Cedolare secca sulle locazioni: quando conviene?
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FISCALITÀ
Cedolare secca
sulle locazioni:
quando conviene?
di Stefano Setti
Questa rubrica è curata con il gruppo editoriale Wolters della “cedolare secca” sui redditi da locazione abitativa.
Kluwer Italia, leader nel settore dell’editoria e dei servizi per i Più nel dettaglio, a decorrere dal periodo d’imposta 2011,
professionisti, che in Italia opera con i marchi UTET Scienze i locatori (persone fisiche, proprietari o titolari di diritto
Tecniche e Ipsoa-Indicitalia. reale di godimento) di immobili abitativi nonché relative
Esperti del mondo professionale tratteranno tra i vari temi pertinenze potranno optare per la “cedolare secca”, che
di interesse per i geometri Fiscalità, Appalti, Costruzioni, rappresenta un’imposta sostitutiva delle imposte dirette ed
Responsabilità, Ambiente, Energia, con approccio pratico e indirette (Irpef, imposta di registro ed imposta di bollo)
attento alla loro attività professionale. applicate ai contratti di locazione in regime ordinario di
tassazione.
L’autore dell’articolo, Stefano Setti, Dottore Commercialista Con il presente intervento si vuole analizzare, brevemente,
in Milano, ha svolto attività di consulenza fiscale in materia la disciplina generale nonché l’eventuale convenienza
di imposte indirette per studi di primaria importanza, sia economica nel caso in cui il locatore “opti” per tale nuovo
nazionali che internazionali. Attualmente svolge funzioni di regime fiscale.
assistenza e rappresentanza in materia tributaria per svariate
società, nonché per professionisti che operano nel settore edile Ambito soggettivo ed oggettivo della “cedolare secca”
(e-mail: settistefano@yahoo.it). I soggetti che possono optare per la “cedolare secca”
Ha curato, tra l’altro, le voci relativa alla Fiscalità nel volume sono unicamente le persone fisiche, soggette ad Irpef,
“Codice Tecnico Edilizia e Urbanistica” (UTET Scienze che percepiscono canoni di locazione di immobili ad
Tecniche, 2a ed., 2010) e il volume “Edilizia e immobili. uso abitativo ed eventualmente, insieme all’immobile, le
D.l. 78/2010 convertito in l. 122/2010”, con A. Tomasi relative pertinenze.
(Ipsoa, 2010). Si tenga presente che l’opzione alla “cedolare secca” potrà
essere effettuata unicamente per i contratti di locazione di
Cos’è la “cedolare secca” immobili ad uso abitativo (categoria catastale A, escluso
La “cedolare secca” sui contratti di locazione è stata A10) locati per finalità abitative e le relative pertinenze,
introdotta dall’art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23 anche se di durata inferiore a 30 giorni nell’anno. Pertanto
(pubblicato in G.U. 23 marzo 2011, n. 67) e, con il sono esclusi gli immobili che, pur avendo i requisiti di
successivo Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in
Entrate del 7 aprile 2011 Prot. 2011/55394, sono state una categoria catastale diversa (ad esempio come uffici o
stabilite le modalità di opzione e approvati i nuovi modelli negozi), nonché le unità adibite ad uso promiscuo. Inoltre,
da utilizzare per optare a tale regime. Inoltre, l’Agenzia sono compresi gli immobili per i quali sia stata presentata
delle Entrate - con la C.M. 1.6.2011, n. 26/E - ha fornito domanda di accatastamento nella categoria catastale A
importanti chiarimenti riguardo alla disciplina fiscale (escluso A10).
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Soggetti che possono “optare” per la “cedolare secca” Soggetti esclusi dall’opzione
Le persone fisiche che percepiscono redditi derivanti dalla locazione di • Le società di persone;
immobili ad uso abitativo non effettuate nell’esercizio dell’impresa arti e
professioni. • i soggetti IRES;
E più precisamente: • enti non commerciali.
• il proprietario, Attenzione: Per la società edile che effettui la locazione di un immobile
abitativo (anche ai propri dipendenti) è esclusa dalla possibilità di optare per
• il titolare del diritto reale di godimento (es. superficie, enfiteusi, la cedolare secca.
usufrutto) delle unità immobiliari ad uso abitativo.
Persone fisiche che concedono in locazione un immobile a uso abitativo
Attenzione: così come stabilito dal Provvedimento Direttoriale del 7 aprile nell’esercizio di impresa arti e professioni.
2011, nell’art. 1 (punto 1.2), “l’opzione può essere esercitata relativamente Esempio: un imprenditore individuale che concede in locazione un immobile
a ciascun immobile ad uso abitativo locato per finalità abitative e relative A2 considerato un patrimonio di cui all’art. 90 del TUIR non può optare per la
pertinenze locate congiuntamente all’abitazione”. cedolare secca.
Attenzione: oltre alla tipologia abitativa è richiesta anche la “finalità” Non è possibile optare per la cedolare secca per gli immobili ad uso abitativo
abitativa oggetto di proprietà condominiale.
L’Amministrazione è giunta a tale conclusione vista la particolarità delle
regole di gestione delle parti comuni e al fatto che i contratti sono usualmente
stipulati e registrati dall’amministratore utilizzando il codice fiscale del
condominio.
Nessun chiarimento è stato fornito circa la possibilità di accedere al
nuovo regime da parte delle società semplici.
Ma, partendo dalla considerazione che la circolare n. 26/E ha affermato
che l’opzione per il regime della cedolare secca è riservata alle sole
persone fisiche, ne deriva che le società semplici non vi possono aderire.
Fonte: S. Setti, Le locazioni abitative e la cedolare secca, Buffetti, 2011
Le aliquote della “cedolare secca” e le imposte sostituite comunque presente che normalmente tale imposta
Nel caso in cui il locatore possa optare per l’applicazione della viene poi addebitata al 50% al locatario);
“cedolare secca”, il canone annuo di locazione sarà soggetto a • imposta di bollo (applicata su due copie del contratto
tassazione con le seguenti aliquote: di locazione e pari ad Euro 14,62 ogni 100 righe o
21% per i contratti di locazione a canone “libero”; frazione di esse), nonché:
19% per i contratti di locazione a canone “concordato”, • imposta di registro e bollo sulle risoluzioni e proroghe
relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità del contratto quando:
abitative (che sono individuati dall’art. 1, lett. a) e b) D.L. - alla data della risoluzione anticipata sia in corso
551/1998) ed in quelli ad alta tensione abitativa. l’annualità per la quale è esercitata l’opzione per la
Nei casi in cui il locatore opti per la “cedolare secca” (che, “cedolare secca”;
come anticipato, è un’imposta sostitutiva) verranno eliminate - venga esercitata l’opzione per la “cedolare secca”
le altre imposte, e per meglio dire: per il periodo di durata della proroga.
• Irpef e relative addizionali regionali e comunali (nel
caso in cui siano dovute); L’opzione a favore della “cedolare secca” non fa venire meno
• imposta di registro dovuta sulla registrazione del l’obbligo di registrazione del contratto di locazione e di
contratto (pari al 2% del canone annuo, tenendo dichiarazione del reddito corrispondente nella dichiarazione
78dei redditi. La registrazione del contratto in tali casi fa Opzione per l'applicazione della “cedolare secca”
venire meno la formalità della “comunicazione di cessione di Opzione in sede di registrazione del contratto
fabbricato” da presentare al commissario di polizia in ipotesi Il Provvedimento Direttoriale del 7 aprile 2011 ha stabilito
di “nuova occupazione” dell’immobile. Riguardo invece che i soggetti che intendono avvalersi della “cedolare
alla dichiarazione del reddito corrispondente, si rileva che secca” (ricorrendone i presupposti di cui sopra) dovranno
il reddito fondiario soggetto alla “cedolare secca” rileva con optare per tale regime utilizzando il nuovo modello
riferimento alla “spettanza o anche per la determinazione “SIRIA” (utilizzando il software presente sul sito www.
di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche agenziaentrate.it), allegato al provvedimento stesso, da
di natura non tributaria, al possesso di requisiti reddituali”. presentare esclusivamente in via telematica (da parte dei
Inoltre, tale reddito rileva anche con riferimento alla soggetti incaricati di cui all’art. 3, comma 3 del D.P.R.
situazione economica equivalente (I.S.E.E.) di cui al D.Lgs. 332/1998). Nei casi in cui la registrazione del contratto
31 marzo 1998, n. 109. di locazione non avvenga in via telematica si dovrà
Nei casi in cui il locatore “opti” per il nuovo regime utilizzare il modello 69 (disponibile sempre sul sito www.
fiscale, lo stesso non avrà più la possibilità di poter operare agenziaentrate.it).
l’aumento del canone agganciato all’aumento ISTAT (anche Opzione in caso di proroga del contratto di locazione
nel caso in cui sia previsto contrattualmente). Al riguardo, Nei casi di proroga, anche tacita, l’opzione dovrà essere
il locatore dovrà (è un obbligo e non una facoltà) darne operata utilizzando esclusivamente il Modello 69, così
informazione, tramite raccomandata con ricevuta di come aggiornato dal Provvedimento Direttoriale del 7
ritorno, al conduttore. aprile scorso.
Opzione in caso di contratti che nel corso dell’anno non
L'acconto della “cedolare secca” hanno una durata complessiva superiore a 30 giorni
La cedolare secca deve essere versata separatamente dall’Irpef Per tali contratti di locazione (per i quali viene meno
(con un apposito codice tributo), ma con le stesse modalità l’obbligo di registrazione obbligatoria) il locatore potrà
ed entro gli stessi termini (quindi in acconto e a saldo). optare per la “cedolare secca” direttamente in sede di
dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel
Misura dell’acconto quale è prodotto il reddito. Nei casi in cui tali contratti
• 85% per il 2011; vengano registrati si dovrà optare in sede di registrazione
• 95% a partire dal 2012. (modello SIRIA ovvero 69).
• I codici tributo da utilizzare con il Modello F24 sono
stati istituiti con la risoluzione Agenzia Entrate 25 Aspetti sanzionatori
maggio 2011, n. 59/E e sono: Nel caso di mancata od omessa registrazione del contratto
• acconto prima rata: codice 1840; di locazione, torneranno applicabili le sanzioni previste
• acconto seconda rata o acconto in unica soluzione: dall’articolo 69 del D.P.R. 131/1986. In tali ipotesi, il
codice 1841; contribuente sarà tenuto al pagamento di un importo dal
• saldo: codice 1842. 120 al 240% dell’imposta dovuta.
Disciplina transitoria per l'anno 2011
Il regime della cedolare secca può essere applicato a partire dal periodo di imposta 2011, ai contratti in corso al 1° gennaio 2011, anche se scaduti o oggetto
di risoluzione prima del 7 aprile 2011.
L’imposta di registro e l’imposta di bollo già versate non possono comunque essere rimborsate.
Per tali contratti, se già registrati, non deve essere presentata l’opzione: il regime speciale potrà essere applicato in sede di dichiarazione dei redditi 2012
(redditi 2011).
Ovviamente nel 2011 dovrà essere stato versato l’acconto della cedolare secca.
Attenzione: La stessa regola vale per le proroghe dei contratti intervenute prima del 7 aprile 2011 e per le quali a tale data sia già stata versata l’imposta di
registro.
Contratti registrati a partire dal 7 aprile 2011. L’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata nei modi ordinari, come illustrato sopra: in sede di
registrazione del contratto con il modello SIRIA oppure con il modello 69.
Contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011. La registrazione, con l’eventuale esercizio dell’opzione, può essere
effettuata entro il 6 giugno 2011. Gli stessi termini valgono anche per le proroghe per le quali il termine di pagamento dell’imposta di registro scade tra il 7
aprile e il 6 giugno 2011.
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Contratti a canone "libero" Contratti a canone "concordato"
Scaglioni IRPEF
Regime Regime
Cedolare secca Differenza Cedolare secca Differenza
ordinario* ordinario**
Fino a 15.000 19,55% 21% 1,45% 13,68% 19% 5,32%
Da 15.000 a 28.000 22,95% 21% -1,95% 16,09% 19% 2,94%
Da 28.000 a 55.000 32,30% 21% -11,30% 22,61% 19% -3,61%
Da 55.000 a 75.000 34,85% 21% -13,85% 24,39% 19% -5,39%
Oltre 75.000 36,55% 21% -15,55% 25,58% 19% -6,58%
* Il calcolo dell’aliquota nasce tenendo conto della deduzione del 15% per i contratti a canone “libero” (es 23*0,85)
* * Il calcolo dell’aliquota nasce tenendo conto della deduzione del 15% e dell’ulteriore deduzione del 30% per i contratti a canone “concordato” (es 23*0,85; 19,55*0,7)
Comparazione carico fiscale IRPEF: regime ordinario e cedolare secca1
Inoltre, per i contratti di locazione in esame che non sono imposta di registro, pari al 2% sul canone annuale,
stati registrati nei termini di legge: ed imposta di bollo;
• la durata della locazione è stabilita in 4 anni a • optando per la “cedolare secca” il canone rimane
decorrere dalla data di registrazione (volontaria o vincolato/fisso senza poter beneficiare dell’aumento
d’ufficio); ISTAT;
• al rinnovo si applica la disciplina prevista per i • optando per la “cedolare secca” non si potrà
contratti a canone libero; beneficiare della deduzione forfettaria sul canone
• si stabilisce che l’importo del canone di locazione di affitto previsto nel regime ordinario e più
dovuto dal locatario sia il più basso tra quello precisamente:
indicato nel contratto stipulato e quello pari al - per i contratti di locazione a canone “libero”,
triplo della rendita catastale dell’immobile, oltre nel regime ordinario, spetta una deduzione
all’adeguamento annuale pari al 75% dell’indice forfettaria del 15% sul canone annuo che risulta
ISTAT dei prezzi al consumo delle famiglie che, dal contratto di locazione (25% per i fabbricati
tuttavia, deve decorrere dal secondo anno. situati nella città di Venezia centro e nelle isole
Medesime considerazioni valgono anche per i contratti di della Giudecca, di Murano e di Burano);
locazione registrati: - per l’immobile situato in un Comune ad alta
• in cui l’importo dei canoni dichiarato in sede di densità abitativa e concesso in locazione in
registrazione risulti inferiore a quello effettivo; base agli accordi definiti in sede locale tra le
• di comodato fittizio. organizzazioni dei proprietari e quelle degli
inquilini (legge 431/1998, articoli 2, comma 3, e
Analisi economica della convenienza o meno della 5, comma 2), dove oltre alla deduzione del 15%
"cedolare secca" (25% per i fabbricati situati nella città di Venezia
Al fine di calcolare la convenienza o meno, considerato centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e
che la cedolare secca sostituisce le altre imposte, in primis di Burano) tale fattispecie comporta un’ulteriore
l’Irpef (nonché relative addizionali), si dovranno prendere riduzione del 30% del reddito imponibile.
a riferimento: Sulla base di quanto sopra si evince che, per i locatori che
• le diverse aliquote Irpef previste per scaglione di sottoscrivono un contratto di locazione a canone “libero”,
reddito; conviene optare per la “cedolare secca” nel caso in cui gli
• eventuali oneri deducibili/detraibili (che, se si opta stessi abbiano dei redditi superiori ad Euro 15.000,00 (il
per la “cedolare secca”, vengono meno); successivo esempio pratico chiarirà meglio il vantaggio
• se si opta per la “cedolare secca” vengono meno fiscale).
anche le addizionali regionali e comunali (ove Invece, in caso di contratti a canone “concordato”, sembra
sussistano); che per il locatore convenga optare per la “cedolare secca”
• se si opta per la “cedolare secca” verranno meno solo in presenza di redditi superiori ad Euro 28.000,00.
80Esempio
Reddito di lavoro dipendente locatore (residente a Padova): Euro 30.000,00
Canone “libero” annuale: Euro 6.000,00
Addizionale regionale regime ordinario: 0,9
Imposta di registro regime ordinario: 2% sul canone annuale
Imposta di bollo su due copie: Euro 58,48 (4 marche da bollo)
ISTAT in caso di regime ordinario aumento canone del 2%
Cedolare secca canone “libero”: 21%
Calcolo della cedolare secca
6.000,00 x 21% = Euro 1.260,00
Quindi, con la “cedolare secca”, il locatore percepirà un canone annuo netto pari ad Euro 4.740,00 (dato dalla differenza tra Euro 6.000,00 ed Euro
1.260,00 - cedolare secca)
Calcolo tassazione in regime ordinario
Considerato che il locatore ha un reddito complessivo superiore ad Euro 28.000,00, il cumulo sarà soggetto all’aliquota del 38%, dalla quale sarà
decurtata la percentuale del 15%.
Va da sé che il canone sarà soggetto all’aliquota del 32,30%.
Inoltre, senza cedolare secca, il canone di locazione sarà aumentato del coefficiente ISTAT del 2% (quindi, Euro 6.000 * 102% = Euro 6.120).
Sulla base di quanto sopra la tassazione del canone sarà pari:
Euro 6.120,00 * 32,30% = Euro 1.976,76
In regime ordinario, vi sarà anche l’imposta di registro del 2% sul canone annuale (di cui la metà nella generalità dei casi viene addebitata al locatario,
quindi, in capo al locatore rimane unicamente l’1%):
Euro 6.120,00 * 1% = Euro 61,20
In regime ordinario, vi sarà anche l’addizionale regionale (nel caso prospettato non vi sono anche quelle comunali, da considerare comunque, se vi
fossero)
0,9% * (6.120,00 * 85%) = Euro 46,82
Quindi in regime ordinario il locatore percepirà un canone annuo netto pari ad Euro 4.035,22 (dato dalla differenza tra Euro 6.120,00 - Euro 1.976,76 -
Euro 61,20 - Euro 46,82).
Sulla base dell’esempio effettuato, si nota che - per un reddito superiore ad Euro 28.000,00 - nella generalità dei casi conviene la “cedolare secca”:
infatti, nell’esempio fatto con la “cedolare secca” il locatore percepisce un canone netto pari ad Euro 4.740 contro un canone netto in regime ordinario
pari ad Euro 4.035,22.
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