Vademecum per la predisposizione degli annunci immobiliari www.immobiliare.casserurali.it
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Vademecum
Vademecum per la predisposizione
degli annunci immobiliari
www.immobiliare.casserurali.it
Immobiliare Casse Rurali l 05.2014 pag. 1 di 9Vademecum
Note per la compilazione della Scheda Immobile da parte del
Proprietario
Indicazioni procedurali
a. Le richieste d’inserimento, variazione e cancellazione di un annuncio immobiliare sono
sottoposte dal Cliente alla Cassa Rurale (riferimento “Allegato B – Modulo di gestione
dell’inserzione” al Contratto).
b. Per ogni annuncio immobiliare da pubblicare il proprietario deve predisporre la scheda
immobile e fornire le relative immagini dell’immobile.
c. Nel caso siano da pubblicare annunci di più unità immobiliari facenti parte dello stesso
immobile/complesso residenziale, devono essere fornite una scheda immobile e le
immagini di ciascuna unità immobiliare che costituisce un annuncio.
d. Le richieste di successiva modifica o cancellazione dell’inserzione devono riportare
esclusivamente le informazioni oggetto della variazione.
Generalità
Nella compilazione della scheda immobile è da tenere presente che essa costituisce in
modo puntuale l’annuncio che sarà caricato nel portale.
Pertanto la cura nella predisposizione delle informazioni e delle immagini
rappresenta un investimento per rendere l’annuncio più attrattivo e
conseguentemente migliorare le possibilità di vendita dell’immobile.
In termini più generali va considerato che l’interesse per un annuncio di vendita nel
“canale” internet si basa sulle seguenti logiche: completezza, trasparenza e prezzo.
Completezza: la quantità di annunci di vendita in internet è maggiore di quella dei
canali tradizionali e, solitamente, vi si accede con pochi click. È perciò improbabile che un
potenziale cliente impieghi del tempo per valutare un annuncio che al primo colpo
d’occhio presenta informazioni incomplete quando ha numerose alternative
immediatamente disponibili. Di conseguenza è fondamentale che l’annuncio sia ricco di
quante più informazioni generali possibili, con evidenza dei particolari che rendono
interessante l’immobile, e di foto che raffigurano l’oggetto in vendita in modo completo
(esterni, interni, contesto, dettagli) e, possibilmente, al meglio di quello che è.
Trasparenza: va considerato che, nella prima fase, internet spersonalizza il rapporto tra
il venditore e il potenziale acquirente; pertanto un annuncio che fa percepire scarsa
trasparenza o possibili omissioni prevedibilmente sarà considerato come poco
interessante.
Prezzo: dato che qualunque utente internet con media destrezza può in breve tempo
farsi un’idea delle quotazioni di riferimento del mercato, il prezzo richiesto deve
effettivamente assicurare un risparmio rispetto ai tradizionali canali di vendita. Il prezzo
richiesto, solo se risulta essere molto vantaggioso, potrebbe sopperire a limiti di
completezza e trasparenza dell’annuncio.
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Modalità di compilazione della Scheda Immobile
In alto a destra
Barrare se la scheda costituisce la richiesta di inserimento di un nuovo annuncio oppure
una variazione o cancellazione di una inserzione, avendo cura, in questi ultimi due casi,
di indicare il numero di riferimento (evidenziato anche nell’annuncio nel portale).
1) Dati del proprietario dell’immobile
In questa sezione devono essere indicate le generalità del proprietario dell’immobile.
Queste informazioni non saranno visibili al ”pubblico”, ma sono caricate nel portale a
esclusiva disposizione della Cassa Rurale e degli amministratori del sistema.
Il Nome e il Cognome sono dati obbligatori.
Se il proprietario dell’immobile è un’impresa, ad esempio un’agenzia immobiliare,
indicare la Ragione Sociale nel campo Nome e, eventualmente, aggiungere il nominativo
della persona di riferimento nel campo Cognome.
Tra i dati di contatto deve essere obbligatoriamente specificato il telefono e/o l’indirizzo
email; l’indirizzo è facoltativo.
2) Banca di rapporto
Indicare la Cassa Rurale della quale il proprietario dell’immobile è cliente.
Il dato è obbligatorio.
3) Data di consegna della scheda dalla Banca
Questa informazione non è visibile al ”pubblico” ed è utilizzata per controllare i tempi di
lavorazione dell’annuncio.
4) Data di cancellazione dell’Inserzione dal portale
Questo dato obbligatorio, non visibile al ”pubblico”, indica la data fino alla quale
l’annuncio deve rimanere pubblicato; la data deve essere compresa tra un minimo di 5 e
un massimo di 365 giorni. Prima della scadenza di questo termine sarà facoltà della
Cassa Rurale, d’accordo con il proprietario, richiedere di prorogare la validità
dell’inserzione per periodi massimi di un anno.
5) Nome Immobile
Questa informazione obbligatoria rappresenta il titolo dell’annuncio nel portale.
Poiché si tratta della prima informazione che il potenziale acquirente riceve sull’immobile,
nella scelta del nome è opportuno essere diretti e sintetici, ma allo stesso tempo
“commercialmente attrattivi”.
Il titolo deve far percepire immediatamente di che cosa si tratta..
Al fine di migliorare la rintracciabilità dell’immobile da parte dei motori di ricerca (quindi
le potenzialità di vendita), si suggerisce di codificare il titolo secondo le modalità di
ricerca più comunemente usate dagli utenti, pertanto indicando la tipologia dell’immobile
(esempio: appartamento, villa a schiera, attico, casa), la località/comune, la provincia ed
eventualmente un termine utile per qualificare l’immobile (centro storico, ampio, nuova
costruzione, etc).
Alcuni esempi: Appartamento monolocale a Camin - Padova, Porzione di testa di
quadrifamiliare in Residenza Sole a Borgoricco – Venezia, Immobile commerciale in
provincia di Vicenza, Appartamento a Treviso – classe energetica A.
6) Categoria di appartenenza dell’immobile
Questa informazione obbligatoria consente di scegliere tra: immobile residenziale,
immobile commerciale, immobile vacanza.
Possono essere indicate più di una categoria di appartenenza.
Nel caso di terreni, si consiglia di identificarne la categoria di appartenenza considerando
la principale destinazione d’uso: ad esempio, se si tratta di un terreno edificabile,
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risulterà più opportuno indicare ‘immobile residenziale’, se il terreno è invece agricolo, la
categoria più adeguata sarà ‘immobile commerciale’.
7) Prezzo vendita
Questo dato obbligatorio può essere omesso solo se si tratta di un immobile sottoposto a
procedura giudiziale. In questa seconda ipotesi è obbligatorio compilare il successivo
punto 8.
E’ possibile specificare che il prezzo di vendita indicato è “trattabile”.
Si suggerisce tuttavia di non ricorrere a quest’opzione per indicare un prezzo alto
comunicando ai potenziali acquirenti che è possibile ottenerne uno più basso, in quanto
ciò è già sottointeso dalle logiche commerciali; si consiglia, piuttosto, di indicare un
prezzo realmente vantaggioso rispetto alle quotazioni del mercato.
Qualora sia considerato opportuno, è possibile non specificare il prezzo dell’immobile
indicando “Trattativa riservata”. Si suggerisce di ricorrere a questa opzione nel caso di
immobili di alto valore economico (dimore storiche, appartamenti in centro storico, ville
lussuose, ecc.) per i quali il prezzo potrebbe rappresentare una barriera psicologica o
un’informazione riservata anche in termini di privacy.
8) Per immobile sottoposto a procedura esecutiva
Qualora l’immobile sia sottoposto a procedimento giudiziale, è possibile dare notorietà
all’asta al fine di favorire la vendita al meglio.
In questa ipotesi non deve essere completato il campo 7 (Prezzo vendita) ma sono invece
da compilare obbligatoriamente le seguenti informazioni del campo 8, che saranno visibili
al ”pubblico”:
- descrizione alternativa al prezzo,
- il Tribunale che gestisce l’asta,
- il numero di procedura esecutiva,
- l’indirizzo web dove è data evidenza dell’asta.
La descrizione alternativa al prezzo è un campo a compilazione libera; si suggerisce di
indicare un testo che descriva la situazione di fatto dell’immobile e, se possibile, fornisca i
riferimenti per poter disporre di maggiori informazioni; ad esempio “Immobile sottoposto
a procedura esecutiva”, “Immobile sottoposto a procedura esecutiva. Per informazioni,
rivolgersi a ... telefono ...”.
L’”Indirizzo web info procedura” è l’indirizzo del sito web dove sono pubblicate in via
ufficiale le informazioni relative all’asta dell’immobile. E’ opportuno indicare per esteso il
link della pagina web dove è data notorietà all’asta (e non l’home page del sito web).
La compilazione del campo “Data fissata per l’asta” non è obbligatoria.
È consentito l’inserimento di una sola data; il dato non è visibile al ”pubblico”.
9) Dati relativi alla localizzazione geografica dell’immobile
Sono informazioni obbligatorie la Regione, la Provincia e il Comune dove è ubicato
l’immobile.
La Località, intesa come frazione o come quartiere, e l’Indirizzo non sono obbligatori, ma
se ne consiglia la compilazione in quanto forniscono un’indicazione precisa di dov’è
situato l’immobile in vendita.
L’indirizzo, inoltre, viene utilizzato per la georeferenziazione.
10) Classe energetica dell’immobile
Il D. Lgs. 192/2005 (e successive modifiche e integrazioni) prevede che dal 01.01.2012
gli annunci commerciali di vendita riportino obbligatoriamente la classe energetica e
l’indice di prestazione energetica.
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Sono esclusi dall’obbligo di certificazione energetica i seguenti immobili: box, cantine,
autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, ruderi e scheletri strutturali.
La normativa è in via di recepimento da parte delle Regioni che stanno emanando
disposizioni diversificate e le quali, è prevedibile, richiederanno successive modificazioni.
Per questi motivi e per evitare che l’evoluzione della normativa possa far incorrere il
titolare dell’annuncio immobiliare in sanzioni amministrative, nella scheda immobile la
classe energetica e l’indice IPE devono essere obbligatoriamente compilati.
11) Caratteristiche dell’immobile
La compilazione dei dati previsti in questa sezione fornisce informazioni dettagliate
sull’immobile. Alcune di queste informazioni potranno inoltre essere successivamente
utilizzate quali criteri per la ricerca avanzata (ad esempio: ricerca appartamenti con
dimensione > 100 mq).
Descrizione testuale dell’immobile
La Descrizione testuale dell’immobile viene visualizzata insieme al Nome Immobile nelle
selezioni degli immobili ricercati, ed è pertanto determinante per suscitare interesse nel
visitatore del portale. Essa deve presentare alcune qualità fondamentali: dev’essere
sintetica, attrattiva e nel contempo esplicativa del bene in vendita.
Dalla descrizione è opportuno emergano gli aspetti principali dell’immobile, la struttura
dell’unità e le caratteristiche che possono maggiormente incuriosire un potenziale
acquirente.
Un esempio di Descrizione testuale dell’immobile: Porzione di nuova villetta bifamiliare a
1 Km dal centro di ..., in zona di pregio dal punto di vista paesaggistico. L’unità si
sviluppa su due piani. Al piano terra soggiorno, cucina, bagno. Al piano superiore due
camere, bagno e studio. All’esterno ampio giardino anteriore e posteriore di proprietà.
Si possono aggiungere ulteriori particolari, ad esempio “pavimenti in parquet”,
“rivestimenti delle pareti in legno”, così come caratteristiche della zona, ad esempio
“vicinanza alle principali arterie stradali”, “in prossimità di parchi giochi per bambini” ecc.
Metri quadri
Inserire solo valori numerici e senza decimali.
Ulteriori indicazioni riguardo la dimensione dell’immobile possono essere precisate nella
Descrizione testuale dell’immobile o nelle Eventuali altre caratteristiche importanti.
Numero totale dei locali che compongono l’immobile
In genere sono considerate solo le camere da letto, le cucine abitabili (non gli angoli
cottura) e i soggiorni.
Tipologia immobile
Il dato è obbligatorio.
La scelta della tipologia dell’immobile deve essere univoca tra quelle previste.
Unità immobiliari
Indicare il numero totale delle unità immobiliari che compongono l’intero edificio a cui
appartiene l’immobile oggetto dell’annuncio. Questa informazione può essere
interessante, ad esempio, per valutare la “numerosità” dell’eventuale condominio.
Esempio di compilazione di Unità immobiliari: nel caso di annuncio per un appartamento
situato in un condominio composto da otto appartamenti e una attività commerciale,
indicare Unità immobiliari: 9.
Piano
Indicare il piano a cui è situato l’ingresso principale dell’unità immobiliare in vendita (in
particolare nel caso di appartamento).
Totale piani
Indicare un unico valore numerico che corrisponde al numero totale di piani che
compongono l’unità immobiliare in vendita (non l’intero edificio).
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Esempio di compilazione di Totale piani: Villetta composta da piano terra e primo piano,
indicare Totale piani: 2.
Anno di costruzione dell’immobile
Indicare l’anno di conclusione dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare in vendita.
Se i lavori di costruzione non sono ancora terminati, lasciare il campo vuoto e precisare
lo stato dell’arte dell’immobile nelle Eventuali altre caratteristiche importanti.
Stato al rogito
Indicare “occupato” nel caso in cui l’immobile all’atto del rogito risulti occupato; in
alternativa “libero”.
Condizioni immobile
L’indicazione delle condizioni dell’immobile deve essere una scelta univoca tra “abitabile”,
“non abitabile”, “in ristrutturazione”, “al grezzo”.
Nel caso in cui l’immobile sia qualificato come “non abitabile”, si consiglia di chiarirne
brevemente le motivazioni nelle Eventuali altre caratteristiche importanti.
Cucina
La scelta delle caratteristiche della cucina deve essere univoca tra quelle previste.
Per “abitabile” s’intende una cucina che costituisce un vano a sé stante. Il “cucinotto” ha
dimensioni contenute rispetto alla cucina abitabile, mentre l’“angolo cottura” fa parte di
un altro vano dell’immobile (ad esempio del soggiorno).
Numero bagni
Indicare il numero di bagni dell’abitazione, laddove si considerano bagni i locali provvisti
di sanitari.
La presenza di lavanderie o altri spazi ad uso simile può essere citata nelle Eventuali altre
caratteristiche importanti.
Cantina
Specificare con “Sì” o “No” se l’immobile dispone di cantina.
Nel caso la cantina presenti caratteristiche particolarmente interessanti, si consiglia di
riportarle nelle Eventuali altre caratteristiche importanti.
Numero posti auto
Qualora presenti, indicare il numero di posti auto disponibili come box/garage.
Si suggerisce di illustrare l’eventuale presenza di altre tipologie di posti auto (ad
esempio, parcheggi assegnati esterni) nelle Eventuali altre caratteristiche importanti.
Giardino
Se è disponibile un giardino indicare se “Privato” o “Condominiale”.
Giardino MQ
Se è disponibile un giardino indicarne, anche approssimativamente, i metri quadrati in
quanto rappresenta un valore aggiunto per l’immobile.
Terrazzo
Specificare con “Sì” o “No” se l’abitazione dispone di terrazzo.
Nel caso in cui il terrazzo presenti caratteristiche particolarmente interessanti (ad
esempio presenza di più terrazzi privati) si consiglia di riportarle nelle Eventuali altre
caratteristiche importanti.
Tipologia riscaldamento
Scegliere fra “autonomo” e “centralizzato”.
Eventuali altre caratteristiche importanti
Il campo è a compilazione libera e vi possono essere indicate tutte le caratteristiche
interessanti che non potevano essere elencate nei campi precedenti.
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Un esempio di Eventuali altre caratteristiche importanti: L’appartamento è provvisto di
un terrazzo esposto a est e uno a sud.
12) Immagini per la galleria fotografica dell’immobile
È obbligatorio fornire almeno un’immagine dell’immobile.
Tuttavia, considerata la rilevanza dell’informazione per rendere l’annuncio interessante e
migliorare le possibilità di vendita, si consiglia di disporre quante più fotografie possibili
(indicativamente nel numero massimo di 10).
I formati consentiti sono .jpg, .gif, .png.
Al fine di produrre immagini potenzialmente attrattive ed efficaci allo scopo, si suggerisce
di seguire le indicazioni del successivo capitolo Consigli per le immagini dell’immobile.
Si ricorda inoltre che l’utilizzo delle immagini deve rispettare le norme relative alla
privacy e ai diritti d’autore.
In coda alla scheda immobile
Dopo aver preso visione delle condizioni generali ed economiche e dell’informativa sulla
privacy ai fini dell’utilizzo del portale ImmobiliareCasseRurali.it, sottoscrivere negli
appositi spazi la scheda immobile.
Immobiliare Casse Rurali l 05.2014 pag. 7 di 9Vademecum
Consigli per le immagini dell’immobile
Cosa fotografare
1) Fotografate tutti gli ambienti della casa, sia interni che esterni,
focalizzandovi sui punti di forza dell’abitazione.
Se l’abitazione fa parte di un complesso (condominio, villette a schiera,
quadrifamiliare ecc.), focalizzate la foto dall’esterno solo sull’immobile in vendita.
Le foto del contesto sono comunque accettabili, ma rendete identificabile
l’immobile.
2) Tentate di mantenere lo spazio di ogni stanza il più possibile in un’unica
immagine, così da poter aumentare il numero di spazi da mostrare. Ad esempio,
se nella camera da letto è presente un bagno privato, fate in modo che si
intraveda nella stessa foto.
3) Nel caso in cui il bagno non sia di ampie dimensioni, concentratevi su un dettaglio
piuttosto che su tutto l’ambiente.
4) Nella cucina, fotografate l’intera stanza e anche l’angolo cottura, poi scegliete
qualche particolare significativo.
5) Non dimenticate il balcone, se presente, e l’eventuale panorama.
Come fotografare
1) Per gli interni, se ne disponete, preferite un obiettivo grandangolare. Un treppiedi
per evitare l’effetto mosso può essere molto utile.
2) Fotografate solo in giornate di bel tempo; le ore più indicate sono le prime del
mattino oppure il tardo pomeriggio. Sfruttate al meglio la luce naturale, fa
risaltare maggiormente il colore degli ambienti.
In alternativa accendete tutte le luci. Evitate, se possibile, l’utilizzo del flash.
3) Mettete in ordine ogni stanza e rendetela il più luminosa e accogliente possibile.
Ad esempio, nella cucina sistemate le sedie attorno al tavolo, mettete in ordine
eventuali stoviglie.
Se nel balcone si può pranzare, imbandite il tavolo e arricchitelo di particolari.
Fate in modo che il bagno risulti pulito e colorato (con asciugamani, tappetini).
Chiudete la tavoletta del water.
4) Fotografate da un angolo della stanza e, nel caso di camere piccole o strette, se
non avete un obiettivo grandangolare, scattate le foto dall’alto, di modo da
riuscire a racchiudere il più possibile della stanza in un’unica foto.
In cucina, invece, le foto all’altezza della maniglia della porta danno la percezione
di maggiore ampiezza.
Cosa evitare
1) Foto che ritraggono persone, o parti di esse, veicoli, targhe e/o dati personali di
qualsiasi genere
2) Auto parcheggiate davanti casa
3) Bidoni dell’immondizia
4) Strade ed edifici nelle vicinanze trascurati nell’aspetto
5) Zone d’ombra
6) Riflessioni da specchi o altre superfici
7) Fotografie di stanze in disordine
8) Foto sfocate, troppo chiare, troppo scure o mosse. Ponete attenzione alla qualità
delle vostre foto. Evitate le foto con il cellulare
9) Foto oblique: non inclinate la macchina fotografica
Immobiliare Casse Rurali l 05.2014 pag. 8 di 9Vademecum
Note per la compilazione della Scheda Immobile
per immobili sottoposti a procedura esecutiva
Modalità di compilazione della Scheda Immobile
Ai fini della compilazione della scheda immobile per gli immobili sottoposti a procedura
esecutiva sono valide le indicazioni della sezione “Note per la compilazione della Scheda
Immobile da parte del proprietario”.
Per questi immobili sono obbligatorie solo le seguenti informazioni:
2) Banca di rapporto
4) Data di cancellazione dell’inserzione dal portale
Si consiglia di inserire la data programmata per l’asta più un giorno, di modo
che l’annuncio sia annullato automaticamente decorso il termine.
5) Nome Immobile
6) Categoria di appartenenza dell’immobile
8) Tutti i campi del punto 8 “Per immobile sottoposto a procedura esecutiva”,
esclusa la “Data fissata per l’asta”
9) Regione, Provincia e Comune.
Tutti gli altri campi sono facoltativi.
Qualora vengano compilati si suggerisce di usare la massima attenzione a che siano
identici a quelli riportati nel sito web dove è data comunicazione all’asta.
La coincidenza delle informazioni deve rimanere tale per l’intero periodo di pubblicazione
dell’annuncio; è quindi a carico di chi sottoscrive la scheda immobile verificare che le
informazioni non possano divenire nel tempo differenti.
Per questioni di norme sulla privacy e sui diritti d’autore, si suggerisce di non utilizzare
foto ricavate, senza previo consenso, da fonti terze (anche dalla perizia).
Immobiliare Casse Rurali l 05.2014 pag. 9 di 9Puoi anche leggere
