RIEPILOGO DEGLI ADEMPIMENTI A CARICO DEGLI INTERMEDIARI IMMOBILIARI - Giannecchini Telloli Assanta
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RIEPILOGO DEGLI ADEMPIMENTI A CARICO DEGLI
INTERMEDIARI IMMOBILIARI
LE LOCAZIONI A BREVE TERMINE DI IMMOBILI ABITATIVI
Aprile 2019
55041 – LIDO DI CAMAIORE – PIAZZA SACRO CUORE N. 5
TEL. 0584/619027 – 619678 - FAX 0584/361151
e-mail: info@studiogiannecchinitelloli.itPremessa
Le presenti linee guida hanno prevalentemente ad oggetto le c.d. “Locazioni a breve termine”, da
intendersi come tali i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30
giorni, e gli adempimenti ad essi connessi a carico di tutti i soggetti che esercitano attività di
intermediazione immobiliare.
La Registrazione del contratto
Generalmente tutti i contratti che superano i 30 giorni (anche non continuativi) devono essere
obbligatoriamente registrati dal proprietario (locatore) o dall’affittuario (conduttore).
Per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno è prevista la registrazione solo in
caso d’uso, cioè per uso l'utilizzazione del documento in sedi amministrative, ai sensi dell’art. 5 del
TUR e dell’art. 2-bis della tariffa, parte seconda, allegata al TUR (Testo Unico dell’Imposta di
Registro). In caso contrario, non è obbligatoria la registrazione.
Modalità di registrazione (se dovuta) → il contratto di locazione deve essere registrato utilizzando il
modello RLI e può avvenire:
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e per i
possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi
telematici);
- richiedendo la registrazione direttamente in ufficio; in questo caso è necessario recarsi presso un
ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI;
- incaricando un intermediario abilitato o un delegato.
Al modello devono essere allegati la copia del contratto sottoscritto dalle parti e gli eventuali,
ulteriori, documenti (ad esempio scritture private, inventari, planimetrie etc.).
Il pagamento delle imposte per la registrazione, ove dovute, avviene contestualmente alla
presentazione telematica del modello RLI.
La compilazione del modello attraverso l’apposito software prevede infatti l’indicazione degli
estremi del conto corrente ai fini dell’addebito delle imposte.
Comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza
Con l’introduzione del D.L. n. 79/2012 non è più dovuta la comunicazione all’Autorità di Pubblica
Sicurezza per i contratti di locazione, verbali o scritti, soggetti a registrazione (in quanto la
registrazione assorbe l’adempimento della comunicazione).
Resta invece dovuta la comunicazione alla Questura, entro 48 ore dalla consegna delle chiavi, in
relazione ai contratti di locazione di immobili di durata non superiore a 30 giorni complessivi
nell’anno e, indipendentemente dalla durata, per i contratti di locazione di immobili stipulati con
cittadini di Stati non appartenenti all’Unione europea.
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e-mail: info@studiogiannecchinitelloli.itTrasmissione dei dati
Le modalità di assolvimento degli adempimenti di comunicazione e conservazione dei dati,
nonché di effettuazione e versamento delle ritenute, sono state individuate con Provvedimento del
Direttore dell’Agenzia delle Entrate Prot. 132395 del 12 luglio 2017.
→ Gli intermediari immobiliari devono trasmettere i dati relativi ai contratti di locazione breve
conclusi per il loro tramite, entro il 30 giugno dell’anno successivo.
L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è punita con la
sanzione da 250 a 2.000 euro, ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i 15 giorni
successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei
dati.
Profili fiscali
Tutti i fabbricati siti nel territorio dello Stato, che sono o devono essere iscritti con attribuzione di
rendita nel Catasto Edilizio Urbano, generano reddito fondiario (art. 25, comma 1, TUIR).
In caso di mancanza di uno di tali presupposti, l’eventuale reddito è ricondotto alla categoria dei
redditi diversi.
Ai fini del calcolo delle imposte possono applicarsi alternativamente due regimi impositivi:
A) il regime ordinario Irpef, di cui agli artt. 37 e 67 del TUIR, e l’imposta di registro è dovuta nella
misura proporzionale del 2% del canone di locazione; sono inoltre dovute le imposte di bollo;
B) il regime opzionale sostitutivo per la locazione di immobili abitativi (art. 3 del D.Lgs. 14 marzo
2011, n. 23 c.d. “cedolare secca”), senza applicazione dell’imposta di registro né delle imposte di
bollo.
(L’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’opzione per la cedolare secca è ammessa anche in
presenza di locazione di singole stanze all’interno dell’abitazione (circolare n. 26/E/2011)).
Il regime ordinario A) prevede la determinazione del reddito imponibile ai fini IRPEF assumendo il
maggior ammontare tra il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del
5%, e la rendita catastale rivalutata del 5%.
Il regime opzionale B) della “cedolare secca”, consiste nell’applicazione di un’imposta fissa (con
aliquota del 21% o del 10% rispettivamente per i contratti a canone libero e per quelli a canone
concordato), calcolata sulla base imponibile pari al 100% del canone di locazione.
Per i contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni, per i quali non è previsto l’obbligo di
registrazione in termine fisso, ma solo in caso d’uso, l’opzione si esercita nella dichiarazione dei
redditi.
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e-mail: info@studiogiannecchinitelloli.it→ L’opzione può essere effettuata solo dal proprietario o titolare di altro diritto reale che sia
persona fisica che non agisce nell’ambito dell’attività imprenditoriale.
Confine tra locazione e attività di impresa
→ Il regime fiscale delle locazioni brevi delineato dall’art. 4 D.L. n. 50/2017 riguarda solo le locazioni
stipulate fuori dal regime di impresa.
L’inquadramento tra locazione o attività d’impresa avviene tenendo conto della normativa
civilistica nonché della normativa regionale, in base alla quale la presenza di servizi accessori va
attentamente valutata onde stabilire se il contratto possa considerarsi una locazione, produttiva di
redditi fondiari, ovvero una prestazione di servizi, produttiva di redditi di impresa.
Resta fermo che laddove la prestazione di servizi sia preponderante rispetto alla locazione, non si
rientra nella fattispecie della locazione ma in quella dell’attività di impresa.
Qualora gli immobili locati siano detenuti in regime di impresa, anziché produrre redditi fondiari
concorrono alla formazione del reddito di impresa.
L’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50 ha fornito una definizione precisando che, ai fini del regime
fiscale lì disciplinato, si intendono per locazioni brevi “i contratti di locazione di immobili ad uso
abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi
di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di
attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione
immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in
cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
Con la circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la locazione
breve può prevedere i servizi “strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo” e
che, oltre alla fornitura di biancheria e alla pulizia dei locali si considerano tali anche altri servizi che
corredano la messa a disposizione dell’immobile (es. fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata).
Le Ritenute - D.L. n. 50/2017
Dal 1° giugno 2017 sono iniziati a decorrere i nuovi adempimenti con riferimento ai contratti di
locazione.
Gli intermediari di cui sopra qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti, devono
operare (e versare), in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei
canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito a favore del beneficiario/locatore.
Pertanto:
• l’intermediario opera la ritenuta se incassa i canoni o i corrispettivi dal conduttore, per poi
corrispondere il canone di pertinenza del locatore a quest’ultimo: la ritenuta è applicata in questo
secondo passaggio, e pertanto all’atto del trasferimento delle somme incassate dall’intermediario
a favore del locatore (proprietario);
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TEL. 0584/619027 – 619678 - FAX 0584/361151
e-mail: info@studiogiannecchinitelloli.it• in caso di pagamento diretto dal conduttore al locatore, non si applica alcuna ritenuta;
• in caso di pagamento mediante assegno bancario intestato al locatore, l’intermediario, non
avendo la materiale disponibilità delle risorse finanziarie su cui operare la ritenuta, non è tenuto a
tale adempimento anche se l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite.
La ritenuta, ove dovuta, deve essere versata entro il giorno 16 del mese successivo.
La ritenuta si considera operata:
- a titolo di imposta, in presenza di opzione per la cedolare secca;
Per individuare se effettuare o meno la ritenuta, l’intermediario o la piattaforma devono basarsi sui dati forniti
dal locatore che resta responsabile della veridicità dei dati indicati.
Quindi per esempio, se il locatore ha comunicato il proprio numero di partita IVA, l’operatore può ritenere
quel contratto escluso dalla ritenuta d’acconto a titolo d’imposta.
- a titolo di acconto, nel caso in cui non sia esercitata l’opzione.
Gli intermediari devono poi rilasciare la certificazione unica (C.U.).
La certificazione unica deve essere rilasciata al locatore entro il 31 marzo e inviata all’Agenzia
delle Entrate in via telematica entro il 7 marzo, di ogni anno.
Questa contiene già le informazioni che l’intermediario ha l’obbligo di comunicare entro il mese di
giugno come abbiamo visto prima.
Pertanto in questi casi non sarà necessario trasmettere ulteriori dati.
Entro il 31 luglio deve essere inviato il modello 770 nel quale non devono essere inserite le
informazioni già comunicate con le certificazioni uniche, ma soltanto alcuni dati relativi ai
versamenti da indicare in appositi quadri riepilogativi.
La ritenuta va versata tramite il modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui
effettuata.
L’operatore può effettuare un unico versamento cumulativo relativo all’importo delle ritenute
operate in ciascun mese.
Imposta di soggiorno
Gli intermediari, qualora incassino i canoni o i corrispettivi, sono inoltre responsabili del pagamento
dell’imposta di soggiorno e del contributo di soggiorno, nonché degli ulteriori adempimenti previsti
dalla legge e dal regolamento comunale.
Modalità di trasmissione
I soggetti residenti nel territorio dello Stato trasmettono i dati utilizzando il canale Entratel/Fisconline
direttamente o tramite gli intermediari.
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e-mail: info@studiogiannecchinitelloli.itI soggetti non residenti trasmettono i dati ed effettuano la ritenuta tramite la loro stabile
organizzazione o qualora ne siano privi avvalendosi di un rappresentante.
COMUNICAZIONI IN BASE ALLA LEGGE REGIONALE
Con la Legge Regionale n. 86 del 20 dicembre 2016 “Testo unico del sistema turistico regionale”,
più volte modificata sino ad oggi, sono stati introdotti gli obblighi di:
A) Comunicazione al comune degli alloggi locati per finalità turistiche, di cui all’art. 70
B) Comunicazione al comune capoluogo sulla presenza (arrivi e partenze) dei turisti negli alloggi,
di cui all’art. 84 bis
A) Per quanto attiene la prima comunicazione, A), si tratta di una comunicazione da effettuare
con modalità telematica al comune in cui gli alloggi sono situati, indicando:
- le eventuali informazioni relative all’attività svolta (es. periodo durante il quale s’intende locare,
numero di camere e posti letto, siti web dove viene pubblicizzato)
- l’eventuale forma imprenditoriale di esercizio dell’attività;
L’Obbligatorietà è scattata dal 1 marzo 2019, chi concede in locazione uno o più alloggi con
finalità turistiche deve effettuare la comunicazione entro 30 giorni dalla stipula del primo contratto
di locazione; la Regione Toscana assegna un codice identificativo per ogni locatore e ha
predisposto un portale unico cui si accede dal sito della Regione al link Comunicazione locazioni
turistiche - Turismo sostenibile - Turismo - Imprese - Regione Toscana per ottemperare all’obbligo
introdotto.
Una volta effettuata la comunicazione non sono richiesti ulteriori adempimenti al locatore.
Effettuata la comunicazione si riceve via email il modello compilato in formato pdf e lo stesso
modello sarà inviato dal sistema, sempre via email, al comune destinatario della comunicazione.
B) Per la comunicazione al Comune Capoluogo B), la Legge Regionale prevede che, anche
coloro che esercitano la locazione per finalità turistiche al di fuori di una “vera e propria” attività
d’impresa, siano tenuti alla comunicazione dei flussi turistici per finalità statistiche.
Per flussi turistici si intende qui l’arrivo e la partenza di ciascun ospite, da comunicare mediante
procedura telematica, anche in assenza di ospiti, da effettuare con cadenza mensile.
Nb: una volta effettuata la Comunicazione A) è il Comune capoluogo che invia al locatore per
email il codice di accesso – un codice per ciascun alloggio locato – per la comunicazione delle
presenze turistiche
→ La mancata la comunicazione comporta delle sanzioni amministrative fino a 1.500 euro.
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TEL. 0584/619027 – 619678 - FAX 0584/361151
e-mail: info@studiogiannecchinitelloli.itAgenzie Immobiliari che gestiscono l’attività di Locazione Turistica per conto di proprietari
Un’Agenzia Immobiliare che gestisce l’attività di Locazione Turistica per conto di proprietari di
appartamenti/immobili, può registrarsi al portale Regionale per gestire gli adempimenti obbligatori
relativamente all’Istat (inserimento arrivi e partenze) e, qualora attivo, dell’Imposta di Soggiorno.
Ogni appartamento/immobile deve comunque essere registrato singolarmente sul portale
regionale, con il proprio codice univoco identificativo e la propria Comunicazione al Comune di
pertinenza. Ogni proprietario potrà poi, tramite apposita procedura sul nuovo portale regionale,
effettuare una delega all’Agenzia Immobiliare per la gestione della piattaforma degli
adempimenti di legge (Istat + Imposta di Soggiorno dove attiva).
Dunque anche l’Agenzia Immobiliare dovrà registrarsi sul portale, seguendo la procedura descritta
sul sito della Regione Toscana al link : http://wci.unicom.uno/locazioni-turistiche-1-marzo-2019/
Link Utili
Per accedere ai testi di provvedimento, istruzioni, modello RLI :
https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/nsilib/nsi/normativa+e+prassi/provvedimenti/2019/marzo+2019+provve
dimenti/provvedimento+19032019+modello+rli
Riferimento Normativi
• D.L. 24/04/2017, n. 50, art. 4, c. 5
• Legge Regionale n. 86, 20/12/2016
• Agenzia delle Entrate, provvedimento direttoriale del 19 marzo 2019 (Prot. n. 64442/2019)
• Dpr 600/1973 (disposizioni comuni in materia di accertamento delle imposte sui redditi)
• DLgs 471/1997 (in particolare, articolo 11, comma 1 e articolo 14, che individuano le
sanzioni per l’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti e
per la mancata applicazione della ritenuta)
• DLgs 23/2011– articolo 3 (cedolare secca sugli affitti)
• Dl 50/2017 (convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96) - articolo 4
(regime fiscale delle locazioni brevi)
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e-mail: info@studiogiannecchinitelloli.it• Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 12 luglio 2017 (adempimenti da effettuare da
parte dei soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e di quelli che
gestiscono portali telematici)
• Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 88/E del 5 luglio 2017 (istituzione del codice tributo
per il versamento delle ritenute sui contratti di locazione breve)
• Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 12 ottobre 2017 (chiarimenti sul regime
fiscale delle locazioni brevi)
Lo Studio rimane a disposizione per qualsiasi chiarimento e l’analisi di ulteriori novità che dovessero
emergere nel prosieguo.
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