Una casa in brasile? anche con mille euro al metro quadrato
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immobili
investimenti & passioni
una casa in brasile?
anche con mille euro
al metro quadrato
Focus
Quattro buoni
motivi per investire
in Brasile
1 Il deficit abitativo quanti-
tativo e qualitativo strutturale
rende il mercato brasiliano
particolarmente attrattivo.
2 La struttura di finanzia-
mento degli immobili mette
al sicuro dai rischi di crisi
subprime.
3 Il turismo in crescita nel
Nord Est trascina anche l’im-
mobiliare.
4 I prezzi di acquisto nelle
principali aree urbane sono
ancora bassi per l’euro forte.
076 Investire ottobre 2009
di Lorenzo Simoncelli
Prezzi bassi, economia stabile e clima temperato
fanno del Brasile la nuova meta dell’immobiliare. D ati macroeconomici positivi,
forte potenziale turistico e un
mercato ancora sottostimato fan-
Americani ed europei stanno sfruttando no del Brasile la nuova frontiera
dell’investimento immobiliare al-
l’opportunità, gli italiani ancora no. l’estero. Paese emergente, ma con
un’economia solida, trainata dalle
Dove, quando e a che prezzi comprare materie prime, lo Stato principe
del Sud America, è l’unica meta
con i consigli degli unici operatori di mercato di sogno che in questo momento
permette di realizzare il binomio in-
italiani presenti sul territorio brasiliano vestimento-vacanza. Clima tempe-
ottobre 2009 Investire 077
immobili
investimenti & passioni
“Il prezzo d’acquisto
non deve superare i 1.200
euro al metro quadrato,
anche se nei prossimi
anni prevedo una crescita
fino ai 1.500 al metro
quadrato...
”
Downtown Rio de Janeiro.
Veduta area di Rio de Janeiro.
078 Investire ottobre 2009
rato quasi tutto l’anno (solamente mento diretto con l’Italia è uno dei
nel Nord Est), spiagge da sogno e fattori fondamentali per il consoli-
prezzi ancora bassissimi (tra 700 damento dell’investimento». «Non
e 2 mila euro al metro quadrato) va sottovaltata la questione logisti-
stanno attirando moltissimi capitali ca», precisa Massimiliano Camoz-
esteri, soprattutto inglesi e porto- za, Presidente Brasinvest Group,
ghesi (ancora pochi gli italiani). Si società di sviluppo e intermedia-
stimano in 36 mila unità, gli immo- zione immobiliare, «dall’Italia per
bili di proprietà straniera nel solo arrivare nel Nord Est ci vogliono
stato di Bahia. Un vero e proprio due ore in meno di volo e inoltre
boom che da qui ai Mondiali di Cal- si stanno attivando numerosi colle-
cio del 2014 potrebbe esplodere de- gamenti anche a basso costo». «Le
finitivamente. Ma attenzione a non località di mare del Nord Est sono
lasciarsi prendere dall’entusiasmo. moltissime, ma bisogna evitare le
La vastità del territorio (28 volte più inflazionate come Recife, Natal
l’Italia) e una scarsa conoscenza e Fortaleza», commenta Enrico Va- Alessandro
del mercato locale possono essere lente, Managing Principal Studio Berlincioni
trappole insidiose per un investito- Valente & Partners ed esperto in fimaa
re. Ecco perché per evitare di incap- diritto immobiliare brasiliano, «me- presidente piemonte
pare in spiacevoli sorprese e per glio orientarsi su quelle meno co-
capire meglio quali scenari si stan- nosciute dove la presenza di stra-
no aprendo, Investire ha intervista- nieri è ancora ridotta come a Joao
to alcuni pionieri italiani che hanno Pessoa». Quali sono le quotazioni
deciso di scommettere sul Brasile di mercato in questo momento? «Il
e che almeno per adesso hanno i prezzo d’acquisto non deve supera-
risultati dalla loro parte. E’ il mo- re i 1.200 euro al metro quadrato,
mento giusto per comprare? Se sì, anche se nei prossimi anni prevedo
dove? E soprattutto: che rendita si una crescita fino ai 1.500 al metro
può ottenere nei prossimi anni? quadrato, è logico che molto dipen-
derà dagli andamenti dell’econo-
NORD EST mia europea e statunitense». Termi-
PER IL TURISTICO nata la grande crisi per chi dispone
L’area potenzialmente più favore- di liquidità è già ora di tonare ad
vole agli investimenti per una se- investire? «Il periodo è ottimale»,
conda casa è quella del Nord Est commenta Luigi Rotunno, ammini-
che comprende gli stati di Bahia, stratore delegato Imoplanet, «per- Andrea Bonalumi
Pernambuco, Rio Grande do Nor- ché si prevede che la moneta locale promos
te, Maranhao, Paraiba, Alagoas, e (il cambio attuale è 1euro = 2.65 dirigente area america
Cearà. Qui le quotazioni degli im- Real) nei prossimi mesi si apprez- latina
mobili sono decisamente inferiori zerà generando così un effetto leva
rispetto al Sud del paese. Anche se sull’investimento».
negli ultimi due anni i prezzi si sono
quasi duplicati, rimangono sempre ALCUNI ESEMPI
a buon mercato. Inoltre è un’area DI SUCCESSO
turistica dall’incredibile potenziale Acquistare casa in Brasile non è
di sviluppo nei prossimi anni. «La un’operazione facile, soprattutto
zona che consiglio per questo tipo per gli investitori italiani. I grandi
d’investimento è lo stato di Bahia», gruppi immobiliari, infatti, a se-
spiega Luigi Rotunno, amministra- guito di una mancanza di doman-
tore delegato Imoplanet, società di da, non sembrano interessati a
consulenza di investimenti immo- scommettere sul mercato brasilia-
biliari italo-brasiliana, «in particola- no. Esistono tuttavia alcune realtà
re nella zona di Porto Seguro a sud come Brasinvest Group, Imoplanet
della capitale San Salvador. Perché e alcuni privati che già da qualche
la cittadina (150 mila abitanti) ha anno hanno deciso di puntare for-
un clima tropicale, basso tasso di te sulla realtà brasiliana del Nord
violenza e 80 chilometri di spiagge Est. Se inizialmente la fascia media Enrico Valente
bellissime. Inoltre da quattro anni di acquisto si aggirava tra i 50 e i valente & partners
c’è un volo charter per Malpensa, 70 mila euro, oggi si stanno realiz- managing principal
una volta alla settimana. Il collega- zando progetti di alto livello come
ottobre 2009 Investire 079
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l’Aquiraz Riviera, resort con campo di Imoplanet, «in quartieri come naging Principal, Studio Valente &
da golf nel Cearà. Copacabana le spese condominia- Partners. Ogni immobile ha poi una
E sempre attorno al golf ruotano li sono molto alte, soprattutto per matricula, il numero identificativo
molti degli investimenti che si stan- i grattacieli. Un costo che arriva a che va controllato presso il Cartorio
no realizzando sempre nel Nord volte ad assorbire la rendita. Inoltre de registro di immobili (la nostra
Est. E’ il caso del Golf Royal Resort, non lo ritengo un mercato sicuro. agenzia territorio), per controllare
progetto della Brasinvest Group, Se proprio dovessi scegliere su Rio che non ci siano iscrizioni giudizia-
società presente anche all’ultima allora meglio Ipanema, decisamen- rie. Un’altra verifica fondamentale
edizione dell’Eire. Sito a Prainha te più nuovo e con infrastrutture va fatta alla Prefetura (Comune) per
nello stato del Cearà, a 700 metri migliori». Di diverso avviso Anna vedere se ci sono degli arretrati nei
dalla spiaggia e limitrofo all’Aqui- Zonca, amministratore delegato di pagamenti dell’ Iptu (la nostra Ici).
raz Riviera. Al suo interno si trova- GZ, studio di consulenza e proget- Infine si chiede al tribunale la cer-
no principalmente bi e trilocali, con tazione per la società a fine specifi- tificazione sul soggetto relativa ad
prezzi che vanno da 40 a 60 mila co Baruffaldi-Lopez, che da tre anni eventuali pignoramenti. A propo-
euro. In questo momento la rea- è attiva sul territorio brasiliano con sito delle imposte da pagare? «Le
lizzazione non è ancora terminata, progetti a Rio e in Bahia: «Nella ca- tasse», spiega Valente, «sono: l’Itbi
ma per il 2012 si prevede la chiu- pitale il mercato può essere para- (imposta sul trasferimento degli
sura dei lavori. Facendo un calco- gonato a quello delle grandi città, a immobili, min 2% - max 6%), e si
lo mediante parametri di mercato cui va aggiunta la dimensione ma- paga una tantum, e l’Iptu che è la
conservativi, cioè con un ipotetico croscopica dell’incremento demo-
tasso di occupazione pari al 50% grafico», commenta Anna Zonca, Massimiliano
(case affittate solo 6 mesi all’anno), «l’area che sta avendo una mag- Camozza
il rendimento annuo del bilocale si giore richiesta è sulla costa Nord brasinvest group
attesta intorno a 4500 euro, mentre della città, grazie ad una vivibilità presidente
quello del trilocale sui 7300 euro. migliore e alle recenti scoperte di
«Rendite come quelle che offriamo giacimenti petroliferi. Per i pros-
noi», commenta Luigi Rotunno, am- simi vent’anni la richiesta rimarrà
ministratore delegato di Imoplanet, elevata».
«cioè 5% all’anno e circa il 12% di
valorizzazione dell’immobile, sono PROCESSO D’ACQUISTO
un tipo di guadagno che le Borse Gli investimenti stranieri sono vi-
non offrono in questo periodo. Il sti di buon occhio tanto che non è
Brasile è ideale per degli investi- necessaria né la residenza né un
menti su un periodo minimo di 3/5 conto corrente sul posto. I costi di
anni. La media del ROI dei portafo- transazione, come le spese notari-
gli immobiliari dei nostri clienti, at- li, le tasse statali e le commissioni,
tualmente oltre 100, è del 64% alla sono decisamente bassi, cosicché
fine del terzo anno. Calcolato sulla il capitale investito dovrebbe corri-
base della rendita più l’aumento spondere praticamente al totale del
del prezzo dell’immobile». valore dell’immobile.
«Nei contesti qualitativi di un certo Comprare casa in Brasile può esse-
livello la redditività può raggiunge- re una operazione molto redditizia,
re anche il 10% all’anno», specifica ma bisogna attenersi ad un proces-
Enrico Valente, Managing Principal, so ben definito per evitare proble-
Studio Valente & Partners, «anche matiche di vario genere. Infatti, no-
se poi vanno tenute in considerazio- nostante sia molto simile al rogito
ne le spese di condominio che sono italiano, grazie alla discendenza dai
più elevate che da noi. Comunque codici napoleonici del diritto bra-
la valorizzazione è maggiore che in siliano, esistono alcune sfumature
Italia perchè ci troviamo di fronte che è meglio tenere in considera-
ad un mercato più giovane e con zione. Innanzitutto servono alcuni
maggiori potenzialità». documenti come il CPF (Cadastro
das Pessoas Fisicas), la carta di
RIO: IL MITO SVANITO? identità brasiliana. Una volta scel-
Ma le località che hanno reso famo- ta la casa inizia la fase più delica-
so il Brasile come Rio de Janeiro ta, quella della Iscritura pubblica
hanno perso la loro attrattiva? «Il de compra e venda, ossia il nostro Luigi Rotunno
suo mercato è caro e speculativo, rogito. «Finché non è acclarato è imoplanet
soprattutto a causa della moda e preferibile dare uno scarso accon- amministratore delegato
dei media», spiega Luigi Rotunno, to», consiglia Enrico Valente, Ma-
080 Investire ottobre 2009
“ Le tasse sono:
l’Itbi (imposta sul
trasferimento degli
immobili, minimo
2% - massimo6%)
e l’Iptu, che
è la nostra Ici
” Nella foto sopra: Porto Seguro (NordEst).
Sotto le spiagge di Prainha Torres (NordEst).
nostra Ici ed è un’aliquota variabi- smo pubblicitario definito lancia-
le. L’atto notarile si aggira intorno mento, a volte durante un fine set-
a 1000 euro e può avvenire anche timana si arriva ad immettere sul
presso il Cartorio». mercato fino al 30% del comples-
«In Brasile il progetto dell’edificio sivo». «Una prima rivalutazione
viene realizzato nell’area limitrofa, economica si verifica già nel lasso
accanto all’ufficio di vendita, con di tempo che intercorre tra il lan-
un appartamento tipo in tutto e per ciamento e la consegna dell’unità
tutto reale, con arredi e comple- immobiliare», conclude Anna Zon-
menti d’arredo», spiega Anna Zon- ca, «tutti questi fattori portano ad
ca di GZ, «in modo tale che l’acqui- un successo ed ad una tempistica
rente possa visualizzare il proprio molto accelerata che vede in meno
acquisto non solo sulla carta, ma in di due anni la conclusione dell’ope-
modo tangibile. A questo occorre razione».
aggiungere l’affidabilità della ditta
costruttrice e della società che si PREGI E DIFETTI
occupa della compravendita». DELLA NATURA
In quanto si stimano i tempi medi TROPICALE
Anna Zonca per una compravendita? Se affacciarsi dalla veranda di
gz «Vendendo sulla carta ancor prima casa ed essere circondati dalla
amministratore delegato di iniziare la costruzione», specifica splendida vegetazione tropica-
l’Ad di GZ, «attraverso un meccani- le brasiliana può essere uno dei
ottobre 2009 Investire 081
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Veduta area di Recife, una delle città del Nord tanti desideri di chi si appresta
Est con il maggior sviluppo immobiliare. a comprare casa in Brasile, po-
trebbe essere l’ambiente stesso a
creare qualche rallentamento nel-
la realizzazione delle progettazio-
ni. Proprio per la bellezza inconta-
minata della maggior parte delle
aree costiere brasiliane il Gover-
no è molto attento a far rispettare
le corrette norme di costruzione
degli edifici, piccoli o grandi che
siano. Tre le principali autorità ad-
dette al controllo il Sudema (la so-
vrintendenza dell’ambiente) che
monitora il territorio e concede le
eventuali autorizzazioni. Qualora
ritenesse che non si stanno ri-
spettando i parametri prestabiliti
i lavori vengono immediatamen-
te bloccati. Esperienza successa
“
a molti costruttori italiani. La se-
conda carica competente è l’Iphan
Proprio per la bellezza incontaminata (una sorta dei nostri Beni cultura-
della maggior parte delle aree costiere li) e infine il Cepram (il Consiglio
dell’ambiente). Prima dunque di
brasiliane il Governo è molto attento a far acquistare una qualsiasi tipologia
di immobile è fondamentale infor-
rispettare le corrette norme di costruzione marsi se è stata richiesta la mani-
festacao previa, ossia il lasciapas-
degli edifici, piccoli o grandi che siano
”
sare al primo mattone.
Le nuove costruzioni
su una delle spiagge di Recife.
082 Investire ottobre 2009
BRASILE OGGI La rinomata spiaggia di Copacabana
come L’ITALIA ANNI 60 a Rio De Janeiro.
Sicuramente il mercato più inte-
ressante oggi in Brasile è quello
relativo alla prima casa, soprattut-
to nelle nuove aree industriali. A
differenza del mercato italiano, c’è
una forte domanda interna legata
alla crescita della classe media, ma
anche al terziario e al commercia-
le. «Il mattone brasiliano è di gran
lunga uno dei migliori investimenti
attualmente disponibili», conferma
Luigi Rotunno di Imoplanet, «in un
paese carente di 7 milioni di immo-
bili e con una popolazione di circa
200 milioni di abitanti il mercato è
in pieno fermento».
«Acquistare un’unità immobiliare
in Brasile oggi può costare dai 55
mila euro per un appartamento al
centro di Salvador de Bahia fino ai
150 mila per una villa alla periferia
di Rio de Janeiro», ricorda Anna
Zonca di GZ, «in Italia con la stessa
cifra il mercato è privo di soluzio-
ni. Inoltre si può definire un vero e
proprio bene rifugio dato che per
la restante parte dell’anno in cui
non si usufruisce dell’immobile, la
proprietà può essere gestita ed af-
fittata da una società locale che ne
garantisce il reddito».
la promozione
del brasile in italia
Come abbiamo detto precedente,
ad oggi la domanda italiana non è
paragonabile ad altre realtà estere
come New York e Miami, ma mol-
to dipende anche dal fatto che non
è ancora nato un movimento pro
Brasile. Esistono tuttavia società
come la Promos, che in collabora-
zione con il Consolato brasiliano e
la Camera di Commercio di Milano attraversa il settore in Europa». dente della Fimaa (Federazione Ita-
stanno cercando di far conoscere Come vi state muovendo in con- liana Mediatori Agenti d’Affari) Pie-
le opportunità offerte dal mercato creto per sensibilizzare il mercato monte. «Il lavoro che sta svolgendo
brasiliano. «Ad un boom del setto- italiano? «E’ stata realizzata una la Promos è molto importante per-
re immobiliare in questo Paese non missione imprenditoriale che ha chè permette di aprire importanti
corrisponde una presenza signifi- accompagnato alcuni professioni- finestre per possibili collaborazio-
cativa di operatori professionisti sti in Brasile a visitare il salone im- ni». Ma si può dire che il Brasile
italiani», afferma Andrea Bonalu- mobiliare di San Paolo», risponde sarà uno dei mercati del futuro?
mi, Dirigente Area America Latina Bonalumi, «e a far conoscere le op- «I rendimenti sui capitali investiti
Promos, «al contrario di quanto portunità concrete mediante visite sono molto positivi», commenta
avviene per imprese di altri Paesi e incontri con operatori brasiliani. Berlincioni, «ma è importante co-
europei come Portogallo, Spagna, In questi giorni partirà la seconda, noscere bene prima il luogo dell’in-
Germania, che da tempo hanno visto il successo della prima». Alla vestimento. C’è ancora molto da
individuato in questo Paese una prima missione era presente anche lavorare, ma le prospettive future
alternativa alla crisi strutturale che Alessandro Berlincioni, neo Presi- sono ottime».
ottobre 2009 Investire 083
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