I PRESUPPOSTI DELL'AGEVOLAZIONE "PRIMA CASA": 4 IL PRESUPPOSTO DELLA "IMPOSSIDENZA" DI ALTRA ABITAZIONE
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CAPITOLO VI
I PRESUPPOSTI DELL’AGEVOLAZIONE “PRIMA CASA”:
4) IL PRESUPPOSTO DELLA “IMPOSSIDENZA”
DI ALTRA ABITAZIONE
(omissis)
6.4. La “prepossidenza” di una casa “inidonea” ad uso abitativo
Come fin qui detto, la legge indica quale presupposto dell’ottenimento
dell’agevolazione “prima casa” la non titolarità (e cioè la cosiddetta “impos-
sidenza”), da parte dell’acquirente:
a) «dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazio-
ne nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare» (Nota
II-bis, comma 1, lett. b), all’articolo 1, TP1);
b) «dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra
casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevo-
lazioni» tempo per tempo vigenti a far tempo dalla legge 22 aprile 1982,
n. 168, in avanti (Nota II-bis, comma 1, lett. c), all’articolo 1, TP1).
La predetta normativa punta dunque l’obiettivo sulla mera “prepossi-
denza” di un’«altra casa di abitazione», e cioè senza null’altro aggiungere per
qualificare tale “prepossidenza”: e quindi, secondo l’opinione consolidatasi
nella prassi professionale, il fattore impediente è la “prepossidenza” di una
qualsiasi «altra casa» (o situata nel medesimo Comune o acquistata con
l’agevolazione in parola), indipendentemente dal fatto che essa sia bella o
brutta, larga o stretta, alta o bassa, nuova o vecchia, elegante o degradata,
sofisticata o fatiscente, strutturalmente in ordine o diroccata, eccetera.
Ora, se si conosce la storia dell’agevolazione “prima casa”, questo riferi-
mento, fatto dal legislatore alla “prepossidenza” (senza altra qualificazione)
di un’«altra casa» qualsiasi, è da ritenere un riferimento assolutamente volu-
to (e quindi non è un’espressione da intendere come scritta sbadatamente):
l’attuale formulazione normativa venne infatti introdotta dopo che pessima
prova di sé fecero, dal 24 gennaio 1993 al 31 dicembre 1995, dapprima il di-
sposto dell’articolo 1, comma 1, d.l. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito in leg-
ge 24 marzo 1993 n. 75 (per il quale l’acquirente doveva dichiarare «di non
possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione», quando2 L’AGEVOLAZIONE PER L’ACQUISTO DELLA ‘‘PRIMA CASA’’
in precedenza (1) era invece richiesto che l’acquirente dichiarasse “solo” «di
non possedere nel territorio dello Stato altro fabbricato o porzioni di fabbricato de-
stinati ad uso di abitazione»), e poi l’articolo 16, d.l. 22 maggio 1993, n. 155,
convertito in legge 19 luglio 1993 n. 243 (il quale ribadì che l’acquirente do-
veva dichiarare «di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo
ad abitazione»).
In altri termini, con il predetto articolo 1, comma 1, d.l. 23 gennaio 1993,
n. 16 convertito in legge 24 marzo 1993 n. 75, venne introdotto il principio
(poi reiterato dall’articolo 16, d.l. 22 maggio 1993, n. 155, convertito in legge
19 luglio 1993, n. 243) in base al quale la “prepossidenza” di una abitazione
in tanto non era ostativa a un nuovo acquisto agevolato in quanto si trattas-
se di un fabbricato non «idoneo ad abitazione»; concetto, quello della “idonei-
tà”, del quale l’Amministrazione provò a suggerire una interpretazione in
senso “oggettivo”(2), ma che era inevitabilmente intriso di un forte carattere
di “soggettività”: se un contribuente fosse stato titolare di un fabbricato
“idoneo” o meno era infatti situazione che si prestava ad essere valutata caso
(1) Ai sensi dell’articolo 3, comma 2, legge 31 dicembre 1991 n. 415: si veda il paragrafo
1.4.5. del presente volume.
(2) In C.M. n. 1/E del 2 marzo 1994, si sostenne che «la locuzione “idoneo ad abitazione”,
usata per la prima volta nella citata legge n. 75 del 1993 e, successivamente, nel decreto legge
n. 155 del 1993, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 luglio 1993, n. 243, con riferimen-
to al fabbricato o alla porzione di fabbricato già posseduto, è da intendersi oggettivamente,
nel senso che l’unità immobiliare destinata ad abitazione deve essere classificata o classificabi-
le nelle categorie A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7, A8, A9, A11, occorre cioè che risponda ai requi-
siti tecnici e di autonomia funzionale che qualificano la stessa come atta all’uso abitativo. A
tale proposito si precisa che non assume rilievo l’utilizzazione di fatto diversa dalla classifica-
zione catastale, come ad esempio l’uso ad ufficio di un’unità immobiliare classificata nella ca-
tegoria A2. Per la determinazione del concetto di idoneità del fabbricato o porzione di fabbri-
cato, non sono, quindi, utilizzabili parametri di ordine soggettivo, riferiti cioè a valutazioni
connesse con la composizione del nucleo familiare e con qualsiasi tipo di esigenza
dell’acquirente. Milita, infatti, avverso l’interpretazione che vorrebbe tener conto anche
dell’aspetto soggettivo l’evidente carenza di una specifica disposizione normativa; in effetti la
legge non reca alcun parametro che possa indurre a collegare l’idoneità dell’ abitazione ai biso-
gni della famiglia».
Con riferimento ad immobili di fatto «non utilizzabili», in R.M. n. 311657 del 19 maggio
1989, è stato inoltre sostenuto che «non può considerarsi causa ostativa all’utilizzo del bene ai
fini abitativi la fatiscenza di tutti e tre gli immobili, di proprietà degli istanti, e quindi la tota-
le indisponibilità degli stessi, essendo tale circostanza [...] ricollegabile eventualmente al man-
cato restauro dei beni da parte dei proprietari». Ancora, in C.M. n. 29/9/1449 del 2 giugno
1982, si dispose l’applicabilità delle agevolazioni solo per coloro che non avevano la possibilità
di adibire ad abitazione altri immobili posseduti, perché concessi in locazione a terzi con de-
correnza anteriore all’entrata in vigore della legge, e per coloro che, pur titolari «di una quota
ideale di comproprietà», non ne avevano il possesso.CAPITOLO VI 3
per caso, tenendo in considerazione sia le caratteristiche del fabbricato sia le
esigenze personali del contribuente e della sua famiglia (3).
(3) Cfr. BUSANI, Il nodo della residenza frena l’acquisto della prima casa, in Il Sole 24 Ore,
30 marzo 1993: «ora si parla di non avere altre abitazioni idonee e quindi il fatto di possedere
una casa per vacanze non osta l’acquisto dell’abitazione in città, essendo l’altra evidentemente
inidonea a fungere da abitazione principale. […] L’interpretazione da dare ai concetti di abi-
tazione principale e di abitazione inidonea rischia di scatenare un notevole contenzioso: in-
somma, se intento della norma era quello di favorire i contribuenti, esiste invece tutta una se-
rie di elementi in base ai quali non si può non pensare a pessimo servizio reso loro in termini di
certezza e di chiarezza»; BUSANI, Prima casa: svolta con rebus, in Il Sole 24 Ore, 24 maggio
1993: «è facile intravedere dunque una sterminata serie di difficoltà interpretative, non solo
sul concetto di abitazione principale, ma pure su quello di abitazione inidonea. Se è vero che
l’espandersi di una famiglia per nascita di figli oppure il crearsi di nuovi nuclei familiari o para
familiari per effetto di matrimonio o dell’instaurarsi di una convivenza o dell’affrancarsi del
discendente dalla propria famiglia d’origine e del suo stabilirsi come single saranno i casi clas-
sici della sopravvenuta inidoneità della precedente abitazione, non di minor dignità però po-
tranno apparire anche tutte le altre casistiche che emergeranno nella pratica quotidiana (e per
l’inventiva dei contraenti e dei loro consulenti). Si pensi al miglioramento di condizioni sociali
di una persona per effetto dei guadagni derivanti dalla sua attività lavorativa o comunque a
tutte la altre ipotesi nelle quali possa ritenersi l’inidoneità oggettiva o soggettiva
dell’abitazione già posseduta. Sarà il Fisco così di ampie vedute da consentire l’agevolazione
anche al di là della mera inidoneità strettamente oggettiva (quale, ad esempio, per carenza di
spazio vitale, per insalubrità o per fatiscenza dei locali, eccetera)?»; BUSANI, Prima casa:
sconti con rebus, in Il Sole 24 Ore, 4 agosto 1993: «è qui di nuovo necessario ribadire con fer-
mezza che, ove il legislatore non distingue, non è lecito per l’interprete distinguere e, soprat-
tutto, utilizzare argomentazioni restrittive, e che dunque il concetto di “idoneità”, di per sé
stesso denso di valenze soggettive, non possa essere limitato da interpretazioni ottusamente e
solamente oggettive. Per idoneo infatti si intende ciò che “ha le qualità o i requisiti necessari
per qualcosa, adatto, adeguato” (Zingarelli, Vocabolario della lingua italiana): è quindi un
concetto che, in assenza di una disposizione legislativa che ne concretizzi (e quindi ne circo-
scriva) il contenuto, non può che essere specificato con riferimento alle esigenze puramente
soggettive della persona che procede a un nuovo acquisto, sulla base della ritenuta inidoneità
di ciò che essa già possiede. Così, non si può limitare l’individuazione dell’abitazione inidonea
al solo caso della coppia di sposini che, comprato un bilocale da adibire a residenza familiare,
si appresta ora a un nuovo acquisto di più ampie dimensioni per “l’invasione” causata da un
parto plurigemellare; ma si dovrà anche tener conto del caso di chi, naufragato il primo ma-
trimonio, si appresti a un acquisto di una abitazione ove rifondare una nuova esperienza di vi-
ta; al caso di chi, per l’avvenuto miglioramento delle proprie condizioni economiche, intenda
conseguire una proprietà più confacente a esse; nonché al caso di chi, per motivi di lavoro, rea-
lizzi il desiderio di un acquisto più vicino al luogo in cui svolge la propria attività; e si potreb-
be continuare a lungo. Orbene, l’inidoneità dell’abitazione preposseduta è dunque già di per sé
dimostrata dal fatto che quella che si sta per comprare è destinata a diventare l’abitazione
principale, come appunto confermerebbe la suddetta normativa in tema di decadenza dalle
agevolazioni […]. A quest’ultimo riguardo va ancora ricordato quanto già lo stesso Consiglio
nazionale del notariato scrisse nella circolare del 2 aprile 1993 (pubblicata da “Il Sole 24 Ore”
del 6 aprile scorso): il termine idoneità non è giuridico, ma può avere una valenza tecnica e una
valenza sociale. La prima risponde a un concetto oggettivo di qualità e requisiti funzionali ed
essenziali; la seconda a un concetto soggettivo di ciò che è conveniente, opportuno e adatto.
Una cosa è comunque chiara: la legge non richiede che nel rogito siano elencate le abitazioni
prepossedute o che siano provati dall’acquirente i motivi di inidoneità, essendo sufficiente la
(segue)4 L’AGEVOLAZIONE PER L’ACQUISTO DELLA ‘‘PRIMA CASA’’
La constatazione di questa difficoltà di valutazione di ogni singolo caso
concreto e delle sue specifiche peculiarità, sospinse dunque il legislatore (4),
nemmeno due anni dopo dall’entrata in vigore della norma recante quel con-
cetto di “idoneità” (vale a dire dell’articolo 1, comma 1, d.l. 23 gennaio 1993,
n. 16 convertito in legge 24 marzo 1993, n. 75), a tornare sui propri passi (5) e
a ristabilire, con l’articolo 3, comma 131, legge 28 dicembre 1995, n. 549 (in
vigore dal 1° gennaio 1996), lo status quo erat ante, e cioè a sancire che
l’acquirente dovesse dichiarare solamente «di non essere titolare […] dei diritti
di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio
del comune in cui è situato l’immobile da acquistare» (e, quindi, espungendo dal
testo normativo qualsiasi riferimento alla “idoneità” del fabbricato prepos-
seduto e, con esso, qualsiasi valutazione soggettiva in ordine alla capacità
della casa preposseduta a costituire, o meno, una soddisfacente sistemazione
abitativa).
Questa svolta, da un testo normativo che puntava a una valutazione ca-
so per caso della “idoneità” dell’abitazione preposseduta, a un testo norma-
tivo che, invece, ha posto come ostacolo all’ottenimento dell’agevolazione la
titolarità di una casa tout court, e quindi di una casa “qualsiasi”, ha indub-
dichiarazione dell’acquirente stesso “di non possedere altro fabbricato o porzione di fabbricato
idoneo ad abitazione”; sta pertanto al Fisco di scovare che il compratore ha altre abitazioni e
di soddisfare l’onere della prova circa la loro idoneità»; BUSANI, Il quiz degli sconti sulla pri-
ma casa, in Il Sole 24 Ore, 10 gennaio 1994: «il concetto di “idoneità”, di per sé stesso denso di
valenze soggettive, non può essere limitato da interpretazioni ottusamente e solamente ogget-
tive e cioè limitanti l’inidoneità alla carenza di spazio vitale oppure alla fatiscenza e
all’insalubrità dei locali oppure, ancora alla lontananza del luogo in cui un dato edificio è ubi-
cato (si pensi alla casa di villeggiatura) rispetto al luogo in cui si concentrano ordinariamente i
principali affari e interessi di una persona».
(4) Secondo LUPI, Acquisto prima casa: le agevolazioni di Cimabue, in Rass. trib., 1994,
307, il concetto di “idoneità” si rendeva «operativamente ingestibile: a meno di non voler va-
lutare di quanto spazio ha bisogno ciascuna famiglia, dove lavora il papà, se i figli possono
dormire nella stessa stanza e al limite per quanto tempo il nonno si trattiene nel bagno. Tutte
le condizioni per fruire dell’agevolazione devono invece essere controllabili documentalmente,
in modo facile e inoppugnabile e perciò l’ unica interpretazione praticabile è quella (aberran-
te), che vieta di fruire dell’agevolazione a chiunque possieda un immobile ‘astrattamente’ uti-
lizzabile come abitazione, foss’anche una monocamera nel paesello avito di Sgurgola Marsica-
na».
(5) Cfr. RISTAURI, L’“idoneità abitativa” al fine dei requisiti “prima casa”, in il fisco,
5/2007, 748, secondo la quale «proprio perché l’“idoneità all’abitazione” rappresentava un cri-
terio da “adattare” di volta in volta alla tipologia di famiglia e alle caratteristiche dei compo-
nenti di questa, la riforma legislativa descritta, ha avuto come obiettivo quello di “oggettiviz-
zare” i presupposti in base ai quali accordare l’agevolazione “prima casa”, eliminando qualsia-
si riferimento a tutti quegli elementi che attribuiscono “idoneità abitativa”, quali (a titolo
esemplificativo) la sufficienza dei servizi, la decorosità delle finiture, l’estensione dei metri
quadrati calpestabili e l’opportunità di ridurre l’occupazione dell’immobile solo per determi-
nati mesi l’anno».CAPITOLO VI 5
biamente condizionato la prassi professionale e la dottrina, le quali mai han-
no dubitato, dal 1° gennaio 1996 in avanti (e, forse, anche “tirando un sospi-
ro di sollievo” in tal senso), che l’unica valutazione da effettuarsi per conse-
guire l’agevolazione “prima casa” fosse (non più quella circa la “inidoneità”
soggettiva della casa preposseduta, ma) solo quella inerente la mera oggetti-
va “impossidenza” di una casa, qualunque essa fosse (6).
Quanto alla giurisprudenza, essa mai (7) si è occupata della “idoneità”
della casa preposseduta, se non in vertenze insorte tra il fisco e i contribuenti
(6) Questa idea evidentemente permea, ad esempio, Comm. Trib. Centr., 11 agosto 1997,
n. 4199, in il fisco, 1998, 6274, con nota di CAPUTO, Per le agevolazioni “prima casa” il “non
possesso” non vuol dire “indisponibilità”; e in Giur. imp., 1998, 401, secondo cui «il presupposto
per riconoscere il beneficio fiscale per l’acquisto della “prima casa” non può essere il non pos-
sesso, nel senso di non disponibilità di altro fabbricato destinato ad abitazione nel comune di
residenza dell’acquirente, ma si deve privilegiare il significato del verbo possedere coerente con
la “ratio” della legge. Il soggetto che dia in locazione, ad uso ufficio, l’alloggio di proprietà che
peraltro figura catastalmente come abitazione, non può conservare il diritto alle agevolazioni
nell’acquisto di un secondo alloggio anche se “primo” per destinabilità ad abitazione propria».
(7) Con la sola eccezione di Cass., 18 luglio 1996, n. 6476 (sulla quale cfr. BUSANI, Boc-
ciatura senza appello per la tesi delle Finanze, in Il Sole 24 Ore, 15 ottobre 1996), in Foro it.,
1996, I, 3369; in Dir. e prat. trib., 1997, 795, con nota di SCANCARELLO, Valenza della desti-
nazione od idoneità ad uso abitativo dei fabbricati oggetto delle agevolazioni “prima casa”; in Corr.
trib., 1997, 32, con nota di BELLINI, Agevolazioni “prima casa” su l’immobile già posseduto
non idoneo ad abitazione; in Dir. e prat. trib., 1998, 412, con nota di GASTALDO, Sulla prepos-
sidenza di un fabbricato ai fini della agevolazione per l’acquisto della “prima casa”; e in il fisco,
1996, 9175, con nota di CAPUTO, La possidenza di altro alloggio non idoneo ad abitazione è irri-
levante ai fini dell’agevolazione “prima casa”, relativa a un contratto del 1983, per la quale «ai
fini dell’applicazione delle agevolazioni fiscali previste dall’articolo 1, comma 6, legge 22 aprile
1982 n. 168, in materia di trasferimento di fabbricati destinati ad abitazione non di lusso, la
condizione di non possedere altro fabbricato destinato ad abitazione deve essere valutata con
riferimento alla idoneità abitativa dell’immobile, tenendo conto della situazione personale
dell’acquirente» (nella specie l’immobile preposseduto era «una residenza balneare» in relazio-
ne alla quale la Corte ha ritenuto che «il requisito della impossidenza di “altro fabbricato o
porzione di fabbricato destinato ad abitazione”, fissato dalla menzionata norma, va inteso
come carenza di altro alloggio concretamente in grado di sopperire ai bisogni abitativi»).
È lecito tuttavia il “sospetto” che, giudicando nel luglio del 1996 (e cioè appena qualche
mese dopo la cessazione dal vigore della legislazione che dava rilievo alla “inidoneità” della ca-
sa preposseduta), la Cassazione abbia subìto influenza da tale legislazione, seppur abrogata e
seppur giudicando su una fattispecie del 1983 e quindi anteriore alla sua entrata in vigore.
In senso conforme a Cass., 18 luglio 1996, n. 6476, si era già espressa (in una fattispecie
evidentemente anteriore all’articolo 1, comma 1, d.l. 23 gennaio 1993, n. 16) Comm. Trib. I
grado Trani, 25 maggio 1988, in Rep. Foro it., 1989, voce Tributi in genere, n. 738, secondo cui
la condizione prevista dalla legge di non possedere altro fabbricato destinato ad abitazione
sottintende come «quel bene sia attualmente suscettibile di soddisfare le esigenze abitative
dell’acquirente medesimo [...] in relazione alla composizione numerica della famiglia ed alle
condizioni statiche ed igieniche»; secondo la commissione di Trani tale interpretazione trovava
pure «indiretto conforto nel d.p.r. 30 dicembre 1972 n. 1035 sull’assegnazione di alloggi di edi-
lizia residenziale pubblica: non è preclusivo all’assegnazione l’attuale disporre di un alloggio
(segue)6 L’AGEVOLAZIONE PER L’ACQUISTO DELLA ‘‘PRIMA CASA’’
per atti di acquisto stipulati appunto tra il 24 gennaio 1993 e il 31 dicembre
1995, nelle quali l’Amministrazione invero sostenne (al cospetto di un detta-
to normativo che conferiva appunto rilevanza alla situazione di “inidoneità”
della casa “preposseduta”) una battaglia di retroguardia, accampando la
propria predetta (insostenibile) visione “oggettiva” del concetto di “idonei-
tà”, mentre i contribuenti ebbero gioco facile nel concludere (essenzialmente
in relazione ad abitazioni di modeste dimensioni oppure locate a terzi oppure,
nella maggior parte dei casi, distanti dal luogo di lavoro dell’acquirente) che
il concetto di “idoneità” era per sua natura fortemente connotato da intrin-
seche caratteristiche di soggettività (8).
non adeguato e tale viene definito quello che non sia composto da un numero di vani (esclusi
gli accessori) pari a quello dei familiari del concorrente all’assegnazione».
(8) Cfr. Comm. Trib. Prov. Salerno, 5 marzo 1997, in Riv. giur. trib., 1998, 488; e in GT –
Riv. giur. trib., 1998, 493, con nota di IANNIELLO, Agevolazioni prima casa e possesso di altra
“abitazione inidonea”; Cass., 10 settembre 1999, n. 9647, in Riv. not., 2000, 410; Cass., 12 otto-
bre 1999, n. 11428, in Giur. imp., 2000, 340, secondo cui «l’estensione delle agevolazioni tribu-
tarie concesse per l’acquisto della prima casa all’acquisto di una successiva abitazione è subor-
dinata alla condizione che i contribuenti non possiedano altra abitazione idonea; poiché la fi-
nalità della legge di agevolazione è quella di facilitare l’accesso alla proprietà di un’abitazione
idonea in favore dei contribuenti meno abbienti diminuendo il carico fiscale conseguente, al fi-
ne di valutare il requisito della idoneità all’abitazione del fabbricato già in possesso
dell’acquirente deve tenersi conto anche delle esigenze soggettive del nucleo familiare; pertan-
to, l’inidoneità sopravvenuta – da valutarsi al momento dell’acquisto della seconda abitazione
– dev’essere intesa nel senso che la mutata situazione comporta un esborso esorbitante rispetto
all’importo della somma ricavabile dalla vendita dell’originaria abitazione»; Comm. Trib.
Prov. Pisa, 12 gennaio 2000, n. 148, in GT – Riv. giur. trib., 2000, 721, con nota di IANNIEL-
LO, Non decade dalle agevolazioni prima casa chi già possiede un’abitazione “non idonea”, se-
condo la quale «non decade dalle agevolazioni “prima casa”, previste dalla legge n. 243 del
1993, il contribuente che abbia acquistato una casa di abitazione, pur essendo proprietario di
altro fabbricato inidoneo a soddisfare le proprie personali esigenze abitative»; Cass., 28 giugno
2000, n. 8771, in Riv. giur. trib., 2001, 1137, con nota di IANNIELLO, Il requisito dell’idoneità
di altra abitazione ai fini delle agevolazioni «prima casa», per la quale «anche ai fini della disci-
plina di cui all’articolo 1, comma 2, legge n. 75 del 1993, di per sé non osta all’applicazione del-
le agevolazioni tributarie sull’acquisto della c.d. “prima casa” (agevolazioni spettanti appunto
anche in caso di inidoneità sopravvenuta comportante la sostituzione dell’abitazione già pos-
seduta con altra sita in altra città a seguito del mutamento del luogo di lavoro), la circostanza
che l’acquirente determinato ad adibire il cespite acquistato a propria abitazione principale sia
proprietario, in un comune diverso da quello di ubicazione di detto cespite, di un immobile
omologo»; Cass., 4 giugno 2001, n. 7505, in Giur. imp., 2001, 929, secondo la quale «ai sensi
della disciplina di cui all’art. 16, comma 1, letta b) d.l. 22 maggio 1893 n. 155 (convertito con
modificazioni nella legge n. 243 del 1993) che ebbe a modificare la nota II bis, lett. b) all’art. 1
della tariffa, parte I, allegato A al d.P.R. n. 131 del 1986 in tema di imposta di registro, ai fini
dell’applicazione dell’aliquota del 4 per cento per i trasferimenti di case di abitazione non di
lusso, era richiesto, tra l’altro, che l’acquirente dichiarasse nell’atto di acquisto, a pena di de-
cadenza, di non possedere altro fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione. Ad
un tal riguardo, l’idoneità a fini abitativi di altro immobile posseduto dall’acquirente deve es-
sere valutata al momento dell’acquisto della seconda abitazione, non potendo non assumere ri-
(segue)CAPITOLO VI 7 levanza eventuali modifiche nel frattempo verificatesi della situazione abitativa del primo al- loggio (nel caso di specie, per la sopravvenuta convivenza di un maggiore numero di persone rispetto a quello iniziale)»; Cass., 25 maggio 2002, n. 7686, in Arch. locazioni, 2002, 558, se- condo cui «in tema di agevolazioni tributarie per l’acquisto della “prima casa”, previste dall’articolo 1, comma 6, legge 22 aprile 1982 n. 168, la possidenza di un altro alloggio non osta alla fruizione dei benefici medesimi, qualora esso, pur munito di destinazione abitativa, sia inidoneo, per caratteristiche e dimensioni, ad offrire effettiva abitazione al compratore (e alla sua famiglia), fermo restando che la dimostrazione di tale inidoneità deve essere fornita dal contribuente»; Cass., 27 novembre 2002, n. 16774, in Dir. e prat. trib., 2003, 2, 1079; e in GT – Riv. giur. trib., 2003, 4, 372, con nota di IANNIELLO, Benefici “prima casa” e impossi- denza di altra abitazione idonea, secondo la quale «ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 4 per cento per i trasferimenti di case di abitazione non di lusso è necessario che l’immobile sia ubicato nel Comune di residenza dell’acquirente e che nell’atto di acquisto l’acquirente dichia- ri di non possedere altro fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione. Il requisito della impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione sussiste nel caso di carenza di alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi e quindi non resta escluso dalla proprietà di altro appartamento, ove l’interessato deduca e dimostri che non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze. L’inadeguatezza dell’altra abitazione si configura anche nel caso in cui l’alloggio posseduto sia a notevole distanza dal luogo dove chi ne acquisti un altro abbia la residenza o il luogo di la- voro»; Cass., 18 febbraio 2003, n. 2418, in il fisco, 2003, 2816, secondo cui «in tema di agevola- zioni tributarie, l’agevolazione per la c.d. prima casa, disciplinata dall’art. 1, lett. b), nota II bis della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, nel testo risultante dopo le modifiche appor- tate dall’art. 16, comma 1, d.l. n. 155 del 1993, convertito – con modificazioni – nella legge n. 243 del 1993, subordina l’applicazione del beneficio all’acquisto di un’unità immobiliare da de- stinare a propria abitazione nel comune di residenza o (se diverso) ove si svolge la propria at- tività, alla non possidenza di altro immobile “idoneo” ad essere destinato a tale uso e alla di- chiarazione formale, posta nell’atto di compravendita, di voler stabilire la residenza nel comu- ne ove è ubicato l’immobile acquistato; ne consegue che chi abbia il possesso di altra casa va- lutata come “non idonea” all’uso abitativo, sia per circostanze di natura oggettiva (es.: inabi- tabilità) che di natura soggettiva (es.: fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative) può ugualmente godere dell’agevolazione» (in applicazione di tale principio, la corte ha confermato la sentenza di merito che aveva riconosciuto il beneficio a un acquirente di bene immobile, proprietario di altro immobile in un comune diverso, ritenuto – con apprez- zamento di merito insindacabile nel giudizio di legittimità – non utilmente utilizzabile quale alloggio principale, per la sua distanza dal luogo di lavoro del contribuente); Cass., 27 marzo 2003, n. 4614, per un’altra fattispecie di inidoneità riguardante una abitazione in località di- versa e a notevole distanza dal luogo di residenza o di lavoro; Cass., 11 luglio 2003, n. 10925, in Foro it., 2003, I, 2981, secondo cui «in tema di agevolazioni tributarie e con riguardo ai bene- fici per l’acquisto della “prima casa”, l’articolo 1, comma 4, e nota seconda bis, della tariffa, Parte Prima, allegata al d.p.r. 26 aprile 1986 n. 131, nel testo (applicabile ratione temporis) in- trodotto dall’articolo 16 d.l. 22 maggio 1993 n. 155 (convertito, con modificazioni, nella legge 19 luglio 1993 n. 243), prevede, tra le altre condizioni per l’applicazione dell’aliquota ridotta dell’imposta di registro, la non possidenza, da parte dell’acquirente, di altro fabbricato o por- zione di fabbricato idoneo ad abitazione; ad un tal riguardo, all’espressione “idoneità ad abita- zione” deve essere attribuita, anche alla luce della ratio della disciplina in esame, un’accezione non meramente oggettiva, bensì soggettiva, nel senso che, ai fini della valutazione di tale “idoneità”, occorre apprezzare le concrete esigenze personali, familiari e lavorative dell’acquirente, rispetto alle quali assume rilievo anche l’ubicazione dell’immobile posseduto»; Cass., 23 dicembre 2003, n. 19738, in Boll. trib., 2004, 1195, secondo cui «ai fini della fruizione delle agevolazioni tributarie per l’acquisto della cosiddetta prima casa, ai sensi dell’articolo 1, (segue)
8 L’AGEVOLAZIONE PER L’ACQUISTO DELLA ‘‘PRIMA CASA’’
Sennonché, all’improvviso, dopo esser stata sopita per quasi quindici
anni per effetto del mutato scenario legislativo sopra descritto, la questione
della “idoneità” della casa preposseduta è tornata alla ribalta, nonostante la
menzionata evoluzione del quadro normativo di riferimento (9), con
l’autorevolezza propria della giurisprudenza di legittimità (10); e anche que-
sta volta l’Amministrazione non ha apprezzato (11).
comma 2, d.l. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito in legge 24 marzo 1993, n. 75, il requisito del-
la non possidenza di altro fabbricato idoneo ad abitazione, previsto con formulazione analoga
a quella dell’articolo 16, d.l. 22 maggio 1993, n. 155, sussiste quando l’acquirente possieda un
alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a
sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia» (nella specie, la Cassazione ha confermato
la sentenza con la quale era stata riconosciuta la spettanza del beneficio ad un contribuente
che possedeva la quota di un appartamento che, oltre che per il fatto di essere locato a terzi,
per le ridotte dimensioni era inidoneo ad essere destinato ad abitazione di un nucleo familiare
composto da cinque persone); Cass., 17 maggio 2006, n. 11564, in il fisco, 2006, 3950, per la
quale «non è di ostacolo all’applicazione delle agevolazioni “prima casa” la circostanza che
l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario di altro immobile che, per qualsiasi ra-
gione (nel caso di specie lontananza dal luogo di lavoro), sia inidoneo, per le ridotte dimensio-
ni, ad essere destinato a sua abitazione»; Cass., 14 maggio 2008, n. 12023, in Banca Dati BIG
Suite, IPSOA secondo cui «all’espressione “idoneità ad abitazione”, nella normativa in riferi-
mento, debba essere attribuita, in relazione alla “ratio” della disciplina di favore, una accezio-
ne non meramente oggettiva, bensì soggettiva, nel senso che, ai fini della valutazione di tale
idoneità, debbano apprezzarsi le concrete esigenze personali, familiari e lavorative
dell’acquirente, rispetto alle quali assume rilievo anche l’ubicazione dell’immobile posseduto»;
Cass., 6 marzo 2009, n. 5493, in Banca Dati BIG Suite, IPSOA secondo la quale è «pacifico
nella giurisprudenza di questa Corte che, anche ai sensi della legge n. 549 del 1995, art. 3,
comma 131, il possesso di immobile inidoneo soddisfare le esigenze abitative dell’acquirente è
compatibile con l’agevolazione»; Cass., 14 dicembre 2012, n. 23064, in Ced Cassazione, Rv
625061; e in Immobili e proprietà, 2013, 4, 238, con nota di SERVIDIO, Acquisto seconda casa:
agevolazioni salve se la prima è utilizzata come studio, secondo la quale «il diritto ai “benefici
prima casa” spetta al compratore che dichiari “di non possedere altro fabbricato o porzione di
fabbricato idoneo ad abitazione”. Ne consegue che ha diritto alla suddetta agevolazione chi, al
momento dell’acquisto, sia proprietario di un altro immobile» (acquistato come abitazione e
successivamente accatastato come ufficio nella categoria A/10 e conseguentemente) «utilizzato
come studio professionale e quindi in concreto non idoneo ad essere abitato».
(9) Occorre prestare attenzione al fatto che vi sono sentenze le quali, pur avendo data re-
cente (ad esempio: Cass., 17 maggio 2006, n. 11564, in il fisco, 2006, 3950; Cass., 14 maggio
2008, n. 12023, in Banca Dati BIG Suite, IPSOA; Cass., 6 marzo 2009, n. 5493, in Banca Dati
BIG Suite, IPSOA; Cass., 14 dicembre 2012, n. 23064, in Ced Cassazione, Rv 625061), si riferi-
scono a fattispecie originatesi anteriormente all’entrata in vigore dell’articolo 3, comma 131,
legge 28 dicembre 1995, n. 549. Invece, la predetta Cass., 7 agosto 2009, n. 18128, è relativa a
fattispecie originatasi sicuramente in epoca posteriore all’entrata in vigore di detto articolo 3,
comma 131, legge 28 dicembre 1995, n. 549; anche Cass., 8 gennaio 2010, n. 100, pare essere
posteriore.
(10) Cfr. Cass., 7 agosto 2009, n. 18128, in Ced Cassazione, Rv 610211, secondo la quale «il
requisito della “impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abita-
zione” sussiste nel caso di carenza di altro alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni
abitativi, e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove
(segue)CAPITOLO VI 9
In particolare, nella sentenza n. 18128 la Suprema Corte ha ritenuto che
«il requisito della “impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato
destinato ad abitazione” sussiste nel caso di carenza di alloggio concretamen-
te idoneo a sopperire ai bisogni abitativi, e, quindi, non resta escluso dalla
proprietà di un altro appartamento, ove l’interessato deduca e dimostri che
non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare
dette esigenze», mentre nella ordinanza n. 100 (emanata in una fattispecie di
prepossesso – è bene notarlo – di una unità abitativa della superficie di 22,69
metri quadrati) la Cassazione ha sostenuto che, quando la legge pone quale
condizione «per l’applicazione dell’aliquota ridotta dell’imposta di registro,
l’interessato deduca e dimostri che non sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristi-
che, di soddisfare dette esigenze»; e Cass., 8 gennaio 2010, n. 100, in Corr. Trib., 2010, 9, 671
con nota di IANNIELLO, “Prima casa” agevolata se quella già posseduta non soddisfa il contri-
buente; in GT – Riv. giur. trib., 2010, 4, 318, con nota di BUSANI, Agevolazione «prima casa» e
idoneità dell’abitazione «preposseduta»; in il fisco, 2010, 914, con nota di MAIORINO, Cass.
ord. n. 100 dell’8 gennaio 2010 – Agevolazioni prima casa in presenza di altra abitazione inido-
nea; in Immobili e proprietà, 2010, 4, 229, con nota di SERVIDIO, Benefici “prima casa” e ini-
doneità di altro alloggio; e in Famiglia e Diritto, 2010, 5, 459, con nota di LIPRINO, La proprie-
tà nello stesso comune di altra casa d’abitazione inidonea a soddisfare le esigenze della famiglia
dell’acquirente non preclude l’accesso ai benefici prima casa, secondo la quale «l’art. 1, quarto
comma, e nota II bis, della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 – nel
prevedere, tra le altre condizioni per l’applicazione dell’aliquota ridotta dell’imposta di regi-
stro, la non possidenza di altra abitazione – si riferisce, anche alla luce della ratio della disci-
plina, ad una disponibilità non meramente oggettiva, bensì soggettiva, nel senso che ricorre il
requisito dell’applicazione del beneficio anche all’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non
sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni
abitativi propri e della famiglia».
In questa scia di ritrovata rilevanza del requisito della “idoneità abitativa”
dell’abitazione preposseduta dal contribuente, è senz’altro da inserire anche Cass. 19 febbraio
2014, n. 3931, in Ced Cassazione, Rv 629628 (sulla quale cfr. BUSANI, La casa dei coniugi se-
parati non osta al bonus fiscale, in Il Sole 24 Ore, 20 febbraio 2014), per la quale, nel caso di in-
tervenuta separazione coniugale, se i coniugi si trovino ad essere comproprietari della casa
adibita a residenza familiare (per averla comprata pro quota in regime di “separazione dei be-
ni” o perché l’acquisto in “comunione legale” da essi effettuato si sia poi tramutato in “comu-
nione ordinaria” per effetto della loro separazione coniugale), la titolarità di tale quota di
comproprietà rappresenta per ciascuno di detti coniugi una situazione di casa “inidonea” a
soddisfare le sue esigenze abitative, trattandosi quindi di una situazione che non impedisce a
ognuno di essi un nuovo acquisto con il beneficio dell’agevolazione “prima casa” (la sentenza
inoltre precisa che è irrilevante, ai fini del ragionamento in esame, il fatto che la casa, in sede
di procedimento di separazione, sia stata assegnata in abitazione ad uno dei coniugi). La sen-
tenza sorprende in quanto, focalizzandosi sul concetto di “non idoneità” della casa in contito-
larità tra i coniugi separati, scavalca a piè pari (senza nemmeno farne menzione) il tema che la
legge impedisce un nuovo acquisto agevolato sia a chi non «dichiari di non essere titolare […] in
comunione con il coniuge dei diritti di proprietà […] di altra casa di abitazione nel territorio del
comune in cui è situato l’immobile da acquistare» sia a chi non dichiari «di non essere titolare,
neppure per quote, […] dei diritti di proprietà [...] su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso
soggetto […] con le agevolazioni» “prima casa”.
(11) Cfr. Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 86/E del 20 agosto 2010, oltre illustrata.10 L’AGEVOLAZIONE PER L’ACQUISTO DELLA ‘‘PRIMA CASA’’
la non possidenza di altra abitazione, si riferisce, anche alla luce della ratio
della disciplina, ad una disponibilità non meramente oggettiva, bensì sogget-
tiva, nel senso che ricorre il requisito dell’applicazione del beneficio anche
all’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo,
per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi
suoi e della famiglia».
Quanto poi al fatto che la predetta normativa di cui al d.l. 16/1993 e al
d.l. 155/1993 (che era esplicita sul punto della “idoneità” della casa preposse-
duta) sia stata sostituita (con l’articolo 3, comma 131, legge 28 dicembre
1995, n. 549) da una disciplina in cui il concetto di “idoneità” più non com-
pare, la Corte ritiene (nella sentenza n. 18128) che «la successiva normativa,
lungi dallo introdurre un requisito nuovo, come assume la ricorrente, appare
invece meramente interpretativa di quella precedente».
La sorpresa causata da questi provvedimenti (al cospetto di una prassi
pluriennale – dal 1996 al 2009 – nel corso della quale il requisito della “ido-
neità” della casa preposseduta non pare esser stato tenuto nella benché mi-
nima considerazione) è stata tale da far pensare, a prima lettura, che la Cas-
sazione fosse in effetti incorsa in una (un po’ clamorosa) svista (12): o nel sen-
so di aver ritenuto ancora vigente la predetta normativa di cui al d.l. 16/1993
e al d.l. 155/1993 o di aver giudicato secondo tale normativa (e, quindi, in ba-
se alla giurisprudenza formatasi su di essa) fattispecie che, originatesi invece
dopo il 1° gennaio 1996, dovevano essere valutate invero secondo il disposto
della legislazione successivamente intervenuta e per le quali non era confe-
rente (13) il richiamo alla detta giurisprudenza.
Al contrario, ad una lettura meno affrettata, quella della Cassazione ap-
pare una vera e propria svolta o, meglio, un definitivo consolidamento di
(12) Cfr. BUSANI, Per la prima casa serve l’idoneità, in Il Sole 24 Ore, 12 gennaio 2010.
(13) Un esempio invece di evidente svista in cui la Suprema Corte incorre si ha in Cass., 8
ottobre 2014, n. 21289, in Banca Dati BIG Suite, IPSOA (sulla quale cfr. BUSANI, Sconti
“prima casa” per i coniugi con limiti più ampi, in Il Sole 24 Ore, 9 ottobre 2014), nella quale si
dà per «ius receptum […] che l’agevolazione per la cosiddetta prima casa, disciplinata dall’art.
1, letto b), nota II - bis della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, nel testo risultante dopo
le modifiche apportate dall’art. 16, primo comma, del D.L. n. 155 del 1993, convertito - con
modificazioni - nella legge n. 243 del 1993, subordina l’applicazione del beneficio all’acquisto
di un’unità immobiliare da destinare a propria abitazione nel comune di residenza o (se diver-
so) ove si svolge la propria attività, alla non possidenza di altro immobile “idoneo” ad essere
destinato a tale uso […]. Ne consegue che chi abbia il possesso di altra casa valutata come
“non idonea” all’uso abitativo, sia per circostanze di natura oggettiva (es.: inabitabilità) che
di natura soggettiva (es.: fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative)
può ugualmente godere dell’agevolazione». L’evidente svista è quella di ritenere, nel 2014, an-
cora vigente un testo normativo (quello di cui al d.l. 155/1993) la cui vigenza è invece cessata il
31 dicembre 1996.CAPITOLO VI 11
quanto originariamente sancito nella sentenza n. 6476 del 1996 (ove, come
detto, si giudicava una fattispecie originatasi con un contratto stipulato nel
1983, e cioè in un’epoca nella quale il concetto di “idoneità” non era contem-
plato dalla legislazione allora vigente). In altri termini, secondo l’attuale
orientamento della Cassazione:
a) con la sentenza n. 6476 è stato inaugurato (14) l’orientamento per il qua-
le, detto in sintesi, “una casa” non è “una casa” (al fine di impedire la
concessione dell’agevolazione “prima casa” in occasione di un nuovo ac-
quisto) se essa non sia “idonea” per un utilizzo abitativo;
b) la legislazione successiva al 31 dicembre 1995, pur non menzionando più
il requisito della “idoneità” della casa “preposseduta” (previsto invece
nella legislazione vigente tra il 24 gennaio 1993 e il 31 dicembre 1995),
non lo avrebbe espunto, poiché essa comunque presupporrebbe implici-
tamente il requisito della “idoneità”;
c) pertanto, anche oggi, se la casa “preposseduta” (ovunque ubicata e an-
che se acquistata con l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”) non
sia “idonea”, la sua presenza non impedirebbe l’ottenimento o la reitera-
zione dell’agevolazione “prima casa” in occasione di un nuovo acquisto;
e questo principio è evidentemente ritenuto, dalla Suprema Corte, così
consolidato e pacifico (15) che la sua affermazione nella giurisprudenza di le-
(14) Già s’è osservato che, trattandosi di una sentenza depositata nel luglio del 1996 (e
cioè appena qualche mese dopo la cessazione dal vigore della legislazione che dava rilievo alla
“inidoneità” della casa preposseduta), la Cassazione abbia subìto influenza da tale legislazione,
seppur abrogata e seppur giudicando su una fattispecie del 1983 e quindi anteriore alla sua en-
trata in vigore.
(15) Nella giurisprudenza di merito cfr. Comm. Trib. Prov. Alessandria, 1 febbraio 2010,
n. 22, in Banca Dati BIG Suite, IPSOA, secondo la quale «spetta l’agevolazione fiscale della
“prima casa” anche all’acquisto di un secondo immobile nello stesso Comune purché tale casa
non risulti essere soggettivamente abitabile» (nel caso di specie, oggetto del secondo acquisto
era «una casa fatiscente, totalmente disabitata, in condizioni manutentive di estremo degrado,
con volte pericolanti e priva di qualsivoglia impiantistica») e ciò in quanto «la norma condi-
zionante il beneficio alla non disponibilità di altra precedente abitazione si riferisce non già e
non soltanto ad una disponibilità meramente oggettiva, ma anche soggettiva, per cui non ri-
corre il presupposto impeditivo allorquando vi sia disponibilità di un’unità immobiliare che
non sia concretamente idonea per dimensioni e caratteristiche complessive a sopperire ai biso-
gni abitativi della persone e della sua famiglia»; e Comm. Trib. Prov. Matera, 24 novembre
2011, n. 820, in Notariato, 2012, 2, 225, secondo la quale «in tema di agevolazioni tributarie
per l’acquisto della prima casa, l’art. 1, comma 4, nota 2-bis, della tariffa, parte prima, allega-
ta al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, prevede, tra le altre condizioni per l’applicazione
dell’aliquota ridotta dell’imposta di registro, il mancato possesso, da parte dell’acquirente, di
altro fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione. A tal riguardo, anche alla luce
della ratio della disciplina in esame, all’espressione “idoneità ad abitazione” deve essere attri-
buita un’accezione non meramente oggettiva, bensì soggettiva, nel senso che, ai fini della va-
(segue)12 L’AGEVOLAZIONE PER L’ACQUISTO DELLA ‘‘PRIMA CASA’’
gittimità viene ritenuta non necessitare più di una proclamazione con “sen-
tenza”, invero ritenendosi all’uopo sufficiente appunto una mera “ordinan-
za” (16).
Questa svolta interpretativa (che è senz’altro favorevole al contribuente)
rende però irta di difficoltà la prassi professionale quotidiana (17): se, infatti,
si possa o debba “mettere sul tavolo” una valutazione (in termini di sua
“idoneità”) della casa già in possesso dell’acquirente, per giudicare se essa sia
“idonea” o meno alle sue attuali esigenze abitative (concetto – come detto –
intriso di discrezionalità), si finisce per introdurre un criterio talmente discre-
zionale da non essere praticamente gestibile. “Inidonea” potrebbe essere una
casa divenuta troppo piccola per l’aumento del numero dei famigliari del
contribuente in questione o troppo grande a causa della loro diminuzione;
oppure potrebbe essere “inidonea” una abitazione prima tranquillamente
utilizzabile ma che poi si renda inaccessibile (a causa di essere ubicata in un
piano elevato non servito da un ascensore) a chi resti vittima di un incidente
che ne comprometta la deambulazione; “inidonea” potrebbe essere anche
una casa posizionata in un luogo insalubre per il mutamento delle condizioni
di salute del suo proprietario o che si renda inutilizzabile a causa della di-
stanza dal suo luogo di studio o di lavoro. Inidonea potrebbe essere anche
l’abitazione sulla quale il contribuente non abbia un diritto che non ne com-
porti «il potere di disporne come abitazione propria» (18). Infine, “inidonea”
lutazione di tale idoneità, occorre apprezzare le concrete esigenze personali, familiari e lavora-
tive dell’acquirente, rispetto alle quali assume rilievo anche l’ubicazione dell’immobile posse-
duto»; e Comm. Trib. Reg. Lombardia, 6 giugno 2014, n. 2970, in Banca Dati BIG Suite, IP-
SOA,. secondo la quale «l’art. 1, comma 4, e nota 2A bis, della tariffa, parte prima, allegata al
D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 - nel prevedere, tra le altre condizioni per l’applicazione
dell’aliquota ridotta dell’imposta di registro, la non possidenza, di altra abitazione - si riferi-
sce, anche alla luce della ratio della disciplina, ad una disponibilità non meramente oggettiva,
bensì soggettiva, nel senso che ricorre il requisito dell’applicazione del beneficio, anche
all’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e
caratteristiche complessive, a sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia».
(16) Cfr. BUSANI, L’idoneità insita nel concetto di abitazione, in Il Sole 24 Ore, 16 gennaio
2010.
(17) Cfr. BUSANI, Idoneità “prima casa” di difficile applicazione, in Il Sole 24 Ore, 13
gennaio 2010.
(18) Sono le parole di Cass., 8 ottobre 2014, n. 21289, in Banca Dati BIG Suite, IPSOA
(sulla quale cfr. BUSANI, Sconti “prima casa” per i coniugi con limiti più ampi, in Il Sole 24
Ore, 9 ottobre 2014), ove si ritiene che «l’acquisto di una quota particolarmente esigua di un
immobile» (nella specie si trattava della quota di comproprietà in ragione del cinque per cen-
to) «non comportando il potere di disporne come abitazione propria, non realizza l’intento abi-
tativo, che è la finalità perseguita dal legislatore, ed è, sostanzialmente, assimilabile alla tito-
larità di immobile inidoneo a soddisfare le esigenze abitative».CAPITOLO VI 13
potrebbe essere la casa fatiscente o priva di impianti o servizi. E si potrebbe
proseguire con questi esempi pressoché all’infinito.
Vi è poi, comunque, un non indifferente problema tecnico-giuridico: la
legge sulla agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, come noto, richie-
de che l’acquirente, per ottenere l’agevolazione, debba dichiarare «di non
possedere altra casa di abitazione». Si tratta di una dichiarazione che eviden-
temente non può essere resa da chi già sia titolare di un’altra abitazione
(seppur si tratti di una casa ritenuta “inidonea”) poiché in tal caso, a causa
della mendacità, si rischia la revoca dell’agevolazione e una sanzione: chi vo-
glia accampare la “inidoneità” dell’abitazione già in sua proprietà deve
quindi dichiararne comunque l’esistenza, seppur precisando le ragioni che la
renderebbero “inidonea” (e perciò non ostativa all’avvalimento
dell’agevolazione “prima casa” in occasione di un nuovo acquisto).
Dopo di che (ammessa la non ostatività della casa “inidonea”) si apre il
capitolo della concreta tassazione del nuovo acquisto. Dichiarando l’attuale
titolarità di un’altra abitazione (seppur inidonea), è facile che, in sede di tas-
sazione principale, si renda implausibile pensare di sottrarsi al pagamento
dell’imposta in misura ordinaria (19): quindi, a chi voglia insistere
(19) Anche perché l’Amministrazione è categorica sul tema che l’agevolazione “prima ca-
sa” è impedita dalla prepossidenza di un’abitazione tout court, senza che abbia ingresso la ri-
levanza di un giudizio in termini di idoneità o di inidoneità dell’abitazione preposseduta: cfr.
Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 86/E del 20 agosto 2010, per la quale «Il riferimento ope-
rato dalla vigente normativa all’ampia nozione di “casa di abitazione” porta a ritenere che la
fruizione dell’agevolazione debba essere esclusa in tutti i casi in cui il soggetto che intende
fruire dell’agevolazione risulti già in possesso nello stesso comune o nell’intero territorio na-
zionale, se acquistato con le agevolazioni, di un immobile ad uso abitativo. Non è richiesta
dalla norma la verifica del concreto utilizzo che dell’immobile viene fatto né con riferimento
alle case di abitazione che il contribuente già possiede e che possono precludere l’accesso
all’agevolazione né con riferimento all’immobile che si intende acquistare. Com’è noto, infatti,
l’applicazione della vigente disposizione in materia di agevolazioni “prima casa” non risulta
subordinata alla condizione, più restrittiva, che l’immobile oggetto del trasferimento agevola-
to venga destinato ad “abitazione principale” dell’acquirente e pertanto, l’agevolazione trova
applicazione con riferimento a tutti gli immobili che abbiano natura abitativa e che non ab-
biano le caratteristiche “di lusso” di cui al dm 2 agosto 1969. Con circolare n. 19/E del 1° mar-
zo 2001, è stato, infatti, chiarito che l’agevolazione “prima casa” oltre ad essere subordinata
alla tipologia del bene oggetto del trasferimento (requisiti oggettivi e dunque qualità abitative
sotto l’aspetto catastale) ha riguardo […] alla titolarità di diritti su altra casa di abitazione da
parte dell’acquirente stesso. A parere della scrivente, i richiamati principi non risultano dero-
gati dalle interpretazioni rese dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 100 dell’8 gennaio
2010, richiamata dall’istante, nella quale è stato riconosciuto il diritto di fruire delle agevola-
zioni “prima casa” anche al contribuente proprietario di altro immobile che per dimensioni e
caratteristiche non risultava idoneo a sopperire ai bisogni abitativi del contribuente e della sua
famiglia. La questione oggetto di tale pronuncia riguarda, infatti, una fattispecie particolare,
nella quale il contribuente che intendeva fruire delle agevolazioni “prima casa” risultava già
titolare di un locale assolutamente inadatto a fungere da abitazione (peraltro, l’immobile era
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