstock.com/PaulPaladin

                                                                      Il Parlamento europeo ha recentemente adottato una
                                                                      nuova legislazione sull'efficienza energetica degli edifici che
                                                                      dovrebbe portare a una riduzione dei consumi energetici
                                                                      delle abitazioni e degli uffici, con un risparmio sulle bollette
                                                                      per i consumatori europei, e consentire all'Ue di rispettare i
                                                                      suoi obiettivi di riduzione del consumo di energia del 20%
                                                                      entro il 2020.
                                                                      Secondo le stime, gli edifici oggi consumano il 40%
                                                                      dell'energia totale dell'Ue e sono la principale fonte               in larga misura da energie rinnovabili.
                                                                      di emissione di gas serra in Europa. Migliorare le loro              La performance energetica degli edifici esistenti dovrà, se
photo©wikimedia.org/wikipedia/commons/6/6c/Frana-Pizzo-Coppetto.jpg

                                                                      performance energetiche è quindi essenziale per permettere           possibile, essere migliorata con importanti innovazioni.
                                                                      all'Ue di rispettare gli impegni presi con il pacchetto 20-20-       I proprietari saranno soprattutto incoraggiati a installare
                                                                      20 clima-energia.                                                    “computer intelligenti” e a rimpiazzare il riscaldamento,
                                                                      A questo punto, gli Stati membri dovranno prendere le                lo scaldabagno e i sistemi di climatizzazione con delle
                                                                      necessarie iniziative per garantire all’interno dei loro territori   soluzioni di ricarica ad alto rendimento quali le pompe a
                                                                      nazionali gli standard minimi di performance energetica              calore. Saranno richieste ispezioni regolari agli scaldabagno
                                                                      degli edifici, in previsione del raggiungimento di livelli           e ai sistemi di climatizzazione.
                                                                      ottimali in funzione dei costi.
                                                                      I primi ad adeguarsi dovranno essere gli Enti Pubblici i cui
                                                                      progetti dovranno rispettare le nuove norme già dal 2018.
                                                                      Poi a partire dalla fine del 2020, tutti gli edifici, secondo
                                                                      la direttiva del Parlamento europeo, dovranno prevedere
                                                                      standard elevati di risparmio energetico ed essere alimentati

                                                                      TUTELA DEL SUOLO
                                                                      Nuovo portale del Servizio
                                                                      geologico ISPRA per facilitare
                                                                      il monitoraggio del territorio
                                                                      Il nuovo portale del Servizio geologico d'Italia dell'ISPRA
                                                                      (Istituto Superiore per la Protezione per la Ricerca                 nell'ambito del rischio idrogeologico e quelli dell’IFFI
                                                                      Ambientale) si propone come uno strumento di servizio                (Inventario dei Fenomeni Franosi in Italia), grazie al quale
                                                                      pensato non solo per gli addetti ai lavori ma anche per              è possibile sapere se il territorio in cui si abita è stato in
                                                                      consentire ai cittadini di accedere alle informazioni                passato soggetto a frane e quindi a rischio.
                                                                      geologiche e persino di verificare se e come sono state              Secondo l’ISPRA il nuovo portale contribuirà a mettere
                                                                      portate avanti le azioni di mitigazione a tutela del suolo           nella giusta evidenza, da un lato i problemi connessi a un
                                                                      dal dissesto. Il nuovo portale infatti riunisce le banche dati       Paese come l’Italia esposto ai rischi geologici, dall'altro
                                                                      di oltre 10 progetti che con modalità e obiettivi diversi,           le potenzialità che il territorio offre in termini di risorse.
                                                                      monitorano il territorio nazionale analizzandone a fondo             Questo processo virtuoso potrà quindi contribuire a
                                                                      le caratteristiche.                                                  una corretta e oculata gestione delle risorse economiche
                                                                      All’interno del portale (http://sgi.isprambiente.it/                 finalizzata alla prevenzione e mitigazione del rischio e
                                                                      geoportal/) sono per esempio presenti i dati del ReNDiS              a una più incisiva tutela territoriale, anche grazie alla
                                                                      (Repertorio Nazionale degli interventi per la Difesa                 partecipazione dei cittadini che a loro volta possono
                                                                      del Suolo), che monitora le azioni messe in campo dal                funzionare da “sentinelle” e offrire input di rilievo sullo
                                                                      Ministero dell’Ambiente a tutela del territorio nazionale            stato dei territori.
                                                                                                                                                                                                            87
ANNO II   | n. 10 |   LUGLIO - AGOSTO 2010

     INTERNET

     Vincos.it: una mappa interattiva
     “fotografa” la diffusione
     dei social network nel mondo
     Dal sito Vincos.it è possibile consultare la cartografia                  com al Portogallo di Hi5. Anche la Lituania e Taiwan hanno
     interattiva della diffusione delle reti sociali, un vero e                visto soccombere rispettivamente One e Wretch, le due più
     proprio atlante interattivo che analizza tutti i social network           popolari reti sociali prima della conversione degli utenti a
     del mondo. Vincenzo Cosenza, ideatore della mappa, ha                     Facebook.
     raffrontato una serie di dati e ricerche specifiche, su un                E poi c'è l'eccezione, rappresentata da una cortina di ferro
     numero di siti e servizi di condivisione ormai cospicuo.                  che esiste ancora, almeno per i Social Network. L'ex Unione
     Facebook si conferma il vero moloch del web 2.0, con la sua               Sovietica non ha alcuna intenzione di preferire Facebook
     capacità di innestarsi come ponte fra tutti i servizi di identità         ai suoi Odnoklassniki e V Kontakte, popolarissimi e
     digitale oggi disponibili; il famoso social network regna                 decisamente radicati nella realtà digitale locale. In Europa,
     infatti su 111 delle 131 nazioni analizzate da Vincos.it.                 altri fronti difficili per Zuckerberg creatore di Facebook
     Quella di Facebook è una crescita apparentemente inarrestabile,           sono Ungheria, Polonia e Olanda.
     che avviene a spese anzitutto dei piccoli social network                  La ricerca di Cosenza si basa sull'analisi dei dati di Google
     locali. In questi ultimi mesi, ha espugnato "fortezze" in                 Trends e di Alexa, piattaforme di rilevamento dell'interesse
     tutto il mondo, dalle Filippine ormai ex regno di Friendster.             degli utenti per specifici livelli del web.

     FOTOVOLTAICO

     Techtile Energy
     Il tetto si trasforma

                                                                                                                                                photo©REM S.p.A
     in un generatore di energia

     Techtile Energy è un ingegnoso sistema fotovoltaico composto
     da tegole a forma di coppo, che trasforma il tetto dell’edificio in
     un generatore di energia elettrica senza modificarlo nell’aspetto.
     Grazie a questo sistema, il tetto diventa attivo: inizia a produrre
     energia elettrica per la vita della casa.
     Ciò è possibile grazie alla sostituzione dei tradizionali coppi di
     copertura con moduli costruttivi che contengono una cella in
     silicio capace di trasformare i raggi del sole in energia elettrica: la
     tegola fotovoltaica.
     Techtile Energy permette di preservare i paesaggi esistenti senza
     rinunciare all’utilizzo di energie rinnovabili, contribuendo
     attivamente alla sostenibilità ambientale.
     REM SpA, l’azienda che produce la tegola fotovoltaica, è tutta
     italiana ed è nata dall’intuizione di due giovani imprenditori
     veneti e dalla sinergia operata da due aziende specializzate nella
     produzione di sistemi fotovoltaici e stampi per materie plastiche.
     Il progetto di REM SpA prende forma dall’idea di realizzare sistemi ad
     energia solare perfettamente integrati nell’architettura degli edifici.
     La particolarità del mercato edilizio italiano, dove oltre il 40%
     del territorio è sottoposto a vincoli storico/paesaggistici che
     precludono l’introduzione degli attuali pannelli solari, è una
     delle problematiche che ha spinto REM nell’ideare un sistema
     capace di superare questi limiti.                                                                                   Tegole fotovoltaiche

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