PERIZIA E PIANO DI VENDITA - "LA DIMORA ESCLUSIVA IN PIAZZA TRICOLORE" PROPRIETA' FAMIGLIA ROSSI - Sfogliami.it
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PERIZIA E PIANO DI VENDITA
PROPRIETA’ FAMIGLIA ROSSI
PIAZZA TRICOLORE 100
MILANO
«LA DIMORA ESCLUSIVA IN PIAZZA
TRICOLORE»
Viale Piave 26 - MM1 Porta Venezia
20129 Milano
T. +39 02 36 55 23 23
INDICE DEI CONTENUTI
• SINTESI ANALISI STRATEGICA E TARGET
• ANALISI DEL MERCATO DI ZONA
• ANALISI COMPARATIVA E RICHIESTE GIÀ PRESENTI IN ZONA
• ANALISI DE I COMPETITOR
• OMI
• ANALISI DEL VENDUTO
• LE 4 P PER UNA VENDITA DI SUCCESSO
• VALUTAZIONE: POSIZIONAMENTO DI MERCATO e CONSIDERAZIONI SUL MERCATO IMMOBILIARE DI ZONA
• VALUTAZIONE: PERFEZIONAMENTO
• VALUTAZIONE: STRATEGIA DI PROMOZIONE
• VALUTAZIONE: STRATEGIA DI PREZZO
• COMMISSIONI
Viale Piave 26 - MM1 Porta Venezia
20129 Milano
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SINTESI ANALISI STRATEGICA E TARGET
Piano alto
Unico appartamento al piano con doppio
TARGET PRIVILEGIATI
Palazzo senza charme
PUNTI DI DEBOLEZZA
ingresso
PUNTI DI FORZA
Livello di finiture ottimo
ma molto in ordine Big spender famiglia:
Grandi vetrate con luminosità unica Spazi esterni limitati in Famiglia con 2 o 3 figli
Frazionabile e modulabile
relazione al livello
Location centrale + «vita di quartiere» Big spender famiglia di
dell’immobile professionisti:
Vicinanza al centro senza essere in Area C
famiglia che necessita di uno
Giardini di Palestro raggiungibili a piedi Assenza di garage studio in casa ANCHE con
Prossima apertura fermata MM4 sotto casa
accesso indipendente
Il mercato immobiliare della zona Rispetto ai palazzi liberty della TARGET SECONDARI
presenta attualmente almeno 12
CONCORRENTI
concorrenti diretti, ossia zona, la spazialità dei bei palazzi
SOLUZIONI
appartamenti con superficie e signorili anni ’60 permette molte Professionista che desidera una
posizione analoga casa/ufficio di rappresentanza in
più soluzioni distributive interne.
zona Monforte/Tricolore
Per il momento, oltre il 21% degli
In zona ci sono diversi garage in
immobili in offerta è in ottime Operatori frazionare in almeno
condizioni e quasi il 58% è in buone cui ricoverare le auto. due unità l’immobile per
condizioni. massimizzare il valore al mq.
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ANALISI DEL MERCATO DI ZONA
Conoscere l’offerta presente in vendita nella propria zona permette di identificare meglio i punti di forza e di debolezza del proprio
immobile, portando così ad individuare sin da subito gli elementi di valorizzazione su cui far leva o di deprezzamento cui trovare
una soluzione per anticipare le possibili obiezioni dei potenziali acquirenti.
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ANALISI COMPARATIVA E RICHIESTE GIÀ PRESENTI IN ZONA
Individuare sulla mappa gli immobili più simili alla tua casa ci permette di avere un’idea chiara di quanti sono e dove si trovano le
altre case che i potenziali acquirenti valutano contestualmente alla sua.
CASA NERI
CASE SIMILI IN
VENDITA
MATCHING CON RICHIESTE INSERITE NEL NOSTRO MLS 8 PERSONE STANNO CERCANDO IN
QUESTO MOMENTO UN IMMOBILE
COME IL TUO
ENTRO UN RAGGIO DI 500 MT
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ANALISI DEI COMPETITOR: CASE SIMILI IN VENDITA ADESSO
!
Piano basso
! Via Conservatorio
Spazi esterni ampi
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OMI – OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE
Attenzione! L’OMI suddivide il territorio urbano in zone che ritiene omogenee nonostante siano piuttosto ampie e non sono
modificabili.
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ANALISI DEL VENDUTO Viale Piave 26 - MM1 Porta Venezia 20129 Milano T. +39 02 36 55 23 23
Le 4P PER UNA VENDITA DI SUCCESSO Viale Piave 26 - MM1 Porta Venezia 20129 Milano T. +39 02 36 55 23 23
VALUTAZIONE: POSIZIONAMENTO DI MERCATO
Immobile in Via Conservatorio
Spazi esterni ampi
Prezzo tgt ottimale: € 3.200.000
€ 3.150.000
€ 3.350.000
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T. +39 02 36 55 23 23VALUTAZIONE: POSIZIONAMENTO DI MERCATO - CONSIDERAZIONI SUL
MERCATO IMMOBILIARE DI ZONA
1. Il 92,08% degli immobili residenziali in vendita in zona è affidato a Professionisti Immobiliari in grado di far leva sulle caratteristiche
intrinseche dell’immobile e della location ed in grado, soprattutto, di comunicarle nel modo migliore ai potenziali acquirenti in target
soprattutto quando la richiesta è sensibilmente superiore al prezzo medio del mercato di zona.
2. Il 35,47 % delle proposte in vendita zona è costituito da immobili con 4 o più locali. Ciò significa che il patrimonio edilizio in zona offe
diverse soluzioni «grandi» e almeno 12 sono i concorrenti diretti di Casa Rossi.
3. Attualmente quasi il 22% delle proposte totali in vendita è in ottimo stato di conservazione. Tra queste, sono diverse le soluzioni
analoghe a Casa Rossi in condizioni buone o ottime e quindi «pronte da abitare» ossia utilizzabili da subito. Sarà necessario presentare
adeguatamente i vantaggi di Casa Rossi per raggiungere l’obiettivo di vendita prefissato nel minor tempo possibile.
4. I vantaggi competitivi di Casa Rossi sono sicuramente la location, il taglio razionale, la luminosità, la possibilità di frazionarla utilizzando i
due ingressi esistenti - soluzione appetibile per investitori o per chi cerca due soluzioni abitative attigue. In relazione all’importanza della
soluzione abitativa, i 2 punti di debolezza maggiori sono certamente l’esiguità degli spazi esterni (soprattutto in questo momento storico
in cui è più spiccata la richiesta di spazi esterni vivibili)e l’assenza di box/posto auto. È indispensabile un’adeguata strategia di promozione
in grado di dare risposte concrete alle obiezioni dei prospect.
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T. +39 02 36 55 23 23VALUTAZIONE: STRATEGIA DI PERFEZIONAMENTO…
SERVIZIO FOTOGRAFICO PROFESSIONALE
VIRTUAL TOUR
50%
SHOOTING CON FOTOGRAFO IMMOBILIARE VIRTUAL TOUR E VIDEO
per dare massimo risalto a ogni dettaglio 25% per ottenere da un lato il
PROGETTAZIONE, RISTRUTTURAZIONE, HOUSE MAKE-UP miglior posizionamento nei
ALLESTIMENTO E HOME STAGING motori di ricerca e, dall’altro,
ovvero operare una preselezione dei
potenziali acquirenti,
come rendere la tua casa consentendo di risparmiare
tempo e rendendo possibile una
perfetta e irresistibile
maggiore sicurezza, portando in
visita esclusivamente persone
concretamente intenzionate
25% all’acquisto.
PROGETTAZIONE SOL FRAZIONATA
Presenteremo Casa Rossi insieme ad un
Progetto architettonico di frazionamento
…COMPLETAMENTE A NOSTRE SPESE
Viale Piave 26 - MM1 Porta Venezia
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T. +39 02 36 55 23 23VALUTAZIONE: STRATEGIA DI PROMOZIONE
LA NOSTRA STRATEGIA DI PROMOZIONE FARÀ LEVA SU:
1. LA GRANDE DIMORA ESCLUSIVA IN PIAZZA TRICOLORE
2. LA GRANDE CASA-STUDIO A DUE PASSI DAI GIARDINI DI PALESTRO
2. ELEGANZA, AMPIE SUPERFICI E VISTA APERTA … LA GRANDE CASA IN TRICOLORE CHE STAVI CERCANDO
Le caratteristiche di questa casa, unite alla location e al taglio, la rendono di grande interesse e molto appetibile per una clientela in parte già presente
nella nostra banca dati e in larga misura facilmente raggiungibile grazie ad una strategia di Marketing Mix studiata su misura.
Casa Rossi, di fatto, è perfettamente in linea con il nostro profilo d'Agenzia.
MODALITÀ DELLA PROMOZIONE :
3
I VANTAGGI
DEL NETWORK
MLS
AZIONI PIANO MARKETING
2
ONLINE 1
STRATEGICO
OFFLINE
INNOVATIVO
Viale Piave 26 - MM1 Porta Venezia
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T. +39 02 36 55 23 23VALUTAZIONE: STRATEGIA DI PREZZO
PREMESSA:
Il periodo che stiamo vivendo rappresenta un unicum che suggerisce prudenza nelle valutazioni perché il quadro macroeconomico non è del
tutto confortante e soprattutto chiaro.
Il mercato immobiliare di Milano, all’interno del quadro generale, è un’isola felice e fa presupporre scenari futuri positivi anche adesso.
Viste le premesse, l’analisi del mercato e dell’immobile, considerando i 2 fattori di debolezza maggiore, ossia l’assenza di ampi spazi esterni e
di un box garage, ritengo concreta una valutazione di:
€3.150.000- € 3.350.000
Con valore target di realizzo ottimale pari a € 3.200.000
Ritenendo soddisfacenti offerte superiori a € 3.180.000
Il range di offerte sarà determinato essenzialmente dal quadro macroeconomico dei prossimi mesi.
Facendo leva sulle caratteristiche peculiari dell’immobile e della location, sulla strategia di promozione che intendo mettere in atto,
proporremo Casa Rossi
€ 3.370.000
Data l’expertise di Mq servizi (in media vendiamo in meno di 29 gg e con ribassi nell’ordine del 3,5% rispetto alla valutazione massima
indicata - dati interni del periodo ottobre 2019/novembre 2020),
ritengo che l’obiettivo target di vendita di € 3.200.000 sia raggiungibile in tempi non superiori ai 6 mesi dall'inizio della campagna vendita.
Viale Piave 26 - MM1 Porta Venezia
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T. +39 02 36 55 23 23COMMISSIONI
GENTILI SIGG. ROSSI,
LA COMMISSIONE SULLA VENDITA CHE APPLICHIAMO DI SOLITO È
DEL 3%, IN QUESTO CASO, VOGLIAMO PREMIARE LA VOSTRA
ATTENZIONE ALLA NOSTRA CAMPAGNA DI COMUNICAZIONE, E
PER QUESTO VI RISERVIAMO UNO SCONTO ESCLUSIVO.
PERTANTO LA COMMISSIONE SULLA VENDITA DI QUESTO
IMMOBILE SARÀ DEL 2% oltre Iva.
La percentuale di sconto è in via assolutamente esclusiva.
PRONTI A RAGGIUNGERE IL VOSTRO
OBIETTIVO INSIEME?
Viale Piave 26 - MM1 Porta Venezia
20129 Milano
T. +39 02 36 55 23 23Puoi anche leggere
