MUNICIPIO VIII Come cambia il mercato immobiliare a Roma
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MUNICIPIO VIII 1. Come cambia il mercato Studio immobiliare a Roma
COME CAMBIA IL MERCATO IMMOBILIARE A ROMA
Dall’analisi dei dati, nuovi scenari in molti quartieri
NUOVE ABITUDINI PRENDONO I vantaggi della tecnologia applicata
PIEDE alla compravendita immobiliare
Altra novità, diretta conseguenza sono davvero evidenti: drastica
delle limitazioni dovute alla pande- riduzione delle visite inutili, elimina-
mia, è la volontà di proprietari e zione di contatti tra persone, meno
acquirenti di limitare i contatti tra permessi di lavoro da richiedere,
persone che non si conoscono, velocizzazione delle scelte, più
come avviene ad esempio durante concretezza. E le novità tecnologi-
le visite ai diversi immobili proposti. che sono in continua crescita,
Ciò ha favorito la digitalizzazione perché praticamente ogni giorno
anche nel settore immobiliare, con nascono device, software e appli-
strumenti che si sono fatti sempre cazioni futuribili ma già a portata di
più evoluti e interessanti. mano, che trasformano e presenta-
zioni degli immobili in esperienze
LA TECNOLOGIA SFONDA immersive, a totale giovamento di
NELL’IMMOBILIARE acquirenti e venditori.
CORRADO MILILLI È importante soffermarsi su
Socio Fondatore quest’ultimo aspetto. In un mondo SE LE CASE RIDONO,
in cui la tecnologia permea sempre I NEGOZI…
più aspetti della vita quotidiana, Quello che è davvero mutata è la
IL VIRUS NON IMMOBILIZZA IL osserviamo che in Italia solo poche situazione per gli immobili non
MERCATO RESIDENZIALE realtà immobiliari hanno colto residenziali. Negozi, uffici, labora-
ROMA
Se qualcuno, per ambizioni l’importanza e l’utilità di nuovi tori artigianali, registrano un trend
speculative, ha pensato che la strumenti di presentazione e vendita. negativo, sia nel numero di transa-
pandemia fosse in grado di zioni che nei prezzi. L’avvento dello
cambiare le dinamiche del mercato smart working, l’aumento delle
immobiliare, in un senso o
“Roma è una città vendite online e la crisi economica
nell’altro, di sicuro è rimasto composta da tante città. dei locali commerciali hanno
deluso. Dati alla mano si può Per capire il suo mercato determinato un minor interesse su
affermare che ad oggi non c’è tali destinazioni d’uso, sia per
stata alcuna significativa flessione immobiliare bisogna l’insediamento di società e attività
né per quanto riguarda i prezzi, tenere a mente questa che per chi era interessato a
né per quanto riguarda il numero effettuare un investimento legato a
di transazioni per gli immobili di
realtà”: una rendita. La stessa crisi ha
tipo residenziale. Questo, ovvia- portato molti proprietari a chiedere
mente, non considerando il Oggi è possibile digitalizzare ai locatari maggiori garanzie per
periodo di lockdown. completamente un immobile, l’affitto dei locali, scelta che ha reso
dando la possibilità al potenziale il mercato ancor più asfittico
Ma parlando di lockdown, un dato acquirente di visionare nel modo
però è emerso in modo netto. È più fedele e realistico possibile COME CAPIRE IL FUTURO
aumentata la propensione ad quello che poi, se interessato, Oggi un’agenzia immobiliare che
acquistare abitazioni con spazi potrà verificare di persona. Con i facesse tesoro di tutto quello che la
esterni, possibilmente ampi. mezzi tecnologici ora a disposizione tecnologia sta mettendo a disposi-
Scelta che trova la sua motivazione è addirittura possibile prendere le zione in ogni campo, potrebbe fare
proprio in quei lunghi periodi di misure interne e capire come la la differenza. Per esempio, incro-
forzata chiusura in casa, più nuova abitazione possa accogliere ciando i dati che provengono da
sopportabile per chi ha potuto i propri arredi. Ma non solo: è diverse fonti, potrebbe non solo
contare su balconi, terrazzi o possibile modificare digitalmente la leggere in modo approfondito la
giardini. Una dura lezione, che ha struttura della casa, la sua compo- situazione attuale, ma capire gli
permesso di movimentare molti sizione interna, e verificare subito sviluppi di intere zone della Capitale,
piani terra, rimasti ai margini del se può adattarsi alle proprie funzionando come un’agenzia di
mercato per lungo tempo. esigenze abitative. intelligence immobiliare.L’analisi dei dati non può però medie, per acquistare la prima Analizzando infine anche le
essere puramente matematica, casa in un quartiere dotato di statistiche del mondo delle locazioni,
ma deve utilizzare gli strumenti storia, servizi, parchi, qualità della queste seguono lo stesso anda-
della conoscenza, dei modelli vita. mento delle compravendite. Per il
matematici, degli algoritmi, del residenziale si registrano valori che
confronto con trasformazioni già Questo travaso di nuovi abitanti confermano nel tempo la tenuta,
accadute in passato, senza però porta un rinnovato interesse mentre per il commerciale, purtroppo,
dimenticare mai la forza dell’intu- commerciale per la zona, con un i valori sono più bassi.
izione, per costruire scenari che andamento dei prezzi in piccolo ma
siano il più possibile verosimili. costante aumento fino alla satura- RELAB PREDICTIONS
zione dell’offerta o del tetto massi- Quello che fino a pochi anni fa era
RIFLETTORI ACCESI SU mo delle quotazioni spuntabili. il colpo di fortuna, capace di
GARBATELLA Allo stesso tempo cambia la trasformare un investimento
Il quartiere di cui si parla oggi è geografia degli esercizi a disposi- minimo in una zona non esclusiva
quello della Garbatella, inserito zione dei nuovi cittadini: le attività in una felice rivalutazione con un
nel Municipio VIII, che si estende locali più vecchie lasceranno il loro notevole ritorno di valore, oggi con
dalla Cristoforo Colombo sin oltre posto a negozi più vicini ai gusti l’aiuto dell’analisi dei dati e la
al GRA, fino a lambire il comune degli abitanti, apriranno locali, conoscenza del territorio, diventa
di Ciampino. palestre e servizi a misura di una un’opportunità per chi vuole
cittadinanza tecnologicamente e comprare casa contando però
Garbatella è oggi il quartiere con socialmente più evoluta. sull’aumento di valore in tempi
la più alta presenza di anziani di relativamente brevi.
ROMA
Roma. Questo vuol dire che nel LA FOTOGRAFIA ATTUALE
giro di pochi anni si assisterà a un Vediamo però qual è la situazione E sembra proprio che Garbatella,
turn over dalla forte accelerazione, presente, attraverso i dati che quartiere nato per ospitare la forza
dovuta all’immissione sul mercato provengono da fonti ufficiali quali lavoro e la piccolissima borghesia
di un cospicuo numero di unità Istat, Ministero Economia e Finanze ministeriale all’inizio del secolo
abitative. Il risultato, in previsione, e Osservatorio Immobiliare. scorso, con le sue strade tranquille
vedrà dal punto di vista sociale Abbiamo anche localmente la e un’edilizia sempre a misura di
l’affermarsi del fenomeno della conferma della situazione del famiglie, possa oggi ambire a
gentrificazione, così come è mercato immobiliare di Roma di cui diventare un nuovo esempio di
successo a San Lorenzo, al abbiamo parlato poco prima. rinascita urbana, di valorizzazione
Pigneto, a Centocelle e in alcune e di investimento nella città di
zone del Prenestino e del lnfatti l’andamento post-covid è Roma.
Tuscolano. sovrapponibile a quello pre-covid,
anzi il dato 2020 svela un numero
UN PASSAGGIO addirittura maggiore di compraven-
GENERAZIONALE dite di immobili residenziali rispetto
La gentrificazione è l’arrivo, in al passato, con valori al metro
zone semicentrali o decisamente quadro sostanzialmente uguali a
periferiche, di un alto numero di quelli riferiti al periodo pre-covid.
nuovi abitanti, la cui aspirazione a
vivere in zone centrali deve fare i Viene confermato, purtroppo, il
conti con disponibilità economica megatrend capitolino per quanto
e offerta. Ma stiamo parlando riguarda il non residenziale. Le
comunque di un ceto produttivo, compravendite effettuate nel
con una buona disponibilità post-covid registrano prezzi
economica, fonti di reddito decisamente inferiori al periodo
differenziate, propensione alle pre-covid per le destinazioni d’uso
spese ludiche. Di solito sono A/10 (uffici) e C/1 (negozi).
famiglie di due/tre elementi che
lasciano case in affitto in zoneCASE STUDY - GARBATELLA
GARBATELLA
Municipio VIII Municipio
Posizione zona immobiliare Semicentro
Tipologia prevalente Abitazioni civili
Nr. abitazioni in zona 19.882 (1,4% dello stock comunale)
Abitanti municipio 124.392
Numero edifici 4.816 (2,0% inutiliz.)
Abitanti per edificio 38,55
Edifici residenziali 67%
Edifici produttivi-commerciali 31%
No abitazioni Municipio 60.929
Abitazioni inutilizzate o 2e case 4%
INDICATORI SOCIO-ECONOMICI VIII MUNICIPIO
NUMERO ABITANTI NUMERO
EDIFICI PER EDIFICIO ABITAZIONI
4.816 38,55 60.929
INCIDENZA EDIFICI DISPONIBILITÀ ABITAZIONI DENSITÀ COSTRUTTIVA
INUTILIZZATI PER ABITANTE EDIFICI RESIDENZIALI
medio bassa molto alta
molto bassa
(0,49 abitazioni (19.01 abitazione
(2%) per abitanti) per edificio)
INCIDENZA EDIFICI INCIDENZA ABITAZIONI DIMENSIONE
PRODUTTIVI VUOTE O 2E CASE ABITAZIONE MEDIA
altissima bassa (4% dello molto piccola
(31%) stock residenziale) (94,38 mq)GARBATELLA
QUOTAZIONI QUOTAZIONI
VENDITA AFFITTO
ABITAZIONI €/m2 €/m2/mese
E VILLE
Quotazione Minima Quotazione Media Quotazione Massima Quotazione Minima Quotazione Media Quotazione Massima
ABITAZIONI 1 FASCIA a
2.550 3.167 3.783 9,82 12,17 14,51
(In stabili superiori allo standard di zona)
ABITAZIONI FASCIA MEDIA
(In stabili nello standard di zona) 2.172 2.694 3.217 7,97 9,89 11,81
ABITAZIONI 2a FASCIA
(In stabili inferiori allo standard di zona) 2.982 2.337 2.693 8,27 10,23 12,19
VILLE E VILLINI 2.544 3.173 3.803 10,00 12,5 15,00
QUOTAZIONI QUOTAZIONI
VENDITA AFFITTO
UFFICI €/m2 €/m2/mese
E NEGOZI
Quotazione Minima Quotazione Media Quotazione Massima Quotazione Minima Quotazione Media Quotazione Massima
UFFICI 1.937 2.537 3.137 8,97 11,8 14,62
NEGOZI 1.538 1.889 2.239 11,07 13,66 16,24
Un’idea innovativa di agenzia immobiliare: risultati possibili in termini di grafica 3D, tecnico e una formazione qualificata e
multi-servizi, digitale, tecnologica; che digital marketing, web strategy e nella continua. L’agenzia è inoltre aperta alla
mette al centro la persona, che sia esso gestione informatizzata e interattiva di collaborazione con diversi profili professio-
un cliente o un agente immobiliare. informazioni e contatti. nali: operatori esperti, ma anche giovani
Questo è Relab. capaci ed entusiasti possono quindi
I CLIENTI trovare in Relab un’opportunità di lavoro
LABORATORIO IMMOBILIARE Al cliente viene garantita un’assistenza stimolante e soddisfacente.
Aggregatore di professionisti, ma anche di particolareggiata e tarata sulle richieste e
esperienze, di contatti, di idee, relab punta sui bisogni espressi. L’agenzia, per mezzo GLI HUB
in particolare a coinvolgere agenti, ma di convenzioni e collaborazioni, si occupa Gli Hub sono i punti di riferimento fisici di
anche agenzie immobiliari, interessati a inoltre di home staging, interior design e Relab: spazi aperti di lavoro, di business e
crescere per mezzo di proficue sinergie e ristrutturazioni. Attraverso un accordo con di condivisione. Ospitano gli agenti
nuovi spazi di business. Una realtà Avvera – Gruppo Credem, presente con immobiliari Relab, ma anche i professioni-
fortemente orientata sull’agente, che può propri referenti all’interno degli HUB, Relab sti e i consulenti che si occupano dei vari
esprimere al massimo le sue potenzialità. affianca il cliente nella fase del reperimento servizi di supporto all’intermediazione
Innovativa è anche la risposta che delle risorse economiche, con una banca in immobiliare. Spazi condivisi pensati per
l’agenzia è in grado di dare al cliente: grado di fornire risposte sia sull’acquisto che mettere in comune esperienze e contatti e
Relab garantisce consulenza tecnica, sulla ristrutturazione, con formule di per incoraggiare la nascita di nuove idee e
legale e finanziaria e fornisce assistenza finanziamento studiate appositamente e in iniziative, collaborazioni e opportunità di
personalizzata e modulabile in base alle esclusiva. Relab seleziona e impiega business. Gli HUB sono inoltre luoghi di
richieste. Il cuore dell’attività è lo spazio professionisti esperti e sempre aggiornati aggregazione: particolarmente curati e
fisico dei vari HUB Relab che prevedono che sanno guidare la clientela verso la piacevoli, accolgono anche attività
la convivenza al proprio interno di agenti scelta più giusta e proficua. ricreative e sportive, eventi di arte, incontri
immobiliari, ma anche di consulenti e e convegni, con l’obiettivo, tra gli altri, di
professionisti specializzati nei settori di GLI AGENTI coinvolgere gli abitanti dei quartieri. Il tutto
supporto alla compravendita di immobili. Agli agenti vengono riservate le migliori è finalizzato sia alla produttività che al
Infine a caratterizzare Relab è l’alto livello condizioni possibili. Ad ognuna delle figure rafforzamento del gruppo di lavoro.
di avanzamento tecnologico e digitale. commerciali che aderiscono al progetto
Non solo per supportare la rete vendita, sono garantiti percentuali di profitto partico-
ma anche per raggiungere i migliori larmente interessanti, supporto logistico e
ReLab è il primo Hub Immobiliare di Roma. Il suo approccio al mercato mette al
primo posto la competenza e la preparazione dei suoi agenti e l'uso delle
tecnologie per offrire ai clienti la migliore esperienza nella compravendita.
Via Cristoforo Colombo, 448/F 00145 Roma 06 54 300 86 info@relabitalia.itANDAMENTO COMPRAVENDITE
RESIDENZIALI VIII MUNICIPIO
GARBATELLA
Anno No Vendute Variazione Annuale
2020 532 23,7%
2019 430 3,96%
2018 414 9,5%
2017 378 -8,9%
2016 415 7,8%
% Abit. Vendute % Mercato Comunale Dinamicità mercato
2,68% 1,82% Medio Alta
2,17% 1,34% Media
2,07% 1,3% Media
1,8% 1,2% Media
2,1% 1,4% Media
La dinamicità di mercato è ricavata dal rapporto fra il numero di abitazioni vendute annualmente rispetto allo stock di zona
(numero totale di abitazioni presenti nella zona immobiliare). Il valore viene poi rapportato rispetto alla media nazionale.
(Dato disponibile esclusivamente per le sole zone dei comuni capoluoghi di provincia).
DINAMICITÀ MERCATO RESIDENZIALE
Dinamicità Media Giorni
Mercato Residenziale Permanenza annunci
0 4 30 240
2,68 104
ANDAMENTO QUOTAZIONI ANDAMENTO QUOTAZIONI ANDAMENTO QUOTAZIONI
RESIDENZIALI NON RESIDENZIALI PERTINENZIALI
-6,6% anno -10,3% anno +8,34% anno
1.00 1.0 1.00
0.95 0.8 0.95
0.90 0.6 0.90
0.85 0.4 0.85
17 2° 18 1° 18 2° 19 1° 19 2° 20 1° 20 2° 17-2° 18-1° 18-2° 19-1° 19-2° 20-1° 20-2° 17-2° 18-1° 18-2° 19-1° 19-2° 20-1° 20-2°
sem sem sem sem sem sem sem sem sem sem sem sem sem sem sem sem sem sem sem sem semGARBATELLA
QUOTAZIONI QUOTAZIONI
VENDITA AFFITTO
ABITAZIONI €/m2 €/m2/mese
E VILLE
Quotazione Minima Quotazione Media Quotazione Massima Quotazione Minima Quotazione Media Quotazione Massima
ABITAZIONI 1 FASCIA a
2.550 3.167 3.783 9,82 12,17 14,51
(In stabili superiori allo standard di zona)
ABITAZIONI FASCIA MEDIA
(In stabili nello standard di zona) 2.172 2.694 3.217 7,97 9,89 11,81
ABITAZIONI 2a FASCIA
(In stabili inferiori allo standard di zona) 2.982 2.337 2.693 8,27 10,23 12,19
VILLE E VILLINI 2.544 3.173 3.803 10,00 12,5 15,00
QUOTAZIONI QUOTAZIONI
VENDITA AFFITTO
UFFICI €/m2 €/m2/mese
E NEGOZI
Quotazione Minima Quotazione Media Quotazione Massima Quotazione Minima Quotazione Media Quotazione Massima
UFFICI 1.937 2.537 3.137 8,97 11,8 14,62
NEGOZI 1.538 1.889 2.239 11,07 13,66 16,24
Un’idea innovativa ma anche per raggiungere i migliori risultati tecnico e una formazione qualificata e
di agenzia possibili in termini di grafica 3D, digital continua. L’agenzia è inoltre aperta alla
immobiliare: marketing, web strategy e nella gestione collaborazione con diversi profili professio-
multi-servizi, digitale, tecnologica; che informatizzata e interattiva di informazioni e nali: operatori esperti, ma anche giovani
mette al centro la persona, che sia esso contatti. capaci ed entusiasti possono quindi
un cliente o un agente immobiliare. trovare in Relab un’opportunità di lavoro
Questo è Relab. I CLIENTI stimolante e soddisfacente.
Al cliente viene garantita un’assistenza
LABORATORIO IMMOBILIARE particolareggiata e tarata sulle richieste e GLI HUB
Aggregatore di professionisti, ma anche di sui bisogni espressi. L’agenzia, per mezzo Gli Hub sono i punti di riferimento fisici di
esperienze, di contatti, di idee, Relab di convenzioni e collaborazioni, si occupa Relab: spazi aperti di lavoro, di business e
punta in particolare a coinvolgere agenti, inoltre di home staging, interior design e di condivisione. Ospitano gli agenti
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Innovativa è anche la risposta che grado di fornire risposte sia sull’acquisto che per incoraggiare la nascita di nuove idee e
l’agenzia è in grado di dare al cliente: sulla ristrutturazione, con formule di iniziative, collaborazioni e opportunità di
Relab garantisce consulenza tecnica, finanziamento studiate appositamente e in business. Gli HUB sono inoltre luoghi di
legale e finanziaria e fornisce assistenza esclusiva. Relab seleziona e impiega aggregazione: particolarmente curati e
personalizzata e modulabile in base alle professionisti esperti e sempre aggiornati piacevoli, accolgono anche attività
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la convivenza al proprio interno di agenti coinvolgere gli abitanti dei quartieri. Il tutto
immobiliari, ma anche di consulenti e GLI AGENTI è finalizzato sia alla produttività che al
professionisti specializzati nei settori di Agli agenti vengono riservate le migliori rafforzamento del gruppo di lavoro.
supporto alla compravendita di immobili. condizioni possibili. Ad ognuna delle figure
Infine a caratterizzare Relab è l’alto livello commerciali che aderiscono al progetto
di avanzamento tecnologico e digitale. sono garantiti percentuali di profitto partico-
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