Rendita catastale: gli elementi rilevanti per la determinazione
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CATASTO
Rendita catastale:
gli elementi rilevanti per la determinazione
di Luigi Risolo
Premessa
La rendita catastale è il valore fiscale che viene attribuito ad una unità immobiliare
e che costituisce l’elemento costitutivo iniziale per la determinazione della base
imponibile:
- dell’Imposta Municipale Propria, Irpef, Ires, Iva;
- delle imposte di registro, ipotecarie e catastali per le operazioni di donazione
e successione.
Molto più specificatamente la rendita catastale è definita dall’ex art. 23 del Regio
Decreto Legge del 13 Aprile 1939 n. 652.
Tale articolo sancisce che “La rendita catastale calcolata ai sensi dei precedenti
articoli per ciascuna unità immobiliare, costituisce la base per la determinazione,
nei modi che saranno stabiliti per legge, del reddito imponibile soggetto alle
imposte ed alle sovrimposte”.
Per la cronaca, tale articolo, nella formulazione enunciata, fu in tal modo sostituito
dall'art. 2, del Decreto Legislativo dell’8 Aprile 1948, n. 514.
Nel suo complesso, invece, tale Regio Decreto Legge è stato integrato con il Decreto
del Presidente della Repubblica del 26 Ottobre 1972 n. 650, recante disposizioni in
materia di “Perfezionamento e revisione del sistema catastale”.
I termini della questione riflettono, pertanto, i criteri di determinazione della
rendita catastale, i quali devono tenere conto oltre dei procedimenti di calcolo
sanciti dalla vigente normativa anche di altri aspetti, in egual modo scaturenti da
espressa previsione normativa, relativi al corretto classamento dell’immobile, al
tessuto urbano circostante e al saggio di fruttuosità.
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E’ vietata ogni riproduzione totale o parziale di qualsiasi tipologia di testo, immagine o altro.
Ogni riproduzione non espressamente autorizzata è violativa della Legge 633/1941 e pertanto perseguibile penalmenteCATASTO
Il valore catastale
Pertanto, il valore catastale, in linea generale, si ottiene dalla seguente formula:
Valore catastale Rendita catastale x 1,05 Coefficiente
= X
Il coefficiente, denominato tecnicamente “coefficiente di rivalutazione delle rendite
e dei valori catastali”, detto anche “moltiplicatore catastale” si riferisce ad un
moltiplicatore stabilito per legge.
Fino all’anno 2011 i moltiplicatori catastali erano uguali in riferimento alle
principali imposte concernenti le unità immobiliari, poi con il Decreto Legge n. 201
del 6 Dicembre 2011 ( recante disposizioni in materia di “Disposizioni urgenti per la
crescita, l'equità e il consolidamento dei conti pubblici” ), convertito, poi, con
modificazioni dalla legge del 22 Dicembre 2011 n. 214, sono stati aumentati i valori
dei moltiplicatori catastali ai fini del calcolo dell’IMU.
In tale formula, si rileva, tuttavia, un altro moltiplicatore come ad esempio “1,05”
che sta ad indicare un indice di rivalutazione.
In particolar modo, per le unità immobiliari dei gruppi A, B e C la rendita catastale
si determina attraverso le operazioni di qualificazione, classificazione e classamento
e previa formazione delle tariffe.
Invece, per le unità immobiliari rientranti nei gruppi D ed E la rendita catastale si
determina per stima diretta ( all’art. 10 del Regio Decreto Legge n. 1249 del 1939 ).
La rendita catastale
la rendita catastale è un valore atto a costituire il presupposto per l’applicazione
dell’imposizione fiscale ad una unità immobiliare.
Essa, pertanto, costituisce la fonte dalla quale si inizia a determinare la base
imponibile utile alla determinazione delle imposte e tasse dovute:
- imposte ipotecarie e catastale;
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- imposte sulle donazioni e successioni;
- IMU, Irper, Ires, IVA.
Imposte Indirette Imposte dirette
IVA IMU
Imposta
IVA di Registro IRPEF
Imposte Catastali IRES
Imposte Ipotecarie
I parametri normativi atti a influire sulla determinazione della rendita catastale di
immobili a destinazione ordinaria sono di quattro tipi:
- Consistenza;
- Tariffa d’estimo;
- Categoria catastale;
- Classe
La “consistenza catastale” è data da tutti i vani e locali che compongono l’unità
immobiliare nonché dalle eventuali aree e suoli che ne fanno parte ivi compresi, se
presenti, le aree, suoli e locali che sono di uso comune alla medesima unità
immobiliare ed, eventualmente, anche alle altre.
Pertanto, la “consistenza” esprime direttamente la grandezza dell’immobile ed è un
dato di natura quantitativa.
L’Agenzia del Territorio determina le cosiddette Tariffe d’estimo di un immobile in
base a:
- l’ubicazione del comune;
- la zona censuaria di ubicazione;
- la categoria;
- la classe.
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La categoria catastale si riferisce al tipo dell’immobile presente in una determinata
zona censuaria e varia a seconda della tipologia edilizia che determina la
destinazione d’uso definitiva.
Dopo la determinazione della categoria catastale dell’immobile si procede alla sua
classificazione ovvero all’attribuzione della classe che riflette, essenzialmente la
qualità e lo stato dell’immobile.
L’operazione di classificazione dell’immobile viene seguita da un professionista il
quale parte dal rilievo degli elementi caratteristici dell’immobile per confrontarli,
poi, con le altre unità già censite e che sono state già accatastate.
Da ciò discende che l’attribuzione della classe si deve riferire a criteri di oggettività e
sulla scorta delle tabelle normative, all’interno delle quali in corrispondenza delle
varie lettere vengono descritte le varie tipologie di immobili ( ad es. A, B, C ).
Occorre sottolineare, che per le unità immobiliari ricadenti dei gruppi D e E, cioè
agli immobili destinati ad usi speciali e particolari, di solito non viene attribuita la
classe, perché il loro classamento resta fermo all’assegnazione della categoria
catastale.
Per il calcolo della rendita catastale degli immobili a destinazione particolare e
speciale si utilizzano il:
- valore di mercato dell’immobile;
- saggio di fruttuosità.
Occorre rilevare che in tema di saggio di fruttuosità, l’Agenzia del Territorio deve
tener conto dello stato effettivo dell’immobile e non fondarsi su valutazioni
generiche, poiché il tutto va ad influire sull’entità del valore percentuale di saggio da
applicarsi.
Tale principio è stato fortemente richiamato dalla Corte di Cassazione, con la
Sentenza n. 9113 del 2012.
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Parametri per la determinazione
delle rendita catastale di
immobili a destinazione
ordinaria
Consistenza Categoria Catastale
Tariffa d’estimo Classe
Parametri per la determinazione
della rendita catastale per gli
immobili a destinazione speciale e
particolare
Valore di mercato dell’immobile
Saggio di fruttuosità
Il saggio di fruttuosità
Il saggio di fruttuosità è un valore percentuale che viene applicato in base alla
tipologia ed all’ubicazione dell’immobile.
L’art. 29, primo comma, del D.P.R. n. 1142 del 1949 (recante il “Regolamento per la
formazione del nuovo Catasto edilizio urbano“), sancisce che “Il saggio d'interesse
da attribuire al capitale fondiario per determinarne la rendita è il saggio di
capitalizzazione che risulta attribuito dal mercato ad investimenti edilizi aventi per
oggetto unità immobiliari analoghe. Qualora si tratti di unità immobiliari che, a
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causa delle loro caratteristiche o destinazione, siano per se stesse non suscettibili di
dare un reddito in forma esplicita, si devono, invece, tener presenti i saggi di
capitalizzazione che risultano attribuiti dal mercato ad investimenti concorrenti con
quello edilizio”.
Gli elementi rilevanti per la determinazione della rendita catastale
Oltre agli elementi già visti per la determinazione della rendita catastale si
aggiungono quattro fattori rilevanti:
- il tessuto urbano di inserimento;
- il piano di ubicazione;
- i servizi strutturati in godimento;
- lo stato di conservazione dell’unità immobiliare.
Tali fattori pertanto incidono sul valore finale della rendita catastale dell’immobile e
nel contempo, provengono da una serie corposa di contenzioso tributario tra il
contribuente (sia esso semplice persona fisica o azienda) e l’Agenzia del Territorio.
Tali circostanze hanno prodotto una mole determinante di pronunciamenti della
giurisprudenza di legittimità.
Proprio quest’ultima, ha sancito, nella sentenza di seguito riportata, che per
giungere all’attribuzione di una rendita catastale attendibile e reale occorre una
adeguata disamina effettiva delle circostanze fattuali che, per così dire, investono
l’unità immobiliare.
Un generico riferimento relativo all’ubicazione dell’immobile, nel centro urbano
della città, con una non considerazione degli altri elementi rilevanti relativi al
contesto della zona e dell’immobile, non sono sufficienti a giustificare l’azione
dell’Ufficio e, per l’effetto, l’attribuzione del valore relativo alla rendita catastale.
Tale principio, è stato sancito, dalla Corte di Cassazione con la Sentenza n. 9113 del
6 Giugno 2012, la quale nello specifico afferma quanto segue: “… Le ricorrenti in
epigrafe indicati impugnavano in sede giurisdizionale l'atto di classamento
catastale, effettuato dal competente Ufficio, in relazione a loro immobile sito in
Firenze. L'adita CTP di Firenze, respingeva il ricorso, mentre la CTR,
pronunciando sull'appello delle contribuenti, ritenendo eccessivo, avuto riguardo
allo stato di degrado dell'immobile, il saggio di fruttuosità fissato
dall'Amministrazione nel 2%, lo rideterminava nell'1,50%.
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Le contribuenti, giusto ricorso …, hanno chiesto la cassazione della decisione di
appello, sulla base di due mezzi. L'intimata Agenzia non ha svolto difese in questa
sede.
MOTIVI DELLA DECISIONE.
Con il primo mezzo la decisione di appello viene censurata per avere omesso di
effettuare la necessaria comparazione con altra struttura alberghiera ubicata in
prossimità ed avente una rendita catastale inferiore.
Con il secondo motivo si deduce il vizio di insufficiente e contraddittoria
motivazione…
… Nel caso, in vero, l'impugnata sentenza, non risulta aver effettuato una
adeguata disamina della realtà fattuale, rendendo, così, impossibile il controllo
sulla logicità del ragionamento sviluppato per giungere alla rassegnata decisione.
La CTR, infatti, valorizza, peraltro con generico riferimento, "l'ubicazione centrale
dell'immobile", mentre ignora o fa oggetto di superficiale disamina altri elementi,
quali il tessuto urbano di inserimento, il piano di ubicazione ed i servizi strutturati
in godimento, lo stato di conservazione dell'unità in questione e del fabbricato di
cui fa parte; elementi, tutti, singolarmente e nel loro insieme, di certo, rilevanti
nell'iter sotteso al classamento ed alla determinazione della rendita.
Illogica e, per certi versi, contraddittoria, risulta, del resto, l'entità della
diminuzione del saggio di fruttuosità dal 2% all'1,50%, ove si consideri che i
Giudici di appello pervengono alla statuizione dopo avere riconosciuto ed
affermato trattarsi di immobile nel suo complesso e nella sua peculiarità in "stato
di degrado".
In applicazione del trascritto principio, che il Collegio condivide, il ricorso va,
dunque, accolto…”
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Elementi rilevanti per il classamento
dell’immobile e per la determinazione
della rendita catastale
In via preliminare
occorre:
un attenta disamina
della realtà di fatto
- analisi del tessuto urbano all’interno del
quale è ubicato l’immobile;
- esame del piano di ubicazione;
- presenza di servizi;
- analisi delle condizioni dell’immobile
Dopo tale fase si può giungere
ad una attendibile applicazione
del saggio di fruttuosità
Nel caso, contrario, è legittima l’azione del
contribuente dinnanzi la Commissione Tributaria
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Considerazioni finali
In aggiunta a tali considerazioni e principi, sia la giurisprudenza di legittimità che
l’Agenzia del Territorio ( Circolare n. 6 del 2012 ) hanno rimarcato la necessità di
non operare discrezionalità alcuna in tema di scelta del saggio di fruttuosità.
Cio, perché, come sancito da una precedente Sentenza della Cassazione ( n. 10037
del 2003 ), “ il valore degli immobili è determinato applicando all’ammontare delle
rendite risultanti in catasto i moltiplicatori previsti dall’art. 52, primo periodo
dell’ultimo comma, del D.P.R. n. 131 del 1986, che sono attualmente stabiliti dal
D.M. 14 Dicembre 1991 nella misura di cento volte per le unità immobiliari
classificate nei gruppi catastali A, B e C, e di cinquanta e trantaquattro volte,
rispettivamente per quelle classificate nei gruppi D e E”, ma tale fase, tuttavia,
presuppone la considerazione delle ulteriori circostanze reali che insistono
sull’immobile che, come visto in precedenza, sono rappresentate dalla zona di
ubicazione, dai servizi presenti, dallo stato dell’immobile.
18 maggio 2013
Luigi Risolo
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