TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - NUOVO RITO FALLIMENTARE - AWS
←
→
Trascrizione del contenuto della pagina
Se il tuo browser non visualizza correttamente la pagina, ti preghiamo di leggere il contenuto della pagina quaggiù
Nuovo rito fallimentare N. 40/2016
TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO
ARSIZIO
NUOVO RITO FALLIMENTARE
40/2016
DEBITORE:
COOPERATIVA SOLBIATESE SOC. ARL IN LIQUIDAZIONE
GIUDICE:
Dott.ssa Emanuela Fedele
CURATORE:
Dott. Francesco Misuraca
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 06/12/2016
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
Arch. Raffaella Ferrara
CF:FRRRFL74H51F205P
con studio in MONZA (MB) Via Luciano Manara 19
telefono: 0399466675
fax: 0399462266
email: rferrara@fbaa.it
PEC: raffaella.ferrara@archiworldpec.it
tecnico incaricato: Arch. Raffaella Ferrara
Pagina 1 di 15Nuovo rito fallimentare N. 40/2016
TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - NUOVO RITO FALLIMENTARE 40/2016
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A negozio a SOLBIATE ARNO Via Silvio Pellico 2, della superficie commerciale di 207,30 mq per la
quota di 1/1 di piena proprietà (COOPERATIVA SOLBIATESE SOC. ARL IN LIQUIDAZIONE)
negozio e magazzini posto al piano terra dotato di cinque luci con porzione di piano primo in
precedenza utilizzato come ufficio. Sede della storica cooperativa alimentare del paese e prima ancora
sede dell'ufficio postale l'immobile necessita di interventi di ristrutturazione ed adeguamento
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1, ha un'altezza interna di PT 4,20 mt; P1
3,60 mt.Identificazione catastale:
l foglio 3 particella 25 sub. 5 (catasto fabbricati), categoria C/1, classe 6, consistenza 205 mq,
rendita 3.684,40 Euro, indirizzo catastale: VIA SILVIO PELLICO n. 2, piano: T-1, intestato a
COOPERATIVA SOLBIATESE SOCIETA A RESP. LIMITATA, derivante da Variazione del
13/07/2011 protocollo n. VA0333276 in atti dal 13/07/2011 BONIFICA IDENTIFICATIVO
CATASTALE (n. 154427.1/2011)
Coerenze: da Nord ed in senso orario al piano terra : cortile comune, stessa proprietà al sub.
7,affaccio parcheggio comunale al mapp. 4044, ingresso e scala comune, prospetto su piazza
San Rocco; del magazzino al piano terra in corpo isolato: mapp. 4617, stessa proprietà al sub.
7, cortile comune su più lati; dell'ufficio al piano primo: affaccio su cortile comune, parte
comune da cui si accede, affaccio su parcheggio al mapp. 4044, affaccio su Piazza San Rocco,
il tutto salvo errori e come meglio in fatto.
L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato.
B laboratorio artigianale a SOLBIATE ARNO Via Silvio Pellico 2, della superficie commerciale di
76,50 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (COOPERATIVA SOLBIATESE SOC. ARL IN
LIQUIDAZIONE)Identificazione catastale:
l foglio 3 particella 25 sub. 7 (catasto fabbricati), categoria C/3, classe 5, consistenza 125 mq,
rendita 124,72 Euro, indirizzo catastale: VIA SILVIO PELLICO n. 2, piano: T, intestato a
COOPERATIVA SOLBIATESE SOCIETA A RESP. LIMITATA, derivante da VARIAZIONE
del 01/07/2016 protocollo n. VA0081023 in atti dal 01/07/2016 AGGIORNAMENTO
PLANIMETRICO (n. 26305.1/2016)
Coerenze: da nord ed in senso orario in un sol corpo: mapp. 4617, mapp. 4450, mapp. 3112,
mapp. 1143, parcheggio pubblico al mapp. 4044, stessa proprietà al sub. 7, affaccio su cortile
comune, il tutto salvo errori e come meglio in fatto.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 283,80 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 189.036,00
Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di €. 189.036,00
tecnico incaricato: Arch. Raffaella Ferrara
Pagina 2 di 15Nuovo rito fallimentare N. 40/2016
diritto in cui si trova:
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 151.228,80
trova:
Data della valutazione: 06/12/2016
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da LANNI Carmine idraulico con contratto di
affitto tipo 6+6, stipulato il 01/07/2009, con scadenza il 30/06/2021, registrato il 22/07/2009 a Gallarate
ai nn. 4062 serie 3 ( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di
fallimento ), con l'importo dichiarato di 2.800 € annui. Il contratto è riferito unicamente ad una locale
magazzino porto al piano terreno, le restanti unità risultano libere.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso:
Servitù di passo: l'atto di provenienza riporta la "servitù sulla porzione di terreno larga metri sei e
lunga metri venti in confine con le proprietà del Credito Varesino e di Carabelli Graziella
rispettivamente ai mappali n. 22 B e 1825 (oggi mapp.li 1871 e 4617) hanno diritto di passo pedonale e
carraio anche i proprietari dei mappali suddetti per accedere alla Piazza San. Rocco. Nel sottosuolo di
detta area potranno essere installata condutture e tubazioni di qualsiasi tipo. la manutenzione
dell'area sarà a carico degli interessati. Inoltre il mappale 1825 (oggi mapp. 4617) ha diritto di sporto,
luce e prospetto verso l'area in parola come se fosse pubblica via."
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA
PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca volontaria attiva, stipulata il 24/06/2010 a firma di Notaio MAPELLI Paolo ai nn. 6760/4297 di
repertorio, iscritta il 29/06/2010 ai nn. 81109/19440, a favore di CREDITO BERGAMASCO S.P.A.,
contro COOPERATIVA SOLBIATESE SOC. A R.L, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI
MUTUO FONDIARIO.
Importo capitale: € 187.000.
Durata ipoteca: € 374.000
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
sentenza di fallimento, stipulata il 06/04/2016 a firma di Tribunale di Busto Arsizio ai nn. 40/2016 di
repertorio, trascritta il 23/06/2016 a Milano 2 ai nn. 71888/45441, a favore di Massa dei creditori di
Cooperativa Solbiatese Soc. A.R.L. in Liquidazione, contro Cooperativa Solbiatese Soc. A.R.L. in
Liquidazione, derivante da Sentenza dichiarativa di fallimento
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
tecnico incaricato: Arch. Raffaella Ferrara
Pagina 3 di 15Nuovo rito fallimentare N. 40/2016
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00
Ulteriori avvertenze:
L'immobile, sconda anche quanto riferito in fase di sopralluogo , non ricade all'interno di un
condominio.
seguono e competono le proporzionali quote di comproprietà sugli enti e spazi comuni per uso, legge
e/o destinazione ai sensi degli artt. 1117 e seguenti del c.c., ed in particolare sul vano scala e sul
sottostante ripostiglio comuni; si precisa che il portico al piano terreno dal quale si accede e' gravato
da servitù di passo perpetua a favore dell'unita' di cui al mappale 25 sub. 501. (unità ad uso ufficio
ubicata al piano primo). si precisa che il sedime del fabbricato di cui sono parte le unità in oggetto
risulta individuato al c.t., alla partita 1, foglio logico 9, con il mappale 25 di are 6.50, come ente
urbano, senza redditi.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
l’atto di vendita dell’immobile al piano primo non oggetto dela presente valutazione, in precedenza in
proprietà della fallita riporta la seguente condizione di prelazione:”nel caso di alienazione a titolo
oneroso da parte della "COOPERATIVA SOLBIATESE SOC. A.R.L." dell'unità immobiliare
individuata al C.F. del Comune di Solbiate Arno al Foglio 2, mappale 25, sub. 5; quest'ultima
riconosce all'acquirente dell'unità immobiliare identificata al C.F. del Comune di Solbiate Arno al
Foglio 2, mappale 25, sub. 501, il diritto di prelazione per l'acquisto dell'unità immobiliare stessa,
obbligandosi pertanto ad avvertire (mediante raccomandata a.r.. contente le condizioni della prevista
alienazione) dell'intenzione di alienare e dichiarando fin d'ora che, a parità di condizioni, sarà preferita
a qualsiasi altro contraente.”
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
COOPERATIVA SOLBIATESE SOC. A.R.L. per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita, con
atto stipulato il 05/04/1957 a firma di notaio Ettore Frassi ai nn. 29471/10682 di repertorio, registrato il
18/04/1957 a Gallaratte ai nn. 2695 col. 182, trascritto il 23/04/1957 a Milano ai nn. 17450/14837, in
forza di atto di compravendita
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
Nessuna informazione aggiuntiva.
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
In atti è presente la richiesta di concessione edilizia mai ritirata relativi a lavori di parziale copertura
del cortile interno e creazione di un bagno nel negozio al piano terra.
Dalla documentazione in atti depositata presso l'ufficio Tecnico del Comune di Solbaite risulta che il
parcheggio sulla via San Pellegrino è in proprietà del Comune ed escluso dalla presente valutazione.
Si precisa che sono state condotte indagini e verifiche puntuali relativamente alla conformità dei soli
beni oggetto di pignoramento e non sull'intero immobile.
tecnico incaricato: Arch. Raffaella Ferrara
Pagina 4 di 15Nuovo rito fallimentare N. 40/2016
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
Nulla Osta per l'esecuzione di Lavori Edili N. 41, intestata a Cooperativa Solbiatese, per lavori di
sistemazioni interne al fabbricato, presentata il 15/10/1970, rilasciata il 12/11/1970.
Il titolo è riferito solamente a al corpo di fabbrica mono piano in posizione Nord.
Permesso di Costruire N. 22/86, intestata a COOPERATIVA SOLBIATESE S.R.L., per lavori di
costruzione nuova scala di ingresso e pensilina, presentata il 14/03/1986 con il n. 950 di protocollo,
rilasciata il 20/11/1986.
Il titolo è riferito solamente a all'ingresso sulla Via San Pellegrino
Concessione Edilizia N. 19/1999, intestata a COOPERATIVA SOLBIATESE S.r.l., per lavori di
sistemazione ad uso ufficio di unità immobiliare residenziale esistente, rilasciata il 02/09/1999 con il n.
19/1999 di protocollo, agibilità del 01/10/2008.
Il titolo è riferito solamente a ala diversa distribuzione degli spazi comuni e non limitrofi al vano scala
tra piano terra e primo
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PGT - Piano di Governo del Territorio vigente, in forza di delibera Delibera di C.C. n. 45 del 9 dicembre
2013, l'immobile ricade in zona Ambito territoriale T1: sistemi insediativi di pregio - Tipo Edilizio
Storico. Norme tecniche di attuazione ed indici: Parte del territorio coincidente con il tessuto edilizio
di norma databile antecedentemente al 1940, ovverosia corrispondente alla parte della città più
strutturata e morfologicamente identificabile, nonostante siano intervenute modificazioni e
sostituzioni edilizie talvolta sostanziali. Nell’ambito territoriale T1 risultano comprese le seguenti
parti del sistema edificato: nucleo storico di Solbiate Arno, nucleo storico di Monte, insediamenti
rurali storici. Nell'Ambito Territoriale T1 persiste un modello insediativo fondato su una sequenza di
tipi edilizi di origine storica e di tipi edilizi di origine recente classificabili “blocchi” o “palazzine”, che
nell'insieme determinano una organizzazione spaziale tale da consentire la netta distinzione tra spazio
aperto pubblico e spazio aperto privato. Il PdR 2012, per quanto attiene all’Ambito Territoriale T1,
persegue i seguenti obiettivi: - garantire il riuso della totalità degli edifici esistenti, siano essi di
origine residenziale o rurale, storica o recente, anche mediante trasformazioni fisiche specificamente
normate; - garantire la corretta funzionalità urbana, mediante una equilibrata dotazione di spazi
pubblici e privati per la sosta dei veicoli; - garantire la possibilità di insediamento di ogni attività
propriamente urbana e di ogni altra attività compatibile con i caratteri storici e architettonici. Il PdR
2012 stabilisce per l’Ambito Territoriale T1 il seguente Indice di Edificabilità Territoriale: DE = Slp
esistente Ifmax = Slp esistente / St esistente da calcolarsi specificamente per ciascun intervento
edilizio, intendendo: - per Slp esistente la somma delle superfici di pavimento di ciascun piano
esistente, indipendentemente dall’uso e dalla condizione di “vano chiuso” di cui al precedente art. 23
purché coperte, comprese le superfici esistenti per le quali possono essere raggiunti i requisiti di
agibilità in assenza di variazioni del volume fisico dell’edificio, - per St esistente la superficie dell’area
pertinenziale competente all'edificio (o agli edifici) oggetto di intervento, comprese le frazioni di
superfici scoperte di proprietà indivisa che risultano pertinenziali I seguenti tipi di intervento: -
modifiche ammesse in forza della specifica disciplina dell’unità di Paesaggio “tessuti edificati di
pregio” di cui al documento “PdR 13.0 Disciplina specifica. Tessuti edificati di pregio”, - realizzazione
di soppalchi, - realizzazione di piani ammezzati qualora ammissibili nel rispetto della specifica
disciplina dell’unità di Paesaggio “tessuti edificati di pregio” di cui al documento “PdR 13.0
Disciplina specifica. Tessuti edificati di pregio”, - recupero dei sottotetti; non costituiscono
incremento di Superficie Lorda di Pavimento per i fini della verifica di cui al precedente comma 2.
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:
CRITICITÀ: BASSA
Sono state rilevate le seguenti difformità: non è presente il servizio igienico obbligatorio al piano
tecnico incaricato: Arch. Raffaella Ferrara
Pagina 5 di 15Nuovo rito fallimentare N. 40/2016
terra. In fase di sopralluogo si è riscontrata una diversa distribuzione delgi spazi interni, in
corripondenza del depoito di cui al sub. 7 è presente un soppalco non autorizzato (normativa di
riferimento: Regolamento Locale di Igiene Tipo: approvato dalla Giunta Regionale il 28 marzo 1985
(Delibera dalla Giunta Regionale 28 marzo 1985, n° 49784) e successive modificazioni)
Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione di pratica edilizia di tipo C.I.L.A. ad opera
di un professionista abilitato, esecuzione dei lavori di realizzazione del servizio igienico, demolizione
del sopplaco.
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Stima di massima oneri professionali, edili e catastali: €.12.000,00
Tempi necessari per la regolarizzazione: stima di massima 45 gg per l'esecuzione delle opere
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:
CRITICITÀ: BASSA
Sono state rilevate le seguenti difformità: le planimetrie catastalie non cosrrispondono allo stato dei
luoghi ed in particolare le due unità oltre ad una diversa distribuzione interna prestano un perimetro
differente. L'estratto mappa deve essere aggiornato (normativa di riferimento: DPR 380/01)
Le difformità sono regolarizzabili mediante: variazione catastale di tipo D.o.c.f.a a seguito del
deposito della CILA in sanatroia, correzione mappa
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Variazioni di tipo DOCFA stima oneri professionali e catastali di massima nel presupposto
che l'abuso sia antecedente il quinquennio: €.800,00
l correzione mappa importo stimato di masima: €.2.500,00
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ
BENI IN SOLBIATE ARNO VIA SILVIO PELLICO 2
NEGOZIO
DI CUI AL PUNTO A
negozio a SOLBIATE ARNO Via Silvio Pellico 2, della superficie commerciale di 207,30 mq per la
quota di 1/1 di piena proprietà (COOPERATIVA SOLBIATESE SOC. ARL IN LIQUIDAZIONE)
negozio e magazzini posto al piano terra dotato di cinque luci con porzione di piano primo in
precedenza utilizzato come ufficio. Sede della storica cooperativa alimentare del paese e prima ancora
sede dell'ufficio postale l'immobile necessita di interventi di ristrutturazione ed adeguamento
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1, ha un'altezza interna di PT 4,20 mt; P1
3,60 mt.Identificazione catastale:
l foglio 3 particella 25 sub. 5 (catasto fabbricati), categoria C/1, classe 6, consistenza 205 mq,
rendita 3.684,40 Euro, indirizzo catastale: VIA SILVIO PELLICO n. 2, piano: T-1, intestato a
COOPERATIVA SOLBIATESE SOCIETA A RESP. LIMITATA, derivante da Variazione del
13/07/2011 protocollo n. VA0333276 in atti dal 13/07/2011 BONIFICA IDENTIFICATIVO
CATASTALE (n. 154427.1/2011)
Coerenze: da Nord ed in senso orario al piano terra : cortile comune, stessa proprietà al sub.
7,affaccio parcheggio comunale al mapp. 4044, ingresso e scala comune, prospetto su piazza
San Rocco; del magazzino al piano terra in corpo isolato: mapp. 4617, stessa proprietà al sub.
tecnico incaricato: Arch. Raffaella Ferrara
Pagina 6 di 15Nuovo rito fallimentare N. 40/2016
7, cortile comune su più lati; dell'ufficio al piano primo: affaccio su cortile comune, parte
comune da cui si accede, affaccio su parcheggio al mapp. 4044, affaccio su Piazza San Rocco,
il tutto salvo errori e come meglio in fatto.
L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona centrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area
residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Gallarate, Varese). Il traffico nella zona è sostenuto, i
parcheggi sono inesistenti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
COLLEGAMENTI
aeroporto distante 20 km mediocre
autobus distante 0,1 km eccellente
autostrada distante 1,3 km buono
ferrovia distante 1,3 km
tecnico incaricato: Arch. Raffaella Ferrara
Pagina 7 di 15Nuovo rito fallimentare N. 40/2016
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
livello di piano: ottimo
esposizione: ottimo
luminosità: ottimo
panoramicità: ottimo
impianti tecnici: scarso
stato di manutenzione generale: scarso
servizi: molto scarso
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Premesso che il Decreto dirigente unità organizzativa, 30 luglio 2015 - 6480 - BURL Serie Ordinaria n.
34 del 19 agosto 2015, stabilisce che ai sensi dell’art. 3.4 comma c)” L’obbligo di dotazione e
allegazione dell’ Attestato di Prestazione Energetica resta escluso per (…) provvedimenti di
assegnazione della proprietà o di altro diritto reale conseguenti a procedure esecutive singole o
concorsuali”; la scrivente dichiara l’esenzione dall’obbligo di allegazione per il decreto di
trasferimento.
La stima viene effettuata a corpo e non a misura, tenendo conto di tutti i diritti, azioni, ragioni e
servitù di qualunque natura quali competono ed incombono sull'unità derivanti da titoli di proprietà,
possesso (anche se non esplicitamente evidenziati o richiamati nella presente relazione) nello stato di
fatto e di diritto in cui i beni descritti attualmente si trovano. E' escluso quanto non riconducibile ad
un esame visivo e ascrivibile a vizi occulti.
Delle Componenti Edilizie:
infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in mediocre
legno ; alluminio in corrispondenza delle 5
vetrine. le condizioni di conservazione sono
scadenti
manto di copertura: realizzato in legno con scarso
coibentazione in non rilevabili. in corrispondenza
del plafone del piano primo nella porzione ad uso
ufficio sono visibili segni di infiltrazioni
provenienti dalla copertura che necessita di
interventi di manutenzione.
pareti esterne: costruite in mattone pieno con molto scarso
coibentazione in assente , il rivestimento è
realizzato in intonaco. sulle partizioni esterne ed
interne sono visibili cavillature e crepe di calibro
ridotto
pavimentazione esterna: realizzata in asfalto per il molto scarso
cortile
pavimentazione interna: realizzata in eterogenea: pessimo
linoleum, piastrelle in graniglia di cemento,
ceramica monocottura, moquette
plafoni: realizzati in gesso pessimo
portone di ingresso: doppia anta a battente molto scarso
realizzato in ferro
protezioni infissi esterni: persiane realizzate in pessimo
legno
tecnico incaricato: Arch. Raffaella Ferrara
Pagina 8 di 15Nuovo rito fallimentare N. 40/2016
rivestimento esterno: realizzato in intonaco pessimo
tinteggiato
rivestimento interno: realizzato in intonaco di pessimo
cemento, gesso
scale: esterna con rivestimento in pietra pessimo
Degli Impianti:
elettrico: sottotraccia conformità: non conforme molto scarso
termico: autonomo conformità: non conforme molto scarso
Delle Strutture:
strutture verticali: costruite in mattone pieno scarso
solai: archi e/o volte in muratura scarso
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni
Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
descrizione consistenza indice commerciale
negozio 115,00 x 100 % = 115,00
tecnico incaricato: Arch. Raffaella Ferrara
Pagina 9 di 15Nuovo rito fallimentare N. 40/2016
magazzino piano terra 55,00 x 50 % = 27,50
ufficio piano primo 50,00 x 100 % = 50,00
deposito esterno 12,00 x 25 % = 3,00
cortile con servitù di passo 200,00 x 5% = 10,00
balcone piano primo 6,00 x 30 % = 1,80
Totale: 438,00 207,30
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: osservatorio immobiliare
Data contratto: 23/10/2016
Fonte di informazione: Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato
Descrizione: Negozi stato conservativo Normale
Indirizzo: Fascia/zona: Centrale/CENTRALE UNICA
Superfici principali e secondarie: 1
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 980,00 pari a 980,00 Euro/mq
COMPARATIVO 2
Tipo fonte: atto di compravendita
Data contratto: 23/10/2016
Fonte di informazione: House-Book di Tieso Massimo
Descrizione: di fronte la chiesa e limitrofo altre attività vendesi negozio di 160 m2 con 4 vetrine fronte
strada . Il bene è composto da: porticato coperto fronte strada, ingresso in locale commerciale in
open space
Indirizzo: via matteotti, Solbiate Arno
Superfici principali e secondarie: 160
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 100.000,00 pari a 625,00 Euro/mq
Sconto trattativa: 10 %
Prezzo: 90.000,00 pari a 562,50 Euro/mq
COMPARATIVO 3
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Data contratto: 23/10/2016
Fonte di informazione: Diadema Servizi Immobiliari
Descrizione: Albizzate a 200 metri dalla stazione proponiamo n° 4 negozi posti a piano terra con area
manovra fronte strada provinciale
tecnico incaricato: Arch. Raffaella Ferrara
Pagina 10 di 15Nuovo rito fallimentare N. 40/2016
Indirizzo: Albizzate
Superfici principali e secondarie: 55
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 50.000,00 pari a 909,09 Euro/mq
Sconto trattativa: 10 %
Prezzo: 45.000,00 pari a 818,18 Euro/mq
COMPARATIVO 4
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Data contratto: 23/10/2016
Fonte di informazione: Roberto Dall'Osto - Studio Immobiliare
Descrizione: Negozio fronte strada due vetrine
Indirizzo: Carnago, zona centrale pedonale
Superfici principali e secondarie: 65
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 59.000,00 pari a 907,69 Euro/mq
Sconto trattativa: 10 %
Prezzo: 53.100,00 pari a 816,92 Euro/mq
COMPARATIVO 5
Tipo fonte: agenzia del territorio
Data contratto: 07/11/2016
Fonte di informazione: Agenzia delle ENtrate
Descrizione: Abitazioni civili
Indirizzo: Fascia/zona: Centrale/CENTRALE UNICA Codice zona: B1
Superfici principali e secondarie: 1
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 920,00 pari a 920,00 Euro/mq
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore superficie principale: 207,30 x 800,00 = 165.840,00
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 165.840,00
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 165.840,00
BENI IN SOLBIATE ARNO VIA SILVIO PELLICO 2
LABORATORIO ARTIGIANALE
DI CUI AL PUNTO B
laboratorio artigianale a SOLBIATE ARNO Via Silvio Pellico 2, della superficie commerciale di 76,50
tecnico incaricato: Arch. Raffaella Ferrara
Pagina 11 di 15Nuovo rito fallimentare N. 40/2016
mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (COOPERATIVA SOLBIATESE SOC. ARL IN
LIQUIDAZIONE)Identificazione catastale:
l foglio 3 particella 25 sub. 7 (catasto fabbricati), categoria C/3, classe 5, consistenza 125 mq,
rendita 124,72 Euro, indirizzo catastale: VIA SILVIO PELLICO n. 2, piano: T, intestato a
COOPERATIVA SOLBIATESE SOCIETA A RESP. LIMITATA, derivante da VARIAZIONE
del 01/07/2016 protocollo n. VA0081023 in atti dal 01/07/2016 AGGIORNAMENTO
PLANIMETRICO (n. 26305.1/2016)
Coerenze: da nord ed in senso orario in un sol corpo: mapp. 4617, mapp. 4450, mapp. 3112,
mapp. 1143, parcheggio pubblico al mapp. 4044, stessa proprietà al sub. 7, affaccio su cortile
comune, il tutto salvo errori e come meglio in fatto.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona centrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area
residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Gallarate, Varese). Il traffico nella zona è sostenuto, i
parcheggi sono inesistenti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
COLLEGAMENTI
aeroporto distante 20 km mediocre
autobus distante 0,1 km eccellente
autostrada distante 1,3 km buono
ferrovia distante 1,3 km
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
livello di piano: ottimo
esposizione: ottimo
luminosità: ottimo
panoramicità: ottimo
impianti tecnici: pessimo
stato di manutenzione generale: pessimo
servizi: pessimo
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Premesso che il Decreto dirigente unità organizzativa, 30 luglio 2015 - 6480 - BURL Serie Ordinaria n.
34 del 19 agosto 2015, stabilisce che ai sensi dell’art. 3.4 comma c)” L’obbligo di dotazione e
allegazione dell’ Attestato di Prestazione Energetica resta escluso per (…) provvedimenti di
assegnazione della proprietà o di altro diritto reale conseguenti a procedure esecutive singole o
concorsuali”; la scrivente dichiara l’esenzione dall’obbligo di allegazione per il decreto di
trasferimento.
La stima viene effettuata a corpo e non a misura, tenendo conto di tutti i diritti, azioni, ragioni e
servitù di qualunque natura quali competono ed incombono sull'unità derivanti da titoli di proprietà,
possesso (anche se non esplicitamente evidenziati o richiamati nella presente relazione) nello stato di
fatto e di diritto in cui i beni descritti attualmente si trovano. E' escluso quanto non riconducibile ad
un esame visivo e ascrivibile a vizi occulti.
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni
Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
tecnico incaricato: Arch. Raffaella Ferrara
Pagina 12 di 15Nuovo rito fallimentare N. 40/2016
descrizione consistenza indice commerciale
magazzino 73,00 x 50 % = 36,50
negozio 40,00 x 100 % = 40,00
Totale: 113,00 76,50
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore superficie principale: 76,50 x 800,00 = 61.200,00
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 61.200,00
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 61.200,00
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Si è determinato il valore di mercato, in altre parole il più probabile prezzo di trasferimento
(compravendita) della proprietà che si presume possa essere realizzato in un mercato libero di
compravendita, per un periodo corrispondente a quello ragionevolmente sufficiente per reperire un
compratore. Nell'individuare un apprezzabile valore di mercato espresso in relazione ai mq
dell'immobile da stimare, sono stati presi quale riferimento i valori di mercato presenti in zona, per
classi omogenee, rispetto ai beni sopra considerati.
I valori unitari utilizzati sono stati dedotti dal mercato immobiliare di riferimento e adattati con
opportuni coefficienti alla Proprietà poiché non esistono due beni immobili perfettamente identici.
Nella scelta del procedimento estimativo si è adottato il metodo sintetico parametrico comparativo, in
altre parole per comparazione del bene oggetto della valutazione con altri beni della stessa zona di
analoghe caratteristiche tecniche di prezzo noto, assumendo come termine di confronto per
l'immobile il parametro superficie lorda commerciale, quest'ultima calcolata secondo usi e
consuetudini locali, tenuto conto della tipologia residenziale. La superficie commerciale lorda
vendibile in proprietà esclusiva è stata calcolata graficamente, sulla base delle planimetrie in atti, al
lordo dei muri interni e perimetrali (con un massimo di 50 cm di muro perimetrale) e sino alla mezzeria
di quelli confinanti con altre unità immobiliari (con un massimo di 25 cm), comprese le superfici dei
locali accessori e delle pertinenze opportunamente ragguagliate con appositi coefficienti.
Trattandosi di una stima finalizzata ad un esecuzione si applica una riduzione del valore del 25%
imposta dal Tribunale di Monza.
Le fonti di informazione consultate sono: , ufficio tecnico di Solbiate Arno, agenzie: Gabetti –
Tempocasa- Tecnocasa – Professionecasa – professionisti del settore, osservatori del mercato
immobiliare Agenzia delle Entrate Omi
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle
conoscenze del valutatore;
l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni
eventualmente riportate in perizia;
tecnico incaricato: Arch. Raffaella Ferrara
Pagina 13 di 15Nuovo rito fallimentare N. 40/2016
l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della
professione;
l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o
collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
A negozio 207,30 0,00 165.840,00 165.840,00
laboratorio
B 76,50 0,00 61.200,00 61.200,00
artigianale
227.040,00 € 227.040,00 €
ULTERIORI DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE DEL LOTTO:
descrizione importo
obsolescenza e vetusta -10% -22.704,00
22.704,00 €
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 15.300,00
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 189.036,00
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
Riduzione del valore del 0% per l'immediatezza della vendita giudiziaria (valore €. 0,00
di realizzo):
Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e €. 189.036,00
di diritto in cui si trova:
Ulteriore riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base €. 37.807,20
catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di
eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria (calcolato sul valore di realizzo):
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 151.228,80
di fatto e di diritto in cui si trova:
data 06/12/2016
il tecnico incaricato
Arch. Raffaella Ferrara
tecnico incaricato: Arch. Raffaella Ferrara
Pagina 14 di 15Nuovo rito fallimentare N. 40/2016
tecnico incaricato: Arch. Raffaella Ferrara
Pagina 15 di 15Puoi anche leggere
