L'innovazione immobiliare. Città, sostenibilità e digitalizzazione - I QUADERNI DI
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L’innovazione immobiliare.
Città, sostenibilità
e digitalizzazione
COMITATO INNOVAZIONE
I QUADERNI DI
LUGLIO 2022 ASSOIMMOBILIARE
COMITATO INNOVAZIONE
Presidente
Emanuela RECCHI
Membri del Comitato
Andrea Brustia (Conteco Check)
Silvia Cattelan (A.M. Holdings SpA)
Barbara Cominelli (JLL)
Giampaolo Corsini (Prelios Valuations)
Stephen Coticoni (BNP Paribas REA SpA)
Valerio Fonseca (Dovevivo)
Daniela Furin (Recchiengineering)
Marco Giannantonio (Prelios Valuations)
Eugenio Kannès (Brioschi Sviluppo Immobiliare SpA)
Giulio Limongelli (Dovevivo)
Enrico Maggi (Recchiengineering)
Pierre Marin (JLL)
Carlo Masseroli (Arcadis Italia Srl)
Luigi Novazzi (KROLL Advisory SpA)
Ermanno Pievani (Abaco Team SpA)
Anna Ruzzene (PwC)
Simone Giuseppe Sprecapane (Intesa Sanpaolo SpA)
Alessandro Sudati (Conteco Check)
Alessandra Susanna (CDPI SGR)
Sara Taddei (Dovevivo)
Claudio Tierno (Deloitte Financial Advisory Srl)
Caterina Tosello (Stewart Title)
Alessandro Violetti (Arcadis Italia Srl)
Coordinamento del gruppo di lavoro:
Emanuela Recchi (Recchiengineering)
Enrico Maggi (Recchiengineering)
Con il supporto di:
Matteo Robiglio
Laura Martini
Caterina Barioglio
Federico Coricelli
Caterina Quaglio
Giulia Sonetti
2 3
POSITION PAPER
Il settore immobiliare e le nuove frontiere
dell’innovazione
Indice
Il settore immobiliare e le nuove frontiere dell’innovazione....................... 5 Cambiamento tecnologico, trasformazione management e di facilità nell’accesso alle
digitale e transizione ecologica. Sono questi gli informazioni.
Il perché di un Manifesto dell’innovazione................................................... 6 elementi alla base della recente innovazione Visite e controlli sull’immobile possono essere
che coinvolge le attività economiche, dal settore effettuati da remoto e la data science ci permette
industriale a quello dei servizi. Emergono nuovi di migliorare il match tra domanda e offerta,
Verso un’idea di innovazione......................................................................... 8 soggetti e imprese capaci di introdurre servizi favorendo valutazioni più precise e basate su
moderni, accessibili e che hanno un forte impatto metriche reali.
Workshop 1: Postcards from Future............................................................. 16 sulla vita dei cittadini. Un futuro ricco di novità che cambierà
Queste trasformazioni stanno coinvolgendo profondamente il rapporto con gli edifici che
Approccio metodologico............................................................................ 18 con forza anche il settore Real Estate. Per abitiamo.
Risultati...................................................................................................... 20 molto, troppo tempo, il comparto immobiliare Per questo motivi, il lavoro svolto dal Comitato
Mappa delle idee....................................................................................... 22 è stato descritto come un settore tradizionale, per l’Innovazione di Assoimmobiliare è tanto
Dalle idee ai principali temi disciplinari...................................................... 24 poco permeabile al cambiamento e incapace prezioso. Questo volume vuole essere una
di esprimere una capacità innovativa capace di “bussola”, per orientarsi tra gli innumerevoli
estendersi a diversi ambiti della nostra economia. cambiamenti che sono avvenuti negli ultimi anni.
Workshop 2: Dieci domande sull’innovazione nell’immobiliare................. 26
Nel corso degli ultimi anni, siamo stati testimoni di Un modo per comprendere e immaginare i settori
Special guests........................................................................................... 28 come questi preconcetti siano lontani dalla realtà. dove si concentrerà l’innovazione del futuro.
#rigenerazione........................................................................................... 30 Il mondo del Real Estate sta attraversando Scritto dai primari operatori italiani del Real
un momento di forte trasformazione, tra i più Estate, questo “Quaderno” riesce ad affrontare
#diversità................................................................................................... 32
significativi degli ultimi 20 anni: favorite dalle tutte le sfide che le nuove tecnologie pongono
#cultura...................................................................................................... 34 nuove capacità tecnologiche, le persone stanno di fronte a noi, cercando di rispondervi e
#habitat flessibile....................................................................................... 36 cambiando il proprio rapporto con gli edifici immaginare quello che sarà il futuro dell’industry
#città minima............................................................................................. 38 in cui vivono per domicilio, lavoro o svago. nel suo complesso.
Trasformazione che guida una domanda più Al termine del volume, i concetti espressi sono
#workplace................................................................................................ 40
matura da parte dei cittadini, accelerata dagli redatti in un Manifesto, che riassume gli obiettivi
#mobilità.................................................................................................... 42 eventi che hanno segnato gli ultimi due anni e che nuovi che l’innovazione ci sfida a raggiungere.
#green....................................................................................................... 44 premia le soluzioni più coraggiose e innovative. Credo che la lettura di questo documento sia
#tecnologia per l’umanità.......................................................................... 46 Pensiamo al mondo del lavoro. L’utilizzo dei fondamentale sia per gli operatori professionali,
#ecosistema.............................................................................................. 48 buildings ha visto l’introduzione di modalità così da comprendere le nuove realtà e conoscere
ibride, con soluzioni che prevedono l’utilizzo le opportunità che si prospettano, sia per i chi
Gli esiti della discussione.......................................................................... 50 del co-working e degli “uffici distribuiti”. Grazie condivide interessi di policy e sa bene come
Sistematizzazone: dal workshop 2 al 3..................................................... 52 a ciò, le esigenze di attenzione alla salute, al l’ambiente regolatorio, fiscale e di politica
benessere e al work-life balance dei lavoratori industriale non possa prescindere dal confrontarsi
Workshop 3: da 10 domande per l’innovazione a 8 temi chiave................. 54 trovano risposta. con le nuove sfide che la realtà pone al Paese.
Non solo. Pensiamo alle caratteristiche riferite I grandi momenti di cambiamento avvengono
Teamwork del workshop 3......................................................................... 56
ad un edificio moderno. Le connessioni digitali in primo luogo attraverso una trasformazione
Rigenerazione........................................................................................... 58 sono ormai considerate una commodity, al pari culturale, con la comprensione degli effetti di
Housing..................................................................................................... 60 dei servizi idrici ed elettrici, e la possibilità di lungo periodo dell’innovazione.
Cultura....................................................................................................... 62 accedere a servizi e infrastrutture connesse Avere la consapevolezza di essere all’interno di
all’abitazione rappresentano un elemento questo processo ed essere in grado di dotarsi di
Workplace................................................................................................. 64
fondamentale. Inoltre, modalità di consumo strumenti di comprensione, è il primo passo per
Mobilità...................................................................................................... 66 energetico efficiente, e attenzione rispetto contribuire al miglioramento di un settore così
Green........................................................................................................ 68 alla sostenibilità e agli impatti sulle prossime decisivo per il nostro Paese.
Tecnologia per l’umanità............................................................................ 70 generazioni, guidano verso nuove modalità di
Ecosistema................................................................................................ 72 realizzazione degli immobili.
Le tecnologie permettono anche una
semplificazione ed una maggiore Silvia Rovere,
Verso un Manifesto dell’Innovazione............................................................. 74
personalizzazione in termini di facility Presidente Confindustria Assoimmobiliare
Manifesto dell’innovazione............................................................................. 76
Conclusioni...................................................................................................... 78
4 5
L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE POSITION PAPER
Il perché di un Manifesto dell’innovazione
Cosa significa fare innovazione nel e per il Real tracciato intorno a tre temi principali: sostenibilità, sfide che il settore immobiliare dovrà affrontare Il terzo workshop “Città, sostenibilità,
Estate? Nel tentativo di dare risposta a questa digitalizzazione e città. nel prossimo futuro. digitalizzazione. Prospettive” ha riportato
domanda ci siamo posti l’ambizioso obiettivo a obiettivi concreti le riflessioni emerse nei
di produrre un “Manifesto dell’Innovazione”, La sostenibilità intesa come fine verso il quale Il lavoro del Comitato Innovazione è stato workshop e delineato orizzonti e campi di
attraverso un percorso di ricerca e confronto indirizzare l’innovazione. Questa comprende temi costruito intorno a tre momenti di confronto applicazione per l’innovazione nel real estate.
che ha coinvolto nel corso del 2021 i membri molto ampi come indicato nei SDG delle Nazioni allargato (workshop), in cui i partecipanti hanno Le proposte e gli spunti emersi da questi tre
del Comitato Innovazione, mettendo a sistema Unite, che spaziano dall’ambiente, alla mobilità, condiviso le proprie riflessioni, esperienze e momenti di dialogo sono stati riletti criticamente
competenze trasversali e multidisciplinari. all’energia. Senza dimenticare il valore sociale di visioni riguardo a questi tre temi. e a più riprese proposti ai tavoli di discussione,
Il lavoro svolto ha raccolto anche contributi cui ogni approccio sostenibile deve tener conto. secondo una logica che da una prima vasta
proposti da altri Comitati di Assoimmobiliare Il primo workshop, “Postcards from future”, di apertura ha portato ad una progressiva
e da alcuni ospiti esterni (“special guests”), La digitalizzazione, intesa non solo come ricorso natura esplorativa, ha permesso di aprire ai convergenza e concretezza, per poi arrivare ad
ed è stato condotto con il supporto del Centro a nuovi strumenti fondamentali per il settore temi dell’innovazione, raccogliere macro-idee e una sintesi in questo Position Paper.
Interdipartimentale del Politecnico di Torino del Real Estate, ma anche come cosciente suggestioni preliminari. Gli spunti così raccolti
FULL, che fa dell’interdisciplinarità la propria implementazione dei servizi e dei processi de- sono stati ricondotti a dieci temi chiave, rielaborati Il Manifesto dell’Innovazione che ne deriva è
caratteristica fondante. materializzati che concorrono all’innovazione della in forma di domande aperte e posti come base di un prodotto plurale, non da considerarsi come
città contemporanea. discussione per il successivo momento di confronto. concluso, ma come base per nuove occasioni
Parlare di innovazione richiede una visione di dialogo e ricerca, sia interne all’Associazione,
ampia, molto trasversale, e contemporaneamente Infine, la città ed il territorio, intesi come luoghi Il secondo workshop “Dieci domande che aperte al confronto con altri interlocutori e
uno sforzo di sintesi per evitare di perdersi in del nostro fare, che pongono domande aperte su sull’innovazione nell’immobiliare” ha costituito un Istituzioni.
un mondo tanto affascinante quanto vasto. Per quali saranno i modelli urbani ove rivolgere la momento di approfondimento e declinazione delle
questo motivo il perimetro di indagine è stato nostra attenzione fin da subito, traguardando le idee emerse nel primo brainstorming. Emanuela Recchi
WORKSHOP #2
WORKSHOP #1 WORKSHOP #3
SPECIAL
GUESTS
OUTLINING SUGGESTING
EMERGING TRENDS INNOVATION FIELDS
EXPLODING TOPICS AND FUTURE DEMAND AND STRATEGIES POSITION
DEFINING INTO SPECIFIC SUBJECTS PAPERS
INNOVATION
STATEMENT
FOCUSING ON MANIFESTO
DISCOVERING MAIN TOPICS
CULTURAL
INSPIRATIONS SUSTAINABILITY
CITY
DIGITAL
PUBLIC
EVENT
WORKSHOP #1 WORKSHOP #2 WORKSHOP #3 POSITION PAPER MANIFESTO
APERTURA CONCRETIZZAZIONE FINALIZZAZIONE
12/2020 01/2021 – 12/2021 02/2022 04/2022 05/2022
6 7
L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE POSITION PAPER
Verso un’idea di innovazione
La parola “innovazione” viene spesso utilizzata L’innovazione può essere sociale, ossia Three models Sustaining Adjacent Disruptive
per descrivere processi diversi. Secondo intercettare cambiamenti della società e dei profili (core) (transformative)
un’interpretazione ricorrente si possono di domanda e rispondere con prodotti adeguati.
identificare almeno tre tipi di innovazione: L’innovazione può essere finanziaria, agendo Business
sustaining, adjacent, disruptive. sulla riorganizzazione delle risorse per far fronte model
innovation
Il primo tipo, sustaining, si riferisce ad un modello ai cambiamenti economici e sociali. L’innovazione
dove l’innovazione costituisce un’ottimizzazione può essere veicolata attraverso aspetti giuridici:
di processi o sistemi di produzione già esistenti. regimi proprietari e titoli di godimento di un Product,
market,
Nel secondo caso, adjacent, viene introdotta bene, possono, per esempio, essere occasioni method
una discontinuità, un’oscillazione significativa; di innovazione. Un’altra forma di innovazione è innovation
l’innovazione cambia un aspetto dell’offerta, quella tipologica, che riguarda la combinazione
generalmente relativa al prodotto, al mercato o degli usi e Business
optimization
al metodo. l’organizzazione
Il terzo tipo di innovazione è disruptive, ossia degli spazi, e può La ricerca di innovazione
trasformativa, in grado di creare un nuovo essere considerata il del prodotto immobiliare
mercato e una nuova rete di valori. vero core del settore
è centrale, per
Un esempio di applicazione di questo modello immobiliare.
tripartito si ritrova nella strategia di innovazione Un esempio storico rispondere non solo a
di Mercedes. Un modello Mercedes, progettato particolarmente effi- richieste di mercato, ma Three models Sustaining Adjacent Disruptive
per il prossimo anno, migliorando e ottimizzando cace per compren- ai bisogni di una società The Mercedes
Bansi Nagji and Geoff Tuff,case study
Managing (core)
Your Innovation Portfolio, Harvard Business Review. 2012 (transformative)
l’esistente, è sustaining innovation. Un modello dere cosa significa globale e digitale Automotive
di auto elettrica è adjacent innovation: un nuovo “innovazione del On-demand,
app-based car
prodotto che guarda alla produzione dei prossimi prodotto immobiliare” service
5-10 anni, venduto allo stesso mercato e con lo può essere rintracciato nella Parigi haussmania-
stesso metodo. Car2Go, l’impresa Mercedes/Smart, na, di oltre un secolo fa: l’appartamento.
è disruptive innovation. Se ha successo è un tipo La massiva urbanizzazione della Parigi di metà
di innovazione in grado di modificare il mercato in Ottocento genera un modello efficiente di casa Electric car
maniera radicale e i metodi di produzione. d’abitazione. La sezione tipica degli edifici è
A partire da questa cornice ampia, proviamo studiata per accogliere abitazioni stratificate
Next year’s car
a restringere il perimetro d’azione, in modo da in verticale, con tagli e per fasce diverse della
costruire una definizione di innovazione che sia popolazione. L’innovazione ha effetti anche
endogena, ossia specifica del settore immobiliare. in termini finanziari e legali, in particolare
Cosa significa fare innovazione nel real estate? agisce sulla frammentazione delle proprietà
L’immagine visionaria immobiliari e sulla separazione delle proprietà del
di Eugene Henard terreno su cui sorgono. L’appartamento è stata
Assoimmobiliare si della Rue Future un’innovazione che ha risposto alle esigenze della
propone un modello di inizio Novecento società borghese, ha guidato la transizione da
Bansi Nagji and Geoff Tuff, Managing Your Innovation Portfolio, Harvard Business Review. 2012
di innovazione racconta di una città una società composta da pochi proprietari verso
dove l’infrastruttura una società di molti proprietari, ha modificato
endogeno, ovvero urbana e la casa si radicalmente le condizioni abitative urbane e la Real Estate
specifico del settore compenetrano in forma delle città europee.
immobiliare. un’unica macchina
efficiente. Questo
lavoro ci permette
Una reinvenzione italiana della casa d’appartamenti
è la palazzina residenziale, un tipo edilizio che si
è consolidato durante il boom edilizio del Secondo
?
di rintracciare dopoguerra in Italia. La palazzina è una tipologia
quelle che, ancora oggi, sono alcune forme edilizia che è stata in grado di rispondere ad un Sustainable
dell’innovazione nel settore immobiliare. La Rue sistema di esigenze del ceto medio emergente: NZEB
Future è il frutto di una visione multidisciplinare ha concretizzato l’aspirazione di “vivere insieme”,
che risolve un problema socio-tecnico attraverso in un’abitazione moderna, confortevole, di nuova Last year’s
l’invenzione di nuove tipologie architettoniche ed costruzione e combinando un diffuso bisogno di development
urbane (la casa d’affitto multipiano, la stazione indipendenza con la presenza di servizi comuni e
del metrò, etc.). Una dimensione dell’innovazione spazi verdi.
riguarda le caratteristiche costruttive del prodotto: In entrambi gli esempi il cambiamento - nelle
materiali, tecniche e tecnologie di costruzione, dimensioni finanziaria, legale, urbana, sociale - ha
possono essere veicolo di innovazione. origine da una innovazione del prodotto immobiliare.
8 9
L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE POSITION PAPER
Un’ultima riflessione riguarda la dimensione
sistemica dell’innovazione. Nessuno di noi
è portatore singolarmente di innovazione.
L’innovazione è il prodotto di un ecosistema
abitato da organismi diversi e la vera innovazione
nasce dalla virtuosa competizione, dalla
cooperazione, dallo scambio e dell’interazione
tra questi organismi. Da questo punto di vista
Assoimmobiliare svolge un ruolo fondamentale
come agente di scambio e dialogo tra diversi
soggetti.
Soprattutto alla luce del ribaltamento del ruolo
della domanda e dell’offerta: i “takers” passano
ad essere “makers” stabilendo gli standard
dell’offerta.
Per questo la ricerca orientata al prodotto
immobiliare è centrale, non tanto per questioni
meramente di mercato, ma di comprensione più
profonda dei bisogni di una società globale e
digitale.
A questo scopo, negli ultimi anni si sono
avvicendati numerosi report delle compagnie di
real estate che mirano alla crescita in termini di
ricerca e sviluppo del settore. Questi documenti
sono una preziosa fonte per comprendere i
trend globali, ma quando atterrano sul territorio
italiano e le sue peculiarità necessitano di
un’integrazione. Il lavoro del comitato innovazione
di Assoimmobiliare si pone l’obiettivo di
sintetizzare e rilanciare sfide locali verso approcci
globali.
Ad una verifica delle keywords che emergono
dal web combinando la parola “innovazione”
con “real estate”, si conferma quanto detto in
precedenza. Il PropTech ed il ConTech sono
al centro del dibattito contemporaneo, e per
questo non possono essere ignorati. Tuttavia, le
specifiche intelligenze senza tempo della città
italiana, si pensi a Matera ed il suo modo di
costruire sostenibile da oltre 3000 anni, si pensi ai
recenti recuperi di borghi e aree ri-significate con
la cultura e l’arte come motori di sviluppo, fino ad
i progetti a larga scala di rigenerazione urbana.
Tutto contribuisce ad una visione di innovazione
che tiene conto delle intelligenze del territorio.
Matteo Robiglio, Caterina Barioglio,
Federico Coricelli
La casa d’abitazione tipica della Parigi Haussmaniana. 1850 circa
10 11
L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE POSITION PAPER
Report recenti dal mondo
Il tema dell’innovazione del real estate è JLL, Global Sustainability Report, 2020 PWC, ULI, Emerging Trends in Real Estate, 2022 PWC, ULI, Emerging Trends in Real Estate, 2021
ricorrente nel dibattito internazionale e anima
numerosi studi e ricerche.
Big players e consulenti del settore producono
annualmente report che contribuiscono
ad accrescere la consapevolezza sui trend
emergenti e sulle più recenti sperimentazioni.
Sempre più il Real Estate in chiave innovativa
si confronta con termini come PropTech e
ConTech, ma anche con i temi dell’impatto
Sociale, della sostenibilità, del contenimento
delle emissioni, della mobilità, o dell’efficienza
energetica, e così via.
In questa pagina sono richiamate solo
alcune delle numerose ricerche e degli studi
promossi anche da società che partecipano al
Comitato Innovazione di Assoimmobiliare.
NYC Mayor’s office of Climate & Environmental Justice, World Green Building Council, Annual Report, 2021 KPMG, Real Estate Innovations Overview, 2020
Pathways to Carbon-Neutral NYC, 2021
KPMG, Real Estate in the New Reality, 2020 Deloitte, Build Back Better Act. Selected Proposals Impacting Oxford University, PropTech 2020: the future of real estate
Real Estate, 2021
12 13
L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE POSITION PAPER
Geofencing
Urban futures
ICT
smart home
Data Warehouse
ConTech
Digital twin
Space activation
Phydigital
smart building
Metrics that matter
Tokenization
Virtual reality
Flexibility
big data
CRM
Digital imperative
IoT
AI
PropTech Human performance 3d print
smart district
Competence Center Collaborative ecosystem
FinTech
Crowdinvesting blockchain Sustainability Green solutions
Responsible enterprise Biotechnologies
Workspace
Inclusive workplace
crowdfunding
Metodologia: query su google di “Real estate + innovazione”
(top 30 entries), “Immobiliare + innovazione” (top 30 entries),
dati interpolati con wordclouds.com
14 15
L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE WORKSHOP 1
Workshop 1: Postcards from Future
16 17
L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE WORKSHOP 1
Approccio metodologico
Stiamo vivendo tempi senza precedenti. Come e risoluzione dei conflitti, inclusione e
leader, team e individui, dobbiamo approfondire partecipazione di voci diverse. Sono state
la nostra comprensione dell’impatto delle forze incluse quattro fasi: (i) impostazione della scena
che modellano il nostro mondo, che non può e spiegazione del quadrante in cui si svolgeva
tornare alla sua versione pre-pandemia e che il futuro inventato in una data città, (ii) invito
deve programmare, adesso, una vera e propria alla diversità e all’abbandono dall’ansia da
“transizione di fase”. prestazione (ascolto delle storie dalle loro voci),
(iii) immaginazione (individuale e/o collaborativa)
La “Crisis Curve” è un metodo del Project di un futuro condiviso di scenari da evitare e
Management Institute per comprendere meglio i altri da perseguire, (iv) wrap up dei temi emersi
cosiddetti wicked problems, e fornisce un quadro sganciati dalle contingenze dei quattro scenari
semplice e ampio per navigare nelle fasi del estremi e lancio del position paper verso il
cambiamento. Ci siamo basati su questa curva manifesto del real estate.
per navigare nel workshop di brainstorming e
costruire uno scenario condiviso dell’innovazione L’approccio dello storytelling è stato applicato
per il real estate, esplorando sistematicamente le a quattro scenari costruiti sulle combinazioni di
opzioni (più o meno estreme) e allineandosi su “estrema digitalizzazione/ low tech” e dimensioni
scelte più audaci per i futuri position paper - verso “sostenibile / non sostenibile ”. Una storia in una
un manifesto del real estate. cartolina collaborativa a quattro mani è stato
scritta su ogni scenario, cercando di capire le
Ci siamo basati sul metodo delle “postcards attuali barriere e opportunità per raggiungere il
from future” e dello storytelling, per iniziare a previsto stato futuro della città, con particolare
pensare al futuro liberamente, rompendo con le attenzione ai nuovi modelli di business per il real
convenzioni. Per evitare il “blocco dello scrittore”, estate.
abbiamo invitato i partecipanti innanzitutto a
divertirsi, immaginandosi dei futuri con delle L’evento ha permesso ai partecipanti di riflettere
caratteristiche di sostenibilità e innovazione sulle richieste e le attività dei diversi attori
predeterminati. Abbiamo quindi proposto quattro coinvolti in un processo di transizione del real
città con quattro scenari estremi dai quale estate a livello nazionale, nonché conoscere
mandare delle cartoline dal futuro a una persona meglio gli altri membri del comitato anche in ruoli
realmente esistente. meno formalizzati (che è stato molto apprezzato).
Ha inoltre identificato 10 macro temi che nelle fasi
Le “Postcards from future” sono uno strumento di lavoro successive hanno animato il confronto
rapido e intuitivo per avere un’idea delle ed il dibattito tra i partecipanti ai workshop.
convinzioni e nelle aspettative dei partecipanti
a un workshop, che spesso restano implicite Giulia Sonetti, Politecnico di Torino
o vengono ignorate, ma che in un setting di
sperimentazione e gioco possono emergere
e dare un’idea più completa delle declinazioni
possibili del rapporto tra digitalizzazione e
sostenibilità, che insieme con la parola città, sono
i temi chiave individuate dal comitato innovazione
di assoimmobiliare.
L’uso storytelling implica “il comunicare in un
modo che enfatizzi trama, personaggi e narrativa”.
In questo caso, il workshop ha incluso elementi
interattivi in cui
i partecipanti erano invitati a
scrivere e discutere le proprie cartoline
(ad es. dall’esperienza personale e/o inventare
storie fantasiose collaborative), anche utilizzando Attraverso la piattaforma Miro, i membri del comitato hanno preso parte a quattro tavoli “virtuali”,
immagini, inseribili come collage facilmente sperimentando forme di collaborazione remota ma fortemente interattiva. I quattro tavoli
richiamavano quattro città caratterizzate da diversi approcci verso sostenibilità e digitalizzazione.
attraverso la piattaforma MIRO.
I punti di forza dei metodi di narrazione che Shanghai come città pioniera per il digitale, ma con sfide ecologiche ancora da risolvere.
hanno integrato lo storytelling nella progettazione Vancouver come città del binomio sostenibilità-digitalizzazione attraverso la continua rigenerazione.
del workshop include la capacità di supportare Matera come esempio di sostenibilità senza tempo.
Detroit come città in decrescita demografica, ma ricca di esperienze di rigenerazione bottom-up.
apprendimento e disapprendimento, empatia
18 19L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE WORKSHOP 1
Risultati
Ognuno dei quattro tavoli e ognuna delle postcards from future hanno contribuito a identificare alcuni concetti cardine durante la Le prime idee raccolte dalle “postcards from future” si sono poi concretizzate in proposte concrete e visioni proiettive.
fase di restituzione del lavoro di gruppo.
20 21L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE WORKSHOP 1
Mappa delle idee creare nuove condizioni ed immobili disruptive per
accelerare il processo di innovazione e progresso
Città galleggiante
definire il prodotto finale e l’orientamento della
consumo di suolo pianificazione dei costi di valorizzazione e sviluppo
Capacità di trasformazione
definizione di action plan ben precisi
Acqua
rigenerazione urbana
Evoluzione del workplace avrà un impatto sugli
Mobilità aerea aspetti ambientali
educare l’innovatore immobiliare nell’utilizzo di
smart city qualità della vita prodotti diversi
Mobilità green
senso civico Uso della tecnologia per la gestione di immobili,
LCA presenze, delle risorse naturali
partire dallo sviluppo e dalla trasformazione
Emissione zero dell’esistente
Decarbonizzazione di immobili esistenti Tecnologia come fattore esperenziale
Energia pulita
Questione ambientale inclusione sociale
Edifici autosufficienti trovare un incentivo per adeguare il patrimonio
esistente. Quale indicatore di valutazione? Agile accesso ai dati e tecnologia come supporto
NZEB
tecnologia come servizio all’umanità
Territorio e connettività
Ampliare certificati di sostenibilità (LEED, …) Coinvolgere aziende che spingono
alla città intera decentramento del lavoro (cost-saving)
Drone-motive
Limiti come scelte in funzione del contenitore
Real estate: Investimenti diversificati. che hai
Comunità mista
Migliorare infrastrutture dei collegamenti scelta di essere semplice
Partecipazione pubblico/privato per riconoscimento valore delle città minori
raggiungere gli obiettivi territoriali
“città minima”
Real estate deve diventare il motore del Lavorare sugli strumenti attuativi
cambiamento Ritorno ad una mobilità in città a piedi
oasi protetta
investimenti diversificati L’importanza della creazione di ecosistema
diversificato
Incentivi per spingere le persone a spostarsi
in quei luoghi
DNA
Disruptive o conservative?
identità tutela
tech+industria+arte+società
Non bisogna perdere la socialità Coinvolgimento della comunità che fruirà di
questa evoluzione della città
22 23L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE WORKSHOP 1
Dalle idee ai principali temi disciplinari
rigenerazione urbana
partire dallo sviluppo e dalla trasformazione dell’esistente
#rigenerazione
Capacità di trasformazione
trovare un incentivo per adeguare il patrimonio esistente. Quale indicatore di valutazione?
creare nuove condizioni ed immobili disruptive per accelerare il processo di innovazione e progresso
Real estate deve diventare il motore del cambiamento
Disruptive o conservative? #diversità
senso civico
inclusione sociale
Comunità mista
tech+industria+arte+società
qualità della vita
scelta di essere semplice #cultura
Ritorno ad una mobilità in città a piedi
riconoscimento valore delle città minori
“città minima”
oasi protetta
Incentivi per spingere le persone a spostarsi in quei luoghi
DNA #habitat flessibile
identità
tutela
Non bisogna perdere la socialità
Coinvolgimento della comunità che fruirà di questa evoluzione della città
Evoluzione del workplace avrà un impatto sugli aspetti ambientali
Coinvolgere aziende che spingono decentramento del lavoro (cost-saving) #città minima
Mobilità aerea
Drone-motive
smart city
Mobilità green
LCA
Acqua #workplace
Emissione zero
Questione ambientale
Energia pulita
Edifici autosufficienti
consumo di suolo
Città galleggiante
#mobilità
NZEB
Decarbonizzazione di immobili esistenti
Ampliare certificati di sostenibilità (LEED, …) alla città intera
tecnologia come servizio all’umanità
Tecnologia come fattore esperenziale
Territorio e connettività
#green
Uso della tecnologia per la gestione di immobili, presenze, delle risorse naturali
Agile accesso ai dati e tecnologia come supporto
Partecipazione pubblico/privato per raggiungere gli obiettivi territoriali
investimenti diversificati
definizione di action plan ben precisi #tecnologia per l’umanità
Real estate: Investimenti diversificati. Migliorare infrastrutture dei collegamenti
definire il prodotto finale e l’orientamento della pianificazione dei costi di valorizzazione e sviluppo
Lavorare sugli strumenti attuativi
L’importanza della creazione di ecosistema diversificato
Limiti come scelte in funzione del contenitore che hai
educare l’innovatore immobiliare nell’utilizzo di prodotti diversi #ecosistema
24 25L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE WORKSHOP 2
Workshop 2: Dieci domande sull’innovazione
nell’immobiliare
Dopo un primo workshop di natura L’obiettivo di questa fase è quello
esplorativa e di apertura di lanciare dieci provocazioni che
sui temi dell’innovazione servano da base per porre dieci
nell’immobiliare - discussi in domande, che portino sul tavolo del
particolare attraverso le lenti di comitato innovazione spunti su cui
sostenibilità, città e digitalizzazione costruire il manifesto dell’innovazione.
- obiettivo del secondo workshop
è stato di avviare il processo di Le dieci domande di ricerca sono
concretizzazione. portate al tavolo del workshop 2 per
costituire la base attorno cui orientare
Le molte questioni e idee emerse la discussione.
nel primo workshop sono state Il workshop 2 costituisce quindi un
raccolte e riorganizzate in dieci momento intermedio tra un primo
macro temi: #rigenerazione #diversità momento di apertura e brainstorming
#cultura #habitat flessibile #città (il workshop 1) e un ultimo momento
minima #workplace #mobilità di finalizzazione a partire da argomenti
#green #tecnologia per l’umanità individuati e specifici (il workshop 3).
#ecosistema.
Nel secondo workshop il
I dieci macro temi emersi dal primo dibattito è stato alimentato da
workshop vengono posti come video pills ispirazionali di tre
domande di ricerca seguendo il esperti internazionali: Paola Cillo
filone metodologico del “ten question dell’Università Bocconi, Vicente
paper”. Guallart dello IaaC di Barcellona
Come indicato dalla rivista e Mario Calderini della Scuola di
internazionale Building and Management del Politecnico di Milano.
Environment, un ten question paper
1
permette di rispondere a tematiche The 10 question initiative,
Building and Environment Journal
complesse grazie all’ausilio di esperti https://www.journals.elsevier.com/building-and
del campo disciplinare individuato environment/news/ten-question-initiative
dalla specifica domanda:
“Ten Questions” papers should deal
with a well-defined topic and should
be centered around a selection of
ten relevant and topical questions
relating to the most pressing research
needs in the area. The questions
are proposed and answered by the
author(s) in the papers. The questions
should be such that the paper is
visionary, authoritative and highlight
research priorities in the built
environment for researchers, funders,
policymakers and practice.”1
26 27L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE WORKSHOP 2
Special
guests
“Qual è l’essenza di un ecosistema
inclusivo e collaborativo? Quali sono
Innovazione. le sue regole di funzionamento?
Un common ground per un È impossibile rispondere a questa
ecosistema collaborativo ed domanda senza aver individuato un
inclusivo sistema di valori e obiettivi comuni e
quindi senza aver descritto quella che mi
piace chiamare l’anima dell’innovazione”
Paola Cillo
Paola Cillo
Università Bocconi
“È solo con la generazione intenzionale di
valore sociale che si possono realizzare
dei sottostanti economici importanti.
Il contesto reale. Sostanzialmente significa convertire il
modello immobiliare e finanziario che
L’economia sociale come sostiene l’operazione immobiliare a un
innesco per costruire valore modello in cui ci sia una doppia dimensione
che guarda al valore economico ma
anche alla generazione di valore sociale
intenzionale, misurabile e addizionale”
Mario Calderini
Mario Calderini
Politecnico di Milano,
School of Management
“Construction itself needs to upgrade
the technologies, thinking how to make
The self-sufficient city. building that are self-sufficient. How to
From an industrial product- make buildings that produce their own
oriented economy to a service energy, that renew their water […] How
digital-oriented economy to make buildings that use industrialized
timber. This is the great challenge that we
have in front of us”
Vicente Guallart
Vicente Guallart
Institute for advanced
architecture of Catalonia
28 29L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE WORKSHOP 2
#rigenerazione
Rifondare o rigenerare?
La città Italiana negli anni del boom delle costruzioni del Secondo
dopoguerra ha vissuto un periodo di intensa espansione orizzontale.
Negli ultimi trent’anni stiamo assistendo ad un cambiamento di
paradigma: l’orizzonte di trasformazione delle città è sempre più
guidato da modifiche progressive al suo interno piuttosto che da
espansioni massive. Dalla “città del nuovo” alla “città del riuso”.
In questo quadro, come si adattano i prodotti immobiliari per ospitare
pratiche e usi diversi da quelli per cui erano stati costruiti in origine?
Come si favorisce una microchirurgia diffusa e a profondità variabile
che agisce sul tessuto ordinario delle città?
BBPR, Gratosoglio, Milano Pigalle Playground, Paris. 2017
30 31L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE WORKSHOP 2
#diversità
Mono o multi ?
Il nucleo familiare che vive e condivide gli spazi dell’abitare
quotidiano ha subito grandi trasformazioni nel tempo.
Se fino al secondo dopoguerra erano riconoscibili pattern ricorrenti
nelle strutture familiari (coniugi con figli), l’immobiliare rispondeva
con una tipologia architettonica univoca: il condominio.
La situazione contemporanea è radicalmente cambiata e presenta
nuovi modelli molto diversificati: single, studenti, genitori separati
con figli, nonni che vivono in famiglia, sono solo alcuni esempi.
Come il prodotto immobiliare è in grado di accogliere questa diversità
sociale?
Casa d’abitazione. Anni ‘60, Roma. Adrian Hill Architects, Intergenerational house, London, 2020
32 33L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE WORKSHOP 2
#cultura
Nuove centralità?
La città moderna si è dotata storicamente di grandi istituzioni culturali
per affermare il prestigio politico e sociale. Città economicamente e
politicamente rilevanti coincidevano con le centralità globali sotto
tutti gli indicatori, dalla cultura alla finanza.
Le nuove tecnologie e le tendenze a decentrare permettono a luoghi
remoti o abbandonati di ritrovare significato e potenzialità economica
attraverso programmi culturali (centri d’arte, gallerie, biennali, grandi
eventi e festival).
Il capitale culturale e simbolico è in grado di trasformare la mappa
delle centralità? Come generare valore immobiliare dal valore
culturale?
Gaetano Pesce, Poltrona UP, Milano Design Week 2019 Farm Cultural Park, Favara. 2010-
34 35L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE WORKSHOP 2
#habitat flessibile
Inbetween?
L’urbanistica degli standard era basata sulla dicotomia tra la città
pubblica e la città privata. I grandi servizi collettivi erano dimensionati
come controparte ad una dimensione privata conclusa sul confine della
facciata degli edifici.
La dismissione di micro-spazi ed interstizi nella città contemporanea apre
ad opportunità di appropriazione di superfici “extra”. Che si tratti di serre
bioclimatiche come nei casi di ristrutturazione del patrimonio pubblico di
Lacaton & Vassal, o di playground ricavati sotto ad un tracciato ferroviario,
lo spazio extra diviene opportunità per accogliere usi molteplici.
Quali opportunità in chiave di sostenibilità possono essere colte in questo
tipo di spazi? Quali regole e quali norme applicare allo spazio extra?
Vinoly Architects, 432 Park Avenue, New York, 2015 Lacaton & Vassal, Tour Bois le Pretre, Paris
36 37L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE WORKSHOP 2
#città minima
Una città in 15 minuti?
La struttura delle città che abbiamo ereditato dal ‘900 si basa su
obiettivi di efficienza e specializzazione, che hanno portato ad una
zonizzazione funzionalista: quartieri diversi per abitare, lavorare,
divertirsi. Questo modello urbano si basa su mobilità veloce (le auto
private, i mezzi pubblici etc.) e sulla dispersione nello spazio delle
attività quotidiane e ad oggi è diventato un costo ambientale e sociale
sempre meno sostenibile.
Un modello alternativo, la città dei 15 minuti (lanciata dalla sindaca
di Parigi Anne Hidalgo nel 2020), prova a rispondere a domande
emergenti - estremizzate durante il lockdown - di servizi di prossimità
in ciascun area territoriale, raggiungibile con la mobilità lenta, in aree
dense e despecializzate.
Quale densità e quali programmi per la “città minima”? A quale scala
e quali servizi assicurare?
Émile Aillaud , “Les Courtillières” (1955-65), Pantin Anne Hidalgo, le Paris du ¼ d’heure, 2020
38 39L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE WORKSHOP 2
#workplace
Workplace or places to work?
Se nel XX secolo si sono consolidati modelli insediativi volti a
separare gli spazi dell’abitare e del lavoro, nel XXI secolo assistiamo
ad un’inversione di tendenza. Con la flessibilizzazione dei mercati del
lavoro, e una distinzione sempre più sfumata tra la sfera lavorativa
e quella domestica, emergono nuovi modelli insediativi - dalla scala
dell’edificio al quartiere - che rispondono all’esigenza di ibridare gli
usi dello spazio (co-working, co-living, SoHo - Small office Home
office, etc.).
Dove immaginare lo spazio del lavoro? Come componente ‘inclusa’
nei programmi residenziali o come programma a sé? Che ruolo
possono avere gli spazi esterni nel lavoro del futuro?
Jacques Tati, Playtime, 1967 WeWork, Broadway, New York
40 41L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE WORKSHOP 2
#mobilità
Parking lot or parking spot ?
Da quando l’automobile è diventata fenomeno di massa, l’immobiliare
ha interpretato la mobilità incorporando il parcheggio del veicolo
di proprietà individuale all’interno dello spazio della residenza e
dell’ufficio.
Con la diffusione di nuovi sistemi e tecnologie per la mobilità (MaaS,
car sharing, free floating, veicoli elettrici etc.) come varierà il prodotto
immobiliare? Cambierà la location degli spazi di parcheggio per
accogliere la varietà di veicoli e di relativi sistemi di gestione?
Come lo spazio della città potrà accogliere la transizione da veicoli
proprietari a condivisi?
Autorimessa a Milano Detroit MoGo bikes rack and bike lane
42 43L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE WORKSHOP 2
#green
Green (with)in the city?
Le operazioni immobiliari degli anni 70-80 dei quartieri satellite
come Milano 2 proponevano un’immagine ‘verde’ a discapito di costi
ecologici enormi. Il consumo di suolo e di risorse per dislocare un
intero quartiere e per spostare verso la città la sua popolazione ha un
impatto non più compatibile con gli obiettivi globali di sostenibilità.
La città compatta può accogliere interventi alla scala territoriale come
la riforestazione, ma anche micro-interventi, che se moltiplicati e
consolidati possono rendere le città un luogo più sostenibile.
Edifici passivi o ad impatto zero, tetti verdi per l’assorbimento del
calore e delle acque, superfici e volumi che mitigano e reagiscono al
clima, sono solo alcune delle possibili strategie di azione.
Quali strumenti attuativi e quali incentivi per il costruire ‘green’?
Quali tipologie architettoniche possono reagire attivamente al
cambiamento climatico?
Milano 2, Segrate Brooklyn Grange
44 45L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE WORKSHOP 2
#tecnologia per l’umanità
-less?
Le tecnologie applicate al real estate nel corso del ‘900 hanno
provocato una sovradotazione di ‘hardware’ oggi non più necessario.
Il mito della meccanizzazione muscolare viene soppiantato dalla
digitalizzazione. Tecnologie wireless e l’IoT permettono di realizzare
edifici intelligenti con minima infrastrutturazione.
È possibile far scomparire le tecnologie completamente nell’edificio?
Quali possibilità di aggiornamento e ri-adattamento all’insorgere di
nuove tecniche?
Google Data Center The Dalles, Oregon, 2015 Alexa, Amazon. 2019
46 47L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE WORKSHOP 2
#ecosistema
Quali attori?
Chi sono gli interlocutori che possono costituire un ecosistema che
favorisce l’innovazione nell’immobiliare?
Come le forme di organizzazione e i titoli di godimento di un bene
possono essere occasioni di innovazione?
Come si creano partnership efficaci tra gli attori delle trasformazioni,
anche nel rapporto con enti pubblici?
Rockefeller center design meeting, New York, anni ‘30 Smart Building Platform, 2021
48 49L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE WORKSHOP 2
Gli esiti della discussione creazione di valore
Le 10 domande divise per aree tematiche hanno costituito tramite contenuti
la base per la discussione del workshop 2. digitali
mobilità on-
demand Mobility as
nuove centralità a service
Riconoscimento/lettura
dell’esistente
#mobilità free-floating
#cultura
Recupero
Da estrazione a
dell’esistente
generazione di valore Densità
città dei 15 minuti
Service oriented edifici parking-free
development
Sostenibilità
economica e #diversità rental housing
sociale
#rigenerazione De-specializzazione #habitat Flessibilità
funzionale
flessibile/ Spazio del lavoro
#workplace fisico e virtuale
Ecosistema Economia #housing
inclusivo sociale Inclusione e Habitat flessibile/
collaborazione benessere reale
Inclusione
sociale
Ripensare #città minima
i modelli di wellbeing
business
Innovazione di
#ecosistema
processo (BIM, Sistemazione edificio più sostenibile =
Prop Tech, Digital dei dati urbani embedded più attrattivo
marketing...) solutions
Innovazione
Ripensare modelli
socio-tecnica
amministrativi #green soluzioni green
Partecipazione alle diverse scale
pubblico-privato race to zero
net carbon
#tecnologia per l’umanità performance
driven
EU dovrà affrontare in primis il
Innovazione Impatto della problema del surriscaldamento,
giuridica verso il smaterializzazione non del freddo
digitale delle reti
Lo spazio fisico
come tecnologia
50 51L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE WORKSHOP 2
Sistematizzazone: Città Sostenibilità Digitalizzazione
dal workshop 2 al 3
Economia
sociale inclusione
da estrazione a generazione Service oriented sociale
#rigenerazione di valore
Living lab
development
urbani
Densità
Inclusione e
de-specializzazione funzionale collaborazione Riconoscimento/lettura
#housing dell’esistente
nuove centralità
Recupero dell’esistente creazione di valore
#cultura tramite contenuti
digitali
L’ufficio come Health and wellbeing
piattaforma sociale Habitat first
#workplace flessibile/ Spazio del lavoro
benessere
Flessibilità fisico e virtuale
reale
mobilità on-demaand
città dei 15 minuti
#mobilità free-floating Mobility as a service
edifici parking-free
race to zero net carbon wellbeing
embedded solutions
performance
#green soluzioni green alle edificio più sostenibile EU dovrà affrontare in primis il driven
= più attrattivo problema del surriscaldamento,
diverse scale
non del freddo
Impatto della
lo spazio fisico come smaterializzazione Innovazione
#tecnologia per l’umanità tecnologia delle reti giuridica verso il
Città minima digitale
Partecipazione
pubblico-privato Sostenibilità Innovazione Innovazione di
economica e socio-tecnica processo (BIM,
#ecosistema Ecosistema inclusivo sociale Ripensare Prop Tech, Digital
marketing...)
Ripensare modelli i modelli di Sistemazione dei
amministrativi business dati urbani
52 53L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE WORKSHOP 3
Workshop 3: da 10 domande per l’innovazione a 8
temi chiave
Il workshop conclusivo di questo attraverso operazioni minime ed
percorso ha avuto come obiettivo essenziali per valorizzare l’identità
un’operazione di concretizzazione dei luoghi e tutelare il patrimonio
delle idee emerse nel workshop 1 esistente. Anche in questo caso
e degli argomenti approfonditi nel la discussione del workshop 2 ha
workshop 2. portato a esplorare questo concetto
mettendone in evidenza la natura
A partire dalle risposte alle dieci trasversale. Riflessioni relative al ruolo
domande elaborate nella fase della cultura nel rilancio dei centri
precedente, sono emerse riflessioni minori, alla prossimità dei servizi
specifiche relative a orizzonti per all’abitare, al riuso del patrimonio
l’innovazione nel settore immobiliare. attraverso azioni minime sono state
Queste riflessioni sono state integrate in altri temi: #cultura,
rielaborate e sistematizzate in un #rigenerazione, #mobilità, #tecnologia
diagramma a matrice, così da passare per l’umanità.
da 10 domande a 8 temi chiave.
Gli 8 temi chiave sono quindi
Questo passaggio è esito del lavoro esplorati attraverso i 3 assi di Città,
del workshop 2. L’approfondimento dei Sostenibilità e Digitalizzazione.
temi durante la discussione collettiva Il diagramma a matrice che ne risulta
ha portato ad alcune ridefinizioni e è stato utilizzato come base di
accorpamenti. In particolare: discussione nel corso del workshop 3.
Gli spunti e le riflessioni elaborati in
#habitat flessibile viene declinato questa fase sono rivolti a finalizzare e
in una interpretazione aperta per concretizzare le idee precedentemente
accogliere la varietà di prodotti emerse e condensarle in statements
immobiliari che ospitano le forme sintetici, elaborati per ogni tema
dell’abitare. Viene quindi riformulato e declinati secondo i tre assi che
nella dicitura - più inclusiva - di hanno guidato il lavoro del Comitato
#housing Innovazione di Assoimmobiliare.
Durante la discussione al workshop
2 #diversità è emerso, più che come
un ambito a sé stante, come una sfida
ampia e trasversale che si manifesta in
diversi campi di azione del real estate.
Le riflessioni sviluppate sono quindi
state declinate in forma più specifica e
incorporate in altri temi, in particolare
#rigenerazione e #housing.
Il concetto di #città minima è emerso
durante il workshop 1 per descrivere
orientamenti strategici volti a restituire
centralità alla dimensione locale,
54 55L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE WORKSHOP 3
Teamwork del workshop 3
56 57L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE
Rigenerazione
• La densificazione di spazi e usi è uno strumento chiave per la
rigenerazione sostenibile della città.
La rigenerazione della città si basa su modelli di sviluppo
immobiliare che generano intenzionalmente valore sociale.
• La rigenerazione sostenibile concilia sostenibilità economica,
transizione ecologica e giustizia sociale.
Incentivi pubblici favoriscono la sostenibilità economica anche di
operazioni a rendimenti economici bassi.
• Strumenti e piattaforme digitali abilitano azioni di rigenerazione
diffusa e favoriscono l’inclusione sociale.
La digitalizzazione permette di individuare e mappare potenziali di
trasformazione del patrimonio esistente.
La rigenerazione densifica la
città generando impatto sociale.
Conseguenze sulla città: La sostenibilità concilia la
service-oriented development; living-lab urbani; dimensione economica con quella
servizi di quartiere; innovazione normativa; decen-
tralizzazione verso le città secondarie; innovazio-
sociale.
ne di norme e tecniche di bonifica; no consumo di
suolo; riqualificazione/riuso patrimonio esistente e
spazi pubblici; usi transitori e urbanistica tattica
Sfide della sostenibilità:
riduzione delle disuguaglianze sociali e territoriali;
rapporti con le comunità; inclusione di svantag-
giati e minoranze attraverso operazioni misurabili;
economia circolare; riqualificazione energetica del
patrimonio esistente; decostruzione e recupero
delle materie prime secondarie dalle demolizioni;
normativa sull’ “end of waste”; normativa e gestio-
ne bonifiche ambientali
Opportunità della digitalizzazione:
platform economy; app per la condivisione di
informazioni ed eventi; digital twin
Brooklyn Grange Farm, 2010 ˃
58 59L’INNOVAZIONE IMMOBILIARE
Housing
• La nuova domanda abitativa richiede di superare le specializzazioni
funzionali della città e integrare la diversità di comunità,
generazioni e funzioni.
• L’housing sostenibile integra la diversità e favorisce la creazione
di comunità collaborative.
• Il digitale favorisce il passaggio da una logica product-oriented ad
una service-oriented, dove il prodotto immobiliare incorpora in sé i
servizi al cittadino.
Strumenti digitali come big data, data driven design, e geodata
permettono di ampliare la conoscenza dei territori in tempo reale,
incorporando input co-generati dalle comunità che li abitano.
L’housing può diventare un luogo
Conseguenze sulla città:
di integrazione di diversità e di usi.
living-labs; case/quartieri intergenerazionali;
living/working; 15-minutes city; servizi di quartiere;
social housing; student housing; senior housing;
rental housing
Sfide della sostenibilità:
comunità energetiche; vertical farms; orti urba-
ni; smart grid; economia circolare; asset class
innovative; riqualificazione del social housing;
certificazione ambientali riconosciute, elaborate
da istituti indipendenti
Opportunità della digitalizzazione:
crowdmapping; smartworking; user-oriented (cu-
stom) services; app per la condivisione di infor-
mazioni ed eventi; controllo da remoto; prop-tech;
BIM
Adrian Hill, Intergenerational house, London, 2020 ˃
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