VALUTAZIONE E PROMOZIONE DI ASSET IMMOBILIARI PER L'ATTRAZIONE DI INVESTIMENTI NEL COMPARTO NON RESIDENZIALE - Presentazione del progetto ...
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VALUTAZIONE E PROMOZIONE DI ASSET IMMOBILIARI
PER L’ATTRAZIONE DI INVESTIMENTI NEL COMPARTO
NON RESIDENZIALE
Presentazione del progetto
INDICE
1. Contesto di riferimento
2. Obiettivi del progetto
3. Gli asset immobiliari oggetto di valutazione e promozione
4. Metodologia generale del progetto
5. Prossimi passi e principali risultati attesi
6. I referenti territoriali di Toscana Promozione
7. Il gruppo di lavoro
8. Timing di progetto
21. Contesto di riferimento (1)
• Come mostrano gli ultimi Rapporti sul Mercato Immobiliare (ANCE, Presenza di asset ad
SCENARI IMM.) la Toscana ha, nel quadro italiano, buone potenzialità
del mercato non residenziale, da valorizzare e trasformare in alto potenziale, diffusa
opportunità di attrazione d’investimenti nei settori maggiormente Su quasi tutto il territorio
promettenti e verso i mercati a maggiore potenziale. regionale
• Nel 2007, l’assenza di eventi di particolare attrattiva riguardanti il
principale mercato italiano, quello residenziale, ha permesso in
Toscana di focalizzare l’attenzione sui settori minori (industriale, Il mercato degli asset
terziario, turistico). Quest’ultimo rappresenta il mercato “di nicchia” Legati alla ricettvità
che più dovrebbe essere utile alla Regione, data la sua conformazione e alberghiera
la sua storia: quello degli immobili legati al turismo. è dinamico
• Infatti, se l’edilizia non residenziale ad uso uffici mostra segni
contrastanti continua il trend molto buono del mercato degli immobili
turistici, legato al potenziamento dell’afflusso degli stranieri in
Toscana e alla differenziazione crescente dell’offerta.
• In particolare, la specializzazione degli operatori stranieri che si sta
concretizzando attraverso politiche di brand specifiche per prodotti La domanda
quali il termale, il congressuale, il golf, l’incentive, spinge verso
processi di acquisizione e gestione di strutture con le quali per il sistema immobiliare
storicamente gli operatori si sono limitati alla sola collaborazione. legato al turismo è varia
e può assorbire diverse
• La Toscana (Tuscany) è, insieme alla Sicilia, alla Sardegna, Venezia e tipologie di immobili
Roma, uno dei brand territoriali più riconosciuti all’estero, elemento di
vantaggio competitivo che gli operatori internazionali del settore sono
interessati a cavalcare.
31. Contesto di riferimento (2)
• Invest in Tuscany, il servizio per l’attrazione di investimenti esteri di Toscana Promozione, ha
negli ultimi due anni intensificato gli sforzi sul comparto immobiliare.
• Sebbene si tratti per l’Agenzia di un impegno recente, sono state già condotte importanti attività di
promozione ed animazione territoriale (presenza al MIPIM 2007, assistenza alla promozione di
numerosi asset diffusi su tutto il territorio regionale, gestione del contatto con investitori esteri,
etc...)
• La attività di promozione svolte, soprattutto sul comparto turistico-ricettivo, hanno riscontrato
valutazioni positive da parte degli investitori. Si è trattata di una conferma che il “Prodotto
Toscana”, inteso come insieme di caratteristiche della location e dell’immagine della destinazione,
desta oggi un interesse concreto nel mercato degli investitori internazionali.
• Questo interesse deve essere canalizzato ed “assistito” di modo che non si tratti di semplici
contatti ma che si possa giungere alla concretizzazione delle opportunità, individuando a priori i
principali ostacoli alla realizzazione degli investimenti in questo comparto e riuscendo a
promuovere il reale vantaggio competitivo dell’investire in Toscana.
• In questo contesto, il presente progetto si propone di sistematizzare gli interventi e le procedure
fino adesso utilizzate, potenziare la capacità dell’Agenzia di valutare le proposte immobiliari
considerate come di maggiore potenziale, promuovere tali opportunità verso i mercati con
maggiore potenziale.
42. Obiettivi del progetto
Il progetto si propone di attrarre in Toscana investimenti volti a valorizzare immobili che siano in
futuro destinati ad attività di interesse pubblico: progetti di valorizzazione che siano in grado quindi
di contribuire all’economia toscana, alla creazione di indotto e nuova occupazione, al rafforzamento
del brand regionale.
Il progetto si pone quindi tre principali obiettivi e nell’ordine:
1. Stimolare il sistema dell’offerta di immobili del territorio toscano ed identificare asset di interesse
Il progetto intende animare e stimolare gli attori pubblici e privati del territorio toscano in grado di
mettere in gioco asset immobiliari (con specifiche caratteristiche dimensionali, di localizzazione, di
destinazione d’uso) che potranno essere oggetto di progetti di valorizzazione per iniziative di
interesse pubblico. Gli immobili così individuati saranno censiti e selezionati affinchè si giunga ad
un portfolio che abbia lo spessore richiesto dai mercati internazionali.
2. Promuovere gli asset individuati e valutare l’interesse degli operatori nazionali ed internazionali
Il portfolio di immobili selezionato sarà promosso in Italia ed all’estero. Gli interventi di
promozione saranno basati su studi che definiscano i mercati più attrattivi e gli elementi del
vantaggio competitivo (location, disponibilità di volumi, prezzi al mq, brand turistico, etc...). I
contatti con gli operatori nazionali ed internazionali saranno sfruttati per valutare il vero appeal
dei progetti (immobili e relative ipotesi di destinazione) e per determinare un ordine di priorità nel
portfolio.
3. Realizzare approfondimenti per determinare il valore e le potenzialità degli asset ritenuti di
maggiore interesse ed assistere gli operatori nella fase di valutazione dell’investimento
I progetti di maggiore interesse saranno oggetto di studi di valorizzazione e di approfondimenti utili
agli investitori per giungere a specifiche valutazioni di opportunità e per individuare l’iter di
conclusione più opportuno per ciascun deal.
53. Gli asset immobiliari oggetto di
valutazione e promozione
L’ambito di intervento del progetto è quello del settore immobiliare non residenziale di cui si
propone un quadro sinottico:
Settore non residenziale
Industriale Direzionale Turistico ricettivo
• Parchi tecnologici ed aree industriali • Uffici • Alberghiero
‘vocate’ e/o specializzate • Zone direzionali • Termale
• Aree industriali ad ampio spettro • Uffici terziario • Benessere
settoriale e di destinazione d’uso • Centri direzionali anche di • Turismo nautico
• Parchi fotovoltaici ed eolici multinazionali • Congressuale
• MICE
• Etc…
Il focus di progetto è sul settore turistico - ricettivo, in tutte le possibili sottocategorie declinate
nello schema.
Allo stesso tempo però saranno valutate con interesse anche le opportunità appartenenti ai settori
direzionale e industriale, che dimostrino di soddisfare i criteri di valutazione definiti.
64. Metodologia generale 1/2
• Il progetto sarà articolato nei seguenti principali filoni progettuali:
1. Analisi del mercato immobiliare non residenziale in Toscana
2. Analisi del mercato immobiliare turistico e ricettivo toscano
3. Realizzazione di una Long List di opportunità di caratura internazionale
4. Promozione del portfolio immobiliare in Italia ed all’estero
5. Realizzazione di attività di approfondimento (due diligence e business plan)
per alcuni asset di interesse
• Le attività di analisi di mercato saranno condotte anche attraverso interviste ad
esperti di settore e opinion leader pubblici e privati, oltre alla consultazione di
banche dati.
• L’individuazione (e sistematizzazione) delle opportunità di investimento sarà svolta
attraverso il coinvolgimento di reti territoriali, per diverse categorie di soggetti
– Operatori immobiliari (agenti, esperti, architetti, etc...)
– Enti territoriali (provincie, comuni)
– Soggetti di rappresentanza, istituti di ricerca (ANCE, Scenari Immobiliari,
etc...)
• La promozione del portfolio di immobili a maggiore potenziale avverrà attraverso:
– Campagne informative sui media nazionali e locali
– Vetrina “Invest in Tuscany”
– Fiere di settore
74. Metodologia generale (2/2) -
Il ruolo degli enti territoriali
• Le attività di animazione e soprattutto di relazione continua con il territorio sono
fondamentali per la buona riuscita del progetto, andando a sviluppare relazioni
collaborative, non solo direttamente con i soggetti proprietari o gestori degli asset
immobiliari – ma anche con quelli vicini alle progettualità ed agli investimenti
sviluppati dal (es. per motivi istituzionali e professionali)
• Per questo motivo, è fondamentale il coinvolgimento delle Amministrazioni
Provinciali e, con diversa metodologia, quelle Comunali, al fine di poter
scandagliare i territori e riuscire nel delicato e complesso compito di individuare il
meglio delle opportunità immobiliari oggi sul campo
• Il rapporto con le AALL sarà sviluppato anche al fine di individuare proprio quelle
opportunità la cui promozione e valorizzazione rientra in una logica pubblica di
interesse generale del territorio e con rilevante impatto economico ed
occupazionale
85. Prossimi passi e principali risultati attesi
• Nei primi 3 mesi dall’avvio del progetto sono stati attivati i primi 3 filoni progettuali:
1. Analisi del mercato immobiliare non residenziale in Toscana
2. Analisi del mercato immobiliare turistico e ricettivo toscano
3. Realizzazione di una Long List di opportunità di caratura internazionale
• Molta importanza ad avvio del progetto è stata data alla creazione di una reference
list di contatti (esperti di settore, opinion leader pubblici e privati, stakeholders
locali, soggetti promotori di iniziative immobiliari, agenti/intermediari locali…), al
fine di costituire uno strumento strutturato per il reperimento di informazioni
finalizzate alla scrittura delle analisi di mercato e all’individuazione di opportunità
sul territorio
• Le attività di animazione territoriale e promozione dell’iniziativa saranno inoltre
attivate sin dagli inizi per assicurarsi un consistente afflusso di offerte nel database
delle proposte immobiliari
• In questi primi step del progetto è fondamentale il supporto delle Amministrazioni
Locali al fine di un adeguato indirizzo delle fasi di ricerca e censimento
96. I referenti territoriali di TP
• Fino ad oggi, i referenti della rete Invest in Tuscany sono le amministrazioni
Provinciali, quali enti di coordinamento a livello territoriale. Tali referenti sono
stati individuati dal docup azione 2.7.1. Tuttavia, per poter rispondere alle
richieste di assistenza da parte di investitori esteri, sono stati contattati anche i
Comuni, agenzie e “centri servizio” territoriali
• Per individuare le opportunità di caratura internazionale, è indispensabile la
collaborazione del vari attori territoriali, ad iniziare dall’ente Regione e a seguire
con gli enti locali, quanto meno per la segnalazione delle principali opportunità
presenti nel loro territorio. Il progetto è già stato presentato agli uffici competenti
della Regione Toscana.-
107. Il gruppo di lavoro
• Il progetto è realizzato con il supporto del RTI aggiudicatario, composto dalle
società KPMG Advisory, Europroject Consulting, Local-Global. Di seguito si riporta
il modello organizzativo proposto per la gestione del progetto.
Cooordinatore di Progetto
Coordinamento generale
attività e risorse di progetto
Project Segreteria
Management Organizzativa
Realizzazione report di progetto
Controllo avanzamento progetto
Gestione segreteria telefonica
Gestione segreteria organizzativa
con stakeholder di progetto
Team Team Team
Due Diligence e Analisi settoriali Animazione e
Business Planning e Benchmarking Promozione
Animazione territoriale
Realizzazione analisi mercato immobiliare
Realizzazione studi di fattibilità Stimolo per la ricezione delle opportunità
e offerta turistico-ricettiva toscana
e due diligence commerciali dal territorio
Identificazione opportunità
Redazione Business Plan Promozione delle opportunità all’estero
di investimento
Web Design e comunicazione
118. Timing del progetto
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