FONDAMENTI DI FISCALITÀ IMMOBILIARE FRANCESE PER GLI ITALIANI - Mauro MICHELINI 4ª Edizione Maggio 2013
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Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013
FONDAMENTI DI FISCALITÀ
IMMOBILIARE FRANCESE
PER GLI ITALIANI
Mauro MICHELINI
4ª Edizione
Maggio 2013
1Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013
SOMMARIO
1. LE PERSONE FISICHE
1.1. IMPOSTA SUL REDDITO
1.1.A. Diverse modalità d’uso degli immobili
1.1.A.1. Non locato. A disposizione del proprietario
1.1.A.2. Locato non ammobiliato
1.1.A.3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
1.1.A.4. Hôtellerie
1.1.B. Diverse categorie di reddito
1.1.B.1. Non locato. A disposizione del proprietario
1.1.B.2. Locato non ammobiliato
1.1.B.2.a - Regime Foncier
1.1.B.2.b - Regime Micro-foncier
1.1.B.3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
1.1.B.3.a- Regime BIC
1.1.B.3.b- Regime Micro-BIC
1.1.B.4. Hôtellerie
1.1.C. Ciò che bisogna dichiarare
1.1.C.1. Gli incassi
1.1.C.1.a - Redditi di locazione
1.1.C 1.b - Spese rimborsate dall’inquilino
1.1.C.2. Le spese
1.1.C.2.a - Spese condominiali, Interessi del mutuo, Spese notarili, Spese del commercialista
(Expert-comptable)
1.1.C.2.b – Ammortamenti
1.1.D. Come dichiarare
1.1.D.1. La dichiarazione 2042 - 2044
1.1.D.2. La dichiarazione 2031
1.1.D.3. La dichiarazione 2042C - 2031
1.1.E. Dove dichiarare
1.1.E.1. Al Centre des Impôts des Non Résidents (CINR) (per i non residenti)
1.1.E.2. Al Centre des Impôts localmente competente per territorio (per i residenti)
1.1.F. Cosa pagare
1.1.G. Come pagare l’imposta
1.1.G.1. La cartella esattoriale (Avis d’impôt)
2Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013
1.1.G.2. Le modalità di pagamento
1.2. LE ALTRE IMPOSTE
1.2.1. La tassa fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti (la taxe foncière et la taxe sur les
ordures ménagères)
1.2.2. La tassa d’abitazione (la taxe d’habitation)
1.2.3. Il canone televisivo (la redevance audiovisuelle)
1.2.4. La tassa sugli alloggi sfitti (la Taxe sur les logements vacants)
1.2.5. L’IVA (la TVA)
1.3. LA PLUSVALENZA (LA PLUS-VALUE DES PARTICULIERS)
1.3.1 Come si calcola
1.3.2 Il tasso d’imposizione
1.3.3 Come é pagata (il rappresentante fiscale)
1.3.4 Il Mandatario
1.4. I RIFLESSI SUL MODELLO UNICO E SUL MODELLO 730
1.4.A. I riflessi sul Modello Unico
1.4.A.1. Modulo RW Sezione II
1.4.A.2. Modulo RW Sezione III
1.4.A.3. Quadro RL
1.4.A.4. Quadro CR
1.4.A.5. Quadro RM
1.4.B. I riflessi sul Modello 730
1.4.B.1. Modulo RW Sezione II
1.4.B.2. Modulo RW Sezione III
1.4.B.3. Quadro D
1.5. L’ISF (IMPOSTA PATRIMONIALE)
1.6. LE SUCCESSIONI - DONAZIONI
2. LE SOCIETÀ (francesi)
2.1. SCI
3Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013
2.1.A. Diverse modalità d’uso degli immobili
2.1.A.1. Non locato. A disposizione dei soci
2.1.A.2. Locato non ammobiliato
2.1.A.3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
2.1.A.4. Hôtellerie
2.1.B. Diverse categorie di reddito
2.1.B.1. Non locato. A disposizione dei soci
2.1.B.2. Locato non ammobiliato
2.1.B.2.a - Regime Foncier (2072)
2.1.B.2.b- Regime Micro-foncier
2.1.B.3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
2.1.B.3.a- Regime Bic Réel (2065)
2.1.B.3.b- Hôtellerie (2065 simplifié)
2.1.C. Ciò che bisogna dichiarare
2.1.C.1. Gli incassi
2.1.C.1.a- Redditi di locazione
2.1.C.1.b- Spese rimborsate dall’affittuario
2.1.C.2. Le spese
2.1.C.2.a- Spese condominiali, Interessi del mutuo, Spese notarili, Spese del
commercialista (Expert-comptable)
2.1.C.2.b – Ammortamenti
2.1.D. Come dichiarare
2.1.D.1. La dichiarazione 2072
2.1.D.2. La dichiarazione 2065
2.1.E. Dove dichiarare
2.1.E.1. La dichiarazione 2072
2.1.E.2. La dichiarazione 2065
2.1.F. Cosa pagare
2.1.G. Come pagare l’imposta
2.1.G.1. La cartella esattoriale (Avis d’impôt)
2.1.G.1.a. Per le Società soggette all’IR (2072)
2.1.G.1.b. Per le Società soggette all’IS (2065): dichiarazione 2572/2571
2.1.G.2. Le modalità di pagamento
2.2. LE ALTRE IMPOSTE
2.2.1. La tassa fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti (la taxe foncière et la taxe sur
les ordures ménagères)
4Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013
2.2.2. La tassa d’abitazione (la taxe d’habitation)
2.2.3. Il canone televisivo (la redevance audiovisuelle)
2.2.4. La tassa sugli alloggi sfitti (la Taxe sur les logements vacants)
2.2.5. L’IVA (la TVA)
2.3. LA PLUSVALENZA (LA PLUS-VALUE DES PARTICULIERS)
2.3.A. La plusvalenza per le società all’IR (2072)
2.3.A.1. Come si calcola
2.3.A.2. Il tasso d’imposizione
2.3.A.3. Come é pagata (il rappresentante fiscale)
2.3.B. Il mandatario
2.4. I RIFLESSI SUL MODELLO UNICO E SUL MODELLO 730
2.4.A. I riflessi sul Modello Unico
2.4.A.1. Modulo RW Sezione II
2.4.A.2. Modulo RW Sezione III
2.4.A.3. Quadro RL
2.4.A.4. Quadro CR
2.4.A.5. Quadro RM
2.4.B. I riflessi sul Modello 730
2.4.B.1. Modulo RW Sezione II
2.4.B.2. Modulo RW Sezione III
2.4.B.3. Quadro D
2.5. L’ISF (IMPOSTA PATRIMONIALE)
2.6. LE SUCCESSIONI – DONAZIONI
3. LE SOCIETÀ (italiane)
3.1. Immobile inserito nell’attivo dello stato patrimoniale di una società italiana, priva di stabile
organizzazione, detenuto in Francia e locato (SPA, SRL, SNC, SAS)
3.2. Immobile inserito nell’attivo dello stato patrimoniale di una società italiana soggetta
all’IRES, priva di stabile organizzazione, detenuto in Francia e messo a disposizione dei
soci. (SPA, SRL) (articolo 209 CGI)
5Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013
3.3. Immobile inserito nell’attivo dello stato patrimoniale di una società italiana, soggetta
all’IRPEF dei soci, priva di stabile organizzazione, detenuto in Francia e messo a
disposizione dei soci (SNC, SAS).
3.4. Caso di controllo di una SCI Francese da parte di una società italiana
3.5. Caso delle plusvalenze
3.6. La tassa del 3%
6Studio Michelini- Revisione del 31/05/2013
FONDAMENTI DI FISCALITÀ IMMOBILIARE FRANCESE
PER GLI ITALIANI
1. LE PERSONE FISICHE
1.1. IMPOSTA SUL REDDITO
1.1.A. Diverse modalità d’uso degli immobili
1.1.A.1. Non locato. A disposizione del proprietario
Bene tenuto a disposizione dal proprietario.
Taxe foncière e taxe d’habitation sono a carico del proprietario.
1.1.A.2. Locato non ammobiliato
Bene affittato non ammobiliato (può essere presente la cucina ed alcuni elementi di
arredo non essenziali).
Taxe foncière a carico del proprietario e taxe d’habitation a carico dell’inquilino.
1.1.A.3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
Bene affittato, ammobiliato dal proprietario.
Taxe foncière a carico del proprietario e taxe d’habitation a carico dell’inquilino.
Bed&Breakfast (chambre d’hôtes): quando una parte della propria abitazione principale
viene locata ammobiliata.
1.1.A.4. Hôtellerie
Trattasi di locazione di appartamenti ad uso di residence alberghiero (esempio: “Pierre
et Vacances”), che offre almeno 3 su 4 dei seguenti servizi:
- servizio di pulizia della/e camera/e;
- colazione;
- fornitura di biancheria;
- portineria.
1.1.B. Diverse categorie di reddito
1.1.B. 1. Non locato. A disposizione del proprietario
Nessun reddito (da locazione) da dichiarare nella dichiarazione dei redditi che
presentate in Italia (nessuna dichiarazione dei redditi da produrre in Francia).
1.1.B. 2. Locato non ammobiliato
Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia e in Italia (con il meccanismo del
recupero del credito d’imposta, vedi paragrafo 1.4.A.3 e 1.4.A.4).
7 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italianiStudio Michelini- Revisione del 31/05/2013
1.1.B. 2.a - Regime Foncier
Regime in contabilità semplificata: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra
i ricavi e i costi deducibili fiscalmente.
1.1.B. 2.b - Regime Micro-foncier
Regime a forfait: per locazioni annue non superiori a 15.000€.
1.1.B.3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
Reddito soggetto a dichiarazione dei redditi sia in Francia che in Italia (con il
meccanismo del recupero del credito d’imposta, vedi paragrafo 1.4.A.3 e 1.4.A.4).
1.1.B.3.a - Regime BIC
Regime in contabilità semplificata: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra
i ricavi e i costi deducibili fiscalmente.
1.1.B.3.b - Regime Micro-BIC
Regime a forfait: per locazioni annue non superiori a 32.600€.
1.1.B.4. Hôtellerie
Regime in contabilità semplificata: reddito soggetto a dichiarazione dei redditi sia in
Francia che in Italia (con il meccanismo del recupero del credito d’imposta, vedi
paragrafo 1.4.A.3 e 1.4.A.4).
Gli affitti sono assoggettati ad IVA 7%.
Una dichiarazione IVA annuale (CA12) deve essere depositata presso l’Ufficio Imposte
competente (*), unitamente all’eventuale pagamento dell’IVA.
(*)In caso di pluralità d’immobili, l’ufficio competente è quello dell'immobile che produce il maggior
reddito.
Per le ultime novità in materia di TVA si veda www.michelinimauro.it → Biblioteca
→ Categoria: Fiscalità Immobiliare per i non residenti → Demande d'avis facture
des loyers résidence de tourisme, documento del 07/05/13.
1.1.C. Ciò che bisogna dichiarare
1.1.C.1. Gli incassi
1.1.C.1.a - Redditi di locazione
- Regime Foncier: locazioni lorde incassate (comprese le provisions) nel periodo
d’imposta.
- Regime Micro-foncier: locazioni nette incassate (escluse le provisions) nel periodo
d’imposta; abbattimento del 30% applicato direttamente dall’Ufficio Imposte
francese (CINR).
- Regime BIC: locazioni lorde (comprese le provisions) di competenza del periodo
d’imposta.
- Regime Micro-BIC: locazioni nette incassate (escluse le provisions) nel periodo
d’imposta; abbattimento del 50% applicato direttamente dall’Ufficio Imposte
francese (CINR).
8 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italianiStudio Michelini- Revisione del 31/05/2013
1.1.C. 1.b - Spese rimborsate dall'inquilino
Trattasi di spese anticipate dall’inquilino (provisions), previste dal contratto di
locazione.
Devono essere dichiarate insieme alle locazioni nei casi di cui al punto 1.a, in quanto
dedotte nella dichiarazione dei redditi francese.
1.1.C. 2. Le spese
1.1.C.2.a - Spese generali, Interessi del mutuo, Spese notarili, Spese del
commercialista (Expert-comptable)
Vengono portate in deduzione nella dichiarazione dei redditi francese solo per il regime
Foncier e BIC.
1.1.C.2.b - Ammortamenti
Vengono portati in deduzione nella dichiarazione dei redditi francese solo per il regime
BIC.
1.1.D. Come dichiarare
1.1.D.1. La dichiarazione 2042 - 2044
- Regime Foncier: le locazioni e le spese di cui al punto C.1 e C.2 si dichiarano nella
dichiarazione 2044. Il reddito imponibile viene poi riportato sulla dichiarazione 2042
(rigo 4BA in caso di utile; 4BB in caso di perdita).
- Regime Micro-foncier: le locazioni di cui al punto 1a vengono dichiarate direttamente
sulla dichiarazione 2042 (rigo 4BE).
1.1.D.2. La dichiarazione 2042 - 2042C
- Regime Micro-BIC: le locazioni di cui al punto C.1.a vengono dichiarate direttamente
sulla dichiarazione 2042 (rigo 5ND).
1.1.D.3. La dichiarazione 2042C - 2031
- Regime BIC: i ricavi e i costi si dichiarano nella dichiarazione 2031 ed il reddito
imponibile viene riportato sulla dichiarazione 2042-C (rigo 5NK se utile; rigo 5NZ se
perdita).
1.1.E. Dove dichiarare
1.1.E.1. Al Centre des Impôts des Non Résidents (CINR) (per i non residenti)
(*)
Entro il 17 di giugno per l'anno 2012 (***) dovete presentare la dichiarazione 2042,
unitamente agli allegati (dichiarazione 2044 e/o 2042C).
Entro il 30 aprile (***), per gli immobili di cui al paragrafo 1.1.A punto 3 e 4 dovete
presentare la dichiarazione 2031, presso l'Ufficio Imposte, localmente competente per
territorio, dove è situato l’immobile (**).
9 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italianiStudio Michelini- Revisione del 31/05/2013
(*) Per la nozione di residente si fa riferimento agli articoli sul domicilio fiscale pubblicati sul sito
www.michelinimauro.com → Fiscalità immobiliare → Il domicilio fiscale.
(**) In caso di pluralità d’immobili, l’Ufficio Imposte, localmente competente per territorio, è quello
dell'immobile che produce il maggior reddito.
(***) Le date devono essere verificate annualmente.
1.1.E.2. Al Centre des Impôts localmente competente per territorio (per i
residenti) (*)
Entro il 30 aprile (**) dovete presentare la dichiarazione 2042, unitamente agli allegati
(dichiarazione 2044 e/o 2042C e/o 2031) all’Ufficio Imposte localmente competente per
territorio, dove si trova la vostra residenza principale.
(*) Per la nozione di residente si fa riferimento agli articoli sul domicilio fiscale pubblicati sul sito
www.michelinimauro.com → Fiscalità immobiliare → Il domicilio fiscale.
(**) Le date devono essere verificate annualmente.
1.1.F. Cosa pagare
L'imposta sul reddito delle persone fisiche (Impôt sur le Revenu) (IR), da pagare in
Francia, non può essere inferiore al 20% del reddito netto imponibile dichiarato (Art.
197A CGI).
A partire dal periodo d'imposta relativo all'anno 2012 (cioè per le dichiarazioni dei
redditi che verranno presentate nel corso dell'anno 2013), è stato introdotto, anche per i
non residenti, l'obbligo di effettuare il pagamento della CSG (Contribution Sociale
Généralisée) e della CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale); la
somma di queste ultime imposte (CSG + CRDS) è pari al 15,5% del reddito netto
imponibile dichiarato.
In totale, la somma dell'IR + CSG + CRDS è pari, mediamente, al 35,5% del reddito
netto imponibile dichiarato.
Tali imposte, pagate a titolo definitivo, sul reddito netto imponibile dichiarato in
Francia, costituiscono un credito d'imposta, in Italia, sugli stessi redditi, da dichiarare
sul modello UNICO o sul modello 730 (vedi art. 70, 2° comma del T.U.I.R.) (e art. 165,
1° comma del T.U.I.R.: credito d'imposta per i redditi prodotti all'estero).
1.1.G. Come pagare l’imposta
1.1.G.1. La cartella esattoriale (Avis d’impôt)
Diversamente da quanto avviene in Italia, è il CINR per i non residenti (o il Centre des
Impôts localmente competente per territorio per i residenti) che calcola l’imposta da
pagare sul reddito netto imponibile dichiarato, tramite l’invio di un Avis d’impôt per
l'IR e, presumibilmente, tramite l'invio di un secondo Avis d'impôt per la CSG-CRDS.
A partire dal 2013 i 2 avis d'impot dovrebbero fondersi in uno solo (non è certo al
momento se questa semplificazione si applicherà anche per i non residenti).
10 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italianiStudio Michelini- Revisione del 31/05/2013
Generalmente si riceve/ono il/gli Avis d'impôt 3 o 4 mesi dopo l’invio della
dichiarazione dei redditi e cioè il mese di settembre/ottobre; fa eccezione l'invio della
prima dichiarazione dei redditi in Francia: in questo caso, per questioni di acquisizione
dei dati da parte del sistema informatico del CINR, l'invio dell'Avis d'impôt avviene con
alcuni mesi di ritardo e pertanto normalmente tale ricezione avviene a febbraio/marzo
dell'anno successivo.
1.1.G.2.Le modalità di pagamento
La scadenza prevista per il pagamento dell’imposta a seguito della ricezione dell'Avis
d'impôt è normalmente il 15 settembre (fa eccezione la prima dichiarazione dei redditi
in Francia, per la quale il relativo pagamento slitta normalmente al 15 marzo).
Il pagamento può essere fatto tramite:
- TIP (per coloro che hanno un conto corrente bancario in Francia): tagliando
precompilato, che si trova in calce alla prima pagina dell’Avis d'impôt, da firmare e
da inviare in originale alla tesoreria ivi indicata, unitamente al RIB (il RIB può essere
staccato direttamente dal blocchetto degli assegni o stampato in copia via Internet,
per coloro che hanno l'accesso diretto con la propria banca) (trattasi in sostanza
dell'equivalente delle coordinate bancarie).
- addebito automatico sul conto corrente bancario (per coloro che hanno un conto
corrente bancario in Francia): simile al RID, al quale bisogna aderire tramite apposita
domanda da inviare al CINR, per i non residenti, o al Centre des Impôts localmente
competente per territorio, per i residenti, con parecchi mesi di anticipo rispetto alla
scadenza prevista. Ricordatevi che, a regime, voi sarete tenuti, come in Italia, a
pagare gli acconti dell'imposta; normalmente, l'acconto è diviso in 3 rate: le prime
due (calcolate sull'anno d'imposta precedente) con scadenza il 15 febbraio ed il 15
maggio e la terza coincidente con il conguaglio d'imposta relativo alla dichiarazione
dei redditi successivamente presentata. Normalmente, quest'ultima scadenza è il 15
settembre.
Esiste poi la possibilità di pagare tali acconti d'imposta (calcolate sull'anno d'imposta
precedente) in 10 rate mensili di uguale importo, a partire dal 15 gennaio e fino al 15
ottobre.
Quest'ultima procedura è fortemente consigliata, perché vi consente di disinteressarvi
dei pagamenti degli acconti e dei saldi delle imposte, perché se ne occupa
direttamente l'Ufficio delle Imposte competente e perché, dividendo gli acconti delle
imposte per 10 rate, voi potete anche quasi disinteressarvi del vostro conto corrente
bancario francese, perché è sufficiente alimentarlo dell'importo minimo necessario
per la copertura delle suddette rate.
- assegno: va spedito alla tesoreria, unitamente alla copia dell’Avis d'impôt.
- bonifico: da eseguirsi, indicando nella causale di pagamento il numero di riferimento
fiscale, almeno 10 giorni prima della scadenza, per non incorrere nella penalità
(10%) per ritardato pagamento, in quanto l’Ufficio delle Imposte prende in
considerazione la data di arrivo del bonifico e non quella di partenza, come avviene
in Italia.
11 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italianiStudio Michelini- Revisione del 31/05/2013
1.2. LE ALTRE IMPOSTE
1.2.1. La tassa fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti (la taxe foncière e
la taxe sur les ordures ménagères)
La tassa fondiaria viene calcolata dall'Ufficio Imposte sulla base di valori catastali che
variano da comune a comune e di anno in anno. ö dovuta dal proprietario dell'immobile
e pagata anch’essa tramite un Avis d’impôt. Nell’Avis d’impôt è inclusa anche la tassa
per la raccolta dei rifiuti; quest’ultima può essere recuperata sull’inquilino nel caso di
immobile locato.
1.2.2. La tassa d’abitazione (la taxe d’habitation)
ö dovuta da chi utilizza l'immobile (proprietario o inquilino) e pagata anch’essa tramite
un Avis d’impôt.
ö calcolata dall’Ufficio Imposte sullo stesso principio della tassa fondiaria.
1.2.3. Il canone televisivo (la redevance audiovisuelle)
ö dovuta da chi è assoggettato alla tassa d’abitazione e pagata anch’essa tramite un Avis
d’impôt.
Normalmente è inserita nello stesso Avis d’impôt che riguarda la tassa di abitazione.
1.2.4. La tassa sugli alloggi sfitti (la Taxe sur les logements vacants)
ö dovuta per gli immobili non occupati per più di 2 anni consecutivi e che si trovano nei
comuni ad alta densità abitativa (normalmente con più di 200.000 abitanti).
Non sono soggette alla tassa le residenze secondarie, purché arredate.
1.2.5. L’IVA (la TVA)
Si applica per i regimi Bed&Breakfast (chambres d’hôtes) e Hôtellerie (esempio “Pierre
et Vacances”).
L’aliquota sulle locazioni è del 7%; il versamento dell’IVA va eseguito entro il 30 aprile
dell’anno d'imposta successivo, a seguito della presentazione del modello CA12. Al
superamento di determinati limiti, sono dovuti anche 4 acconti trimestrali.
Il modello CA12 deve essere inviato all’Ufficio Imposte localmente competente per
territorio (*).
(*) In caso di pluralità d’immobili, l’Ufficio Imposte, localmente competente per territorio, è quello
dell'immobile che produce il maggior reddito.
Per le ultime novità in materia di TVA si veda www.michelinimauro.it → Biblioteca →
Categoria: Fiscalità Immobiliare per i non residenti → Demande d'avis facture des loyers
résidence de tourisme, documento del 07/05/13.
12 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italianiStudio Michelini- Revisione del 31/05/2013
1.3. LA PLUSVALENZA (LA PLUS-VALUE DES PARTICULIERS)
Per gli italiani non residenti fiscalmente in Francia, la plusvalenza viene calcolata al
momento della vendita e colpisce tutti gli immobili, qualunque ne sia l’uso (residenza
principale, secondaria, immobile locato).
Per gli italiani che invece sono residenti fiscalmente in Francia, la residenza principale
non è colpita, al momento della vendita, da questo tipo di tassazione mentre ne
rimangono assoggettate le vendite che riguardano eventuali ulteriori residenze o
immobili locati.
1.3.1 Come si calcola
La plusvalenza è uguale alla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto; sono
deducibili dal prezzo di vendita, a titolo esemplificativo, le commissioni di vendita, la
manleva d’ipoteca, gli onorari d’architetto, le spese di ristrutturazione (debitamente
documentate con fattura) o in alternativa una percentuale a forfait che può andare fino a
un massimo del 7,5% per le spese di acquisizione dell'immobile e fino a un massimo
del 15% dell'immobile per le spese di miglioria, oltre a un abbattimento fisso di 1.000€,
ecc..
Fino al 31.01.2012: Un abbattimento del 10% era inoltre applicato a partire dal 5° anno
dall'acquisto dell’immobile; questo abbattimento faceva si che, indipendentemente dalle
altre condizioni di cui sopra, al 15° anno di acquisto dell'immobile, l'immobile stesso
era di fatto esonerato dalla tassazione della plusvalenza.
Dal 01.02.2012: a partire dal 5° anno di possesso dell’immobile l'abbattimento è ora
calcolato come segue:
- 2% dal 6° al 17° anno
- 4% dal 18° al 24° anno
- 8% dal 25° al 30° anno
L'immobile sarà pertanto esonerato a partire dal 30° anno di acquisto del bene.
Esempio
Un immobile acquisito tramite successione il 01.02.1982 (data del decesso) e venduto il
01.02.2012 genera una plusvalenza di 450.000 €.
Il periodo di riferimento per il calcolo dell'abbattimento è compreso tra il 01.01.1987 e
01.02.2012. La plusvalenza imponibile è pari a 360.000 €. Come si può vedere, vigenti le
vecchie regole, l'immobile sarebbe stato già completamente esonerato. Ora invece, con le
nuove regole, la plusvalenza subisce un abbattimento, per lo stesso periodo per il quale
vigenti le vecchie regole sarebbe stata completamente esonerata, di solo il 20%.
anno di % anno di %
plusvalen plusvalen
possesso abbattime deduzione possesso abbattime deduzione
za netta za netta
del bene nto del bene nto
1 0 0 450.000 16 22% 99.000 351.000
2 0 0 450.000 17 24% 108.000 342.000
3 0 0 450.000 18 28% 126.000 324.000
4 0 0 450.000 19 32% 144.000 306.000
5 0 0 450.000 20 36% 162.000 288.000
6 2% 9.000 441.000 21 40% 180.000 270.000
13 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italianiStudio Michelini- Revisione del 31/05/2013
7 4% 18.000 432.000 22 44% 198.000 252.000
8 6% 27.000 423.000 23 48% 216.000 234.000
9 8% 36.000 414.000 24 52% 234.000 216.000
10 10% 45.000 405.000 25 60% 270.000 180.000
11 12% 54.000 396.000 26 68% 306.000 144.000
12 14% 63.000 387.000 27 76% 342.000 108.000
13 16% 72.000 378.000 28 84% 378.000 72.000
14 18% 81.000 369.000 29 92% 414.000 36.000
15 20% 90.000 360.000 30 100% 450.000 0
13.2. Il tasso d’imposizione
19% a titolo di IR (Impot sur le Revenu)
15,5% a titolo di CSG + CRDS (Contribution Sociale Généralisée e Contribution au
Remboursement de la Dette Sociale) a partire dal giorno 17/08/2012 (Loi 2012-958 del
16/08/12, JO del 17/08/12). Tali imposte possono essere equiparate a delle addizionali
alle imposte sul reddito.
Per un totale di: 34,5%.
A partire dal 01/01/2013 le cessioni di immobili (e delle quote delle società
immobiliari) a titolo oneroso sono soggette a una tassa sulla plusvalenza istituita
seguendo le stesse regole già esistenti per l'IR. Tale nuova tassa si applica per le
plusvalenze immobiliari superiori a 50.000 €.
Importo della plusvalenza imponibile in € Importo della tassa
da 50.001 a 60.000 2% PV - (60.000 - PV) x 1/20
da 60.001 a 100.000 2 % PV
da 100.001 a 110.000 3% PV - (110.000 - PV) x 1/10
da 110.001 a 150.000 3 % PV
da 150.001 a 160.000 4% PV - (160.000 - PV) x 15/100
da 160.001 a 200.000 4 % PV
da 200.001 a 210.000 5% PV - (210.000 - PV) x 20/100
da 210.001 a 250.000 5 % PV
da 250.001 a 260.000 6% PV - (260.000 - PV) x 25/100
superiore a 260.000 6 % PV
PV : plusvalenza imponibile
Esempio
Per un debitore la cui plusvalenza totale imponibile al 01/01/2013 è pari a 50.001€, la
tassa sarà di 500€ [2% x 50.001 - (60.000 - 50.001) x 1/20] al posto di 1000€ [50.000 x
2%].
In Italia le plusvalenze sono esonerate decorsi 5 anni dall'acquisto dell'immobile o
dall'acquisizione dell'immobile per successione (Art. 67,1° lettera b TUIR).
L'imposizione nell'ambito dei 5 anni è comunque criticabile in quanto, mentre l'art.70
del TUIR precisa che "sono imponibili i redditi dei terreni e fabbricati situati all'estero"
14 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italianiStudio Michelini- Revisione del 31/05/2013
l'art. 67 del TUIR fa un generico riferimento alle plusvalenze realizzate mediante
cessione a titolo oneroso. Pertanto, non trattandosi di una dimenticanza del legislatore
ma sicuramente di un non adattamento della norma all'evoluzione dei tempi,
l'imposizione nell'ambito dei 5 anni può essere contestata da parte del contribuente.
1.3.3. Come é pagata (il rappresentante fiscale)
All’atto della vendita di un immobile situato in Francia il notaio nomina un
rappresentante fiscale, accreditato presso il "Tresor Public", che si occupa di effettuare
il pagamento delle imposte per conto del venditore non residente; il venditore può
scegliere un proprio rappresentante fiscale, se meno costoso, e comunicarlo al notaio
stesso.
La designazione di un rappresentante fiscale accreditato dall’amministrazione è
obbligatoria per garantire il pagamento delle imposte dovute. In caso contrario, l’atto
di vendita non sarà pubblicato e la vendita non potrà essere regolarizzata.
Non è necessario nominare un "Rappresentante Fiscale" nel caso in cui:
1 - il prezzo di cessione del 'immobile è inferiore a 150 000 € per cedente;
2 - si detiene l'immobile da più di 30 anni.
Tra i rappresentanti fiscali più accreditati troviamo SARFAZUR e MPS.
Vedasi "Tavola rotonda" http://www.michelinimauro.fr/4-4-fr-0-0-mauro-michelini-
parutions-bibliotheque-article-videos-fiscalite-franco-italienne.html
Per un commento sulla figura del rappresentante fiscale vedasi "Risposta del
CRIDON su http://www.michelinimauro.fr/4-4-fr-0-0-mauro-michelini-parutions-
bibliotheque-article-videos-fiscalite-franco-italienne.html
1.3.4. Il mandatario
Il mandatario è colui che nell’interesse del mandante (mandato senza rappresentanza) si
obbliga, contrattualmente, ad effettuare delle pratiche nell’interesse del mandante
stesso.
Normalmente il mandato assume una forma scritta (vedi alcuni esempi su
www.michelinimauro.com → Studio → L'organizzazione ed il funzionamento dello
studio → (Procura per le dichiarazioni fiscali delle persone fisiche) e consente al
mandatario di spedire le dichiarazioni 2042, 2044, 2031, ecc., di ricevere gli Avis
d’Impot, di interagire con i Service des Impots, in sostanza, di produrre tutti i documenti
e di effettuare tutte le pratiche in nome e per conto del mandante stesso.
(vedi anche "Mandato per il notaio") sul sito www.michelinimauro.com → Studio →
L'organizzazione ed il funzionamento dello studio)
15 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italianiStudio Michelini- Revisione del 31/05/2013
1.4. I RIFLESSI SUL MODELLO UNICO E SUL MODELLO 730
1.4.A. I riflessi sul Modello Unico
1.4.A.1. Modulo RW - Sezione II
Come si deve dichiarare?: Il modulo RW deve essere compilato e presentato
unitamente al modello UNICO, ovvero, nell’ipotesi di esonero dalla presentazione della
dichiarazione dei redditi o di presentazione del 730, allegato al solo frontespizio del
modello UNICO, nei termini previsti per quest’ultimo modello. *
Le modalità di compilazione della Sezione II relativamente ad un immobile locato, sono
analoghe a quelle descritte per l’immobile tenuto a disposizione.*
* Vedi a tal proposito Circolare n°45E - Pagg. 5-6-21-24-30
Chi deve dichiarare?: I soggetti residenti che detengono un immobile a titolo di
proprietà o di altro diritto reale, indipendentemente dalle modalità della loro
acquisizione e quindi anche se pervengono da eredità o donazioni. Pertanto, qualora
sull'immobile sussistano più diritti reali, ad esempio nuda proprietà e usufrutto, sono
tenuti all’effettuazione di tale adempimento sia il titolare del diritto di usufrutto, sia il
titolare della nuda proprietà. *
Se l'immobile è in comunione o cointestato, l’obbligo di compilazione del presente
quadro è a carico di ciascun soggetto intestatario, con riferimento al valore relativo alla
propria quota di possesso. *
* Vedi a tal proposito Circolare n°45E - Pagg. 5-6-21-24-30
Cosa si deve dichiarare?: Si deve dichiarare il prezzo di acquisto dell'immobile,
risultante dall’atto notarile, maggiorato degli eventuali oneri accessori quali, ad
esempio, le spese notarili e gli oneri di intermediazione, ad esclusione degli interessi
passivi. *
Il prezzo di acquisto va indicato per intero, indipendentemente dall’eventuale
finanziamento richiesto per l’acquisto del bene. *
Per tutti coloro che hanno degli immobili tenuti a disposizione, o comunque non
produttivi di reddito, si ricorda che a partire dallo scudo fiscale (2009-2010), con effetto
dal 01/01/2009, tali immobili vanno comunque dichiarati; si ricorda che
precedentemente venivano dichiarati solo quegli immobili produttivi di reddito, anche
se nel corso del tempo le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate non sempre erano state
coerenti a tal proposito.
* Vedi a tal proposito Circolare n°45E - Pagg. 5-6-21-24-30
1.4.A.2. Modulo RW Sezione III
Cosa si deve dichiarare?: I flussi (Italia - estero; estero - Italia; estero - estero)
effettuati attraverso intermediari (residenti - non residenti - ovvero in forma diretta) che
nel corso dell’anno hanno interessato gli investimenti esteri indicati nella Sezione II. *
I flussi devono essere dichiarati dal reale beneficiario degli stessi; di conseguenza il
trasferimento effettuato dal padre ma a beneficio del figlio, non deve essere dichiarato
dal primo, ma bensì da quest’ultimo.
16 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italianiStudio Michelini- Revisione del 31/05/2013
Per quanto riguarda poi gli incrementi verificatisi a seguito degli investimenti esteri, ad
esempio mediante l’incasso del canone di locazione di un immobile, gli stessi
incrementi non andranno dichiarati nella presente sezione in quanto concorreranno a
formare il saldo di fine anno del conto corrente estero da riportare nella sezione II del
modulo RW.
Qualora invece vengano pagate utenze, spese condominiali e quant’altro direttamente
sul conto detenuto in Francia, mediante trasferimenti dall’Italia, per immobili non locati
e tenuti a disposizione, i trasferimenti non andranno riportati nella presente sezione e
neppure nella sezione I, a condizione che i suddetti trasferimenti vengano effettuati per
mezzo di intermediari residenti.
* Vedi a tal proposito Circolare n°45E - Pag. 20-25
N.B.: Il presente modulo è da diverso tempo sotto la lente di ingrandimento della
Commissione Europea in quanto la difficoltà di compilazione e soprattutto l'inutile
trasposizione di dati già presente negli archivi informatici delle banche, e quindi della
Banca d'Italia, costituiscono, o perlomeno questo sembra essere il parere della CE, un
ostacolo alla libera circolazione dei capitali nell'UE.
Recentemente il governo Monti, dimissionario, stava presentando una proposta di
alleggerimento nella compilazione del suddetto modulo con l'obiettivo di arrivare
all'abolizione della Sezione II in quanto in gran parte trattasi di una inutile duplicazione di
dati, e all’abolizione della Sezione I, in quanto nemmeno gli esperti in materia hanno mai
potuto capire a che cosa facesse riferimento.
1.4.A.3. Quadro RL
Cosa si deve dichiarare?: L’immobile tenuto a disposizione, non locato o messo
gratuitamente a disposizione di familiari e amici, non essendo soggetto ad imposta sui
redditi in Francia, ne consegue che non deve nemmeno essere dichiarato in questo
Quadro in quanto non produttivo di reddito.
Difatti solo l’immobile locato, essendo invece soggetto ad imposta in Francia, deve
essere dichiarato nel Quadro RL, rigo 12, nell’ammontare netto dichiarato in detto Stato
(Francia) (art. 70, 2°comma TUIR).
Spetta in tal caso il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero (art.165 TUIR,
comma 1). (Vedi paragrafo successivo).
A questo proposito si ricorda che rari sono i paesi nei quali gli immobili non locati e
tenuti a disposizione del proprietario o dei familiari sono comunque produttivi di
reddito ai fini delle imposte sul reddito (tra gli altri la Svizzera e la Spagna).
1.4.A.4. Quadro CR
Il quadro CR consente di recuperare, mediante il credito d’imposta, per i redditi prodotti
all’estero, le imposte ivi pagate a titolo definitivo (art. 165 TUIR, comma 1). Tali
imposte, pagate a titolo definitivo, su tali redditi, sono ammesse in detrazione
dall'imposta netta dovuta (italiana) fino alla concorrenza della quota d'imposta (italiana)
corrispondente al rapporto tra i redditi prodotti all'estero ed il reddito complessivo.
Di conseguenza, il recupero delle imposte pagate all’estero mediante il credito
d’imposta, avviene normalmente con lo sfasamento di almeno un anno; il reddito
dell'anno N, che viene dichiarato in Francia nell’anno N+1, viene dichiarato in Italia nel
17 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italianiStudio Michelini- Revisione del 31/05/2013
Modello UNICO nell’anno N+1, ma il credito d’imposta relativo a tale reddito prodotto
all'estero (dell'anno N) viene recuperato in Italia nell’anno N+1 se il pagamento delle
imposte a titolo definitivo è avvenuto in Francia nell’anno N+1 (al più tardi entro il
30/09 dello stesso anno) ma potrebbe anche essere recuperato in Italia nell'anno N+2
quando il pagamento delle imposte a titolo definitivo è avvenuto in Francia nell'anno
N+1 (dopo il 30/09).
Questa situazione è d'altronde più frequente di quanto non si pensi e avviene
normalmente in due casi classici: nel caso della prima dichiarazione dei redditi
presentata in Francia e nel caso sempre più frequente delle tardive lavorazioni delle
dichiarazioni di redditi presentate in Francia al CINR.
Se prendiamo ad esempio l'anno di imposta 2012, il contribuente italiano dovrà
presentare la sua dichiarazione dei redditi francese 2042 (al CINR) entro il 17/06/2013;
le imposte da Modello Unico in Italia dovranno essere pagate entro l'17/06/2013 (o
l'8/07/13, in attesa di conferma) e la dichiarazione dei redditi dovrà essere inviata
telematicamente entro il 30/09/2013. Difficilmente entro quest'ultima data il
contribuente italiano avrà già pagato l'imposta francese (IR) (oggi anche la
CSG+CRDS) e pertanto si aprono al contribuente due soluzioni: se è nei termini per
presentare una dichiarazione integrativa, potrà farlo (entro il 30/09/2014) si veda
www.michelinimauro.it → Biblioteca → Categoria: Fiscalità Immobiliare per i non
residenti → Demande d'avis facture des loyers résidence de tourisme, documento del
07/05/13; se i termini sono già decorsi, sarà costretto a presentare un'istanza di
riliquidazione della dichiarazione dei redditi presso l'Agenzia delle Entrate competente
per territorio che darà luogo ad una richiesta di rimborso.
1.4.A.5. Quadro RM
L'IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili Esteri) è stata introdotta a fine 2011 dal
governo Monti con il "Decreto Salva Italia" con effetto retroattivo e con decorrenza
01/01/2011 vedi http://www.michelinimauro.it, sezione "biblioteca", categoria
"Patrimoniale Monti e una tantum", "IVIE" del 29/05/12; i primi mesi sono stati
caratterizzati dall'incertezza non sapendo se eravamo di fronte ad un'imposta
patrimoniale pura o ad un'imposta semi-patrimoniale tipo IMU.
Questi dubbi sono stati spazzati via dalla circolare, vedi http://www.michelinimauro.it,
sezione "biblioteca", categoria "Patrimoniale Monti e una tantum", "Circolare
dell'Agenzia delle Entrate n. 28/E" pubblicata sul sito in data 06/07/12, che ha fatto un
rinvio espresso, laddove non previsto, all'IMU.
La legge di stabilità, approvata per l'anno 2013, ha stabilito che l'importo dell'IVIE
pagato nel 2012 per l'anno di imposta 2011, dovrà essere considerato un acconto per
l'anno d'imposta 2012 al quale dovrà essere aggiunto anche l'acconto per l'anno
d'imposta 2013 (questo perché, dovendo fare il parallelo con l'IMU, ed essendo
quest'ultima imposta stata introdotta con effetto a partire dal periodo d'imposta 2012 e
non 2011, il legislatore ha ritenuto opportunamente correggere il tiro).
Ora, siccome al momento in cui stiamo scrivendo, è in discussione l'esistenza stessa
dell'IMU, o almeno dell'IMU per la prima casa, quid, dell'IVIE, e in particolare della
prima casa (estera) residenza secondaria in Francia, per il non residente italiano, quale
sarà il suo destino?
Per il meccanismo di calcolo si fa rinvio a quanto riportato sul sito
http://www.michelinimauro.it, sezione "biblioteca", categoria "Patrimoniale Monti e
una tantum", "Calcolo patrimoniale" pubblicata sul sito in data 31/08/12.
18 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italianiStudio Michelini- Revisione del 31/05/2013
N.B.: Da questa imposta si possono detrarre, oltre alla taxe foncière, l'ISF per coloro
che ne sono soggetti.
1.4.B. I riflessi sul Modello 730
1.4.B.1. Modulo RW Sezione II
Vedi paragrafo 1.4.A.1
1.4.B.2. Modulo RW Sezione III
Vedi paragrafo 1.4.A.2
1.4.B.3. Quadro D
Vedi paragrafo 1.4.A.3
Il reddito derivante dalla locazione come sopra determinato va indicato in questo
quadro, nel rigo D4.
1.5. L'ISF (IMPOSTA PATRIMONIALE)
L’ISF è un’imposta patrimoniale che deve essere dichiarata da ogni persona fisica che
possegga, alla data del 1° gennaio dell’anno in corso, un patrimonio tassabile di un
valore superiore a 1.300.000 euro.
Per i cittadini italiani residenti in Francia, senza avere la nazionalità francese, sulla base
del protocollo e dell’articolo 23 della Convenzione franco-italiana contro le doppie
imposizioni, non sono presi in conto per la soglia dei 1.300.000 euro, « … i beni situati
fuori della Francia che essi possiedono al 1° gennaio di ciascuno dei cinque anni
successivi a quello in cui essi sono diventati residenti in Francia… »
Per i non residenti, sono presi in conto per la soglia dei 1.300.000 euro l’insieme dei
beni immobiliari situati sul suolo francese.
Esistono degli esoneri per:
- I beni professionali: sono così qualificati i beni necessari all’esercizio a titolo
principale di una professione, o anche le quote o azioni di società così come certe
proprietà rurali affittate con contratti a lungo termine.
- Altri beni quali gli oggetti d’antiquariato, le auto d’epoca, i diritti di proprietà
letteraria e artistica, ecc….
L’importo dell’ISF è ottenuto applicando al valore totale del patrimonio tassabile i
seguenti scaglioni progressivi:
dal 2013:
Fino a 800.000 € .......................................................... 0%
Da 800.000 € a 1.300.000 € ........................................ 0,50%
19 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italianiStudio Michelini- Revisione del 31/05/2013
Da 1.300.000 € a 2.570.000 € ..................................... 0,70%
Da 2.570.000 € a 5.000.000 € ..................................... 1,00%
Da 5.000.000 € a 10.000.000 € ................................... 1,25%
Oltre 10.000.000 €....................................................... 1,50%
L'importo dell'imposta è calcolato, dopo l'applicazione eventuale di un abbattimento per
i contribuenti il cui patrimonio netto imponibile è superiore o uguale a 1.300.000 e
inferiore a 1.400.000 di euro. L'importo dell'abbattimento applicabile è uguale a:
17 500 – (1,25 % x l'importo del patrimonio netto imponibile, vedi linea 9HI).
La dichiarazione 2725 o 2725SK per i non residenti che non posseggono redditi di fonte
francese, indipendentemente dall'entità del loro patrimonio, deve essere depositata non
oltre il 15 luglio di ogni anno, accompagnata del pagamento.
La dichiarazione 2042C per i non residenti che posseggono redditi di fonte francese,
aventi un patrimonio compreso tra 1.300.000 € e 2.570.000 €, va depositata entro il 17
giugno (2013) sia per il formato cartaceo che per quello elettronico; per coloro che
superano i 2.570.000 € occorre presentare la dichiarazione 2725 o 2725SK entro il 15
luglio (di ogni anno).
N.B.: i possessori di quote di SCI francesi devono naturalmente dichiarare una quota di
reddito o di perdita nella loro dichiarazione 2042; pertanto, a seconda siano sopra o
sotto il limite di 2.570.000 €, dovranno inviare la dichiarazione 2042C o la
dichiarazione 2725 o 2725SK.
Il patrimonio netto imponibile è quello del nucleo familiare (foyer fiscal) al 1° gennaio
dell'anno in corso d'imposta, cioè:
- i celibi, vedovi, divorziati, separati,
- i coniugi,
- i "pacsés",
- i concubini.
Per i non residenti, non esistendo la nozione di "pacs" e di "foyer fiscal", riterrei
opportuno calcolare l'imposta partendo dai singoli proprietari dei beni.
Conseguenze sulla fiscalità italiana
L’ISF va dichiarata e pagata unicamente in Francia.
Così come per la Taxe Foncière, essa è detraibile dall'IVIE (si veda Quadro RM di
Unico, punto 1.4.A.5.)
1.6. LE SUCCESSIONI - DONAZIONI
Secondo la Convenzione franco-italiana contro le doppie imposizioni in materia di
imposta sulle successioni e donazioni e più particolarmente secondo gli art. 5 e 6, tutti i
beni immobili situati sul territorio francese sono soggetti all’imposta francese sulle
successioni e donazioni.
L'espressione "beni immobili" comprende anche, per quanto riguarda la Francia, le
azioni o quote di una persona giuridica, il cui attivo è principalmente costituito da
immobili situati in Francia o da diritti ivi afferenti.
20 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italianiStudio Michelini- Revisione del 31/05/2013
Per l'applicazione di questa disposizione, non sono presi in considerazione i beni
immobili utilizzati da questa persona giuridica per la sua propria attività industriale,
commerciale, agricola o per l'esercizio di una professione non commerciale.
Questo principio, cosiddetto delle società a preponderanza immobiliare, riguarda
principalmente le Società Civili Immobiliari (francesi) il cui attivo è costituito quasi
integralmente da immobili esistenti sul territorio francese.
Pertanto, anche le quote delle SCI rientrano nella base di calcolo dell'imposta di
successione e di donazione.
Di conseguenza, se il de cujus e l'erede sono entrambi non residenti fiscalmente in
Francia, i beni immobili, ivi compreso le quote delle SCI, situati sul territorio francese,
sono soggetti all'imposta di successione francese e anche all'imposta di successione
italiana; tenuto però conto che l'imposta di successione francese è più elevata di quella
italiana e che si imputa su quella italiana, in quanto l'erede è considerato fiscalmente
residente in Italia, di fatto si annulla quest'ultima.
Lo stesso meccanismo vale per l'imposta sulle donazioni.
Nel caso in cui il de cujus era invece residente fiscalmente in Francia mentre l'erede non
è residente fiscale in Francia, l'insieme della successione (di tutti i beni mobili e
immobili, ivi compreso di quelli detenuti all'estero, in ipotesi anche di quelli detenuti in
Italia) è soggetta all'imposta sulle successioni in Francia.
Lo stesso meccanismo vale per l'imposta sulle donazioni.
IN FRANCIA
Importi applicabili dal 17 agosto 2012.
1) In caso di donazione gli abbattimenti sono di :
100.000€ per i figli
159.325€ per i figli portatori di handicap, a certe condizioni
80.724 € per il coniuge e "pacsés"
31.865 € per i nipoti (da nonni)
15.932 € per i fratelli e le sorelle
7.967 € per i nipoti (da zii)
5.310 € per i pronipoti
I concubini non beneficiano di alcun abbattimento e sono tassati al 60% sul valore
venale del bene e sulle somme ricevute.
Gli abbattimenti sono ripristinati ogni 15 anni nel caso di donazione.
2) In caso di successione gli abbattimenti sono di:
100.000€ per i figli
15.932 € per i fratelli e le sorelle (*)
7.967 € per i nipoti (da zii)
21 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italianiStudio Michelini- Revisione del 31/05/2013
5.310 € per i pronipoti
1.594 € per gli altri eredi
0 € per il coniuge e "pacsés" (**)
(*) a partire dal 22 agosto 2007, c’è un esonero totale d’imposta sulle successioni tra i
fratelli e le sorelle a determinate condizioni:
essere non coniugati, avere più di 50 anni di età, avere vissuto continuativamente con il
defunto durante gli ultimi 5 anni che hanno preceduto il decesso.
(**) a partire dal 22 agosto 2007, c’è un esonero totale d’imposta sulle successioni tra
coniugi o “pacsé”.
Successione o donazione applicabili tra coniugi o "pacsés"
Importo imponibile dopo abbattimento Tasso
Fino a 8.072 € 5%
Da 8.072 € a 15.932 € 10%
Da 15.932 € a 31.865 € 15%
Da 31.865 € a 552.324 € 20%
Da 552.324 € a 902.838 € 30%
Da 902.838 € a 1.805.677 € 40%
Oltre 1.805.677 € 45%
Successione o donazione applicabili tra genitori e figli
Importo imponibile dopo abbattimento Tasso
Fino a 8.072 € 5%
Da 8.072 € a 12.109 € 10%
Da 12.109 € a 15.932 € 15%
Da 15.932 € a 552.324 € 20%
Da 552.324 € a 902.838 € 30%
Da 902.838 € a 1.805.677 € 40%
Oltre 1.805.677 € 45%
Successione o donazione applicabili tra fratelli e sorelle
Importo imponibile dopo abbattimento Tasso
Fino a 24.430 € 35%
Oltre 24.430 € 45%
a partire dal mese di agosto 2007, a determinate condizioni, c’è un esonero totale
d’imposta sulle successioni tra i fratelli e sorelle.
Altri casi
22 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italianiStudio Michelini- Revisione del 31/05/2013
Importo imponibile dopo abbattimento Tasso
Fra parenti fino al 4° grado 55%
Fra non parenti 60%
Scaglioni di applicazione della percentuale di ripartizione del valore dei beni, tra la nuda
proprietà e l'usufrutto in funzione dell'età del donante
Età dell'usufruttuario Valore dell'usufrutto Valore della nuda proprietà
Inferiore ai 21 anni compiuti 90 % 10 %
Da 21 a 30 anni 80 % 20 %
Da 31 a 40 anni 70 % 30 %
Da 41 a 50 anni 60 % 40 %
Da 51 a 60 anni 50 % 50 %
Da 61 a 70 anni 40 % 60 %
Da 71 a 80 anni 30 % 70 %
Da 81 a 90 anni 20 % 80 %
Superiore a 91 anni 10 % 90 %
Gli immobili sono valutati al valore venale al giorno della donazione, invece le quote
delle SCI sono stimate al loro valore reale.
IN ITALIA
Un’imposta sulle successioni e donazioni è stata parzialmente reintrodotta a partire
dall’ottobre 2006:
4% per le successioni e le donazioni tra genitori e figli in linea retta.
6% per le successioni e le donazioni fino al 4° grado.
8% per le successioni e le donazioni negli altri casi.
Un abbattimento è previsto tra parenti in linea retta per un importo di 1.000.000 €
(calcolato sulla base del valore catastale) per beneficiario, sia per la successione che per
la donazione.
Beninteso, al di là di tale imposta, occorre sempre considerare che in materia di beni
immobili, occorre pur sempre prendere in considerazione che in sede di successione e
donazione, tali beni immobili sono pur sempre gravati delle imposte di trascrizione,
ipotecarie e catastali, dell'ordine del 3%.
23 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italianiStudio Michelini- Revisione del 31/05/2013
TABELLA COMPARATIVA SINTETICA DELLE IMPOSTE CHE COLPISCONO IN
MANIERA NON ESAUSTIVA, I REDDITI, LE PLUSVALENZE, L’ISF, LE DONAZIONI
E LE SUCCESSIONI, PERCEPITI E MATURATI SIA IN FRANCIA CHE IN ITALIA
(Rivolto agli italiani non residenti fiscalmente in Francia)
MAGGIO 2013
FRANCIA ITALIA
A) IMPOSTA SUL REDDITO
35,5% (20% IR + 15,5% CSG/CRDS) DA 23%
B) PLUSVALENZE IMMOBILIARI
34,5% (19% + 15,5% CSG/CRDS) 20%
+ 2%-6% DI ADDIZIONALE PER
PLUSVALENZE SUPERIORI A 50.000€
ESONERO DOPO 30 ANNI ESONERO DOPO 5 ANNI
C) ISF
IVIE: 0,76% SUL VALORE D’ACQUISTO
DALLO 0,50% ALLO 1,5% O BASE TAX FONCIERE X 160 X 0,76
A PARTIRE DA 1.300.000€ (TAX FONCIERE E ISF IN
COMPENSAZIONE)
D) DONAZIONI
IN ESONERO DI IMPOSTA FINO A IN ESONERO DI IMPOSTA FINO A
100.000€ PER OGNI FIGLIO OGNI 15 1.000.000€ PER OGNI FIGLIO
ANNI
E) IMPOSTA SULLE SUCCESSIONI
20% IN LINEA RETTA (FIGLIO) DA 4% IN LINEA RETTA OLTRE 1.000.000€
15.932€ A 552.324€ (ABBATTIMENTO DI 1.000.000€ PER
30% - 40% - 45% OLTRE OGNI EREDE)
35 - 45% TRA FRATELLI E SORELLE 6% FINO AL 4°GRADO
55% FINO 4°GRADO 8% OLTRE 4°GRADO E TERZI
60% TERZI
24 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italianiStudio Michelini- Revisione del 31/05/2013
2. LE SOCIETÀ
2.1. SCI
Per il bilancio delle SCI si veda www.michelinimauro.it → Biblioteca → Categoria:
Fiscalità Immobiliare per i non residenti → 10 Ragioni per fare il bilancio di una SCI,
documento del 13/12/11.
2.1.A. Diverse modalità d’uso degli immobili
2.1.A.1- Non locato. A disposizione dei soci
Bene tenuto a disposizione dai proprietari (soci).
Taxe foncière e taxe d’habitation sono a carico della società.
2.1.A.2- Locato non ammobiliato
Bene affittato non ammobiliato (può essere presente la cucina ed alcuni elementi di arredo
non essenziali).
Taxe foncière a carico della società e taxe d’habitation a carico dell’inquilino.
2.1.A.3- Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
Bene affittato, ammobiliato dai proprietari (soci).
Taxe foncière a carico della società e taxe d’habitation a carico dell’inquilino.
Bed&Breakfast (chambre d’hôtes): quando una parte della propria abitazione principale
viene locata ammobiliata. Taxe foncière e taxe d’habitation a carico della società.
2.1.A.4- Hôtellerie
Trattasi di locazione di appartamenti ad uso di residence alberghiero (esempio: “Pierre et
Vacances”), che offre almeno 3 dei 4 seguenti servizi:
- servizio di pulizia della/e camera/e;
- colazione;
- fornitura di biancheria;
- portineria.
2.1.B. Diverse categorie di reddito
2.1.B.1- Non locato. A disposizione dei soci.
Nessun reddito (da locazione) da dichiarare nella dichiarazione dei redditi che presentate in
Italia (nessuna dichiarazione dei redditi da presentare in Francia a parte una dichiarazione
2072 a 0 € per il primo anno; è sufficiente accompagnare questa prima dichiarazione da
una lettera con la quale si comunica che il bene rimane a disposizione dei soci).
2.1.B.2- Locato non ammobiliato
Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia e in Italia (con il meccanismo del recupero
del credito d’imposta, vedi paragrafo 2.4.A.3. e 2.4.A.4).
2.1.B.2.a- Regime Foncier
25 Fondamenti di fiscalità immobiliare francese per gli italianiStudio Michelini- Revisione del 31/05/2013
Regime in contabilità semplificata: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra i ricavi
e i costi deducibili fiscalmente.
2.1.B.2.b- Regime Micro-foncier
Regime a forfait: per locazioni annue non superiori a 15.000€.
2.1.B.3- Locato ammobiliato e Bed&Breakfast
Reddito soggetto a dichiarazione dei redditi sia in Francia che in Italia, ma per l’Italia
limitatamente agli eventuali dividendi distribuiti (casi molto marginali).
2.1.B.3.a- Regime Bic Réel (2065)
Regime in contabilità ordinaria: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra i ricavi e i
costi deducibili fiscalmente.
2.1.B.3.b- Hôtellerie (2065 simplifié)
Reddito soggetto a dichiarazione dei redditi sia in Francia che in Italia, ma limitatamente
agli eventuali dividendi distribuiti (casi molto marginali).
Gli affitti sono assoggettati ad IVA 7%.
Una dichiarazione IVA annuale (CA12) deve essere depositata presso l’ufficio imposte
competente (*), unitamente all’eventuale pagamento dell’IVA.
Conformemente alla nota del 11/12/2012 - Bureau GF2A i LMNP non residenti hanno
l’obbligo di auto liquidare l’IVA a partire dal 01/10/2012 e pertanto le dichiarazioni CA12
dovevano essere chiuse al più tardi il 31/12/2012.
(*)In caso di pluralità d’immobili, l’ufficio competente è quello del bene che produce il maggior reddito.
Per le ultime novità in materia di TVA si veda www.michelinimauro.it → Biblioteca →
Categoria: Fiscalità Immobiliare per i non residenti → Demande d'avis facture des loyers
résidence de tourisme, documento del 07/05/13.
2.1.C. Ciò che bisogna dichiarare
2.1.C.1. Gli incassi
2.1.C.1.a- Redditi di locazione
- Regime Foncier: locazioni lorde incassate (comprese le provisions)nel periodo
d’imposta.
- Regime Micro-foncier: locazioni nette incassate (escluse le provisions) nel periodo
d’imposta; abbattimento del 30% applicato direttamente dall’Ufficio Imposte (CINR).
- Regime Bic (2065): locazioni lorde (comprese le provisions) di competenza del periodo
d’imposta. Sull’importo degli affitti dichiarati è dovuta la tassa CRL (“Contribution sur
les Revenus Locatifs”) pari al 2,5%.
2.1.C.1.b- Spese rimborsate dall’inquilino
Trattasi di spese anticipate dall’inquilino (provisions), previste dal contratto di locazione.
Devono essere dichiarate insieme alle locazioni nei casi di cui al punto 2.1.C.1.a (Regime
foncier e regime Bic), in quanto dedotte in dichiarazione.
2.1.C.2. Le spese
2.1.C.2.a- Spese generali, interessi del mutuo, spese notarili, spese del
commercialista (Expert-comptable)
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