FONDAMENTI DI FISCALITÀ IMMOBILIARE FRANCESE PER GLI ITALIANI - Mauro MICHELINI 4ª Edizione Maggio 2013

 
FONDAMENTI DI FISCALITÀ IMMOBILIARE FRANCESE PER GLI ITALIANI - Mauro MICHELINI 4ª Edizione Maggio 2013
Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

 FONDAMENTI DI FISCALITÀ
  IMMOBILIARE FRANCESE
     PER GLI ITALIANI

                                             Mauro MICHELINI

                                                                4ª Edizione
                                                               Maggio 2013

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Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

                                             SOMMARIO

1. LE PERSONE FISICHE

           1.1. IMPOSTA SUL REDDITO

      1.1.A. Diverse modalità d’uso degli immobili
       1.1.A.1. Non locato. A disposizione del proprietario
       1.1.A.2. Locato non ammobiliato
       1.1.A.3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
       1.1.A.4. Hôtellerie

      1.1.B. Diverse categorie di reddito
       1.1.B.1. Non locato. A disposizione del proprietario
       1.1.B.2. Locato non ammobiliato
           1.1.B.2.a - Regime Foncier
           1.1.B.2.b - Regime Micro-foncier
       1.1.B.3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
           1.1.B.3.a- Regime BIC
           1.1.B.3.b- Regime Micro-BIC
       1.1.B.4. Hôtellerie

      1.1.C. Ciò che bisogna dichiarare
       1.1.C.1. Gli incassi
           1.1.C.1.a - Redditi di locazione
           1.1.C 1.b - Spese rimborsate dall’inquilino
       1.1.C.2. Le spese
           1.1.C.2.a - Spese condominiali, Interessi del mutuo, Spese notarili, Spese del commercialista
           (Expert-comptable)
           1.1.C.2.b – Ammortamenti

      1.1.D. Come dichiarare
       1.1.D.1. La dichiarazione 2042 - 2044
       1.1.D.2. La dichiarazione 2031
       1.1.D.3. La dichiarazione 2042C - 2031

      1.1.E. Dove dichiarare
       1.1.E.1. Al Centre des Impôts des Non Résidents (CINR) (per i non residenti)
       1.1.E.2. Al Centre des Impôts localmente competente per territorio (per i residenti)

      1.1.F. Cosa pagare

      1.1.G. Come pagare l’imposta
       1.1.G.1. La cartella esattoriale (Avis d’impôt)
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        1.1.G.2. Le modalità di pagamento

           1.2. LE ALTRE IMPOSTE
        1.2.1. La tassa fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti (la taxe foncière et la taxe sur les
        ordures ménagères)
        1.2.2. La tassa d’abitazione (la taxe d’habitation)
        1.2.3. Il canone televisivo (la redevance audiovisuelle)
        1.2.4. La tassa sugli alloggi sfitti (la Taxe sur les logements vacants)
        1.2.5. L’IVA (la TVA)

           1.3. LA PLUSVALENZA (LA PLUS-VALUE DES PARTICULIERS)
        1.3.1      Come si calcola
        1.3.2      Il tasso d’imposizione
        1.3.3      Come é pagata (il rappresentante fiscale)
        1.3.4      Il Mandatario

           1.4. I RIFLESSI SUL MODELLO UNICO E SUL MODELLO 730
                   1.4.A. I riflessi sul Modello Unico
                      1.4.A.1. Modulo RW Sezione II
                      1.4.A.2. Modulo RW Sezione III
                      1.4.A.3. Quadro RL
                      1.4.A.4. Quadro CR
                      1.4.A.5. Quadro RM

                   1.4.B. I riflessi sul Modello 730
                      1.4.B.1. Modulo RW Sezione II
                      1.4.B.2. Modulo RW Sezione III
                      1.4.B.3. Quadro D

           1.5. L’ISF (IMPOSTA PATRIMONIALE)

           1.6. LE SUCCESSIONI - DONAZIONI

2. LE SOCIETÀ (francesi)

           2.1. SCI
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Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

      2.1.A. Diverse modalità d’uso degli immobili
     2.1.A.1. Non locato. A disposizione dei soci
     2.1.A.2. Locato non ammobiliato
     2.1.A.3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
     2.1.A.4. Hôtellerie

      2.1.B. Diverse categorie di reddito
      2.1.B.1. Non locato. A disposizione dei soci
      2.1.B.2. Locato non ammobiliato
             2.1.B.2.a - Regime Foncier (2072)
             2.1.B.2.b- Regime Micro-foncier
      2.1.B.3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
             2.1.B.3.a- Regime Bic Réel (2065)
             2.1.B.3.b- Hôtellerie (2065 simplifié)

      2.1.C. Ciò che bisogna dichiarare
      2.1.C.1. Gli incassi
                2.1.C.1.a- Redditi di locazione
                2.1.C.1.b- Spese rimborsate dall’affittuario
      2.1.C.2. Le spese
                2.1.C.2.a- Spese condominiali, Interessi del mutuo, Spese notarili, Spese del
             commercialista (Expert-comptable)
                2.1.C.2.b – Ammortamenti

      2.1.D. Come dichiarare
      2.1.D.1. La dichiarazione 2072
      2.1.D.2. La dichiarazione 2065

      2.1.E. Dove dichiarare
      2.1.E.1. La dichiarazione 2072
      2.1.E.2. La dichiarazione 2065

      2.1.F. Cosa pagare

      2.1.G. Come pagare l’imposta
      2.1.G.1. La cartella esattoriale (Avis d’impôt)
         2.1.G.1.a. Per le Società soggette all’IR (2072)
         2.1.G.1.b. Per le Società soggette all’IS (2065): dichiarazione 2572/2571
      2.1.G.2. Le modalità di pagamento

           2.2. LE ALTRE IMPOSTE
                   2.2.1. La tassa fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti (la taxe foncière et la taxe sur
                          les ordures ménagères)
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                   2.2.2.     La tassa d’abitazione (la taxe d’habitation)
                   2.2.3.     Il canone televisivo (la redevance audiovisuelle)
                   2.2.4.     La tassa sugli alloggi sfitti (la Taxe sur les logements vacants)
                   2.2.5.     L’IVA (la TVA)

       2.3. LA PLUSVALENZA (LA PLUS-VALUE DES PARTICULIERS)
                 2.3.A. La plusvalenza per le società all’IR (2072)
                     2.3.A.1. Come si calcola
                     2.3.A.2. Il tasso d’imposizione
                     2.3.A.3. Come é pagata (il rappresentante fiscale)

                 2.3.B. Il mandatario

       2.4. I RIFLESSI SUL MODELLO UNICO E SUL MODELLO 730

             2.4.A. I riflessi sul Modello Unico
      2.4.A.1. Modulo RW Sezione II
      2.4.A.2. Modulo RW Sezione III
      2.4.A.3. Quadro RL
      2.4.A.4. Quadro CR
      2.4.A.5. Quadro RM

             2.4.B. I riflessi sul Modello 730
      2.4.B.1. Modulo RW Sezione II
      2.4.B.2. Modulo RW Sezione III
      2.4.B.3. Quadro D

       2.5. L’ISF (IMPOSTA PATRIMONIALE)

       2.6. LE SUCCESSIONI – DONAZIONI

        3. LE SOCIETÀ (italiane)
           3.1.      Immobile inserito nell’attivo dello stato patrimoniale di una società italiana, priva di stabile
                      organizzazione, detenuto in Francia e locato (SPA, SRL, SNC, SAS)
           3.2.      Immobile inserito nell’attivo dello stato patrimoniale di una società italiana soggetta
                      all’IRES, priva di stabile organizzazione, detenuto in Francia e messo a disposizione dei
                      soci. (SPA, SRL) (articolo 209 CGI)

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           3.3.      Immobile inserito nell’attivo dello stato patrimoniale di una società italiana, soggetta
                      all’IRPEF dei soci, priva di stabile organizzazione, detenuto in Francia e messo a
                      disposizione dei soci (SNC, SAS).
           3.4.      Caso di controllo di una SCI Francese da parte di una società italiana
           3.5.      Caso delle plusvalenze
           3.6.      La tassa del 3%

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       FONDAMENTI DI FISCALITÀ IMMOBILIARE FRANCESE
                      PER GLI ITALIANI

1.        LE PERSONE FISICHE

           1.1. IMPOSTA SUL REDDITO

      1.1.A. Diverse modalità d’uso degli immobili

     1.1.A.1. Non locato. A disposizione del proprietario
                 Bene tenuto a disposizione dal proprietario.
                 Taxe foncière e taxe d’habitation sono a carico del proprietario.

     1.1.A.2. Locato non ammobiliato
                 Bene affittato non ammobiliato (può essere presente la cucina ed alcuni elementi di
                 arredo non essenziali).
                 Taxe foncière a carico del proprietario e taxe d’habitation a carico dell’inquilino.

     1.1.A.3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
                 Bene affittato, ammobiliato dal proprietario.
                 Taxe foncière a carico del proprietario e taxe d’habitation a carico dell’inquilino.
                 Bed&Breakfast (chambre d’hôtes): quando una parte della propria abitazione principale
                 viene locata ammobiliata.

     1.1.A.4. Hôtellerie
                 Trattasi di locazione di appartamenti ad uso di residence alberghiero (esempio: “Pierre
                 et Vacances”), che offre almeno 3 su 4 dei seguenti servizi:
                 - servizio di pulizia della/e camera/e;
                 - colazione;
                 - fornitura di biancheria;
                 - portineria.

      1.1.B. Diverse categorie di reddito

      1.1.B. 1. Non locato. A disposizione del proprietario
                 Nessun reddito (da locazione) da dichiarare nella dichiarazione dei redditi che
                 presentate in Italia (nessuna dichiarazione dei redditi da produrre in Francia).

      1.1.B. 2. Locato non ammobiliato
                 Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia e in Italia (con il meccanismo del
                 recupero del credito d’imposta, vedi paragrafo 1.4.A.3 e 1.4.A.4).

                                                          7       Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani
Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

                 1.1.B. 2.a - Regime Foncier
                         Regime in contabilità semplificata: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra
                         i ricavi e i costi deducibili fiscalmente.

                 1.1.B. 2.b - Regime Micro-foncier
                         Regime a forfait: per locazioni annue non superiori a 15.000€.

      1.1.B.3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
                 Reddito soggetto a dichiarazione dei redditi sia in Francia che in Italia (con il
                 meccanismo del recupero del credito d’imposta, vedi paragrafo 1.4.A.3 e 1.4.A.4).

                 1.1.B.3.a - Regime BIC
                         Regime in contabilità semplificata: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra
                         i ricavi e i costi deducibili fiscalmente.

                 1.1.B.3.b - Regime Micro-BIC
                         Regime a forfait: per locazioni annue non superiori a 32.600€.

      1.1.B.4. Hôtellerie
                 Regime in contabilità semplificata: reddito soggetto a dichiarazione dei redditi sia in
                 Francia che in Italia (con il meccanismo del recupero del credito d’imposta, vedi
                 paragrafo 1.4.A.3 e 1.4.A.4).
                 Gli affitti sono assoggettati ad IVA 7%.
                 Una dichiarazione IVA annuale (CA12) deve essere depositata presso l’Ufficio Imposte
                 competente (*), unitamente all’eventuale pagamento dell’IVA.

                 (*)In caso di pluralità d’immobili, l’ufficio competente è quello dell'immobile che produce il maggior
                 reddito.

                 Per le ultime novità in materia di TVA si veda www.michelinimauro.it → Biblioteca
                 → Categoria: Fiscalità Immobiliare per i non residenti → Demande d'avis facture
                 des loyers résidence de tourisme, documento del 07/05/13.

      1.1.C. Ciò che bisogna dichiarare

     1.1.C.1. Gli incassi
            1.1.C.1.a - Redditi di locazione
                 - Regime Foncier: locazioni lorde incassate (comprese le provisions) nel periodo
                   d’imposta.
                 - Regime Micro-foncier: locazioni nette incassate (escluse le provisions) nel periodo
                 d’imposta;       abbattimento del 30% applicato direttamente dall’Ufficio Imposte
                 francese (CINR).
                 - Regime BIC: locazioni lorde (comprese le provisions) di competenza del periodo
                 d’imposta.
                 - Regime Micro-BIC: locazioni nette incassate (escluse le provisions) nel periodo
                 d’imposta;       abbattimento del 50% applicato direttamente dall’Ufficio Imposte
                 francese (CINR).

                                                                8       Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani
Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

                 1.1.C. 1.b - Spese rimborsate dall'inquilino
                 Trattasi di spese anticipate dall’inquilino (provisions), previste dal contratto di
                 locazione.
                 Devono essere dichiarate insieme alle locazioni nei casi di cui al punto 1.a, in quanto
                 dedotte nella dichiarazione dei redditi francese.

     1.1.C. 2. Le spese

                 1.1.C.2.a - Spese generali, Interessi del mutuo, Spese notarili, Spese del
                 commercialista (Expert-comptable)
                 Vengono portate in deduzione nella dichiarazione dei redditi francese solo per il regime
                 Foncier e BIC.

                 1.1.C.2.b - Ammortamenti
                 Vengono portati in deduzione nella dichiarazione dei redditi francese solo per il regime
                 BIC.

      1.1.D. Come dichiarare
         1.1.D.1. La dichiarazione 2042 - 2044
                 - Regime Foncier: le locazioni e le spese di cui al punto C.1 e C.2 si dichiarano nella
                 dichiarazione 2044. Il reddito imponibile viene poi riportato sulla dichiarazione 2042
                 (rigo 4BA in caso di utile; 4BB in caso di perdita).
                  - Regime Micro-foncier: le locazioni di cui al punto 1a vengono dichiarate direttamente
                 sulla dichiarazione 2042 (rigo 4BE).

           1.1.D.2. La dichiarazione 2042 - 2042C
                 - Regime Micro-BIC: le locazioni di cui al punto C.1.a vengono dichiarate direttamente
                 sulla dichiarazione 2042 (rigo 5ND).

           1.1.D.3. La dichiarazione 2042C - 2031
                 - Regime BIC: i ricavi e i costi si dichiarano nella dichiarazione 2031 ed il reddito
                 imponibile viene riportato sulla dichiarazione 2042-C (rigo 5NK se utile; rigo 5NZ se
                 perdita).

      1.1.E. Dove dichiarare
        1.1.E.1. Al Centre des Impôts des Non Résidents (CINR) (per i non residenti)
        (*)
                 Entro il 17 di giugno per l'anno 2012 (***) dovete presentare la dichiarazione 2042,
                 unitamente agli allegati (dichiarazione 2044 e/o 2042C).
                 Entro il 30 aprile (***), per gli immobili di cui al paragrafo 1.1.A punto 3 e 4 dovete
                 presentare la dichiarazione 2031, presso l'Ufficio Imposte, localmente competente per
                 territorio, dove è situato l’immobile (**).

                                                         9       Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani
Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

                 (*) Per la nozione di residente si fa riferimento agli articoli sul domicilio fiscale pubblicati sul sito
                 www.michelinimauro.com → Fiscalità immobiliare → Il domicilio fiscale.
                 (**) In caso di pluralità d’immobili, l’Ufficio Imposte, localmente competente per territorio, è quello
                 dell'immobile che produce il maggior reddito.
                 (***) Le date devono essere verificate annualmente.

          1.1.E.2. Al Centre des Impôts localmente competente per territorio (per i
          residenti) (*)
                 Entro il 30 aprile (**) dovete presentare la dichiarazione 2042, unitamente agli allegati
                 (dichiarazione 2044 e/o 2042C e/o 2031) all’Ufficio Imposte localmente competente per
                 territorio, dove si trova la vostra residenza principale.
                 (*) Per la nozione di residente si fa riferimento agli articoli sul domicilio fiscale pubblicati sul sito
                 www.michelinimauro.com → Fiscalità immobiliare → Il domicilio fiscale.
                 (**) Le date devono essere verificate annualmente.

      1.1.F. Cosa pagare
                 L'imposta sul reddito delle persone fisiche (Impôt sur le Revenu) (IR), da pagare in
                 Francia, non può essere inferiore al 20% del reddito netto imponibile dichiarato (Art.
                 197A CGI).

                 A partire dal periodo d'imposta relativo all'anno 2012 (cioè per le dichiarazioni dei
                 redditi che verranno presentate nel corso dell'anno 2013), è stato introdotto, anche per i
                 non residenti, l'obbligo di effettuare il pagamento della CSG (Contribution Sociale
                 Généralisée) e della CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale); la
                 somma di queste ultime imposte (CSG + CRDS) è pari al 15,5% del reddito netto
                 imponibile dichiarato.

                 In totale, la somma dell'IR + CSG + CRDS è pari, mediamente, al 35,5% del reddito
                 netto imponibile dichiarato.

                 Tali imposte, pagate a titolo definitivo, sul reddito netto imponibile dichiarato in
                 Francia, costituiscono un credito d'imposta, in Italia, sugli stessi redditi, da dichiarare
                 sul modello UNICO o sul modello 730 (vedi art. 70, 2° comma del T.U.I.R.) (e art. 165,
                 1° comma del T.U.I.R.: credito d'imposta per i redditi prodotti all'estero).

      1.1.G. Come pagare l’imposta

          1.1.G.1. La cartella esattoriale (Avis d’impôt)
                 Diversamente da quanto avviene in Italia, è il CINR per i non residenti (o il Centre des
                 Impôts localmente competente per territorio per i residenti) che calcola l’imposta da
                 pagare sul reddito netto imponibile dichiarato, tramite l’invio di un Avis d’impôt per
                 l'IR e, presumibilmente, tramite l'invio di un secondo Avis d'impôt per la CSG-CRDS.

                 A partire dal 2013 i 2 avis d'impot dovrebbero fondersi in uno solo (non è certo al
                 momento se questa semplificazione si applicherà anche per i non residenti).

                                                                 10       Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani
Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

                 Generalmente si riceve/ono il/gli Avis d'impôt 3 o 4 mesi dopo l’invio della
                 dichiarazione dei redditi e cioè il mese di settembre/ottobre; fa eccezione l'invio della
                 prima dichiarazione dei redditi in Francia: in questo caso, per questioni di acquisizione
                 dei dati da parte del sistema informatico del CINR, l'invio dell'Avis d'impôt avviene con
                 alcuni mesi di ritardo e pertanto normalmente tale ricezione avviene a febbraio/marzo
                 dell'anno successivo.

          1.1.G.2.Le modalità di pagamento
                 La scadenza prevista per il pagamento dell’imposta a seguito della ricezione dell'Avis
                 d'impôt è normalmente il 15 settembre (fa eccezione la prima dichiarazione dei redditi
                 in Francia, per la quale il relativo pagamento slitta normalmente al 15 marzo).

                 Il pagamento può essere fatto tramite:

                 - TIP (per coloro che hanno un conto corrente bancario in Francia): tagliando
                   precompilato, che si trova in calce alla prima pagina dell’Avis d'impôt, da firmare e
                   da inviare in originale alla tesoreria ivi indicata, unitamente al RIB (il RIB può essere
                   staccato direttamente dal blocchetto degli assegni o stampato in copia via Internet,
                   per coloro che hanno l'accesso diretto con la propria banca) (trattasi in sostanza
                   dell'equivalente delle coordinate bancarie).

                 - addebito automatico sul conto corrente bancario (per coloro che hanno un conto
                   corrente bancario in Francia): simile al RID, al quale bisogna aderire tramite apposita
                   domanda da inviare al CINR, per i non residenti, o al Centre des Impôts localmente
                   competente per territorio, per i residenti, con parecchi mesi di anticipo rispetto alla
                   scadenza prevista. Ricordatevi che, a regime, voi sarete tenuti, come in Italia, a
                   pagare gli acconti dell'imposta; normalmente, l'acconto è diviso in 3 rate: le prime
                   due (calcolate sull'anno d'imposta precedente) con scadenza il 15 febbraio ed il 15
                   maggio e la terza coincidente con il conguaglio d'imposta relativo alla dichiarazione
                   dei redditi successivamente presentata. Normalmente, quest'ultima scadenza è il 15
                   settembre.

                     Esiste poi la possibilità di pagare tali acconti d'imposta (calcolate sull'anno d'imposta
                     precedente) in 10 rate mensili di uguale importo, a partire dal 15 gennaio e fino al 15
                     ottobre.
                     Quest'ultima procedura è fortemente consigliata, perché vi consente di disinteressarvi
                     dei pagamenti degli acconti e dei saldi delle imposte, perché se ne occupa
                     direttamente l'Ufficio delle Imposte competente e perché, dividendo gli acconti delle
                     imposte per 10 rate, voi potete anche quasi disinteressarvi del vostro conto corrente
                     bancario francese, perché è sufficiente alimentarlo dell'importo minimo necessario
                     per la copertura delle suddette rate.

                 - assegno: va spedito alla tesoreria, unitamente alla copia dell’Avis d'impôt.

                 - bonifico: da eseguirsi, indicando nella causale di pagamento il numero di riferimento
                   fiscale, almeno 10 giorni prima della scadenza, per non incorrere nella penalità
                   (10%) per ritardato pagamento, in quanto l’Ufficio delle Imposte prende in
                   considerazione la data di arrivo del bonifico e non quella di partenza, come avviene
                   in Italia.

                                                            11      Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani
Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

           1.2. LE ALTRE IMPOSTE

           1.2.1. La tassa fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti (la taxe foncière e
           la taxe sur les ordures ménagères)

                 La tassa fondiaria viene calcolata dall'Ufficio Imposte sulla base di valori catastali che
                 variano da comune a comune e di anno in anno. ö dovuta dal proprietario dell'immobile
                 e pagata anch’essa tramite un Avis d’impôt. Nell’Avis d’impôt è inclusa anche la tassa
                 per la raccolta dei rifiuti; quest’ultima può essere recuperata sull’inquilino nel caso di
                 immobile locato.

           1.2.2. La tassa d’abitazione (la taxe d’habitation)
                 ö dovuta da chi utilizza l'immobile (proprietario o inquilino) e pagata anch’essa tramite
                 un Avis d’impôt.
                 ö calcolata dall’Ufficio Imposte sullo stesso principio della tassa fondiaria.

           1.2.3. Il canone televisivo (la redevance audiovisuelle)
                 ö dovuta da chi è assoggettato alla tassa d’abitazione e pagata anch’essa tramite un Avis
                 d’impôt.
                 Normalmente è inserita nello stesso Avis d’impôt che riguarda la tassa di abitazione.

           1.2.4. La tassa sugli alloggi sfitti (la Taxe sur les logements vacants)
                 ö dovuta per gli immobili non occupati per più di 2 anni consecutivi e che si trovano nei
                 comuni ad alta densità abitativa (normalmente con più di 200.000 abitanti).
                 Non sono soggette alla tassa le residenze secondarie, purché arredate.

           1.2.5. L’IVA (la TVA)
                 Si applica per i regimi Bed&Breakfast (chambres d’hôtes) e Hôtellerie (esempio “Pierre
                 et Vacances”).
                 L’aliquota sulle locazioni è del 7%; il versamento dell’IVA va eseguito entro il 30 aprile
                 dell’anno d'imposta successivo, a seguito della presentazione del modello CA12. Al
                 superamento di determinati limiti, sono dovuti anche 4 acconti trimestrali.
                 Il modello CA12 deve essere inviato all’Ufficio Imposte localmente competente per
                 territorio (*).
                 (*) In caso di pluralità d’immobili, l’Ufficio Imposte, localmente competente per territorio, è quello
                 dell'immobile che produce il maggior reddito.

          Per le ultime novità in materia di TVA si veda www.michelinimauro.it → Biblioteca →
          Categoria: Fiscalità Immobiliare per i non residenti → Demande d'avis facture des loyers
          résidence de tourisme, documento del 07/05/13.

                                                                 12     Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani
Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

       1.3. LA PLUSVALENZA (LA PLUS-VALUE DES PARTICULIERS)

                 Per gli italiani non residenti fiscalmente in Francia, la plusvalenza viene calcolata al
                 momento della vendita e colpisce tutti gli immobili, qualunque ne sia l’uso (residenza
                 principale, secondaria, immobile locato).
                 Per gli italiani che invece sono residenti fiscalmente in Francia, la residenza principale
                 non è colpita, al momento della vendita, da questo tipo di tassazione mentre ne
                 rimangono assoggettate le vendite che riguardano eventuali ulteriori residenze o
                 immobili locati.

            1.3.1 Come si calcola

                 La plusvalenza è uguale alla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto; sono
                 deducibili dal prezzo di vendita, a titolo esemplificativo, le commissioni di vendita, la
                 manleva d’ipoteca, gli onorari d’architetto, le spese di ristrutturazione (debitamente
                 documentate con fattura) o in alternativa una percentuale a forfait che può andare fino a
                 un massimo del 7,5% per le spese di acquisizione dell'immobile e fino a un massimo
                 del 15% dell'immobile per le spese di miglioria, oltre a un abbattimento fisso di 1.000€,
                 ecc..

                 Fino al 31.01.2012: Un abbattimento del 10% era inoltre applicato a partire dal 5° anno
                 dall'acquisto dell’immobile; questo abbattimento faceva si che, indipendentemente dalle
                 altre condizioni di cui sopra, al 15° anno di acquisto dell'immobile, l'immobile stesso
                 era di fatto esonerato dalla tassazione della plusvalenza.

                 Dal 01.02.2012: a partire dal 5° anno di possesso dell’immobile l'abbattimento è ora
                 calcolato come segue:
                 - 2% dal 6° al 17° anno
                 - 4% dal 18° al 24° anno
                 - 8% dal 25° al 30° anno
                 L'immobile sarà pertanto esonerato a partire dal 30° anno di acquisto del bene.

            Esempio
            Un immobile acquisito tramite successione il 01.02.1982 (data del decesso) e venduto il
            01.02.2012 genera una plusvalenza di 450.000 €.
            Il periodo di riferimento per il calcolo dell'abbattimento è compreso tra il 01.01.1987 e
            01.02.2012. La plusvalenza imponibile è pari a 360.000 €. Come si può vedere, vigenti le
            vecchie regole, l'immobile sarebbe stato già completamente esonerato. Ora invece, con le
            nuove regole, la plusvalenza subisce un abbattimento, per lo stesso periodo per il quale
            vigenti le vecchie regole sarebbe stata completamente esonerata, di solo il 20%.

         anno di             %                                   anno di           %
                                                 plusvalen                                                            plusvalen
         possesso         abbattime deduzione                    possesso       abbattime deduzione
                                                  za netta                                                             za netta
         del bene            nto                                 del bene          nto
             1                0         0         450.000           16            22%       99.000                      351.000
             2                0         0         450.000           17            24%      108.000                      342.000
             3                0         0         450.000           18            28%      126.000                      324.000
             4                0         0         450.000           19            32%      144.000                      306.000
             5                0         0         450.000           20            36%      162.000                      288.000
             6               2%       9.000       441.000           21            40%      180.000                      270.000

                                                            13      Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani
Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

              7               4%             18.000   432.000        22             44%               198.000            252.000
              8               6%             27.000   423.000        23             48%               216.000            234.000
              9               8%             36.000   414.000        24             52%               234.000            216.000
             10               10%            45.000   405.000        25              60%              270.000            180.000
             11               12%            54.000   396.000        26              68%              306.000            144.000
             12               14%            63.000   387.000        27              76%              342.000            108.000
             13               16%            72.000   378.000        28              84%              378.000             72.000
             14               18%            81.000   369.000        29              92%              414.000             36.000
             15               20%            90.000   360.000        30             100%              450.000                0

            13.2. Il tasso d’imposizione

                 19% a titolo di IR (Impot sur le Revenu)

                 15,5% a titolo di CSG + CRDS (Contribution Sociale Généralisée e Contribution au
                 Remboursement de la Dette Sociale) a partire dal giorno 17/08/2012 (Loi 2012-958 del
                 16/08/12, JO del 17/08/12). Tali imposte possono essere equiparate a delle addizionali
                 alle imposte sul reddito.

                 Per un totale di: 34,5%.

                 A partire dal 01/01/2013 le cessioni di immobili (e delle quote delle società
                 immobiliari) a titolo oneroso sono soggette a una tassa sulla plusvalenza istituita
                 seguendo le stesse regole già esistenti per l'IR. Tale nuova tassa si applica per le
                 plusvalenze immobiliari superiori a 50.000 €.

                   Importo della plusvalenza imponibile in €                     Importo della tassa
                               da 50.001 a 60.000                            2% PV - (60.000 - PV) x 1/20
                               da 60.001 a 100.000                                     2 % PV
                              da 100.001 a 110.000                           3% PV - (110.000 - PV) x 1/10
                              da 110.001 a 150.000                                     3 % PV
                              da 150.001 a 160.000                          4% PV - (160.000 - PV) x 15/100
                              da 160.001 a 200.000                                     4 % PV
                              da 200.001 a 210.000                          5% PV - (210.000 - PV) x 20/100
                              da 210.001 a 250.000                                     5 % PV
                              da 250.001 a 260.000                          6% PV - (260.000 - PV) x 25/100
                               superiore a 260.000                                     6 % PV
                 PV : plusvalenza imponibile

            Esempio
                 Per un debitore la cui plusvalenza totale imponibile al 01/01/2013 è pari a 50.001€, la
                 tassa sarà di 500€ [2% x 50.001 - (60.000 - 50.001) x 1/20] al posto di 1000€ [50.000 x
                 2%].

                 In Italia le plusvalenze sono esonerate decorsi 5 anni dall'acquisto dell'immobile o
                 dall'acquisizione dell'immobile per successione (Art. 67,1° lettera b TUIR).

                 L'imposizione nell'ambito dei 5 anni è comunque criticabile in quanto, mentre l'art.70
                 del TUIR precisa che "sono imponibili i redditi dei terreni e fabbricati situati all'estero"

                                                                14   Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani
Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

                 l'art. 67 del TUIR fa un generico riferimento alle plusvalenze realizzate mediante
                 cessione a titolo oneroso. Pertanto, non trattandosi di una dimenticanza del legislatore
                 ma sicuramente di un non adattamento della norma all'evoluzione dei tempi,
                 l'imposizione nell'ambito dei 5 anni può essere contestata da parte del contribuente.

            1.3.3. Come é pagata (il rappresentante fiscale)
                 All’atto della vendita di un immobile situato in Francia il notaio nomina un
                 rappresentante fiscale, accreditato presso il "Tresor Public", che si occupa di effettuare
                 il pagamento delle imposte per conto del venditore non residente; il venditore può
                 scegliere un proprio rappresentante fiscale, se meno costoso, e comunicarlo al notaio
                 stesso.

                 La designazione di un rappresentante fiscale accreditato dall’amministrazione è
                 obbligatoria per garantire il pagamento delle imposte dovute. In caso contrario, l’atto
                 di vendita non sarà pubblicato e la vendita non potrà essere regolarizzata.

                 Non è necessario nominare un "Rappresentante Fiscale" nel caso in cui:

                 1 - il prezzo di cessione del 'immobile è inferiore a 150 000 € per cedente;

                 2 - si detiene l'immobile da più di 30 anni.

                 Tra i rappresentanti fiscali più accreditati troviamo SARFAZUR e MPS.
                 Vedasi "Tavola rotonda" http://www.michelinimauro.fr/4-4-fr-0-0-mauro-michelini-
                 parutions-bibliotheque-article-videos-fiscalite-franco-italienne.html

                 Per un commento sulla figura del rappresentante fiscale vedasi "Risposta del
                 CRIDON su http://www.michelinimauro.fr/4-4-fr-0-0-mauro-michelini-parutions-
                 bibliotheque-article-videos-fiscalite-franco-italienne.html

            1.3.4. Il mandatario

                 Il mandatario è colui che nell’interesse del mandante (mandato senza rappresentanza) si
                 obbliga, contrattualmente, ad effettuare delle pratiche nell’interesse del mandante
                 stesso.
                 Normalmente il mandato assume una forma scritta (vedi alcuni esempi su
                 www.michelinimauro.com → Studio → L'organizzazione ed il funzionamento dello
                 studio → (Procura per le dichiarazioni fiscali delle persone fisiche) e consente al
                 mandatario di spedire le dichiarazioni 2042, 2044, 2031, ecc., di ricevere gli Avis
                 d’Impot, di interagire con i Service des Impots, in sostanza, di produrre tutti i documenti
                 e di effettuare tutte le pratiche in nome e per conto del mandante stesso.

                 (vedi anche "Mandato per il notaio") sul sito www.michelinimauro.com → Studio →
                 L'organizzazione ed il funzionamento dello studio)

                                                           15     Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani
Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

           1.4. I RIFLESSI SUL MODELLO UNICO E SUL MODELLO 730

      1.4.A. I riflessi sul Modello Unico

            1.4.A.1. Modulo RW - Sezione II
                 Come si deve dichiarare?: Il modulo RW deve essere compilato e presentato
                 unitamente al modello UNICO, ovvero, nell’ipotesi di esonero dalla presentazione della
                 dichiarazione dei redditi o di presentazione del 730, allegato al solo frontespizio del
                 modello UNICO, nei termini previsti per quest’ultimo modello. *
                 Le modalità di compilazione della Sezione II relativamente ad un immobile locato, sono
                 analoghe a quelle descritte per l’immobile tenuto a disposizione.*
                 * Vedi a tal proposito Circolare n°45E - Pagg. 5-6-21-24-30

                 Chi deve dichiarare?: I soggetti residenti che detengono un immobile a titolo di
                 proprietà o di altro diritto reale, indipendentemente dalle modalità della loro
                 acquisizione e quindi anche se pervengono da eredità o donazioni. Pertanto, qualora
                 sull'immobile sussistano più diritti reali, ad esempio nuda proprietà e usufrutto, sono
                 tenuti all’effettuazione di tale adempimento sia il titolare del diritto di usufrutto, sia il
                 titolare della nuda proprietà. *
                 Se l'immobile è in comunione o cointestato, l’obbligo di compilazione del presente
                 quadro è a carico di ciascun soggetto intestatario, con riferimento al valore relativo alla
                 propria quota di possesso. *
                 * Vedi a tal proposito Circolare n°45E - Pagg. 5-6-21-24-30

                 Cosa si deve dichiarare?: Si deve dichiarare il prezzo di acquisto dell'immobile,
                 risultante dall’atto notarile, maggiorato degli eventuali oneri accessori quali, ad
                 esempio, le spese notarili e gli oneri di intermediazione, ad esclusione degli interessi
                 passivi. *
                 Il prezzo di acquisto va indicato per intero, indipendentemente dall’eventuale
                 finanziamento richiesto per l’acquisto del bene. *
                 Per tutti coloro che hanno degli immobili tenuti a disposizione, o comunque non
                 produttivi di reddito, si ricorda che a partire dallo scudo fiscale (2009-2010), con effetto
                 dal 01/01/2009, tali immobili vanno comunque dichiarati; si ricorda che
                 precedentemente venivano dichiarati solo quegli immobili produttivi di reddito, anche
                 se nel corso del tempo le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate non sempre erano state
                 coerenti a tal proposito.
                 * Vedi a tal proposito Circolare n°45E - Pagg. 5-6-21-24-30

            1.4.A.2. Modulo RW Sezione III

                 Cosa si deve dichiarare?: I flussi (Italia - estero; estero - Italia; estero - estero)
                 effettuati attraverso intermediari (residenti - non residenti - ovvero in forma diretta) che
                 nel corso dell’anno hanno interessato gli investimenti esteri indicati nella Sezione II. *
                 I flussi devono essere dichiarati dal reale beneficiario degli stessi; di conseguenza il
                 trasferimento effettuato dal padre ma a beneficio del figlio, non deve essere dichiarato
                 dal primo, ma bensì da quest’ultimo.

                                                            16     Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani
Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

                 Per quanto riguarda poi gli incrementi verificatisi a seguito degli investimenti esteri, ad
                 esempio mediante l’incasso del canone di locazione di un immobile, gli stessi
                 incrementi non andranno dichiarati nella presente sezione in quanto concorreranno a
                 formare il saldo di fine anno del conto corrente estero da riportare nella sezione II del
                 modulo RW.
                 Qualora invece vengano pagate utenze, spese condominiali e quant’altro direttamente
                 sul conto detenuto in Francia, mediante trasferimenti dall’Italia, per immobili non locati
                 e tenuti a disposizione, i trasferimenti non andranno riportati nella presente sezione e
                 neppure nella sezione I, a condizione che i suddetti trasferimenti vengano effettuati per
                 mezzo di intermediari residenti.
                 * Vedi a tal proposito Circolare n°45E - Pag. 20-25

            N.B.: Il presente modulo è da diverso tempo sotto la lente di ingrandimento della
            Commissione Europea in quanto la difficoltà di compilazione e soprattutto l'inutile
            trasposizione di dati già presente negli archivi informatici delle banche, e quindi della
            Banca d'Italia, costituiscono, o perlomeno questo sembra essere il parere della CE, un
            ostacolo alla libera circolazione dei capitali nell'UE.
            Recentemente il governo Monti, dimissionario, stava presentando una proposta di
            alleggerimento nella compilazione del suddetto modulo con l'obiettivo di arrivare
            all'abolizione della Sezione II in quanto in gran parte trattasi di una inutile duplicazione di
            dati, e all’abolizione della Sezione I, in quanto nemmeno gli esperti in materia hanno mai
            potuto capire a che cosa facesse riferimento.

            1.4.A.3. Quadro RL

                 Cosa si deve dichiarare?: L’immobile tenuto a disposizione, non locato o messo
                 gratuitamente a disposizione di familiari e amici, non essendo soggetto ad imposta sui
                 redditi in Francia, ne consegue che non deve nemmeno essere dichiarato in questo
                 Quadro in quanto non produttivo di reddito.
                 Difatti solo l’immobile locato, essendo invece soggetto ad imposta in Francia, deve
                 essere dichiarato nel Quadro RL, rigo 12, nell’ammontare netto dichiarato in detto Stato
                 (Francia) (art. 70, 2°comma TUIR).
                 Spetta in tal caso il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero (art.165 TUIR,
                 comma 1). (Vedi paragrafo successivo).
                 A questo proposito si ricorda che rari sono i paesi nei quali gli immobili non locati e
                 tenuti a disposizione del proprietario o dei familiari sono comunque produttivi di
                 reddito ai fini delle imposte sul reddito (tra gli altri la Svizzera e la Spagna).

            1.4.A.4. Quadro CR

                 Il quadro CR consente di recuperare, mediante il credito d’imposta, per i redditi prodotti
                 all’estero, le imposte ivi pagate a titolo definitivo (art. 165 TUIR, comma 1). Tali
                 imposte, pagate a titolo definitivo, su tali redditi, sono ammesse in detrazione
                 dall'imposta netta dovuta (italiana) fino alla concorrenza della quota d'imposta (italiana)
                 corrispondente al rapporto tra i redditi prodotti all'estero ed il reddito complessivo.
                 Di conseguenza, il recupero delle imposte pagate all’estero mediante il credito
                 d’imposta, avviene normalmente con lo sfasamento di almeno un anno; il reddito
                 dell'anno N, che viene dichiarato in Francia nell’anno N+1, viene dichiarato in Italia nel

                                                           17     Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani
Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

                 Modello UNICO nell’anno N+1, ma il credito d’imposta relativo a tale reddito prodotto
                 all'estero (dell'anno N) viene recuperato in Italia nell’anno N+1 se il pagamento delle
                 imposte a titolo definitivo è avvenuto in Francia nell’anno N+1 (al più tardi entro il
                 30/09 dello stesso anno) ma potrebbe anche essere recuperato in Italia nell'anno N+2
                 quando il pagamento delle imposte a titolo definitivo è avvenuto in Francia nell'anno
                 N+1 (dopo il 30/09).
                 Questa situazione è d'altronde più frequente di quanto non si pensi e avviene
                 normalmente in due casi classici: nel caso della prima dichiarazione dei redditi
                 presentata in Francia e nel caso sempre più frequente delle tardive lavorazioni delle
                 dichiarazioni di redditi presentate in Francia al CINR.
                 Se prendiamo ad esempio l'anno di imposta 2012, il contribuente italiano dovrà
                 presentare la sua dichiarazione dei redditi francese 2042 (al CINR) entro il 17/06/2013;
                 le imposte da Modello Unico in Italia dovranno essere pagate entro l'17/06/2013 (o
                 l'8/07/13, in attesa di conferma) e la dichiarazione dei redditi dovrà essere inviata
                 telematicamente entro il 30/09/2013. Difficilmente entro quest'ultima data il
                 contribuente italiano avrà già pagato l'imposta francese (IR) (oggi anche la
                 CSG+CRDS) e pertanto si aprono al contribuente due soluzioni: se è nei termini per
                 presentare una dichiarazione integrativa, potrà farlo (entro il 30/09/2014) si veda
                 www.michelinimauro.it → Biblioteca → Categoria: Fiscalità Immobiliare per i non
                 residenti → Demande d'avis facture des loyers résidence de tourisme, documento del
                 07/05/13; se i termini sono già decorsi, sarà costretto a presentare un'istanza di
                 riliquidazione della dichiarazione dei redditi presso l'Agenzia delle Entrate competente
                 per territorio che darà luogo ad una richiesta di rimborso.

            1.4.A.5. Quadro RM
                 L'IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili Esteri) è stata introdotta a fine 2011 dal
                 governo Monti con il "Decreto Salva Italia" con effetto retroattivo e con decorrenza
                 01/01/2011 vedi http://www.michelinimauro.it, sezione "biblioteca", categoria
                 "Patrimoniale Monti e una tantum", "IVIE" del 29/05/12; i primi mesi sono stati
                 caratterizzati dall'incertezza non sapendo se eravamo di fronte ad un'imposta
                 patrimoniale pura o ad un'imposta semi-patrimoniale tipo IMU.
                 Questi dubbi sono stati spazzati via dalla circolare, vedi http://www.michelinimauro.it,
                 sezione "biblioteca", categoria "Patrimoniale Monti e una tantum", "Circolare
                 dell'Agenzia delle Entrate n. 28/E" pubblicata sul sito in data 06/07/12, che ha fatto un
                 rinvio espresso, laddove non previsto, all'IMU.
                 La legge di stabilità, approvata per l'anno 2013, ha stabilito che l'importo dell'IVIE
                 pagato nel 2012 per l'anno di imposta 2011, dovrà essere considerato un acconto per
                 l'anno d'imposta 2012 al quale dovrà essere aggiunto anche l'acconto per l'anno
                 d'imposta 2013 (questo perché, dovendo fare il parallelo con l'IMU, ed essendo
                 quest'ultima imposta stata introdotta con effetto a partire dal periodo d'imposta 2012 e
                 non 2011, il legislatore ha ritenuto opportunamente correggere il tiro).
                 Ora, siccome al momento in cui stiamo scrivendo, è in discussione l'esistenza stessa
                 dell'IMU, o almeno dell'IMU per la prima casa, quid, dell'IVIE, e in particolare della
                 prima casa (estera) residenza secondaria in Francia, per il non residente italiano, quale
                 sarà il suo destino?
                 Per il meccanismo di calcolo si fa rinvio a quanto riportato sul sito
                 http://www.michelinimauro.it, sezione "biblioteca", categoria "Patrimoniale Monti e
                 una tantum", "Calcolo patrimoniale" pubblicata sul sito in data 31/08/12.

                                                          18     Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani
Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

                 N.B.: Da questa imposta si possono detrarre, oltre alla taxe foncière, l'ISF per coloro
                 che ne sono soggetti.

      1.4.B. I riflessi sul Modello 730

            1.4.B.1. Modulo RW Sezione II
                 Vedi paragrafo 1.4.A.1

            1.4.B.2. Modulo RW Sezione III
                 Vedi paragrafo 1.4.A.2

            1.4.B.3. Quadro D
                 Vedi paragrafo 1.4.A.3
                 Il reddito derivante dalla locazione come sopra determinato va indicato in questo
                 quadro, nel rigo D4.

           1.5. L'ISF (IMPOSTA PATRIMONIALE)

                 L’ISF è un’imposta patrimoniale che deve essere dichiarata da ogni persona fisica che
                 possegga, alla data del 1° gennaio dell’anno in corso, un patrimonio tassabile di un
                 valore superiore a 1.300.000 euro.

                 Per i cittadini italiani residenti in Francia, senza avere la nazionalità francese, sulla base
                 del protocollo e dell’articolo 23 della Convenzione franco-italiana contro le doppie
                 imposizioni, non sono presi in conto per la soglia dei 1.300.000 euro, « … i beni situati
                 fuori della Francia che essi possiedono al 1° gennaio di ciascuno dei cinque anni
                 successivi a quello in cui essi sono diventati residenti in Francia… »

                 Per i non residenti, sono presi in conto per la soglia dei 1.300.000 euro l’insieme dei
                 beni immobiliari situati sul suolo francese.

                 Esistono degli esoneri per:

                 - I beni professionali: sono così qualificati i beni necessari all’esercizio a titolo
                 principale di una professione, o anche le quote o azioni di società così come certe
                 proprietà rurali affittate con contratti a lungo termine.
                 - Altri beni quali gli oggetti d’antiquariato, le auto d’epoca, i diritti di proprietà
                 letteraria e artistica, ecc….

                 L’importo dell’ISF è ottenuto applicando al valore totale del patrimonio tassabile i
                 seguenti scaglioni progressivi:

                 dal 2013:

                 Fino a 800.000 € .......................................................... 0%
                 Da 800.000 € a 1.300.000 € ........................................ 0,50%

                                                                      19       Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani
Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

                 Da 1.300.000 € a 2.570.000 € ..................................... 0,70%
                 Da 2.570.000 € a 5.000.000 € ..................................... 1,00%
                 Da 5.000.000 € a 10.000.000 € ................................... 1,25%
                 Oltre 10.000.000 €....................................................... 1,50%

                 L'importo dell'imposta è calcolato, dopo l'applicazione eventuale di un abbattimento per
                 i contribuenti il cui patrimonio netto imponibile è superiore o uguale a 1.300.000 e
                 inferiore a 1.400.000 di euro. L'importo dell'abbattimento applicabile è uguale a:
                 17 500 – (1,25 % x l'importo del patrimonio netto imponibile, vedi linea 9HI).

                 La dichiarazione 2725 o 2725SK per i non residenti che non posseggono redditi di fonte
                 francese, indipendentemente dall'entità del loro patrimonio, deve essere depositata non
                 oltre il 15 luglio di ogni anno, accompagnata del pagamento.

                 La dichiarazione 2042C per i non residenti che posseggono redditi di fonte francese,
                 aventi un patrimonio compreso tra 1.300.000 € e 2.570.000 €, va depositata entro il 17
                 giugno (2013) sia per il formato cartaceo che per quello elettronico; per coloro che
                 superano i 2.570.000 € occorre presentare la dichiarazione 2725 o 2725SK entro il 15
                 luglio (di ogni anno).
                 N.B.: i possessori di quote di SCI francesi devono naturalmente dichiarare una quota di
                 reddito o di perdita nella loro dichiarazione 2042; pertanto, a seconda siano sopra o
                 sotto il limite di 2.570.000 €, dovranno inviare la dichiarazione 2042C o la
                 dichiarazione 2725 o 2725SK.

                 Il patrimonio netto imponibile è quello del nucleo familiare (foyer fiscal) al 1° gennaio
                 dell'anno in corso d'imposta, cioè:
                 - i celibi, vedovi, divorziati, separati,
                 - i coniugi,
                 - i "pacsés",
                 - i concubini.
                 Per i non residenti, non esistendo la nozione di "pacs" e di "foyer fiscal", riterrei
                 opportuno calcolare l'imposta partendo dai singoli proprietari dei beni.

                 Conseguenze sulla fiscalità italiana

                 L’ISF va dichiarata e pagata unicamente in Francia.
                 Così come per la Taxe Foncière, essa è detraibile dall'IVIE (si veda Quadro RM di
                 Unico, punto 1.4.A.5.)

           1.6. LE SUCCESSIONI - DONAZIONI

                 Secondo la Convenzione franco-italiana contro le doppie imposizioni in materia di
                 imposta sulle successioni e donazioni e più particolarmente secondo gli art. 5 e 6, tutti i
                 beni immobili situati sul territorio francese sono soggetti all’imposta francese sulle
                 successioni e donazioni.
                 L'espressione "beni immobili" comprende anche, per quanto riguarda la Francia, le
                 azioni o quote di una persona giuridica, il cui attivo è principalmente costituito da
                 immobili situati in Francia o da diritti ivi afferenti.

                                                                      20        Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani
Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

                 Per l'applicazione di questa disposizione, non sono presi in considerazione i beni
                 immobili utilizzati da questa persona giuridica per la sua propria attività industriale,
                 commerciale, agricola o per l'esercizio di una professione non commerciale.
                 Questo principio, cosiddetto delle società a preponderanza immobiliare, riguarda
                 principalmente le Società Civili Immobiliari (francesi) il cui attivo è costituito quasi
                 integralmente da immobili esistenti sul territorio francese.
                 Pertanto, anche le quote delle SCI rientrano nella base di calcolo dell'imposta di
                 successione e di donazione.

                 Di conseguenza, se il de cujus e l'erede sono entrambi non residenti fiscalmente in
                 Francia, i beni immobili, ivi compreso le quote delle SCI, situati sul territorio francese,
                 sono soggetti all'imposta di successione francese e anche all'imposta di successione
                 italiana; tenuto però conto che l'imposta di successione francese è più elevata di quella
                 italiana e che si imputa su quella italiana, in quanto l'erede è considerato fiscalmente
                 residente in Italia, di fatto si annulla quest'ultima.

                 Lo stesso meccanismo vale per l'imposta sulle donazioni.

                 Nel caso in cui il de cujus era invece residente fiscalmente in Francia mentre l'erede non
                 è residente fiscale in Francia, l'insieme della successione (di tutti i beni mobili e
                 immobili, ivi compreso di quelli detenuti all'estero, in ipotesi anche di quelli detenuti in
                 Italia) è soggetta all'imposta sulle successioni in Francia.

                 Lo stesso meccanismo vale per l'imposta sulle donazioni.

                 IN FRANCIA

                 Importi applicabili dal 17 agosto 2012.

                 1) In caso di donazione gli abbattimenti sono di :

                  100.000€        per i figli
                 159.325€         per i figli portatori di handicap, a certe condizioni
                   80.724 €       per il coniuge e "pacsés"
                   31.865 €       per i nipoti (da nonni)
                   15.932 €       per i fratelli e le sorelle
                    7.967 €       per i nipoti (da zii)
                    5.310 €       per i pronipoti

                 I concubini non beneficiano di alcun abbattimento e sono tassati al 60% sul valore
                 venale del bene e sulle somme ricevute.

                 Gli abbattimenti sono ripristinati ogni 15 anni nel caso di donazione.

                 2) In caso di successione gli abbattimenti sono di:

                  100.000€ per i figli
                   15.932 € per i fratelli e le sorelle (*)
                    7.967 € per i nipoti (da zii)

                                                                 21     Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani
Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

                     5.310 € per i pronipoti
                     1.594 € per gli altri eredi
                         0 € per il coniuge e "pacsés" (**)

                 (*) a partire dal 22 agosto 2007, c’è un esonero totale d’imposta sulle successioni tra i
                 fratelli e le sorelle a determinate condizioni:
                 essere non coniugati, avere più di 50 anni di età, avere vissuto continuativamente con il
                 defunto durante gli ultimi 5 anni che hanno preceduto il decesso.

                 (**) a partire dal 22 agosto 2007, c’è un esonero totale d’imposta sulle successioni tra
                 coniugi o “pacsé”.

                 Successione o donazione applicabili tra coniugi o "pacsés"

                         Importo imponibile dopo abbattimento                Tasso
                         Fino a 8.072 €                                       5%
                         Da 8.072 € a 15.932 €                               10%
                         Da 15.932 € a 31.865 €                              15%
                         Da 31.865 € a 552.324 €                             20%
                         Da 552.324 € a 902.838 €                            30%
                         Da 902.838 € a 1.805.677 €                          40%
                         Oltre 1.805.677 €                                   45%

                 Successione o donazione applicabili tra genitori e figli

                         Importo imponibile dopo abbattimento                Tasso
                         Fino a 8.072 €                                      5%
                         Da 8.072 € a 12.109 €                               10%
                         Da 12.109 € a 15.932 €                              15%
                         Da 15.932 € a 552.324 €                             20%
                         Da 552.324 € a 902.838 €                            30%
                         Da 902.838 € a 1.805.677 €                          40%
                         Oltre 1.805.677 €                                   45%

                 Successione o donazione applicabili tra fratelli e sorelle

                         Importo imponibile dopo abbattimento                Tasso
                         Fino a 24.430 €                                     35%
                         Oltre 24.430 €                                      45%

                 a partire dal mese di agosto 2007, a determinate condizioni, c’è un esonero totale
                 d’imposta sulle successioni tra i fratelli e sorelle.

                 Altri casi

                                                           22      Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani
Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

                         Importo imponibile dopo abbattimento                  Tasso
                         Fra parenti fino al 4° grado                          55%
                         Fra non parenti                                       60%

                 Scaglioni di applicazione della percentuale di ripartizione del valore dei beni, tra la nuda
                 proprietà e l'usufrutto in funzione dell'età del donante

                 Età dell'usufruttuario              Valore dell'usufrutto           Valore della nuda proprietà
                 Inferiore ai 21 anni compiuti               90 %                               10 %
                  Da 21 a 30 anni                            80 %                               20 %
                  Da 31 a 40 anni                            70 %                               30 %
                  Da 41 a 50 anni                            60 %                               40 %
                  Da 51 a 60 anni                            50 %                               50 %
                  Da 61 a 70 anni                            40 %                               60 %
                  Da 71 a 80 anni                            30 %                               70 %
                  Da 81 a 90 anni                            20 %                               80 %
                  Superiore a 91 anni                        10 %                               90 %

                 Gli immobili sono valutati al valore venale al giorno della donazione, invece le quote
                 delle SCI sono stimate al loro valore reale.

                 IN ITALIA

                 Un’imposta sulle successioni e donazioni è stata parzialmente reintrodotta a partire
                 dall’ottobre 2006:

                         4% per le successioni e le donazioni tra genitori e figli in linea retta.
                         6% per le successioni e le donazioni fino al 4° grado.
                         8% per le successioni e le donazioni negli altri casi.

                 Un abbattimento è previsto tra parenti in linea retta per un importo di 1.000.000 €
                 (calcolato sulla base del valore catastale) per beneficiario, sia per la successione che per
                 la donazione.

                 Beninteso, al di là di tale imposta, occorre sempre considerare che in materia di beni
                 immobili, occorre pur sempre prendere in considerazione che in sede di successione e
                 donazione, tali beni immobili sono pur sempre gravati delle imposte di trascrizione,
                 ipotecarie e catastali, dell'ordine del 3%.

                                                              23      Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani
Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

    TABELLA COMPARATIVA SINTETICA DELLE IMPOSTE CHE COLPISCONO IN
 MANIERA NON ESAUSTIVA, I REDDITI, LE PLUSVALENZE, L’ISF, LE DONAZIONI
    E LE SUCCESSIONI, PERCEPITI E MATURATI SIA IN FRANCIA CHE IN ITALIA
                            (Rivolto agli italiani non residenti fiscalmente in Francia)

                                                    MAGGIO 2013

                        FRANCIA                                               ITALIA

                                             A) IMPOSTA SUL REDDITO

     35,5% (20% IR + 15,5% CSG/CRDS)                                          DA 23%

                                      B) PLUSVALENZE IMMOBILIARI

    34,5% (19% + 15,5% CSG/CRDS)                                                 20%
    + 2%-6% DI ADDIZIONALE PER
  PLUSVALENZE SUPERIORI A 50.000€
       ESONERO DOPO 30 ANNI                                        ESONERO DOPO 5 ANNI

                                                     C) ISF

                                                         IVIE: 0,76% SUL VALORE D’ACQUISTO
            DALLO 0,50% ALLO 1,5%                         O BASE TAX FONCIERE X 160 X 0,76
            A PARTIRE DA 1.300.000€                              (TAX FONCIERE E ISF IN
                                                                   COMPENSAZIONE)

                                                 D) DONAZIONI

    IN ESONERO DI IMPOSTA FINO A                              IN ESONERO DI IMPOSTA FINO A
   100.000€ PER OGNI FIGLIO OGNI 15                              1.000.000€ PER OGNI FIGLIO
                 ANNI

                                     E) IMPOSTA SULLE SUCCESSIONI

    20% IN LINEA RETTA (FIGLIO) DA                       4% IN LINEA RETTA OLTRE 1.000.000€
            15.932€ A 552.324€                            (ABBATTIMENTO DI 1.000.000€ PER
             30% - 40% - 45% OLTRE                                  OGNI EREDE)
   35 - 45% TRA FRATELLI E SORELLE                                 6% FINO AL 4°GRADO
           55% FINO 4°GRADO                                    8% OLTRE 4°GRADO E TERZI
               60% TERZI

                                                              24     Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani
Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

 2. LE SOCIETÀ

      2.1. SCI

            Per il bilancio delle SCI si veda www.michelinimauro.it → Biblioteca → Categoria:
            Fiscalità Immobiliare per i non residenti → 10 Ragioni per fare il bilancio di una SCI,
            documento del 13/12/11.

          2.1.A. Diverse modalità d’uso degli immobili

            2.1.A.1- Non locato. A disposizione dei soci
            Bene tenuto a disposizione dai proprietari (soci).
            Taxe foncière e taxe d’habitation sono a carico della società.

            2.1.A.2- Locato non ammobiliato
            Bene affittato non ammobiliato (può essere presente la cucina ed alcuni elementi di arredo
              non essenziali).
            Taxe foncière a carico della società e taxe d’habitation a carico dell’inquilino.

            2.1.A.3- Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
            Bene affittato, ammobiliato dai proprietari (soci).
            Taxe foncière a carico della società e taxe d’habitation a carico dell’inquilino.

            Bed&Breakfast (chambre d’hôtes): quando una parte della propria abitazione principale
            viene locata ammobiliata. Taxe foncière e taxe d’habitation a carico della società.

            2.1.A.4- Hôtellerie
            Trattasi di locazione di appartamenti ad uso di residence alberghiero (esempio: “Pierre et
            Vacances”), che offre almeno 3 dei 4 seguenti servizi:
            - servizio di pulizia della/e camera/e;
            - colazione;
            - fornitura di biancheria;
            - portineria.

        2.1.B. Diverse categorie di reddito

        2.1.B.1- Non locato. A disposizione dei soci.
            Nessun reddito (da locazione) da dichiarare nella dichiarazione dei redditi che presentate in
            Italia (nessuna dichiarazione dei redditi da presentare in Francia a parte una dichiarazione
            2072 a 0 € per il primo anno; è sufficiente accompagnare questa prima dichiarazione da
            una lettera con la quale si comunica che il bene rimane a disposizione dei soci).

        2.1.B.2- Locato non ammobiliato
            Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia e in Italia (con il meccanismo del recupero
            del credito d’imposta, vedi paragrafo 2.4.A.3. e 2.4.A.4).
            2.1.B.2.a- Regime Foncier

                                                         25      Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani
Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013

            Regime in contabilità semplificata: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra i ricavi
            e i costi deducibili fiscalmente.
            2.1.B.2.b- Regime Micro-foncier
            Regime a forfait: per locazioni annue non superiori a 15.000€.

        2.1.B.3- Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
            Reddito soggetto a dichiarazione dei redditi sia in Francia che in Italia, ma per l’Italia
            limitatamente agli eventuali dividendi distribuiti (casi molto marginali).
            2.1.B.3.a- Regime Bic Réel (2065)
            Regime in contabilità ordinaria: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra i ricavi e i
            costi deducibili fiscalmente.
            2.1.B.3.b- Hôtellerie (2065 simplifié)
            Reddito soggetto a dichiarazione dei redditi sia in Francia che in Italia, ma limitatamente
            agli eventuali dividendi distribuiti (casi molto marginali).
            Gli affitti sono assoggettati ad IVA 7%.

            Una dichiarazione IVA annuale (CA12) deve essere depositata presso l’ufficio imposte
            competente (*), unitamente all’eventuale pagamento dell’IVA.
            Conformemente alla nota del 11/12/2012 - Bureau GF2A i LMNP non residenti hanno
            l’obbligo di auto liquidare l’IVA a partire dal 01/10/2012 e pertanto le dichiarazioni CA12
            dovevano essere chiuse al più tardi il 31/12/2012.

            (*)In caso di pluralità d’immobili, l’ufficio competente è quello del bene che produce il maggior reddito.

          Per le ultime novità in materia di TVA si veda www.michelinimauro.it → Biblioteca →
          Categoria: Fiscalità Immobiliare per i non residenti → Demande d'avis facture des loyers
          résidence de tourisme, documento del 07/05/13.

      2.1.C. Ciò che bisogna dichiarare

      2.1.C.1. Gli incassi
          2.1.C.1.a- Redditi di locazione
            - Regime Foncier: locazioni lorde incassate (comprese le provisions)nel periodo
               d’imposta.
            - Regime Micro-foncier: locazioni nette incassate (escluse le provisions) nel periodo
            d’imposta; abbattimento del 30% applicato direttamente dall’Ufficio Imposte (CINR).
            - Regime Bic (2065): locazioni lorde (comprese le provisions) di competenza del periodo
               d’imposta. Sull’importo degli affitti dichiarati è dovuta la tassa CRL (“Contribution sur
               les Revenus Locatifs”) pari al 2,5%.

            2.1.C.1.b- Spese rimborsate dall’inquilino
            Trattasi di spese anticipate dall’inquilino (provisions), previste dal contratto di locazione.
            Devono essere dichiarate insieme alle locazioni nei casi di cui al punto 2.1.C.1.a (Regime
            foncier e regime Bic), in quanto dedotte in dichiarazione.

      2.1.C.2. Le spese
          2.1.C.2.a- Spese generali, interessi del mutuo, spese notarili, spese del
          commercialista (Expert-comptable)

                                                                 26      Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italiani
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