COVID-19: quali implicazioni per il mercato CRE italiano alla luce della performance H1 2020? - Cbre
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28 Luglio 2020 COVID-19: quali implicazioni per il mercato CRE italiano alla luce della performance H1 2020? • Il consenso degli analisti circa l’impatto macroeconomico del COVID-19 in Italia converge su uno scenario base di recessione profonda ma breve. • Il nuovo paradigma di politica economica europea sostiene l’economia italiana e favorisce una dinamica positiva del BTP-Bund Spread. • Nello scenario base di una ripresa nel corso del 2021, il possibile impatto negativo del COVID-19 sul CRE italiano potrebbe essere relativamente contenuto. • I risultati del CRE italiano dell’H1 2020 denotano una certa resilienza, con performance superiori alle aspettative, ma probabilmente gli effetti dell’emergenza non si sono ancora pienamente manifestati. • L’Italy Investor Flash Survey COVID-19 delinea un quadro ancora cautamente ottimistico da parte degli investitori che mantengono prevalentemente una strategia attiva, sebbene più cauta. JULY 2020 CBRE Research [Market specific-copyright] |
Prospettive macroeconomiche e implicazioni per il CRE italiano
Per capire le implicazioni della situazione macroeconomica corrente per il commercial real estate
(CRE) in Italia, riteniamo che i temi di maggiore rilevanza sui quali interrogarsi siano i seguenti:
- La durata e profondità della recessione: il secondo trimestre dell’anno sarà l’ultimo della
recessione e dunque vedremo l’atteso rimbalzo della crescita nel corso del terzo trimestre,
confermando pertanto l’ipotesi che la recessione sia stata molto profonda ma di breve durata?
Una volta usciti dalla recessione, quali tempi saranno necessari per ritornare ai livelli di PIL e
occupazione del 2019?
- L’impatto atteso delle nuove politiche economiche: c’è un limite quantitativo e temporale al
sostegno monetario al debito pubblico italiano da parte della Banca centrale Europea (BCE) e al
nuovo regime dei vincoli di bilancio dell’Europa? Gli interventi monetari e governativi a
sostegno della liquidità e del credito, stanno evitando una situazione di credit crunch simile a
quella creatasi nel 2008 e 2012? Come hanno risposto le imprese ai problemi di liquidità nella
fase di lockdown?
L’attuale andamento dell’epidemia in Italia induce diversi analisti (inclusa la Banca d’Italia) a
considerare come più probabile l’ipotesi di un rapido recupero. Esistono tuttavia importanti
differenze di valutazione tra gli analisti. Il Grafico 1 mostra le previsioni della Commissione
Europea e quelle della Banca d’Italia. Le differenze sono spiegabili con le diverse valutazioni
sull’andamento e gli impatti della crisi sanitaria in Italia e all’estero e sul valore dei moltiplicatori
della politica fiscale (quindi sull’entità degli effetti espansivi della spesa pubblica e delle riduzioni
del prelievo fiscale).
Grafico 1- Previsioni sulla crescita economica annuale in Italia nel 2020 e 2021 (tasso di crescita
annuale del PIL reale)
%
10
6,00
4,80
5 3,50
0
-5
-10
-9,50
-11,25
-15 -13,50
2020 2021
Ultima previsione della Commissione Europea
Ultima previsione della Banca D'Italia (scenario base)
Ultima previsione della Banca D'Italia (scenario avverso)
JULY 2020 CBRE Research [Market specific-copyright] |Alcuni recenti indicatori congiunturali ad alta frequenza suggeriscono che la probabilità che nel
terzo trimestre l’Italia sarà fuori dalla recessione non sia trascurabile. In particolare:
- i volumi del traffico autostradale, i consumi di gas per usi industriali e di elettricità hanno
registrato il minimo nella seconda metà di aprile, molto prima pertanto della fase finale del
lockdown, segnalando un primo cambiamento di direzione.
- Il Purchasing managers’ index (PMI) manufatturiero, dopo essere crollato di venti punti nel mese
di marzo, è risalito di quindici punti nel mese di maggio, avvicinandosi al livello critico di 50
(che rappresenta un valore chiave nel segnalare la fine di una recessione).
- Gli indici di fiducia delle imprese industriali mostrano segni di ripresa già nel mese di maggio. Il
giudizio delle imprese sul cambiamento delle condizioni per investire registra un lieve
miglioramento nel secondo trimestre.
Nei Grafici 2, 3 e 4 riportiamo alcuni di questi indicatori.
Grafico 2- Alcuni indicatori congiunturali dell'imminente uscita dalla recessione COVID-19 (Fonte:
Banca d’Italia su fonti varie; dati settimanali; variazioni percentuali rispetto alla stessa settimana
del 2019)
%
20
10
0
-10
-20
-30
-40
-50
-60
-70
-80
-90
1a 2a 3a 4a 1a 2a 3a 4a 1a 2a 3a 4a 5a 1a 2a 3a 4a 1a 2a 3a 4a 5a 1a 2a 3a 4a
gen. 2020 feb. 2020 mar. 2020 apr. 2020 mag. 2020 giu. 2020
volume di traffico autostradale gas elettricità
(ASPI) (uso industriale, Snam) (Terna)
JULY 2020 CBRE Research [Market specific-copyright] |Grafico 3- Indici di fiducia delle imprese industriali in diversi settori segnalano una ripresa nei
mesi di maggio (Fonte: Istat; dati trimestrali, rilevazione interrotta per il mese di Aprile)
Indice
150
140
130
120
110
100
90
80
70
60
gen-20 feb-20 mar-20 apr-20 mag-20 giu-20
imprese manifatturiere
imprese di costruzioni
imprese beni di investimento
imprese beni intermedi
imprese beni di consumo
Grafico 4- Il giudizio sulle condizioni per investire (totale economia) rispetto al trimestre
precedente registra un’inversione di tendenza nel secondo trimestre 2020 (Fonte: Banca d’Italia;
dati trimestrali; valori %; saldi tra giudizi di miglioramento e giudizi di peggioramento)
%
0
-10
-20
-30
-40
-50
-60
-70
2018 Q4 2019 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2020 Q1 2020 Q2
JULY 2020 CBRE Research [Market specific-copyright] |Adottando lo "scenario base” di Banca d’Italia, il recupero dei livelli di PIL del 2019 dovrebbe
avvenire nel corso della seconda metà 2022, anche se si tratta di valutazioni ancora grandemente
incerte.
E’ importante anche osservare che l’evoluzione futura del ciclo economico italiano è strettamente
legata al ciclo internazionale. Gli effetti della pandemia, in rallentamento in Europa, ma in
accelerazione nei Paesi Emergenti e negli Stati Uniti, pesano sull’economia globale. In aprile la
produzione industriale è caduta di circa il 10% mensile negli Stati Uniti e in Giappone e del 20%
nel Regno Unito. Sempre in aprile, gli indici PMI delle imprese manifatturiere si sono contratti in
tutti i paesi, toccando minimi storici in Europa; con la parziale riapertura delle attività in maggio e
giugno i valori sono parzialmente risaliti, tornando sopra la soglie di espansione negli Stati Uniti e
nel Regno Unito. Il prodotto globale e il commercio globale si sono contratti nel primo trimestre in
modo significativo e gli indicatori anticipano un ulteriore deterioramento nel secondo trimestre.
Tuttavia, anche per queste variabili l’ipotesi sembra essere quella di una ripresa a «V». In
particolare, la previsione è che il prodotto globale si contragga del 4,9% nel 2020, per tornare a
crescere del 5,4% nel 2021 (dati Fondo Monetario Internazionale) e che il commercio globale si
contragga dell’11,9% nel 2020, per tornare a crescere dell’8% per il 2021 (dati Fondo Monetario
Internazionale).
Per quanto riguarda le politiche economiche, alcuni commentatori e analisti hanno avanzato
recentemente l’ipotesi che un cambio di assetto della politica monetaria e dei vincoli di bilancio
europei possa intervenire prima del previsto, creando al nostro Paese problemi di gestione del
debito (che nel frattempo avrebbe raggiunto un livello intorno al 160% del PIL) e conseguente
instabilità finanziaria legata alla dinamica del BTP-Bund spread. Sebbene esista un limite
quantitativo e temporale al sostegno del Quantitative Easing (QE) al debito pubblico italiano, questo
limite si manifesterà solo in presenza dei primi segni di ripresa economica stabile in Europa e di
aumenti dell’inflazione nei principali paesi dell’area. Le attuali previsioni di inflazione
suggeriscono che per il 2021 e 2022 non siano configurabili apprezzabili rischi inflazionistici
(Tabella 1).
Tale aspettativa si sta riflettendo nella diminuzione del BTP-Bund spread, la cui dinamica al
momento non rappresenta elemento di preoccupazione.
Tabella 1 - Previsioni di varie organizzazioni sull'inflazione in Italia nel 2020 e 2021
2020 2021
Banca D'Italia (Scenario base) 0 0,1
Banca D'Italia (Scenario avverso) -0,2 -0,1
FMI (giugno/aprile) 0,2 0,7
Commissione europea (luglio) 0,0 0,8
Consensus Economics (giugno) -0,1 0,6
OCSE (giugno) (Scenario più favorevole*) -0,1 0,1
* Scenario più favorevole (single-hit), che esclude nuove ondate epidemiche nella seconda parte del 2020.
Nello scenario più severo dell’OCSE (double-hit) l’inflazione nel biennio sarebbe pari rispettivamente a -0,2 e a -
0,1 per cento.
JULY 2020 CBRE Research [Market specific-copyright] |BOX - Per quali ragioni l’abbondanza di liquidità non determina un problema di
inflazione?
Affinché un aumento della liquidità promosso dalle Banche Centrali determini un più alto livello di
inflazione, devono prodursi due effetti intermedi: 1) l’aumento della base monetaria deve tradursi in un
aumento del credito alle imprese e alle famiglie; 2) la maggiore liquidità deve determinare un aumento
dei prezzi delle obbligazioni e una riduzione dei loro rendimenti. Entrambi questi eventi potranno
determinare incrementi della domanda aggregata; tuttavia, tali incrementi potranno produrre aumenti
significativi e continuativi dei prezzi dei beni e dei servizi solo qualora le economie si avvicinassero al
pieno impiego, determinando aumenti dei salari e dei prezzi di tutti i fattori produttivi. Il ritorno ad una
situazione d’inflazione superiore al 2% non è pertanto realisticamente ipotizzabile nel breve termine.
D’atra parte, una crescita dell’inflazione non riconducibile alla liquidità, principalmente legata ai prezzi
delle materie prime, non è attualmente all’ordine del giorno. Queste valutazioni trovano riscontro nelle
previsioni della BCE sull’inflazione nell’Area Euro fino al 2022, che sotto scenari alternativi si mantiene
sempre sotto il 2%.
Nell’ipotesi dello “scenario di base” che la fine della recessione sia ormai imminente, la variabile
cruciale per il contenimento degli effetti negativi della crisi sul sistema produttivo è rappresentata
(nel breve periodo) dalla liquidità, ancor più delle variabili fiscali (che sono legate a interventi che
inizieranno a produrre effetti significativi solo nel corso del 2021).
Al riguardo, è interessante osservare la differenza tra le condizioni del credito nell’attuale recessione e
le condizioni del credito che caratterizzarono la doppia recessione del 2008 e 2012. Come evidenziato
dal Grafico 5, nonostante la maggiore profondità della crisi attuale, le condizioni del credito non sono
paragonabili a quelle del credit crunch che si produssero nel 2008 e 2012; questo grazie alla prontezza
e dimensione degli interventi della BCE nel corso dell’attuale crisi rispetto alle due precedenti. Questo
dato, insieme al notevole sostegno al credito assicurato dal governo, fa sperare che la moria di
imprese determinatasi nella doppia recessione del 2008 e 2012, per ragioni di natura monetaria e
creditizia, questa volta potrà essere evitata.
Il ruolo cruciale svolto dalla liquidità nell’ammortizzare gli effetti della crisi risulta evidente quando si
considera l’entità del crollo del fatturato subìto dalle imprese nel bimestre marzo-aprile 2020 rispetto
al corrispondente bimestre 2019. I dati della recente Indagine ISTAT “Situazione e prospettive delle
imprese nell’emergenza sanitaria Covid-19” mostrano che in alcuni settori cruciali la riduzione è stata
superiore al 40%. I risultati dell’Indagine mostrano inoltre che il ricorso al credito bancario nel
bimestre marzo-aprile 2020 ha registrato un incremento del 40% rispetto al corrispondente bimestre
dell’anno precedente e che questo ha rappresentato di gran lunga l’incremento maggiore rispetto a
forme alternative di soddisfare il bisogno di liquidità (attività liquide di bilancio ed altri strumenti di
finanziamento alternativi) da parte delle imprese.
JULY 2020 CBRE Research [Market specific-copyright] |Grafico 5 - Variazioni nelle condizioni del credito alle imprese (Fonte: Banca d'Italia)
Indice
0,60 Credit Crunch
2008 e 2012
0,50
condizioni
0,40
stabili
0,30 (no credit
crunch)
0,20
0,10
0,00
-0,10
-0,20
-0,30
lieve peggioramento
Tre mesi passati Prossimi tre mesi
Nota: valori crescenti delle due variabili indicano un deterioramento delle condizioni del credito
Inoltre, nei tre mesi da aprile a maggio 2020, i prestiti alle società e alle famiglie sono aumentati di
oltre 25 miliardi di euro (fonte: Banca d’Italia). L’incremento ha riguardato scadenze superiori
all’anno (circa 34 miliardi), mentre i finanziamenti a breve termine si sono ridotti; questo riflette la
preferenza delle imprese per i prestiti a lunga scadenza in situazioni di grande incertezza e anche la
possibilità di ottenere garanzie governative su questi prestiti. L’indagine mostra che i flussi di
credito sono stati molto significativi per i servizi e per la manifattura, sono invece contenuti nel
comparto delle costruzioni (Grafico 7).
Indubbiamente, l’adeguatezza alla gravità della crisi dell’intervento su liquidità e credito potrà
essere meglio valutata solo nel corso dei prossimi mesi, allorché sarà chiarita la durata e altre
caratteristiche della crisi. L’intervento su liquidità e credito a medio e lungo termine è tuttavia
determinante nel breve periodo, e risulterebbe non sufficiente per risolvere una situazione di crisi o
stagnazione che dovesse perdurare oltre il secondo semestre.
JULY 2020 CBRE Research [Market specific-copyright] |Grafico 7 – Andamento del credito alle imprese durante la pandemia (Scomposizione dei prestiti
alle imprese) (dati Banca d’Italia)
€ Miliardi
40
30
2,1
0,8 0,7
20 8,4
33,9
10 22,6
16,1
0
-7,3
-1,1
-10
-20
per durata/ per dimensione per settore
tipologia del prestito di impresa di attività
prestiti a lungo termine società non finanziarie grandi servizi
conti correnti società non finanziarie piccole manifattura
altri prestiti a breve famiglie produttrici costruzioni
In conclusione:
- Il consenso circa l’impatto macroeconomico del COVID-19 converge su uno scenario base nel
quale avremo assistito ad una profonda recessione, tuttavia di breve durata, verosimilmente seguita
da una fase di crescita sostenuta che porterà al recupero del PIL a livelli pre-crisi nel corso del 2022.
- Si tratta tuttavia di uno scenario altamente incerto in quanto legato all’evoluzione dell’epidemia
in Italia e nel resto del mondo nel corso dei prossimi mesi. La dinamica della crescita e del
commercio globale dipenderà in modo cruciale dall’evoluzione dell’epidemia, aspetto molto
rilevante per un’economia export-led come quella italiana.
- Il nuovo paradigma di politica fiscale e monetaria rappresenta un sostegno di breve e lungo
termine all’economia italiana e al momento garantisce una dinamica positiva del BTP-Bund spread
e la stabilità finanziaria dell’Italia.
- La rapidità dell’uscita dall’attuale recessione sarà cruciale nell’attenuare gli effetti sui
fondamentali del real estate. Nello "scenario base” di una ripresa già nel corso del 2021, il possibile
impatto sul CRE italiano potrebbe essere relativamente contenuto.
JULY 2020 CBRE Research [Market specific-copyright] |La performance del mercato CRE in Italia nell’H1 2020
Il volume degli investimenti CRE in Italia, nel primo semestre del 2020, si attesta a quota 3,9
miliardi di euro, in flessione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente del 25% (dati CBRE
Italia Ricerca). L’emergenza COVID-19 sembra dunque essere stata in parte compensata dal traino
delle buone performance del 2019, con un risultato migliore rispetto a quanto ipotizzato da molti
all’inizio del lockdown. È comunque possibile che gli effetti del COVID-19 saranno maggiormente
evidenti nei prossimi trimestri a causa della cautela dimostrata dagli investitori in questa fase di
incertezza e dei ritardi accumulati dai processi in corso durante il lockdown. La pipeline degli
investimenti rimane intensa per tutte la tutte le asset class, offrendo buone possibilità di recupero
dei volumi di investimento nella seconda metà dell’anno. L’attività degli investitori appare in
questo momento concentrata su operazioni core, pur in presenza di significative operazioni value-
add registrate nel corso della prima metà dell’anno. Guardando alle principali transazioni, la
componente value-add appare comunque caratterizzata da una concentrazione in mercati prime,
confermando l’orientamento al flight-to-quality, destinato probabilmente a guidare le attività di
investimento dei prossimi mesi.
Gli investimenti del primo semestre del 2020 si caratterizzano anche per la più elevata componente
di capitali domestici dal 2012, responsabili del 53% dei volumi transati (Grafico 8), in particolar
modo grazie al contributo diretto di istituti di credito e investitori istituzionali, mediante fondi di
investimento. Rimane stabile il peso delle operazioni di portafoglio sul totale dei volumi rispetto al
2019 (poco meno del 40%), mentre cresce la componente degli share deal (16%).
Grafico 8 - Volumi di investimento in Italia per origine dei capitali
€M
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
H1 2020
Foreign Local Na
JULY 2020 CBRE Research [Market specific-copyright] |Tra gli avvenimenti più significativi di questo semestre si osservano i primi grandi investimenti
residenziali da parte di investitori istituzionali, concentrati quasi esclusivamente su operazioni
value-add/opportunistic, per un totale di €290 milioni. Il successo globale di questa asset class inizia
a raggiungere l’Italia, nonostante una significativa mancanza di prodotto stabilizzato. Tale
difficoltà spinge gli investitori verso operazioni ad alto valore aggiunto, prevalentemente sulla
piazza di Milano, operazioni che sono in grado di offrire importanti opportunità di sviluppo e
un’intensa domanda di alloggi.
L’interesse degli investitori nei confronti del Residenziale, già in crescita negli ultimi anni, è stato
ulteriormente intensificato dalla crisi del Covid-19. Il residenziale è infatti percepito come una
delle asset class più sicure, grazie soprattutto all’aspettativa di un possibile rafforzamento dei
fondamentali che ne hanno guidato la crescita in molti paesi Europei.
Grande fiducia viene riposta anche nel comparto Industrial & Logistics. Anche in questo caso
prosegue un trend positivo in corso già da diversi anni, rafforzato dall’accelerazione dei processi di
diffusione del commercio elettronico, a cui si è assistito nel corso della quarantena. Nonostante il
forte interesse, i risultati del primo semestre si assestano su valori allineati a quelli registrati nella
prima metà del 2019 con €270 milioni investiti. Tale risultato sconta i ritardi accumulati durante il
periodo di lockdown. Il profilo dominante delle operazioni in questo settore rimane di tipo core,
anche grazie a condizioni di accesso al credito che stanno nuovamente migliorando per gli
investimenti a basso rischio e con leva ridotta. La pipeline degli investimenti si mantiene
significativa, con attività avviate anche durante il periodo di lockdown, a testimoniare la fiducia
riposta in questo comparto. Si osserva anche una crescente propensione all’acquisto di terreni a
sviluppo; essa suggerisce una tendenza precauzionale degli investitori istituzionali in vista di un
periodo di intensa competizione.
La performance positiva degli investimenti nella Logistica è riconducibile anche alla resilienza
della domanda da parte degli occupier. Si osserva che la crescita dell’e-commerce ha determinato
una maggiore richiesta di spazi ed è ragionevole aspettarsi che questo sarà il principale driver della
domanda nel prossimo futuro. Il ripensamento della supply chain da parte delle catene dei
supermercati sembra essere iniziato in risposta alla crescente domanda di acquisti online,
rafforzatasi durante la fase di lockdown e destinata a consolidarsi. Capillarità, vicinanza ai centri
urbani e ai consumatori saranno i trend che ragionevolmente vedremo consolidarsi nel prossimo
futuro, e che potranno anche dare una spinta in positivo alle attività di sviluppo. Continua la
ricerca di spazi temporanei da parte dei player del settore farmaceutico e del food, ricerca che si
stima possa confluire in soluzioni più strutturali nel prossimo futuro.
JULY 2020 CBRE Research [Market specific-copyright] |Più caute le prospettive sul comparto Office. Esso rimane comunque l’asset class dominante sul
mercato italiano, con oltre €1,8 miliardi investiti nel corso del primo semestre del 2020. Questo
risultato è sostanzialmente in linea con quanto registrato nei primi sei mesi dello scorso anno
(+1%) ed è guidato prevalentemente di capitali domestici. Anche in questo caso la piazza principale
rimane Milano, con €1,2 miliardi (+7% rispetto al primo semestre 2019), dove i deal principali si
sono concentrati all’interno del perimetro del centro storico (con particolare riferimento ai deal di
tipo core) e nel Porta Nuova CBD. A Roma il mercato dei primi sei mesi del 2020 appare invece
meno brillante rispetto ai risultati dello scorso anno (-24%, per un totale di €280 milioni); questo
nonostante una pipeline particolarmente promettente per la seconda metà dell’anno.
In questo comparto gli occhi sono puntati sull’andamento del take-up, che segna una flessione
rispetto al primo trimestre 2019 del -30% a Milano e del -70% a Roma. Pesa in modo significativo
l’impatto del COVID-19, sia in termini di ritardi sia di sospensione delle ricerche da parte degli
occupier. E’ probabile che si assisterà a profondi mutamenti nella quantità e nelle caratteristiche
degli spazi richiesti in futuro e che questo trend porti ad un atteggiamento “wait and see” da parte
dei tenant, con una dilazione dei processi avviati e una posticipazione di quelli futuri. Se da un lato
alcuni tenant potranno ridurre la domanda di spazio confidando nel ricorso al remote working,
dall’altro le regole di distanziamento sociale e la necessità di una minore workspace density
potranno aumentare la necessità di spazi, con un effetto netto ancora incerto.
L’atteggiamento degli investitori potrebbe essere condizionato significativamente da un potenziale
inasprimento dei rischi di vacancy e tenancy a fronte del deterioramento del contesto
macroeconomico. Per avere risposte certe bisognerà attendere i prossimi mesi e, probabilmente, il
2021.
Per questo motivo, il tema del flight-to-quality potrebbe divenire importante, aumentando il
differenziale dei rendimenti tra i prodotti core nei mercati prime e asset non stabilizzati in location
secondarie; ciò anche a fronte di un possibile peggioramento delle condizioni di accesso al credito
per investimenti con elevato ricorso alla leva finanziaria e profili di rischio più pronunciati.
Per quanto riguarda il settore Hotels, l’interruzione dei flussi turistici domestici e internazionali ha
frenato la straordinaria crescita degli investimenti registrata nel 2019; essa era stata guidata da
grandi transazioni di portafoglio, supportate dalle ottime performance dell’industria alberghiera.
Nonostante il settore stia attraversando un momento particolarmente critico, l’attività di
investimento è proseguita, seppur a rilento. In totale, nel primo semestre del 2020, sono state
registrate transazioni per oltre €440 milioni, suggerendo il permanere di un clima fiducioso circa le
prospettive future di questa asset class.
JULY 2020 CBRE Research [Market specific-copyright] |Ad oggi le aspettative sul lungo termine sono di una ripresa dei trend strutturali che avevano
determinato l’innalzamento delle performance alberghiere nel periodo pre-COVID, consentendo
una certa resilienza per progetti con un ampio orizzonte temporale. Ad oggi, la ripresa sembra
essersi avviata, anche se prevalentemente nelle città secondarie e nei resort; essa è guidata quasi
esclusivamente dalla domanda domestica e con formule last-minute. I mercati dominanti, ovvero le
maggiori città d’arte (Milano, Roma, Firenze e Venezia) appaiono penalizzati dai flussi ridotti di
turisti stranieri, in particolare della componente intercontinentale che ne aveva storicamente
guidato la crescita.
Il settore Retail presenta al momento maggiori elementi di incertezza. Nonostante i volumi degli
investimenti siano positivi (€930 milioni nel primo semestre 2020, +22% rispetto allo stesso
periodo dello scorso anno), occorre sottolineare il significativo peso di un numero ristretto di
ampie operazioni di portafoglio nel comparto della grande distribuzione organizzata. Il ruolo della
grande distribuzione sarà un elemento ricorrente anche nella seconda metà dell’anno, grazie a
processi di ristrutturazione di catene di supermercati e ipermercati.
Per i centri commerciali pesavano già prima dell’emergenza atteggiamenti cauti degli investitori.
Essi erano condizionati dalla narrativa dell’erosione delle vendite al dettaglio negli store fisici,
dovuta alla rapida diffusione dell’e-commerce. I trend di diffusione dell’e-commerce sono stati
accelerati dall’emergenza anche in paesi storicamente meno propensi alle vendite on-line, come
l’Italia. Inoltre, la fase di riapertura successiva al periodo di lockdown sta mettendo in luce alcuni
trend che potrebbero determinare mutamenti nel mondo del retail, come ad esempio una
crescente fidelizzazione della clientela nei confronti del commercio di vicinato, una maggiore
propensione verso formati con componenti outdoor e una maggiore integrazione tra brick&mortar e
on-line retail.
A questi fattori di incertezza si aggiunge la preoccupazione circa la solidità economica dei retailer,
messi a dura prova durante i mesi di quarantena e ad oggi non ancora giunti ad una piena ripresa.
L’esposizione nei confronti di questi rischi, sia da parte dei retailer sia da parte dei landlord, ha
avviato una fase di intensi confronti, che sta avendo come conseguenza un innalzamento del tenore
degli incentivi per le nuove locazioni e un ampio ricorso a formule di turnover rent.
Infine, per quanto riguarda i principali indicatori del mercato CRE, si osserva che ad oggi il riflesso
della crisi appare relativamente modesto. I rendimenti hanno registrato un moderato
innalzamento che ha ampliato il divario tra i prime e secondary yield, di intensità variabile tra le
diverse asset class, mantenendo i primi relativamente stabili. I prime rent mostrano ancora una
sostanziale stabilità in tutti i settori, in molti casi tuttavia con un maggiore ricorso agli incentivi.
JULY 2020 CBRE Research [Market specific-copyright] |In conclusione:
- Nonostante le numerose incognite determinate dalla crisi Covid-19, il mercato CRE Italiano esce
dal primo semestre del 2020 con risultati complessivamente migliori rispetto a quanto ipotizzato
da molti all’inizio del lockdown, e con un cauto ottimismo circa l’outlook a medio-lungo termine.
- Crescono le asset class Logistica e Residenziale.
- La pipeline degli investimenti è intensa in tutte le asset class.
- E’ atteso un orientamento crescente al flight-to-quality da parte degli investitori.
- È possibile che gli effetti del Covid-19 saranno maggiormente evidenti nei prossimi trimestri a
causa della cautela dimostrata dagli investitori in questa fase di incertezza e dei ritardi
accumulati dai processi in corso durante il lockdown.
JULY 2020 CBRE Research [Market specific-copyright] |CBRE Italy Investor Flash Survey COVID-19: quale outlook per il mercato CRE in Italia
secondo gli investitori?
Nel mese di Giugno 2020 il Dipartimento Ricerca di CBRE Italia ha condotto un sondaggio
intitolato «Italy Investor Flash Survey COVID-19» tra i principali investitori nel mercato CRE italiano,
per valutare le loro aspettative e intenzioni di investimento in seguito all’emergenza COVID-19.
I risultati del Survey si riferiscono ad un campione estremamente qualificato di oltre cinquanta
investitori italiani ed internazionali, operanti sul mercato italiano, prevalentemente come Fund/
Asset managers, Property companies, ma anche Listed companies.
L’analisi delle risposte del Survey conferma alcuni trend di mercato già in atto e discussi nel
paragrafo precedente, e ci supporta nella definizione dell’outlook del il mercato CRE in Italia.
In primo luogo, come si osserva nel Grafico 9, intervistati sulle aspettative circa le prospettive
macroeconomiche, il 45% degli investitori dichiara che la recessione in Italia seguirà una curva a
“U”, ritenendo dunque che la ripresa economica arriverà solo dopo un periodo di stallo. Soltanto il
10% ritiene che la recessione avrà un andamento a “V”, e la stessa percentuale ritiene che lo
scenario più verosimile sia rappresentato da una dinamica a “W”. Circa un 17% è incerto sulle
prospettive macroeconomiche, un dato che spiega l’atteggiamento “wait and see” di molti
investitori.
Questo risultato delinea maggiore pessimismo degli investitori rispetto al quadro macroeconomico
delineato nel paragrafo 1.
Grafico 9: Come ti aspetti sarà la ripresa economica italiana?
“Curva a V”: Recessione breve e profonda
seguita da una forte ripresa
2% 10%
“Curva a U”: Recessione lunga e
17%
profonda seguita da una ripresa
“Curva a W”: Recessione profonda,
seguita da una breve ripresa, seguita da
17% una nuova recessione e poi una ripresa
44% “Curva a L”: Recessione profonda seguita
da una ripresa molto lenta
10%
Non so
Altro
JULY 2020 CBRE Research [Market specific-copyright] |Nonostante una certa cautela circa le prospettive di ripresa immediata, è interessante osservare
(Grafico 10) come oltre il 50% degli intervistati mantenga una strategia di investimento attiva,
sebbene maggiormente cauta, mentre soltanto il 21% dichiara di trovarsi in assetto “wait and see”.
Inoltre, il 13% degli intervistati dichiara che le proprie strategie non sono cambiate e l’8% indica
una strategia di flight to quality.
Grafico 10: Alla luce del COVID-19, come è cambiata la tua strategia real estate?
Non ho modificato la
mia strategia
4% 13%
8% Ho adottato una
strategia “wait and see"
21% Sono attivo, ma con più
cautela
Altro: Ho adottato una
54% strategia “flight to
quality”
Altro
Il fatto che le strategie di investimento sembrino mantenersi attive, sebbene maggiormente
attendiste, si riflette anche nelle dichiarazioni degli intervistati circa le variazioni nelle intenzioni
di investimento (Grafico 11). Se da un lato si osserva una crescita di coloro che dichiarano di voler
ridurre le proprie attività di investimento (42% in totale, contro il 6% di risposte in tal senso
nell’Italy Investor Survey CBRE condotto a fine 2019), dall’altro la maggioranza dei rispondenti
continua a dichiarare che la propria attività di investimento si manterrà stabile o in aumento,
sebbene si osservi una riduzione rilevante delle risposte in tal senso rispetto allo scenario pre-
COVID (58% dei rispondenti, contro il 95% dell’Investor Survey di fine 2019).
Grafico 11: Rispetto alle tue intenzioni prima della diffusione del COVID-19, come ti aspetti sarà la
tua attività di acquisto nei prossimi 12 mesi?
PRE COVID-19 POST COVID-19
SUPERIORE OLTRE AL 20% 25% 2%
SUPERIORE TRA IL 10-20% 16% 9%
SUPERIORE FINO AL 10% 16% 4%
STABILE 38% 43%
INFERIORE FINO AL 10% 3% 2%
INFERIORE TRA IL 10-20% 1% 17%
INFERIORE OLTRE AL 20% 2% 23%
Nota: «Pre-COVID-19» si riferisce al risultato dell’Italy Investor Survey CBRE condotto a fine 2019. «Post-COVID-19» si riferisce ai risultati
dell’Investor Flash Survey COVID-19 condotto a Giugno 2020.
JULY 2020 CBRE Research [Market specific-copyright] |Il Survey intervista poi i rispondenti circa le asset class su cui si concentrerà l’attività di
investimento nei 12 mesi a venire (Grafico 12). Se a fine 2019 le asset class più attrattive erano gli
Hotels (17%), gli Uffici (16%) e la Logistica (15%), i risultati post-COVID mostrano un interesse in
crescita su due asset class: la Logistica (con oltre il 23% degli intervistati che la considera l’asset
class più interessante per il futuro) e il settore del residenziale a reddito, il cosiddetto Multifamily. Il
resto delle asset class, Uffici inclusi, vede un calo di attrattività rispetto allo scenario pre-COVID. E’
interessante osservare come questi risultati confermino un trend già in atto nel mercato, come
emerge dai risultati del semestre appena conclusosi e discusso nel paragrafo precedente.
Grafico 12: Alla luce del COVID-19, quale settore pensi sarà il più attrattivo per gli investimenti nei
prossimi 12 mesi in Italia?
Logistica
Uffici
Multifamily
Hotel
Retail
Student Housing
0% 5% 10% 15% 20% 25%
Post COVID-19 Pre COVID-19
Nota: «Pre-COVID-19» si riferisce al risultato dell’Italy Investor Survey CBRE condotto a fine 2019. «Post-COVID-19» si riferisce ai risultati
dell’Investor Flash Survey COVID-19 condotto a Giugno 2020.
Il tema del “flight to quality” sembra emergere dalle risposte degli intervistati, sebbene in modo
ancora non marcato. Gli asset value-add/opportunistici rimangano la tipologia di investimento che
riscuote maggiore interesse, confermando un trend degli ultimi anni. Tuttavia, si osserva oggi una
lieve crescita in favore di asset prime e core plus. I prossimi mesi ci diranno se questo trend andrà a
rafforzarsi, come pare ragionevole attendersi dato lo scenario di maggiore incertezza.
Inoltre, è interessante osservare che, se prima dell’emergenza COVID-19 l’interesse per
l’investimento in asset secondari era rimasto per la maggior parte degli intervistati invariato (67%),
oggi la volontà di investire in questa tipologia di immobili sembra aver subito una certa riduzione,
con il 50% dei rispondenti che dichiara un interesse ridotto o molto ridotto (Grafico 13). Questi
risultati confermano un trend in atto di concentrazione delle maggiori transazioni in mercati
prime, come discusso nel paragrafo precedente, e che verosimilmente andrà a consolidarsi nel
corso dei prossimi mesi.
JULY 2020 CBRE Research [Market specific-copyright] |Grafico 13: Rispetto a prima della diffusione del COVID-19, qual è la tua propensione al rischio per
gli asset secondari?
4%
13% 6%
Post COVID-19
2% 2%
13% 16%
Molto superiore
Superiore
Stabile
Pre COVID-19
40% Inferiore
37%
Molto inferiore
67%
Nota: «Pre-COVID-19» si riferisce al risultato dell’Italy Investor Survey CBRE condotto a fine 2019. «Post-COVID-19» si riferisce ai risultati
dell’Investor Flash Survey COVID-19 condotto a Giugno 2020.
In relazione alle aspettative sulla dinamica dei prezzi nel CRE italiano, gli investitori sono
abbastanza concordi (65% dei rispondenti) nel sostenere che il COVID-19 non avrà un forte impatto
sul prezzo degli asset core, che subiranno variazioni inferiori al 5%; l’81% dei rispondenti si
attende invece una variazione più marcata, superiore al 5%, per gli asset non core (Grafico 14).
Grafico 14: Quale sarà l’impatto del COVID-19 sui prezzi degli asset nei prossimi 12 mesi?
CORE ASSET NON-CORE ASSET
Non saranno
impattati
8% 11%
6%2%6%
Saranno impattati Saranno impattati
21% tra 0-5% tra 0-5%
Saranno impattati Saranno impattati
di oltre il 5% di oltre il 5%
65% Non so
81% Non so
Altro
Infine, intervistati sui rischi ritenuti rilevanti per il mercato nei prossimi 12 mesi (Grafico 15), gli
investitori dichiarano che l’inasprimento dei rischi di tenancy (31%) e di vacancy (26%)
rappresentano la maggiore preoccupazione, probabilmente a fronte del deterioramento del
contesto macroeconomico. Appare minoritaria, sebbene non irrilevante (20%), la percentuale di
investitori che vede nella variazione della percezione del rischio (con impatto diretto sulla
dinamica dei rendimenti) l’elemento di maggiore vulnerabilità per i mesi a venire. Solo il 13% dei
rispondenti appare preoccupato dal tema della dilazione delle attività di sviluppo. Infine, quasi
nessuno (2%) vede nell’inflazione un rischio imminente, in linea con le principali previsioni
macroeconomiche discusse nel primo paragrafo.
JULY 2020 CBRE Research [Market specific-copyright] |Grafico 15: Alla luce del COVID-19, quale sarà il rischio maggiore per il mercato italiano nei
prossimi 12 mesi?
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Aumento del Aumento del Aumento della Ritardi nelle Aumento dei Rischio di Altro
tenancy risk vacancy risk percezione del attività di costi inflazione
rischio degli sviluppo
investitori
Nota: «Pre-COVID-19» si riferisce al risultato dell’Italy Investor Survey CBRE condotto a fine 2019. «Post-COVID-19» si riferisce ai risultati
dell’Investor Flash Survey COVID-19 condotto a Giugno 2020.
In conclusione:
- L’Italy Investor Flash Survey COVID-19 delinea un quadro ancora cautamente ottimistico da
parte degli investitori.
- A fronte di una visione delle prospettive di crescita economica più pessimistica rispetto al
consenso dei principali analisti, gli investitori mantengono prevalentemente una strategia attiva,
sebbene cauta, oppure un assetto “wait and see”.
- L’interesse per asset core in location prime viene confermata, portandoci a ritenere che il trend di
fligh to quality già in parte osservato nella prima parte dell’anno possa essere confermato nel
corso del 2020.
- Cresce l’interesse per le asset class Logistica e Multifamily, anche in questo caso confermando
un trend in atto.
- L’aspettativa è quella di un impatto minimo (inferiore al 5%) sui valori degli asset core.
- Il maggiore rischio percepito è legato alla tenancy e alla vacancy, probabilmente come
conseguenza del deterioramento del contesto macroeconomico.
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