La cedolare secca: aggiornamento e comportamento conseguente ai fini
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La cedolare secca: aggiornamento e
comportamento conseguente ai fini
fiscali e contrattuali.
Gli Aspetti fiscali della cedolare secca
Gli Aspetti fiscali della cedolare secca
Gli Aspetti fiscali della cedolare secca
La Spezia 12 maggio 2011
Relatore: Dr Davide PiccioliRiferimenti normativi Dlg 23/2011, Decreto sul federalismo fiscale Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 07 apr 2011
La cedolare secca: che cosa è,
a chi si applica, e cosa
sostituisce
E’ una tassazione ad “aliquota piatta” (19% o 21%),
Si applica solo alle persone fisiche (titolari o contitolari
di diritti reali di godimento, sono pertanto escluse società, sublocatari,
che affittino ad uso abitativo immobili di
comodatari)
cat. catastale da A/1 a A/11 con esclusione A/10.
L’esercizio dell’Opzione è annuale applicabile dai canoni
incassati dal 01 gen 2011,
Sostituisce IRPEF, Add. regionale, Add. comunale,
imposta di registro e bollo.Valutazione dell’adesione 1. Valutarese la tipologia contrattuale d’affitto rientra tra quelle previste per l’applicazione della cedolare, 2. Calcolarela convenienza tra il “regime storico” e quello cedolare, 3. Decidere se esercitare l’opzione cedolare, 4. Porre in essere le procedure di adesione.
1. Valutare la tipologia
contrattuale
Le condizioni per poter esercitare l’opzione sono:
Essere persone fisiche,
Immobili cat. catastale A/1-A/11 esclusa A/10,
Contratto d’affitto per uso residenziale.2.Calcolo della convenienza
La valutazione della convenienza dell’esercizio dell’opzione
è assolutamente personale e non si può ridurre a un mero
calcolo della differenza tra le tasse pagate con il “regime
storico” e con la tassazione cedolare.Calcolare “quanto si
deve pagare” è sicuramente un primo fondamentale passo verso
la scelta ma non è il solo che il contribuente deve fare
prima di decidere, schematizzando il contribuente dovrà:
A) Calcolare l’Imposta cedolare sugli affitti,
B) Calcolare le imposte applicabili con “metodo storico” (IRPEF,
Addizionali, Imposta di registro e di bollo) Vedi TAB. 1
C) valutare il contesto generale e la propria posizione particolare.A) e B) Calcolo del prelievo fiscale
complessivo sul reddito d’affitto
esercitando l’opzione cedolare o
rimanendo nel “regime storico”
CEDOLARE METODO STORICO
Calcolo del reddito imponibile ai fini
Calcolare il reddito complessivo
IRPEF al netto del reddito da locazione
Calcolare l’IRPEF lorda in base
Calcolare il reddito imponibile
all’aliquota marginale e quella netta
sottraendo il reddito dell’abitazione
effettuando le detrazioni d’imposta
principale e gli oneri deducibili
Calcolare la cedolare sul canone, senza Calcolare l’IRPEF lorda in base
deduzioni forfettarie. all’aliquota marginale e quella netta
effettuando le detrazioni d’imposta
Se l’imposta netta è maggiore di zero,
calcolare l’addizionale regionale e
comunale sul reddito imponibile
complessivo
Calcolare l’imposta di bollo e di
registro sul contratto di locazionec) Valutazione del contesto
generale e propria situazione
particolare
Dopo aver valutato i risultati dei calcoli effettuati, il
contribuente non potrà prescindere dall’analisi delle
seguenti situazioni in caso d’adesione alla cedolare:
Alcune detrazioni (36% o 55% sui lavori edili, spese mediche,...) potrebbero
non trovare capienza nell’IRPEF così calcolata,
Il reddito assoggettato ad imposta contribuirà comunque ai fini del calcolo per
spettanze, deduzioni, detrazioni, ed altri benefici e all’Indicatore di
Situazione Economica ISEE ( il reddito da affitto con la cedolare è il 100% del
canone pattuito, con il “regime storico” l’85% o il 59,5% per i canoni
concordati),
Il canone è fisso per tutta la durata contrattuale, non si aggiorna ISTAT,
I regimi sanzionatori sono differenti (molto più pesanti per sistema cedolare).Al fine di scegliere razionalmente è necessario analizzare la situazione personale senza affidarsi a valutazioni parziali.
3. Decidere se applicare il
“regime storico” o optare per
la cedolare.
CONFEDILIZIA si è organizzata per
accogliere nella propria sede di Via
Cadorna 4 i soci mettendo a disposizione
software e consulenti per valutare con
serenità e competenza le singole
situazioni, e scegliere se esercitare o
meno l’opzione cedolare.4. Procedure di adesione al
regime cedolare
a. Esercizio dell’opzione su nuovi contratti
si può esercitare l’opzione in sede di registrazione (rimane valido
il termine dei 30 gg) utilizzando o le modalità telematica (modello SIRIA, sino a 3 locatori tutti
esercitanti l’opzione) o utilizzando il modello cartaceo 69.
b. Esercizio dell’opzione su contratti in corso già
registrati
l’opzione deve essere esercitata in sede di dichiarazione dei redditi 2011 (primavera 2012),
ponendo attenzione ai seguenti casi particolari:
- Opzione può essere espressa con modello
1) Contratto in corso e già registrato ante 07 aprile, cartaceo 69,
2) Contratto prorogato per il quale al 7 aprile è già stata
versata l’imposta di registro, 3) - Imposta di registro e di bollo già pagate non
Contratto scaduto o volontariamente risolto al 07 apr. vengono rimorsate
- Opzione può essere espressa con modello
cartaceo 69 entro termine previsto per l’imposta
4) Contratto prorogato per il quale il termine di pagamento di registro
dell’imposta di registro scade entro il 6 giugno - Imposta di registro e di bollo non devono
essere pagate.
- Opzione può essere espressa con modello
cartaceo 69 entro termine previsto per l’imposta
5) Contratto risolto per il quale non è ancora scaduto il di registro
termine di pagamento dell’imposta di registro - Imposta di registro e di bollo non devono
essere pagate.4. Procedure di adesione al
regime cedolare
In ogni caso il contribuente esercitante l’opzione deve:
Inviare all’inquilino la raccomandata con la quale palesa
la scelta di esercizio del’opzione
Versare l’acconto sulla cedolare per il 2011.Scadenze e adempimenti fiscali
Acconti sulla
cedolare
Le scadenze e gli adempimenti che sono stati prescritti per
la cedolare sono quelli vigenti per l’IRPEF, sono pertanto
previsti acconti e saldo l’anno seguente in dichiarazione
dei redditi.
L’acconto è del 95% dell’imposta dovuta (85% per il solo
2011)
Scadenze sono le medesime degli acconti IRPEF
Eventuali tardivi versamenti sono ammessi con le medesime
modalità IRPEF (ravvedimento operoso, es. 0,04% entro 18 luglio) e
possono essere rateizzati.Acconti sulla
cedolare
% per rata
Acconto calcolato Dovuto N° Rate (fatto 100 valore Scadenza
dell’acconto)
Inferiore a 51,65 € No - - -
Tra 51,65 € e 257,52 € SI 1 100% 30 novembre
40% 16 giugno
Superiore a 257,52 € Si 2
60% 30 novembre
NB: 1) l’acconto non è dovuto per contratti con decorrenza dal 01 novembre
2) l’acconto deve essere versato in due rate per i contratti stipulati in corso al 31 maggio
3) l’acconto deve essere liquidato in un’unica soluzione se ha decorrenza 01 giugno.Sanzioni Fiscali:lotta ai contratti
d’affitto in nero e falsi comodati
La norma prevede un significativo inasprimento delle
sanzioni fiscali,raddoppiandole!
Irregolarità commessa Sanzione IRPEF applicata Sanzione Cedolare applicata
minimo 258 Eur minimo 516 Eur
Omessa dichiarazione dei
redditi senza imposte dovute
massimo 1.032 Eur massimo 2.064 Eur
Omessa dichiarazione dei
dal 120% al 240% dell’imposta evasa dal 240% al 480% dell’imposta evasa
redditi con imposte evase
Reddito omesso o dichiarato
dal 100% al 200% dell’imposta evasa dal 200% al 400% dell’imposta evasa
in misura inferiore
Omessi o tardivi versamenti 30% dell’imposta 30% dell’imposta
sanzioni riducibili ad 1/3 in caso
Sanzioni per intero ex art. 1 commi 1 e 2
Accertamento con adesione di omessa impugnazione (1/4 o 1/8 se
e art. 13 comma 1 DLGS 471/1997
commesse ante 31/01/2011)
NB: 1) Rimane possibile per il contribuente applicare il “Ravvedimento operoso”,
2) I contratti in corso possono essere registrati entro il 06 giugno ma questo non sana il pregresso,Puoi anche leggere
