La casa è coNNessa - IL SETTIMANALE 28529 giugno 2019 - ilQI
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285
Olimpiadi 2026
Il PGT di Milano
in prospettiva
ANCE
Prove generali 29 giugno 2019
per l’industria
degli affitti
IL SETTIMANALE
de il Quotidiano Immobiliare
la casa è coNNessa
La scommessa dell’IoT per la filiera immobiliare
sommario
articoli
rubriche
pagina 12
Le case del futuro? Intelligenza
artificiale e servizi IoT editoriale
pagina 17 deals
la città delle donne
report
pagina 19
UTP E ASTE IMMOBILIARI: TEMPI MATURI qitv
PER LA RIPRESA?
pagina 25
Un PGT a misura di Olimpiadi
pagina 30
l’affitto cerca casa
SOMMARIO S 2
ilQI
ARCHITETTURA
E INGEGNERIA,
PROGETTAZIONE
IMMOBILIARE
Progettare e costruire nel segno della qualità immobiliare:
quali idee per la rinascita del prodotto
e per la centralità dell’uomo?
GIOVEDì 4 LUGLIO
innovation campus milano
SCOPRI DI Più
progetto Presenta
AEC - Innovation Agostino Ghirardelli
Technology Center (AR) SBGA - BLENGINI GHIRARDELLI
progetto Presenta
Le Dimore di Via Arena, Francesca Guffanti Pesenti
Abitare la Storia IMMOBILIARE PERCASSI
(Bergamo)
Dare una casa Giuseppe Gervasi Luca Giannelli
al cuore dell’uomo ARCHILINEA UNITED CONSULTING
Simone Micheli Vito Augusto
SIMONE MICHELI Allegretti
ARCHITECTURAL HERO SIEMENS
Andre’ Straja Massimo Villa
GORING & STRAJA STUDIO BTICINO
Progettare e costruire Gabiele Buia Nuno Ferdandes
in Italia e nel mondo: ANCE TÉTRIS
confronti e criticità
Paolo Micucci Giovanni Cipolla
GENERALI REAL ESTATE NUPI INDUSTRIE ITALIANE
Hembert Penaranda
OFFICINA ARCHITETTI
progetto Presenta
LCP Trecate XXL Andrea Benvenuti
(Trecate, NO) LOGISTICS CAPITAL PARTNERS
progetto PresentaNO
FRAME Building Edoarda Giannini Santa Maria
(Milano) SIC - SVILUPPO IMMOBILIARE CORIO
Roberto Cereda
LOMBARDINI22
Architettura e ingegneria, Maurizio Milan Michele Candeo
un matrimonio per MILAN INGEGNERIA YARD
dar vita all’umanesimo
immobiliare Anna Di Gironimo Fabrizio Maja
COVIVIO MITSUBISHI ELECTRIC EUROPE
Daniela Franzosi Luca Mastropierro
MPARTNER PICHLER PROJECTS
Progettazione immobiliare: Matteo Cabassi
il punto di vista di BRIOSCHI SVILUPPO IMMOBILIARE
sviluppatori e investitori
Clemente Di Paola
ATLANTICA REAL ESTATE
CONCLUSIONI Mauro Montagner
Conversazione con EDIZIONE PROPERTY
SPONSOR
EDITORIALE di Guglielmo Pelliccioli
quel
che manca...
La gente è strana. Quella dell’immobiliare di più.
Forse perché è una razza. Un po’ pazza. La loro
specialità è costruire case, che di per se stesso
non è un lavoro così difficile. Proprio per questa
ragione amano ingarbugliare le carte. Se leggi
la presentazione di un progetto da parte di un
architetto ti spari, tanto le parole sono astruse
e complicate; se leggi una delibera in materia
urbanistica di uno qualsiasi degli 8.000 Comuni
italiani, ti senti perso e smarrito al punto da aver
bisogno come minimo di un legale; se guardi il
capitolato di un lavoro di costruzione, rimani al-
libito nel vedere con quanta libertà interpretati-
va viene osservato in fase esecutiva; se ragioni
sui prezzi, ti viene il dubbio che ci sia troppa
approssimazione e conti di più il conto che la
qualità. Insomma la gente dell’immobiliare è un
po’ specializzata nel cercare la complicazione.
Quello che manca è un po’ di buon senso, un
pizzico di ordine, una manciata di logicità, tanta
trasparenza; quel che non manca è un’infinita
pazienza.
EDITORIALE S 6
ilQI
i servizi,
valore aggiunto
del real estate
Con il concetto di ciclo di vita dell’immobile, i servizi tecnici diventano lo strumento
fondamentale per ottimizzare il prodotto immobiliare dalla progettazione alla demolizione
GIOVEDì 5 sETTEMBRE
innovation caMPus milano
SCOPRI DI Più
Processo integrato Roberto Zoia Emanuela Recchi
di progettazione: ideare IGD SIIQ RECCHIENGINEERING
l’edificio pensando
al suo ciclo di vita Massimo Roj
PROGETTO CMR
Gestione immobiliare Alberto Albertazzi Luca Verpelli
tra nuovi strumenti SVICOM ODOSGROUP
e tecnologie
David Vichi Debora Rizzuto
REVALO DAIKIN
Paolo Pacelli
SAVILLS
Valutazioni e Paolo Bottelli Maurizio Negri
due diligence: come KRYALOS SGR PRAXI REAL ESTATE
evolvono le competenze
Piercarlo Rolando Emanuele Bellani
AXIA.RE REAAS
Servizi integrati: Vincenzo Albanese Roberto Cereda
un comparto che dà SIGEST LOMBARDINI22
valore al real estate
Micaela Musso Giovanni Fassi
ABACO TEAM TÉTRIS
SPONSOR
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milano BRA (CN)
106,5 MILIONI 7,6 MILIONI
La coreana Meritz Financial Group ha REAM SGR, per conto del Fondo immo-
acquisito la quota del 50% di proprietà biliare GERAS 2, ha sottoscritto il con-
del complesso Vodafone di Milano, at- tratto definitivo di compravendita della
traverso un’operazione che ha valuta- RSA “I Glicini” di Bra (CN). L’immobile,
to l’asset a 213 milioni di euro. che sviluppa una superficie complessi-
Il complesso è certificato LEED Silver va pari a ca. 5.000 mq ha una dotazio-
ed è la sede delle attività italiane di Vo- ne di 92 posti letto complessivi gestiti
dafone; è completamente affittato con da Socialcoop Consorzio Cooperative
un WALT di oltre 7 anni. COIMA RES Sociali Soc. Coop. Sociale. Non è stato
continuerà a beneficiare del cash flow comunicato il venditore della struttura.
e dell’upside relativo al complesso Vo-
dafone per la sua quota del 50%.
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NOMISMA
Cresce l’interesse per L’AFFITTO
1,9 milioni di famiglie orientate verso la locazione
Tipologia di utilizzo della casa che si intende prendere in affitto
(% sul totale delle famiglie che intendono prendere in locazione
un’abitazione nei prossimi 12 mesi)
120
3,0 9,6
100 Altro
22,7 5,6 15,4
7,0
80 Casa per le vacanze
24,4 21,1
26,6 Abitazione temporanea per un altro familiare
%
60 7,5
13,9 Abitazione temporanea per me
40
Nuova residenza stabile per un altro familiare
55,2 61,4
20 44,0 Nuova residenza stabile per me
0
2017 2018 2019
Fonte: Nomisma, Indagine alle famiglie 2017-2019
Come emerge dall’Indagine 2019 di Nomisma alle famiglie, l’affitto non rappresenta più
solo un mercato di interesse sociale, ma rappresenta un comparto complementare alla
compravendita, in grado di attrarre segmenti di domanda sempre più differenti tra loro
che esprimono bisogni specifici e che ricercano un’offerta adeguata alle proprie esigenze.
Nel 2018 il valore totale di mercato generato si attesta nell’ordine di 7,8 miliardi di euro, in
aumento dell’1,6% rispetto all’anno precedente.
Per i prossimi 12 mesi, l’indagine Nomisma evidenzia 1,9 milioni di famiglie intenzionate
a prendere in affitto un’abitazione, per un valore complessivo potenziale dell’ordine di 11
miliardi di euro.
Questo mercato è sostenuto da una domanda piuttosto eterogenea dal punto di vista
occupazionale (impiegati, liberi professionisti, imprenditori) e reddituale. Basti pensare
che le manifestazioni di interesse sono riconducibili tanto a famiglie con 3 percettori di
reddito e un’entrata netta mensile di 2.400-3.500 euro, quanto a nuclei che dichiarano di
non avere percettori di reddito (plausibilmente per mancanza di lavoro).
All’interno di questo segmento sta emergendo il fenomeno degli affitti brevi, per le ricadu-
te generate dalla crescita in corso del settore turistico.
report S 11Le case del futuro?
Intelligenza
artificiale e
servizi IoT
Il mercato punta sui consumatori
meno tecnologici
di Cristina Giua
Risparmio energetico, sicurezza e comfort: è questo il tris di vantaggi legati alle
tecnologie della smart home, dove per “smart” si intende una casa connessa al
nostro telefono cellulare, in cui elettrodomestici, sistemi di condizionamento (cal-
do e freddo), di illuminazione e di allarme sono programmabili e gestibili da remoto.
Un trend che sta crescendo in modo esponenziale (anche) tra i consumatori ital-
iani, partiti certamente con qualche anno di ritardo rispetto a mercati internazio-
nali più maturi (pensiamo agli Stati Uniti, oppure alle più vicine Gran Bretagna,
Germania, Francia) e che ora, quindi, si trovano nella posizione di dover recupera-
re il gap.
Le case del futuro? Intelligenza artificiale e servizi IoT S 12Ad andare definitivamente in pensione è la vecchia
domotica: troppo complicata da usare, troppo co-
stosa e invasiva da installare tra le pareti domes-
tiche. Più user friendly il mondo dell’IoT (Internet of società
Things), sigla sotto cui rientrano le infinite potenzial-
ità di connessione e dialogo tra utenti e oggetti. Nel
2018 il giro d’affari dell’IoT per la casa ha toccato
quota 380 milioni di euro l’anno, segnando un balzo
in avanti del 52%. Un tasso di crescita di tutto rispet-
to, anche se si parte da livelli di smart home piuttos-
to limitati, dove solo il 47% degli italiani dichiara di
avere in casa almeno un oggetto in modalità Inter-
net of Things. Numeri e indicazioni qui citati arrivano
samsung
dall’Osservatorio IoT del Politecnico di Milano, che si electronics
occupa di monitorare in maniera sistematica il set-
tore.
Un settore, come anticipato, dalle grandi potenzialità,
ma che stenta a decollare. Perche? Se lo sono chiesto
PoliMI e Samsung che questa setimana hanno orga-
nizzato, nella sede di quest’ultima a Porta Nuova, un
evento sulla “Casa connessa” dove confrontarsi su
trend e mercato (si vedano anche le video-interviste
che ilQI ha realizzato a margine dell’evento; ndr). Tre
le barriere di sbarramento, di cui si è parlato durante
l’evento, che impediscono il passaggio da un mer-
cato di nicchia, come quello attuale, ad un mercato
Le case del futuro? Intelligenza artificiale e servizi IoT S 13di massa. La prima è legata alla difficoltà mostrata
dai consumatori nello sfruttare tutte le funzionalità
smart degli oggetti connessi. La seconda barriera
è legata invece al mercato: troppi i protocolli di co-
municazione oggi in uso incapaci di dialogare, con
la consequenza di una frammentazione altissima
nella gestione degli oggetti smart. Su questo nodo, i
produttori stanno lavorando con l’obiettivo di creare
un ecosistema che consenta una gestione integrata
dei device. Terza e ultima barriera è quella della rac- società
colta dati e della gestione della privacy. Il problema
c’è ed è sentito dai consumatori, tanto che sul tema
specifico della privacy nel design la UE ha introdotto
il Regolamento Europeo in materia di Protezione dei
Dati Personali (GDPR) 2016/679, in vigore dal 2018.
A dominare il campo dei prodotti connessi più ven-
duti sono gli home speaker, assistenti domestici il cui
successo ha provocato un effetto traino su altri pro-
dotti della famiglia dei dispositivi vocali per gestire politecnico
elettrodomestici, temperature ambientali, illumina- di milano
zione, videosorveglianza. La lavatrice è invece la re-
gina indiscussa degli elettrodomestici smart più ven-
duti, seguita da asciugatrici, lavastoviglie e macchine
Le case del futuro? Intelligenza artificiale e servizi IoT S 14per il caffè. A livello di diffusione, la tecnologia IoT
registra, sempre per quanto riguarda l’Italia, il picco
più alto nella fascia di consumatori “Tech Advanced”
ma diminuisce in maniera sensibile nelle due fa-
sce “Tech Medium” e “Tech Dummy”. Ed è proprio su
queste due fasce, ancora poco “coperte”, che voglio-
no concentrarsi le aziende della filiera immobiliare.
Aziende da cui ci si aspetta anche uno sguardo a
medio-lungo periodo. Il che vuol dire essenzialmente
due cose: da un lato intelligenza artificiale, dove sa-
ranno le abitudini e le esigenze dei consumatori a
dettare in automatico i comportamenti dei prodot-
ti connessi (senza quindi bisogno, di volta in volta,
di singoli input). Ancora più interessante il secondo
filone, quello rappresentato dai servizi, con un mod-
ello di business dove i prodotti connessi (l’hardware)
sarà a noleggio e i servizi (software) saranno in ven-
dita.
Le case del futuro? Intelligenza artificiale e servizi IoT S 15servizio
e INTERVISTE QITV
IL SERVIZIO
di QITV
Daniele Grassi Giulio Salvadori
Samsung PoliMI
Le case del futuro? Intelligenza artificiale e servizi IoT S 16la città
delle
donne
Mario Breglia presenta
il 27° Forum Scenari
di Pietro Zara
In una città occidentale, per spostarsi da un punto persona
A a un punto B, se un uomo impiega mediamente 7
minuti, a una donna ne servono 14. Com’è possibi-
le? Questo accade perché il percorso seguito da una
donna è condizionato dalla presenza di persone, di
luoghi animati, di strade illuminate. In due parole, più
sicuri. Il problema è che le città sono pensate solo
per gli uomini.
mario breglia
la città delle donne S 17Da questa constatazione - messa in luce da una re-
cente ricerca realizzata dal Comune di Vienna, una società
tra le realtà più friendly nei confronti delle donne e
delle persone con difficoltà - nasce il tema portante
del 27° Forum Scenari di Scenari Immobiliari: W City,
la Città delle Donne.
Il Forum Scenari torna anche quest’anno come da
tradizione a Santa Margherita Ligure (GE) tra venerdì
13 e sabato 14 settembre. Mario Breglia, presidente
di Scenari Immobiliari, è intervenuto nello studio de il scenari immobiliari
Quotidiano Immobiliare per presentare il programma
e gli approfondimenti dell’edizione 2019 della mani-
festazione. società
In particolare, al centro dell’incontro ci sarà, appunto,
la Città delle Donne (citazione cinematografica, come
da tradizione di Breglia). In questo caso la categoria
Donne vuole raccogliere sia il gentil sesso che tutte
le persone con difficoltà, vale a dire tutte le categorie
non considerate dalla struttura di città nate in epo-
che in cui l’unico metro urbanistico era l’Uomo, inte-
so come maschio sano. forum scenari
Guarda
l’intervista
integrale su ilQI
protagonisti
la città delle donne S 18UTP E
ASTE IMMOBILIARI:
TEMPI MATURI
PER LA RIPRESA?
Intervista a Federico Cecconi e
Giovanni Colmayer dell’Associazione TSEI
sul Convegno svolto a Roma
su questi temi
di Kevin Massimino
UTP o Unlikely To Pay, Blockchain, aste immobiliari e
Patto Marciano sono stati i temi caldi del 5° Convegno
Nazionale dell’Associazione TSEI, svoltosi a Roma lo
scorso 10 giugno. Dalle sessioni è emerso un qua-
dro che preannuncia un possibile miglioramento, ma
con qualche riserva, soprattutto per quanto riguarda il
percorso di crescita del Patto Marciano.
Per comprendere meglio la situazione abbiamo inter-
vistato Giovanni Colmayer e Federico Cecconi, rispet-
tivamente membro del Consiglio Direttivo e Presiden-
te del Comitato Scientifico dell’Associazione TSEI.
UTP E ASTE IMMOBILIARI: TEMPI MATURI PER LA RIPRESA? S 19persona persona
giovanni colmayer federico cecconi
Andiamo con ordine. Partiamo subito dal settore
degli UTP. Quale futuro bisogna aspettarsi, anche
in virtù del nuovo Codice della Crisi?
Il Codice della Crisi, che entrerà in vigore dall’agosto
del 2020, può avere un futuro parallelo a quello degli
UTP.
Colmayer: “In entrambi i casi l’intento è anticipato-
rio: gli UTP possono anticipare le sofferenze, la crisi
anticipa il fallimento dell’impresa.
All’interno della struttura del Codice della Crisi svol-
geranno un ruolo decisivo gli OCRI (organismi di
composizione della crisi) che, a fronte delle segna-
lazioni ricevute dai creditori qualificati e dai reviso-
ri interni, dovranno affrontare con gli imprenditori le
possibili soluzioni allo stato di crisi dell’impresa.
Quindi, intervenendo prima della possibile insolven-
za si cercheranno soluzioni evolutive.
In questo frangente i soggetti interessati al merca-
to degli UTP avranno la possibilità di intervenire a
sostegno dell’impresa in varie forme: conferendo
nuova finanza, entrando nel capitale delle imprese,
limitandosi ad un interesse per il sottostante immo-
biliare ecc.
UTP E ASTE IMMOBILIARI: TEMPI MATURI PER LA RIPRESA? S 20società
associazione tSEI
I professionisti dell’OCRI avranno il compito di indi-
viduare la crisi con gli elementi certi e precisi forniti
dall’impresa, per poi guidarla verso la migliore solu-
zione per uscirne.
I gestori di UTP dovranno guardare a questi organi-
smi come l’anello di congiunzione con il loro merca-
to ed essere pronti a fornire soluzioni, soprattutto di
tipo “sartoriale”.
Continuiamo con uno dei temi sempre più al centro
del dibattito, non solo immobiliare: la blockchain.
Come avete affrontato questo argomento al conve-
gno di Roma?
Cecconi: “C’è un tema che emerge sempre quando
si parla di blockchain in questi ambienti, il tema della
eliminazione, totale o parziale, della intermediazione.
Dove intermediare significa garantire che le cose sia-
no avvenute proprio nel modo in cui le parti coinvolte
dicono che siano avvenute. è una situazione diversa
dall’uso di questa tecnologia ad esempio nella crea-
zione di monete alternative, oppure nel gestire un
flusso di merci dentro un magazzino. Un notaio, uti-
lizzando fonti centralizzate di informazione, come ad
esempio il catasto, intermedia una vendita non nel
senso che si garantisce un ruolo da “intermediario”
UTP E ASTE IMMOBILIARI: TEMPI MATURI PER LA RIPRESA? S 21come ad esempio farebbe un venditore di immobili;
il suo ruolo è del tutto esterno all’affare, il suo ruolo
è garantire che, ad esempio, sia realmente avvenuto
uno scambio di denaro tale da giustificare il cambio
di proprietà del bene. E che lo scambio abbia avuto
luogo con modalità corrette. A Roma abbiamo di-
scusso esattamente questo punto: blockchain come
sostituzione (o integrazione) delle figure di garanzia.
è una prospettiva che va analizzata con molta atten-
zione, e senza accelerazioni improvvise”.
Passiamo alla presentazione del terzo Report sui
tempi dei Tribunali Italiani nel 2018 e dai numeri
positivi che ne sono emersi. Siete soddisfatti di
questo riscontro?
Cecconi: “Naturalmente osservare una diminuzio-
ne dei tempi in questo tipo di procedure giudiziarie
fa piacere, perché stiamo osservando un’aumentata
possibilità di recuperare del valore, rimettendolo in
circolazione; e posso garantire che rimettere in cir-
colazione valore sia un obbiettivo condiviso da tutti
gli operatori. E senza retorica si tratta di una cosa
positiva anche dal punto di vista del debitore, che
può sperare di sdebitarsi con maggiore efficacia
se il bene viene giudizialmente gestito con rapidità.
UTP E ASTE IMMOBILIARI: TEMPI MATURI PER LA RIPRESA? S 22Il nostro studio fu, profeticamente,
intitolato “Patto Marciano o Patto
Marziano”, proprio ipotizzando il difficile
futuro di questo strumento. I nodi
di allora sono rimasti inalterati
Naturalmente un’esecuzione giudiziaria rimane una
procedura dolorosa, che richiede molte interazioni,
spesso problematiche: basta pensare alle interazioni
tra custodia e persona che abita il bene “sotto proce-
dura”. Per questo noi come TSEI vorremmo ampliare
le nostre indagini, tentando di illuminare altri aspetti
delle esecuzioni, aspetti non esclusivamente legisla-
tivi, come ad esempio le modalità con cui il debitore
gestisce le sue criticità, cosa lo spinge a tentare ad
esempio accordi diretti con il creditore, tramite solu-
zioni extragiudiziali”.
Tra queste soluzioni c’è il Patto Marciano che però
stenta a decollare. Si era già parlato della difficoltà
di questa soluzione diretta tra creditorie e debitore,
ma sembra che poco sia cambiato negli ultimi anni.
Colmayer: “Come Osservatorio TSEI siamo stati i
primi ad interessarci a questa introduzione normati-
va che, ormai, risale al 2015. Il nostro studio fu, pro-
feticamente, intitolato “Patto Marciano o Patto Mar-
ziano”, proprio ipotizzando il difficile futuro di questo
strumento. I nodi di allora sono rimasti inalterati:
mancano ancora alcuni decreti attuativi, la norma
prevede, per il creditore, esclusivamente la possibi-
lità di riacquistare la proprietà del bene e non con-
sente soluzioni alternative, non si è fatta chiarezza
sui criteri di valutazione dell’immobile al momento
dell’insorgenza della sofferenza.
UTP E ASTE IMMOBILIARI: TEMPI MATURI PER LA RIPRESA? S 23Restano, inoltre, altri nodi di carattere pratico, rispet-
to alla sanabilità di eventuali abusi compiuti dal pri-
mo proprietario (possibilità parzialmente prevista
nelle esecuzioni immobiliari).
Altre difficoltà sono ravvisabili nella scarsa propen-
sione degli Istituti di credito a trasformarsi in agen-
zie immobiliari e, non ultima, una difficoltà di dialogo
con le associazioni dei consumatori.
Insomma, siamo ancora al punto di partenza.
Negli altri paesi europei una legislazione più chiara
e un diverso atteggiamento dei privati verso la pro-
prietà immobiliare ha reso applicabili soluzioni simili
al Patto Marciano.
Quali possono essere le soluzioni per far partire
questo strumento?
Colmayer: “Soltanto una, quella di sedersi nuova-
mente al tavolo con il legislatore e valutare le solu-
zioni alle criticità evidenziate”.
UTP E ASTE IMMOBILIARI: TEMPI MATURI PER LA RIPRESA? S 24Un PGT a misura
di Olimpiadi
Milano mette le basi
di uno nuovo capitolo di sviluppi immobiliari
di Cristina Giua
al cersaie
un pgt a misura
si vededil’industria
olimpiadi italiana del futuro S 25Un nuovo impulso all’attività immobiliare di Milano,
grazie al Piano di Governo del Territorio in via di ap-
provazione in Comune, ma anche grazie ad un ele-
mento in più in grado di dare una spinta decisiva agli
interventi di rigenerazione urbana che partiranno nei
prossimi anni in città.
Facciamo riferimento, ovviamente, all’assegnazione
dei Giochi Olimpici Invernali 2026 all’abbinata Mila-
no-Cortina d’Ampezzo, con tutto quello che ne con-
segue. L’annuncio ufficiale è arrivato lunedì scorso.
Passati i primi giorni di euforia e soddisfazione, la
città inizia a mettere a fuoco il binomio sfide-oppor-
società
tunità che un evento di tale calibro porta con sé, an-
che dal punto di vista del Real Estate.
Una prima occasione per parlarne è stata l’incontro
conclusivo del ciclo di tre appuntamenti dal titolo “Il
nuovo PGT in un caffè”, organizzati dallo studio le-
gale Belvedere, Inzaghi & Partners (BIP) per un pub-
blico selezionato di addetti ai lavori. Addetti ai lavori
chiamati, quindi, a misurarsi con prospettive fino
alla scorsa settimana solo ipotizzabili. il Quotidiano studio bip
Immobiliare ha seguito i lavori degli incontri e ne ha
parlato con l’avvocato Guido Inzaghi, Partner dello
studio BIP, chiedendogli quali saranno, a suo avviso,
gli aspetti più impattanti sullo scenario milanese.
un pgt a misura di olimpiadi S 26“Il PGT, anche se in maniera indiretta, apre la via ad
opere che saranno molto utili alle Olimpiadi di Mila-
no-Cortina”: esordisce così ai microfoni de ilQI l’av-
vocato Inzaghi, portando subito l’attenzione su due persona
esempi concreti (si veda a questo proposito la video
intervista completa al termine dell’articolo, di cui qui
riassumiamo i punti salienti; ndr). Il primo esempio
è lo sviluppo di Milano-Santa Giulia, che tra le opere
qualificanti prevede anche un Arena, dove si svolge-
ranno alcune delle manifestazioni legate agli sport
invernali. Il secondo esempio è il Villaggio Olimpico,
destinato ad ospitare gli atleti in gara, che dovrebbe
essere realizzato nell’area dell’ex Scalo Ferroviario
guido inzaghi
di Porta Romana. “Il PGT – ribadisce Inzaghi – non
chiama direttamente in causa i Giochi Invernali, ma
la disciplina prevista per gli scali ferroviari prefigura e persona
consente la realizzazione di questo intervento”.
Si tratterà, quindi, di un impatto sulla città di Mila-
no, che da un evento di portata globale come quel-
lo conquistato, otterrà maggior attrattività a livel-
lo internazionale (la speranza è quella di un effetto
“Expo-bis”), un maggior sviluppo delle infrastrutture
e necessità di rigenerare il patrimonio immobiliare
esistente, dotandolo delle caratteristiche per ospi-
tare la manifestazione olimpica e poi “restare alla matteo peverati
città” con una destinazione d’uso adatta.
un pgt a misura di olimpiadi S 27Un piano che, ricordiamo anche questo, dal punto di
“
vista generale conferma la sua impostazione sot-
to il segno della continuità rispetto al PGT in vigore,
ma che non manca di spunti innovativi per la filiera
dell’immobiliare. Lo ricorda Matteo Peverati, Partner La novità più
dello studio BIP, puntando l’attenzione sulla novità
importante del Piano
più importante contenuta nella bozza di Piano, ov-
vero l’eliminazione dei vincoli di destinazione d’uso è l’eliminazione dei
per il recupero di aree ed edifici produttivi in pos- vincoli di destinazione
sesso di determinati requisiti (per i dettagli si veda
la video-intervista con l’avvocato Peverati al termine d’uso per il recupero
dell’articolo; ndr). Un piano che nel testo attuale, ov- di aree ed edifici
vero nella formulazione approvata in Giunta comu-
nale e che ora è sottoposto ad un periodo in cui i cit- produttivi in possesso
tadini sono chiamati a presentare le osservazioni sul di determinati
documento. Entro il 15 luglio sarà, dunque, possibile
requisiti
chiedere eventuali modifiche alle parti del PGT non
soddisfacenti o comunque migliorabili. Poi il docu-
mento passerà all’approvazione definitiva: l’iter non
sembra esposto a particolari criticità, tanto da per-
mettere a Palazzo Marino di confermare l’obiettivo di
un piano “approvato e vigente” entro ottobre (con un
margine di ritardo che potrebbe slittare al massimo
entro la fine dell’anno).
un pgt a misura di olimpiadi S 28servizio
e INTERVISTE QITV
IL SERVIZIO
di QITV
Guido Inzaghi Matteo Peverati
Studio BIP Studio BIP
Belvedere Inzaghi & Partners Belvedere Inzaghi & Partners
un pgt a misura di olimpiadi S 29L’affitto
cerca casa
Considerazioni dal seminario ANCE
sull’industria residenziale della locazione
di Patrizio Valota
È noto come la casa di proprietà sia tra i beni primari delle famiglie italiane; questo
scenario però, complici le nuove tendenze in ambito sociale e le mutate esigenze
lavorative e di flessibilità, si sta progressivamente modificando per adattarsi ad
un nuovo mercato che vede nella gestione del patrimonio immobiliare in locazio-
ne una componente in crescita nel settore delle costruzioni in Italia. Per discutere
di queste tematiche ANCE ha organizzato il seminario dal titolo “Un mercato in-
dustriale dell’affitto”, svoltosi giovedì 26 giugno a Roma: un momento di confron-
to per discutere di questi temi con player privati, soggetti pubblici ed esponenti
dell’Associazione Nazionale dei Costruttori Edili.
l’affitto cerca casa S 30“Il nostro Paese è fortemente orientato alla pro-
prietà: oltre l’80% delle famiglie sono proprietarie società
di abitazioni e solo il 19,7% vive in affitto”. Afferma
Rudy Girardi, Vicepresidente Centro Studi ANCE.
“Negli ultimi anni stiamo assistendo a una risalita
dell’affitto, agevolata probabilmente dalla stretta
creditizia e da una più diffusa precarietà occupazio-
nale. Scenario che si differenzia molto dal resto dei
paesi europei, dove il rapporto tra proprietà e affit-
to è sensibilmente diverso. Dobbiamo, quindi, porre
massima attenzione nello studio dell’evoluzione del ance
mercato, solo così saremo in grado di anticipare i
cambiamenti e farci trovare pronti a rispondere alle
nuove sfide, supportando le imprese a evolvere il persona
proprio modello di business per acquisire maggiore
competitività”.
L’Italia vede quindi un mercato della locazione con
numeri insufficienti a soddisfare una domanda in
crescita e che soprattutto ha visto una progressi-
va riduzione nel tempo delle abitazioni in affitto (nel
1981, stando ai dati Istat, le famiglie che ricorrevano
a questa tipologia contrattuale erano il 35,2% della
popolazione). rudy girardi
l’affitto cerca casa S 31“Non esiste più un unico modello di real estate, que- persona
sto è uno degli insegnamenti che ci ha lasciato la
crisi – sottolinea Filippo delle Piane, Vicepresidente
Edilizia e Territorio di ANCE –. Oggi il mondo guarda
al prodotto della nostra filiera industriale attraverso
i parametri della qualità e del soddisfacimento dei
bisogni. La nostra cultura della proprietà della casa
non può ignorare la tendenza delle nuove generazio-
ni a pagare per utilizzare ciò che è più funzionale per
ogni fase della vita. È un’esigenza sempre più sentita filippo delle piane
a cui il mercato però non è ancora pronto a rispon-
dere adeguatamente”. Guardando oltre i confini na-
zionali possiamo infatti notare come in altre realtà
europee il contesto sia molto diverso: in Germania, persona
ad esempio, il 50% circa della popolazione ricorre a
soluzioni abitative in locazione e, di questi, il 40% ha
un contratto a canone di mercato. “In Italia – prose-
gue Delle Piane – manca l’offerta sia di un prodotto
concepito dall’origine per la locazione che di gestori
specializzati. Le cause sono diverse: la cultura ita-
liana, una fiscalità punitiva per il mondo della loca-
zione, una scarsa tutela dei proprietari nei confronti
della morosità potenziale dei clienti”. carola giuseppetti
Concetti, questi, ripresi anche da Carola Giuseppet-
ti, Direttore Generale di Sidief, la quale, dopo essere società
intervenuta nel corso del seminario portando l’espe-
rienza della società soggetta a direzione e coordina-
mento della Banca d’Italia e per la quale ne gestisce il
patrimonio immobiliare, ha dichiarato: “Le condizioni
ci sono, in Italia, per lo sviluppo di un mercato in-
dustriale dell’affitto, ma permangono nei limiti di na-
tura fiscale e normativa che devono essere superati
per favorire lo sviluppo del settore. Sidief è da cinque
anni un gestore industriale di patrimonio residenziale. sidief
l’affitto cerca casa S 32Gestisce oltre 8.000 unità immobiliari di proprietà, in
20 città italiane. L’attività ha come unità di misura
l’unità immobiliare e il processo di gestione dell’unità Per quanto riguarda
è un vero e proprio processo industriale”. l’Italia, inoltre, la
La necessità di un mercato dell’affitto strutturato si
riscontra in modo deciso anche nel settore dell’e- carenza di alloggi
dilizia sociale: l’ultimo rapporto di Housing Europe a prezzi calmierati
(European Federation of Public, Cooperative & Social e una mancanza
Housing) mostra per l’Italia una quota pari al 3,7%
di famiglie che vive in abitazioni di edilizia sociale, di politiche a
un numero che risulta decisamente inferiore se raf- supporto all’abitare
frontato con la situazione presente in altri paesi eu-
si riflettono
ropei come ad esempio l’Olanda (30%), Regno Unito
(17,6%) e Francia (16,8%). Per quanto riguarda l’Ita- maggiormente
lia, inoltre, la carenza di alloggi a prezzi calmierati e sulla popolazione
una mancanza di politiche a supporto all’abitare si
giovanile e su
riflettono maggiormente sulla popolazione giovanile
(secondo Istat nel 2016 il 63% dei giovani tra i 18 e quella anziana
i 34 anni vivevano ancora in casa con i genitori, un
dato superiore alla media europea che si attesta al
48,1%) e su quella anziana, che necessitano di strut-
ture adeguate a esigenze che mutano con il progre-
dire dell’età e che quindi sono in cerca di abitazioni persona
flessibili in grado di cogliere questi aspetti.
“Il tema dell’accessibilità alla casa è un elemento
imprescindibile sia per la tenuta sociale che per lo
sviluppo economico delle città”, commenta Gabrie-
le Buia, Presidente Nazionale ANCE. “Le esigenze
abitative sono profondamente cambiate, si pensi ad
esempio ai giovani che faticano a uscire di casa e a
costruirsi una propria autonomia a causa della scar-
sa presenza di alloggi a prezzi abbordabili, alle fami- gabriele buia
glie molto spesso oggi composte da una sola per-
sona, o ancora ai bisogni degli anziani. Per questo
l’affitto cerca casa S 33dobbiamo costruire un’offerta abitativa nuova e di-
versificata e il mercato dell’affitto può rappresentare
una grande opportunità per soddisfare le diverse ca-
tegorie di utenze, investendo su progetti innovativi in
grado di innescare processi di rigenerazione urbana
e attrarre investitori”.
Quello che manca al nostro Paese, in conclusione, è
un’offerta abitativa in locazione che sia di qualità e che
soprattutto venga gestita con criteri professionali; in
quest’ottica la carenza di prodotto può essere intesa
come un’opportunità per i player attivi nel mercato
immobiliare italiano, che guardano a nuovi format in
grado di differenziarsi dall’offerta attuale secondo un persona
criterio di sostenibilità diffusa che tocchi non solo gli
aspetti ambientali, ma anche quelli sociali (come ad
esempio la restituzione ai cittadini di zone abbando-
nate alla città) ed economici. Ne è un esempio Hines
Italy, intervenuta nel corso del seminario con Stefa-
no Pagliani, Investment Analyst della società, che ha
dichiarato: “Il mercato residenziale dell’affitto sta as-
sumendo un ruolo sempre più importante e centrale
stefano pagliani
agli occhi di investitori istituzionali. Asset class tra-
dizionalmente un po’ trascurata dai più grandi player,
adesso assume un ruolo di crescente importanza. È
infatti un’asset class che è in grado di generare red-
l’affitto cerca casa S 34dito costante nel tempo all’investitore, ma nascon-
de alcune sfide importanti. Il residenziale assume un
ruolo fondamentale nello sviluppo e rilancio di intere
società
zone della città, che rimarrebbero abbandonate. La
presenza di un’”àncora” di cittadini, che fanno di un
nuovo quartiere la propria casa, è importante per la
stabilizzazione di qualsiasi nuovo sviluppo, per ren-
derlo vivo e creare un nuovo punto di attrazione per
l’intera comunità. La sostenibilità, sotto tutti i suoi di-
versi punti di vista, diventa fondamentale per questo
tipo di investimenti. Non solo sostenibilità finanzia-
ria, ma anche ambientale, energetica, sociale. La cit- hines italy
tà si evolve e insieme lo fanno i suoi abitanti. I nuovi
quartieri smart vanno a comporre pezzi di un puzzle
che diventerà una smart city, città interconnessa e in
grado di offrire servizi a 360 gradi ai propri cittadini”.
l’affitto cerca casa S 35qitv
Alta l’attenzione
milano sul Real Estate alberghiero
Un giro d’affari di 3 miliardi in Italia, che salgono a 24 mi-
liardi in Europa, con prospettive di crescita soprattutto
nel nostro Paese, grazie anche ad eventi come l’edizione
2026 delle Olimpiadi Invernali che si terranno a Milano e
Cortina d’Ampezzo. Questi alcuni dei dati-chiave emersi
dal Rapporto sul Mercato Immobiliare e Alberghiero che
Scenari Immobiliari ha presentato durante l’Hospitality
servizi Forum 2019.
Breglia, Scenari Immobiliari: Olimpiadi
milano Milano-Cortina, 400 mln € per il RE
Un commento sui numeri di settore, emersi del Rappor-
to sul Mercato Immobiliare e Alberghiero, ma soprattut-
to l’impatto di un evento come le Olimpiadi Invernali del
2026, che Milano e Cortina d’Ampezzo si sono aggiu-
dicate da pochi giorni e che promettono di attirare 400
milioni di euro in investimenti immobiliari.
interviste
qitv S 36Garibello, Scenari Immobiliari:
milano mercato della ricettività in crescita
Europa sotto la lente di ingrandimento del Rapporto sul
Mercato Immobiliare e Alberghiero, curato da Scenari Im-
mobiliari che lo stesso Istituto di ricerca ha presentato a
Milano, durante l’Hospitality Forum 2019. ilQI ne parla con
Clara Garibello, Direttore della Ricerca, che passa in rasse-
gna i principali numeri emersi dal dossier, dove sono passati
in rassegna i mercati di riferimento come Francia, Germania,
interviste Uk in fase Brexit e Spagna.
Malighetti, Värde Partners:
milano pronti ad investire negli hotel italiani
Milano, ma non solo Milano, nei radar del fondo Värde Par-
tners, in cerca di opportunità in tutta la Penisola. La asset
class su cui scommettere è quella degli hotel, come spiega
ai microfoni de ilQI Luca Malighetti, Managing Director del
fondo che nel Bel Paese ha intenzione di investire parecchio
nei prossimi anni.
interviste
milano Gli uffici smart per Le 4 Porte
Due anni circa di cantieri per ridare vita a Le 4 Porte, i quattro
edifici che nel loro insieme compongono il business park che
si trova in zona Segrate (alle porte di Milano Est). Il comples-
so, di proprietà di Commerz Real, è stato, fin dalla costruzio-
ne che risale al 2004, il quartier generale del gruppo IBM.
SERVIZI
qitv S 37Mann, Commerz Real: riposizionato
milano il business park Le 4 Porte
I numeri all’attivo del business park Le 4 Porte, che si trova
a Segrate: a fare il punto con ilQI è Alexandra Mann, Head of
Project di Commerz Real, la divisione del gruppo Commerz
Bank, a cui fa capo la proprietà dell’immobile. L’occasione
è stata presentare al pubblico il risultato del restyling dei 4
building già riposizionati, o in parte ancora da riposizionare,
sul mercato degli uffici.
interviste
Napoleone, Europa Risorse: Le 4 Porte,
milano uffici a destinazione multi-tenant
Come trasformare un classico complesso direzionale
mono-tenant, occupato fin dalla costruzione da una sola
grande multinazionale, ad un complesso a vocazione mul-
ti-tenant, con inquilini rappresentati da aziende con diverse
esigenze di spazi e con modalità di lavoro orientate alla fles-
sibilità e ai nuovi diktat del lavoro agile. Ne parla con ilQI An-
tonio Napoleone, Amministratore Delegato di Europa Risor-
interviste se, a margine della presentazione al pubblico del rinnovato
business park Le 4 Porte, in cui la società ha agito come
developer.
milano Pasculli, il Prisma: un ecosistema di uffici
Flessibilità degli spazi interni, un’impostazione urbanistica
“classica” con due assi stradali che definiscono i quattro
ingressi degli spazi esterni e un edificio centrale, chiamato
Welcome Building, che rappresenta, per funzione e posizio-
namento, il cuore di un progetto di riqualificazione per un di-
stretto direzionale alle porte di Milano. Questi gli ingredienti
alla base del business park de Le 4 Porte di Segrate: a fir-
interviste marne il progetto di rigenerazione è il Prisma.
qitv S 38Arte e residenziale: il progetto del Palazzo
verona Delle Poste di Verona
Una location storica per uno sviluppo residenziale di alta
qualità. È questo il progetto di riqualificazione Palazzo
Delle Poste a Verona, presentato nell’atrio del palazzo che
ha visto protagonista anche il dipinto “La commedia e la
tragedia” di Giorgio De Chirico. Lo storico edificio ospiterà
oltre venti appartamenti pronti il prossimo settembre, re-
alizzati da Abitare Co, Milano Contract District e Aquileia
SERVIZI Capital Partners.
verona Crupi, Abitare Co: vivere in un’opera d’arte
Di fronte al capolavoro di Giorgio De Chirico, Giuseppe Cru-
pi di Abitare Co. descrive il progetto di Living Palazzo Delle
Poste di Verona che permetterà ai suoi residenti di vivere
dentro un’opera d’arte. Crupi descrive come è nata l’idea di
questi appartamenti di alta qualità, dove le finiture storiche
del palazzo si uniscono a quelle dei manifatturieri che han-
no aderito al progetto.
interviste
Pascucci, MCD: una riqualificazione
verona di pregio nel centro di Verona
Fornire soluzioni innovative per progetti che guardano non
solo all’aspetto estetico ma anche alla funzionalità e alla
user-experience per i futuri inquilini, questa la mission di Mi-
lano Contract District; l’ultimo esempio è la riqualificazione
del “Palazzo delle Poste” in Piazza Viviani a Verona. Ne ab-
biamo parlato con Lorenzo Pascucci, CEO di MCD, che ci ha
spiegato le soluzioni adottate per questo progetto di pregio
interviste e i prossimi sviluppi in cantiere per la società.
qitv S 39Adduci, Tecma: la tecnologia a supporto
verona della strategia d’impresa
La tecnologia oggi permea non solo il lato progettuale e
costruttivo di uno sviluppo, ma è in grado di fornire un va-
lore aggiunto anche per quanto riguarda la commercializ-
zazione del prodotto immobiliare. È il caso delle soluzio-
ni fornite da Tecma Solution: l’Amministratore Delegato
Pietro Adduci le ha spiegate nel corso della presentazio-
ne della riqualificazione di “Palazzo delle Poste” a Vero-
interviste na, per il quale Tecma è stata partner nel lancio di questa
iniziativa.
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