Guida all'acquisto e alla vendita degli immobili - Il Consumatore
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Guida
Servizio Regolazione del mercato
della Camera di Commercio di Firenze
all’acquisto e alla vendita
Piazza dei Giudici, 3 - 50122 Firenze degli immobili
Tel. 055 2795266 / 412
Fax 055 2795244
E-mail: regolazione.mercato@fi.camcom.it
Sito Internet: www.fi.camcom.it
CAMERA DI COMMERCIO
INDUSTRIA A RTIGIANATO E AGRICOLTURA
FIRENZE
GUIDA ALL’ACQUISTO E ALLA VENDITA DEGLI IMMOBILI A cura del Servizio Tutela del mercato della Camera di Commercio di Firenze
Progetto redazionale: Paolo Checchi, Maria Tesi
Servizio Tutela del mercato
Revisione testi e coordinamento redazionale: Maria Gabriella Grilli,
Responsabile del Servizio Comunicazione
Coordinamento: Cristina Ricciardi,
Dirigente Area Comunicazione, Legale e Regolazione del mercato
Grafica e cura editoriale: Pasquale Ielo,
Ufficio Attività editoriali e Comunicazione multimediale
L’immagine in copertina è tratta da: www.catskillsnyrealestate.com
Stampa: Nuova Grafica Fiorentina, gennaio 2009
© Camera di Commercio di Firenze, 2009
È vietato manipolare o riprodurre con qualsiasi mezzo
i contenuti della presente pubblicazione senza una autorizzazione scritta
della Camera di Commercio di Firenze.S OMMARIO DIRITTI E DOVERI DEL MEDIATORE pag. 5 Chi è il mediatore ............................................................................................5 Gli obblighi del mediatore ...............................................................................5 Il diritto del mediatore alla provvigione ............................................................6 I formulari utilizzati dagli agenti immobiliari .....................................................8 Le sanzioni per l’esercizio abusivo o irregolare della professione ....................10 CONSIGLI PER IL VENDITORE pag. 11 Cosa fare prima di affidare un incarico ad un mediatore immobiliare .............11 L’incarico di mediazione ................................................................................11 Mediazione atipica ........................................................................................13 Durata dell’incarico .......................................................................................14 Il diritto di recesso .........................................................................................14 CONSIGLI PER IL COMPRATORE pag. 15 Cosa fare prima di presentare una proposta di acquisto .................................15 La proposta di acquisto .................................................................................16 La caparra .....................................................................................................17 INFORMAZIONI UTILI pag. 19 Il preliminare di vendita o compromesso .......................................................19 La registrazione della proposta d’acquisto e del preliminare ...........................19 I SERVIZI DELLA CAMERA DI COMMERCIO DI FIRENZE pag. 21 Servizio di conciliazione ................................................................................21 Il portale Borsa Toscana del Mercato immobiliare ..........................................21 Forum della Borsa Toscana del Mercato immobiliare .....................................23 Un Marchio di garanzia a tutela dei consumatori ...........................................23 Il servizio “modula on line” ............................................................................24
PRESENTAZIONE
A CHI SI RIVOLGE QUESTA GUIDA
Questa guida è stata realizzata per aiutare gli utenti a conoscere
meglio le problematiche relative all’acquisto o alla vendita di un
immobile e a districarsi meglio tra le complesse procedure
contrattuali fornendo loro, speriamo in modo semplice e
comprensibile, una serie di informazioni essenziali sull’ar-
gomento.
Speriamo, con questo breve libretto, di sciogliere non certo tutti
i dubbi, ma almeno alcuni sulle molteplici problematiche
poste dalla materia, fornendo un valido ed efficace strumento
di supporto, grazie alla competenza e all’esperienza di coloro
che hanno contribuito alla sua realizzazione.
Cristina Ricciardi
Dirigente dell’Area Comunicazione,
Legale e Regolazione del mercatoGuida all’acquisto e alla vendita degli immobili
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D IRITTI E DOVERI DEL MEDIATORE
1. CHI È IL MEDIATORE
Il primo soggetto professionale che una persona contatta quando decide di ac-
quistare o vendere un immobile è l’agente immobiliare o mediatore: il codice
civile, all’art.1754, definisce il mediatore come “colui che mette in relazione due
o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse
da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.
L’attività dell’agente di affari in mediazione o mediatore è una vera e propria pro-
fessione, per esercitare la quale occorre obbligatoriamente essere iscritti al Ruolo
degli Agenti di Affari in mediazione tenuto dalle Camere di Commercio1.
Anche coloro che esercitano la professione di mediazione a titolo occasionale
devono essere iscritti al Ruolo.
Il tesserino di riconoscimento, rilasciato al mediatore dalla Camera di Commercio,
prova la sua iscrizione al Ruolo: con i riferimenti di iscrizione del mediatore, gli
interessati possono rivolgersi alla Camera di Commercio per ricevere informazioni
sulla regolarità dell’iscrizione dello stesso, possono anche presentare esposti o
segnalazioni su comportamenti dell’agente immobiliare ritenuti non corretti.
Anche i moduli ed i formulari, che sono utilizzati dagli agenti immobiliari, devono
essere chiari e comprensibili e ispirati ai principi della buona fede contrattuale.
Questi modelli devono essere depositati presso la Camera di Commercio2 e
possono essere esaminati, sia a richiesta dell’utente che d’ufficio, dalla Commis-
sione per la regolazione del Mercato, istituita presso la Camera di Commercio.
Il mediatore non rappresenta gli interessi di una sola parte, acquirente o venditore,
ma suo compito principale è quello di far incontrare le esigenze e gli interessi
delle due parti, per arrivare alla conclusione della trattativa. Per questo motivo
la legge prevede che la provvigione debba essere pagata sia da chi vende sia da
chi compra.
1) Requisiti per l’iscrizione al ruolo sono: maggiore età; essere cittadino italiano o di uno degli stati
membri dell’Unione Europea o straniero non comunitario residente in Italia munito di permesso
di soggiorno; aver conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado; aver frequentato
un corso di formazione professionale ed aver superato un esame diretto ad accertare l’attitudine
e la capacità professionale dell’aspirante in relazione al ramo di mediazione prescelto, essere di
possesso dei requisiti di onorabilità.
2) Ai sensi dell’articolo 5, comma 4 Legge 39/89.Camera di Commercio di Firenze
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DIRITTI E DOVERI DEL MEDIATORE
2. GLI OBBLIGHI DEL MEDIATORE
L’agente immobiliare o mediatore ha l’obbligo di informare le parti di tutti gli ele-
menti conosciuti o conoscibili con la normale diligenza professionale e che possono
influire sulla conclusione dell’affare. Fornisce ad entrambe le parti - acquirente e
venditore - informazioni su aspetti legali, tecnici e fiscali relativi all’immobile.
Generalmente l’agente immobiliare:
- fornisce un servizio di valutazione dell’immobile, informando il venditore sulle
reali condizioni del mercato e, quindi, aiutandolo ad individuare il prezzo di
vendita dell’immobile
- promuove la vendita dell’immobile, utilizzando vari canali pubblicitari
- collabora nella redazione della proposta di acquisto da parte del potenziale
acquirente, da far pervenire al venditore, in cui sono indicati il prezzo offerto
per l’acquisto dell’immobile e le modalità di pagamento dell’importo com-
plessivo.
L’eventuale richiesta al mediatore di svolgere indagini tecnico-giuridiche (es. visure
ipotecarie e catastali) va preliminarmente definita, anche ai fini di un eventuale
specifico rimborso delle spese sostenute.
Di solito, gli agenti immobiliari seguono le trattative fino alla firma dell’atto notarile
(rogito-contratto di acquisto).
A garanzia della clientela, la legge prescrive che i mediatori immobiliari debbano
sottoscrivere una polizza assicurativa di responsabilità civile contro i rischi pro-
fessionali.
3. IL DIRITTO DEL MEDIATORE ALLA PROVVIGIONE
Il diritto alla provvigione nasce nel momento di conclusione del contratto – preli-
minare di vendita (compromesso) – cioè all’avvenuta conoscenza da parte del pro-
ponente dell’accettazione da parte del venditore (artt. 1326 e 1755 cod. Civ.).
È importante specificare che, ai sensi dell’articolo 6 della legge n. 39/89, “hanno
diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli”: se la personaGuida all’acquisto e alla vendita degli immobili
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DIRITTI E DOVERI DEL MEDIATORE
che si presenta come “mediatore” non è iscritta al ruolo, non le è dovuta alcuna
provvigione.
La provvigione è dovuta sia dal venditore che dall’acquirente, se l’affare è
concluso per effetto dell’intervento del mediatore: quest’ultimo deve infatti agire
nell’interesse di entrambe le parti.
Si deve ricordare che, se c’è stato un incarico di mediazione, anche dopo la
scadenza del termine dell’incarico ma, comunque, entro un termine congruo,
il mediatore regolarmente iscritto ha diritto alla provvigione, se le parti messe in
contatto dal mediatore concludono in un tempo successivo l’affare.
L’entità della provvigione deve essere concordata per iscritto anche in relazio-
ne all’ammontare del valore della compravendita e/o dei servizi aggiuntivi offerti
dall’agenzia.
A questo proposito è bene chiarire che le Camere di Commercio, nella loro attività
di raccolta degli usi commerciali provinciali, verificano anche la percentuale della
mediazione normalmente applicata nella provincia. A Firenze la percentuale rile-
vata è del 2% sul prezzo di vendita dell’immobile. Questa percentuale però non è
da intendersi come tariffa minima, in quanto le parti interessate possono sempre
concordare, in deroga agli usi, percentuali inferiori o superiori a quella rilevata.
Se l’affare non si conclude, il mediatore ha diritto ad un rimborso da parte del
venditore delle spese sostenute e analiticamente documentate, salvo che sia stato
diversamente concordato nell’incarico affidatogli.
Nel conferimento di incarico di mediazione può essere inserita una particolare
clausola, detta “atipica”, in quanto contiene una deroga alla regola generale sul
diritto alla provvigione: in questo caso il diritto al pagamento della provvigione
nasce nel momento in cui il mediatore presenta al venditore una proposta di ac-
quisto conforme al prezzo ed alle modalità di pagamento concordate nell’incarico,
indipendentemente dalla accettazione da parte del venditore.
Talvolta l’agente immobiliare agisce come mandatario3, cioè una parte gli affida
il compito di rappresentarla in modo esclusivo. L’agente immobiliare in questo
caso rappresenta ed agisce nell’esclusivo interesse di una sola parte e, quindi, ha
3) Il mandatario
andatario è colui che si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto di una terza
persona (mandante) vd. Art. 1703 cod. civ.Camera di Commercio di Firenze
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DIRITTI E DOVERI DEL MEDIATORE
diritto alla provvigione solo dalla parte che rappresenta. Sarà comunque tenuto
al rispetto delle norme del codice civile in materia e delle regole di correttezza
che l’iscrizione al Ruolo comporta.
In merito alle provvigioni, si ricorda che dal 2006 è obbligatorio inserire in tutti gli
atti notarili una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà”, che indichi l’impor-
to della provvigione versata all’agente immobiliare e le modalità di pagamento.
In tale dichiarazione devono essere riportate le generalità del mediatore, il suo
numero di iscrizione al Ruolo, il numero di partita IVA o il suo codice fiscale.
Chi, acquistando o vendendo un immobile, non rispetta quest’obbligo rischia
una serie di sanzioni, tra le quali il pagamento di una cifra da 500 a 10.000 Euro,
oltre ad eventuali risvolti penali in caso di dichiarazione mendace.
La legge 4 agosto 2006, n. 248 ha introdotto la possibilità, nel caso di acquisto
di “prima casa”, di detrarre il 19% della somma pagata per le provvigioni, fino
ad un tetto massimo di 1.000 Euro. È quindi necessario che il mediatore consegni
al suo cliente la documentazione necessaria, affinché gli interessati possano usu-
fruire delle detrazioni in occasione della dichiarazione dei redditi.
4. I FORMULARI UTILIZZATI DAGLI AGENTI IMMOBILIARI
I mediatori devono depositare presso l’Ufficio Albi e Ruoli4 della Camera di Com-
mercio competente per territorio i moduli contrattuali che intendono utilizzare
per svolgere la propria attività.
È bene accertarsi che l’agenzia immobiliare utilizzi moduli contrattuali conformi
a quelli depositati e che siano privi di clausole vessatorie5, cioè di clausole che
possono essere inserite nei contratti conclusi tra il consumatore ed il professionista
che, malgrado l’eventuale buona fede, possano determinare a carico del consuma-
tore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.
4) Per maggiori informazioni contattare: Ufficio Ruolo agenti e rappresentanti, mediatori - Piazza
dei Giudici 3 - 50122 Firenze Tel. 055 2795273 (dalle 9.00 alle 11.00) Fax 055 2795423 albi.
rec@fi.camcom.it
5) Art. 33 del Codice del consumo (d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206).Guida all’acquisto e alla vendita degli immobili
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DIRITTI E DOVERI DEL MEDIATORE
I moduli devono:
1. essere chiari, leggibili, facilmente comprensibili e ispirati al principio della
buona fede contrattuale
2. essere compilati in tutte le loro parti, sbarrando le parti non utilizzate
3. contenere gli estremi dell’iscrizione al ruolo del mediatore o della società di
mediazione e del suo legale rappresentante
4. indicare il tipo di contratto che rappresentano: cioè se è un incarico di me-
diazione, una proposta d’acquisto, o un preliminare di vendita
5. indicare il nome del proprietario ed il titolo di proprietà
6. indicare le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull’immobile.
7. indicare l’eventuale esistenza di mutui, la loro natura, l’importo del capitale
residuo e l’ente o banca che lo ha concesso
8. indicare se l’immobile risulti conforme alle norme edilizie ed urbanistiche
vigenti
9. indicare il termine entro cui deve essere redatto l’atto definitivo di trasferi-
mento della proprietà (rogito notarile)
10. contenere la firma del mediatore, che ha seguito la trattativa
I modelli contrattuali Incarico di mediazione e Proposta di acquisto possono con-
tenere alcune clausole a cui il cliente deve porre particolare attenzione perché
spesso fonti di un forte squilibrio contrattuale a vantaggio del predisponente (il
mediatore):
- clausola di risoluzione delle controversie, se indica come foro competente
una località diversa da quella di residenza del consumatore
- clausola di comunicazione della disdetta dell’incarico, qualora il termine
sia eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto
- clausola dell’irrevocabilità, nel caso in cui non riconosca al cliente la facoltà
di recedere dal contratto prima della scadenza. In questo caso va prevista la
facoltà di recesso da parte di entrambe le parti contrattuali, dietro il pagamento
di una penale
- clausole penali, che devono essere considerate “vessatorie”, quando impon-
gono al consumatore un risarcimento manifestamente eccessivo.Camera di Commercio di Firenze
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DIRITTI E DOVERI DEL MEDIATORE
Attualmente sono in uso due formulari (incarico di mediazione per la vendita di
un immobile e proposta d’acquisto di un immobile) predisposti dalle Camere di
Commercio di Firenze, Prato, Pistoia e Grosseto e approvati dalle maggiori Asso-
ciazioni dei Consumatori6 e dalle Associazioni dei mediatori a livello regionale7.
In questi modelli non sono contenute clausole vessatorie o clausole non considerate
rispettose dei diritti dei consumatori, nel rapporto con i mediatori.
Questi formulari possono essere trovati sul sito internet www.borsatoscana.it
o chiesti alle Camere di Commercio sopraindicate, alle Associazioni dei consu-
matori ed alle Associazioni dei mediatori che hanno approvato i formulari ed
indicate in nota.
5. LE SANZIONI PER L’ESERCIZIO ABUSIVO O IRREGOLARE DELLA
PROFESSIONE
La legge prevede sanzioni per chi esercita abusivamente o irregolarmente l’attività
di mediatore.
- Chi esercita abusivamente l’attività di mediazione è punito con una sanzione
amministrativa da 7.500 a 15.000,00 euro; il mediatore è inoltre tenuto a
restituire alle parti le provvigioni percepite. In alcuni casi, è prevista altresì la
denuncia all’Autorità Giudiziaria in sede penale.
- Chi, iscritto regolarmente al Ruolo, esercita l’attività di mediazione in modo
irregolare, violando i suoi doveri e non rispettando gli obblighi previsti dalla
legge, è soggetto a provvedimenti disciplinari quali la sospensione, la cancel-
lazione e radiazione dal Ruolo nei casi più gravi.
La competenza per le sanzioni disciplinari è riservata alla Giunta della Camera di
Commercio presso la quale il mediatore è iscritto al ruolo.
6) Approvato dall’ACU, dall’Adiconsum, dalla Federconsumatori, dal Codacons e dal Movimento
Consumatori Firenze
7) dalla ANAMA, dalla FIAIP e dalla FIMAA a livello regionaleGuida all’acquisto e alla vendita degli immobili
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C ONSIGLI PER IL VENDITORE
1. COSA FARE PRIMA DI AFFIDARE UN INCARICO
AD UN MEDIATORE IMMOBILIARE
Quando una persona si rivolge ad un mediatore per la vendita di un immobile,
il primo accertamento che deve fare è quello di verificare che la persona che si
presenta come “mediatore” sia regolarmente iscritto al Ruolo degli Agenti di affari
in mediazione presso la Camera di Commercio. Ciò può essere fatto richiedendo
l’esibizione del tesserino.
2. L’INCARICO DI MEDIAZIONE
Normalmente il venditore prende contatto con un mediatore e gli affida l’incarico
di mediazione.
L’incarico di mediazione è il contratto con cui il venditore incarica l’agente
immobiliare di trovare un compratore.
Occorre far presente che l’incarico di mediazione può essere dato anche verbal-
mente: infatti, né il codice civile né la legge n. 39/89 impongono una particolare
forma per l’incarico al mediatore. In pratica, è assolutamente generalizzata la
forma scritta, mediante l’utilizzo di moduli prestampati.
Quando il venditore affida l’incarico di mediazione, è opportuno che fornisca al
mediatore copia della seguente documentazione relativa all’immobile:
1) Relazione di conformità tecnico-urbanistica redatta da un professionista com-
petente in materia, iscritto nel rispettivo Albo (architetto, geometra, ingegnere
e altri)
2) Atto di provenienza della proprietà dell’immobile
3) Planimetria catastale aggiornata
4) Certificato catastale
5) Nel caso in cui il venditore sia una società, certificato d’iscrizione nel Registro
delle Imprese, per la verifica dei poteri di firma della persona che ha la facoltà
di vendere l’immobile.Camera di Commercio di Firenze
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CONSIGLI PER IL VENDITORE
6) Se in suo possesso, i certificati di conformità degli impianti alle disposizioni
di legge, o la dichiarazione di essere a conoscenza che gli impianti (elettrico,
gas e di riscaldamento) non sono a norma.
L’incarico può essere affidato in esclusiva o non in esclusiva.
Vediamo le differenze.
a) Nel caso di incarico in esclusiva, il cliente limita la sua libertà contrattuale,
affidando l’intera gestione della vendita ad un solo agente immobiliare. Ciò
comporta per il venditore il divieto di concludere la vendita in proprio o di
avvalersi per la vendita di altre agenzie immobiliari. La violazione di tali obblighi
comporta il pagamento di una penale a favore dell’agenzia.
È opportuno sapere però che un incarico in esclusiva presuppone che il me-
diatore si impegni a fornire una serie di servizi aggiuntivi, che devono essere
specificati chiaramente per iscritto nel conferimento dell’incarico. È consigliabile
che il venditore si accerti in questo caso che il contratto di incarico preveda
ulteriori impegni per l’agente immobiliare, quali, ad esempio:
- La stima del valore dell’immobile e delle sue pertinenze
- L’ assistenza alle parti sino al momento del rogito notarile
- Un particolare impegno della propria organizzazione per promuovere la
vendita (pubblicazione a sua cura e spese di annunci su quotidiani, setti-
manali o riviste del settore, siti internet; eventuale affissione di locandine
presso l’agenzia)
- L’impegno ad accompagnare i potenziali acquirenti a visitare l’immobile,
fornendo al venditore informazioni sull’attività effettuata, compreso l’elen-
co dei clienti ai quali è stato proposto l’immobile
b) Nel caso di incarico non in esclusiva, il cliente è libero di vendere l’immobile
anche direttamente o di avvalersi dell’opera di più mediatori. In tal caso la
provvigione sarà dovuta al mediatore che conclude l’affare.
Se un mediatore si avvale dell’operato di più colleghi per promuovere la
compravendita, la provvigione da riconoscere sarà sempre e comunque una
sola. Sarà compito del mediatore incaricato suddividerla con gli agenti da lui
coinvolti.
Per le spese sostenute dal mediatore per promuovere la vendita, è consigliabile
prendere accordi specifici.Guida all’acquisto e alla vendita degli immobili
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CONSIGLI PER IL VENDITORE
In entrambi i casi, si rammenta che l’agenzia immobiliare non è tenuta, salvo
impegni espressamente presi con le parti, ad effettuare i controlli necessari per
rendere sicuro l’affare. Pertanto è sempre consigliabile l’assistenza di professionisti
competenti nelle materie coinvolte.
In particolare è bene specificare nell’incarico di mediazione:
- quando nasce il diritto alla provvigione
- quali sono i soggetti tenuti al pagamento
- le relative modalità di pagamento, con la specifica dei servizi compresi
nella provvigione e di quelli esclusi, che dovranno essere pagati a parte.
3. CLAUSOLA MEDIAZIONE ATIPICA
Occorre porre particolare attenzione se nel conferimento di incarico è presente
la clausola di mediazione atipica. Essa è diffusa nella prassi commerciale e con
questa il venditore riconosce al mediatore il diritto alla provvigione alla presen-
tazione di una proposta di acquisto conforme all’incarico, indipendentemente
dalla sua accettazione.
Esempi:
CLAUSOLA MEDIAZIONE TIPICA
Con riferimento al diritto alla provvigione per l’attività di mediazione svolta dal-
l’Agente/Agenzia tale diritto nascerà nel momento di conclusione del contratto
(avvenuta conoscenza da parte del proponente dell’accettazione da parte del
venditore), così come stabilito dall’art.1755 c.c.
CLAUSOLA MEDIAZIONE ATIPICA
Con riferimento al diritto alla provvigione per l’attività di mediazione svolta dal-
l’Agente/Agenzia tale diritto nascerà non nel momento di conclusione del contratto
(avvenuta conoscenza da parte del proponente dell’accettazione da parte del
venditore), così come stabilito dall’art.1755 c.c., ma in un momento precedente
cioè quando il mediatore presenterà una proposta di acquisto conforme al pre-
sente incaricoCamera di Commercio di Firenze
14
CONSIGLI PER IL VENDITORE
4. DURATA DELL’INCARICO
Si consiglia di fare attenzione alla durata dell’incarico, soprattutto nel caso di
affidamento in esclusiva. Un incarico dovrebbe avere una durata ragionevole,
tre mesi potrebbe essere un periodo congruo. Occorre inoltre fare attenzione a
quelle clausole che prevedono il rinnovo tacito dell’incarico.
5. IL DIRITTO DI RECESSO
Occorre aver presente un fatto che normalmente non è conosciuto: la possibilità
di recedere dal contratto di incarico è regolato in maniera diversa, a seconda che
il contratto sia stipulato all’interno degli uffici dell’agenzia immobiliare oppure
fuori.
- Se si è stipulato il contratto di mediazione all’interno degli uffici dell’agenzia
immobiliare non si può esercitare il diritto di recesso, previsto dal Codice
del Consumo per i contratti conclusi fuori dai locali commerciali.
- Per tutti gli incarichi firmati fuori dai locali dell’agenzia (es. al domicilio del
venditore, sul posto di lavoro o inviati per posta) è possibile recedere, così
come previsto dagli articoli dal 64 al 67 del D.lgs n° 206 del 6/09/2005
(Codice del Consumo), nel termine di dieci giorni lavorativi dalla firma
dell’incarico di vendita, senza alcuna penalità e senza dover motivare
alcunché inviando lettera raccomandata con ricevuta di ritorno al media-
tore.Guida all’acquisto e alla vendita degli immobili
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C ONSIGLI PER IL COMPRATORE
Quando una persona si rivolge ad un mediatore per l’acquisto di un immobile,
il primo accertamento che deve fare è quello di verificare che la persona che si
presenta come “mediatore” sia regolarmente iscritto al Ruolo degli Agenti di affari
in mediazione presso la Camera di Commercio. Ciò può essere fatto richiedendo
l’esibizione del tesserino.
È ormai di uso comune, far sottoscrivere a coloro che visitano un immobile in
vendita, il cosiddetto foglio visita. Questo modulo deve contenere esclusivamente
l’attestazione dell’avvenuta visita.
1. COSA FARE PRIMA DI PRESENTARE UNA PROPOSTA
DI ACQUISTO
Il compratore che prende contatto con il mediatore, deve verificare la presenza
della seguente documentazione relativa all’immobile:
1) Relazione di conformità tecnico urbanistica redatta da un professionista com-
petente in materia, iscritto nel rispettivo Albo (architetto, geometra, ingegnere
e altri).
2) Atto di provenienza della proprietà dell’immobile.
3) Planimetria catastale aggiornata.
4) Certificato catastale.
5) Nel caso in cui il venditore sia una società, certificato di iscrizione della stessa
nel Registro delle Imprese, per la verifica dei poteri di firma.
6) Certificati di conformità degli impianti alle disposizioni di legge, o, in assenza,
la dichiarazione di conoscenza da parte del venditore che gli impianti non
sono a norma.
7) La verifica presso l’amministratore del condominio, di cui fa parte l’appar-
tamento, dell’esistenza di spese condominiali arretrate o spese future per
interventi straordinari.Camera di Commercio di Firenze
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CONSIGLI PER IL COMPRATORE
Particolare attenzione dovrà essere posta dal compratore nei casi di:
- acquisto dell’immobile la cui proprietà appartiene ad un’impresa: in questo
caso, essendo l’impresa un soggetto sottoponibile a procedure concorsuali
(es. fallimento), l’immobile potrebbe essere oggetto di azione revocatoria,
che sottrae il bene promesso in vendita alla disponibilità dell’impresa
- acquisto di un immobile che proviene da donazione
- acquisto di un immobile in costruzione: occorre accertarsi che il costruttore
rilasci una fidejussione bancaria, a garanzia delle somme che l’acquirente
deve versare prima del rogito notarile (legge 210 del 2 agosto 2004 e
successive modifiche).
In ogni caso si consiglia di farsi assistere da un professionista esperto nella mate-
ria.
Il compratore deve, inoltre, fare particolare attenzione al periodo di validità della
proposta di acquisto, che non dovrebbe superare i dieci/quindici giorni complessivi
di calendario (termine entro cui deve pervenire l’accettazione del venditore).
Se il compratore utilizza i formulari della Borsa Toscana del Mercato immobiliare
è possibile scegliere anche un’altra opzione, il cosiddetto “diritto di ripensamen-
to”, che consiste nel differimento di quattro giorni lavorativi dell’inizio di validità
della proposta, permettendo al compratore di utilizzare tale periodo per ulteriori
verifiche sulla fattibilità dell’acquisto.
2. LA PROPOSTA DI ACQUISTO
Il potenziale compratore presenta la sua proposta di acquisto in cui indica il
prezzo a cui è intenzionato ad acquistare l’immobile e le modalità di pagamento
dell’importo.
Generalmente, il mediatore fa sottoscrivere all’aspirante acquirente un modulo
contenente una proposta di acquisto e sottopone poi lo stesso modulo al venditore,
che può accettare la proposta, sottoscrivendolo a sua volta.Guida all’acquisto e alla vendita degli immobili
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CONSIGLI PER IL COMPRATORE
La proposta di acquisto, normalmente redatta su moduli predisposti dal mediatore,
deve contenere:
a) Gli estremi dell’iscrizione al Ruolo del mediatore o della società di mediazione
e del suo legale rappresentante
b) Il nome del proprietario, il titolo di proprietà
c) Le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli presenti sull’immobile
d) La presenza eventuale di mutui esistenti, la loro natura, l’importo del capitale
residuo da versare e l’ente o banca che lo ha concesso
e) Il prezzo di acquisto offerto per l’immobile, l’ammontare del deposito lasciato
nelle mani dell’agente immobiliare, le modalità di pagamento della somma
residua
f) La conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche vigenti
g) Il termine entro cui deve essere redatto l’atto definitivo (atto di compravendita
dal notaio)
h) Il termine entro il quale la proposta di acquisto deve essere accettata. Trascorso
tale termine essa decade
i) La firma del mediatore con il quale è stata condotta la trattativa
Nota bene: in caso di acquisto mediante richiesta di mutuo, è necessaria la
specifica indicazione che l’efficacia della proposta è subordinata alla concessione
del finanziamento / mutuo (condizione risolutiva espressa). In tal caso, la propo-
sta non ha validità fino al verificarsi della condizione (concessione del mutuo) e
pertanto la provvigione sarà dovuta solo al verificarsi della stessa.
3. LA CAPARRA
Il mediatore chiede, a garanzia della serietà della proposta, il versamento da
parte dell’acquirente di una somma a deposito (usualmente chiamata in modo
improprio caparra), che consiste in una somma di denaro consegnata al mediato-
re, normalmente con assegno non trasferibile intestato al venditore, proprietario
dell’immobile. Questo assegno non può essere incassato dall’agente immobiliare,
né a titolo di risarcimento danni, né in conto provvigione o quant’altro.Camera di Commercio di Firenze
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CONSIGLI PER IL COMPRATORE
Solo nel momento in cui la proposta è accettata dal venditore e il compratore ha
avuto conoscenza dell’accettazione della sua proposta, la caparra versata diventa
a tutti gli effetti di legge “caparra confirmatoria”.
La “caparra confirmatoria” è una somma di denaro che viene versata dall’ac-
quirente al momento della conclusione del contratto allo scopo di confermare
l’impegno assunto.
Se l’acquirente si ritira perde ciò che ha versato; se è invece il venditore (cioè
colui che ha già incassato i soldi) a risultare contrattualmente inadempiente, questi
dovrà restituire all’acquirente il doppio della somma già incassata. Se le parti non
l’hanno escluso, è comunque fatto salvo il risarcimento del maggior danno.Guida all’acquisto e alla vendita degli immobili
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N OTIZIE UTILI PER VENDITORE
E COMPRATORE
1. IL PRELIMINARE DI VENDITA (COMPROMESSO)
La proposta di acquisto, firmata dalle parti – compratore e venditore - configura
il contratto preliminare (compromesso), che è il documento sottoscritto da
entrambe le parti, che si obbligano a concludere il contratto definitivo di
compravendita, da stipulare per atto pubblico davanti al notaio.
Questo contratto è vincolante per entrambe le parti ed è sufficiente per far
maturare in capo al mediatore il diritto a riscuotere la provvigione. In caso di
inadempienza agli obblighi sottoscritti dal venditore e compratore è possibile per
le parti rivolgersi al giudice ordinario per far valere le proprie ragioni.
Qualora sorgano questioni in merito al contratto preliminare di compravendita le
parti interessate possono, prima di rivolgersi al giudice ordinario, interessare del
loro problema il Servizio di Conciliazione della Camera di Commercio. Questo
servizio, tramite l’intervento di professionisti, esperti nella materia del contendere
e nelle tecniche di mediazione, i conciliatori appunto, aiuta le parti a cercare
un possibile accordo che faccia venir meno la controversia, con soddisfazione
reciproca.
2. LA REGISTRAZIONE DELLA PROPOSTA D’ACQUISTO E DEL
PRELIMINARE
Un contratto preliminare di vendita, sia esso fatto per atto notarile o per scrittura
privata, è soggetto a registrazione presso l’Ufficio delle Entrate.
La registrazione del preliminare e della proposta d’acquisto avviene, quindi, presso
l’Ufficio delle Entrate e può essere fatta da chiunque, per la proposta, entro 20
giorni dalla avvenuta comunicazione al proponente della accettazione del ven-
ditore, per il preliminare entro 20 giorni dalla stipula dello stesso.
L’art. 1, comma 46, della Legge 27 dicembre 2006, n. 296 estende anche all’agente
immobiliare l’obbligo di richiedere la registrazione e pone a carico dello stesso la
responsabilità solidale per il pagamento dell’imposta di registro.Camera di Commercio di Firenze
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NOTIZIE UTILI PER VENDITORE E COMPRATORE
L’imposta da pagare in sede di registrazione è: una quota fissa di 168,00 euro e,
in presenza di caparra, si paga altresì l’imposta con l’aliquota di 0,50% sull’importo
della caparra. In presenza di acconto bisogna distinguere:
- quando il contratto definitivo è soggetto al pagamento dell’imposta
proporzionale di registro, (solitamente in caso di acquisto tra privati), si
applica l’imposta del 3%, se il contratto preliminare prevede il pagamento
di somme a titolo di acconto non soggette ad IVA
- quando il contratto definitivo è soggetto ad IVA, (solitamente in caso ac-
quisto da impresa), gli acconti devono essere fatturati con l’aliquota corri-
spondente a quella della vendita cioè il 4% nel caso di “prima casa”, se il
contratto preliminare prevede il pagamento di somme a titolo di acconto
soggette ad IVA.
Sia per la caparra che per gli acconti, le imposte pagate in sede di contratto pre-
liminare saranno detratte dalle imposte che si pagheranno alla registrazione del
contratto definitivo di vendita, fatta eccezione per il caso di vendita soggetta ad
IVA.
Si consiglia di consultare la “Guida fiscale alla compravendita della Casa”, redatta
dall’Agenzia delle Entrate, per maggiori informazioni in merito a tutte le imposte
dovute nel caso di acquisto di un immobile (www.agenziaentrate.it)Guida all’acquisto e alla vendita degli immobili
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I SERVIZI DELLA CAMERA DI COMMERCIO
DI FIRENZE
1. SERVIZIO DI CONCILIAZIONE
Nel caso in cui insorgano controversie tra le parti , prima di ricorrere al giudice
ordinario, si può cercare di raggiungere un accordo con l’altra parte, avviando un
tentativo di conciliazione presso la Camera di Commercio di Firenze.
La conciliazione è una procedura breve e poco dispendiosa che garantisce la
massima riservatezza. Il conciliatore, professionista imparziale ed esperto, aiuta
le parti a trovare un accordo che le soddisfi entrambe al meglio.
i
Dove è il Servizio di conciliazione a Firenze?
Camera di Commercio di Firenze
Piazza dei Giudici, 3 - 50122 Firenze
tel. 055/2795295-372-266 Fax 055/2795244
e-mail: conciliazione@fi.camcom.it
2. IL PORTALE BORSA TOSCANA DEL MERCATO IMMOBILIARE
Sette Camere di Commercio della Toscana (Firenze, Prato, Pistoia, Arezzo, Gros-
seto, Siena e Massa-Carrara) promuovono il sito www.borsatoscana.it, portale di
Borsa Toscana Immobiliare, che offre al pubblico un sistema operativo in grado
di rispondere alle esigenze di chi cerca una casa, in locazione o da acquistare. La
Borsa Toscana del Mercato immobiliare è nata con l’ausilio di mediatori immo-
biliari accreditati, che hanno aderito al codice di comportamento proposto dalle
Camere di Commercio aderenti all’iniziativa, con l’ausilio delle Associazioni di
categoria e dei consumatori.
Il portale, grazie ad una veste grafica moderna ed intuitiva, consente anche
all’utente meno esperto di accedere ad una serie di servizi, utili in tutte le fasi
dell’acquisto o della vendita di un immobile: si va da una sezione contenente
la normativa di riferimento in materia immobiliare, ad una sezione contenente
l’elenco dei mediatori regolarmente iscritti al ruolo e i formulari contrattuali.Camera di Commercio di Firenze
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I SERVIZI DELLA CAMERA DI COMMERCIO DI FIRENZE
Tra le sezioni di rilievo, si segnala Fast Meeting, servizio di videoconferenza appli-
cata all’intermediazione immobiliare, e Concilia on line, per attivare una domanda
di conciliazione, in caso insorga una controversia e si voglia far ricorso a questa
semplice ed economica procedura, gestita dalla Camera di Commercio8.
Il portale è consultabile anche in lingua straniera (inglese, francese, tedesco e spa-
gnolo) e contiene una nutrita sezione link, che consente, tra l’altro, di accedere
ai siti delle principali associazioni dei consumatori.
LE AGENZIE DI MEDIAZIONE IMMOBILIARE ACCREDITATE
Borsa Toscana si avvale della collaborazione di agenzie immobiliari accreditate che
danno la massima garanzia di correttezza e professionalità, anche perché la loro
condotta è controllata dal comitato di vigilanza della Borsa, dove sono presenti,
fra gli altri, due rappresentanti delle associazioni dei consumatori.
I mediatori accreditati da Borsa Toscana fanno uso dei formulari appositamente
predisposti dalla Borsa, o da questa approvati, per ogni trattativa o informazione
riguardante i beni trattati in seno alla stessa, salvo diverso accordo con l’utente.
L’accreditamento presso la Borsa toscana comporta inoltre che il mediatore ri-
spetti integralmente le norme del Codice Deontologico e del Regolamento della
Borsa.
i Segreteria Borsa Toscana
Camera di Commercio di Firenze
Piazza dei Giudici, 3 - 50122 Firenze
TEL. 055/2795412 Fax 055/2795244
e-mail: info@borsatoscana.it
8) CONCILIA on line è il servizio telematico, veloce ed economico della Camera di Commercio di
Firenze per la composizione amichevole delle controversie tra imprese e tra imprese e consumatori.
Questo servizio permette all’utente di accedere al servizio di conciliazione da casa o dall’ufficio, in
vacanza o all’estero, semplicemente collegandosi ad Internet. Il tentativo di conciliazione avviene
in un’area riservata del sito della Camera di Commercio di Firenze a cui possono accedere solo le
parti, il conciliatore ed il responsabile del servizio, tutelandosi in questo modo la privacy delle per-
sone coinvolte. Ogni singola fase del procedimento avviene on-line: dalla domanda di attivazione
fino all’accordo finale. Il dialogo fra le parti in lite, facilitato dal conciliatore, avviene all’interno di
un sistema di web conference audio/video provvisto anche di chat room, attraverso il quale si può
esporre le proprie richieste, valutare le posizioni reciproche, e tentare di raggiungere, attraverso il
confronto, una soluzione soddisfacente per tutti gli interessati. Per maggiori informazioni consigliamo
di consultare il sito web della Camera di Commercio: www.fi.camcom.it.Guida all’acquisto e alla vendita degli immobili
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I SERVIZI DELLA CAMERA DI COMMERCIO DI FIRENZE
3. FORUM DELLA BORSA TOSCANA DEL MERCATO IMMOBILIARE
Per le imprese e i consumatori che hanno un dubbio, una curiosità o un proble-
ma sul mercato immobiliare la Borsa Toscana Immobiliare mette a disposizione
un servizio gratuito che permette di inserire una domanda a cui alcuni esperti
risponderanno sulle materie:
- Affitto d’azienda
- Appalti e sicurezza cantieri
- Clausole vessatorie proposte e incarichi di mediazione
- Compravendita e mediazione immobiliare
- Condominio
- Impiantistica
- Locazioni
- Profili Fiscali e Tributari
Per poter inserire un quesito occorre registrarsi sul sito www.borsatoscana.it ed
accedere alla sezione “Forum”. Con la registrazione è possibile anche visualizzare
la rassegna stampa del mercato immobiliare e ricevere la newsletter.
4. UN MARCHIO DI GARANZIA A TUTELA DEI CONSUMATORI
Le imprese di mediazione che utilizzano, nei loro rapporti con i
consumatori, i contratti per adesione o moduli contrattuali privi
di clausole vessatorie e condizioni più favorevoli ai consumatori,
hanno diritto a chiedere di essere riconosciute con un marchio, che
attesta che la loro attività è rispondente ai requisiti di correttezza,
trasparenza ed equità.
L’impresa che ottiene il marchio può apporlo sui propri moduli contrattuali, pre-
ventivamente esaminati ed approvati dalla Camera di Commercio.
La concessione del marchio può essere revocata qualora l’imprenditore non rispetti
le prescrizioni della Camera di Commercio.
Dei concessionari del marchio viene tenuto un registro aggiornato consultabile
anche via Internet.
Servizio Regolazione del mercato
Camera di Commercio di Firenze - Piazza dei Giudici, 3 - 50122 Firenze
TEL. 055/2795295-372-266 Fax 055/2795244
e-mail: regolazione.mercato@fi.camcom.itCamera di Commercio di Firenze
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I SERVIZI DELLA CAMERA DI COMMERCIO DI FIRENZE
5. IL SERVIZIO MODULA ON LINE
Il servizio permette alle imprese e ai privati la compilazione on line della seguente
modulistica:
- Incarico di mediazione
- Proposta d’acquisto immobiliare
- Contratto d’appalto di condominio
- Contratto di locazione (abitativo o commerciale)
Per i mediatori immobiliari che utilizzano i formulari di intermediazione predisposti
dalla Borsa Toscana, oltre alla stampa nella versione standard, esiste anche la ver-
sione uso bollo, creata dalla Camera di Commercio per facilitare la registrazione
dei preliminari di vendita.
Per utilizzare il servizio è necessario essere utenti registrati sul sito (www.modu-
laonline.net). L’utente registrato potrà accedere alle seguenti sezioni:
a) Moduli on line disponibili
b) Archivio dei moduli precedentemente compilati dall’utente, che possono
anche essere dallo stesso modificati e riutilizzati in un ambiente ai lui
riservato e protetto.
i Per maggiori informazioni contattare:
Servizio Regolazione del mercato
Camera di Commercio di Firenze
Piazza dei Giudici, 3 - 50122 Firenze
TEL. 055/2795412 -372 Fax 055/2795244
e-mail: regolazione.mercato@fi.camcom.itGuida
Servizio Tutela del mercato
della Camera di Commercio di Firenze
all’acquisto e alla vendita
Piazza dei Giudici, 3 - 50122 Firenze degli immobili
Tel. 055 2795266 / 412
Fax 055 2795244
E-mail: regolazione.mercato@fi.camcom.it
Sito Internet: www.fi.camcom.it
CAMERA DI COMMERCIO
INDUSTRIA A RTIGIANATO E AGRICOLTURA
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