Con il MOSI l'Agenzia del Territorio migliora la qualità delle stime immobiliari
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manualistica commerciale. Naturalmente tutto ciò riguarda
NEWS i professionisti che continuano ad applicare l’expertise e le
procedure tradizionali nella stima degli immobili. Mentre
per i professionisti che applicano gli standard valutativi
internazionali non si pone alcun problema, anzi si apre
la strada all’applicazione universale delle definizioni, dei
principi, dei criteri e dei metodi propugnati dagli standard
Con il MOSI l’Agenzia del Territorio valutativi nazionali e internazionali.
Per entrambe le categorie di professionisti lo scopo primario
migliora la qualità è di assicurare alla collettività la migliore pratica professionale
delle stime immobiliari (best practice), ossia i metodi e le tecniche estimative che
mostrano risultati superiori rispetto a quelli raggiunti con
Nel vasto movimento di opinione formatosi in Italia intorno qualsiasi altri mezzi e che sono usati come benchmark da
alle nuove metodologie di stima e agli standard valutativi raggiungere.
nazionali e internazionali, l’Agenzia del Territorio propone Occorre subito premettere che l’applicazione del MOSI
il Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI) che nelle valutazioni immobiliari si basa sui dati rilevati
si occupa della metodologia estimativa da applicare nelle dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del
valutazioni immobiliari richieste da enti e da istituzioni territorio. Questi dati non sono pubblici ma in uso esclusivo
pubbliche. L’Agenzia infatti può offrire direttamente all’Amministrazione catastale stessa. Ciò significa che ai
al mercato i servizi estimativi riguardanti le attività di liberi professionisti, essendo interdetto l’accesso a questa
compravendita e di affitto. banca dati, è impedito di conseguenza l’impiego dello
Il MOSI è suddiviso in due parti: la prima parte contiene schema estimativo del MOSI, che differisce dalle normali
i criteri di riferimento per il calcolo delle consistenze stime oltre che per le fonti dei dati anche in altri aspetti
immobiliari e il procedimento comparativo diretto (market metodologici e applicativi.
comparison approach derivato) per la stima del valore di Il primo aspetto concerne la misura di consistenza degli
mercato. La seconda parte considera l’approccio del costo di immobili da valutare e degli immobili comparabili con
riproduzione deprezzato e l’approccio reddituale-finanziario quello da valutare. Il MOSI fa riferimento ai criteri di calcolo
nelle forme del procedimento della capitalizzazione (direct delle superfici catastali e non alle superfici commerciali.
capitalization) e del procedimento finanziario (discounted Nella superficie catastale, le superfici secondarie (balconi,
cash flow analysis). terrazze, ecc.) e le altre superfici (scoperte) sono ragguagliate
Nella realtà delle valutazioni immobiliari del nostro paese si alla superficie principale in base a percentuali fissate in
tratta di un importante svolta, per la quale si abbandonano modo univoco per tutti gli immobili e per tutto il territorio
le procedure estimative tradizionali basate sull’expertise, nazionale. Ciò comporta una divergenza dalla misura
ossia su un giudizio sintetico del perito senza riferimento commerciale che si adotta nella pratica degli affari e nelle
alla rilevazione diretta dei dati di mercato, e si introducono stime svolte secondo gli standard, le quali prevedono un
i procedimenti basati sulla rilevazione e sull’elaborazione fedele riferimento alle condizioni di mercato e quindi ai
estimativa dei dati. Cadono così in disuso le stime cosiddette rapporti mercantili correnti nello specifico segmento di
a impressione e a vista riportate dalla vecchia manualistica e mercato dell’immobile da valutare. La superficie catastale è
ancora oggi ricorrenti. una misura amministrativa forse utile ai fini dell’imposizione
Le valutazioni immobiliari svolte secondo il MOSI fiscale ma irrealistica per il mercato e per le stime.
riguardano il valore di mercato e il valore di locazione Il secondo aspetto riguarda il “market comparison approach
degli immobili, ossia le stime svolte correntemente nella derivato” ossia il metodo messo a punto dall’Amministrazione
pratica professionale dai Geometri liberi professionisti. catastale ispirato al “metodo del confronto di mercato” come
Ciò ha rilevanti implicazioni sull’attività professionale definito dagli standard valutativi. Il procedimento derivato
estimativa quando questa si trova in concorrenza con quella si basa sulla considerazione secondo la quale la maggior
dell’Agenzia del territorio, ad esempio negli incarichi affidati parte delle valutazioni svolte dall’Amministrazione riguarda
dalle pubbliche amministrazioni o dalle parti private nelle immobili singolari e rari scambiati in mercati limitati, poco
controversie amministrative e tributarie. dinamici e scarsamente trasparenti. Per questi immobili le
L’applicazione del manuale estimativo dell’Agenzia del informazioni possono essere non aggiornate, disomogenee e
territorio rende definitivamente obsolete le procedure scarsamente disponibili e non permetterebbero di applicare
empiriche nella stima del valore di mercato, anche quelle il metodo originale definito dagli standard. Per questi motivi
basate sul prezzo medio riferito alla superficie commerciale e il MOSI ne propone una variante adattata alle esigenze,
sui coefficienti correttivi arbitrari, ampiamente riportate nella alle possibilità e ai dati in possesso dell’Amministrazione
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catastale. Si tratta tuttavia di semplificazioni che non sono questi termini non può essere né dimostrato né verificato.
ammesse dagli standard valutativi perché non rappresentano La realtà nella quale operano i valutatori che applicano gli
la best practice estimativa, non raggiungendo un minimo standard valutativi nazionali e internazionali è naturalmente
accettabile benchmark. In altri termini il metodo originale diversa da quella prefigurata dal MOSI, che nasce dai
assicura migliori risultati rispetto a quelli raggiunti con il compiti e dalle esigenze dell’Amministrazione catastale e a
metodo derivato. essa è strumentale. Valga per tutti l’esempio del codice di
Il terzo aspetto riguarda il metodo reddituale ossia il condotta che vige per i valutatori professionisti, i quali nello
procedimento di capitalizzazione del reddito per stimare il svolgimento della propria attività valutativa sono soggetti
valore di mercato. Come è noto questo metodo ha la sua a norme di comportamento volte a evitare i conflitti di
chiave di volta nella ricerca del saggio di capitalizzazione. interesse e a promuovere e tutelare la fiducia del pubblico
Sul tema il MOSI propone l’applicazione dei saggi medi verso la loro professione.
dell’Osservatorio del mercato immobiliare riferiti ai I valutatori professionisti provvedono alla rilevazione diretta
macroambiti sottesi dalle quotazioni. Anche per questo di dati puntuali e aggiornati nel mercato in cui operano
aspetto gli standard valutativi impongono la ricerca del quotidianamente; computano le superfici degli immobili
saggio nel mercato e quindi escludono la possibilità secondo le indicazioni del mercato locale e per le diverse
di mutuare il saggio dalle quotazioni o da loro misure tipologie di immobili; applicano metodi di valutazione
derivate. Purtroppo nel nostro paese la pratica di utilizzare conclamati e consentanei agli standard; redigono il rapporto
un saggio prefissato o un saggio base al quale applicare di valutazione con regole uniformi. Su questo complesso di
uno spread è diffusa nelle procedure di stima tradizionali, cose si reggono gli standard valutativi come modelli ai quali
dove è impiegata impropriamente nella stima del valore comparare la qualità o la performance di una valutazione,
di mercato. Negli altri paesi di più antica tradizione degli secondo benchmark professionali derivati dalla best practice.
standard questa pratica è legata esclusivamente alla stima Soltanto quest’ultima consente la qualificazione dei
del valore del credito ipotecario (valore cauzionale) per ovvi valutatori da parte di soggetti accreditati che ne certificano
motivi di cautela. In se stessa l’operazione di aggiustamento i presupposti e le condizioni secondo lo standard.
del saggio con aggiunte e detrazioni è un expertise, che in
FOTOGRAFIA
Oliviero Toscani lancia il concorso
“Nuovo Paesaggio Italiano”
per documentare lo stato del Paese
La scatto del fotografo professionista, ma anche quello
di un passante con il telefonino, possono diventare
testimonianze, documenti del paesaggio italiano, dei suoi
costumi, ma anche dei casi di degrado, delle brutture, degli
sbagli, degli scempi.
Oliviero Toscani lancia, con la partecipazione del Fai - Fondo
per l’Ambiente Italiano, un concorso fotografico aperto a
tutti: Il Nuovo Paesaggio Italiano. Ma quale Bel Paese?
"Nuovo Paesaggio Italiano è un progetto, una ricerca,
che grazie al contributo di tutti, diventa un archivio
multimediale, un sito internet, un’esposizione collettiva in
costante aggiornamento. Un contenitore culturale legato e
applicato, non solo, alla territorialità, ma anche agli usi e
photo©Leandro Emede
ai costumi degli italiani. Ognuno, con i mezzi tecnologici
a disposizione, con il telefonino per esempio, può
documentare il degrado, gli sbagli e gli scempi che hanno
devastato e continuano a devastare l'Italia.
Documentare la bellezza del paesaggio - dice Toscani
- non vuol dire andare alla ricerca di quel che è rimasto Una ricerca insomma, che grazie al contributo di tutti,
incontaminato ma soprattutto di tutto ciò che la minaccia può diventare un archivio multimediale, un sito internet,
e la distrugge". un'esposizione collettiva in costante aggiornamento.
86EFFICIENZA ENERGETICA
Nuova direttiva Ue:
dal 2020 solo edifici
a risparmio energetico
photo©shutterstock.com/PaulPaladin
Il Parlamento europeo ha recentemente adottato una
nuova legislazione sull'efficienza energetica degli edifici che
dovrebbe portare a una riduzione dei consumi energetici
delle abitazioni e degli uffici, con un risparmio sulle bollette
per i consumatori europei, e consentire all'Ue di rispettare i
suoi obiettivi di riduzione del consumo di energia del 20%
entro il 2020.
Secondo le stime, gli edifici oggi consumano il 40%
dell'energia totale dell'Ue e sono la principale fonte in larga misura da energie rinnovabili.
di emissione di gas serra in Europa. Migliorare le loro La performance energetica degli edifici esistenti dovrà, se
photo©wikimedia.org/wikipedia/commons/6/6c/Frana-Pizzo-Coppetto.jpg
performance energetiche è quindi essenziale per permettere possibile, essere migliorata con importanti innovazioni.
all'Ue di rispettare gli impegni presi con il pacchetto 20-20- I proprietari saranno soprattutto incoraggiati a installare
20 clima-energia. “computer intelligenti” e a rimpiazzare il riscaldamento,
A questo punto, gli Stati membri dovranno prendere le lo scaldabagno e i sistemi di climatizzazione con delle
necessarie iniziative per garantire all’interno dei loro territori soluzioni di ricarica ad alto rendimento quali le pompe a
nazionali gli standard minimi di performance energetica calore. Saranno richieste ispezioni regolari agli scaldabagno
degli edifici, in previsione del raggiungimento di livelli e ai sistemi di climatizzazione.
ottimali in funzione dei costi.
I primi ad adeguarsi dovranno essere gli Enti Pubblici i cui
progetti dovranno rispettare le nuove norme già dal 2018.
Poi a partire dalla fine del 2020, tutti gli edifici, secondo
la direttiva del Parlamento europeo, dovranno prevedere
standard elevati di risparmio energetico ed essere alimentati
TUTELA DEL SUOLO
Nuovo portale del Servizio
geologico ISPRA per facilitare
il monitoraggio del territorio
Il nuovo portale del Servizio geologico d'Italia dell'ISPRA
(Istituto Superiore per la Protezione per la Ricerca nell'ambito del rischio idrogeologico e quelli dell’IFFI
Ambientale) si propone come uno strumento di servizio (Inventario dei Fenomeni Franosi in Italia), grazie al quale
pensato non solo per gli addetti ai lavori ma anche per è possibile sapere se il territorio in cui si abita è stato in
consentire ai cittadini di accedere alle informazioni passato soggetto a frane e quindi a rischio.
geologiche e persino di verificare se e come sono state Secondo l’ISPRA il nuovo portale contribuirà a mettere
portate avanti le azioni di mitigazione a tutela del suolo nella giusta evidenza, da un lato i problemi connessi a un
dal dissesto. Il nuovo portale infatti riunisce le banche dati Paese come l’Italia esposto ai rischi geologici, dall'altro
di oltre 10 progetti che con modalità e obiettivi diversi, le potenzialità che il territorio offre in termini di risorse.
monitorano il territorio nazionale analizzandone a fondo Questo processo virtuoso potrà quindi contribuire a
le caratteristiche. una corretta e oculata gestione delle risorse economiche
All’interno del portale (http://sgi.isprambiente.it/ finalizzata alla prevenzione e mitigazione del rischio e
geoportal/) sono per esempio presenti i dati del ReNDiS a una più incisiva tutela territoriale, anche grazie alla
(Repertorio Nazionale degli interventi per la Difesa partecipazione dei cittadini che a loro volta possono
del Suolo), che monitora le azioni messe in campo dal funzionare da “sentinelle” e offrire input di rilievo sullo
Ministero dell’Ambiente a tutela del territorio nazionale stato dei territori.
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INTERNET
Vincos.it: una mappa interattiva
“fotografa” la diffusione
dei social network nel mondo
Dal sito Vincos.it è possibile consultare la cartografia com al Portogallo di Hi5. Anche la Lituania e Taiwan hanno
interattiva della diffusione delle reti sociali, un vero e visto soccombere rispettivamente One e Wretch, le due più
proprio atlante interattivo che analizza tutti i social network popolari reti sociali prima della conversione degli utenti a
del mondo. Vincenzo Cosenza, ideatore della mappa, ha Facebook.
raffrontato una serie di dati e ricerche specifiche, su un E poi c'è l'eccezione, rappresentata da una cortina di ferro
numero di siti e servizi di condivisione ormai cospicuo. che esiste ancora, almeno per i Social Network. L'ex Unione
Facebook si conferma il vero moloch del web 2.0, con la sua Sovietica non ha alcuna intenzione di preferire Facebook
capacità di innestarsi come ponte fra tutti i servizi di identità ai suoi Odnoklassniki e V Kontakte, popolarissimi e
digitale oggi disponibili; il famoso social network regna decisamente radicati nella realtà digitale locale. In Europa,
infatti su 111 delle 131 nazioni analizzate da Vincos.it. altri fronti difficili per Zuckerberg creatore di Facebook
Quella di Facebook è una crescita apparentemente inarrestabile, sono Ungheria, Polonia e Olanda.
che avviene a spese anzitutto dei piccoli social network La ricerca di Cosenza si basa sull'analisi dei dati di Google
locali. In questi ultimi mesi, ha espugnato "fortezze" in Trends e di Alexa, piattaforme di rilevamento dell'interesse
tutto il mondo, dalle Filippine ormai ex regno di Friendster. degli utenti per specifici livelli del web.
FOTOVOLTAICO
Techtile Energy
Il tetto si trasforma
photo©REM S.p.A
in un generatore di energia
Techtile Energy è un ingegnoso sistema fotovoltaico composto
da tegole a forma di coppo, che trasforma il tetto dell’edificio in
un generatore di energia elettrica senza modificarlo nell’aspetto.
Grazie a questo sistema, il tetto diventa attivo: inizia a produrre
energia elettrica per la vita della casa.
Ciò è possibile grazie alla sostituzione dei tradizionali coppi di
copertura con moduli costruttivi che contengono una cella in
silicio capace di trasformare i raggi del sole in energia elettrica: la
tegola fotovoltaica.
Techtile Energy permette di preservare i paesaggi esistenti senza
rinunciare all’utilizzo di energie rinnovabili, contribuendo
attivamente alla sostenibilità ambientale.
REM SpA, l’azienda che produce la tegola fotovoltaica, è tutta
italiana ed è nata dall’intuizione di due giovani imprenditori
veneti e dalla sinergia operata da due aziende specializzate nella
produzione di sistemi fotovoltaici e stampi per materie plastiche.
Il progetto di REM SpA prende forma dall’idea di realizzare sistemi ad
energia solare perfettamente integrati nell’architettura degli edifici.
La particolarità del mercato edilizio italiano, dove oltre il 40%
del territorio è sottoposto a vincoli storico/paesaggistici che
precludono l’introduzione degli attuali pannelli solari, è una
delle problematiche che ha spinto REM nell’ideare un sistema
capace di superare questi limiti. Tegole fotovoltaiche
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