DATA HUB Analisi andamento mercato immobiliare 2020 e outlook 2021 - RE/MAX Casamia Belluno
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DATA HUB
Analisi andamento mercato immobiliare 2020 e outlook 2021
DATA HUB
DATA HUB
Analisi andamento mercato immobiliare 2020 e outlook 2021
a cura di
CENTRO STUDI RE/MAX ITALIA e Avalon Real Estate Spa
Pubblicazione n. 1 - marzo 2021
Fonti:
bancaditalia.it
ecb.europa.eu
federalreserve.gov
oilprice.com
goldprice.org
istat.it
dt.mef.gov.it
epicentro.iss.it
Agenzia delle Entrate
Urbistat
STR
Horwath HTL
Italian Proptech Monitor
Banca dai RE/MAX Italia
Banca dati AVALON
PREFAZIONE
Dalla collaborazione tra RE/MAX Italia e Avalon Real Estate nasce Real Estate
DATA HUB con l’obiettivo di fornire uno strumento di analisi innovativo per tutti gli
stakeholder del mercato immobiliare. Dati reali di transato, know how ed expertise
confluiscono in un’unica banca dati che consente a DATA HUB di avere un punto di
vista originale e costantemente aggiornato del panorama immobiliare italiano.
“L’analisi dei Big Data è funzionale allo sviluppo di strategie efficaci.
Il progetto DATA HUB rappresenta un nuovo asset del percorso
di innovazione costante di RE/MAX Italia. Un nuovo strumento di
analisi a disposizione dell’agente immobiliare del futuro”.
Dario Castiglia,
CEO & Founder RE/MAX Italia
“Un tool inedito che, già dal primo Report, mostra i suoi punti
di forza. L’analisi di dati reali, attendibili ed aggiornati evidenzia
le dinamiche del mercato immobiliare, con focus corredati da
informazioni esclusive sui principali parametri quali canoni,
prezzi, yield e valori del transato”.
Jonathan Sancinelli,
Presidente e Partner fondatore di Avalon
La prima edizione del report annuale di DATA HUB si sviluppa in diversi capitoli,
introdotti da un’analisi dello scenario economico a livello mondiale. Seguono sezioni
dedicate ai vari comparti del real estate, dal residenziale al ricettivo, passando per la
logistica, il direzionale, il commerciale. Le analisi dello status quo e le considerazioni
previsionali sono supportate da tabelle, grafici e infografiche estremamente puntuali,
elaborate congiuntamente dai centri studi di RE/MAX e Avalon. Il tutto è arricchito da
testimonianze esclusive di opinion leader e player rappresentativi di tutta la filiera.
DATA HUB 3
SOMMARIO
p. 6 1. OVERVIEW 2020
1.1 Indicatori macroeconomici italiani nel 2020 ed evoluzioni a seguito
dell’emergenza sanitaria p. 6
1.2 Aspettative macroeconomiche italiane p. 12
1.3 Andamento generale del mercato immobiliare p. 14
p. 18 2. ANALISI DEI SINGOLI MERCATI
Mercato Residenziale p. 18
Analisi dell’offerta p. 18
Analisi della domanda e tendenze delle sue determinanti p. 20
Analisi dei tempi di vendita e locazione p. 22
Trend dei prezzi p. 24
Outlook del mercato Residenziale p. 27
La parola a...
Raffaele Bisceglia - RE/MAX Class p. 29
Joanne Barley - RE/MAX Collection Luxury Lakeview p. 30
Stefano Filastò - RE/MAX Abacus p. 31
Francesco Gervasi - RE/MAX Acquachiara p. 32
Andrea Russo - RE/MAX Prima Classe p. 33
Student Housing e Senior Housing p. 34
STUDENT HOUSING
Volumi di domanda e offerta p. 34
Un segmento agli albori senza un mercato secondario p. 36
Nuovi sviluppi, rendimenti attesi e prospettiva futura p. 36
SENIOR LIVING
Il mercato europeo di riferimento p. 38
Volumi di domanda e offerta p. 39
Rendimenti attesi e prospettiva futura p. 39
La parola a...
Stefano Pagliani - Hines Italy p. 40
Andrea Mucchietto - Hines Italy p. 41
Mercato Logistico p. 42
Analisi trend e nuove esigenze p. 42
Nuovi scenari nel mercato della logistica p. 44
Transazioni rilevanti, canoni di locazione, rendimenti e prospettiva futura p. 45
La parola a...
Alessandro Mora - Kryalos p. 49
Laura Bertulessi - Italtrans p. 50
Daniele Bruttini - Quomi p. 51
4
DATA HUB
Mercato Direzionale p. 52
Analisi trend e nuove esigenze p. 52
Transazioni più rilevanti, canoni di locazione, rendimenti e prospettiva futura
Milano p. 56
Roma p. 58
La parola a...
Giovanni Di Corato - Amundi p. 61
Matteo Minardi - Ardian p. 62
Uberto Visconti - Talent Garden p. 63
Mercato Retail p. 64
Analisi trend e nuove esigenze p. 64
Transazioni rilevanti, canoni di locazione, rendimenti e nuovi sviluppi p. 68
La parola a...
Giacomo Silvestri - Forum Invest p. 73
Mercato Ricettivo p. 74
Analisi dei flussi turistici p. 74
Analisi dei fondamentali p. 77
Nuovi trend emergenti e prospettiva futura p. 80
Transazioni rilevanti p. 80
La parola a...
Raoul Ravara - Dea Capital p. 82
Alan Martin - Hilton p. 83
Christian Michel - Wyndham p. 84
Alberto Reggidori - All Inn p. 85
p. 86 3. PROPTECH
3.1 Definizione e trend del fenomeno p. 86
3.2 Il valore del PropTech nel mercato immobiliare p. 90
3.3 I protagonisti del settore e le loro opinioni
Leonardo Grechi - Walliance p. 92
Victor Ranieri - Casavo p. 93
Pietro Pellizzari - Wikicasa p. 94
DATA HUB 5
1.OVERVIEW
1.1
INDICATORI
MACROECONOMICI
ITALIANI NEL 2020 ED
EVOLUZIONI A SEGUITO
DELL’EMERGENZA
SANITARIA
L’analisi del mercato immobiliare non può
prescindere dal contesto economico in cui si
trova il Paese oggetto dello studio, nel nostro
caso l’Italia. Un’altra variabile fondamentale
da considerare è il “tempo”, ovvero il momento
in cui si decide di esaminare il contesto da
approfondire. Nel nostro caso, al momento
dell’analisi, ci troviamo nel primo trimestre del
2021 e, oltre ai dati dell’anno appena trascorso,
abbiamo anche le prime rilevazioni dell’anno
in corso. Grazie a queste informazioni, siamo
in grado di prevedere con più chiarezza ciò
che accadrà nel breve e medio periodo, sia per
quanto riguarda la macroeconomia, sia per
quanto riguarda il mercato immobiliare.
6
DATA HUB
Il 2020 è stato caratterizzato a livello mondiale dal dilagarsi della pandemia dovuta
al coronavirus SARS-CoV-2, che ha costretto tutti gli Stati ad attuare sempre più
urgenti e stringenti misure di sicurezza in grado di contenere questo nuovo virus
molto contagioso. Subito, nelle prime settimane dell’anno, la Cina ha imposto
lockdown totali nelle città di Whuan e in quelle ad essa limitrofe, soprattutto a causa
della conseguente emergenza sanitaria creatasi.
A febbraio e marzo si sono intensificati in tutto il che ha coinvolto soprattutto i settori
globo i divieti alla circolazione di persone e agli del turismo, della ristorazione e dei
scambi commerciali che prevedevano contatto trasporti. I trasporti e gli spostamenti
fisico, chiudendo aeroporti, porti e ferrovie. sono stati limitati ai servizi e scambi di
L’economia mondiale aveva già dato segni di merci considerati essenziali, obbligando
peggioramento nell’ultimo trimestre 2019. la maggior parte della popolazione
a stare a casa lavorando in remoto o
L’effetto immediato delle chiusure e dei divieti a restando disoccupata, colpendo così a
inizio 2020 è stata una profonda crisi economica catena ogni altro settore economico.
TRAFFICO AUTOSTRADALE 2020
gennaio febbraio marzo aprile maggio giugno luglio agosto settembre ottobre novembre dicembre
1a 2a 3a 1a 2a 3a 4a 1a 2a 3a 4a 5a 1a 2a 3a 4a 1a 2a 3a 4a 5a 1a 2a 3a 4a 1a 2a 3a 4a 5a 1a 2a 3a 4a 1a 2a 3a 4a 1a 2a 3a 4a 1a 2a 3a 4a 5a 1a 2a 3a 4a
3% 1% 3% 7% 0% -1% 0%
-3% -4% -4% -6% -6%
-5% -5%
-9% -10%-10%-10%
-12% -11%
-15% -14%
-17% -18% -17%
-19%
-22% -22%
-24%
-27% -27%
-29%
-32% -33% -35%
-38% -36%
-39%
-47% -47%
-48%
-57%
-60% -60%
-70%
-77%
-81% -82% -81%-84%-81%
DATA HUB 7
Tutte queste restrizioni unitamente al calo inevitabile del reddito delle famiglie, hanno
sicuramente influenzato negativamente i consumi e gli investimenti, che rappresentano
circa il 60% del PIL italiano. Il Prodotto Interno Lordo ha subito una contrazione del 5,5%
nel primo trimestre 2020, fino a raggiungere un’intensità maggiore nel corso del secondo
trimestre, quando è caduto del 13%. A questo scenario hanno contribuito anche gli scambi
internazionali che sono crollati. Nello specifico, le esportazioni con i Paesi extra UE sono
diminuite complessivamente del 13,9% e le importazioni del 12,4% in termini congiunturali.
INDICATORI MACROECONOMICI 2019 Q1 - 2020 Q3
PIL Consumi e investimenti Esportazioni
2019 2020
99,97 94,40
Q1 97,96 Q1 92,43
121,13 110,61
100,17 82,13
Q2 98,13 Q2 83,12
122,91 84,15
100,21 95,18
Q3 98,35 Q3 93,90
120,95 109,96
99,88
Q4 98,19
120,10
Le Banche Centrali hanno reagito abbassando Oltre alle banche centrali, anche
i tassi di interesse, e quindi il costo del credito, le banche di investimento e
in previsione delle gravi contrazioni del Prodotto commerciali hanno virato dopo poco
Interno Lordo, comprensivo di investimenti e tempo dall’inizio della circolazione
consumi. La Federal Reserve Bank americana, del nuovo virus le proprie preferenze
nel lasso temporale di due settimane, ha di detenzione di titoli finanziari,
abbassato il tasso di riferimento dell’1,5% preferendo le attività più sicure,
attestandolo tra lo 0 e lo 0,25%, quindi ai minimi Titoli di stato e Oro su tutte, alle più
storici. Dal lato del Quantitative Easing, ossia volatili e incentrate sull’economia
l’allentamento monetario attraverso l’acquisto di reale quali le Azioni e Fondi azionari.
titoli di Stato, possiamo notare come da febbraio Per la prima volta nella storia, a
i bilanci delle Banche Centrali siano aumentati causa dell’eccessivo stoccaggio di
in grande misura, passando da febbraio 2020 a barili di petrolio inutilizzati da parte
dicembre 2020 rispettivamente da 4,1 a 7 Bilioni della West Texas Intermediate, il
quello della FED e da 5,1 a 7,4 Bilioni quello prezzo dell’oro nero è andato in
della Banca Centrale Europea. campo negativo il 20 aprile 2020,
raggiungendo i -37,63 $ al barile.
8
DATA HUB
NORD AMERICA EUROPA
AMERICA LATINA E CARAIBI ASIA
AFRICA OCEANIA
CONTAGI GIORNALIERI PER CONTINENTI
Coronavirus nel mondo: andamento dei contagi per continenti nel primo semestre del 2020.
100% OCEANIA
90%
NORD AMERICA
80%
70%
60% AMERICA LATINA E
CARAIBI
50%
40% EUROPA
30%
20% ASIA
10%
0% AFRICA
1 gennaio 2020
8 gennaio 2020
15 gennaio 2020
22 gennaio 2020
29 gennaio 2020
5 febbraio 2020
12 febbraio 2020
19 febbraio 2020
26 febbraio 2020
4 marzo 2020
11 marzo 2020
18 marzo 2020
25 marzo 2020
1 aprile 2020
8 aprile 2020
15 aprile 2020
22 aprile 2020
29 aprile 2020
6 maggio 2020
13 maggio 2020
20 maggio 2020
27 maggio 2020
3 giugno 2020
10 giugno 2020
17 giugno 2020
24 giugno 2020
1 luglio 2020
L’incertezza e il continuo aumento dei contagi hanno visto protrarre le norme anti Covid.
Molti lavoratori, soprattutto stagionali e con contratti di breve durata, hanno perso il lavoro
e sono rimasti bloccati nelle proprie abitazioni. Questo impedimento agli spostamenti e alle
attività economiche retail, del turismo, dei trasporti e di molti altri settori hanno costretto
i governi e quindi le casse statali di più paesi a fare uno sforzo di concessioni di prestiti
garantiti centralmente, inviare denaro a imprenditori e partite IVA per via del fatturato
perso e aumentare la spesa in sanità.
DATA HUB 9
Nonostante la preponderanza di aspetti Lo sviluppo del vaccino in tempi
negativi, il lockdown imposto su larga scala record, grazie alla collaborazione
ha aumentato l’utilizzo della tecnologia a fini tra aziende farmaceutiche di più
lavorativi, di svago e sociali, e delle forme di paesi, e la sua distribuzione iniziata
commercio e didattica a distanza. Non a caso a fine dicembre in Europa, hanno
i titoli finanziari legati al settore tecnologico e contribuito a ridare speranza alla
in campo medico sono subito rimbalzati dopo crescita economica attesa per il
il precipizio raggiunto a marzo. Ad esempio, 2021.
l’indice delle 500 principali compagnie quotate
in borsa negli Stati Uniti, l’S&P 500, ha perso
dal 20 febbraio 2020 al 23 marzo 2020 oltre 33
punti percentuali, salvo poi ritrovarsi di nuovo
dopo pochi mesi ai massimi storici, insieme
all’indice tecnologico NASDAQ-100, andamento
confermato fino alla fine dell’anno 2020.
A maggio l’Italia ha iniziato a riaprire le attività
economiche non essenziali e a permettere gli
spostamenti anche a fini ricreativi e sociali.
Contemporaneamente la Commissione Europea
proponeva il Next Generation EU (conosciuto
in Italia come Recovery Plan), approvato a
luglio, un piano di investimento triennale da
750 Miliardi di euro, da spendere in settori
strategici con un riguardo verso l’innovazione
e il futuro; all’Italia saranno dedicati oltre 220
Miliardi. Centrali agli investimenti saranno la
digitalizzazione, l’innovazione, la transizione
ecologica, la mobilità sostenibile, l’istruzione,
la coesione sociale e la salute. Inoltre, la
diminuzione dei contagi del nuovo virus e quindi
le prospettive di una ripresa imminente dei
consumi e della produzione industriale, hanno
fatto sì che il mercato azionario si riprendesse
a inizio estate, rimanendo però molto al di sotto
dei livelli precedenti alla crisi sanitaria.
In autunno e inverno sono ripresi i contagi ad
un ritmo anche più elevato della prima fase
primaverile. In conseguenza di ciò sono stati
ripristinati lockdown parziali e totali al fine di
evitare una nuova crisi ospedaliera e umanitaria.
Durante questo periodo sono ripresi gli aiuti
economici dello Stato a breve termine, in termini
di liquidità, alle attività costrette a chiudere
temporaneamente, in primis i commercianti al
dettaglio, i ristoratori, le competizioni sportive
amatoriali, le palestre e pressoché tutto il
settore turistico, alberghiero e culturale.
10
DATA HUBMARZO 2020
I titoli finanziari legati al settore
tecnologico e in campo medico sono
subito rimbalzati.
MAGGIO 2020
Riaprono le attività economiche
non essenziali e permessi
gli spostamenti anche a fini
ricreativi e sociali.
INIZIO ESTATE 2020
Ripresa dei mercati azionari grazie alle
prospettive di ripresa imminente dei
consumi e della produzione industriale a
seguito della diminuzione dei contagi.
TO DO
LUGLIO 2020
Approvato il Recovery Plan:
piano di investimento triennale da
750 Miliardi di euro
AUTUNNO / INVERNO 2020
Ripresa dei contagi ad un ritmo
anche più elevato.
DICEMBRE 2020
Lo sviluppo del vaccino in tempi
record e la sua distribuzione in
Europa, hanno contribuito a ridare
speranza alla crescita economica
attesa per il 2021.
DATA HUB 111.2
ASPETTATIVE
MACROECONOMICHE
ITALIANE
Globalmente, secondo l’ultimo bollettino Il bollettino di gennaio 2021 della
economico della Banca Centrale Europea datato BCE ha evidenziato come l’ondata
7 gennaio 2021, il prodotto interno lordo nel 2020, pandemica in autunno e inverno
ad esclusione della zona Euro, si contrarrà del abbia costituito un imprevisto nella
3%, mentre la zona Euro subirà una recessione gestione delle riaperture delle
del 7,3%. La crescita attesa dell’economia reale attività economiche e per questo sia
per la zona Euro per il 2021 è prevista essere stato di grande rallentamento per la
del +3,9% contro il +5,8% del resto del mondo. crescita attesa, prevista per il quarto
L’Italia, secondo la Banca d’Italia tramite il suo e ultimo trimestre del 2020. In
primo bollettino del 2021, cederà il 9,2% del PIL aggiunta, come ulteriore elemento
nel 2020 per poi avanzare del 3,5% nel 2021, di incertezza per le riaperture di
tenendo un tasso di crescita elevato anche nel spostamenti e attività economiche
2022 e 2023. e sociali, alcuni paesi hanno subito
un’impennata di contagi a causa
L’inflazione italiana a dicembre 2020, dopo aver delle varianti del Virus, in primis
segnato per tre anni consecutivi una crescita la variante inglese dilagata in Gran
di circa l’1%, secondo l’Istituto Nazionale di Bretagna.
Statistica e il Dipartimento del Tesoro, si trova in
campo negativo su base annua per un importo Tra la fine del 2020 e gennaio
pari al -0,2%; l’indice dei prezzi al consumo è dell’anno in corso, la Commissione
previsto crescere dello 0,5% nel 2021. L’inflazione Europea ha finalizzato l’acquisto
della zona Euro attesa per il 2021 è pari al +1%. di oltre un Miliardo di dosi di
12
DATA HUBvaccino provenienti da più case farmaceutiche,
diversificando non solo il rischio economico-
finanziario ma anche quello legato alla salute
dei cittadini.
La distribuzione dei vaccini nell’Unione
Europea, sebbene sia partita efficientemente
come previsto a fine dicembre 2020, ha visto
ad inizio 2021 un rallentamento a causa
soprattutto delle tempistiche per l’ampliamento
delle basi farmaceutiche-industriali adibite alla
produzione massiva dell’anti virale.
Le prospettive di crescita economica per l’anno
in corso, consolidate al ritmo del piano nazionale
di vaccinazione, insieme all’attuazione del
Recovery Plan, saranno garanzia della ripresa
dei consumi e degli investimenti, oltre a quella
dell’occupazione.
DATA HUB 131.3
ANDAMENTO
GENERALE
DEL MERCATO
IMMOBILIARE
A seguito dello scoppio della pandemia e dei decennio per il settore immobiliare) le
conseguenti lockdown che hanno accompagnato transazioni erano scese del 24%.
il 2020, l’anno appena concluso per il mercato
immobiliare è risultato meno drammatico di Stando all’indice Ipab dell’Istat, per
quanto le previsioni del settore si aspettassero. il settore residenziale i prezzi hanno
registrato un trend positivo nel corso
Nonostante il quadro macroeconomico creatosi dei primi due trimestri del 2020,
nel corso dell’anno ed una necessità di rivalutare mostrando invece una contrazione
le proprie strategie, soprattutto a seguito della degli stessi per il sottomercato delle
seconda ondata pandemica, il settore creditizio ha abitazioni esistenti nel corso del terzo
comunque sostenuto in buona parte le richieste di trimestre. Per quanto riguarda invece,
finanziamento alimentando il mercato residenziale le rilevazioni RE/MAX si può osservare
che ha parzialmente tenuto, grazie soprattutto un andamento ad U che evidenzia una
alla ripresa nei mesi estivi. I dati dell’agenzia grande variabilità in Primavera.
delle Entrate evidenziano una diminuzione delle
transazioni residenziali nel 2020 rispetto al Per il segmento corporate, nello
2019 pari al 7,7% una percentuale contenuta se specifico i settori commerciale e
confrontata con le più negative previsioni. Tenuto direzionale, il resoconto di fine anno
conto del fatto che nei mesi di marzo ed aprile le risulta essere più duro: le difficoltà
restrizioni non hanno permesso di effettuare visite economiche affrontate dalle piccole
presso gli immobili in vendita né concludere le e grandi imprese unite alla maggiore
operazioni, il calo delle transazioni registrato non esposizione di questi settori alla
appare così drammatico. In termini di confronto, debolezza del quadro economico si
nel 2012 (anno noto come il peggiore dell’ultimo sono riflesse in un calo dei prezzi in
14
DATA HUBmisura doppia rispetto al settore residenziale. VARIAZIONE % DEL
Il Covid e la conseguente emergenza sanitaria NUMERO DI TRANSAZIONI
hanno di fatto accelerato delle tendenze
già in atto negli ultimi anni: la propensione
delle aziende verso lo smart working, nel
caso del settore direzionale, e l’avvento delle
piattaforme di e-commerce per il settore RESIDENZIALE
commerciale e la logistica.
DIREZIONALE
L’impatto che ne deriva si riflette non solo sulle
acquisizioni immobiliari per investimento ma
anche sul mondo delle locazioni che nel corso
dell’anno hanno subìto rimodulazioni. COMMERCIALE
Gli asset a destinazione commerciale e
direzionale sono stati interessati da riduzione
nel numero di transazioni rilevate nel 2020.
A subire maggiormente il contraccolpo
sono le compravendite commerciali con
una diminuzione del -13,7% rispetto al
2019, mentre la consacrazione di nuove
abitudini lavorative come lo smart working ha
probabilmente contribuito alla riduzione del
10,7% delle transazioni direzionali.
18,6%
2016
15,4%
11,3%
5%
2017
7,4%
6,6%
6,6%
2018
3,4%
-3,4%
4,3%
2019
6,3%
5,4%
-7,7%
2020
-13,7%
- 10,7%
DATA HUB 15Sul versante del mercato ricettivo l’anno 2020, a L’evoluzione della città passa
causa delle restrizioni di spostamento imposte, attraverso uno sviluppo sostenibile
ha registrato un crollo dell’occupancy mettendo che, forte degli incentivi messi in
in ginocchio l’intero settore. I principali operatori, campo (primo fra tutti il Superbonus
ben disposti ad investire in Italia in un settore in 110%), si prevede avrà ripercussioni
crescita negli ultimi anni, si sono visti costretti positive per il settore delle
a cancellare o rimandare investimenti nelle ristrutturazioni e riqualificazioni:
principali mete turistiche del Paese (Milano, si stima infatti che le potenziali
Roma, Bologna, Firenze e Venezia). Nel corso famiglie interessate siano circa 12
del 2021 si prevede una ripresa, sebbene molte milioni. Ad oggi gli interventi iniziati
strutture si troveranno costrette a far ricorso per usufruire delle agevolazioni
ad un sostegno finanziario per poter riprendere fornite dal Superbonus sono pari a
l’attività. 1.700, per oltre 200 milioni di euro,
concentrati prevalentemente nel
Tra i molti mercati penalizzati nel corso del Sud Italia.
2020, la realtà che ha subìto il minor impatto
è stato sicuramente il settore Logistico. La La ricerca degli investitori sarà volta
propensione all’acquisto online è mediamente sempre più ad immobili con una
aumentata del 145% se paragonata al periodo maggiore attenzione alla qualità
pre-Covid, portando gli addetti del settore ad del costruito ed ai livelli di comfort
avvicinarsi sempre di più al cliente finale sia intesi come ampiezza, luminosità
in termini di servizi che in termini fisici e di degli spazi ed efficientamento
infrastrutture. I principali operatori si sono energetico. Di fatto il mercato
focalizzati nella ricerca di spazi posizionati immobiliare italiano continuerà
all’interno delle aree urbane con l’obiettivo di ad attrarre investimenti nel corso
ridurre il traffico e l’inquinamento dei veicoli in del 2021 in particolare per quei
distribuzione all’interno delle stesse. Interventi settori che durante la pandemia ne
di riqualificazione di aree industriali dismesse sono stati impattati in modo minore
o di aree pubbliche di scarso pregio potranno come il residenziale delle città di
quindi in futuro essere riletti anche in ottica di riferimento Milano e Roma ed il
logistica dell’ultimo miglio. Prosegue inoltre logistico per il nord e centro Italia.
la domanda di Build-to-Suit, guidata dal
crescente bisogno di personalizzazione degli
spazi con conseguenti maggiori investimenti in
attrezzature e tecnologia.
Per quanto riguarda le previsioni future la
pandemia ha accelerato una serie di cambiamenti
che erano già in atto, ed in particolare ha posto
l’attenzione sul legame tra i quartieri e il
benessere dei propri residenti. Il modello del
“quartiere 20 minuti”, nato anni fa in America
e tornato alla luce nel corso di quest’anno, ne
è un esempio: il concetto alla base prevede
una pianificazione territoriale strategica, in
cui tutti i servizi essenziali siano a portata del
cittadino nel raggio di 20 minuti. La situazione di
lockdown forzato e l’introduzione di restrizioni di
movimento hanno infatti accentuato la necessità
di raggiungere servizi poco distanti dalla propria
abitazione.
16
DATA HUBTREND IMMOBILIARI
2019 2020 2021/2022
Locazioni Investimenti Locazioni Investimenti Locazioni Investimenti
RESIDENZIALE
RETAIL - NEGOZI E
CENTRI COMMERCIALI
RETAIL - HIGH STREET
DIREZIONALE
LOGISTICA
INDUSTRIALE
RICETTIVO
SVILUPPO
DATA HUB 172.ANALISI DEI SINGOLI MERCATI
2.1
MERCATO
RESIDENZIALE
1 Analisi dell’offerta
Analizzando l’andamento mensile delle ACQUISIZIONI MENSILI
acquisizioni si nota come i mesi del 2020
che precedono lo scoppio della pandemia
VARIAZIONE % 2020 VS 2019
presentano valori molto simili a quelli del
2019. A partire dal mese di marzo, il blocco
degli spostamenti ha impattato notevolmente
l’attività di acquisizione da parte degli agenti
immobiliari. L’imprevedibilità dell’evento ha
colto impreparati gli operatori del settore e
di conseguenza è stato registrato nei mesi di
marzo ed aprile un crollo impressionante del
numero di acquisizioni. A partire da maggio,
tornano ad aumentare presentando valori simili
all’anno precedente, complice l’allentamento ACQUISIZIONI MENSILI
delle misure restrittive oltre che lo sfruttamento 2020 VS 2019
delle tecnologie a supporto degli agenti del
settore, come dimostrato dai grafici seguenti.
18
DATA HUB2019
2020
GENNAIO 20
-1%
FEBBRAIO 20
-4%
MARZO 20
-50%
APRILE 20
-67%
MAGGIO 20
-14%
GIUGNO 20
21%
12%
LUGLIO 20
AGOSTO 20
15%
SETTEMBRE 20
16%
OTTOBRE 20
-6%
NOVEMBRE 20
-2%
DATA HUB 19
10%
DICEMBRE 202 Analisi della domanda e tendenze delle sue determinanti
Come dimostra l’analisi svolta dall’os- TRANSAZIONI RESIDENZIALI
servatorio Immobiliare Real Estate
DATA HUB sulle transazioni residenzia- PER TRIMESTRE
li del mercato immobiliare, la crisi sa-
nitaria ha avuto un impatto negativo sul
numero di compravendite già nel primo
trimestre in cui è stata registrata una 2019 2020
variazione negativa rispetto allo stesso
periodo dell’anno precedente del -9%.
L’arresto nel numero delle transazioni 30%
è stato confermato e accentuato nel 20%
secondo trimestre in cui raggiunge un
picco negativo del -30% rispetto allo
10%
stesso trimestre del 2019. 0%
Il terzo trimestre, che coincide con
-10%
l’allentamento delle misure restrittive,
mostra un notevole recupero del nu- -20%
mero delle transazioni. Queste all’in- -30%
terno del mercato RE/MAX arrivano
a superare del 20% le transazioni del -40%
2019. Si conferma la ripresa nel quarto I° II° III° IV°
trimestre che si conclude con un +9%.
Il netto calo del secondo trimestre colpisce tutte e quattro le aree italiane indistintamente,
così come la ripresa del terzo quarter in cui è stata registrata una variazione rispetto all’an-
no precedente che supera il 20% per tutte le aree. Le transazioni RE/MAX degli ultimi tre
mesi dell’anno confermano una ripresa in particolare nell’area Centro.
VARIAZIONI % PER AREE - 2020 vs 2019
Centro Isole Nord Sud
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
I° II° III° IV°
20
DATA HUBCome cambia la domanda
Le restrizioni hanno costretto tutti indistinta- logia nel 2020 in confronto al 2019,
mente a passare più tempo nelle proprie abita- si registra un calo dell’acquisto
zioni, la casa cambia ruolo, cambia la percezio- degli appartamenti che perdono 4
ne della stessa e cambiano di conseguenza le punti percentuali. Di conseguenza
necessità degli acquirenti. aumenta invece la richiesta di vil-
le, case indipendenti, chalet, le cui
I dati confermano una variazione della doman- transazioni sul totale aumentano del
da, in particolare calano le transazioni nei Ca- 2%.
poluoghi di provincia ed aumentano invece le
transazioni di immobili residenziali in provincia Il confronto del dettaglio mensi-
registrando un aumento del 3% rispetto all’anno le conferma quanto evidenziato, in
precedente. particolare nel terzo trimestre si ha
una maggiore richiesta di immobili
Considerando la percentuale sul totale per tipo- con spazi verdi rispetto al 2019.
IMMOBILI TRANSATI CON SPAZI VERDI
(ville, chalet, case indipendeti) SUL TOT DELLE TRANSAZIONI
2019
18,6% 19,1%
17,5% 17,4%
15,9% 16,5% 17,3% 17,1%
15,1% 15,7%
14,2%
13,2%
GENNAIO
FEBBRAIO
MARZO
APRILE
MAGGIO
GIUGNO
LUGLIO
AGOSTO
SETTEMBRE
OTTOBRE
NOVEMBRE
DICEMBRE
2020
21,4%
19% 19,7% 20,2% 19,3% 20,2% 19,1%
18% 18,1% 18,2%
16,3%
14,7%
GENNAIO
FEBBRAIO
MARZO
APRILE
MAGGIO
GIUGNO
LUGLIO
AGOSTO
SETTEMBRE
OTTOBRE
NOVEMBRE
DICEMBRE
A queste nuove esigenze, si aggiunge una richiesta di ambienti con più stanze. Analiz-
zando il totale delle transazioni, nel 2020 calano di un punto percentuale le transazioni
di bilocali in favore dei trilocali rispetto al 2019. La stessa tendenza viene confermata
considerando le principali città italiane.
DATA HUB 213 Analisi dei tempi di vendita e locazione
In aggiunta ai cambiamenti avvenuti nella do- La media mensile dei giorni di ven-
manda e nell’offerta, nel 2020 abbiamo assistito dita per la categoria appartamenti è
anche ad un calo sensibile delle tempistiche di passata da 162 a 152 giorni dal 2019
vendita e di locazione rispetto al 2019. Come da al 2020, per un calo totale delle tem-
analisi dei dati RE/MAX, nel caso delle vendite pistiche del -6,2 %.
questa riduzione si è protratta in modo gradua-
le fino a dicembre; le locazioni, invece, hanno sì Per i loft/open space, i duplex, le
visto un netto miglioramento rispetto all’anno case semi e indipendenti, le ville la
precedente, ma sono state soggette a maggiore media passa da 190 a 177 giorni, di-
variabilità. minuendo così del -6,8 %.
A supporto di questa analisi i due grafici seguen- Sostanzialmente più variabili, ma
ti rappresentano l’intero portafoglio del venduto. non per questo meno significative,
Il primo considera la categoria “appartamenti” troviamo le tempistiche delle loca-
e il secondo le categorie “loft/open space, du- zioni nei due grafici successivi, per
plex, case semi e indipendenti, ville”, più grandi le stesse due categorie del segmen-
e spaziose. to Residenziale.
GIORNI PER LA VENDITA
181
175
170
170 169 165
APPARTAMENTI
163
160 159 157
154 155 155 155 154
151 150 152
147 149 150
143 146
140
206
DUPLEX, CASE SEMI E
200
INDIPENDENTI, VILLE
199 198
LOFT/OPEN SPACE,
192 193 195 192
191 190 188 188
185 184
181 183
175
174 174
172
167 166
158 158
GENNAIO 19
FEBBRAIO 19
MARZO 19
APRILE 19
MAGGIO 19
GIUGNO 19
LUGLIO 19
AGOSTO 19
SETTEMBRE 19
OTTOBRE 19
NOVEMBRE 19
DICEMBRE 19
GENNAIO 20
FEBBRAIO 20
MARZO 20
APRILE 20
MAGGIO 20
GIUGNO 20
LUGLIO 20
AGOSTO 20
SETTEMBRE 20
OTTOBRE 20
NOVEMBRE 20
DICEMBRE 20
22
DATA HUB2019 2020 Δ% 2019-2020
MEDIA: 143 136 -5%
142
Molto positivo il fatto che la media mensile 137 126
dei giorni di locazione per la categoria ap- 156
partamenti è passata da 66 a 60 giorni dal
2019 al 2020, per un calo delle tempistiche MILANO -11%
del -9,1 %.
TORINO 14%
BOLOGNA -25%
92
Invece, la media dei giorni di locazione per GENOVA -23% 69
le categorie di “loft/open space, duplex, case 165
semi e indipendenti, ville” passa da 88 a 62 153 148
giorni, per una diminuzione del -29,5 %. La
grande variabilità registrata nei mesi prima-
118
verili è principalmente causata dal minor nu- ROMA 2%
mero di transazioni. BARI -10%
152 NAPOLI 10%
Tornando alle tempistiche di vendita degli 155
appartamenti, in particolare per quelli aventi 172
2 e 3 locali, analizzando le province nella ta- CAGLIARI -1%
bella di seguito, la variazione del 2020 rispet-
189
to al 2019 risulta essere del -5%.
131
Di seguito il dettaglio delle città considerate. 130
GIORNI PER LA LOCAZIONE
74
73 72 70
68 69
66 67
65 65 65 65
63 63
57 59 59 59 59 58
56
55 55
52
140
130
120
109 106 102
92 91 90
75 73
63 61 65 58 65
53 56 55
50 47 44
32
24
GENNAIO 19
FEBBRAIO 19
MARZO 19
APRILE 19
MAGGIO 19
GIUGNO 19
LUGLIO 19
AGOSTO 19
SETTEMBRE 19
OTTOBRE 19
NOVEMBRE 19
DICEMBRE 19
GENNAIO 20
FEBBRAIO 20
MARZO 20
APRILE 20
MAGGIO 20
GIUGNO 20
LUGLIO 20
AGOSTO 20
SETTEMBRE 20
OTTOBRE 20
NOVEMBRE 20
DICEMBRE 20
DATA HUB 23Prima di iniziare a vedere nel dettaglio
l’andamento dei prezzi di alcune categorie
del segmento Residenziale, mostriamo le
4 Trend dei prezzi vendite aventi prezzo al MQ maggiori, rilevate
da RE/MAX Italia nel corso del 2019 e 2020,
specificando che si tratta di due semplici
curiosità, e non indice dell’andamento prezzi.
Nel 2019 è stato venduto un appartamento
in Liguria, Provincia di Savona, nel comune
di Alassio, per l’equivalente di 11’719 € al
metro quadro; nel 2020 è stato venduto un
Se dal lato delle tempistiche di vendita il mercato appartamento in Lombardia, nel comune di
immobiliare ha reagito molto bene, attuando dina- Milano, al prezzo di 9’429 € al metro quadro.
miche nuove del settore e producendo opportuni-
tà redditizie per i vari players, per l’andamento dei Nel 2019 è stata venduta una villa singola
prezzi di vendita non si può affermare lo stesso. in Piemonte, provincia di Verbano-Cusio-
Infatti, nel corso del 2020, abbiamo assistito ad un Ossola, nel comune di Cannobio, per
trend incostante dei prezzi. l’equivalente di 6’267 € al metro quadro;
nel 2020 una villa singola in Piemonte,
Denominatore comune dell’analisi delle varie cate- Provincia di Verbano-Cusio-Ossola, nel
gorie residenziali è il crollo dei prezzi in aprile, mese comune di Cannero Riviera, per 7’112 € al
che ha subito maggiormente le conseguenze della metro quadro.
pandemia.
Analizzando i dati nello specifico, per la categoria La ripresa usuale dei prezzi che avviene in
residenziale – appartamenti, abbiamo rilevato nel primavera si è pertanto traslata in estate,
corso del 2019 una crescita dei prezzi in primave- quando le transazioni hanno guadagnato ter-
ra, a cui ha fatto seguito un forte calo durante il pe- reno grazie all’allentamento delle restrizioni
riodo estivo. Questa riduzione è stata parzialmente anti Covid.
compensata da un aumento moderato degli stessi
in autunno ed inizio inverno. Passando al 2020, come Il calo estivo nel 2020 è stato contenuto, com-
si evince dal grafico sottostante, i prezzi calano nei plice l’andamento dei prezzi traslato in avanti
primi due mesi dell’anno, subiscono un incremento di un paio di mesi, per poi crescere in autunno
a marzo, per poi crollare ad aprile. ed inizio inverno.
ANDAMENTO NAZIONALE (su base Regionale) DEI
PREZZI DI VENDITA, CATEGORIA RESIDENZIALE -
APPARTAMENTI
1.782 €
1.766 €
1.743 € 1.719 € 1.734 € 1.744 €
1.683 € 1.692 € 1.672 €
1.671 € 1.667 €
1.626 € 1.628 € 1.645 € 1.631 € 1.638 €
1.613 € 1.610 € 1.586 €
1.593 € 1.580 €
1.592 € 1.573 €
1.499 €
GENNAIO 19
FEBBRAIO 19
MARZO 19
APRILE 19
MAGGIO 19
GIUGNO 19
LUGLIO 19
AGOSTO 19
SETTEMBRE 19
OTTOBRE 19
NOVEMBRE 19
DICEMBRE 19
GENNAIO 20
FEBBRAIO 20
MARZO 20
APRILE 20
MAGGIO 20
GIUGNO 20
LUGLIO 20
AGOSTO 20
SETTEMBRE 20
OTTOBRE 20
NOVEMBRE 20
DICEMBRE 20
24
DATA HUBDi seguito presentiamo il grafico e il relativo approfondimento sull’andamento dei prezzi
per la categoria residenziale – appartamenti, da dicembre 2019 a dicembre 2020, per le
macro regioni definite dall’Istat: Nord Italia, Centro Italia, Sud Italia e Isole.
ANDAMENTO PREZZI VENDITA MQ - APPARTAMENTI
*Alla rilevazione dati del Nord Italia, raccolte da
RE/MAX Italia, mancano i dati di Valle d’Aosta e
Trentino Alto Adige, tipicamente superiori alla
media nazionale.
NORD
1.570€ 1.450€ 1.437€ 1.548€ 1.337€ 1.420€ 1.571€ 1.541€ 1.438€ 1.492€ 1.425€ 1.536€ 1.577€
CENTRO
2.004€ 1.929€ 1.779€ 1.871€ 1.827€ 2.083€ 1.937€ 1.767€ 1.762€ 1.734€ 1.767€ 1.859€ 1.854€
SUD e ISOLE
1.426€ 1.395€ 1.358€ 1.559€ 1.375€ 1.351€ 1.437€ 1.402€ 1.393€ 1.381€ 1.372€ 1.376€ 1.537€
DICEMBRE 19
GENNAIO 20
FEBBRAIO 20
MARZO 20
APRILE 20
MAGGIO 20
GIUGNO 20
LUGLIO 20
AGOSTO 20
SETTEMBRE 20
OTTOBRE 20
NOVEMBRE 20
DICEMBRE 20
Nel primo periodo dell’anno l’andamento dei prezzi nelle
singole aree geografiche, rispecchia il trend descritto in
precedenza. Successivamente, i prezzi di vendita hanno
assistito ad una ripresa avvenuta a giugno e luglio nel
Nord e nel Sud Italia e nelle Isole; nel mese di maggio nel
Centro Italia.
Il calo dei prezzi che di solito avviene in agosto e in parte a
settembre, si è prolungato fino ad ottobre compreso.
Fortunatamente, a fine autunno ed inizio inverno tutte le
macro regioni hanno visto una solida risalita dei prezzi di
DATA HUB 25vendita, che nel caso del Nord, Sud Italia ed Isole si Trilocali hanno visto prima un assesta-
è tramutata addirittura in un superamento dei prez- mento dei prezzi e poi una risalita, le
zi dell’anno precedente. Nel Centro Italia nonostan- tre categorie hanno guadagnato valore
te la risalita, il livello dei prezzi di vendita è rimasto rispetto al 2019.
comunque inferiore ai valori di dicembre 2019.
È interessante vedere anche cosa è
Più nel particolare si può sottolineare come le regio- successo ai prezzi di vendita al MQ per
ni di Campania, Puglia, Lombardia e Marche abbia- le categorie residenziali di loft, case
no visto un rialzo significativo dei prezzi (tra il +5% e semi e indipendenti e tutte le tipologie
il +25%); Lazio, Emilia Romagna, Piemonte e Sicilia di ville, che per RE/MAX Italia rappre-
un rialzo moderato tra l’1 e il 3%. sentano il 20,4% del proprio portafoglio
vendite.
In Toscana, Sardegna, Liguria, Veneto e Abruzzo Notiamo dal grafico seguente come i
i prezzi sono diminuiti di un importo compreso prezzi, a differenza della categoria ap-
tra il -7 e il -23%. partamenti, stessero già aumentando a
inizio anno, e che questo aumento si è
Le regioni in media hanno assisti- protratto fino a marzo 2020 compreso.
to quindi ad un rialzo del +1%
per questa categoria. Dopo il calo avvenuto in aprile i prezzi
si sono assestati in estate, per poi cre-
Nel corso del 2020 sono scere con decisione in autunno e inizio
stati individuati movimenti ad U inverno, superando di un +1,5% i prezzi
per i Monolocali e i Bilocali, mentre i di dicembre 2019.
ANDAMENTO NAZIONALE (su base Regionale) DEI
PREZZI DI VENDITA, CATEGORIA RESIDENZIALE -
LOFT, CASE SEMI E INDIPENDENTI, VILLE
1.467 €
1.405 € 1.381 €
1.297 € 1.286 € 1.274 € 1.307 € 1.333 € 1.332 €
1.264 € 1.290 €
1.234 € 1.250 € 1.207 € 1.218 €
1.250 €
1.221€ 1.235 € 1.243 €
1.202 € 1.221€
1.073 € 1.069 € 1.084 €
GENNAIO 19
FEBBRAIO 19
MARZO 19
APRILE 19
MAGGIO 19
GIUGNO 19
LUGLIO 19
AGOSTO 19
SETTEMBRE 19
OTTOBRE 19
NOVEMBRE 19
DICEMBRE 19
GENNAIO 20
FEBBRAIO 20
MARZO 20
APRILE 20
MAGGIO 20
GIUGNO 20
LUGLIO 20
AGOSTO 20
SETTEMBRE 20
OTTOBRE 20
NOVEMBRE 20
DICEMBRE 20
CANONE DI LOCAZIONE €/MQ- RESIDENZIALE, APPARTAMENTI
8,7
8,6 8,4
8,3 8,3
8,2 8,2 8,2
8 8,1
8 7,9 7,9 8 8 8
7,7 7,7 7,7 7,7 7,7
7,5
7,2 7,2
GENNAIO 19
FEBBRAIO 19
MARZO 19
APRILE 19
MAGGIO 19
GIUGNO 19
LUGLIO 19
AGOSTO 19
SETTEMBRE 19
OTTOBRE 19
NOVEMBRE 19
DICEMBRE 19
GENNAIO 20
FEBBRAIO 20
MARZO 20
APRILE 20
MAGGIO 20
GIUGNO 20
LUGLIO 20
AGOSTO 20
SETTEMBRE 20
OTTOBRE 20
NOVEMBRE 20
DICEMBRE 20
26
DATA HUB5 Outlook del Mercato Residenziale
Nel 2020 il Coronavirus ha senza ombra di dubbio in atto per il contenimento del virus,
innescato scenari imprevedibili a livello sanitario, verranno poco a poco “abbattute”,
sociale ed economico, inducendo cambiamenti consentendo la riapertura delle atti-
repentini negli stili di vita. Focalizzando l’atten- vità economiche e favorendo la mo-
zione sul mercato residenziale, possiamo affer- bilità su tutto il territorio. Ulteriori
mare che anche questo settore è stato travolto fattori da non dimenticare, saranno il
dalle conseguenze messe in atto per contenere risparmio delle famiglie, l’andamen-
gli effetti del Covid-19. to dei tassi di interesse e il livello di
occupazione. A questo proposito, il
Tuttavia, a dispetto degli altri settori, il mercato Recovery Fund dovrebbe accelerare
immobiliare residenziale è stato moto resiliente. la ripresa economica, migliorando il
Infatti, dopo l’arresto subito in primavera, sem- tasso di occupazione e di conseguen-
brava essere diretto verso un forte calo, ma i ri- za la capacità di spesa delle famiglie.
sultati registrati nel corso dell’ultimo trimestre Al momento, considerando queste
dell’anno precedente, hanno dimostrato una no- variabili, il 2021 mostrerà una risali-
tevole inversione di tendenza. Questi dati oltre ta graduale che andrà a rafforzarsi a
a fornire un’anticipazione di una ripresa, hanno partire dal 2022, anno in cui tornere-
anche suscitato un clima di fiducia maggiore. mo ai livelli pre pandemia.
Alla luce di quanto accaduto nel 2020, è possibile
fare delle importanti considerazioni sulle previ- Oltre al mercato immobiliare resi-
sioni del 2021. denziale anche i mutui per la com-
pravendita di immobili, saranno
In linea generale in Italia, ma anche in ambito soggetti ad una forte ripresa. Infatti
globale, ci sono opinioni contrastanti circa l’effet- con la pandemia, non si è verificata
tiva ripresa economica. una totale rinuncia all’acquisto del-
la casa, al contrario molte persone
La maggioranza prevede un miglioramento nel hanno solo optato per posticipare la
corso del 2021 esprimendo una crescita modera- scelta. Un altro aspetto molto im-
ta delle vendite residenziali, mentre la minoran- portante è come gli italiani hanno
za ha una visione pessimista, stimando un anda- reagito alle consulenze puramente
mento delle vendite stabile. Per quanto riguarda online per le richieste di mutuo. Per
i prezzi, anche in questa occasione ci è una net- poter andare incontro alle norme sul
ta divisione di pensiero che vede da un lato, una distanziamento sociale, gli istituti di
previsione di stabilità e dall’altro un incremento credito, soprattutto durante il lock-
moderato, avvalorato dalle rilevazioni effettuate down, hanno chiuso al pubblico, pro-
dal DATA HUB. In particolare è stata registrata muovendo l’utilizzo del web.
una crescita nel corso dell’ultimo trimestre, che
è confermata nelle prime settimane del 2021. A questo proposito, un esempio è
Seguendo l’opinione espressa dalla maggioranza quello di 24MAX che ha deciso di of-
che è guidata da considerazioni più ottimistiche, frire un servizio totalmente online.
ci sarà una ripresa economica che evidenzierà le Infatti RE/MAX e 24MAX hanno intro-
diseguaglianze tra coloro che durante la pande- dotto un format in linea con le norme
mia hanno “resistito” registrando risultati addi- anticovid-19 che offre la possibilità di
rittura positivi e coloro che non sono cresciuti, svolgere il processo di consulenza e
continuando a precipitare. gestione della pratica completamen-
te online.
L’andamento delle transazioni residenziali sarà
influenzato dalla crescita economica e dalla tem- Questo esempio mostra come la
pestività con cui i vaccini saranno resi disponibi- pandemia abbia avuto un impatto
li. Infatti, grazie al vaccino, le restrizioni messe sull’innovazione. Infatti, la crisi eco-
DATA HUB 27nomico-sanitaria innescata dal virus, si è tradot- le metrature degli immobili transati
ta in un acceleratore di cambiamenti già in esse- nel 2020 rispetto al 2019 (in verde le
re sul mercato. E’ stato sviluppato un sistema di variazioni percentuali positive).
Virtual Tour per le agenzie immobiliari, favorendo
le visite a distanza ed ottimizzando le tempistiche Il nuovo trend vedrà anche l’affer-
di vendita. Gli uffici hanno promosso lo smar- marsi di un boom suburbano, pas-
tworking e nel 2021 verrà riorganizzato il work sando ad abitazioni ubicate in pro-
place progettando spazi polifunzionali, adottando vincia piuttosto che in città.
una maggiore distanza tra le postazioni di lavoro
e abbandonando il concetto di scrivania propria Infine, nel tema delle opportunità
che verrà sostituito da quello di desk condiviso. che si concretizzeranno nel corso del
2021, il Decreto Rilancio di maggio
Casa e ufficio non saranno più realtà antitetiche, 2020 ha dato vita a nuove prospettive
ma complementari. Il concetto di WFH (work di sviluppo. In particolare, sarà pre-
from home) continuerà a cambiare le preferen- visto l’innalzamento delle detrazioni
ze degli italiani nell’acquisto di una casa, predi- fiscali al 110% per gli interventi an-
ligendo abitazioni con giardino o terrazzo, spazi tisismici, quelli di efficientamento
più ampi e doppi servizi. RE/MAX, già nel corso energetico, l’installazione di impianti
del 2020, ha registrato rispetto all’anno prece- fotovoltaici e la predisposizione del-
dente, una maggiore propensione all’acquisto di le infrastrutture per la ricarica dei
immobili più spaziosi. Di seguito la mappa di calo- veicoli elettrici.
re che mostra come i gusti degli acquirenti siano
orientati verso immobili più ampi, confrontando
Variazioni positive
Variazioni negative
Dati non disponibili
*Variazione percentuale dei mq degli immobili transati per Provincia 2020 vs 2019
28
DATA HUBLA PAROLA A... RAFFAELE BISCEGLIA
Broker RE/MAX Class,
Rho | Legnano | Arese | Milano | Olgiate Olona |
Parabiago | Lainate
La casa Fino ad oggi il Covid ha impattato Il concetto di casa è cambiato ed è stato
marginalmente sul mercato immobiliare trasformato in “luogo dove vivere” tutto il
in Italia residenziale Milanese, ma ha contribuito giorno e tutti i giorni, non più come avveniva
rappresenta a modificare modalità, tempi e soprattutto prima quando la casa era considerata
un punto di tipologia di richiesta. Secondo i dati registrati un “rifugio” dove tornare la sera a cena e
negli ultimi mesi, il mercato immobiliare per dormire fino al mattino, scappando magari
arrivo oltre quanto riguarda l’area di Milano e provincia, al mare e in montagna durante il week end.
ad essere un dove operiamo, è rimasto di grande interesse, Ora la casa è il luogo di svago, è l’ufficio, è
bene rifugio dimostrandosi un mercato dinamico, dove il lo spazio dove trascorrere il finesettimana
numero di compravendite è rimasto invariato e praticare il proprio hobby. Dove poter
rispetto all’anno precedente, nonostante la prendere il sole o fare un piccolo barbecue.
pandemia in atto. Ovviamente sperando che queste restrizioni
possano presto terminare, ma se così non
Sicuramente l’elemento COVID ha mutato sia fosse, meglio una casa confortevole che
la domanda che l’offerta relativa al mercato un’altra.
immobiliare. In aumento la richiesta di
proprietà con giardino o terrazzo come Le previsioni per il 2021 non possono certo
pertinenza, metrature più ampie e con essere positive ma abbiamo l’obbligo di
possibilità di un locale in più da adibire ad essere realisti, alcuni settori economici sono
ufficio. Se durante la prima emergenza stati fortemente danneggiati dal COVID,
le persone si sono trovate totalmente alcune aziende sono fallite e molte altre sono
impreparate ed hanno dovuto adattarsi a in cattive acque.
lavorare in camera da letto, in soggiorno Prevedo una diminuzione del numero di
o in cucina; oggi, avendone la possibilità, compravendite dovute ad un aumento
ricercano un immobile più ampio e con un dell’offerta ma allo stesso tempo una
maggior numero di vani. diminuzione della richiesta derivante dal
minor potere di acquisto di chi ha perso
Anche l’offerta è cambiata. Rispetto ai mesi il posto di lavoro o ha avuto una netta
pre Covid, oggi è più facile trovare sul mercato diminuzione del reddito.
soluzioni in zone più centrali della città. Si è
registrata una inversione di tendenza rispetto Mi piace pensare che, come la nostra
alle richieste che ricevevamo prima del 2020. tradizione italiana insegna, il mercato
L’attuale tendenza ha spostato l’interesse immobiliare possa restare comunque
verso immobili con un “sfogo esterno” un mercato solito aldilà della situazione
terrazzi, giardini mansarde o taverne, economica, la casa in Italia rappresenta
prediligendo aree extraurbane o limitrofe ai un punto di arrivo oltre ad essere un bene
centri città. rifugio.
La pandemia ha portato alcune persone, che Pertanto, seppur con una diminuzione delle
precedentemente intendevano vendere la compravendite ed un abbassamento minimo
propria casa indipendente, a ritrovarvi gusto dei valori, gli italiani continueranno ad
nell’utilizzarla, apprezzandone gli spazi ampi investire nel settore immobiliare.
a disposizione.
Oggi sul mercato troviamo maggiormente
appartamenti con tagli medio piccoli: bilocali
e trilocali in città, mentre sono sparite dal
mercato abitazioni indipendenti, quali ville e
villette in zone semi centrali.
DATA HUB 29LA PAROLA A... JOANNE BARLEY
Broker The RE/MAX Collection Luxury Lakeview, Verbania
Consigliere Provinciale Verbania, Delegato Provinciale
Turistico Verbania e Delegato Provinciale FIAP DONNA.
La clientela Sicuramente il 2020 è stato un anno di Grazie alla tecnologia e alla possibilità di
straniera oggi grande cambiamento nell’approccio al lavorare da remoto, la clientela straniera
mercato immobiliare di pregio! Operiamo oggi sceglie la nostra zona non solo per
sceglie la nella zona del Lago Maggiore e trattiamo acquistare una “casa vacanza” ma per vi-
nostra zona soprattutto il mercato delle seconde case verci. Ad un ambiente comodo, accoglien-
non solo per rivolgendoci principalmente ad una clien- te e luminoso da vivere, si aggiunge la ri-
tela straniera. Durante il primo lockdown, chiesta di uno spazio da adibire alle attività
acquistare una non avendo la possibilità di mostrare le professionali in smart working.
“casa vacanza” proprietà fisicamente in prima persona,
ma per viverci abbiamo iniziato ad usare strumenti tec- Il mercato immobiliare di pregio, anche
nologici che ci hanno permesso di rima- durante l’ultimo anno, non ha mai perso
nere sempre in contatto con i nostri clien- il suo appeal. La tecnologia come i virtual
ti effettuando visite virtuali, zoom call ed tour che abbiamo implementato maggior-
appuntamenti a distanza. Così facendo mente ci hanno permesso di continuare
abbiamo mantenuto vivo il rapporto con i la nostra attività senza inutili sprechi di
clienti concludendo diverse vendite. Quan- tempo in spostamenti. I clienti hanno ben
do è stato consentito, abbiamo organizza- accolto questo nostro nuovo approccio
to, rispettando ovviamente tutti i protocolli digitale. Siamo in grado di offrire ai no-
di sicurezza, visite private con i clienti di stri clienti un servizio di altissima qualità,
persona agli immobili di loro interesse. come gli immobili che abbiamo in portfo-
lio, informazioni dettagliate e sicurezza
Abbiamo riscontrato un cambiamento so- durante le visite. Abbiamo registrati tempi
prattutto relativo alla tipologia di cliente medi di vendita inferiori agli anni prece-
che si è rivolto a noi con un forte ritorno denti, i clienti hanno idee più chiare sulle
di domanda da parte di clienti provenienti loro ‘nuove’ esigenze e priorità e la trat-
dal capoluogo lombardo alla ricerca di una tativa viene chiusa più velocemente le loro
seconda casa fuori città ma facilmente esigenze e priorità.
raggiungibile. A causa delle restrizioni di
viaggio, il plus della vicinanza è stato uno La domanda rimane comunque focalizzata
dei più ricercati dai nostri clienti che nella sull’”high quality lifestyle”, i clienti che cer-
zona del Lago Maggiore hanno riscoperto cano un immobile nel segmento di pregio
una location di prestigio che offre un life- ricercano uno stile di vita di qualità dove la
style salutare con spazi aperti immersi in salute e la tranquillità sono al primo posto.
una favolosa natura.
Questa Pandemia ha modificato il concetto
di casa e la stessa necessità di “vivere la
casa”. La domanda si è spostata su immo-
bili che offrono spazi esterni. I principali
plus richiesti sono diventati il giardino, le
terrazze ed i balconi e perché no le pale-
stre interne all’immobile. La vicinanza al
lago ed ai servizi si sono aggiunti alle ca-
ratteristiche maggiormente richieste.
30
DATA HUBSTEFANO FILASTÒ
LA PAROLA A... Broker RE/MAX Abacus, Roma | Sassari
Membro del Consiglio Direttivo di FIMAA Roma - Federazione
Italiana Agenti d’affari in Mediazione.
Membro della Borsa Immobiliare di Roma, comitato valutatori.
Le famiglie La pandemia che abbiano vissuto nell’ultimo A dispetto delle previsioni iniziali che ipo-
anno ha avuto un forte impatto sulla vita di tizzavano un crollo dei valori degli immobili,
hanno iniziato ad tutti. Innegabile che questo si sia ripercosso nel corso del 2020 abbiamo assistito invece
avere una nuova anche nell’andamento del mercato immo- ad un mantenimento dei prezzi. E ancora ad
esigenza, quella biliare dell’area di centro Italia, dove opero un incremento della domanda con una forte
principalmente, come è avvenuto anche nelle tendenza al trasferire la liquidità disponibile
di riorganizzare principali città capoluogo del nostro Paese. su beni immobili per timore di imposte patri-
la propria vita moniali sui conti e sui titoli mobiliari, prov-
all’interno della Nello specifico a Roma il fenomeno non si vedimenti tipici dei governi “tecnici”; questo
è fatto attendere. Il primo lockdown della fenomeno ha però prodotto effetti opposti a
propria casa scorsa primavera, che ha costretto anche noi quelli temuti e l’aumento della domanda di
operatori del settore immobiliare ad uno stop acquisto ha comportato una conseguente te-
delle attività, ha fermato anche gli scambi nuta dei prezzi ed in qualche caso un lieve
immobiliari che sono però ripresi non appena incremento.
ci è stato possibile riaprire, ovviamente con
tutti gli accorgimenti necessari, riportandoci Inoltre nel primo periodo post lockdown,
ad una quasi normalità delle attività. A quel avvicinandoci ai mesi estivi, si è registrato
punto abbiamo assistito ad una nuova ripre- un maggiore interesse verso le aree a ri-
sa intermediazioni registrando un’esplosione dosso delle città, soprattutto quelle marine
di richieste di immobili e di nuovi e differenti del litorale laziale, ma il fenomeno si è poi
spazi abitativi. dimostrato essere una veloce scintilla che è
andata scemando già dal mese di settembre
Le famiglie hanno iniziato ad avere una nuo- quando l’interesse si è nuovamente spostato
va esigenza, quella di riorganizzare la propria verso zone urbane.
vita all’interno della propria casa. Si è però
registrata una contrazione dell’offerta di im- Questo è accaduto perché le persone oltre ad
mobili dovuta al timore del contatto da visita- avere la necessità di riorganizzare gli spazi
tori in case abitate e incertezza su manteni- abitativi interni ed esterni hanno sentito la
mento del posto di lavoro mettendo a rischio necessità della prossimità alle aree più ur-
una continuità del reddito per contrarre mu- banizzate che offrono più servizi per il timore
tuo necessario ad upgrade abitazione. di un nuovo ‘isolamento’ e un nuovo divieto di
spostamento.
L’attenzione degli acquirenti si è focalizzata
sulla necessità di godere di spazi esterni, ri- Il mercato immobiliare nel 2021 risentirà
chiesta purtroppo difficilmente realizzabile molto di quello che sarà l’andamento sani-
soprattutto in zone come i centri storici, in tario. Dal momento in cui si verificherà la
particolar modo nella città di Roma, dove gli stabilizzazione della situazione sanitaria per
spazi esterni nel centro storico sono molto via dell’efficacia dei vaccini, è molto probabi-
rari. le che la distensione comporterá una nuova
ondata di immissione di immobili sul mer-
Se da un lato la richiesta ha registrato un cato con elevato “sprint” ad intercettare la
forte incremento, l’offerta di nuovi immobili domanda esistente, con conseguente effet-
in vendita si è in realtà contratta rispetto allo to “booming” di transazioni. La sfida attuale
stesso periodo dell’anno precedente. Questa per gli agenti immobiliari è quella di essere
contrazione è imputabile ad un timore di in- in grado di costruire adesso le relazioni con
stabilità dei prezzi e dei valori immobiliari, i futuri clienti, soprattutto venditori, per assi-
nonché al timore del rischio contagio implici- curarsi l’acquisizione degli incarichi nel mo-
to nel ricevere in casa estranei, timori giusti- mento in cui la vendita degli immobili sarà
ficati che hanno indotto le persone a mettere favorita dalla circostanza appena descritta.
in stand by i progetti di cambiamento.
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