La fiscalità dei contratti di locazione - Ravenna, 23 marzo 2018 - Agenzia delle ...
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La fiscalità dei contratti di
locazione
Ravenna, 23 marzo 2018
1La locazione
Ai sensi dell'art. 1571 c.c., la
locazione è il contratto con il quale
una parte (locatore) si obbliga a
far godere all'altra (locatario o
conduttore) una cosa mobile o
immobile per un dato tempo verso
un determinato corrispettivo
(canone) e con una data
destinazione.
2La locazione
La locazione si distingue per i
seguenti caratteri:
è un contratto consensuale e produce effetti
obbligatori tra le parti: colui che prende in
locazione un bene non diviene titolare di alcun
diritto reale sul medesimo, bensì solo del diritto
a godere del bene nei confronti del locatore, per
un dato tempo e per un uso determinato;
ha per oggetto una cosa mobile o un immobile;
una particolare forma (atto pubblico o privato) è
richiesta, a pena di nullità, solo per le locazioni
immobiliari per durata superiore ai nove anni
(art. 1350, n. 8, c.c.);
3Locazione immobili urbani
la locazione di immobili urbani è disciplinata
dalla L. 27.7.78 n. 392.
Locazione di immobili urbani ad uso abitativo,
la cui (L. 431/98)
Locazione di immobili diversi dall'abitazione,
(L. 392/78)
4Immobili abitativi
Tutti i fabbricati classificati o classificabili nella
categoria A, ad esclusione degli A10.
Distinzione tra fabbricati abitativi e strumentali
secondo un criterio formale: classificazione
catastale dell'edificio, a prescindere
dall'effettivo utilizzo (circolare Agenzia delle
Entrate n. 27/2006)
Case di abitazione di lusso DM 2/8/69
5Immobili strumentali
Indipendentemente dal loro utilizzo gli immobili
classificati o classificabili nelle categorie «B»,
«C», «D», «E» ed «A\10»
6Locazioni – pertinenza
Il vincolo pertinenziale rende il bene
servente una proiezione del bene
principale, consentendo, così, di attribuire
alla pertinenza la medesima natura del
bene principale.
Pertanto il box auto (C6) asservito e locato
unitamente ad un'abitazione è considerato,
ai fini fiscali, come se fosse un immobile
abitativo
5
7 4La legge 431/1998
… in sintesi
•contratti liberi nel canone, ma con durata minima
di 4 anni rinnovabili
•contratti c.d. agevolati stipulati su modelli tipo
con durata anche inferiore ai 4 anni (ma non ai 3
anni)
•contratti di natura transitoria
8La legge 431/1998
Da ricordare …..
nell'ipotesi in cui il proprietario, persona fisica,
conceda in locazione un immobile ad una
persona giuridica non trova applicazione la legge
431/1998 in quanto non si tratta di una locazione
abitativa.
9La legge 431/1998
Tipo Come funziona
Il contratto dura 8 anni (4 anni + 4 di rinnovo automatico)
Il canone è libero secondo accordi tra proprietario e
Canone libero
inquilino
PREVISIONE NORMATIVA: art. 2, c.1, L. 431/98
Il contratto dura 5 anni (3 anni + 2 di rinnovo automatico)
Canone concordato Il corrispettivo deve essere compreso entro limiti minimi e
massimi stabiliti negli accordi territoriali stipulati tra le
organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari.
PREVISIONE NORMATIVA: art. 2, c. 3 L. 431/98
10La legge 431/1998
Tipo Come funziona
La durata del contratto varia da un minimo di sei
Canone concordato mesi a un massimo di tre anni con rinnovo
automatico.
per studenti
Il conduttore deve essere iscritto a un corso di
universitari laurea, di perfezionamento o di specializzazione in un
Comune diverso da quello d'appartenenza
PREVISIONE NORMATIVA: art. 5, c. 2 e 3, L. 431/98
Il contratto ha una durata non superiore a 18 mesi.
Contratti transitori Può essere stipulato solo per specifiche esigenze di
transitorietà del locatore o del conduttore
PREVISIONE NORMATIVA: art. 5, c. 1, L.431/98
11Detrazione inquilini
Condizioni per fruire Detrazione prevista
delle agevolazioni con reddito complessivo con reddito complessivo
inferiore a 15.493,71€ superiore a 15.493,71 e inferiore
a 30.987,41 €
A) Detrazione per gli inquilini
che hanno un contratto stipulato
300,00 € 150,00 €
o rinnovato ai sensi della legge
431/98
B) Detrazione per gli inquilini 991,60 €
che hanno un contratto stipulato (l’agevolazione spetta per i primi tre
495,8
o rinnovato ai sensi della legge anni)
431/98 e un'età compresa tra i 20
e 30 anni
C) Detrazione per gli inquilini
che hanno un contratto a canone 495,80 € 247,90 €
concordato
D) Detrazione per i lavoratori
dipendenti che hanno trasferito
o che trasferiscono la propria 991,60 €
residenza per motivi di lavoro, (l’agevolazione spetta per i primi tre
titolari di qualunque tipologia di anni) 495,80 €
contratto di locazione per un'unità
immobiliare destinata a propria
abitazione principale
(art. 16 co. 1-bis TUIR)
12Altre tipologie contrattuali
Altre tipologie contrattuali sono disciplinate dagli articoli 1571 e seguenti del codice civile:
contratti di affitto relativi a immobili di interesse storico e artistico e immobili delle
categorie catastali A1, A8 e A9 (abitazioni signorili, ville, castelli e palazzi. Le parti
possono comunque scegliere di assoggettare questa tipologia di contratti alla disciplina
del canone concordato, effettuata l'opzione questa permane per tutto il periodo della
locazione
contratti stipulati dagli enti locali come conduttori al fine di soddisfare esigenze abitative
di carattere transitorio
contratti di locazione per finalità turistiche
Sono invece disciplinati dalla normativa statale e regionale vigente in materia i contratti di
locazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica
13Trattamento fiscale
Adempimenti diversi per
Tipologia di Immobile:
abitativi
strumentali
Locatore:
Soggetto Iva
Non soggetto IVA (privato)
14Locazione fabbricati abitativi
Tipologia IVA Imposta di Registro
Fabbricati abitativi o alloggi Fuori campo 2%
sociali locati da un soggetto
non IVA (privato)
Fabbricati abitativi locati Imponibile per opzione (10%) 67,00 euro
dall'impresa di costruzione o di
rispristino Esente in assenza di opzione 2%
Fabbricati abitativi locati da Esenzione 2%
soggetto diverso dall'impresa
di costruzione o di rispristino
Alloggi sociali ex DM 22.4.2008 Imponibile per opzione (10%) 67,00 euro
(da chiunque locati)
Esente in assenza di opzione 2%
Fabbricati situati fuori dal Fuori campo 67,00 euro
territorio nazionale
15Locazioni ed Iva
Per le operazioni di locazione immobiliare, la regola è divenuta l’esenzione
dall’IVA, con applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale.
Sono esenti IVA le locazioni e gli affitti (e relative proroghe, cessioni e
risoluzioni) aventi per oggetto i seguenti immobili ubicati nel territorio dello
Stato (art. 10 co. 1 n. 8 del DPR 633/72):
- terreni ed aziende agricole;
- aree diverse da quelle destinate a parcheggio di autoveicoli, per le
quali gli strumenti urbanistici non prevedono l’utilizzazione edificatoria;
- fabbricati abitativi e strumentali, salvo che nel contratto di locazione
venga esercitata l’opzione per il regime di imponibilità IVA, nei limiti in
cui la norma consente questo tipo di facoltà.
16Deroghe all’esenzione Iva
La regola dell’esenzione dall’applicazione dell’IVA è derogata in alcuni
specifici casi.
Le ipotesi in cui le locazioni possono risultare imponibili sono aumentate, in
quanto il legislatore ha esteso in modo consistente la possibilità di
applicare l’IVA su opzione del locatore (eliminando, d’altro canto, alcune
preesistenti ipotesi di imponibilità IVA per obbligo). In particolare, dal
26.6.2012, è possibile optare per l’imponibilità IVA:
- per le locazioni di fabbricati abitativi, limitatamente a quelle stipulate (dal
lato del locatore) da imprese di costruzione o ristrutturazione;
- per le locazioni di alloggi sociali, da chiunque stipulate;
- per le locazioni di fabbricati strumentali, da chiunque stipulate.
17Alloggi sociali
Unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che
svolge la funzione di interesse generale, di ridurre il disagio abitativo di
individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere
alla locazione di alloggi nel libero mercato (D.M. 22 aprile 2008)
18Immobile abitativo
Locatore Conduttore Iva registro
Impresa Chiunque Esente in 67 euro
costruttrice/ristrutturazione assenza di
opzione
Impresa Chiunque Imponibile 2%
costruttrice/ristrutturazione su opzione
(10%)
Altri soggetti Iva Chiunque esente 2%
Soggetto non Iva Chiunque Fuori 2%
campo
Per gli alloggi sociali (Dm 22/4/2008) qualsiasi soggetto Iva può esercitare
l’opzione per l’imponibilità Iva.
19Immobile strumentale
Locatore Conduttore Iva registro
Chiunque soggetto iva Chiunque Esente in 1%
assenza di
opzione
Chiunque soggetto iva Chiunque Imponibile 1%
su opzione
(22%)
Soggetto non Iva Chiunque Fuori campo 2%
20Locazione– Modifica regime opzione IVA
• Subentro del locatore: il nuovo
locatore può modificare il regime
IVA (vincolante per tutta la durata
residua del contratto)
• Cambio di destinazione d'uso: il
locatore può esercitare l'opzione IVA
in un contratto integrativo da
registrare (entro 30 gg)
21 4Locazione fabbricati strumentali
Regime Iva Registro
Regime ordinario Esenzione 1%
Regime opzionale IVA (22%) 1%
Per tutti, indipendentemente dal
locatario
22 4Locazione fabbricati strumentali– riepilogo
Tipo Locatore IVA Imposta di Registro
Imponibile per opzione 1%
Soggetto IVA
Fabbricati strumentali Esente in assenza di opzione 1%
Soggetto non IVA Fuori campo 2%
Fuori campo per assenza
Fabbricati situati all'estero 67,00 euro
territorialità
23
50Imposta registro
QUANDO VA REGISTRATO UN CONTRATTO
Tutti i contratti di locazione di beni immobili, di qualsiasi ammontare, purché di durata superiore ai 30
giorni complessivi nell'anno (con lo stesso locatario) devono essere registrati.
Il calcolo dei giorni deve essere fatto con riguardo all'unità immobiliare locata allo stesso conduttore
anche in mesi diversi nell'anno (Circolare 12/E del 16 gennaio 1998 )
entro 30 gg. a partire dalla data dell’atto oppure
dall’esecuzione (se anteriore)
I contratti di locazione sono nulli
se, ricorrendone i presupposti,
non vengono registrati
24Come si registra un contratto
• Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, modalità obbligatoria per gli agenti
immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri
contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici.
•richiedendo la registrazione in ufficio; in questo caso è necessario recarsi presso
un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI .
•incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria,
Caf, ecc.) o un delegato.
I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il
conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione,
comprensiva dell’attestazione della prestazione energetica dell'edificio
(APE). La copia dell'APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta
eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013).
25VERSAMENTO IMPOSTA DI REGISTRO SULLE LOCAZIONI
Per gli immobili locati a canone concordato nei
Comuni ad alta densità abitativa, la base imponibile
è ridotta del 30% (l'imposta, quindi, scende
all'1,4% )
2%
DEL ATTENZIONE
CANONE - L'aliquota del 2% è applicabile anche in caso di
ANNUO contratti di locazione di unità immobiliari
arredate . Se invece si procede alla registrazione
QUANTO separata di distinti contratti uno relativo
all'immobile e l'altro all'arredo, il primo va
con un
assoggettato all'imposta proporzionale di registro
minimo (solo del 2%, il secondo all'aliquota proporzionale del 3%
per il primo ( Circolare 13 gennaio 1999 n.15/e )
anno) di - L'imposta di registro non è dovuta sul deposito
67,00 euro cauzionale versato dall'inquilino; è dovuta nella
misura dello 0,50% se il deposito cauzionale è
versato da un terzo estraneo alla locazione (
Risoluzione, 22 maggio 2002, n.151/E )
26VERSAMENTO IMPOSTA DI REGISTRO SULLE LOCAZIONI
E' possibile versare l'imposta di anno in
anno . I pagamenti per le annualità
successive vanno effettuati entro 30 giorni
dalla scadenza della precedente annualità.
Devono tener conto degli aumenti ISTAT e
Il primo anno
possono anche essere di importo inferiore a
ENTRO 30 GG.
67 euro.
dalla stipula
e, comunque,
Non è necessario presentare l'attestato di
prima della
versamento all'Ufficio.
registrazione o
contestualmen
Oppure per l'intera durata del contratto:
te se la
QUANDO registrazione è
L'imposta non si calcola su eventuali aumenti
telematica
del canone dovuti alle variazioni ISTAT;
l'imposta dovuta viene ridotta di una
percentuale pari alla metà del tasso di
interesse legale moltiplicato per il numero
27Contratti pluriennali
Per i contratti che durano più anni si può scegliere di:
• pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera
durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo)
• versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna
annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla
scadenza della precedente annualità.
Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno
sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà
del tasso di interesse legale (0,5% per il 2015 e 0, 2% a partire dal 1°
gennaio 2016) moltiplicato per il numero delle annualità.
Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è
stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato
per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata
del contratto.
Quando si sceglie di pagare annualmente, l’imposta per gli anni successivi
può anche essere di importo inferiore a 67 euro.
28Imposta registro
Il contratto di locazione deve essere registrato
entro trenta giorni decorrenti dalla data più
anteriore tra:
stipula
decorrenza
La base imponibile cui applicare l'aliquota
dell'imposta di registro è costituita dall'ammontare
del corrispettivo pattuito per l'intera durata del
contratto (art. 43 co. 1 lett. h del DPR 131/86).
Sono pertanto esclusi i rimborsi spesa (luce, ..) e
gli oneri accessori purché indicati a parte.
29Modifiche al canone locazione
Modifiche alla base imponibile per accordo
successivo:
In aumento: obbligo nuova denuncia
(registrazione, versamento)
In diminuzione: adempimenti facoltativo (Ris. 28
giugno 2010 n.60) ed eventualmente registrazione
a tassa fissa 67,00 euro oltre a bollo.
L’art. 19 del DL 12 settembre 2014 n. 133 ha
disposto che la registrazione dell’atto con il quale
le parti dispongono esclusivamente la riduzione
del canone di un contratto di locazione ancora in
essere è esente dalle imposte di registro e di
bollo.
30Cedolare secca
La cedolare secca è un regime di tassazione dei
redditi derivanti da locazione di immobili abitativi.
Tale regime è opzionale e l’imposta calcolata è
un’imposta sostitutiva. Per poter usufruire di tale
regime di vantaggio è necessario rispettare
determinati vincoli e adempimenti.
Per il quadriennio 2014-2017 è stata introdotta
una riduzione dell’aliquota proporzionale dal 15%
al 10%. La legge di bilancio 2018 ha prorogato
anche per gli anni 2018 e 2019 la riduzione di
aliquota al 10%.per i canoni concordati. Dal
2020, l’aliquota agevolata ritornerà al 15%.
31Locazione abitativi - Cedolare secca - aliquote
La base imponibile è il canone annuo di
locazione (senza riduzioni forfetarie) a
cui, per il 2018, si applica:
•21% per i contratti di locazione a
canone libero
•10 % per i contratti di locazione a
canone concordato
3
32 0Cedolare secca – Imposte sostituite
• Irpef, Addizionale regionale e
Addizionale comunale (per la parte
derivante dal reddito dell’immobile)
• Imposta di registro, Imposta di bollo
(compresa quella su risoluzione e
proroga del contratto di locazione)
33 3Locazione abitativi - Cedolare secca – casi particolari
L'opzione può essere esercitata anche per le
unità immobiliari abitative locate nei
confronti di cooperative edilizie per la
locazione o enti senza scopo di lucro, purché
sublocate a studenti universitari e date a
disposizione dei Comuni, con rinuncia
all'aggiornamento del canone di locazione o
assegnazione (DL 47/2014 - Misure urgenti
per l'emergenza abitativa e per Expo 2015).
34 3Locazione abitativi - Cedolare – modalità opzione
L’opzione può essere esercitata:
•alla registrazione del contratto
•nelle annualità successive (nel
termine previsto per il versamento
dell’imposta di registro)
•in caso di proroga, anche tacita, del
contratto di locazione (anche in
questo caso entro 30 giorni dalla
proroga).
35 3Locazione abitativi - Cedolare secca – Comunicazione
Il locatore ha l’obbligo di comunicare
l’opzione all’inquilino con lettera
raccomandata in cui rinuncia alla
facoltà di chiedere l’aggiornamento del
canone. Per i contratti in cui è indicata
espressamente la rinuncia, a qualsiasi
titolo, all’aggiornamento del canone,
non è necessario inviare al conduttore
alcuna comunicazione.
36 3Locazione abitativi - Cedolare secca - opzione
Per i contratti “brevi” (non superiore a
30 giorni nell’anno), il locatore può
applicare la cedolare secca
direttamente nella dichiarazione dei
redditi oppure esercitare l’opzione in
sede di registrazione (in caso d’uso) e
omettere la comunicazione al
conduttore.
37 3Locazione abitativi - Cedolare secca - durata
Si applica per l’intero (o residuo)
periodo di durata del contratto (o della
proroga).
Si può revocare l’opzione in ciascuna
annualità contrattuale successiva (entro
il termine previsto per il pagamento
dell’imposta di registro)
Successivamente si potrà comunque
rientrare nel “regime”.
38 3Puoi anche leggere
