Atti preparatori alla conclusione del contratto con efficacia vincolante
←
→
Trascrizione del contenuto della pagina
Se il tuo browser non visualizza correttamente la pagina, ti preghiamo di leggere il contenuto della pagina quaggiù
Atti preparatori alla conclusione del contratto con efficacia vincolante
Proposta irrevocabile • Se il proponente si impegna a mantenere ferma la proposta per un certo periodo di tempo, si ha proposta irrevocabile ex art. 1329 e la revoca è senza effetto. • Si determina, quindi, la perdita temporanea del potere di revoca. • Le ragioni che possono spingere un soggetto a formulare una proposta irrevocabile possono essere varie (spingere la controparte a fare indagini, prove, riscontri senza timore di un pentimento da parte del proponente ecc.) • La morte e la sopravvenuta incapacità del proponente non valgono a caducare la proposta.
Natura giuridica • Due sono le teorie principali su questo istituto: la teoria unitaria e quella del doppio negozio. • Secondo la prima, la proposta irrevocabile non è altro che un negozio unilaterale a carattere procedimentale, con cui il proponente tiene ferma la proposta per un certo tempo e l’altra parte è libera o meno di accettare. • Secondo la teoria del doppio negozio, invece, accanto alla proposta semplice c’è un altro negozio, volto a togliere, per un determinato periodo di tempo, efficacia al potere di revoca (in questo caso però, è difficile spiegare come mai la proposta resta ferma nonostante la morte o sopravvenuta incapacità del proponente, ex 1329 cpv). • Il problema principale, però, sorge nel caso in cui manchi il termine di irrevocabilità della proposta.
Termine della proposta semplice e termine della proposta irrevocabile • Il primo indica il lasso temporale entro cui l’oblato può esercitare il potere di accettare. • Il secondo indica il lasso temporale di irrevocabilità, entro cui la revoca della proposta è priva di effetto.
Proposta irrevocabile: mancanza del termine • Secondo la teoria del doppio negozio, la mancanza del termine determinerebbe la nullità della rinuncia al potere di revoca ma non della proposta, che rimarrebbe valida come proposta semplice. • Al medesimo risultato si perverrebbe, per altri, ritenendo la proposta irrevocabile priva del termine nulla, ma convertibile, ex art. 1424 c.c., in proposta semplice. • Secondo una terza teoria, infine, il termine dovrebbe essere fissato dal giudice, analogamente a quanto previsto in tema di opzione (art. 1331 c.c.). • Quest’ultima indicazione non tiene, però, conto del fatto che il capoverso dell’art. 1331 rappresenta un’eccezione rispetto alla regola generale che prevede la non ingerenza del giudice. Né è chiaramente individuabile la lacuna normativa che ne consenta l’applicazione analogica. • In ogni caso, non sembra ragionevole far derivare dalla mancata indicazione del termine la nullità della clausola di irrevocabilità • Convincente appare, dunque, l’opinione che risolve il problema ritenendo che il termine di irrevocabilità vada individuato in quello ordinariamente necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi. In conformità di quanto previsto, per la proposta semplice priva di indicazione del termine per l’accettazione, dall’art. 1326, comma 2, c.c. • Con la precisazione che, decorso tale termine, la proposta non cade automaticamente, ma diviene revocabile. In conformità di quanto deciso da Cass., n. 18001/2010, sia pure con riferimento alla scadenza del termine di irrevocabilità fissato nella proposta.
Opzione • Secondo l’art. 1331 c.c. quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l'altra abbia facoltà di accettarla o meno, la dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile per gli effetti previsti dall'articolo 1329. • Se per l'accettazione non è stato fissato un termine, questo può essere stabilito dal giudice.
Opzione e conclusione del contratto • Quindi abbiamo diritto potestativo da una parte e stato di soggezione dall’altra. • Il contratto si perfeziona se e nel momento in cui viene esercitato il diritto potestativo del titolare dell’opzione. • Lo schema di perfezionamento è: opzione, più dichiarazione dell’opzionario di esercizio del potere. Non occorre una ulteriore dichiarazione del concedente.
Utilità dell’opzione • Se un soggetto è interessato ad acquistare un diritto, ma non è ancora sicuro dello stesso o non ha ancora il denaro necessario, può concordare con l’alienante (stipulando un patto di opzione) che questo rimanga vincolato alla vendita per un determinato periodo mentre il compratore (nel medesimo termine) ha il diritto di accettare o meno. • Il meccanismo è utilizzato nei settori più vari: con riferimento all’acquisto di un immobile, di un pacchetto di azioni di una società. E’ anche molto utilizzato nel mondo del calcio in occasione del passaggio dei giocatori da una società all’altra, quando una società è interessata ad un giocatore ma vuole verificare anche altre possibilità.
Il rinvio all’art. 1329 c.c. • La dichiarazione del concedente è equiparata ad una proposta irrevocabile, quanto al trattamento giuridico: non viene caducata da morte o sopravvenuta incapacità del dichiarante. • La irrevocabilità deriva però dall’accordo tra le parti, oneroso o gratuito. • La concessione dell’opzione è di regola a titolo oneroso: un soggetto si obbliga a mantenere ferma la proposta verso un corrispettivo, che rappresenta il prezzo dell’opzione, ma può essere anche gratuita. • Regola sul termine: in difetto di determinazione del concedente, può essere fissato dal giudice (art. 1331 c.c.).
Opzione e proposta irrevocabile • Le due figure, pur determinando entrambe il medesimo effetto (irrevocabilità della proposta), si differenziano strutturalmente, risolvendosi la proposta irrevocabile in un negozio unilaterale, mentre l’opzione necessita della dichiarazione di volontà delle due parti. • Se non è pattuito un corrispettivo per l’opzione (opzione gratuita), l’opzione determina un vincolo a carico esclusivo del proponente. • Tuttavia, si ritiene non utilizzabile lo schema dell’art. 1333 c. c. (perfezionamento in mancanza di rifiuto), poiché altrimenti non sarebbe dato distinguere l’opzione dalla proposta irrevocabile. • Si ritiene, dunque, necessaria l’accettazione dell’opzionario anche nell’opzione gratuita (l’art. 1331 usa l’espressione «le parti convengono…»). • Il tratto caratteristico dell’opzione è, quindi, “la partecipazione delle due parti al perfezionamento dell’accordo”; il comune contributo che ciascuna può dare nella composizione del regolamento di interessi, laddove il regolamento d’interessi nella proposta irrevocabile è scelto e proposto da un solo soggetto, cioè l’autore della proposta irrevocabile.
L’importanza della distinzione • Si avverte: • A) ai fini della cedibilità, ritenendosi incedibile la proposta irrevocabile, in quanto mero strumento di formazione del contratto, laddove l’opzione lo sarebbe, ai sensi dell’art. 1406 c.c.; • B) sotto il profilo degli effetti dell’accettazione non conforme, avendo questa, nel caso di proposta irrevocabile, carattere di controproposta e conseguentemente determinando la caducazione della proposta stessa, mentre nell’opzione, la controproposta non determinerebbe un tale effetto, non potendo di per sé determinare la risoluzione del patto; • C) infine, si ritiene che l’opzionario può in un primo momento dichiarare di non voler esercitare il diritto e poi esercitarlo, purché entro il termine, perché il diritto si estingue solo per accordo tra le parti o alla scadenza del termine per l’esercizio, mentre in caso di proposta irrevocabile al rifiuto consegue la revocabilità della proposta o, secondo altra tesi, la sua caducazione.
Opzione e contratto preliminare • Poiché il concedente versa in una posizione di soggezione e non di obbligo, l’opzione si distingue dal contratto preliminare che invece genera un obbligo di contrarre. • L’opzione si distingue anche dal contratto preliminare unilaterale, che prevede l’obbligo di concludere il contratto definitivo a carico di una sola parte: mentre nell’opzione l’effetto obbligatorio relativo alla conclusione del contratto consegue automaticamente all’esercizio di un diritto potestativo da parte dell’opzionario, nel contratto preliminare, invece, è comunque necessaria una manifestazione di volontà di entrambe le parti per addivenire alla stipula del definitivo. • Diverse anche le conseguenze in caso di inadempimento. Infatti, mentre nel caso di inadempimento dell’obbligo di contrarre il definitivo soccorre il particolare rimedio disciplinato dall’art. 2932 c.c., più complessa è la situazione nel caso dell’opzione, ritenendosi che abbia natura obbligatoria.
Opzione e responsabilità • Secondo una tesi, esaurendosi gli effetti dell’opzione sul terreno della formazione del contratto, qualora il concedente renda impossibile con il proprio comportamento l’adempimento della prestazione finale 8ad es. distruggendo il bene) non incorrerebbe in responsabilità per inadempimento, bensì in responsabilità precontrattuale per violazione della buona fede. • Sembra, però, preferibile ritenere che il comportamento inadempiente del concedente sia fonte di responsabilità contrattuale, avendo le parti concluso un contratto, sebbene preparatorio. • La tesi prevalente in dottrina propende per la natura solo obbligatoria del contratto d’opzione, il quale vincola il contraente ma non è opponibile a terzi che abbiano eventualmente acquistato dal concedente in contrasto col diritto dell’opzionario. In questi casi, pertanto, l’unico rimedio esperibile dall’opzionario è l’azione di risarcimento del danno per inadempimento. • La giurisprudenza ritiene inoltre che, sebbene l’opzionario abbia il diritto postestativo di concludere il contratto, può incorrere in responsabilità precontrattuale se ingeneri con il proprio comportamento il ragionevole affidamento nella conclusione del contratto finale, e non ne accetti la stipulazione (Cass., n. 960/1980).
Contratto preliminare • Il contratto preliminare è quell'accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente a concludere un ulteriore contratto, detto contratto definitivo (che ha generalmente efficacia traslativa). • Lo schema del contratto preliminare può essere applicato quasi ad ogni tipo di contratto (preliminare di locazione, di permuta, di appalto, ecc.), ma non alla donazione. • Il contratto preliminare non produce alcun effetto traslativo diretto, tuttavia è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. • Nel caso di inadempimento dell'obbligo di stipulare (entro il termine previsto, ancorché non essenziale), il contraente non inadempiente può domandare al giudice l'emissione di una pronunzia che tenga luogo del contratto non concluso (art. 2932 c.c.). • Il contratto preliminare di vendita avente ad oggetto beni immobili, anche se sottoposto a condizione o relativo a edifici da costruire o in corso di costruzione, può essere trascritto (art. 2645 bis c.c.). La trascrizione ha un'efficacia prenotativa molto simile a quella che scaturisce dalla trascrizione in genere delle domande giudiziali: impedisce che, nel tempo che intercorre tra la trascrizione del contratto preliminare e quella del contratto definitivo, i diritti del promissario acquirente possano venire pregiudicati dalla trascrizione o iscrizione di atti o formalità comunque pregiudizievoli. • Gli effetti della trascrizione, infatti, cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo (o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare) o della domanda giudiziale di cui all'art.2652 , comma 1, n. 2 c.c.
Contratto preliminare di preliminare • La Cass. , 2 aprile 2009, n. 8038, si era pronunciata per la nullità del cosiddetto “preliminare di preliminare”, vale a dire l’atto con cui le parti, nella prima fase, si impegnano a stipulare un successivo contratto preliminare, ritenendo che “riconoscere come possibile funzione del primo anche quella di obbligarsi…ad obbligarsi a ottenere quell’effetto, darebbe luogo a una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente: non ha senso pratico il promettere ora di ancora promettere in seguito qualcosa, anziché prometterlo subito” • L’orientamento è stato recentemente disatteso da Cass., S.U., 7 ottobre 2014 – 6 marzo 2015, n. 4628, secondo la quale “In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Riterrà produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale”.
Contratto preliminare (unilaterale) e opzione • Il contratto preliminare può essere anche unilaterale, nell’ipotesi in cui una sola delle parti si obbliga alla futura conclusione del contratto definitivo, rimanendo l'altra parte libera di stipulare o meno. • La distinzione con il patto di opzione è, comunque, chiara: il contratto preliminare obbliga una parte alla conclusione di un futuro contratto, con l’esigenza di esprimere un nuovo consenso, mentre l’esercizio dell’opzione da parte dell’opzionario determina la conclusione del contratto (definitivo), senza necessità di una nuova espressione di volontà dell'altra parte (la posizione del promittente nel preliminare unilaterale è di obbligo, quella dell’opzionante è di soggezione). • Deve ammettersi sia il contratto preliminare di un patto di opzione, sia l’opzione di un contratto preliminare, anche unilaterale. • In tali ipotesi è, infatti, individuabile un progressivo intensificarsi del procedimento che conduce alla conclusione del contratto definitivo: nel preliminare di opzione, si procede dall’obbligo di concludere il contratto al diritto potestativo dell’opzionario di concluderlo; nell’opzione di preliminare (unilaterale), si va dal diritto potestativo di concludere un contratto preliminare (unilaterale) all’obbligo (unilaterale) di concludere un contratto definitivo.
Contratto preliminare con effetti anticipati • Spesso accade che le parti, nell’ambito della stipulazione del contratto preliminare, prevedano in tutto o in parte l'anticipazione degli effetti del contratto definitivo (il promissario acquirente corrisponde la totalità o quasi del prezzo, venendo immesso nella disponibilità materiale del bene promesso in vendita). • Parte della dottrina sostiene che in tal caso si sia in presenza di una vendita definitiva, ancorché obbligatoria e che, quindi, il contratto definitivo debba considerarsi come mero atto di adempimento traslativo. • Con la conseguenza che sarebbero esperibili fin dal momento della conclusione del contratto preliminare i rimedi propri della compravendita: l' actio quanti minoris e la garanzia per i vizi della cosa venduta. • Diversa è la posizione assunta dalla giurisprudenza, secondo la quale il contratto preliminare darebbe vita in tal caso ad un collegamento negoziale, accedendo al contratto preliminare tipicamente inteso un contratto qualificabile (per quanto riguarda la consegna della cosa) come comodato ed un’ulteriore pattuizione consistente (per quanto riguarda il pagamento anticipato del prezzo) in un mutuo gratuito (Cass., S.U., n. 7930/2008; Cass., n. 10009/2015). • La situazione del promissario acquirente in riferimento al bene oggetto della negoziazione, quindi, va qualificata come mera detenzione e non come possesso.
La prelazione convenzionale • Con il patto di prelazione il promittente si obbliga a preferire il beneficiario (c.d. prelazionario) nella ipotesi di alienazione di un bene. • Spesso il vincolo di prelazione è inserito negli statuti sociali, con il quale il socio che intende cedere la propria quota deve farne preventiva offerta agli altri soci. • Non c’è nella legge una normativa generale dell’istituto. La disciplina più significativa è in tema di somministrazione (art. 1566 c. c.) • Nella stipula del patto va determinato l’oggetto del contratto per il quale si concede la preferenza. • Inoltre deve essere fissata la durata dell’obbligo di preferenza (per la somministrazione non può superare i 5 anni, se è convenuto un termine maggiore si riduce a 5 anni: art. 1566)… • Principio generale dell’ordinamento: non consentire l’autolimitazione dell’autonomia privata in perpetuo o per periodi troppo lunghi.
La funzione • Assicurare al prelazionario il vantaggio della preferenza rispetto ad altri. • Il titolare del diritto anche a seguito del patto rimane libero di alienare o meno. Non nasce un vincolo a contrarre (differenza con il preliminare) • Solo se intende alienare, il concedente deve preferire a parità di condizioni, il soggetto beneficiario della prelazione.
Obbligo di preferire: la denuntiatio • Una volta che avrà deciso di alienare, l’alienante dovrà: • - comunicare al prelazionario le condizioni propostegli dai terzi o comunque a quali condizioni intende alienare (c.d. denuntiatio) • - e il prelazionario ha l’onere di dichiarare, sotto pena di decadenza, nel termine stabilito o in quello necessario secondo le circostanze o gli usi, se intende valersi del diritto di preferenza. • Alla denuntiatio si riconosce natura di proposta irrevocabile.
Contenuto dell’obbligo di preferire • Obbligo positivo: effettuare la denuntiatio. • Obbligo negativo: non alienare al terzo, prima ed a prescindere dalla denuntiatio. • Il patto ha comunque efficacia obbligatoria fra le parti, nel senso che: • - 1) non genera alcun diritto potestativo di concludere il contratto (al contrario dell’opzione) e obbliga solo a preferire… • ….in caso di inadempimento, risarcimento del danno pari al vantaggio che sarebbe derivato dalla conclusione del contratto
Prelazione convenzionale e prelazione legale • Il patto non è opponibile ai terzi, quand’anche trascritto • ..a differenza della prelazione legale che ha efficacia reale. • La prelazione convenzionale infatti non incide sul potere dispositivo del titolare • ..ed ha effetto solo tra le parti (come previsto dall’art. 1379 c. c. sui divieti convenzionali di alienare). • Nei casi previsti dalla legge, in ragione di particolari interessi del prelazionario, si riconosce alla prelazione efficacia reale: è opponibile ai terzi ed è tutelato attraverso il diritto potestativo di riscatto. • Gli esempi più importanti sono costituiti: • dal retratto successorio (diritto di prelazione del coerede, art. 732 c.c.); • dalla prelazione agraria a favore del coltivatore diretto; • dalla prelazione del conduttore nella locazione di immobili urbani.
La prenotazione • La prenotazione può essere definita come un rapporto giuridico preparatorio alla conclusione di un successivo contratto (di albergo, di trasporto, di viaggio ecc.). • Finalità comune ad ogni prenotazione è quella di riservare per sé o per altri, anticipandoli nel tempo, gli effetti di una volontà negoziale già formata (in tutto o in parte) ma non ancora pronta a vincolarsi. • La prenotazione in quanto tale non gode di una specifica regolamentazione e la diversità di caratteri con cui si presenta nella pratica non ne permette una ricostruzione unitaria. • Deve, dunque, essere ricondotta, tenendo conto della peculiarità del caso concreto, in uno dei vincoli preliminari alla conclusione del contratto previsti dall’ordinamento e di cui si è detto (contratto preliminare, opzione, proposta irrevocabile, patto di prelazione).
Puoi anche leggere
