REVIEW - Centomila opportunità per il nuovo immobiliare - WEB EDITION
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REVIEW
Il Settimanale
del Real Estate
e dell’Asset
Management
Anno IV - 2021
Numero 299
20 marzo 2 aprile
WEB EDITION
Centomila opportunità
per il nuovo immobiliare
Review - 1
Sommario
3
Centomila opportunità per il Osservatorio
nuovo immobiliare Tecnocasa: II Sem 2020, 9
prezzi giù nelle grandi
Conti alla mano, il mercato immobiliare città (Video)
potrebbe uscire molto bene
dall’emergenza Covid. Non tanto Dal classico mattone Ubs passa
per abilità degli operatori quanto a investire in infrastrutture.
per mancanza di concorrenti. Dove La seconda parte del 2020
investire? Del Bail-In ne abbiamo già registra un mercato immobiliare
parlato: i depositi sul conto corrente, abbastanza stabile, pronto
sopra i 100.000 euro rischiano di a ripartire ma trattenuto
svanire dal giorno alla notte. Se da incertezza e prudenza,
la banca entra in grave difficoltà conseguenze dell’alternanza dei
finanziaria può utilizzare la liquidità periodi di lockdown in autunno e
dei correntisti per ripianare il bilancio. nei primi mesi del 2021.
JLL Italia: Hotel Investment
6
Outlook 2021 (Report)
Blocco sfratti: E questo sarebbe 14
il Governo dei migliori (Video) Secondo l’ultimo report sul settore
hotel di JLL nel corso del 2020
L’immobiliare, nel senso di investimento, a livello globale il volume degli
è ufficialmente fuori dai programmi del investimenti nel settore alberghiero
Governo Draghi. Lo ha detto chiaramente è diminuito di oltre il 60% rispetto
il ministro della Giustizia Marta Cartabia ai livelli registrati nel 2019, con
oggi in Senato riguardo al blocco degli quasi il 50% delle transazioni hotel
sfratti. Blocco che continua nonostante le chiuse nei primi tre mesi dell’anno.
richieste del Parlamento. Basta guardare
il video dell’intervento per comprendere la
brutta aria che tira.
REVIEW
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Numero 299
20 marzo - 2 aprile Contatti
Centomila opportunità
per il nuovo immobiliare
Review - 3
Conti alla mano, il mercato immobiliare conto corrente se la liquidità non è
potrebbe uscire molto bene investita. E qui si apre un altro mondo.
dall’emergenza Covid. Non tanto Investire dove? Guardando i rendimenti
per abilità degli operatori quanto sul mercato non c’è grande scelta.
per mancanza di concorrenti. Dove Ecco allora che l’immobiliare, qualsiasi
investire? tipologia, rappresenta una valida
alternativa d’investimento. E anche un
Del Bail-In ne abbiamo già parlato: i questo caso torna la soglia dei 100.000
depositi sul conto corrente, sopra i euro. Oltre questa cifra i depositi
100.000 euro rischiano di svanire dal saranno penalizzati dalle banche. Se
giorno alla notte. Se la banca entra in si pensa che i depositi ammontano a
grave difficoltà finanziaria può utilizzare 1.700 miliardi di euro, sono in grado di
la liquidità dei correntisti per ripianare il cambiare il volto a qualsiasi mercato.
bilancio. Un altro tema, sempre legato
ai conti correnti, riguarda le giacenze Le considerazioni cambiano un poco
troppo elevate che le banche non se si considera l’opportunità di investire
vogliono più accettare. non direttamente in immobili ma in
aziende del settore.
Non portano utili e sono quindi un E qui i dati parlano chiaro: le imprese
costo, quindi diversi istituti si stanno davvero tecnologiche stanno volando
attivando per aumentare il costo del in Borsa.
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Blocco sfratti: E questo sarebbe il
Governo dei migliori (Video)
L’immobiliare, nel senso di
investimento, è ufficialmente fuori
dai programmi del Governo Draghi.
Lo ha detto chiaramente il ministro
della Giustizia Marta Cartabia oggi in
Senato riguardo al blocco degli sfratti.
Blocco che continua nonostante
le richieste del Parlamento. Basta
guardare il video dell’intervento per
comprendere la brutta aria che tira.
GUARDA L’INTERVENTO
Ma come, i fondi immobiliari si
stanno sbilanciando sugli investimenti
residenziali e il governo fa cadere il già dai quali dipendono anche le nostre
incerto diritto di proprietà? pensioni, quanto i piccoli risparmi delle
famiglie. Con in più, nel Paese che ha
Lo stesso per i piccoli proprietari che avuto il coraggio di garantire il reddito
si trovano senza reddito e costretti a di emergenza anche ai notai, che
pagare anche le tasse sugli affitti mai vergognosamente ne hanno usufruito,
percepiti, oltre alle spese condominiali non ha stanziato un centesimo di
e Imu, Tari e qualunque altra tassa vi ristoro ai proprietari e nemmeno
venga in mente. Lo stesso anche per l’esenzione di tasse e tributi.
gli immobili pubblici, il cui mancato
gettito che deriva dal blocco degli Il governo precedente era accusato
sfratti viene recuperato pari pari dalle di essere inadeguato, formato da
tasche di tutti noi. Almeno di chi paga scappati di casa. Quello attuale
le tasse. dovrebbe essere dei migliori. Sarà
vero per titoli, ma per ora non pare
Perché quello che il Governo sta proprio. Anzi, forse era meglio l’errore
facendo è un atto che distruggerà dato dall’inesperienza rispetto a quello
tanto investimenti internazionali, consapevole e calcolato.
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Dichiarazione del presidente di percepiscono alcun canone (spesso
Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa unica fonte di reddito), in molti casi
sono costretti a pagare rate di mutuo
Le motivazioni con le quali il Ministro e spese condominiali, hanno dovuto
della Giustizia ha giustificato oggi in persino pagare l’Imu e non hanno
Senato il no del Governo alla proposta ricevuto alcun risarcimento dallo Stato.
del Parlamento di correggere il blocco In questa situazione, si apprende che
degli sfratti in atto da un anno, lasciano la scelta del Governo di respingere
sconcertati. una richiesta dell’intero Parlamento
era dettata dalla sensibilità del Ministro
Un mese fa, alla Camera, la della Giustizia nei confronti delle
maggioranza più ampia della storia aspettative di chi da anni occupa
repubblicana aveva concordato un abusivamente degli immobili!
emendamento al decreto Milleproroghe
con il quale si anticipava al 31 marzo la Se il Parlamento italiano ha ancora un
fine del blocco, attualmente prevista al senso, chiediamo alle forze politiche
30 giugno in via generale, limitatamente che lo compongono di riprendere la
alle situazioni di morosità vecchie di proposta avanzata un mese fa e di
anni e che nulla hanno a che fare con la pretendere che sia approvata.
pandemia.
È inaccettabile che il diritto
Il Governo chiese ed ottenne che (costituzionale) di proprietà continui
quell’emendamento fosse ritirato, ad essere calpestato in modo così
impegnandosi ad agire entro breve eclatante.
termine nella stessa direzione.
Ora il Ministro della Giustizia –
intervenendo in Senato dopo averlo
fatto qualche giorno fa alla Camera –
comunica che il ‘cambio di orizzonte
temporale avrebbe potuto mettere
in difficoltà diverse persone’ e che
arrivare a 16 mesi di blocco ‘non è
un sacrificio così eccessivo’ per gli
interessati. Inoltre, ancorché non
esplicitamente, preannuncia addirittura
una prosecuzione del blocco oltre il 30
giugno!
Dunque, da oltre un anno migliaia di
proprietari sono privi della disponibilità
di immobili che i giudici avevano
ordinato di restituire loro, non
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Osservatorio Tecnocasa:
II Sem 2020, prezzi giù
nelle grandi città (Video)
La seconda parte del 2020 registra
un mercato immobiliare abbastanza
stabile, pronto a ripartire ma
trattenuto da incertezza e prudenza,
conseguenze dell’alternanza dei
periodi di lockdown in autunno e nei
primi mesi del 2021.
Nonostante questo, il mercato
creditizio favorevole sta spingendo
all’acquisto soprattutto sul segmento
della prima casa. La ricerca di
abitazioni più ampie o con spazi
esterni, seppur attenuata rispetto al
periodo immediatamente successivo
al primo lockdown, continua ad essere
presente.
La domanda per investimento appare
ancora molto attenta. La casa è
considerata comunque un valido
impiego del capitale ma ponderare
la scelta su cosa e dove acquistare è
sempre più determinante.
realtà in cui l’economia ed il mercato
Si confermano difficoltà in tutte del lavoro iniziano ad evidenziare
quelle località o zone di città in cui, segnali di sofferenza che, a detta dei
in passato, c’era stata una forte professionisti della nostra rete, non
domanda di acquisto di immobili da sarebbero ancora del tutto manifesti
destinare alla ricettività e in tutte quelle ed evidenti.
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Compravendite della prima casa o un acquisto
Le compravendite a livello nazionale, migliorativo avendo a disposizione un
nel 2020, sono diminuite del 7,7% budget più limitato.
rispetto all’anno precedente portandosi
a 557.926 (dati Agenzia delle Entrate), I capoluoghi di provincia segnalano
recuperando il calo drammatico che una contrazione dei valori dello 0,4%
si era registrato nella prima parte con diverse città i cui prezzi sono in
dell’anno in piena pandemia. recupero, in particolare quelle più
a “misura d’uomo”, con una buona
Come era nelle aspettative i comuni qualità di servizi e, in generale,
non capoluogo hanno performato un’offerta immobiliare (soluzioni
meglio rispetto ai capoluoghi, chiudono indipendenti o nuove costruzioni) in line
rispettivamente con una contrazione con gli attuali desideri.
degli scambi del 5,7% e dell’11,4%.
Questo confermerebbe il crescente L’hinterland delle grandi città chiude
apprezzamento per le realtà più con un ribasso dei valori dello 0,5%.
piccole, delineatosi dopo il lockdown. Si segnala una buona performance
dell’hinterland di Milano e di quello di
Nelle grandi città le compravendite Verona. Se nel primo caso ha inciso
sono diminuite maggiormente a l’offerta immobiliare presente ed i
Milano (-17,6%), decisamente meno prezzi più accessibili, nel secondo caso
a Bari (-8,8%). La capitale chiude con ha contribuito la presenza di molte
transazioni in decrescita del 10,0%. località, turistiche e non, che hanno
risposto all’esigenza di uno stile di vita
Prezzi più “slow”.
Nel secondo semestre del 2020 i
valori immobiliari hanno evidenziato
un leggero ribasso nelle grandi città:
-0,5%. Le realtà che hanno performato
meglio sono state Bari (+1,5%), Milano
(+0,8%) e Verona (+0,2%). Ancora una
volta sono le abitazioni di Genova a
perdere maggiore valore: -2,6%.
I prezzi delle aree centrali sono
diminuiti di più rispetto a quelle
semicentrali e periferiche. Le
motivazioni sono da ricercare in un
calo dell’acquisto per investimento
(che spesso si indirizzava verso le zone
centrali). Le zone semicentrali e quelle
periferiche hanno retto meglio, molto
probabilmente perché hanno attirato le
richieste di chi ha realizzato l’acquisto
Review - 10Tempi di vendita il 40,5% delle richieste, a seguire
Il primo segnale che si mette in il quattro locali con il 24% delle
luce è un leggero aumento delle preferenze. Si conferma l’interesse per
tempistiche di vendita nelle grandi le soluzioni indipendenti e per quelle
città e nell’hinterland: si sono portati con spazi esterni. Il bilocale prevale
rispettivamente a 118gg e 157gg con tra le richieste di Milano. L’analisi
una crescita, in confronto alla prima della disponibilità di spesa evidenzia
parte del 2020, di sei e tre giorni. Al un aumento nella fascia più bassa,
contrario si registra un decremento di inferiore a 120 mila €, a conferma
tre giorni nei capoluoghi di provincia di un minor capitale da destinare
(da 149 a 146 giorni). Le città più veloci all’immobile, molto probabilmente per
si confermano Bologna con 57 giorni un atteggiamento prudenziale rispetto
(stabile) e Milano con 60 giorni (in all’acquisto.
aumento di 4 giorni).
Le tipologie in buono stato sono quelle
preferite dai potenziali acquirenti anche
se gli incentivi per le ristrutturazioni
ed il super bonus hanno dato una
spinta alla domanda di immobili da
ristrutturare.
L’analisi dell’offerta evidenzia che la
tipologia maggiormente presente sul
mercato è il trilocale con il 32,9%, in
aumento le percentuali di monolocali,
trilocali e cinque locali.
Analisi socio-demografica
L’analisi delle compravendite realizzate
attraverso le agenzie del Gruppo
Tecnocasa evidenzia, nella seconda
parte del 2020, il calo della percentuale
delle compravendite per investimento
(da 17,8% a 16,3%), l’incremento di
quelle di casa vacanza passate da
6,1% a 7,2% e la sostanziale stabilità
della componente di acquisto di
prima casa. Salgono la percentuale
di acquisti di case indipendenti e
Domanda, disponibilità di spesa ed semindipendenti passate da 19,8%
offerta a 22,5% e gli acquisti nella fascia
L’analisi della domanda conferma in più giovane di età grazie ai mutui più
vetta alle preferenze il trilocale con vantaggiosi.
Review - 11Mercato delle locazioni Cresce la percentuale dei contratti a
La seconda parte del 2020 ha visto canone concordato e transitorio.
diminuire ancora i canoni di locazione
in seguito all’aumentata offerta e alla Previsioni
contrazione della domanda: -1,4% per Il 2021 potrebbe vedere un recupero
monolocali e bilocali e -1,3% i trilocali delle transazioni in tutte le realtà (a
nelle grandi città. Spicca Milano dove livello nazionale tra 570 e 580 mila
i canoni di locazione hanno perso e prezzi ancora in diminuzione (tra
più che altrove: -6,2% i monolocali, -2% e 0%). Questi ultimi potrebbero
-6,8% i bilocali e -6,5% i trilocali. Nei recuperare nel 2022. Ma il punto
capoluoghi di provincia il fenomeno cruciale da cui dipenderanno le sorti
si è avvertito meno e i valori degli del mercato immobiliare sarà la tenuta
affitti sono in leggero aumento per i dell’economia e dei posti di lavoro su
monolocali e i bilocali, rispettivamente cui, al momento, ancora non sono del
+0,1% e +0,7%. tutto evidenti gli effetti della pandemia.
Le incertezze ci sono ed è difficile
È confermata la contrazione di fare i conti con l’emergenza sanitaria
contratti stipulati per motivo di studio e le aspettative legate anche all’arrivo
e lavoro mentre sono in aumento del vaccino, ma più volte il mercato
coloro che hanno scelto volutamente immobiliare ci ha sorpreso grazie
o per necessità l’affitto. La maggiore al desiderio di acquistare casa che
offerta ha portato numerosi inquilini sembra invece resistere nonostante
a migliorare l’immobile in cui vivono. tutto.
GUARDA L’INTERVISTA
Fabiana Megliola
Review - 12Review - 13
JLL Italia: Hotel
Investment Outlook
2021 (Report)
Secondo l’ultimo report sul settore
hotel di JLL nel corso del 2020 a livello
globale il volume degli investimenti
nel settore alberghiero è diminuito di
oltre il 60% rispetto ai livelli registrati
nel 2019, con quasi il 50% delle
transazioni hotel chiuse nei primi tre
mesi dell’anno. Sebbene la situazione
a livello internazionale sia stata
caratterizzata da una forte incertezza, i
gruppi di private equity e gli investitori
istituzionali hanno continuato ad essere
i principali player, rappresentando il
54% del volume complessivo investito
nel settore. Secondo la ricerca di La domanda di Open-Air Hospitality,
JLL, circa il 21% degli investimenti già in crescita nel segmento leisure
alberghieri a livello globale si è prima della pandemia è destinata
concentrato nelle destinazioni resort, ad una ulteriore accelerata legata al
confermando l’ottimismo dei principali trend positivo del fenomeno della
investitori nei confronti di una più “staycation”.
rapida ripresa del segmento leisure.
Nel corso del 2020, anche per effetto
Il corso della pandemia ha accelerato di un più agevole accesso (“drive to
diverse tendenze che rappresenteranno destination”) a tali tipologie di strutture
i principali driver della crescita del da parte dei viaggiatori europei, si è
settore dell’hospitability nei prossimi infatti assistito ad una forte crescita
anni. di tale segmento di mercato. Oggi gli
investitori hanno acquisito maggior
Continua a crescere l’interesse degli fiducia nella resilienza di questi modelli
investitori istituzionali e non tradizionali di business, in grado peraltro di
per il settore della c.d. Open Air generare rendimenti più elevati rispetto
Hospitality. ai modelli dell’ospitalità tradizionale.
Review - 14Con un volume di transazioni in tale performato meglio rispetto alle più
segmento che spesso supera il miliardo tradizionali strutture ricettive.
di euro, l’interesse è stato in gran parte
guidato da investitori istituzionali e Inoltre, si è registrato un forte
private equity. accelerazione negli investimenti
tecnologici da parte degli operatori di
Nel 2021 i gruppi di private equity e settore, in quanto servizio touchless/
gli high-net-worth individuals (HNWI) contactless è diventato una priorità per
continueranno a essere gli investitori i consumatori.
più attivi nel settore alberghiero.
Gli investimenti immobiliari basati sui
Secondo il rapporto, nel 2020 a livello principi ESG sono la priorità. A livello
globale sono stati raccolti capitali pari globale, il settore immobiliare ha un
a circa 24,5 miliardi di euro da investire ruolo notevole nella promozione dei
in hotel e nuovi modelli di ospitalità, principi ESG.
eguagliando i livelli già registrati nel
2016. Attualmente a livello globale si Come parte di questo settore,
assiste ad una crescita importante di l’industria alberghiera ha l’opportunità
raccolta di capitali, pronta a mobilitarsi di accelerare significativamente il
su investimenti in distressed assets, proprio impegno per la sostenibilità.
permettendo anche agli investitori
non tradizionali di ottenere quote di Inoltre, la crescente sensibilità verso
mercato a prezzi competitivi. tematiche interculturali ha rinnovato
l’attenzione sull’avanzamento delle
Le preferenze dei consumatori iniziative di diversity e inclusion,
promuoveranno un cambiamento nella in particolare ai livelli più alti del
riprogettazione delle camere d’albergo management.
e una accelerazione dei progressi
tecnologici. “Il settore alberghiero si trova davanti
a una grande sfida” ha commentato
Durante la pandemia i consumatori Claudia Bisignani, Head of JLL Italy
hanno lentamente ricominciato – Hotels & Hospitality. “La pandemia
a viaggiare, sviluppando evidenti ha accelerato alcune tendenze che
preferenze per spazi più grandi, rivoluzioneranno il settore.
individuali e privati, al fine di
soggiornare più comodamente e per Le nuove abitudini e i bisogni
periodi di tempo più lunghi e lavorare in emergenti guideranno i piani di
modo produttivo a distanza. crescita e le scelte strategiche future.
I consumatori stanno acquisendo
Per questo motivo, gli alberghi in maggiore consapevolezza dei valori
grado di offrire modalità di soggiorno attraverso cui le aziende conducono gli
più esteso o servizi di ospitalità più affari e usano il loro potere d’acquisto
tradizionali come gli affitti hanno per influenzare il cambiamento.”
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