Indagini di mercato: un esempio - Corso di Estimo - a.a. 2008-09 - Iuav
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Corso di Estimo – a.a. 2008-09
Indagini di mercato:
un esempio
Prof. Stefano Stanghellini
Collaboratore: Arch. Alessandro Mascarello
Presentazione: Dott.ssa Valeria Ruaro 1
SCHEMA PRESENTAZIONE
- Introduzione
Presentazione del caso in esame
- Indagini di mercato
Fonti indirette
Fonti dirette
Costruzione delle tabelle ed elaborazione dei dati
2
Introduzion e Presentazione del caso in esame La finalità della indagine svolta è la stima del più probabile “valore di mercato” di un appartamento situato nel Sestriere di Castello 3888 (zona San Giovanni in Bragora). L’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio indica per il Sestriere di Castello la suddivisione in due microaree omogenee: - una ad est - una ad ovest del Sestriere. Il mercato apprezza infatti in maniera distinta singole parti all’interno delle due zone omogenee. In particolare tutto lo sviluppo di via Garibaldi e le zone di San Francesco della Vigna, San Giovanni in Bragora, i Greci, campo Santa Maria Formosa sono poli attrattivi nei quali si riscontrano prezzi degli immobili sensibilmente superiori. Al contrario nella zona di Sant’Elena, della Celestia, ed altre aree distanti dagli imbarcaderi o perifericherispetto ai poli prima defi niti, sono apprezzate meno dal mercato. L’immobile in oggetto rientra in nella zona omogenea OMI B-17. 3
Introduzion
e Presentazione del caso in esame
Breve descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene
“Il mercato degli immobili in una città quale è Venezia, assolutamente unica per
sua natura, per qualità, anche storica degli ambienti, per prestigio sia culturale
che in senso lato, apprezza inoltre fortemente la peculiarità sia di singole viste
come lo scorcio di un canale o rio, l’affaccio diretto su un campiello o corte
interna piuttosto che la possibilità di godere della vista dei tetti oltre che della luce
naturale, spesso quest’ultima mancante negli appartamenti ai piani bassi per
l’esiguità degli spazi aperti nell’agglomerato urbano. Altra discriminante che si è
ritenuto utile considerare è la presenza di elementi strutturali, quali una bifora, la
pavimentazione in terrazzo alla veneziana o la bontà dell’intervento di
conservazione ecc., che contribuiscono anch’essi alla definizione del prezzo
d’offerta.”
4
Introduzion
e Presentazione del caso in esame
Individuazione
Individuazione su su
fotopiano con
fotopiano con
effetto
effetto zoom
zoom
Individuazione
Individuazione su
su
CTR
CTR
5
Introduzion
e Presentazione del caso in esame
Individuazione
Individuazione
dei
dei coni
coni ottici
ottici
6
Introduzion
e Presentazione del caso in esame
Le fonti indirette possono essere impiegate per la stima del più probabile
valore medio di mercato e sono rappresentate da quotazioni medie che
riportano solitamente osservatori quali:
-il Consulente Immobiliare;
- l’Osservatorio sul mercato immobiliare della Fiaip;
- l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio (ecc..)
La loro funzione è quella di orientare la stima fornendo quotazioni medie,
minime e massime degli immobili.
Le quotazioni fornite sono caratterizzate (solitamente) da:
-definizione precisa alla porzione di territorio a cui si riferiscono i valori
riportati
-chiari riferimenti temporali (anno e/o stagione di riferimento)
- il prezzo unitario è specificato ed è specificata anche l’unità a cui si riferisce:
euro/mq di superficie lorda commerciale, euro/box auto, ecc…
7
Indagini di
mercato Fonti indirette
Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del
Territorio
Fornisce le quotazioni per i settori
LOCAZIONI
LOCAZIONI
della residenza con riferimento a
diverse tipologie (abitazioni civili,
ville, …), box auto, immobili
commerciali, uffici e immobili
industriali (laboratori e
capannoni).
I valori immobiliari riportati sono
riferiti ad una un’articolazione
territoriale molto dettagliata che
individua aree interessate da un
mercato di riferimento omogeneo.
I valori di ogni zona, in sintonia
con l’impostazione
dell’Osservatorio, si riferiscono
“all’ordinarietà degli immobili con STATO VALORE
SUPERFICIE
SUPERFICIE DIDI
TIPOLOGIA STATO VALORE
riferimento, in particolare, allo TIPOLOGIA DI
DI CONSERVATIV MASSIMO
RIFERIMENTO
RIFERIMENTO
IMMOBILE CONSERVATIV MASSIMO EE (LORDA
IMMOBILE O MINIMO (LORDA OO
stato conservativo prevalente O MINIMO NETTA)
NETTA)
nella zona omogenea”.
I dati sono liberamente accessibili 8
sul sito dell’Agenzia del Territorio:
Indagini di
mercato Fonti indirette
Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del
Territorio
L’Agenzia del Territorio ha avviato
negli ultimi anni anche la
mappatura georeferenziata del
territorio con la individuazione
delle “zone omogenee OMI”.
MAPPATURA
MAPPATURA STRUMENTI
STRUMENTI DI
DI
GEOREFERENZ
GEOREFERENZ NAVIGAZIONE
NAVIGAZIONE
IATA
IATA
9
Indagini di
mercato Fonti indirette
Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del
Territorio
RIFERIMENTI
RIFERIMENTI
DELL’INDAGINE
DELL’INDAGINE
Zone
Zone OMI
OMI
ESEMPIO
ESEMPIO DI
DI RACCOLTA
RACCOLTA
DATI
DATI CON
CON SERIE
SERIE
STORICA 2006-08
STORICA 2006-08
10Indagini di
mercato Fonti indirette
Rivista tecnica “Il Consulente Immobiliare”
DESTINAZIONE
DESTINAZIONE
D’USO
D’USO
La rivista tecnica “Il Consulente
Immobiliare” pubblica le
quotazioni di immobili
residenziali e commerciali delle
città capoluogo di Provincia e
dei principali comuni non
capoluogo di Provincia. Le
quotazioni in unità di euro per
mq delle compravendite sono
medie dei prezzi rilevati nel
semestre e riguardano alloggi
liberi in case nuove o alloggi
liberi in case recenti (massimo
35 anni).
Per i capoluoghi di provincia
viene precisata anche
l’incidenza area. Tale parametro
però fa riferimento alla
incidenza dell’area a fine QUOTAZIONI
QUOTAZIONI QUOTAZIONI QUOTAZIONI
processo. Ad essa va applicato QUOTAZIONI QUOTAZIONI ININ DEI
SUDDIVISE DEI SOLI
SOLI
SUDDIVISE PER
PER MIGLIAIA
MIGLIAIA DI
DI
un “coefficiente teorico” pari a COMUNE EURO
CAPOLUOGHI
CAPOLUOGHI
COMUNE EURO DI
0,65 che tiene conto della DI PROVINCIA
PROVINCIA
situazione pre - edificazione. 11Indagini di
mercato Fonti indirette
Osservatorio FIAIP
GRADO
GRADO DI
DI
OBSOLESCENZ
OBSOLESCENZ
L’osservatorio Fiaip DESTINAZIONE AA
DESTINAZIONE
(Federazione Italiana Agenti D’USO
D’USO
Immobiliari Professionali)
fornisce rapporti semestrali
sull’andamento del mercato
dellar esidenza,
parcheggi, uffici e commerciale
dei capoluoghi di provincia con
un’articolazione territoriale per
Quartiere.
I valori immobiliari per le
abitazioni di riportano anche il
grado di obsolescenza:
- nuove o restaurate
- in buono stato
-da ristrutturare
I dati sono disponibili sul sito
ZONA
ZONA DI
DI
della Fiaip: www.fiaip.it RIFERIMENTO
RIFERIMENTO
12Indagini di
mercato Fonti indirette
Osservatorio FIAIP
DESTINAZIONE
DESTINAZIONE
D’USO
D’USO
PERIODO
PERIODO DI
DI
RIFERIMENTO
RIFERIMENTO
13Indagini di mercato Fonti dirette Le fonti dirette sono costituite da: - interviste a operatori di mercato (solitamente agenti immobiliari) - prezzi di offerta di immobili (reperibili su libretti a stampa o su siti web). Qualora i prezzi di offerta siano reperiti da fonti “poco attendibili” (siti web, libretti delle agenzie ecc…) questi devono essere nettamente distinti dai prezzi effettivi (prezzi di compravendite effettivamente verificatesi) che si rivelano. I prezzi di offerta infatti sono suscettibili di una percentuale di deprezzamento dovuta alla contrattazione (solitamente assunta 5 – 10%). Inoltre i casi selezionati per l’analisi dell’offerta dovrebbero essere “omogenei” rispetto a quello oggetto di stima. Dovrebbero quindi: - fare riferimento alla medesima zona omogenea (di mercato), e quindi avere un buon grado di individuazione territoriale; - avere caratteristiche intrinseche ed estrinseche simili al bene oggetto di stima; - avere superficie pressoché simile al bene oggetto di stima ecc… Solitamente però si verifica una certa opacità informativa e quindi: - risulta difficile rapportare il dato economico (prezzo d’offerta) al parametro tecnico di riferimento (mq di superficie lorda o netta, mc, unità ecc …); - il valore medio che risulta non è rappresentativo del campione analizzato (statistica desrittiva) 14
Indagini di
mercato Fonti dirette
www.casaclik.it
PREZZO
PREZZO
SUPERFICIE
SUPERFICIE
LOCALIZZAZIO
LOCALIZZAZIO
NE
NE
DESCRIZIONE
DESCRIZIONE
15Indagini di
mercato Fonti dirette
www.tecnocasa.it
PREZZO
PREZZO
SUPERFICIE
SUPERFICIE
LOCALIZZAZIO
LOCALIZZAZIO
NE
NE
DESCRIZIONE
DESCRIZIONE
16Indagini di
mercato Costruzione delle tabelle ed elaborazione dei dati
ESEMPIO
ESEMPIO DI
DI RACCOLTA
RACCOLTA DATI
DATI
17Indagini di
mercato Costruzione delle tabelle ed elaborazione dei dati
SELEZIONE
SELEZIONE DEI
DEI CASI
CASI DI
DI RIFERIMENTO
RIFERIMENTO
18Indagini di
mercato Costruzione delle tabelle ed elaborazione dei dati
ELABORAZIONE
ELABORAZIONE
Sup Val. tot Val. depr. Val. unit
14%
60 275.000 236.500 3.942
60 410.000 352.600 5.877
65 430.000 369.800 5.689
60 420.000 361.200 6.020
75 290.000 249.400 3.325
60 358.000 307.880 5.131
60 430.000 369.800 6.163
60 420.000 361.200 6.020
60 280.000 240.800 4.013
70 450.000 387.000 5.529
65 350.000 301.000 4.631
60 360.000 309.600 5.160
VALORE MODALE
Valore
Valore medio
medio == 5.201
5.201 €/mq
€/mq
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