IL CONTRATTO DI RISPARMIO EDILIZIO-LINEE DI TENDENZA
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IL CONTRATTO DI RISPARMIO EDILIZIO
-> LINEE DI TENDENZA
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SOMMARIO
CAPITOLO PRIMO
LA STRUTTURA DEL NEGOZIO...............................................5
CAPITOLO SECONDO
LA PRESUNTA USURARIETÀ DEI TASSI DI INTERESSE.........10
CAPITOLO TERZO
LA VALIDITÀ DEGLI ATTI COME TITOLI
ESECUTIVI.................................................................................13
CAPITOLO QUARTO
CONCLUSIONI...............................................17
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Nel presente contributo verrà analizzato annuali, il prodotto che oggi andremo
il modello “atipico” di finanziamento brevemente ad illustrare.
coniato dalle Casse di Risparmio Edili- Sempre con tale finalità è stato inoltre
zio tedesche1; nello specifico, verranno da poco pubblicato un documento che
approfondite le principali questioni giu- spiega i principi sottostanti questa forma
ridiche sorte negli ultimi anni in Italia in tecnica, nonché i benefici per i clienti, la
relazione all’applicazione di questa parti- società e l’economia generale4.
colare tipologia negoziale. Svolte queste doverose premesse, con il
Preliminarmente è importante eviden- presente elaborato si intendono affronta-
ziare che la soluzione che ci occupa ha re le principali questioni giuridiche sorte
un’importante diffusione in termini di in questi anni in relazione all’applicazio-
mercato a livello non solo europeo. Tra ne di tale particolare tipologia di negozio
i paesi con la maggiore diffusione, vi in Italia.
sono: Austria, Belgio, Croazia, Cipro,
Repubblica Ceca, Germania (Paese in
cui è stato stipulato oltre il 70% di tutti
i contratti in essere), Ungheria, Kazaki-
stan, Lussemburgo, Romania, Slovenia,
Slovacchia, oltre alla Cina dal 20042.
A livello europeo, sono oggi in essere
oltre 40 milioni di contratti di risparmio
edilizio (di cui 28 milioni in Germania)
che ammontano in totale ad oltre 1 tri-
liardo di euro.
Nel 2017 e nel 2018 sono stati sotto-
scritti in Europa complessivamente oltre
3,3 milioni di nuovi contratti (circa 1,7
nel 2018 e 1,8 nel 2017, di cui il 50% in
Germania) anche se il mercato maggior-
mente in crescita è costituito dall’Unghe-
ria, ove si è registrato un incremento del
57%, passando da 200.662 contratti del
2017 a oltre 315.000 nel 2018.
Nel 2018 i players coinvolti nel mercato
europeo del Risparmio Edilizio sono 36
Istituti di Credito di cui i leaders sono le
banche tedesche, con una quota del 55%
pari a nr. 20 realtà.
Giova evidenziare, inoltre, che i players
si sono anche riuniti a livello europeo in
una associazione di categoria con sede
in Belgio3, con l’obiettivo di far cono-
scere meglio anche attraverso congressi
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CAPITOLO PRIMO
LA STRUTTURA DEL NEGOZIO
La storia delle Casse di Risparmio Edi- della propria casa.
lizio inizia alla fine degli anni Venti del L’istituto del contratto di risparmio edili-
secolo scorso in Germania, quando ai zio è stato in seguito regolamentato dal-
dipendenti pubblici era vietato per legge la legge del 16 novembre 1972 (Gazzetta
contrarre qualsiasi tipo di debito. Ufficiale Federale I, pag. 2097), nella
Tale divieto comportava, per la maggior versione della pubbli-
parte di loro, l’impossibilità di acquistare cazione del 15 febbraio
La storia delle Casse di Ri-
una casa di proprietà, non potendo ac- 1991 (Gazzetta Ufficiale
sparmio Edilizio inizia alla
cedere ad un finanziamento che consen- Federale I, pag. 454),
fine degli anni Venti del
tisse l’erogazione del capitale necessario come modificata con
secolo scorso in Germania,
per procedere alla compravendita. legge del 25 marzo 1998
quando ai dipendenti pub-
Per ovviare al problema, le associazio- (Gazzetta Ufficiale Fede-
blici era vietato per legge
ni di categoria costituirono le Casse di rale I, pag. 590).
contrarre qualsiasi tipo di
Risparmio e Credito Edilizio con una Nella sua connotazione
debito.
precisa finalità: i dipendenti pubblici ver- originaria il contratto di
___________________
savano una quota dei propri stipendi alla risparmio edilizio pre-
Cassa sulla base di un piano concordato vede che il rapporto sia
con un contratto c.d. di risparmio edili- suddiviso in due fasi distinte, ma tra loro
zio e, in questo modo, acquisivano il di- funzionalmente collegate:
ritto ad un mutuo finalizzato all’acquisto - la prima, definita “fase di accumulo”,
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nella quale il cliente deposita presso da ipoteca, denominato “mutuo imme-
l’intermediario finanziario, tramite versa- diato” che, pur rimanendo distinto dagli
menti rateali, un capitale predeterminato altri contratti, ne resta funzionalmente
e remunerato ad un tasso di interesse collegato, in quanto destinato ad essere
prefissato - c.d. risparmio accumulato estinto per mezzo della provvista erogata
- finalizzato all’ottenimento del mutuo con il mutuo di assegnazione.
dell’importo richiesto; La concessione del finanziamento c.d.
- la seconda, detta “fase di assegnazio- mutuo immediato, quale opzione con-
ne”, nell’ambito della quale, al raggiun- cessa ai risparmiatori sottoscrittori del
gimento di un determinato ammontare contratto di risparmio edilizio, non muta
di risparmio accumulato5, l’intermediario la natura giuridica di quest’ultimo.
finanziario mette la somma depositata
a disposizione del cliente, impegnando-
si a concedere in favore e a richiesta di
quest’ultimo, un mutuo per l’acquisto
di un immobile, per un importo pari alla
differenza tra l’importo complessivo de-
finito al momento della stipula del con-
tratto di risparmio edilizio ed il “rispar-
mio accumulato”.
L’erogazione del mutuo definitivo av-
viene con il verificarsi della condizione
ovvero con il raggiungimento dell’asse-
gnazione.
I clienti, con la stipulazione del contratto
di risparmio edilizio, si assicurano un
tasso di interesse predeterminato per
il mutuo di assegnazione che sarà in
seguito stipulato e si garantiscono un
peso sostenibile delle future rate, poiché
la somma che sarà loro erogata, in parte ***
verrà compensata con il risparmio accu-
mulato nel frattempo. Svolte queste premesse di ordine genera-
le, qui di seguito analizzeremo le caratte-
--- --- ristiche dei diversi contratti che regolano
le operazioni di finanziamento concluse
Al contratto di risparmio edilizio come con le Casse di Risparmio Edilizio.
sopra descritto, per così dire “puro”, può
affiancarsi un ulteriore contratto, teso a
concedere al risparmiatore la disponibi- 1. Il contratto di risparmio edilizio
lità immediata della somma necessaria Il contratto di risparmio edilizio prevede
all’acquisto della casa di abitazione. Si il versamento rateale di una somma di
tratta di un prestito personale garantito denaro su un conto acceso presso l’isti-
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tuto di credito ed è definito come “forma mutare degli addendi ricalcolare la data
di risparmio finalizzata alla concessione di assegnazione6
di un mutuo edilizio con tasso di interesse Il contratto di risparmio edilizio prevede,
basso e fisso”. inoltre, la remunerazione del capitale via
Con la stipula del contratto di risparmio via accumulato con un tasso di interesse
edilizio, come nella versione originaria a favore del cliente che viene annualmen-
dell’operazione, il cliente acquisisce il te capitalizzato.
diritto ad ottenere la concessione di un In concreto, il contratto di risparmio
mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione edilizio, nell’ordinamento italiano, può
di un immobile ad un tasso fisso presta- essere inquadrato tra i contratti di depo-
bilito nel contratto di risparmio stesso sito di denaro presso una banca, per i
e più basso rispetto ai tassi di mercato quali l’art. 1834 c.c. prevede che quest’ul-
applicati dagli altri operatori. tima acquisti la proprietà del denaro,
Oltre al tasso di interesse, nel contratto assumendo contestualmente l’obbligo di
viene determinata anche la somma di restituirlo nella stessa specie monetaria
risparmio necessaria ad ottenere l’asse- alla scadenza del termine convenuto op-
gnazione del mutuo edilizio. pure a richiesta del depositante, rispetta-
Il contratto fissa dei parametri certi e de- to - in quest’ultimo caso - l’eventuale ter-
terminabili per l’assegnazione attraverso mine di preavviso stabilito nel contratto
l’utilizzo di una formula matematica ad (o dagli usi), che generalmente è di sei
hoc indicata nelle Condizioni Generali di mesi.
Contratto con l’applicazione della quale,
conoscendo tutti gli addendi ovvero la
data di inizio del deposito a risparmio, 2. Il c.d. “mutuo immediato”: un prefi-
il regolare pagamento di tutti i ratei di nanziamento senza ammortamento
risparmio stabiliti in base all’importo e Abbiamo visto che nella versione “pura”
la durata del mutuo richiesto, è possibile dell’operazione, il cliente ottiene l’ero-
calcolare la data di assegnazione; purtut- gazione di mutuo definitivo solo al rag-
tavia laddove i dati presupposti subisse- giungimento degli obiettivi di risparmio
ro nel corso del tempo delle modifiche, prefissati, oppure, in caso di rinuncia,
non dipendenti dalla banca, ma solo ottiene retroattivamente un tasso di inte-
dal cliente resse attivo maggiorato rispetto a quello
Con la stipula del contratto sottoscrit- riconosciuto nel piano sottoscritto per
di risparmio edilizio, come tore, anche l’assegnazione del mutuo.
nella versione originaria la data di Diversamente, nella versione che ha tro-
dell’operazione, il cliente ac- assegnazio- vato grande applicazione in Italia, al mo-
quisisce il diritto ad ottenere ne muterà, mento della stipulazione del contratto di
la concessione di un mutuo ma non per risparmio edilizio, può essere concessa
per l’acquisto o la ristruttura- questo sarà la possibilità al cliente di richiedere un
zione di un immobile ad un mai incerta, finanziamento personale, garantito da
tasso fisso prestabilito. poiché sarà ipoteca al fine di ottenere la disponibilità
___________________ sempre pos- immediata della somma necessaria per
sibile con il l’acquisto o la ristrutturazione degli im-
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mobili, senza dover attendere il raggiun- La stipulazione dei due distinti contratti
gimento degli obiettivi di accumulo di di finanziamento (mutuo immediato e
capitale pattuiti. mutuo di assegnazione) avviene median-
Con detto prefinanziamento, definito te la sottoscrizione di un unico negozio,
“mutuo immediato”, la Cassa di Ri- generalmente denominato “contratto
sparmio eroga un importo pari a quello di mutuo fondiario” che, richiamando la
sottoscritto con il contratto di risparmio pregressa sottoscrizione del contratto di
edilizio in favore del cliente, il quale, da risparmio edilizio, disciplina tutte le con-
parte sua, si impegna al pagamento degli dizioni di entrambi i contratti e riporta
interessi corrispettivi sul capitale erogato distintamente per ogni rapporto, durata,
sino al momento dell’estinzione del pre- tassi, TAN e TAEG; l’atto unilaterale di
stito, destinato ad essere rimborsato in assenso all’iscrizione di ipoteca è anche
unica soluzione con il mutuo di assegna- atto ricognitivo di debito, oltre che delle
zione nel momento in cui verrà raggiun- condizioni regolatrici del negozio deno-
to l’obiettivo di risparmio accumulato minato mutuo fondiario.
fissato nel contratto di risparmio edilizio. In definitiva, nell’ipotesi di contratto di
Il cliente, inoltre, garantisce il rimborso risparmio edilizio sopra descritto (cd.
del capitale erogato con il finanziamento “spurio”) si avranno ben tre negozi colle-
anticipato mediante la concessione di gati nelle aspettative e nel tempo:
un’ipoteca volontaria di primo grado su- - il contratto di risparmio edilizio, con
gli immobili acquistati o da ristrutturare, versamento da parte del cliente di som-
che consente di inquadrare la fattispecie me mensili remunerate dalla banca ad
nell’ambito dei crediti fondiari7, facendo- un determinato tasso di interesse attivo,
ne valere la disciplina e i relativi privilegi. che saranno utilizzate per abbattere il
Una volta raggiunto l’obiettivo di rispar- capitale del mutuo di assegnazione, una
mio convenuto, il capitale erogato con volta erogato;
il mutuo di assegnazione sarà utilizzato - il finanziamento senza ammortamento
per estinguere totalmente il mutuo im- (c.d. mutuo immediato), sul cui importo
mediato. Il mutuo di assegnazione, an- erogato il cliente paga a sua volta esclu-
drà in ammortamento per la quota ero- sivamente interessi passivi in misura
gata, detratto il risparmio accumulato. predeterminata e che sarà estinto intera-
mente ed in un’unica soluzione con l’e-
rogazione del mutuo di assegnazione;
3. Il c.d. “mutuo definitivo” o “mutuo di - il mutuo definitivo (c.d. mutuo di as-
assegnazione” segnazione) con ammortamento del
Nel momento in cui concludono il con- capitale residuo a seguito della com-
tratto di risparmio edilizio, le parti con- pensazione tra la somma erogata con il
vengono anche le condizioni alle quali risparmio accumulato.
sarà rimborsato il mutuo di assegna-
zione; l’ammortamento avrà ad oggetto ---- ----
la differenza tra il capitale erogato per
estinguere il mutuo immediato e la som- La particolare struttura dell’operazione
ma di risparmio accumulata. di finanziamento offerta dalle Casse di
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Risparmio Edilizio (specie nella versione
c.d. spuria con l’erogazione del prefi-
nanziamento c.d. mutuo immediato), di
recente è stata oggetto di contenzioso
nella maggioranza dei casi risolto a favo-
re dell’ente bancario.
Il numero maggiore di contestazioni, che
di seguito analizzeremo, riguarda, da un
lato, la pattuizione dei tassi di interesse
dei mutui – ritenuti usurari – e, dall’altro
lato, la forma prescelta dalla Cassa di Ri-
sparmio per la conclusione dei contratti,
stipulati mediante semplice scrittura pri-
vata presso le Filiali e le Agenzie unita-
mente all’atto pubblico richiesto per l’as-
senso di iscrizione di ipoteca volontaria.
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CAPITOLO SECONDO
LA PRESUNTA USURARIETÀ DEI TASSI DI
INTERESSE
Le doglianze in punto di usura dei tassi e, a partire da questi, i tassi soglia oltre il
di interesse convenuti nei contratti di quale i tassi devono considerarsi ogget-
mutuo sono da sempre uno dei motivi tivamente usurari, sempre per categorie
di contestazione sollevati dai clienti nei omogenee di operazioni.
confronti di tutte le Banche. La corretta individuazione della categoria
Nell’ambito della fattispecie in esame è omogenea delle operazioni di credito alla
stato eccepito da più parti che i tassi di quale appartiene il contratto da esami-
interesse convenuti con il contratto di nare è essenziale per la verifica del supe-
prefinanziamento/c.d. mutuo immedia- ramento della soglia dell’usura; in caso
to concesso per l’acquisto immediato contrario si otterrebbe un risultato non
dell’abitazione fossero superiori alla corretto, perché effettuato su parametri
soglia dell’usura. A dire dei mutuatari, il errati.
raffronto tra il tasso convenuto e il tasso È, pertanto, fondamentale individuare
soglia andrebbe effettuato con riferimen- correttamente la categoria omogenea
to alla categoria dei “mutui ipotecari”, delle operazioni di credito alla quale
a tasso fisso o variabile a seconda della appartiene il prefinanziamento erogato
scelta effettuata nel contratto concluso dalla Banca per l’acquisto o la ristruttura-
dalle parti. zione immediata dell’immobile.
Al fine di affrontare la questione, oc- Tale finanziamento, infatti, sebbene
corre premettere che, ai sensi della L. collegato al successivo mutuo di asse-
108/1996 sull’usura, il Ministero dell’E- gnazione, ne resta distinto, tanto che,
conomia e delle Finanze (in passato nonostante il nome dato alla fattispecie
il Ministero del Tesoro) individua con (“mutuo immediato”) e la costituzione
decreto i Tassi Effettivi Globali Medi per da parte del cliente di un’ipoteca volon-
singole categorie di operazioni bancarie taria a garanzia del rimborso del capitale
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erogato è pur sempre inquadrabile nella menti, nella quale, come noto, la soglia
categoria omogenea dei finanziamenti prevista tempo per tempo è notevolmen-
alle famiglie o alle imprese8, atteso che te più alta rispetto a quella della catego-
non è previsto ammortamento, ma il ria dei mutui ipotecari, siano essi a tasso
pagamento di soli interessi con restitu- fisso o a tasso variabile10.
zione del capitale in un’unica soluzione
al termine di scadenza. Un altro aspetto talvolta contestato ri-
Come riportato nelle Istruzioni per la guarda la presunta usurarietà del tasso
rilevazione dei tassi effettivi globali medi di interesse convenuto per la c.d. fase di
emanate dalla Banca d’Italia e recepite assegnazione del mutuo, ossia il tasso
dai decreti ministeriali, rientrano nella di interesse sul quale verrà calcolato il
categoria dei “mutui ipotecari” quei con- piano di ammortamento del capitale del
tratti di finanziamento di durata supe- mutuo di assegnazione.
riore a cinque anni, assistiti da garanzia Abbiamo visto sopra che il tasso di inte-
ipotecaria che, prevedano il rimborso resse corrispettivo della fase di assegna-
del prestito tramite il pagamento di rate zione viene concordato al momento della
comprensive sia di una quota di interes- conclusione del contratto di risparmio
si, che di una quota di capitale. edilizio, garantendo in questo modo al
Diversamente, non rientra in tale catego- cliente un tasso di interesse vantaggioso
ria, come rilevato anche dalla più attenta con anticipo rispetto al momento in cui
giurisprudenza, il “mutuo immediato”, detto tasso debba essere applicato.
collegato alla stipula del contratto di Tuttavia, a seguito della crisi del 2007,
risparmio edilizio, finanziamento per i tassi di interesse dei mutui sono di-
il quale è escluso l’ammortamento del minuiti in misura sensibile, con la con-
capitale erogato essendo previsto il pa- seguenza che un tasso convenuto anni
gamento dei soli interessi corrispettivi e prima ampiamente al di sotto della
la restituzione del capitale al termine di soglia dell’usura, potrebbe superare, al
scadenza9. momento della sua applicazione, detta
Rientra invero nella categoria dei mutui soglia.
a tasso fisso il c.d. “mutuo di assegna- In proposito, è interessante osservare
zione” per il quale il cliente versa quote che, ai fini della verifica del superamento
comprensive di interessi e capitale, ov- della soglia dell’usura dei tassi di interes-
vero, è solo in questa fase che si verifica se convenuti nell’ambito dell’operazione
l’ammortamento, con conseguente in- in esame, il momento in cui rileva detta
quadramento, ai fini del controllo dell’u- verifica non sarebbe quello della sua
surarietà dei tassi, nella categoria dei concreta applicazione, bensì quello della
contratti di mutuo ipotecari. conclusione del contratto.
La giurisprudenza parrebbe quindi aver Difatti, come chiarito anche dalla Su-
chiarito che, ai fini del controllo sull’usu- prema Corte con il proprio intervento a
rarietà dei tassi di interesse pattuiti con il Sezioni Unite (Sentenza n. 24657/2017),
contratto di prefinanziamento (o “mutuo “sarebbe impossibile operare una qualifi-
immediato”), occorre fare riferimento cazione di un tasso come usurario senza
alla diversa categoria degli altri finanzia- fare applicazione dell’art. 644 c.p., ai fini
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dell’applicazione del quale, però, non può
farsi a meno – perché così impone la nor-
ma di interpretazione autentica – di consi-
derare il momento in cui gli interessi sono
convenuti, indipendentemente dal loro
pagamento”.
Pertanto, nella fattispecie, il confronto
fra il tasso di interesse corrispettivo per
la fase di assegnazione e la soglia fissata
ex L. 108/1996 deve essere effettuato
non con riferimento al momento in cui
il finanziamento entra nella fase c.d. di
assegnazione, bensì al momento della
conclusione del contratto di risparmio
edilizio, posto che, in virtù dei principi
sanciti dalla sopra richiamata sentenza
delle Sezioni Unite, non si può mai confi-
gurare un’usura “sopravvenuta” nel cor-
so del rapporto11.
Come visto, quindi, i Tribunali chiamati
a valutare le contestazioni sulla presunta
pattuizione di interessi usurari hanno
confermato in plurime sentenze la le-
gittimità della peculiare operazione di
finanziamento realizzata delle Casse di
Risparmio Edilizio.
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CAPITOLO TERZO
LA VALIDITÀ DEGLI ATTI COME TITOLI
ESECUTIVI
Altra questione sollevata nelle aule dei precisa che “l’esecuzione forzata non può
Tribunali e che attiene alla particolare avere luogo che in virtù di un titolo esecuti-
forma dell’operazione di finanziamento, vo per un diritto certo, liquido ed esigibile”.
riguarda la validità dei contratti come ti- In buona sostanza, il titolo deve docu-
tolo esecutivo per il recupero del credito mentare l’esistenza del diritto di credito,
in caso di inadempimento dei mutuatari. individuare i soggetti attivo e passivo
È noto che il titolare di un diritto di cre- del rapporto obbligatorio e consentire
dito, al fine di conseguire quanto a lui di ricavare l’ammontare del credito, che
dovuto, può far espropriare i beni del de- non deve essere sottoposto a termine o
bitore, sulla base delle regole previste dal condizione.
codice di procedura civile (art. 2910 c.c.). Le differenti tipologie di titoli esecutivi
L’azione esecutiva ha, infatti, la funzione sono individuate al secondo comma
di consentire al creditore, attraverso un dell’art. 474 c.p.c.:
procedimento di tutela giurisdizionale, di 1) le sentenze, i provvedimenti e gli altri
realizzare un proprio diritto sostanziale, atti ai quali la legge attribuisce espressa-
il cui accertamento risulti da un docu- mente efficacia esecutiva;
mento a cui la legge attribuisce la validità 2) le scritture private autenticate, relati-
di titolo idoneo per la proposizione della vamente alle obbligazioni di somme di
domanda di esecuzione. denaro in esse contenute, le cambiali,
In questo senso l’art. 474 comma 1 c.p.c. nonché gli altri titoli di credito ai quali
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legge attribuisce espressamente la stessa – viene concluso, invece, mediante una
efficacia; semplice scrittura privata, sottoscritta in
3) gli atti ricevuti da notaio o da altro agenzia e collegata al contratto di rispar-
pubblico ufficiale autorizzato dalla legge mio edilizio, senza autenticazione da
a riceverli. parte di un pubblico ufficiale. Detta scrit-
tura privata non rientra nel novero dei
In linea generale, la maggior parte dei titoli esecutivi previsti dal richiamato art.
contratti di mutuo fondiario viene con- 474 comma 2 c.p.c., con la conseguenza
clusa mediante un atto pubblico stipula- che non potrebbe essere azionata esecu-
to innanzi al notaio o, al più, mediante tivamente dalla Banca senza un preventi-
scrittura privata autenticata da quest’ul- vo accertamento giudiziale.
timo, con la conseguenza che gli stessi, Tuttavia, come si è visto, al fine di ga-
quando non sottoposti a condizione, rantire il puntuale adempimento delle
sono senz’altro titoli esecutivi. obbligazioni assunte con il contratto
Nel caso in esame, il finanziamento – di finanziamento/mutuo immediato e
che prevede, nella fase iniziale, un presti- con il successivo mutuo fondiario nella
to senza ammortamento e una succes- fase di assegnazione, il cliente concede
siva fase di ammortamento alla francese ipoteca volontaria di primo grado sui
beni immobili che ha acquistato o che
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intende ristrutturare con la somma mes- re quanto In linea generale, la maggior
sa a disposizione dall’Istituto di credito, affermato parte dei contratti di mutuo
trasformando, di fatto, l’operazione in un dalla recente fondiario viene conclusa
finanziamento fondiario ex art. 38 T.U.B.. sentenza n. mediante un atto pubblico
La garanzia ipotecaria - a differenza del 6083/2015 stipulato innanzi al notaio o,
contratto al quale si ricollega - viene della Corte di al più, mediante scrittura pri-
concessa dal mutuatario mediante un Cassazione: vata autenticata da quest’ul-
atto pubblico, nel quale la parte mutua- “È titolo per timo.
taria riconosce di essere debitrice delle l’esecuzione
___________________
somme convenute con il contratto di anche l’atto re-
finanziamento concluso con la Cassa di datto da nota-
Risparmio; una copia del quale è allegata io che conten-
allo stesso atto di concessione della ga- ga un negozio unilaterale che si tratti sia di
ranzia e nel cui testo sono, altresì, ripor- dichiarazione di volontà che dichiarazione
tate tutte le principali condizioni. di scienza, purché avente ad oggetto un’ob-
Tale atto di consenso all’iscrizione di ipo- bligazione di somma di denaro relativa ad
teca volontaria può essere considerato, un credito certo e liquido. In particolare,
ad ogni effetto, un valido titolo esecuti- va affermata la natura di titolo esecutivo
vo, laddove – come in effetti avviene - lo dell’atto pubblico redatto da notaio che
stesso contenga il riconoscimento da contenga, come nel caso di specie, una
parte dei disponenti di un’obbligazione a ricognizione di debito, con riconoscimento
loro carico astrattamente eseguibile, os- unilaterale di un’obbligazione restitutoria
sia certa, liquida ed esigibile. esistente al momento della dichiarazione e
Come precisato da una risalente senten- determinata nell’ammontare”.
za della Suprema Corte, l’art. 474 c.p.c. Nel caso dei finanziamenti erogati dalle
ha eliminato il requisito della contrattua- Casse di Risparmio Edilizio, il ricono-
lità richiesto dall’art. 554 c.p.c. del codice scimento di debito contenuto nell’atto
di procedura civile del 1865, consenten- pubblico di rilascio della garanzia reale,
do l’attribuzione dell’efficacia esecutiva pur non integrando un’autonoma fonte
anche ad atti negoziali di contenuto di obbligazione, ha comunque l’effetto
dichiarativo che siano documentati per confermativo di un preesistente rappor-
atto pubblico, tra cui la dichiarazione to fondamentale (Cass. n. 7787/2010 e
ricognitiva - resa attraverso il congegno 13506/2014).
della confessione - di un’obbligazione di L’efficacia vincolante della ricognizione di
pagamento di somme di denaro (Cass. debito potrebbe venir meno solo laddove
13 novembre 1965, n. 2372). il debitore/dichiarante provi giudizial-
È evidente che l’atto pubblico debba dare mente che il rapporto fondamentale non
autonoma contezza che il credito sia sia in realtà mai sorto, o sia invalido o
certo, liquido ed esigibile e che contenga, estinto, oppure che esista una condizio-
quindi, gli elementi essenziali dell’obbli- ne o altro elemento che possa comun-
gazione previsti dall’art. 474 comma 1 que incidere sull’obbligazione oggetto
c.p.c. per l’esecuzione). del riconoscimento.
In questo senso è opportuno richiama- Difatti, la ricognizione di debito produ-
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ce l’effetto tipico previsto dall’art. 1988
c.c., ossia l’astrazione processuale della
causa debendi, con la conseguenza che
l’onere della prova del difetto di causa e,
in definitiva, dell’inesistenza di un valido
rapporto negoziale sottostante è a carico
del debitore12.
Si è quindi in presenza di un debito già
sorto al momento della conclusione del
contratto di mutuo fondiario per scrittura
privata, ma che viene riconosciuto dalla
parte mutuataria al momento della con-
cessione dell’ipoteca volontaria a garan-
zia del finanziamento fondiario erogato13.
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CAPITOLO QUARTO
CONCLUSIONI
La particolare struttura dell’operazione plicabile e della bontà del tentativo delle
di finanziamento posta in essere dalle Casse di Risparmio di aver dato, anche
Casse di Risparmio Edilizio tedesco negli in Italia, forma nuova alla concessione di
ultimi anni è stata oggetto di contesta- credito bancario.
zioni, in merito alle quali, però, gran
parte dei Tribunali che si sono espressi in
materia hanno dimostrato che la parti-
colare forma di erogazione del credito
oggetto del presente elaborato, pur nella
sua “diversità”, non è di ostacolo al cor-
retto inquadramento della fattispecie nel
nostro ordinamento giuridico.
Molte delle questioni giuridiche ecce-
pite hanno trovato risoluzione nella
giurisprudenza più recente ed in questo
senso non si può che auspicare che l’ap-
porto della giurisprudenza prosegua in
tal senso con la finalità di dare definitiva
conferma dell’impianto normativo ap-
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1. Nel mercato italiano dal 1998, hanno aderito, sia un finanziamento a medio e lungo termine,
in particolare, alle operazioni circa la dismissione garantito da ipoteca volontaria di primo grado su
del patrimonio immobiliare pubblico (SCIP 1 e 2) beni immobili.
finanziando i prenditori ultimi degli immobili
8. La classificazione delle operazioni creditizie in
2. L’elenco completo dei Paesi è disponibile sul categorie omogenee per la rilevazione dei tassi
sito: https://www.efbs.org/en/members/list-of- medi operati sul mercato dagli istituti di credito,
members/. ai fini della legge sull’usura, è stata determinata
con decreto del Ministero del Tesoro del Bilancio
3. Si veda a tal proposito il sito internet: https:// e della Programmazione Economica del 23 set-
www.efbs.org/en/about-us tembre 1996, e successive modifiche tempo per
tempo vigenti, in esecuzione della legge 108 del
4. Si veda il documento, “Bausparen in Europe”. 07/03/1996 c.d. legge sull’usura.
Tale classificazione è stata recepita dalla Banca
5. Il cliente è ammesso alla stipulazione del con- d’Italia nella circolare denominata “istruzioni per
tratto definitivo di mutuo al raggiungimento di la rilevazione del tasso effettivo globale medio
un rapporto quantitativo tra il risparmio accumu- ai sensi della legge sull’usura” del 30/09/1996 e
lato e l’importo che sarà oggetto del mutuo di as- successive modifiche tempo per tempo vigenti;
segnazione (c.d. “cifra di valutazione”), che viene la stessa Banca d’Italia effettua la rilevazione
predefinita nel contratto di risparmio edilizio. periodica dei tassi effettivi globali medi TEGM,
che viene recepita e pubblicata dal Ministero del
6. In base alle condizioni generali per contratti di Tesoro con decreto trimestrale.
Risparmio Edilizio, l’assegnazione del mutuo può Ebbene, nei Decreti Ministeriali trimestrali, con
essere effettuata solamente al raggiungimento i quali vengono pubblicati i tassi soglia, la voce
di una “cifra di valutazione” uguale o superiore a denominata “mutui”, si riferisce alla corrispettiva
33,00. In particolare, la cifra di valutazione viene categoria 7 “mutui” delle istruzioni della Banca
definita secondo la seguente formula: d’Italia, che include esclusivamente “i finanzia-
(somma dei saldi + risparmio accumulato) x menti oltre il breve termine che […](c) prevedano
fattore di valutazione il rimborso tramite il pagamento di rate com-
mutuo di riferimento x periodo di ammortamen- prensive di capitale ed interessi.
to Diversamente, la voce dei Decreti Ministeriali de-
dove: nominata “crediti personali ed altri finanziamenti
- somma dei saldi è “la somma dei risparmi alle famiglie effettuati dalle Banche” riunisce le
rispettivamente accumulati durante le date di categoria 3 “credito personale” della citata cir-
valutazione di volta in volta maturate” colare della Banca d’Italia, e la categoria 8 “altri
- risparmio accumulato è il saldo del conto di finanziamenti a medio/ lungo termine”, che rag-
risparmio alla data di valutazione; gruppa tutti quei finanziamenti che non rientrano
- fattore di valutazione dipende dal tasso d’in- nelle altre categorie, (categoria residuale).
teresse scelto dal risparmiatore per il mutuo Più esattamente, i requisiti che il finanziamen-
richiesto ed è riportato nel contratto to deve possedere per essere inquadrato nella
- mutuo di riferimento è pari alla differenza tra categoria dei “mutui” ai sensi della circolare in
la somma sottoscritta e il risparmio accumulato esame, sono tre:
alla data di valutazione; a) essere assistito, anche parzialmente, da garan-
- periodo di ammortamento è la durata della zia reale
restituzione del mutuo di riferimento espresso in b) non avere la forma tecnica del conto corrente
anni o del prestito personale
c) prevedere il rimborso tramite il pagamento di
7. L’art. 38 T.U.B. non prevede limitazioni sul rate comprensive di capitale e interessi
tipo contrattuale o formule particolari affinché Ne consegue che il mutuo immediato, per cui è
un determinato finanziamento bancario pos- causa, essendo un finanziamento senza ammor-
sa essere definito come fondiario, ma impone tamento per il quale sono pagati solamente gli
unicamente che il credito concesso dalla banca interessi, ancorché garantito da ipoteca, non può
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essere inquadrato nella voce “mutui” (di cui ai
DM) ma piuttosto nella categoria 8“altri finan-
ziamenti a medio/lungo termine” che raggruppa
tutti quei finanziamenti che non rientrano nelle
altre categorie, (categoria residuale), e, per l’effet-
to, la soglia di riferimento è quella dei “crediti
personali e altri finanziamenti alle famiglie effet-
tuati dalle banche”.
Cfr. Tribunale di Roma, sent. n. 7641/2019; Tribu-
nale di Bolzano sent. n. 697/2018;
8. Cfr. Tribunale di Modena, sent. 433/2019;
Tribunale di Lecco sent. 664/2016;
10. Per una compiuta disamina dei differenti
tassi soglia usura previsti a seconda delle cate-
gorie di inquadramento, si rimanda all’indirizzo
di seguito riportato del Ministero dell’Economia
e delle Finanze: http://www.dt.mef.gov.it/it/atti-
vita_istituzionali/prevenzione_reati_finanziari/
anti_usura/operazioni_creditizie_tassi.html
11. Cfr. Tribunale di Velletri, sent. n. 731/2019.
12. Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, ord.
06/03/2019; Tribunale di Roma, ord. 15/03/2017.
13. Tribunale di Reggio Emilia, ord. 08/05/2017;
Tribunale di Barcellona
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Supplemento a IusLetter del 25/09/2019
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Numero chiuso il 20 settembre 2019
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