Gli standard internazionali di valutazione immobiliare
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STIME E PERIZIE
quesiti
Gli standard internazionali
di valutazione immobiliare
Di seguito una serie di domande e risposte sugli standard internazionali di
valutazione immobiliare. Cos’è e chi può stabilire il valore di mercato degli
immobili? Cosa sono gli standard internazionali di valutazione immobiliare?
Cos’è una perizia? Cosa differenzia una perizia classica da una sviluppata
applicando gli standard internazionali? Chi e come acquista le perizie?
Quale compenso professionale per una corretta valutazione?
Sandro Ghirardini
Segretario Generale di E-Valuations Istituto di Estimo e Valutazioni
Perché la determinazione corretta del rava la possibilità di una caduta, quale quel-
valore di mercato degli immobili è im- la conseguente il cambiamento improvviso e
portante? straordinario del clima macro-economico.
La stima corretta del valore di mercato degli Nel mercato immobiliare le condizioni di in-
immobili è fondamentale perché crea la ne- stabilità non si sono manifestate allo stesso
cessaria fiducia in un sistema economico modo in tutte le circostanze, ma in generale
basato sugli investimenti (spendo adesso per hanno indebolito la fiducia nel sistema.
avere cose migliori in futuro) e sul credito L’integrazione con il mondo finanziario e la
(non ho soldi da spendere, me li faccio presta- globalizzazione dei mercati unite alla nasci-
re dalle banche). Questo ciclo riguarda tutte ta di strumenti finanziari sempre più sofisti-
le figure del mercato immobiliare: dalla gio- cati, con effetti leva esponenziali, hanno in-
vane coppia che desidera acquistare la pri- dotto l’attuale crisi economico-finanziaria
ma casa al grande promotore/fondo immo- colpendo a fondo la fiducia degli investitori
biliare che intende sviluppare nuove inizia- e degli operatori in genere.
tive immobiliari. In questa situazione pochi operatori si sono
Dal secondo dopoguerra l’investimento im- preoccupati delle modalità con le quali era
mobiliare ha garantito ampi margini di riva- determinato il valore di mercato degli im-
lutazione, rendendo conveniente la stra- mobili, né tanto meno della qualifica/certi-
grande maggioranza degli acquisti, anche i ficazione di chi svolgeva le perizie, in quan-
più incauti; ciò ha originato uno stato gene- to la stragrande maggioranza era sostanzial-
ralizzato di “euforia stabile” che non conside- mente certa che trascorso qualche anno
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l’investimento si sarebbe certamente rivalu- stimoniata da un titolo professionale di ba-
tato assorbendo eventuali sovraprezzi. Tale se, da un corso di preparazione e da un esa-
atteggiamento è valso anche nel credito im- me il cui esito positivo consente di acquisire
mobiliare che, spinto sull’onda degli interes- la qualifica di “Certificatore energetico”.
santi margini di crescita, ha finanziato spes- Non solo, per il Certificatore energetico esi-
so senza particolari controlli sul valore del- stono specifiche restrizioni sui fabbricati per
l’immobile. Immobile che oggi, ad alcuni an- i quali può svolgere la propria attività al fine
ni di distanza, torna a essere la garanzia per di garantire la propria terzietà e indipenden-
i crediti andati a default (mutui non pagati), za, le stesse caratteristiche che sono richie-
e che si scopre non valere più quanto investi- ste a un Valutatore immobiliare: “Esperto,
to o peggio sopravvalutato all’epoca della qualificato e indipendente”.
concessione del mutuo. La figura del Certificatore energetico è certa-
Una corretta valutazione del valore di mer- mente importante per uno sviluppo immo-
cato degli immobili forse non avrebbe evita- biliare climaticamente sostenibile e confor-
to l’attuale crisi economico-finanziaria, ma me all’ambiente. Ci si chiede allora se la figu-
certamente avrebbe contribuito a ridurre le ra del Valutatore immobiliare non sia alme-
sgradite sorprese per molti creditori/investi- no parimenti importante per uno sviluppo
tori nel momento del realizzo della garanzia. immobiliare economicamente sostenibile,
Le conseguenze di tale situazione non rica- conforme alle reali capacità finanziarie e ai
dono solo sulle banche ma sull’intera filiera, principi di equità e di giustizia economica.
che vede così ridursi ulteriormente la quan- Si comprende, quindi, che a stabilire il valo-
tità di credito immobiliare a favore del ripia- re di mercato degli immobili è utile che sia
namento delle perdite subite, oltre a indurre una figura specializzata qualificata, certifi-
una diminuzione della fiducia nel sistema cata e indipendente capace di applicare
che determina il valore degli immobili, e che standard valutativi internazionali e nazio-
a sua volta contribuisce a ridurre ulterior- nali, appartenente a organizzazioni profes-
mente la fiducia dei nuovi investitori. sionali che ne garantiscano le competenze
La determinazione corretta del valore di attraverso percorsi formativi comprensivi di
mercato degli immobili è un importante momenti di verifica (esami) e ne monitoriz-
strumento per creare fiducia nel mercato. zino la preparazione.
Solo una cultura condivisa tra tutti gli opera-
Chi può stabilire il valore di mercato de- tori della filiera immobiliare, basata sull’appli-
gli immobili? cazione degli standard internazionali di valu-
L’attività di valutazione immobiliare è presen- tazione immobiliare, può consentire un af-
te in ogni momento saliente della filiera im- francamento della figura del perito valutatore.
mobiliare e durante tutta la vita dell’immobi-
le: dalla scelta di un promotore a investire, al Cos’è il valore di mercato degli immobili,
momento dell’accesso al credito, all’acquisto perché è necessario condividerne la defi-
del prodotto finito, fino alla successiva reim- nizione?
missione sul mercato. Poche altre attività Nell’ordinamento giuridico italiano la defi-
professionali che riguardano gli immobili so- nizione puntuale del valore di mercato degli
no così presenti e importanti come l’attività di immobili non è presente, ma è surrogata da
determinazione del valore di mercato. altre denominazioni quali: valore venale, va-
Una similitudine oggi è offerta dalla certifi- lore normale, valore di comune commercio,
cazione energetica degli edifici, che per esse- tutte nate prevalentemente per scopi ammi-
re svolta richiede, in alcune regioni d’Italia, nistrativi e di verifica fiscale.
la necessità di una competenza specifica te- Ugualmente se si chiede agli operatori del
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settore di definire il valore di mercato degli to differente. La definizione del valore di
immobili, si ottengono definizioni generiche mercato suppone anche che lo scambio e la
e spesso contrastanti. Il valore di stima ras- stipula del contratto di compravendita av-
segnato nella perizia non ha in genere riferi- vengano simultaneamente, senza alcuna
menti precisi e dettagliati alle basi sulle qua- variazione di prezzo altrimenti possibile;
li poggia la valutazione medesima. Il perito – “… in un’operazione svolta tra un venditore
difficilmente distingue tra il valore di merca- e un acquirente consenzienti alle normali
to e il valore assicurabile, tra il valore di inve- condizioni di mercato…” entrambi i con-
stimento e il valore di uso, pur potendo for- traenti non sono disposti a vendere/com-
nire una loro misura monetaria. Questi valo- prare per un prezzo considerato non ra-
ri sono le basi della stima immobiliare se- gionevole nel mercato. L’acquirente non
condo gli standard internazionali. pagherà un prezzo più alto di quello ri-
Secondo l’International Valuation Stan- chiesto dal mercato. Il venditore è motiva-
dards 2007 (IVS) editi dall’International Va- to a vendere l’immobile al miglior prezzo
luation Standard Committee: «Il valore di ottenibile sul mercato. La transazione de-
mercato è l’importo stimato al quale un de- ve avvenire tra parti non in relazione tra
terminato immobile può essere compraven- loro, che agiscono ciascuna indipenden-
duto alla data della stima, posto che l’acqui- temente dall’altra;
rente e il venditore hanno operato in modo – “… dopo un’adeguata promozione commer-
indipendente, non condizionato e nel pro- ciale…” per la quale l’immobile è offerto sul
prio interesse, dopo un’adeguata attività di mercato nella maniera più appropriata af-
marketing durante la quale entrambe le par- finché sia venduto al miglior prezzo ragio-
ti hanno agito con eguale capacità, con pru- nevolmente ottenibile. La durata di espo-
denza e senza alcuna costrizione». sizione sul mercato può variare secondo
La definizione coincide sostanzialmente l’immobile e l’andamento del mercato, ma
con quella contenuta nel capitolo 5 del Co- deve essere sufficiente da permettere al-
dice delle Valutazioni Immobiliari di Tecno- l’immobile di essere posto all’attenzione di
Borsa III edizione, ed è significativamente un adeguato numero di potenziali acqui-
analoga a quella fornita dalla Banca d’Italia renti. Il periodo di esposizione è anteriore
nella circolare 236 del 27 dicembre 2006 dal al momento della valutazione;
titolo “Nuove disposizioni di vigilanza pru- – “… nell’ambito della quale entrambe le par-
denziale per le banche” Titolo II, capitolo I, ti hanno agito con cognizioni di causa, con
Sezione IV, punto 1. prudenza e senza alcuna costrizione…” pre-
Ogni elemento della definizione può essere suppone che i contraenti siano informati
illustrato separatamente al fine di compren- su tutti gli elementi che possono influen-
derne al meglio il significato: zare la compravendita e che ciascuna par-
– “importo stimato...” si riferisce a un prezzo te sia motivata a partecipare all’operazio-
espresso in denaro, pagabile per l’immo- ne, ma che non sia forzata né indebita-
bile in un’operazione di mercato e deter- mente costretta a portarla a compimento.
minato da un soggetto che possiede la La definizione di valore di mercato assume
qualifica, la capacità e l’esperienza per che: non siano computate nel valore di mer-
compiere la valutazione; cato le spese di transazione (notaio, imposte
– “… alla data della valutazione…” richiede che ecc.) e le spese di trascrizione.
il valore di mercato si riferisca a una defini- Il valore di mercato esclude specificatamente il
ta data, in quanto i mercati e le loro condi- riferimento a un prezzo relativo a termini o cir-
zioni possono variare e il valore può risulta- costanze particolari o speciali, come per esem-
re scorretto o inappropriato in un momen- pio un finanziamento atipico, una vendita con
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patto di locazione, una concessione speciale modo che coloro che leggono il rapporto
garantita da una parte nella transazione. possano comprenderne a pieno i dati, i ra-
gionamenti, le analisi e le conclusioni e farvi
Cosa sono gli standard internazionali di affidamento.
valutazione immobiliare? Il Codice delle Valutazioni Immobiliari III
Gli standard internazionali di valutazione edizione Tecnoborsa, che recepisce comple-
immobiliare sono un complesso di regole tamente gli International Valuation Stan-
uniformi e condivise di natura metodologica dards (IVS), al capitolo 9 fornisce una chiara
e applicativa, raccolte e presentate in modo definizione di una perizia o meglio di un rap-
sistematico. porto di valutazione immobiliare.
Gli International Valuation Standards (IVS) Il rapporto di valutazione (ex: rapporto di
sono redatti dall’International Valuation stima, relazione di stima, consulenza esti-
Standard Committee (IVSC) Londra, orga- mativa, perizia di stima ecc.) mira a comuni-
nizzazione non governativa membro delle care al lettore il valore di stima, a conferma-
Nazioni Unite costituita nel 1981. re le finalità della valutazione, a esporre il
Gli standard valutativi internazionali derivano procedimento e a indicare le eventuali as-
da standard di fatto legati alla prassi professio- sunzioni alla base della valutazione e le con-
nale e consistono in norme comuni universal- dizioni limitanti. Nel rapporto di valutazio-
mente accettate. La loro origine e il costante ne sono riportati i processi analitici e i dati
legame con l’attualità inducono nel tempo ag- utilizzati per la stima del valore finale, allo
giornamenti, revisioni e modifiche in accordo scopo di guidare il lettore attraverso le pro-
con l’evoluzione del settore professionale. cedure e le prove utilizzate dal valutatore
Se in un’estrema sintesi si volessero rappre- per elaborare la valutazione.
sentare i contenuti degli standard valutativi, Degno di nota è il passaggio in cui il Codice
ci si potrebbe riferire a due concetti fonda- rimarca la parola “lettore” indicando come il
mentali: la best practice e la rilevazione dei “Rapporto di valutazione” debba guidarlo at-
dati puntuali di mercato. traverso le procedure e le prove utilizzate
Per best practice si intendono in genere le dal valutatore per elaborare la valutazione,
esperienze più significative o dai migliori ri- ciò esclude evidentemente che una perizia,
sultati in un dato contesto. Secondo l’ambi- per considerarsi tale, si possa ridurre a una
to, le migliori pratiche possono essere defi- mera indicazione del valore senza un’esau-
nite come raccolta di esperienze formalizza- stiva dimostrazione.
te in regole che possono essere osservate, È da precisare che questa analisi nei confron-
come quelle dettate dagli standard. ti delle perizie si riferisce sostanzialmente al-
La rilevazione e la raccolta dei dati e delle la mera parte di determinazione del valore e
informazioni di mercato sono la base mate- non alla parte di analisi dell’immobile ogget-
riale degli standard valutativi. Si reputa, in- to di valutazione, cosiddetta “due diligence” o
fatti, che la stima del valore di mercato di un analisi di conformità, in cui il valutatore do-
immobile si deve fondare sui dati di mercato po aver preso visione del bene e dei docu-
reali. Per compiere stime veritiere non esiste menti tecnico-legali-amministrativi ne veri-
altra via che quella della rilevazione e della fica la situazione e l’eventuale conformità.
raccolta dei prezzi veri laddove si formano. È sufficiente navigare in Internet nei siti che
pubblicizzano le aste giudiziarie per com-
Cos’è una perizia o rapporto di valutazio- prendere a fondo il problema: i rapporti pe-
ne immobiliare? ritali per gli immobili posti all’asta presenta-
Il rapporto di valutazione immobiliare ha il no per oltre il 95% del contenuto un’analisi
compito di comunicare il valore stimato, in più o meno approfondita delle condizioni
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dell’immobile e per meno del 5% del conte- – circolare della Banca d’Italia del 27 dicem-
nuto si limitano a semplici affermazioni/as- bre 2006 n. 263 dal titolo “Nuove disposi-
sunzioni dalle quale si giunge sinteticamen- zioni di vigilanza prudenziale per le ban-
te a un valore. che” Titolo II, capitolo I, Sezione IV, punto
1 (che ha recepito la direttiva europea sul-
Cosa differenzia una perizia classica da la vigilanza Bancaria 2006/48 – Credit Re-
una sviluppata applicando gli standard quirement Directive).
internazionali di valutazione immobi- I metodi estimativi richiamati dagli stan-
liare? dard internazionali sono riconducibili a tre
La differenza sostanziale sta nella metodo- grandi approcci:
logia valutativa e nella ricerca dei dati di – Market Approach o metodo del confronto
mercato comparabili. Nelle perizie tradizio- di mercato;
nali il perito surroga la conoscenza del mer- – Income Approach o metodo della capita-
cato in cui si trova l’immobile da valutare lizzazione dei redditi futuri;
con locuzioni del tipo “in base alle cono- – Cost Approach o metodo dei costi.
scenze di mercato” e talvolta con il rimando L’applicazione dei metodi estimativi (meto-
ad altre “fonti”, quali listini e quotazioni. do del confronto, metodo finanziario e me-
Il perito non rileva i dati reali delle compra- todo dei costi) è legata all’immobile da valu-
vendite e degli affitti di mercato. tare e al suo contesto tecnico, economico e
Nelle perizie svolte con gli standard interna- giuridico.
zionali il valutatore svolge una puntuale ri- Nei mercati attivi e dinamici sono disponibi-
cerca delle compravendite recenti di immo- li i dati immobiliari delle compravendite re-
bili comparabili con l’immobile oggetto di centi di immobili appartenenti allo stesso
valutazione. I prezzi e i fitti di questi immo- segmento di mercato. Il metodo del con-
bili sono impiegati per stimare il valore di fronto di mercato è ritenuto il più diretto,
mercato dell’immobile da valutare e sono ri- probante e documentato metodo per valu-
portati come prove nel rapporto di valuta- tare un immobile.
zione. L’analisi dei dati immobiliari si basa Il metodo finanziario considera la capacità
sulle caratteristiche degli immobili (superfi- di generare benefici monetari di un immobi-
ci, impianti, stato di manutenzione ecc.) ap- le e la possibilità di convertire questi benefi-
plicando modelli valutativi pluriparametrici ci nel valore capitale.
quali per esempio: il Market Comparison Il valore di mercato si basa sulla capitalizza-
Approach, il Sistema di stima, l’MCA e Siste- zione del reddito. I canoni di mercato sono
ma di stima, Sistema di ripartizione ecc. rilevati per gli immobili comparabili e i sag-
Il rapporto di valutazione è finalizzato a per- gi di capitalizzazione sono estratti nel seg-
seguire gli obiettivi di trasparenza ed effi- mento di mercato dell’immobile da valutare
cienza dei mercati immobiliari moderni ed è e in segmenti di mercato prossimi.
svolto in applicazione degli standard di valu- Per immobili con caratteristiche speciali e
tazione internazionali e nazionali: in assenza di dati immobiliari di compra-
– International Valutation Standards (IVS) vendite e di affitti è possibile simulare il
2007; mercato delle compravendite mediante il
– RICS Valuation Standards by Royal Insti- metodo dei costi, che determina il valore di
tution Of Chartered Surveyors 2007; mercato di un immobile edificato, som-
– European Valuation Standards 2009; mando il valore dell’area edificata e il costo
– Codice delle Valutazioni Immobiliari di di ricostruzione del fabbricato esistente,
Tecnoborsa III edizione 2005 in conside- eventualmente deprezzato per la vetustà e
razione della realtà nazionale; l’obsolescenza.
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Chi ha paura degli standard internazio- Fra tutti questi “gruppi di acquisto” si è sem-
nali di valutazione immobiliare? pre connotata un’eterogeneità della richie-
Le parole “standard internazionali” possono sta, anche all’interno dello stesso gruppo, e
indurre a ritenere che criteri di stima unifor- della offerta, senza che nessuno si fosse mai
mi e condivisi aprano la possibilità per tutti di preoccupato di verificare se fosse disponibi-
svolgere l’attività valutativa, quella stessa che le un “linguaggio” comune in grado di rende-
si è costruita con tanti anni di esperienza. re condivisibile il processo valutativo.
Nulla di tutto questo! Di recente il mondo bancario tramite l’Asso-
Chi ha avuto modo di approfondire la cono- ciazione Bancaria Italiana (ABI) ha approva-
scenza degli standard internazionali di va- to il “Codice per la valutazione degli immobili
lutazione ha certamente compreso che la in garanzia delle esposizioni creditizie“ ispira-
conoscenza del territorio, le relazioni socia- to dalle norme di Basilea II e dagli standard
li, la vicinanza degli immobili nel luogo in valutativi internazionali e nazionali, ciò pone
cui si è chiamati a svolgere l’attività valuta- nel prossimo futuro i periti del mondo banca-
tiva sono indispensabili per poter applicare rio in prima linea nell’applicazione operativa
gli IVS, che sono viceversa un’a rticolata degli standard valutativi internazionali.
enunciazione dei requisiti delle “Best Prac- È probabile che anche gli altri operatori del-
tices” (le migliori pratiche valutative svilup- la filiera si accorgeranno presto che un im-
pate dal mondo delle valutazioni), le quali portante mondo, quello bancario, ha cam-
senza la puntuale conoscenza del mercato biato rotta nelle specifiche di richiesta del
locale non sono in grado di esprimere il loro servizio di valutazione.
reale potenziale: la trasparenza di un pro-
cesso valutativo. Quale compenso professionale per una
Gli standard internazionali uniti all’espe- corretta valutazione?
rienza e alla conoscenza puntuale del mer- Il compenso del valutatore immobiliare è un
cato immobiliare locale sono imprescindibi- nodo centrale nella discussione della qualità
li per lo sviluppo del mercato immobiliare e del servizio di valutazione.
per il consolidamento della figura del Valu- Anche volendo mantenere fermo il principio
tatore immobiliare esperto e indipendente. che una prestazione professionale non può
dipendere dal quantum economico corri-
Chi e come acquista le perizie? sposto, e deve essere svolta sempre al meglio
L’intera filiera immobiliare utilizza il servizio dei “mezzi della conoscenza” del professio-
di valutazioni immobiliari in ogni momento nista, non si può tacere la situazione in cui si
in cui deve scegliere se e come investire. trovano i compensi per i periti valutatori.
Alcuni grandi insiemi di operatori si con- Nel settore delle valutazioni immobiliari, so-
traddistinguono per la tipologia delle richie- prattutto nell’ambito del credito bancario, è
ste valutative: da tempo venuto meno qualsiasi riferimento
– il mondo bancario, per le operazioni di alle tariffe professionali, arrivando a livelli di
credito; poche centinaia di euro per valutazione. È fa-
– il mondo giudiziario, nel contenzioso eco- cile intuire come tali importi non incentivino
nomico e per le operazioni di esecuzione; alcuna attività professionale, e anzi come
– il mondo dei fondi immobiliari, per gli in- possano offrire il fianco a situazioni abnormi.
vestimenti; Il tema non è di poco conto in quanto si
– il mondo del leasing, per i finanziamenti; tratta di capire l’importanza del ruolo del
– il mondo delle imprese, per i bilanci; valutatore immobiliare nel processo di cre-
– il mondo dell’utenza privata, per acquisti dito, sia dal punto di vista di chi acquista sia
e vendite dell’abitazione. di chi finanzia.
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