TRIBUNALE DI VIBO VALENTIA - PROCEDURA ESECUTIVA - N. RUOLO DEL G.E. 79/2018 - DOAUCTION
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TRIBUNALE DI VIBO VALENTIA
Procedura Esecutiva - N. Ruolo del G.E. 79/2018
Promossa da
ITALFONDIARIO S.P.A.
contro
SEMINARA ROCCO
GIUDICE : Dott. MARIO MIELE
Creditore Procedente: ITALFONDIARIO S.p.A.
Avv. MARCELLO COLLOCA
Custode Avv. MARIA FIORILLO
C.T.U.
Arch. Maria Concetta Greco
Nominata con provvedimento del 19 Febbraio 2019
Giurata in data 20 Febbraio 2019
Prossima Udienza 14/05/2019
1Consulenza tecnica di ufficio
PREMESSA
La sottoscritta Arch. Maria Concetta Greco, iscritta all'Albo degli Architetti della Provincia
di Vibo Valentia al numero 219 ed all'Albo dei Consulenti Tecnici presso il Tribunale di
Vibo Valentia, con il numero 73, veniva nominata in data 19/02/2019 dal G.E. Dott. Mario
Miele, c.t.u. nella procedura di Esecuzione Immobiliare n. 79/2018, promossa da
ITALFONDIARIO S.p.A. mandataria di CASTELLO FINANCE S.R.L. con sede in Roma,
iscritta nei confronti di Seminara Rocco ed in data 20/02/2019, accettava l’incarico per la
stima degli immobili. La sottoscritta c.t.u. comunicava con A/R alle parti costituite nella
Procedura Esecutiva che in data 04/03/2019, alle ore 15,30, effettuava il sopralluogo
unitamente al custode Avv. Maria Fiorillo e con il collaboratore del proprio studio. Vedi
allegato “a”.
L’immobile è ubicato nel Comune di Joppolo, in contrada Bonello, senza numero civico,
la sottoscritta c.t.u. coadiuvata dal collaboratore di studio, ha effettuato il rilievo
dell’immobile censito al foglio 18, particella n. 1071, sub 2 e sub. 8 graffate. Edificato
ad un solo livello fuori terra, con antistante spazio coperto da una tettoia ed altri
accessori, di cui un forno esterno per la panificazione. La comunicazione del sopralluogo
e l’inizio delle operazioni peritali, è stata effettuata con raccomandate A/R, al Signor
Seminara Rocco e con PEC al legale della Banca, Avv. Marcello Colloca. Con il custode
di comune accordo si è stabilita la data per effettuare il sopralluogo e l’invio delle
raccomandate. La parte debitore è stata avvisata con raccomandata A/R, spedita il
22/02/2019, n. 15010582548-1. La raccomandata A/R è stata ricevuta il 25/02/2019 per
come attesta la ricevuta di avvenuta consegna A/R. Vedi allegato “e”. Le operazione
peritali svolte nell’immobile, (particella 1071, sub.2 e sub.8 graffate) sono atte ad
accertare, l’esatta l’ubicazione, lo stato di manutenzione e la consistenza. Relativamente
all’impianto elettrico, il signor Seminara Rocco, riferisce che la fornitura di energia
elettrica è disattivata poiché l’immobile non è abitato. Per quanto concerne l’impianto
elettrico non è stata esibita la dichiarazione di conformità dell’impianto. Nell’immobile, le
porte interne sono in legno ed i sanitari del bagno sono in buone condizioni. L’immobile è
pavimentato con piastrelle di gres e si presenta in condizioni discrete. Dopo aver
effettuato il sopralluogo nell’immobile, viene analizzato il compendio pignorato, costituito
dal bene, individuato al Catasto fabbricati (N.C.E.U). del Comune di Joppolo:
Appartamento, Foglio 18, particella 1071, sub 2 e sub.8 graffate, categoria A/3 classe
2, vani 3,5, superficie catastale mq. 45, totale escluse aree scoperte 39 mq. Rendita
euro 180,76 come da visura catastale;
2L’immobile è ubicato nel Comune di Joppolo, in Contrada Bonello, posto al piano terra,
snc, in ditta a Seminara Rocco, nato a Vibo Valentia il 17/07/1971, Codice Fiscale
SMNRCC71L19F537U, proprietà 1/1. Detta Unità Immobiliare deriva atto pubblico del
21/05/1993, voltura in atti dal 27/01/1997 repertorio n.35298, rogante notaio Tripodi Rita,
sede Delianova, registrazione compravendita n.7315.1/1993. Nota di trascrizione
Registro Generale n.11659; Registro Particolare n.9617; data di presentazione
21/06/1993, avente per oggetto compravendita, Seminara Pietro Antonio nato a
Polistena (RC)09/01/1936, codice fiscale SMNPRN36A09G791R proprietario di ½ e
Giovinazzo Bianca nata a Cittanova (RC) il 05/03/1946, codice fiscale
GVNBNC46C45C747A proprietaria di ½ vendono a Seminara Rocco che acquista il bene
riportato al foglio di mappa n.18 del Comune di Joppolo, particella 1071 sub 2 e il sub 8
graffate.
La c.t.u. per espletare il mandato si è recata al Comune di Joppolo dove (Vedi allegato
“a”) in data 26/02/2019 prot. n.0000895; richiedeva l’accesso agli atti per avere copia
della documentazione atta ad accertare la corretta edificazione dell’immobile, il titolo
autorizzativo e se l’immobile sia stato oggetto di sanatoria di opere abusive, seguono
successivi solleciti nella consegna della copia di documentazione richiesta. La c.t.u. per
espletare il mandato si è recata all’Ufficio delle Entrate di Vibo Valentia dove (Vedi
allegato “a”) in data 28/02/2019 prot. n.0005284; richiedeva l’accesso agli atti per avere
copia della documentazione in essere ed avente per oggetto la locazione dell’immobile
pignorato. La c.t.u. per espletare il mandato si è recata al Catasto e alla Conservatorio
dei RR.II. della sede provinciale di Vibo Valentia dove (Vedi allegato “a”) in data
20/02/2019 prot. n.VV2898 del 2019; richiedeva ispezione ipotecarie, visure catastali,
stralcio planimetrico e planimetria. Vedi allegato “a”. Seguiva un ulteriore accesso al
Catasto e alla Conservatoria dei RRII, per l’acquisizione della nota di trascrizione,
protocollo VV3431 del 2019, Vedi allegato “a” La sottoscritta c.t.u. si recava, presso
Ufficio delle Entrate di Vibo Valentia, per acquisire i valori di riferimento e reperire
contratti in essere aventi oggetto immobili similari a quello del signor Seminara Rocco.
Ulteriore accertamento per acquisizione di dati presso l’Ufficio del Territorio, Sezione
Quotazioni Immobiliari, nonché la banca dati delle quotazioni immobiliari e l’Ufficio
Valutazione degli Immobili, dove ricevevo informazioni utili relative ai valori di stima degli
immobili.
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La presente relazione tecnica viene redatta per rispondere ai quesiti sotto riportati del
G.E. Dott. Mario Miele, alla sottoscritta Arch. Greco Maria Concetta, nominata C.T.U. in
data 19/02/2019 e giurata il 20/02/2019.
3QUESITO
PROVVEDA l’esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni operazione
ritenuta necessaria, ad esaminare i documenti depositati ex art.567 c.p.c., segnalando
tempestivamente al Giudice quelli mancanti o inidonei, e ad acquisire, se non allegata
agli atti, copia del titolo di provenienza del bene al debitore; aggiorni i documenti catastali
già depositati ed acquisisca quelli non depositati ritenuti necessari (estratto di mappa,
certificato di attualità catastale; eventuali frazionamenti; certificato di destinazione
urbanistica; scheda planimetria del catasto fabbricati o del catasto terreni).
Dopo tutte le opportune verifiche di rito, la scrivente ritiene di aver acquisito la
documentazione necessaria, per rispondere al quesito. La documentazione catastale
richiesta viene allegata alla presente sotto allegato “a”, per quanto concerne la
documentazione urbanistica dell’immobile, si è in attesa di risposta dal Comune di
Joppolo, Ufficio Tecnico/Urbanistico. Probabilmente evaderà le varie istanze prodotte.
Estrapolata copia della planimetria depositata al Catasto Fabbricati, estratto di mappa
per il terreno, visura catastale, acquisito presso la conservatoria dei R.R.I.I. la nota di
trascrizione relativa all’atto di provenienza, eseguiti accertamenti visure ipotecarie, la
sottoscritta c.t.u. procede alla risposta del quesito. Vedi allegato “a”
Si rileva la seguente formalità in ordine a quanto in oggetto, pignoramento del
10/12/2018, notificato dall’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Vibo Valentia e trascritto in
data 08/01/2019 al Registro Generale n. 56, e al Registro Particolare n. 49, a favore
di ITALFONDIARIO S.p.A. quale mandataria di CASTELLO FINANCE S.R.L. con sede in
Roma sui seguenti immobili:
Abitazione di tipo economico, ubicata in Joppolo, contrada Bonello snc,
piano terra, in catasto fabbricati al foglio 18, particella 1071, sub. 2 e sub. 8
graffate, categoria A/3, classe 2, consistenza 3,5 vani, superficie catastale
totale 45 mq. totale escluse aree scoperte 39 mq., Rendita 180,76;
Il bene perviene al debitore, Seminara Rocco da atto pubblico del 21/05/1993, voltura in
atti dal 27/01/1997, repertorio n.35298, rogante notaio Tripodi Rita, sede Delianova, (RC)
registrazione compravendita n.7315.1/1993. Nota di trascrizione Registro Generale
n.11659; Registro Particolare n.9617; data di presentazione 21/06/1993, avente per
oggetto compravendita, Vendono in comunione legale, Seminara Pietro Antonio nato a
Polistena (RC) 09/01/1936, codice fiscale SMNPRN36A09G791R proprietario di ½ e
Giovinazzo Bianca nata a Cittanova (RC) il 05/03/1946, codice fiscale
GVNBNC46C45C747A proprietaria di ½ a Seminara Rocco che acquista il bene
riportato al foglio di mappa n.18 del Comune di Joppolo, particella 1071 sub 2 e il sub 8
graffate.
Ai coniugi Seminara/Giovinazzo pervenne da istrumento atto pubblico del
428/12/1985, voltura in atti dal 21/12/1989, Repertorio n.5308, rogante notaio
Sapienza Comerci, sede Serra San Bruno, registrato a Serra San Bruno, volume
97 n.75 del 15/01/1986 n.298/1986.Venditore la ditta Avvenire S.R.L. con sede in
Joppolo.
L’immobile è stato oggetto di contratto di mutuo con garanzia ipotecaria n.35299
del Repertorio, n.3573 della Raccolta, Registrato a Palmi il 25/05/1993, rogato dal
notaio Rita Tripodi con sede in Delianova (RC). Il contratto di mutuo riporta:
“Il sig. Seminara Rocco nato il 19 luglio 1971, residente in Joppolo, alla contrada Bonello, snc,
imprenditore edile, celibe, costituisce a favore della Banca Commerciale Italiana S.p.A., che
accetta, ipoteca di primo grado a proprio carico sull’immobile, ubicato nel Comune di Joppolo,
appartamento a semplice elevazione, in contrada Bonello, ad uso di civile abitazione, snc, piano
terra, con annesso orticello della superficie di ottanta mq circa composto da due camere, piccolo
bagno, cucina-soggiorno, con annessa piccola veranda coperta, confinante, nel suo insieme con
proprietà D’Aloi Raffaele, proprietà di Vecchio Francesco e strada comunale, in catasto fabbricati
alla partita 100030,1 foglio 18, particella 1071, sub. 2 e 8 aggraffate, categoria A/3, classe 2,
consistenza 3,5 vani, superficie catastale totale 45 mq. totale escluse aree scoperte 39 mq.,
Rendita 180,76”;
PROVVEDA quindi, previa comunicazione scritta dell’incarico ricevuto, da effettuarsi a
mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore, all’indirizzo risultante agli atti
(luogo di notificazione del pignoramento o residenza dichiarata o domicilio eletto), al
creditore procedente e ai comproprietari della data e del luogo di inizio delle operazioni
peritali, con invio al debitore e ai comproprietari di consentire la visita dell’immobile.
La c.t.u. Arch. Maria Concetta Greco, comunicava il sopralluogo di inizio delle operazioni
peritali con PEC al creditore procedente, con raccomandata A/R al debitore per la data
04/03/2019 alle ore 15,30: Vedi allegato “e”
Il Signor Seminara Rocco, parte debitore è stato avvisato con raccomandata A/R, spedita
il 22/02/2019, n. 15010582548-1, è stata ricevuta il 25/02/2019 per come attesta la
ricevuta di avvenuta consegna A/R.
Vedi allegato “e”.
22/02/19 tramite pec Avv. Marcello Colloca per comunicare l’inizio delle
operazioni peritali;
1) Ad avvertire questo giudice in caso di impossibilità di accesso all’immobile, allegando
copie della comunicazione inviata al debitore e della relativa ricevuta di ritorno;
In data 04/03/2019, la c.t.u. Arch. Maria Concetta Greco accompagnata dal collaboratore
di studio, insieme con il custode nominato Avv. Maria Fiorillo, ci siamo recati nel Comune
di Joppolo, in Contrada Bonello, snc, per effettuare il sopralluogo nell’immobile oggetto
della procedura esecutiva n.79/2019. Il sopralluogo è stato comunicato con
5raccomandata A/R , da effettuarsi per le ore 15,30. Alla data stabilita e all’ora fissata del
sopralluogo, sul posto è presente il Signor Seminara Rocco, identificato con carta
d’identità numero AX7156273, rilasciata dal Comune di Limbadi il 03/05/2016, valida fino
al 19/07/2026, che ha permesso l’espletamento delle operazioni peritali, la
documentazione fotografica, atte alla corretta stesura della relazione peritale. Vedi
allegato “a”
2 ) A identificare il bene oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei dati
catastali, riportati gli estremi dell’atto di pignoramento e specifichi se lo stesso riguardi la
proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i nominativi dei comproprietari) o altro
diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto); indichi inoltre quali siano gli estremi
dell’atto di provenienza, segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
La documentazione necessaria a dare risposta al quesito è stata reperita dalla
sottoscritta c.t.u. presso: la Conservatoria dei RR.II., l’U.T.E, l’Ufficio delle Entrate di Vibo
Valentia. Vedi allegato “a” e “c”
I dati catastali riportati nell’atto di pignoramento identificano il bene con precisazione dei
confini. Il pignoramento riguarda l’intero bene.
L’immobile: Censito al N.C.E.U. del Comune di Joppolo, Foglio 18, particella n. 1071,
sub. 2 e sub 8 graffate, categoria A/3, classe 2, consistenza 3,5 vani, superficie catastale
totale 45 mq. totale escluse aree scoperte 39 mq., Rendita 180,76; in testa Seminara
Rocco, nato a Vibo Valentia il 17/07/1971, Codice fiscale SMNRCC71L19F537U,
proprietà 1/1.
La particella n. 1071, sub 2 e sub 8 graffate, confina con la strada comunale, con la
particella n.1053, con la particella n.1102 e con la particella 317.
A Seminara Rocco l’immobile per l’intera proprietà è pervenuto a seguito di atto pubblico
del 21/05/1993, voltura in atti dal 27/01/1997 repertorio n.35298, rogante notaio Tripodi
Rita, sede Delianova, (RC), registrazione compravendita n.7315.1/1993. Nota di
trascrizione Registro Generale n.11659; Registro Particolare n.9617; data di
presentazione 21/06/1993, avente per oggetto compravendita, Seminara Pietro Antonio
nato a Polistena (RC)09/01/1936, codice fiscale SMNPRN36A09G791R proprietario di ½
e Giovinazzo Bianca nata a Cittanova (RC) il 05/03/1946, codice fiscale
GVNBNC46C45C747A proprietaria di ½ vendono a Seminara Rocco che acquista il bene
riportato al foglio di mappa n.18 del Comune di Joppolo, particella 1071 sub 2 e il sub 8
graffate.
La sottoscritta c.t.u. ha acquisito la nota di trascrizione, alla conservatoria dei RR.II. e le
ispezioni ipotecarie dal 01/01/1989, 19/02/2019; dal 10/04/2002 al 19/02/2019. Vedi
allegato “a e c”
63) A fornire una sommaria descrizione del bene;
Immobile ubicato nel Comune di Joppolo, Foglio n. 18 part.lla n.1071, subalterno 2 e
subalterno 8 graffate, categoria A/3, abitazione di tipo civile, consistenza 3,5 vani, ,45
mq. Totale escluse aree scoperte 39 mq., piano terra, rendita 180,76. (visura catastale)
La particella n.1071, subalterno 2 e subalterno 8 (vedi foto da n.1 a 14) graffate, confina
con la strada comunale, con la particella n.1053, con la particella n.1102 e con la
particella 317. L’abitazione si sviluppa ad un livello fuori terra. Nel prospetto principale
lato prospiciente strada comunale, si trova posizionata una tettoia realizzata in legno e
ferro, ancorata al suolo per mezzo di due pilastrini di ferro scatolare.
Vedi allegato “a e b” vedi foto da n.1,2,3 e 7
All’immobile si accede dal lato strada comunale da un cancello in ferro scorrevole, vedi
foto da n.1 questo immette in una zona pavimentata e in parte coperta da una tettoia,
vedi foto da n.2 e 3 realizzata in ferro e legno ed ancorata al suolo da due pilastri in
ferro scatolare. L’interno dell’abitazione è composto da tre vani ed un bagno vedi foto da
n. 4, 8, 9, 10 e 12. La prima camera è adibita a soggiorno/cucina vedi foto da n.2 e 4 , la
seconda camera adibita a letto matrimoniale vedi foto da n. 9, tra le due camere da
letto, vi è ubicato il bagno vedi foto da n. 12, la terza cameretta adibita a letto per
ragazzi vedi foto da n.10. L’accesso alle due camere da letto e al bagno avviene dal
soggiorno/cucina. Vedi allegato “a e b
All’interno della camera adibita a soggiorno/cucina sono presenti dei mobili ammassati
vedi foto da n.4 e 8, nella pavimentazione si nota dell’efflorescenza salina vedi foto da
n. 8, e della lieve umidità. Il bagno piastrellato e i sanitari sono in buone condizioni vedi
foto da n. 12. I muri perimetrali dell’immobile hanno spessore variabile, probabilmente
dovuto all’intonaco di diverso spessore. Gli infissi interni ed esterni sono realizzati in
legno. Le porte interne in legno in buone condizioni. La pavimentazione interna è in gres.
Gli impianti tecnici installati probabilmente non hanno la conformità. Relativamente
all’impianto elettrico, il Signor Seminara Rocco: “mi dichiara che non vi è fornitura di
energia elettrica”, poiché è disattivata, considerando che l’immobile non è abitato. La
tettoia antistante ha necessità di una ristrutturazione straordinaria per via di alcune
tavole logore sottoposte ad azione degradante degli agenti atmosferici. Vedi allegato “a
eb
Durante il sopralluogo nell’immobile si riscontravano delle variazioni rispetto la
planimetria depositata presso l’Agenzia del Territorio, Catasto fabbricati presentata con
prot. 113 del 1985, giusta costituzione del 28 marzo 1985, presentata dal geometra
Paolo Restuccia ed in ditta Avvenire S.R.L., numero di partita iva 0127320799, scheda
che identifica la particella 1071, al foglio 18 del Comune di Joppolo, in via Contrada
7Bonello, snc, sub 2 e sub 8 graffate. All’esterno dell’immobile è stato ricavato un piccolo
vano chiuso destinato a servizi di mq. 2,80,circa vedi foto da n. 6, 13 e 14. La tettoia
presente ha dimensioni mq.25 circa, da quanto si evince dalla planimetria depositata al
catasto vi era in origine una tettoia di ridotte dimensione racchiudente lo spazio
antistante l’ingresso e il limite esterno del perimetro della camera da letto. L’ortello della
superficie di mq.80 circa, riportato nel contratto di mutuo è pavimentato, in esso trovano
posto degli accessori pertinenti all’immobile, di cui un forno vedi foto da n. 6 e 11 per la
panificazione, un vano servizi, doccia esterna, un lavabo esterni posizionati nel laterale
alle due camere da letto. vedi foto da n.5 e 14. Vedi allegato “a e b
Tutta la proprietà è recintata con ringhiera in ferro. vedi foto da n. 1 e 11. Nell’area
antistante l’immobile presenti: ramaglie, erbe, vegetazione. Molto probabilmente questo
aumento di superficie del vano servizi e l’ampliamento della tettoia non sono stati
autorizzati, per cui è necessario presentare un permesso a costruire in sanatoria,
regolato D.P.R. 380/2001 art.36 Accertamento di conformità.
Le norme che disciplinano l'istituto della sanatoria edilizia sono gli artt. 36 e 37 del DPR
380/01, Testo Unico dell'Edilizia. Tale disposizione prevede che il permesso in sanatoria
possa essere concesso solamente ricorrendo la c.d. doppia conformità. Il provvedimento,
cioè, può essere rilasciato solamente nel caso in cui l'opera realizzata, pur non
autorizzata, sia rispettosa della disciplina urbanistica ed edilizia comunale, con
riferimento sia a quella vigente al momento dell'effettuazione dell'intervento, sia a quella
vigente al momento della presentazione della richiesta in sanatoria. Il Comune di Joppolo
non ha evaso l’ istanza presentata e i vari solleciti.
4) A riferire sullo stato di possesso dell’immobile, con l’indicazione –se occupato da terzi
- del titolo al quale avvenga l’occupazione con specifica attenzione all’esistenza di
contratti aventi data certa anteriore al pignoramento ed in particolare se gli stessi siano
registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di
scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di
rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio;
La sottoscritta c.t.u. per espletare il mandato si è recata all’Ufficio delle Entrate di Vibo
Valentia dove (Vedi allegato “f”) in data 28/02/2019 prot. n.0005284; richiedeva
l’accesso agli atti per avere copia della documentazione avente per oggetto la locazione
dell’immobile pignorato di proprietà di Seminara Rocco. Dalle ricerche effettuate non
sono emersi contratti registrati a terzi in essere, relativamente al bene oggetto della
Procedura Esecutiva n. 79/2018. Censito nel Catasto Fabbricati del Comune di
Joppolo, ubicato in contrada Bonello, Foglio n. 18 particella n.1071, subalterno 2, e
subalterno 8, categoria A/3, classe 2, abitazione di tipo civile, consistenza 3,5, 45
8mq. Totale escluse aree scoperte 39 mq., piano terra, rendita 180,76.
5 ) A verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale,
gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero, in particolare :
Domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni;
Atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione,
Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con
precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione;
Altri pesi o limitazioni d’uso (es. contratti relativi all’immobile ed opponibili alla
procedura, oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione);
Esistenza di vincoli storici, culturali o archeologici;
La scrivente, pur avendo fatto accurate indagini, non è venuta a conoscenza di eventuali
vincoli, storici, culturali o archeologici, oneri, altri pesi, limitazioni e spese condominiali
insolute da parte del debitore che potrebbero restare a carico dell’acquirente.
Relativamente al bene non si è a conoscenza di regolamento di condominio, poiché
l’immobile è ad un livello fuori terra con ingresso autonomo, costituisce unità immobiliare
autonoma, non sottoposta a quote millesimali anche se per due lati l’immobile confina
con altri immobili. Non esistendo altri comproprietari del bene pignorato non si è
predisposto progetto di divisione del bene stesso, cosi come previsto dalle
raccomandazioni generali. Vedi allegato “a”
Domande giudiziali, sequestri ed altre trascrizioni
In riferimento ad eventuali domande giudiziali e trascrizioni sono presenti in ordine
cronologico dalla data dell’acquisto: (ispezione ipotecaria eseguita in data 20/02/2019-
18/03/2019)
-ISCRIZIONE del 25/05/1993 Registro Particolare n.833 Registro Generale n.9875,
Pubblico ufficiale Tripodi Rita Repertorio 35299 del 21/05/1993. IPOTECA
VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO, immobili siti
nel Comune di Joppolo, Seminara Rocco soggetto debitore;
-TRASCRIZIONE A FAVORE del 21/06/1993, Registro Particolare n.9617, Registro
Generale n.11659, Pubblico ufficiale Tripodi Rita, Repertorio 35298 del 21/05/1993,
ATTO TRA VIVI-COMPRAVENDITA’, immobili siti in Joppolo, SOGGETTO
ACQUIRENTE. Seminara Rocco, nato a Vibo Valentia il 17/07/1971, Codice fiscale
SMNRCC71L19F537U, proprietà 1/1. Detta Unità Immobiliare deriva atto pubblico del
21/05/1993, voltura in atti dal 27/01/1997 repertorio n.35298, rogante notaio Tripodi
Rita, sede Delianova,(RC) registrazione compravendita n.7315.1/1993. Nota di
trascrizione Registro Generale n.11659; Registro Particolare n.9617; data di
presentazione 21/06/1993, avente per oggetto compravendita, Seminara Pietro
9Antonio nato a Polistena (RC)09/01/1936, codice fiscale SMNPRN36A09G791R
proprietario di ½ e Giovinazzo Bianca nata a Cittanova (RC) il 05/03/1946, codice
fiscale GVNBNC46C45C747A proprietaria di ½ vendono a Seminara Rocco che
acquista il bene riportato al foglio di mappa n.18 del Comune di Joppolo, particella
1071 sub 2 e il sub 8 graffata;
-TRASCRIZIONE CONTRO del 06/11/1999, Registro Particolare n.17285, Registro
Generale n.22698. Pubblico Ufficiale TRIBUNALE, Repertorio 379 del 25/05/1998
Atto Giudiziario –Sentenza Dichiarativa di Fallimento, immobili siti in Joppolo;
-ISCRIZIONE CONTRO del 10/05/2013, Registro Particolare n.217, Registro
Generale n.2823 Pubblico Ufficiale Notaio Tripodi Rita, Repertorio 35299 del
21/05/1993, IPOTECA IN RINNOVAZIONE derivante da ipoteca volontaria per
concessione a garanzia di mutuo a favore di Banca Commerciale Italiana S.p.A.
Milano C.F. 01255270157, contro Seminara Rocco, nato a Vibo Valentia il 19/07/1971,
immobili siti in Joppolo, Soggetto debitore, Richiedente ITALFONDIARIO SPA;
-ISCRIZIONE CONTRO del 14/12/2016, Registro Particolare n.761 Registro Generale
n.7057 Pubblico Ufficiale EQUITALIA SERVIZI DI RISCOSSIONE SPA, Repertorio
n.1051/13916 del 13/12/2016, Ipoteca conc. Amministrativa/riscossione derivante da
ruolo. Immobili siti in Joppolo, Soggetto debitore. Vedi allegato “c”
TRASCRIZIONE CONTRO del 08/01/2019, Registro Particolare n.49, Registro
Generale n.56 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE, Repertorio 1730 del 10/12/2018 ATTO
ESECUTIVO O CAUTELARE-VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI, Immobili
siti in Joppolo. Pignoramento promosso da ITALFONDIARIO SPA con sede in ROMA,
quale mandataria di CASTELLO FINANCE SRL con sede in ROMA;
6) A verificare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale
gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), che
saranno cancellati o comunque non saranno opponibili all’acquirente al momento della
vendita, con relativi oneri di cancellazioni a carico della procedura. Indichi i costi a ciò
necessari.
Non risultano ulteriori iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli oltre a
quelle sopra indicate. L’eventuale costo stimato per la cancellazione da porsi a carico
della procedura è di euro 294 circa per l’ipoteca, per le ipoteche insistenti sui beni
immobili intestati a Seminara Rocco, il costo totale stimato è di euro 1.176,00 circa.
107) A verificare la regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche,
edilizie e catastali. Ove consti l’esistenza di opere abusive, si pronunci sull’eventuale
sanabilità ai sensi delle n.47/85 e n.724/94 e sui relativi costi. Fornisca le notizie di cui
all’art.40 della L.47/85 ed all’articolo 46 del D.Lgvo 378/01. Indichi in particolare gli
estremi della concessione ad edificare o del permesso di costruire e della eventuale
concessione o permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi), ovvero dichiari
che la costruzione è iniziata prima del 1 settembre 1967
La sottoscritta, c.t.u., ha inoltrato la richiesta di accesso agli atti e documenti depositati
presso lo sportello unico per l’edilizia al Comune di Joppolo:
- istanza del 26/02/2019 prot. 0000895;
- istanza del 17/03/2019; sollecito consegna documenti, inviata con PEC, notifica
avvenuta registrazione protocollo n.1198 del 18/03/2019;
- istanza 03/04/2019 secondo sollecito accesso agli atti depositati presso il
Comune di Joppolo, Ufficio Tecnico richiesta effettuata in qualità di ctu, inoltrata
con PEC; notifica avvenuta registrazione protocollo n.1516 del 05/04/2019;
-Ulteriore richiesta con PEC invio planimetria catastale, estratto di mappa e visura storica
al fine di favorire l’evasione dell’istanza di richiesta documentazione, protocollo n. 1600
del 11/04/2019 del comune di Joppolo.
- Personalmente mi sono recata più volte al Comune di Joppolo a sollecitare, la
consegna della documentazione richiesta;
- Telefonicamente mi sono relazionata con il Sindaco di Joppolo, dove ho inviato copia
di visure catastali al fine di agevolare la richiesta negli archivi del Comune.
- Ulteriori telefonate ( in data 02 e 03 maggio) per sollecitare consegna delle copie di
documenti, rimaste infruttuose. Vedi allegato “f”. Considerato che il Comune di
Joppolo non ha fornito la documentazione richiesta, si considera la tettoia e il
piccolo ripostiglio, probabilmente abusive, poiché non sono riportate nella
planimetria catastale depositata in data 28/03/1985 prot.113. La particella 1071 sub
2 e sub 8 graffate deriva da impianto meccanografico del 30/06/1987.
Non ricevendo la copia delle documentazione richiesta non si può verificare la regolarità
edilizia e urbanista del bene che si presume ci sia, come pure la dichiarazione d’agibilità.
Non avendo risposta non si è in grado di comunicare il numero della Concessione
Edilizia e della probabile sanatoria ove vi fosse. Di conseguenza mi limito a segnalare
quando dedotto, l’ampliamento della tettoia e la realizzazione del locale ripostiglio
esterno prospiciente il prospetto laterale sinistro, osservando il prospetto principale.
Le norme che disciplinano l'istituto della sanatoria edilizia sono gli artt. 36 e 37 del DPR
11380/01, Testo Unico dell'Edilizia. Tale disposizione prevede che il permesso in sanatoria
possa essere concesso solamente ricorrendo la c.d. doppia conformità.
Il provvedimento, cioè, può essere rilasciato solamente nel caso in cui l'opera realizzata,
pur non autorizzata, sia rispettosa della disciplina urbanistica ed edilizia comunale, con
riferimento sia a quella vigente al momento dell'effettuazione dell'intervento, sia a quella
vigente al momento della presentazione della richiesta in sanatoria.
Vedi allegato “a”
8 ) Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento
del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del
bene, alla sua correzione o redazione ed accatastamento delle unità immobiliari non
regolarmente accatastate;
La planimetria Catastale depositata presso l’Ufficio del territorio con la planimetria
dell’immobile rilevata risulta non corrispondente lo stato di fatto, a causa del locale
ripostiglio/esterno e della tettoia.
La planimetria dell’immobile rilevata al sopralluogo non è corrisponde a quelle
accatastata, per la realizzazione del vano del ripostiglio e della tettoia. Tuttavia, nel caso
in cui le difformità siano grafiche, di lieve entità e soprattutto non sia cambiato il numero
di vani catastali, la circolare n. 2/2010 evidenzia che è possibile evitare l'aggiornamento
della planimetria catastale. In questo caso vale la dichiarazione di conformità
catastale per sollevarsi dalle responsabilità sulla interpretazione di “lieve entità”. La
circolare consente di dichiarare la conformità anche in caso di lievi modifiche grafiche
che non comportano una variazione della rendita catastale. Nel caso in cui la difformità
tra la planimetria catastale e lo stato di fatto sia relativo alla realizzazione di un ripostiglio,
o altre difformità non considerabili "lievi" è necessario provvedere alla variazione
catastale.
Poiché chi acquista deve ottenere la modifica della planimetria considerato che è un
diritto acquistare l’immobile perfettamente rispondente alle normative urbanistiche e
catastali. Acquistare in sicurezza: richiede la verifica dello stato urbanistico. Il DL 78/10
obbliga a dichiarare la conformità catastale. Inoltre la conformità catastale non riguarda
la verifica urbanistica dell'immobile. Per procedere alla vendita dell’immobile è
necessario verificare lo stato catastale ma soprattutto lo stato urbanistico perché è quest'
ultimo che rappresenta la legittimità con cui è stato costruito l'immobile. Analizzando lo
stato urbanistico si verifica l'assenza di abusi edilizi. In un appartamento anche solo un
bagno realizzato in una posizione differente dalla legittimità (Concessione, Licenza,
Permesso di costruire, Dia, etc) comporta una "irregolarità" o "abuso edilizio". Il nuovo
12acquirente erediterà questo vizio. La sottoscritta non procede alla variazione per
l’aggiornamento del catasto poiché attende la documentazione da parte dell’Ufficio
tecnico del Comune di Joppolo per avere conferma della regolarità edilizia e urbanistica.
Vedi allegato “a”
9) A fornire indicazioni con riferimento all’immobile pignorato circa la presenza o meno:
a) della certificazione energetica di cui al D.Lgs 192 del 19/08/05 attuativa della direttiva
CE in mancanza, provveda alla redazione della stessa, personalmente ovvero
avvalendosi di un ausiliario.
b) della documentazione amministrativa e tecnica in materia di installazione impianti
all’interno degli edifici di cui al D.M: Ministro Sviluppo Economico del 22/1/2008 n.37
acquisendo copia della documentazione eventualmente esistente;
a) L immobile non è provvisto della certificazione energetica, poiché non è stata
esibita, nella richiesta verbalmente fatta in fase di sopralluogo. Infatti, la realizzazione
dell’immobile è antecedente (23/05/1989) all’entrata in vigore della nuova normativa del
01/10/2015, per questa motivazione, probabilmente l’immobile non ha in essere il
certificato energetico. La mancanza della certificazione energetica può essere colmata
redigendo il certificato energetico. La sottoscritta provvede alla redazione del certificato
energetico APE con invio ala Regione Calabria in data 03/05/2019. Vedi allegato “a”
b) La documentazione relativa agli impianti non è stata acquisita presso il Comune di
Joppolo, poiché l’Ufficio Tecnico non ha dato risposta alle istanze. La stessa non è stata
fornita dal proprietario signor Seminara Rocco, non essendoci la certificazione
dell’impianto secondo quanto previsto dall’art.7 della legge n.46/1990, gli impianti devono
essere a norma di legge.
Da un’analisi effettuata durante il sopralluogo ed a vista probabilmente gli impianti non
sono a norma, necessitano dell’adeguamento alla normativa vigente in materia, (legge
05/03/1990 n.46 e del D.M. 20/02/1992 e del DPR 18/04/1994 n. 392 e D.M.22/01/2008
n.37 e s.m. ed i.). Vedi foto “da 1 a 11”
1) Ad indicare il valore commerciale degli immobili, avuto riguardo agli eventuali rapporti di
locazione (precisando in tal caso la data di stipula del contratto e della relativa
registrazione) o di altro tipo soggetti a proroga o meno, esprimendo il proprio parere
sull’opportunità di procedere alla vendita di uno o più lotti e predisponendo, in caso
affermativo, il relativo frazionamento con l’indicazione di tutti i dati catastali per ciascun
lotto; nel caso si tratti di quota indivisa fornisca la valutazione anche della sola quota.
13La stima del valore dell’immobile ubicato nel Comune di Joppolo è fortemente influenzata
dalla vicinanza del mare e dal contesto ambientale. Si trova in zona urbanizzata,
contrada Bonello, nel comune di Joppolo, con accesso direttamente dalla strada
comunale. Come si può rilevare nelle zone esterne adiacenti al mare negli ultimi anni,
sono state edificate delle costruzioni, in genere abitazioni di un certo interesse
residenziale. In sede di stima, non potendo attenersi al criterio valutativo basato sul
metodo comparativo tra il bene e altri simili in località quanto meno limitrofe, a causa
delle carenze di dati di beni alienati.
Concorrono alla determinazione della stima alcuni elementi fondamentali: tipologia della
struttura, appartamenti posti al piano terra, dotazione e grado di finitura, stato di
conservazione, tenuto conto del fatto che l’edificio è in discreto stato di conservazione.
Gli impianti tutti in discrete condizioni, necessitano di certificato di conformità.
Valutata la consistenza dell’immobile ed esaminato lo stato dei luoghi, per il caso in
oggetto, non pervenendo al c.t.u. informazioni relative a compravendite inerenti questa
stessa tipologia di immobili, onde pervenire ad un plausibile valore di mercato del bene
pignorato si è preferito nella fattispecie:
1) Mediare le valutazioni sintetiche comparative dirette degli immobili stessi
redatte dalle agenzie immobiliare della zona e in provincia riferite al Comune
di Joppolo, località Bonello. Al fine di risalire al valore di mercato (Valore
Venale) degli immobili in oggetto, sono state effettuate approfondite indagini.
2) Stima sintetica con valori OMI. Controllare tale risultato per via indiretta con
una stima per valori unitari fatta a partire dei dati dell’Osservatorio Nazionale
dei Beni Immobiliari. In base all’andamento attuale del mercato immobiliare,
ai costi di costruzione correnti, ai valori indicati dall’Agenzia del Territorio
(OMI), integrati da personali indagini di mercato e alle condizioni delle unità
immobiliari. Banca Dati delle quotazioni immobiliari, anno 2018, secondo
semestre, comune di Joppolo, fascia/zona: periferica contrada Bonello
Abitazione di tipo economico normali min. 450. Max 700;
Ville e villini normali min.700. max 990;
1-UNITA’IMMOBILIARE - Foglio 18, particella n. 1071, “sub 2 e sub.8”graffate
Il bene identificato dal foglio 18, del Comune di Joppolo, particella 1071 sub 2 e sub.8
graffate. piano terra, cat. A/3, classe 2 di vani 3,5, superficie catastale mq. 45, rendita
euro 180,76. Proprietà per 1/1 di Seminara Rocco proprietà 1000/1000.
141) Stima comparativa di mercato
Consultazione delle Agenzie Immobiliari presente sul territorio: Agenzie (LBM
immobiliare; Santa Barbara; Gabetti; Grimaldi Immobiliare; Vibo Casa Agenzia
Immobiliare; Immobiliare.it; Wikicasa; Arcobaleno Service s.r.l; Gieffe immobiliare; Frimm
Franchising Immobiliare; Stima Casa; Progetto Casa Immobiliare; Vibo Casa Agenzia
Immobiliare; Immobiliare Piro s.r.l; Homepal.it; Easyavvisi.it; Ebacheca.it; Unicredit
Subito Casa; Tecnocasa; Murat Agencys s.r.l.; La Nuova Service Immobiliare),
consulenti immobiliari, borsino immobiliare e siti internet anno 2018/2019
- Appartamento = euro/mq. €. 900,00 x 44,47 mq circa.= €.40.023,00;
- Terreno/Portico e strutture esterne:
80,00 mq. Circa ( -75%)=20mq. x €.900,00 = €.18.000,00;
40.023,00+18.000,00= euro 58.023,00
Valore complessivo dell’immobile risulta euro 58.023,00
Che rappresenta il più probabile valore di mercato dell’unità immobiliare oggetto di stima,
considerata nello stato attuale di disponibilità, di conservazione e di manutenzione. Per il
fabbricato in oggetto, ed in genere per tutti i fabbricati costruiti negli anni 86/90, nella
zona non è presente, una sufficiente quantificazione di alienazione di beni similari da cui
estrapolare i dati. A questo scopo è importante effettuare la formazione delle categorie e
la classificazione delle condizioni sia intrinseche sia estrinseche.
Sulla base di queste assunzioni, si giunge al seguente valore di mercato considerato
mediato tra quelli trovati. La sottoscritta si è avvalsa anche di dati desunti da siti internet,
da colloqui con operatori del settore immobiliare operanti nella zona, borsino immobiliare.
Si precisa pertanto che i parametri metrici adottati per la determinazione del valore
ordinario sono stati assunti unicamente quali semplici indizi, tesi a comporre, unicamente
ad altri elementi, la valutazione finale di stima. Con la prima metodologia è stato possibile
“svincolarsi” virtualmente dal parere unico del c.t.u. conoscere meglio alcune
caratteristiche del territorio dialogando con gli operatori immobiliari e chiedendo loro una
motivazione ed una giustificazione del loro giudizio estimativo, e quindi portare in conto
molteplici fattori che sfuggono ad una analisi peritale superficiale ed eccessivamente
standardizzata.
2) Stima sintetica valori OMI
Con la seconda metodologia è stato possibile di contro svincolarsi dai pareri del mercato
locale e controllare eventuali sbilanciamenti in eccesso o in difetto dal primo risultato,
collegando la reale consistenza metrica del bene ad un valore unitario interpolato
15nell’intervallo di confidenza dei dati dell’Osservatorio in base alle caratteristiche
possedute dal cespite da stimare. La Banca dati delle quotazioni Immobiliare per il
Comune di Joppolo riporta per l’anno 2018-semestre 2 fascia/zona: periferica, Contrada
Bonello, i seguenti valori:
Min. € 700 e Max € 990 al mq,
(700+990)= euro 1.690 : 2 = euro 845,00 al mq. valore mediato.
Appartamento/villino = euro/mq. €. 845,00 x 44,47 mq circa.= €.37.577,15;
terreno/portico e strutture esterne 80 mq. Circa (-75%)=20 x €. 845,00 = €.16.900,00;
37,577,15+16.900= euro 54.477.15
Valore complessivo dell’immobile risulta euro 54.477,15
Conclusione del processo estimativo valore totale immobile oggetto dell’esecuzione
n.79/2018.Riepilogando i due risultati dei due criteri estimativi adottati che peraltro
presentano valori numerici molto vicini tra di loro si ha:
1) Valore risultante dalla stima sintetica dell’immobile attraverso la media delle
valutazioni fatte dalle agenzie immobiliari di zona;
2) Valore risultante dalla stima per valori unitari dell’immobile attraverso i dati desunti
dall’Osservatorio Nazionale Beni Immobiliari, da cui eseguendo la media aritmetica dei
due valori risulta:
Valore medio: V= 58.023,00 + 54.477,15,00= in cifra tonda euro 56.250,08
2
Probabilmente per regolarizzare la pratica ed ottenere il permesso di costruire in
sanatoria, viene stimato una spesa di euro 2.000,00 che non viene detratta
poiché il Comune non fornendo copia della documentazione richiesta,
non si è a conoscenza dell’iter della regolarità autorizzativa sia edilizia
che urbanistica.
STIMA SINTETICA DI MERCATO - CRITERIO ADOTTATO
Nel caso di cui si tratta, dal mandato conferito si evince che l’aspetto economico da
determinare è quello del più probabile valore di mercato, cioè il rapporto di equivalenza
intercorrente tra il bene e la moneta che in una libera contrattazione di compravendita,
ipotizzata in riferimento al periodo di stesura della presente, si potrebbe verificare.
16Il criterio di stima adottato in questo caso è quello sintetico (detto anche empirico), tenuto
conto che la valutazione dell’immobile è supportata da parametri urbanistici certi, forniti
dallo strumento urbanistico vigente. Individuato un certo numero di dati storici e cioè di
prezzi effettivamente riscontrati o richiesti in operazioni di compravendita di beni
analoghi, in questa scala di prezzi si inserirà il bene da stimare, in corrispondenza dello
scalino che presenta maggiori analogie con lo stesso. In mancanza del riconoscimento di
precisa analogia, i procedimenti consentiranno comunque di pervenire al più probabile
valore di mercato.
Valutazioni e Motivazioni:
Le variabili che incidono nella determinazione del più probabile valore venale sono state
individuate nei precedenti paragrafi e riguardano, le caratteristiche della zona,
l'ubicazione degli immobili, le caratteristiche costruttive, lo stato di conservazione e
manutenzione, la regolarità edilizia, lo stato locativo, la consistenza dei beni, lo scopo
della stima ed il mercato della domanda e dell'offerta.
In applicazione del metodo comparativo sopra descritto, si può riferire che attualmente
nelle zone limitrofe a quella in cui è ubicata l’unità immobiliare oggetto di esecuzione che
per immobili aventi consistenza e caratteristiche pressoché analoghe a quelli oggetto
della presente valutazione, possono essere ritenuti attendibili i seguenti valori: Unità
immobiliare a destinazione abitativa, villetta singola ed ad uso esclusivo, in una zona
molto turistica dal punto di vista balneare. Il valore compreso tra € 700,00 e € 990,00 al
metro quadro di superficie con destinazione residenziale turistica; l’attuale situazione del
mercato immobiliare; L’unità immobiliare costituente il compendio pignorato,
probabilmente è priva della Certificazione di agibilità, che dovrà pertanto essere
depositata successivamente alla regolarizzazione edilizia; lo scopo della stima è quello di
determinare un valore venale, ma per una vendita giudiziale; ai fini della presente
valutazione, si ritiene che per l’immobile in questione possa essere stimato il seguente
valore unitario riferito alla Superficie residenziale, € 845,00 al mq. lordo, valore mediato;
Premesso quanto sopra, e conoscendo la superficie residenziale complessiva
dell’immobile riportata dalla presente ctu, si stima il più probabile valore attuale del bene
in oggetto.
---------------------
E’ d’uopo precisare che nell’estimo immobiliare per “valore attuale” di un immobile non si
deve intendere il valore riferito al momento attuale ma meglio si deve intendere come il
valore riferito all’immobile nelle condizioni attuali, che possono (e normalmente sono)
differenti delle condizioni ordinarie (cioè medie) degli immobili presi a paragone. In merito
17al parere sull’opportunità di procedere alla vendita di uno o più lotti, il bene deve essere
inteso nella sua integrità, ritengo di escludere la divisione in più parti, poiché il suo
valore, una volta diviso, diminuirebbe completamente.
2) Indichi l’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, eventuali
spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto,
eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della
perizia, eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;
la sottoscritta c.t.u. non è venuta a conoscenza di spese fisse di gestione o di eventuali
manutenzioni, o eventuali spese. Non è ha conoscenza di altri procedimenti giudiziari
relativi al bene pignorato, oltre quelli riportati nelle seguente relazione di ctu.
3) Indichi per ciascun lotto le formalità (iscrizioni e trascrizioni) delle quali dovrà essere
ordinata la cancellazione dopo la vendita, accertando se alla data del deposito della
perizia gravino sulle singole unità immobiliari pignorate ulteriori iscrizioni o trascrizioni
pregiudizievoli;
Sono presenti nell’ispezione ipotecaria eseguita presso l’Ufficio Provinciale di Vibo
Valentia, Servizio di Pubblicità Immobiliare, le seguenti formalità:
-ISCRIZIONE del 25/05/1993 Registro Particolare n.833 Registro Generale n.9875,
Pubblico ufficiale Tripodi Rita Repertorio 35299 del 21/05/1993. IPOTECA
VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO, immobili siti
nel Comune di Joppolo, Seminara Rocco soggetto debitore;
-TRASCRIZIONE CONTRO del 06/11/1999, Registro Particolare n.17285, Registro
Generale n.22698. Pubblico Ufficiale TRIBUNALE, Repertorio 379 del 25/05/1998
Atto Giudiziario –Sentenza Dichiarativa di Fallimento, immobili siti in Joppolo;
-ISCRIZIONE CONTRO del 10/05/2013, Registro Particolare n.217, Registro
Generale n.2823 Pubblico Ufficiale Notaio Tripodi Rita, Repertorio 35299 del
21/05/1993, IPOTECA IN RINNOVAZIONE derivante da ipoteca volontaria per
concessione a garanzia di mutuo a favore di Banca Commerciale Italiana S.p.A.
Milano C.F. 01255270157, contro Seminara Rocco, nato a Vibo Valentia il 19/07/1971,
immobili siti in Joppolo, Soggetto debitore, Richiedente ITALFONDIARIO SPA;
-ISCRIZIONE CONTRO del 14/12/2016, Registro Particolare n.761 Registro Generale
n.7057 Pubblico Ufficiale EQUITALIA SERVIZI DI RISCOSSIONE SPA, Repertorio
n.1051/13916 del 13/12/2016, Ipoteca conc. Amministrativa/riscossione derivante da
ruolo. Immobili siti in Joppolo, Soggetto debitore. Vedi allegato “c”
18 TRASCRIZIONE CONTRO del 08/01/2019, Registro Particolare n.49, Registro
Generale n.56 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE, Repertorio 1730 del 10/12/2018 ATTO
ESECUTIVO O CAUTELARE-VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI, Immobili
siti in Joppolo. Pignoramento promosso da ITALFONDIARIO SPA con sede in ROMA,
quale mandataria di CASTELLO FINANCE SRL con sede in ROMA;
4) indichi i dati necessari per la voltura dei beni all’aggiudicatario.
I dati identificativi necessari per la voltura sono: Il bene identificato al foglio 18, del
Comune di Joppolo, particella 1071 sub 2 e sub 8, graffate, piano terra, cat. A/3,
classe 2 di vani 3,5, superficie catastale totale mq. 45, totale escluse are scoperte
39mmq. rendita euro 180,76, ubicata in contrada Bonello snc. Proprietà per 1/1 di
Seminara Rocco.
5) Ove necessario, in base alla tipologia del bene pignorato, indichi i costi prevedibili per
effettuare lo smaltimento in base alla normativa di legge (eternit, ecc) ;
L’immobile è in discrete condizioni, variamente articolato al suo interno, con destinazione
residenziale. Considerata la tipologia del bene pignorato e la condizione manutentiva
discreta, non si effettuano quantificazioni di costi per lo smaltimento.
.
6) Ove possibile, sempre in base alla tipologia del bene pignorato, effettuare le
valutazioni di fattibilità, con specifico riferimento alla possibilità di convertire la
destinazione d’uso del bene;
La valutazione è fatta considerato il mantenimento della destinazione d’uso attuale,
poiché è destinato esclusivamente a residenza.
7) Indichi l’esistenza di eventuali contributi regionali o comunitari concessi sul bene
staggito, quantificandone il valore.
In particolare il bene da stimare non è stato oggetto di contributi, acquistato dai coniugi
Seminara e Giovinazzo e da questi venduto a Seminara Rocco.
8) Dica infine quant’altro reputato utile e necessario ai fini dell’emissione dell’ordinanza di
vendita.
La sottoscritta ritiene con la presente di aver ottemperato in ogni suo punto, le
conclusioni sull’immobile oggetto di procedura esecutiva sono: immobile edificato
19presumibilmente con regolare Concessione Edilizia, probabilmente è stata edificata
abusivamente la tettoia e il vano ripostiglio. Mancando la comunicazione del Comune di
Joppolo non si può attestare la regolarità edilizia e urbanistica. Ritengo necessario che si
deve effettuare la variazione catastale per inserire il locale ripostiglio al fine di aver la
corrispondenza della planimetria. La sottoscritta c.t.u. non esegue la variazione catastale
poiché non ha certezza sulla sanabilità o regolarità dell’edificato rispetto alla planimetria
depositata al catasto. Vedi allegato “a” e Vedi allegato “f” Infine l’immobile necessità
della attestazione energetica APE, che viene redatta dalla sottoscritta c.t.u. e trasmessa
alla Regione Calabria in data 03/05/2019. Per altri dettagli si rimanda ai rilievi metrico e
fotografico in allegati Vedi allegato “a” e Vedi allegato “d”
TOTALE DEL COMPENDIO PIGNORATO NON DETRATTE LE SPESE DI
REGOLARIZZAZIONE DEI BENI.
EURO 56.250,08
Ciò è quanto e deve riferire il tecnico incaricato in merito al gradito incarico come sopra
affidatogli che, restando a disposizione dell’Ill.mo G.E. per eventuali chiarimenti, con
osservanza si sottoscrive.
Vibo Valentia, li....................
IL C.T.U.
arch. Greco Maria Concetta
20ELENCO ALLEGATI:
a) La Planimetria del bene, la visura catastale attuale, copia della concessione e del
verbale d’accesso e APE;
b) Documentazione fotografica interna ed esterna degli immobili estraendo immagini di
tutti gli ambienti;
c) L’elenco delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi, nonché delle
iscrizioni ipotecarie su foglio separato
d) La descrizione del bene con identificazione catastale e coerenza su foglio separato;
e) Gli avvisi di ricevimento delle raccomandate relative agli avvisi di inizio operazioni
peritali;
f) Istanze prodotte al Comune di Joppolo e all’Ufficio delle Entrate di Vibo Valentia;
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