PWC-IMMOSPETTIVA INTERPRETAZIONE DELLA META-ANALISI IMMOBILIARE DI FPRE 3T/15
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PwC-Immospettiva
Interpretazione della meta-analisi immobiliare di FPRE 3T/15
I riferimenti ai grafici di FPRE sono indicati nel testo con “(1)”, ecc.
21.08.2015
Il 2015 sarà ricordato come l’anno congiunturalmente più debole dal 2009. Il
L’importante in breve: segmento immobiliare residenziale resiste alla crisi e vive ora un nuovo slancio
sul mercato delle transazioni, in quanto i rendimenti seppur bassi lasciano
• Lo sviluppo economico si assesterà nel ancora un certo premio di rischio per gli investitori. Entro la fine dell’anno
2015 al livello più basso dal 2009. alcuni portafogli istituzionali verranno di conseguenza rivalutati. Da qui la
• Le importazioni a buon mercato assieme motivazione per gli investitori ad investire unicamente in uffici tripla A oppure
al prezzo del petrolio ai minimi storici a fronte di forti ribassi per l’incertezza sugli affitti. L’avversione al rischio degli
spingono l’inflazione al -1.1%. investitori si riversa sulla svalutazione di oggetti esistenti maggiormente sensi-
bili alla congiuntura, come ad esempio le superfici di vendita.
• Per le scadenze più lunghe ci si attende
un leggero rialzo dei tassi.
Debole crescita per il 2015 dell’inflazione – il tasso medio atteso
• Il fatturato del settore delle costruzioni è per l’inflazione si assesta al -1.1% per
previsto assestarsi a un livello del 9% più La crescita economica rimarrà per il 2015 ed ad un misero +0.1% per il
basso rispetto a quello dello scorso anno. tutto il 2015 ben al di sotto dell’1.0%, 2016. (8)
ossia al livello più basso dalla crisi del
• L’immigrazione è in netto calo rispetto
2009. Persino le stime più ottimistiche La curva dei rendimenti viene tracciata
al trimestre precedente, con conseguenze
del SECO e del Créa così come quelle ancora più in basso rispetto al trimestre
per il mercato immobiliare residenziale.
degli economisti del CS prevedono una precedente. Oltre alle scadenze a breve
• Lo sviluppo moderato del mercato delle crescita per l’anno in corso al massimo e medio termine, oramai solo le obbli-
abitazioni di proprietà riflette con un po’ dello 0.8%. (8) Mentre da un lato le gazioni a 10 anni sono scivolate sopra
di ritardo la situazione congiunturale esportazioni soffrono del franco forte, la soglia dello zero. (23) Gli economisti
e mantiene viva la discussione su una dall’altro sia i consumatori che le si attendono per le obbligazioni delle
possibile bolla immobiliare. aziende locali beneficiano della conve- Confederazione una situazione sostan-
nienza delle merci importate. Questo zialmente invariata per il resto del 2015
• Il premio di rischio per investimenti in ribasso dei prezzi delle merci importate, ed un leggero rialzo intorno allo 0.2-
immobili residenziali rimane molto at- assieme al continuo calo del prezzo 0.5% per il 2016. (21) Il trend al leggero
trattivo e porta ad una nuova ondata di del petrolio, si riversa sull’andamento rialzo che ci si attende per le scadenze
investimenti. La BNS mostra segnali di
preoccupazione per questo andamento.
• Il mercato degli uffici deve adeguarsi al
finanziamento del fit-out così come a
periodi di affitto gratuito. In questa si-
tuazione, per gli investitori i rimborsi dei
crediti sono più interessanti che investire
in uffici con affitti incerti.
• Gli investitori in superfici commerciali
in Svizzera sono arrivati ad un punto
morto, e gli oggetti esistenti vengono
spesso svalutati.
più lunghe coincide con quello del tasso maggiore rispetto alle precedenti leggermente più ottimista. (7) Per il
di riferimento per le ipoteche a 10 anni, migrazioni. Di conseguenza il numero 2016 ci si dovrà attendere in gran parte
che nell’ultimo trimestre è salito dello di nuovi nuclei familiari è nettamente delle regioni valori di mercato più bassi
0.1% portandosi così al 2.0%. (24) inferiore e l’effetto positivo sul mercato per il mercato delle case unifamiliari
immobiliare viene ulteriormente inde- (60) e valori sostanzialmente immutati
bolito. Anche se l’attuazione dell’inizia- per il mercato degli appartamenti. (62)
L’attività edilizia rallenta e tiva contro l’immigrazione di massa si
le costruzioni diventano più rivelerà essere molto blanda, questo è Nella sua relazione annuale sulla stabi-
un altro effetto che contribuirà ad un lità finanziaria, la BNS ha espresso da
convenienti generale rallentamento della dinamica un lato un certo raffreddamento dello
del mercato immobiliare residenziale sviluppo del mercato degli apparta-
L’attività edilizia del mercato immo- svizzero. menti, ma dall’altro un’esposizione
biliare, ai massimi livelli, tende a costante del mercato degli immobili
rallentare. L’indicatore della congiun- residenziali a reddito alla pressione
tura immobiliare del CS e l’indice del Immobili in proprietà a degli investitori. Questa constatazione
costo delle costruzioni della SSIC1 rischio, immobili a reddito della BNS non è una sorpresa per gli
mostrano un calo del fatturato atteso investitori istituzionali. Anche se i
nel settore delle costruzioni del 9% a pieno regime fondamentali, assieme ai bassi tassi di
rispetto all’anno precedente. Questo riferimento, non dovrebbero condurre
rallentamento è dovuto in particolare Le prospettive economiche incerte, ad un aumento dei flussi di cassa degli
all’ingegneria civile, ma anche l’edilizia unitamente ai cambiamenti normativi, immobili residenziali a reddito, l’inte-
ha mostrato segni di crescita negativa frenano il segmento degli immobili resse degli investitori per questi asset
negli ultimi 3 trimestri. (18) L’indice dei residenziali in proprietà. Nel secondo rimane elevato come non mai. C’è da
prezzi di costruzione è arretrato in par- trimestre del 2015 i prezzi di tali attendersi che i prezzi delle case pluri-
ticolare per il settore degli uffici (-1.2% immobili sono scesi del 2.3% a livello familiari nei prossimi 12 mesi subiscano
rispetto all’anno precedente) (20) e svizzero. Particolarmente interessata è il primo incremento marcato dal 2011.
rispecchia il trend dei costi di produ- la fascia di prezzo più elevata, con una (32) Alcuni investitori finora piuttosto
zione, che nella prima metà dell’anno contrazione dei prezzi del 4.0%. (55) cauti sul mercato delle transazioni ini-
sono nuovamente arretrati di quasi due Solo i prezzi delle case unifamiliari ziano ora a mostrare interesse. Questa
punti percentuali. (19) sembrano tenere, con un andamento strategia si spiega facilmente con l’at-
leggermente migliore rispetto agli altri trattivo profilo di rischio-rendimento. Il
segmenti (48, 49) Di tutt’altro tenore rendimento minimo per l’acquisizione
Le prospettive per il mer- l’andamento dei prezzi secondo UBS di nuovi immobili in centro città a
cato immobiliare residenzi- nel secondo trimestre. L’indice della Zurigo si situa al 2.4% circa, a Ginevra
bolla immobiliare di UBS nel secondo al 2.8%; il rendimento di questi asset
ale si fanno cupe trimestre è ancora fortemente aumen- rispetto alle obbligazioni della Confe-
tato e si colloca nella fascia a rischio a derazione rimane quindi intatto.3 I redi-
L’evoluzione della popolazione resi- 1.37 punti, anche se la soglia oltre la menti sempre minori sostengono così
dente non si prospetta più così positiva. quale si definisce la bolla (2.0 punti) anche il mercato residenziale oltre ad
Il saldo migratorio nel secondo trime- rimane abbastanza distante, ma pur influenzare le transazioni immobiliari.
stre è nettamente inferiore al primo sempre ai livelli più alti dall’inizio degli Anche in diversi portafogli istituzionali
trimestre (12); nel solo mese di maggio anni ‘90. Sempre secondo le statistiche gli effetti dei tassi di sconto più bassi
sono immigrate in Svizzera circa 2’000 di UBS, nel secondo trimestre i prezzi sono già stati riflessi in rivalutazioni
persone, quando la media mensile degli delle abitazioni sono aumentati di quasi semestrali. Ulteriori miglioramenti in
anni 2013/2014 si attesta sulle 7’000 il 2%. Quest’andamento è in netta con- questo settore sono inoltre attesi da qui
unità. (13) È l’inizio di un’inversio- trotendenza rispetto alla congiuntura.2 alla fine dell’anno.
nedi tendenza del saldo migratorio? Tuttavia anche UBS si aspetta un’inver-
Attualmente l’immigrazione è spinta da sione di tendenza per la seconda metà Gli affitti di mercato per gli appar-
persone provenienti principalmente dai dell’anno, e quindi la zona di pericolo è tamenti si sono nuovamente evoluti
paesi del Sud Europa ed ha un impatto raggiunta solo temporaneamente. Nel positivamente nell’ultimo trimestre,
diverso sul mercato residenziale mercato degli immobili in proprietà, specialmente nelle aree urbane di
rispetto all’immigrazione negli anni del UBS prevede sull’intero 2015 un anda- Ginevra e Lugano. (26, 27, 28) Gli affitti
boom. Gli appartamenti di fascia bassa mento negativo dei prezzi del -1.0% proposti seguono solo in parte que-
sono i più ricercati e vengono occu- per case unifamiliari e del -0.5% per sto andamento, con l’eccezione della
pati da un numero di persone sempre gli appartamenti, mentre W&P rimane regione dell’Arco Lemanico. (29, 30)
1
Baukostenindex der Credit Suisse und des Schweizerischen Baumeisterverbandes
2
UBS Medienmitteilung, Immobilienblasenindex verzeichnet deutlichen Anstieg, 4.8.2015
3
UBS, Schweizer Immobilienmarkt, 2015
Gli investitori si trovano confrontati con notevole correzione delle condizioni desiderano vendere la loro proprietà
affitti stagnanti o addirittura in dimi- d’affitto. Anche per quanto riguarda le commerciale prima dello scadere dei
nuzione per oggetti già esistenti. Da transazioni gli attori di mercato si fanno contratti in essere devono prendere in
una parte l’adeguamento della pigione più cauti. Nonostante la pressione considerazione che i potenziali nuovi
al cambiamento d’inquilino è limitato elevata e investitori con liquidità da investitori riverseranno ogni rischio
dalla bassa mobilità, dall’altra gli inqui- investire che temono però i tassi nega- sul prezzo d’acquisto e saranno pronti
lini attuali richiedono un adeguamento tivi, la restituzione delle varie tranche ad acquistare la proprietà soltanto con
delle pigioni ai tassi di riferimento di credito rimane l’opzione preferita sconti adeguati.
ulteriormente ridotti. rispetto all’acquisto di un immobile
commerciale problematico. I proprie-
tari che sperano in rendite minori e
Il mercato degli uffici prob-
lematico si rispecchia nelle
transazioni
L’indice delle offerte di lavoro si è
ulteriormente deteriorato dall’inizio
dell’anno (10) e la situazione econo-
mica non lascia intravedere alcun segno
di miglioramento sostanziale prima
del 2017. Anche il tasso di disoccupa-
zione è aumentato e gli economisti si
aspettano un proseguimento di questo
trend anche per il 2016. (8) Gli affitti
del mercato per uffici sono significati-
vamente arretrati dall’inizio dell’anno,
specialmente nelle regioni di Zurigo e
del lago di Ginevra, ma anche in ragioni
storicamente più stabili come Basilea.
(36, 37) Tale sviluppo ha un notevole
impatto sull’affitto di queste superfici.
Il surplus di superfici offerte dà agli
inquilini l’opportunità di negoziare
condizioni d’affitto più vantaggiose. I
costi per la sistemazione interna (fit-
out) a carico dei proprietari e periodi
di affitti gratuiti non sono più delle
eccezioni per il mercato degli uffici in
Svizzera. Nel complesso gli inquilini
tendono a preferire contratti d’affitto
di durata più breve, così da mantenere
una certa flessibilità in un contesto di
mercato incerto. Molti proprietari isti-
tuzionali si trovano a dover lottare per
riaffittare edifici vecchi, spesso prece-
dentemente usati dai proprietari stessi
o sedi operative dismesse dalle grandi
banche. Anche se questi investimenti,
per via della buona posizione, possono
ritenersi delle buone soluzioni a lungo
termine, nell’attuale contesto congiun-
turale il loro affitto è subordinato a
elevati costi d’investimento o ad unaLe superfici di vendita al Gli investitori svizzeri investono ancora
Autori dettaglio rimangono forte- in centri commerciali, ma concentran-
dosi maggiormente su proprietà più
mente esposte alla situazi- redditizie in altri paesi europei, come
Kurt Ritz
one economica ad esempio il Ruhr Park in Germania,
+41 58 792 14 49
recentemente acquistato da Axa Real
kurt.ritz@ch.pwc.com
Il settore retail in Svizzera mostra conti- Estate. Nelle valutazioni di oggetti esi-
nui segnali negativi. Il fatturato arretra stenti nei portafogli istituzionali, i rischi
Marie Seiler
in termini reali sia nel settore food che vengono pienamente presi in considera-
+41 58 792 56 69
in quello non-food, e i margini si assotti- zione e i tassi di sconto sono fortemente
marie.seiler@ch.pwc.com
gliano continuamente. Gli economisti di corretti per via della marcata correla-
UBS insistono su un consolidamento di zione con l’andamento congiunturale.
Real Estate Advisory
questo mercato, che riguarda in partico- Tali svalutazioni occasionali possono
PricewaterhouseCoopers AG
lare le imprese più piccole.3 I proprietari facilmente venir compensate dalla
Birchstrasse 160
di stabili commerciali stimano che le tendenza alla rivalutazione dell’intero
CH-8050 Zürich
rendite ed i valori di mercato delle loro portafoglio immobiliare, così da riflet-
proprietà resteranno ancora stabili tere meglio i rischi di questi immobili
per il 2015/2016 (45), ma non è del nei valori di bilancio.
tutto chiaro per quanto ancora questa
valutazione possa essere mantenuta.
3
UBS, Schweizer Immobilienmarkt, 2015Puoi anche leggere
