La Cedolare Secca Antonio Mastroberti - a cura di

 
La Cedolare Secca Antonio Mastroberti - a cura di
La Cedolare Secca

         a cura di
   Antonio Mastroberti
La Cedolare Secca Antonio Mastroberti - a cura di
Speciale n. 3/2012                       ­­­1                  Cedlolare secca

                Cedolare Secca
                        di Antonio Mastroberti

           (pubblicato su Consulenza n. 15/2012)

   Con l’approvazione della modulistica prevista per dichiarare i redditi re-
lativi al periodo d’imposta 2011, i contribuenti che hanno scelto di applicare
sin dal periodo d’imposta 2011 il nuovo regime della cedolare secca introdotto
con il D.Lgs. n. 23/2011 potranno verificare i benefici connaturati all’accan-
tonamento della curva delle aliquote IRPEF, liquidando, sui redditi derivanti
dalla locazione dei propri immobili locati, l’imposta sostitutiva pari, a seconda
dei casi, al 21% (contratti di locazione a canone libero) o al 19% (contratti di
locazione a canone concordato).
   In alcuni casi l’adempimento dichiarativo si presta a chiudere il cerchio
procedurale anche in relazione allo stesso perfezionamento dell’opzione.

Introduzione

   Quest’anno l’appuntamento con la dichiarazione dei redditi (Mod. UNICO
2012 o Mod. 730/2012) assume una certa rilevanza per buona parte dei contri-
buenti che hanno deciso di avvalersi del regime della cedolare secca, introdotto
con l’art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (decreto sul Federalismo Munici-
pale).
    In base a quanto disposto dal Provvedimento del direttore dell’Agenzia delle
entrate del 7 aprile 2011, nei casi in cui l’adempimento del pagamento dell’imposta
di registro è stato già assolto prima della stessa entrata in vigore delle nuove dispo-
sizioni (7 aprile 2011) l’applicazione del nuovo regime può avvenire direttamente
nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta 2011, ferma restando,
peraltro, l’obbligo di provvedere al versamento dell’acconto della cedolare, già at-
tuato nel corso dell’anno 2011.
   La scelta di applicare il regime della cedolare secca apre le porte al versamento
di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali regionale e comunale, ma
                                                                                                                            www.shop.buffetti.it

anche delle imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione.
   Trattandosi di un regime di imposizione sostitutivo, i canoni tassati con l’im-
posta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non rile-
vano ai fini della progressività delle aliquote IRPEF, ma va sottolineato che viene

                  Speciale Approfondimento d’autore,
             aggiornato ad aprile 2012. Buffetti Editore

                                                                       Gruppo Buffetti S.p.A. - Tutti i diritti riservati
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meno, al contempo, la possibilità di applicare le comuni detrazioni previste dal
Legislatore in funzione del sostenimento di determinate spese ritenute meritevoli
di tutela (es.: spese sanitarie), a meno che il contribuente non presenti, per altri
versi, ulteriori redditi assoggettati ordinariamente ad imposizione (reddito com-
plessivo).
    In queste ipotesi il contribuente potrebbe ad esempio far valere nel quadro RN
di UNICO PF eventuali detrazioni per lavori di ristrutturazione edilizia su immo-
bili abitativi o per interventi di risparmio energetico, ma esclusivamente a scompu-
to dell’IRPEF liquidata su questi altri redditi, e non sulla cedolare secca (Circ. n.
26/E del 1° giugno 2011, Agenzia delle entrate).

1 CEDOLARE NEL MOD. 730 O NEL MOD. UNICO-PF

    Oltre che nel Mod. UNICO 2012-PF è possibile dichiarare i redditi assoggettati
ad imposizione sostitutiva anche nel Mod. 730/2012, sempre che il contribuente
rientri tra i soggetti che possono ricorrere a tale tipologia semplificata di dichiara-
zione (ad es.: pensionati o lavoratori dipendenti, o persone che percepiscono indennità
sostitutive di reddito di lavoro dipendente: es. integrazioni salariali, indennità di mobi-
lità), per la quale, come è noto, la fase della liquidazione delle imposte non compete
al contribuente, poiché quest’ultimo si avvale dell’assistenza prestata dal datore di
lavoro o dall’ente pensionistico, che nel caso specifico provvede ad applicare anche
le ritenute relative alla cedolare secca.
    In particolare, chi presta l’assistenza fiscale sarà tenuto a calcolare sul reddito
imponibile concernente la cedolare l’imposta sostitutiva pari al 21% od al 19%, ed
anche per la cedolare secca a partire dalla retribuzione di competenza del mese di
luglio dovrà effettuare, a seconda dei casi, i rimborsi o trattenere le somme dovute
a titolo di saldo e primo acconto.
    Sotto il profilo pratico la compilazione del quadro B (redditi dei fabbricati)
del Mod. 730/2012) non presenta particolari complicazioni rispetto al caso in cui
il contribuente dichiari i propri redditi nel Mod. UNICO 2012-PF, e perciò ci
soffermeremo, essenzialmente, sulle modalità di compilazione di tale ultima di-
chiarazione (quadro RB), non senza prima sottolineare che a partire da quest’anno
in ciascuno dei righi da B1 a B10 è prevista una specifica colonna (col. 11), la cui
barratura indica che in relazione all’immobile indicato nel rigo il contribuente ap-
plica il regime di imposizione cd. «piatto».
                                                                                                                               www.shop.buffetti.it

    In entrambi i casi, ad ogni buon conto, il contribuente farà bene a ricordare che
il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca deve essere aggiunto al reddito
complessivo del locatore per determinare la condizione di familiare fiscalmente a
carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazioni d’im-

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posta previste dall’art. 13 del T.U.I.R., le detrazioni per canoni di locazione e, in
generale, per stabilire la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al
possesso di requisiti reddituali (es. I.S.E.E.).

2 OPZIONE NELLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI

   Come è noto, l’opzione per il regime della cedolare secca spetta esclusivamen-
te al locatore titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento
sull’immobile, per contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitati-
vo e relative pertinenze locati per finalità abitative.
   Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, è tenuto a comuni-
care preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il
regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il corrispondente
periodo di durata dell’opzione, ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento
del canone a qualsiasi titolo.
    La regola generale prevede la possibilità di esercitare l’opzione in sede di re-
gistrazione o di proroga del contratto di locazione (Mod. Siria o Mod. 69), con
effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca.

                   Attenzione
           In realtà, l’opzione non deve essere esercitata necessariamente in
           sede di registrazione del contratto ovvero di proroga, risultando possi-
           bile accedere alla cedolare anche per le annualità successive, eserci-
           tando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta
           di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone annuo
           (entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità).

   Prendendo a riferimento il periodo d’imposta 2011, primo anno di applicazione
del nuovo regime della cd. cedolare secca, in particolare, questa regola rimane fer-
ma per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011, ma negli altri casi
                                                                                                                              www.shop.buffetti.it

entrano in gioco regole particolari.
   Nel dettaglio, l’opzione va esercitata nella dichiarazione dei redditi (UNICO
2012 o Mod. 730), e non è prevista la presentazione di opzioni per la cedolare
secca, né in via telematica, né presso l’ufficio se i predetti contratti:

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   • sono scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile
2011; non può essere esclusa, in particolare, l’applicazione della cedolare per la sola
porzione del contratto relativa all’anno 2011 che precede l’estinzione dello stesso
contratto;
   • sono in corso alla data del 7 aprile 2011, ma per i quali sia già stata eseguita la
registrazione, o sono stati prorogati, ma per i quali sia già stato effettuato il relativo
pagamento;

                Nota bene
           In tutte queste ipotesi l’imposta di registro e l’imposta di bollo già ver-
           sate da parte del contribuente non saranno rimborsate, e viene
           meno, pertanto, uno dei benefici connessi all’applicazione del nuovo
           regime.

   • non sono soggetti a registrazione, caso in cui il locatore può provvedere all’e-
sercizio dell’opzione in sede di dichiarazione dei redditi, ferma restando che se
quest’ultimo provvede alla registrazione volontaria o in caso d’uso in data ante-
cedente alla presentazione della dichiarazione, l’opzione va esercitata in sede di
registrazione del contratto.

                Nota bene
           Si tratta di contratti non formati per atto pubblico o scrittura pri-
           vata autenticata, di durata non superiore a 30 gg. complessivi
           nell’anno.

   Va sottolineato, al riguardo, quanto precisato dall’Agenzia delle entrate (Circ.
n. 26/E del 1° giugno 2011): questa particolare modalità di esercizio dell’opzione
presuppone che sia stato versato, nell’anno 2011, entro la scadenza del 6 luglio (o
entro il 5 agosto con la maggiorazione di un importo pari allo 0,40%, cfr. D.P.C.M.
                                                                                                                              www.shop.buffetti.it

12 maggio 2011) l’acconto della cedolare secca per il medesimo anno, ove dovuto
in base alle regole generali (codici tributo «1840» e «1841» e anno di riferimento
«2011»).
   Nel caso di opzione in sede di dichiarazione la comunicazione al conduttore

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tramite lettera raccomandata doveva essere stata già effettuata entro il termine per
il versamento dell’acconto 2011 oppure, se non era dovuto l’acconto, dovrà essere
effettuata entro lo stesso termine di presentazione della dichiarazione dei redditi
(vale a dire, entro il 30 settembre 2012, per l’anno 2011).
   Sotto il profilo dichiarativo, peraltro, la circostanza che il contribuente rientri
tra i casi di esercizio dell’opzione direttamente in dichiarazione nulla aggiunge o
toglie ai normali criteri di compilazione della dichiarazione, poiché nel quadro RB
del Mod. UNICO-PF 2012, nella sezione I, tra i dati riservati alla cedolare secca, in
particolare, i campi da 12 a 14 di ciascuno dei righi da RB1 ad RB10, va comunque
barrata la colonna 12 (cedolare secca), operazione, quest’ultima, che deve essere
espletata anche da coloro che hanno già esercitato l’opzione in sede di registrazione
del contratto.

3 M
   ODALITÀ DI CALCOLO DEL REDDITO E DI COMPILAZIONE
  DEL PROSPETTO

    Sotto il profilo dichiarativo rimane ferma, innanzi tutto, l’esigenza di indicare
i dati dell’immobile concesso in locazione nella sezione I del quadro RB, ferma
restando che nel caso specifico in esame il contribuente risulta tenuto a compilare,
per ciascun immobile locato, anche le colonne specifiche destinate alla cedolare
secca (colonne da 12 a 14).
    In secondo luogo, il contribuente che applica il regime della cedolare secca risul-
ta tenuto anche a compilare la sezione II del quadro RB (righi da RB21 ad RB23),
al fine di indicare i dati relativi ai contratti di locazione e di comodato, mentre la
vera e propria liquidazione della cedolare secca avviene nel rigo RB11.
   Procediamo per gradi, partendo dalle concrete modalità di determinazione della
base imponibile della cedolare secca.
   Rimane ferma, in particolare, l’esigenza di indicare nella colonna 1 di ciascun
rigo (da RB1 ad RB6) la rendita catastale dell’immobile locato, come rivalutata
del 5%. Va sottolineato che nel caso in cui l’immobile concesso in locazione sia di
interesse storico e/o artistico valgono regole a parte rispetto a quelle previste per i
soggetti che applicano gli ordinari meccanismi IRPEF.                                                                       www.shop.buffetti.it

                  Attenzione
           È noto che in questo caso la rendita viene ad essere determinata in
           base alla minore tra le tariffe di estimo previste per le abitazioni della
           zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato.

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   Se, in particolare, l’opzione per la cedolare secca riguarda tale ultima cate-
goria di immobili si applicano le regole previste per il regime della cedolare e
non quelle valevoli per la generalità dei fabbricati storici e/o artistici, talché
nella predetta colonna 1 (rendita catastale) del rigo di riferimento (es: RB1) va
riportata l’effettiva rendita catastale dell’immobile, e debbono essere compilate
le colonne 5 (Codice canone) e 6 (Canone di locazione) secondo le regole ivi
descritte.
   Più in generale, in caso di immobile per il quale si applica il sistema di tassazione
cd. «piatto», nella colonna 2 (utilizzo) potrà essere indicato esclusivamente uno dei
seguenti codici:
   «1» (locazione parziale dell’abitazione principale);
   «3» (canone libero); in questo caso si rende applicabile l’aliquota pari al 21%;
   «4» (equo canone); anche in questo caso si rende applicabile l’aliquota pari al
21%;
   «8» (canone concordato con applicazione dell’aliquota agevolata del 19%);
   «14» (locazione agevolata di un immobile situato in Abruzzo); la cedolare secca
è pari al 21%, ma se l’opzione per la cedolare riguarda un immobile situato in uno
dei comuni ad alta densità abitativa e dato in locazione a canone «concordato» nella
colonna 2 va indicato il codice «8» (aliquota 19%);
   «16» (immobile di interesse storico-artistico locato).
    Per i giorni (da indicare in colonna 3) e la percentuale del possesso (colonna
4) rimangono ferme le regole generali, mentre una certa attenzione va osser-
vata in relazione alla compilazione della colonna 5 (codice canone): in caso di
applicazione della cedolare secca, in particolare, va indicato il codice 3, il che
vuol dire che il canone annuo di locazione rileva nella misura del 100%, deri-
vandone che nella colonna 6 detto canone sarà destinato ad essere indicato per
l’intero importo.
    Sul punto va osservato che la base imponibile della cedolare secca è costituita
dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti; pertanto, l’imposta deve essere
calcolata assumendo una base imponibile più elevata rispetto a quella prevista ai
fini della determinazione del reddito fondiario da assoggettare ad IRPEF (e relative
addizionali), poiché sul canone stabilito contrattualmente non possono essere ope-
rati abbattimenti.
    In particolare, come precisato dall’Agenzia delle entrate (Circ. n. 26/E del 2011)
il canone non può essere decurtato né dell’abbattimento forfetario del 15% previ-
sto ordinariamente per gli immobili concessi in locazione, né di quello del 25%
previsto per i fabbricati siti nei comuni di Venezia centro e nelle isole della Giudec-
                                                                                                                             www.shop.buffetti.it

ca, di Murano e di Burano, né dell’ulteriore abbattimento del 30% previsto dell’art.
8 della L. 9 dicembre 1998, n. 431.
    Inoltre, in base a quanto previsto dall’art. 3, comma 6, del D.Lgs. n. 23/2011,
il reddito derivante dai contratti per cui è stata esercitata l’opzione per la cedolare

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secca non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell’art.
37, comma primo, del T.U.I.R.
   È quindi necessario, preliminarmente, confrontare i canoni di locazione ma-
turati nel periodo di vigenza dell’opzione per la cedolare secca con l’importo della
rendita relativa al medesimo arco temporale (colonna 1).
    Pertanto, il reddito da assoggettare alla cedolare secca, da indicare, a seconda dei
casi, nella colonna 13 (aliquota al 21%) o nella colonna 14 (aliquota al 19%) in
sostituzione dell’IRPEF e delle relative addizionali, è pari all’importo più elevato
tra questi due valori:
   • importo del canone di locazione maturato nel periodo di vigenza dell’opzione
per la cedolare secca, assunto senza operare alcun abbattimento (colonna 6); rap-
portato alla percentuale di possesso (colonna 4);
   • importo della rendita catastale riferita al medesimo periodo, determinata se-
condo le regole ordinarie, vale a dire con la rivalutazione del 5%. L’importo della
rendita catastale va comunque rapportato ai giorni di possesso (colonna 3) ed alla
percentuale del possesso (colonna 4).
   Sono poi previsti due casi particolari:
    • per il caso in cui il fabbricato sia situato in un comune ad alta densità abi-
tativa e sia locato ad un canone «convenzionale» (codice 8 in colonna 2 «Uti-
lizzo»);
    • nel caso in cui l’immobile sia situato nella regione Abruzzo e sia concesso
in locazione a soggetti residenti nei territori colpiti dal sisma le cui abitazioni
principali siano state distrutte o dichiarate inagibili (codice 14 in colonna 2
«Utilizzo»).
   In entrambi i casi il reddito, da calcolare assumendo il maggiore tra l’impor-
to della rendita catastale (col. 1) rapportato ai giorni (col. 3) e alla percentuale
di possesso (col. 4) e quello del canone di locazione (col. 6) rapportato alla
percentuale di possesso (col. 4), va calcolato senza applicare la riduzione pari
al 30%.
   Nel primo caso, però, il reddito così calcolato va indicato nella colonna 14 (Ali-
quota cedolare = 19%), mentre nel secondo caso (Abruzzo) si rende necessario
utilizzare la colonna 13 (Aliquota cedolare secca = 21%).
   Va sottolineato, infine, che se l’opzione per la cedolare secca riguarda immobili
di interesse storico e/o artistico nella colonna 13 (aliquota al 21%) va indicato
il maggiore tra l’importo indicato in colonna 1 (rendita catastale), rapportato al
                                                                                                                             www.shop.buffetti.it

numero dei giorni (colonna 3) ed alla percentuale di possesso (colonna 4), e l’im-
porto del canone di locazione indicato in colonna 6, rapportato alla percentuale di
possesso (colonna 4).

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4 CANONI NON PERCEPITI E CEDOLARE

    In base a quanto precisato dall’Agenzia delle entrate (sempre con Circ. n. 26/E
del 2011), anche in caso di applicazione della cedolare secca i canoni di locazione
di immobili ad uso abitativo non percepiti devono essere assoggettati a tassazione,
salvo che entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi non
si sia concluso il procedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosità del
conduttore.
   Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, come da
accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di sfratto
per morosità, è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare (art. 26 del
T.U.I.R.).
   Per i canoni di locazione non percepiti assoggettati al regime della cedo-
lare secca, il credito d’imposta, da utilizzare nella dichiarazione dei redditi
secondo le medesime modalità previste per i canoni non percepiti assog-
gettati a IRPEF, dovrà però essere commisurato all’importo della cedolare
secca versata.

5 S
   OMMATORIA DEI DIVERSI REDDITI ED EVENTUALE
  COMPRESENZA DI SITUAZIONI DIVERSE

    Come sottolineato dall’Agenzia delle entrate (Circ. n. 26/E del 2011), nulla
impedisce che nel medesimo periodo d’imposta un determinato contribuente possa
dichiarare sia redditi fondiari assoggettati ad IRPEF e relative addizionali che reddi-
ti fondiari derivanti da contratti di locazione assoggettati a cedolare secca.
   La cedolare secca deve essere applicata soltanto sui canoni (o sulla rendita se su-
periore) relativi alle annualità contrattuali per le quali sia stata esercitata la relativa
opzione.
    Va osservato che per i contratti con decorrenza in corso d’anno l’annualità con-
trattuale non coincide con il periodo d’imposta e, quindi, nel medesimo periodo
d’imposta possono coesistere sia annualità contrattuali per le quali è stata esercitata
l’opzione per la cedolare secca, sia annualità contrattuali per le quali deve essere
applicata l’IRPEF e le relative addizionali.
                                                                                                                               www.shop.buffetti.it

    Nel medesimo periodo di imposta possono altresì coesistere sia annualità per le
quali è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, sia periodi in cui l’immobile
non è oggetto di contratti di locazione (perché è tenuto a disposizione ovvero uti-
lizzato direttamente dal proprietario).

                   Speciale Approfondimento d’autore,
             aggiornato ad aprile 2012. Buffetti Editore

                                                                          Gruppo Buffetti S.p.A. - Tutti i diritti riservati
Speciale n. 3/2012                       ­­­9                   Cedlolare secca

   Al riguardo l’Agenzia delle entrate ha avuto modo di precisare che l’art. 3,
comma 2, del D.Lgs. n. 23/2011 consente di assoggettare a cedolare secca il solo
canone derivante dal contratto di locazione per il quale è stata esercitata la rela-
tiva opzione.
    Il canone derivante dal contratto di locazione per il quale non è stata esercitata
la relativa opzione ovvero la rendita derivante dall’unità abitativa non locata co-
stituiscono reddito da assoggettare a IRPEF e relative addizionali con le modalità
ordinarie, com’è appena il caso di sottolineare.
    Quindi, se al momento della registrazione, o alla decorrenza delle successive an-
nualità, è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, i canoni
di tali annualità che maturano nel periodo d’imposta devono essere assoggettati a
tassazione mediante cedolare secca.
   Per i canoni maturati nel medesimo periodo d’imposta, relativi alle annualità
per le quali non è stata espressa l’opzione o per i quali è stata revocata, restano ap-
plicabili le ordinarie modalità di tassazione del reddito fondiario.
    È chiaro che in questi casi il contribuente dovrà utilizzare diversi righi del
quadro RB, e che ognuno di tali righi si presterà ad accogliere una diversa situa-
zione del contribuente, con il risultato che una parte dei redditi fondiari tenderà
a confluire, ai fini della liquidazione delle imposte, nel quadro RN (rigo RN1,
colonna 5, e prima ancora nella somma di cui alla colonna 11 del rigo RB10),
mentre una restante parte potrebbe restare «confinata» nello stesso quadro RB,
luogo destinato ad accogliere anche la liquidazione della cedolare secca. In par-
ticolare, nelle colonne 13 e 14 del rigo RB10 trovano spazio la somma delle
basi imponibili della cedolare da assoggettare ad aliquota, rispettivamente, pari
al 21% od al 19%.
   Nel caso in cui, peraltro, il contribuente si trovi a compilare più di un quadro
RB, poiché le situazioni esposte (più fabbricati o stessi fabbricati con diverse si-
tuazioni in corso d’anno) sono più di sei (da RB1 ad RB6) il totale dei redditi dei
fabbricati va comunque indicato nel rigo RB10 del primo quadro utilizzato (Mod.
n. 1).
    Ulteriori ipotesi particolari potrebbero poi emergere in quei casi in cui il con-
tribuente presenti sia immobili locati a tassazione agevolata (aliquota al 19%) che
immobili locati ad aliquota ordinaria (aliquota al 21%).
   In questi casi la prima cosa da fare è calcolare, per ciascun rigo, la quota di ren-
dita e la quota di canone:
                                                                                                                             www.shop.buffetti.it

    • la quota di rendita è pari all’importo della rendita catastale (col. 1) rapportato
ai giorni (col. 3) ed alla percentuale di possesso (col. 4);
    • la quota di canone è pari al canone di locazione (col. 6) rapportato alla per-
centuale di possesso (col. 4).

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Speciale n. 3/2012                      ­­­10                  Cedlolare secca

   Il reddito del fabbricato da assoggettare ad aliquota del 21% è costituito dal
valore maggiore tra il totale delle quote di rendita ed il totale delle quote di canone
con riferimento ai righi nei quali sono indicati i codici di utilizzo 3 (immobile
locato in regime di libero mercato o patti in deroga), 4 (immobile locato in regime
di determinazione legale del canone o equo canone), 14 (immobili «Abruzzo), 16
(immobile di interesse storico e/o artistico) e 1 (immobile utilizzato come abitazio-
ne principale) con canone.
    Tale importo va riportato nella colonna 13 del primo rigo in cui il fabbri-
cato è stato indicato; il reddito del fabbricato da assoggettare ad aliquota del
19% è invece costituito dal valore maggiore tra il totale delle quote di rendita
ed il totale delle quote di canone con riferimento ai righi nei quali è indicato
l’utilizzo 8 (immobile situato in un comune ad alta densità abitativa e concesso
in locazione a canone concordato in base agli accordi definiti in sede locale tra
le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini più rappresentative a
livello nazionale).
    Tale importo va riportato nella colonna 14 del primo rigo in cui il fabbricato è
stato indicato.

6 LIQUIDAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA E DATI DEL CONTRATTO

   La cedolare secca va liquidata nel rigo RB11, che si compone di 11 colonne,
deputate a gestire la normale fase di somma degli importi dovuti all’Erario e di
scomputo di eventuali partite finanziarie di natura creditoria già oggetto di ver-
samento.
    È possibile, peraltro, che il contribuente risulti a credito al termine della fase
della liquidazione (colonna 11 del rigo RB11), anche se nella generalità dei casi
le operazioni di calcolo degli importi da versare a titolo di acconto non sembrano
lasciare molti margini per eventuali errori di calcolo.
   Ad ogni buon conto, dal prossimo anno sarà probabilmente prevista anche una
colonna atta ad ospitare le somme a credito del contribuente, oggetto di riporto
dall’anno precedente.
   Per quanto riguarda la liquidazione dell’imposta, il contribuente potrebbe in-
nanzi tutto presentare sia situazioni in cui applicava l’aliquota ordinaria, per le
quali si è reso necessario applicare il 21% sugli importi indicati in colonna 3 del
                                                                                                                            www.shop.buffetti.it

rigo RB10, che situazioni in cui si rende applicabile l’aliquota di favore pari al 19%
sugli imponibili di cui alla colonna 14 del rigo RB10.
   Questi importi vanno indicati, rispettivamente, nella colonna 1 e nella colonna
2 del rigo RB11, ma in ogni caso occorre poi sommare questi due valori, e tale

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Speciale n. 3/2012                      ­­­11                   Cedlolare secca

somma va poi indicata in colonna 3 del rigo RB11; l’importo da versare in rela-
zione al regime della cedolare secca è unico e non riferito, se del caso, alla specifica
aliquota applicata da parte del contribuente.
   Come da prassi, all’atto della liquidazione dell’imposta dovuta a saldo nel
Mod. UNICO vanno scomputate le somme versate a titolo di acconto della
cedolare, già versate nel corso del 2011 con il Mod. F24 (colonna 4 del rigo
RB11).

               Nota bene
           Va sottolineato che sotto il profilo pratico nella predetta col. 4 del rigo
           RB11 vanno compresi anche gli acconti sospesi, da dettagliare nella
           colonna 5; si tratta degli acconti dovuti ma non versati poiché si è
           goduto della sospensione dei termini sulla base di specifici provvedi-
           menti emanati per eventi eccezionali. L’importo di questi acconti sarà
           versato dal contribuente con le modalità e nei termini che saranno
           previsti da un apposito decreto per la ripresa delle riscossioni delle
           somme sospese.

   Il prospetto recato dal quadro RB in ordine alla fase del versamento della
tassa cd. piatta prevede anche l’indicazione, in colonna 6, delle eccedenze di
acconto della cedolare compensata con il Mod. F24, ipotesi prevista per i con-
tribuenti che hanno effettuato il pagamento dell’acconto della cedolare secca
2011 nella misura dell’85% in luogo del 68% previsto dal D.P.C.M. del 21
novembre 2011.

               Nota bene
           Come è noto, detto decreto ha previsto il differimento del versamento di
           17 punti percentuali dell’acconto per l’anno 2011 alla data di pagamento
           del saldo per lo stesso anno (ovverosia a giugno/luglio del 2012).
                                                                                                                             www.shop.buffetti.it

    Nel caso in cui il contribuente realizzi tali condizioni dovrà indicare nella pre-
detta colonna 6 l’importo del credito d’imposta, pari alla differenza pagata in ecces-
so, utilizzato in compensazione con il Mod. F24 (codice tributo «1844»).

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   Le colonne 7, 8 e 9 del rigo RB11 vanno compilate solo se con il Mod.
UNICO 2012-PF si intende correggere o integrare un modello 730/2012 pre-
cedentemente presentato, dal quale risulti un’imposta sostitutiva già trattenuta
dal sostituto.
   Da ultimo, va sottolineato che nel caso di applicazione del regime della cd.
cedolare secca va comunque compilata la sezione II del quadro RB, atta a rece-
pire i dati relativi ai contratti di locazione e comodato, dati che pur essendo già in
possesso dell’Erario, debbono probabilmente essere messi in correlazione, in sede
di controllo, con le corrispondenti somme versate al Fisco per effetto dell’esercizio
dell’opzione.

                  Attenzione
           Nella colonna 3 va indicata la data di registrazione del contratto, nella
           colonna 4 (Serie) il codice relativo alla modalità di registrazione (3,
           3A, 3B, 3P, 3T), nella colonna 5 il numero e l’eventuale sottonumero
           di registrazione del contratto, nella colonna 6 il codice identificativo
           dell’Ufficio delle entrate presso il quale è stato registrato il contratto,
           nella colonna 8 va indicato l’anno di presentazione della dichiarazione
           ICI relativa all’immobile in questione. La colonna va compilata solo per
           fruire della riduzione del 30% del reddito prevista nel caso di contratti
           a canone concordato (codici 8, 14 e 15 nella colonna «Utilizzo» della
           sezione I).

   Ciascuno dei righi da RB21 ad RB23 va collegato, a tal fine, con il cor-
rispondente rigo della sezione I del quadro RB. Sotto il profilo pratico, in
particolare, nella colonna 1 di questi righi va riportato il numero del rigo
della sezione I nel quale sono stati indicati i dati dell’immobile locato (o con-
cesso in comodato nel caso di utilizzo «15»), mentre nella colonna 2, in caso
di utilizzo di più moduli, va riportato il numero del modulo sul quale sono
stati indicati i dati dell’immobile locato (o concesso in comodato nel caso di
utilizzo «15»).
    Peraltro, i righi di cui alla sezione II del quadro RB sono la metà di quelli di
cui alla sezione I, derivandone che in relazione, ad esempio, ad un caso in cui l’op-
                                                                                                                           www.shop.buffetti.it

zione per la cedolare secca riguardi n. 6 immobili, tutti locati per un intero anno
e senza situazioni particolari, si renderà necessario provvedere alla compilazione di
un secondo modulo solo per dare riscontro all’obbligo di indicare i dati relativi al
contratto.

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Speciale n. 3/2012                    ­­­13                  Cedlolare secca

   Va sottolineato che la colonna 7 dei righi da RB21 ad RB23 va barrata per
segnalare al Fisco che si è in presenza di un contratto di locazione di durata non
superiore a trenta giorni complessivi nell’anno, che non è stato registrato in
quanto per tale tipologia di contratto è previsto l’obbligo di registrazione solo in
caso d’uso.

                 Attenzione
          Come è appena il caso di sottolineare, se è stata barrata la casella 7
          non vanno compilate le colonne 3, 4, 5 e 6 relative agli estremi di
          registrazione del contratto.

   Come è stato già segnalato, si tratta di una delle ipotesi in cui l’esercizio
dell’opzione per la cedolare secca trova spazio direttamente nella dichiarazione
dei redditi.

               Un caso pratico
          Si prenda in considerazione il caso di un immobile tenuto a disposizione
          dal 1° gennaio al 31 marzo 2011 e concesso in locazione in regime di
          libero mercato a decorrere dal 1° aprile 2011, con un canone annuo
          pari a 24.000 euro, ed una rendita pari a 6.000 euro, già oggetto di
          rivalutazione pari al 5%.
          In questo caso l’opzione per l’applicazione della cedolare secca viene ad
          essere realizzata nello stesso Mod. UNICO 2012-PF, poiché si assume
          che l’imposta di registro è stata versata prima del 7 aprile 2011.
          Nella dichiarazione dei redditi, in particolare, emerge l’esigenza di
          compilare due distinti righi del quadro RB:
          -d
            a un lato (rigo RB1), va indicato il reddito fondiario da assoggettare a
           IRPEF (quadro RN), e per far ciò va calcolata la rendita per il periodo
           che va dal 1° gennaio al 31 marzo 2011 = 6.000 x 90/365, con la
           maggiorazione pari ad 1/3 = 1.479,45 + 493,15 = 1.972,60;
          -
           da un altro (rigo RB2), va determinato il reddito da assoggettare a
                                                                                                                          www.shop.buffetti.it

           cedolare secca, prendendo in considerazione i canoni per il periodo che
           va dal 1° aprile al 31 dicembre = 24.000 x 275/365 = 18.082,19;
           questo dato va confrontato con la rendita rapportata al periodo 1° apri-
           le - 31 dicembre = 6.000 x 275/365 = 4.520,55, ragion per cui la

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                                                                     Gruppo Buffetti S.p.A. - Tutti i diritti riservati
Speciale n. 3/2012                  ­­­14                Cedlolare secca

           base imponibile da assoggettare a cedolare secca è pari al canone di
           euro 18.082; trattandosi di un immobile locato a regime di libero mer-
           cato l’aliquota sarà pari al 21%.
         Nel quadro RB della dichiarazione dei redditi presentata per l’anno
         2011 emergono i seguenti riflessi fiscali:

                Tav. n. 1: Ritaglio del quadro RB, Mod. UNICO 2012-PF

         Nell’esempio si è ipotizzato, semplificando, che l’acconto della cedola-
         re secca versato per l’anno 2011 sia pari all’85% e che il contribuen-
         te non si sia attivato per recuperare, con Mod. F24, la parte prevista
         dal D.P.C.M. del 21 novembre 2011 (17%), comunque da versare a
         saldo, a giugno del corrente anno.
                                                                                                                      www.shop.buffetti.it

         Conseguentemente, il contribuente risulta tenuto a versare a saldo
         l’importo pari a 570 euro.
         Diversamente avrebbe invece dovuto versare a saldo un importo pari
         a 1253 euro (33% della cedolare secca).

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7 RIFLESSI SANZIONATORI

   Va infine segnalato che l’applicazione del regime della cedolare secca comporta
anche un inasprimento del profilo sanzionatorio.
   Con il comma quinto dell’art. 3 del D.Lgs. n. 23 del 2011 è stato previsto che
se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili
ad uso abitativo non è indicato o è indicato in misura inferiore a quella effettiva si
applicano in misura raddoppiata le sanzioni amministrative di cui all’art. 1, commi
1 e 2, del D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 471.
   Pertanto, la sanzione amministrativa dal 120 al 240% dell’imposta dovuta, con
un minimo di 258 euro, in caso di omessa indicazione del canone nella dichiara-
zione dei redditi si applica nella misura dal 240 al 480% dell’imposta dovuta, con
un minimo di 516 euro.
    In caso di dichiarazione del canone in misura inferiore, le sanzioni ammini-
strative previste dal comma 2 del citato art. 1 nella misura dal 100 al 200% della
maggiore imposta dovuta, si applicano nella misura dal 200 al 400%.
    Inoltre, in deroga a quanto previsto dal D.Lgs. n. 218 del 1997, per i reddi-
ti derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo, nel caso di definizione
dell’accertamento con adesione del contribuente ovvero di rinuncia del contribuen-
te all’impugnazione dell’accertamento, le sanzioni amministrative previste dall’art.
1, commi 1 e 2, e dall’art. 13, comma 1, del citato D.Lgs. n. 471 del 1977 si appli-
cano senza riduzioni.

                                                                                                                           www.shop.buffetti.it

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CEDOL
    ARE5

CEDOL
    ARE20

      Val
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            noal31di
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                       e2012
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