Monitoraggio del mercato immobiliare residenziale - Ance Como
←
→
Trascrizione del contenuto della pagina
Se il tuo browser non visualizza correttamente la pagina, ti preghiamo di leggere il contenuto della pagina quaggiù
Monitoraggio del mercato immobiliare
residenziale
OSSERVATORIO PROVINCIA DI COMO
- News aprile 2016 -
http://ance-como.cresme.it
News AnceComo – Cresme
SINTESI
I principali aspetti che emergono dalla lettura delle informazioni che compongono l’Osservatorio, sono i seguenti:
Si rafforzano i segnali di ripresa del mercato immobiliare provenienti dall’Osservatorio: gli ultimi dati trimestrali delle compravendite di
abitazioni per il 2015 mostrano un incremento notevole: il IV trimestre 2015 fa registrare il +10,1% rispetto al IV trimestre 2014 che già cresceva
del 13,7% su base annua. Il 2014 si era chiuso con il +3,7% ed il 2015 si è chiuso con il +7,5%. Appare dunque evidente che la ripresa del
mercato comasco è ormai avviata da 2 anni e che si trova in una fase di accelerazione.
Durante il 2015 le erogazioni di mutui per abitazioni sono cresciute di ben il +54,0% dopo l’incremento del 7,4% nel 2014. Pur conoscendo che
tale incremento è stato ottenuto anche per l’effetto delle surroghe e delle sostituzioni di mutui precedentemente attivati, è innegabile sia la
migliorata propensione delle banche ad erogare mutui (a clienti solvibili), sia l’aumento dei quantitativi effettivamente erogati per l’acquisto.
L’offerta “inevasa” risulta stabile nell’ultimo anno e la fase di riduzione potrebbe riprendere in corso di quest’anno se le condizioni del mercato
si manterranno orientate sul segno positivo (sono presenti 5.163 annunci che sono in pubblicazione da oltre 6 mesi; il dato è stabile sul semestre
precedente ma erano circa 5.700 due anni fa).
Il processo di assorbimento dell’offerta di nuova costruzione prosegue, tanto da far ritenere che il fenomeno proseguirà durante il 2016 e il
2017. L’usato permane in condizione di over-offerta con aumento del numero di annunci, aumento di annunci in offerta da oltre 6 mesi e
aumento di nuovi annunci in ingresso.
Nell’ultima rilevazione sembra di riscontrare un riacuirsi delle tensioni sui prezzi, in particolare per le nuove costruzioni (-4,4% nel semestre e -
3,2% in tre anni). La riduzione dei prezzi della nuova costruzione potrebbe tuttavia essere il principale driver del riassorbimento sul mercato
dell’offerta in eccesso. I prezzi dell’usato e quelli di locazione presentano un andamento stabile nel medio periodo (ultimi tre anni).
Gli indicatori sintetici del mercato mostrano una stabilizzazione dello scenario con ampi spazi di positività: si osservano comuni con un mercato
di ampie dimensioni che entrano nelle classifiche dei migliori mercati sia a breve termine che a medio-lungo periodo. Il capoluogo appare
stabilmente con prospettive positive come comuni del calibro di Mariano Comense, Lomazzo, San Fermo della Battaglia, Villa Guardia e Turate.
News AnceComo - Cresme Pag. 2
News AnceComo – Cresme
IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO: IL TREND DELLE COMPRAVENDITE 2011-2015 NEI DATI TRIMESTRALI
Dinamica trimestrale delle compravendite in Provincia di Como
NUMERO COMPRAVENDITE TRIMESTRALI
2.200
1.960
1.878
1.650
1.569
1.561
1.496
1.473
1.418
1.396
1.356
1.100
1.281
1.266
1.247
1.241
1.148
1.120
1.111
1.092
1.087
1.066
1.007
550
0
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 2015
VARIAZIONE COMPRAVENDITE TRIMESTRALI RISPETTO ALLO STESSO PERIODO DELL’ANNO PRECEDENTE
20,0%
15,0%
13,7%
10,1%
10,0%
8,0%
7,7%
9,3%
2,2%
5,0%
0,0%
-7,8%
-4,9%
-2,0%
-12,5%
-14,1%
-10,6%
-5,0%
-18,4%
-21,6%
-10,0%
-27,0%
-15,0%
-28,8%
-20,0%
-25,0%
-30,0%
-35,0%
I 2012 II III IV I 2013 II III IV I 2014 II III IV I 2015 II III IV
2012 2012 2012 2013 2013 2013 2014 2014 2014 2015 2015 2015
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate
News AnceComo - Cresme Pag. 3
News AnceComo – Cresme
IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO: COMPRAVENDITE PER TAGLIO DIMENSIONALIE DEGLI ALLOGGI
Il taglio dimensionale delle abitazioni compravendute a Como e nel resto provincia – 2014 e 2015
COMO - 2015 COMO – 2014
ND Monolocali ND Monolocali
Oltre 5,0% 7,3% 6,8% 7,4%
Oltre
10,8%
11,6%
Bilocali Bilocali
24,0% 26,7%
Quadrilocali Quadrilocali
32,4% 27,1%
Trilocali
20,4% Trilocali
20,5%
ALTRI COMUNI DELLA PROVINCIA - 2015 ALTRI COMUNI DELLA PROVINCIA - 2014
ND Monolocali ND Monolocali
Oltre 4,8% 5,8% Oltre 3,4% 5,1%
13,5% 13,6%
Bilocali Bilocali
23,9% 24,7%
Quadrilocali Quadrilocali
31,4% Trilocali 33,0% Trilocali
20,6% 20,2%
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate
News AnceComo - Cresme Pag. 4
News AnceComo – Cresme
IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO: IL TREND DELLE COMPRAVENDITE 2004-2015
La progressione positiva del mercato immobiliare nella provincia di Como si conferma in accelerazione con il +7,5% di compravendite registrato per l’intero 2015
rispetto al 2014. L’incremento del 2014 sul 2013 era stato del +3,7% e l’avvio della ripresa si può collocare nel 3° trimestre 2014 in cui si osserva l’inversione di
tendenza: +8% nel 3° trimestre 2014 e +13,7% nel 4° trimestre 2014. Il rafforzamento della ripresa è evidente, non tanto nei primi due trimestri 2015 (+7,7% nel
1° trimestre 2015 e il +9,3% nel 2° trimestre), quanto negli ultimi due che si confrontano con periodi già di incremento nel 2014: il 3° trimestre registra il +2,2% e
l’ultimo trimestre 2015 mostra un robusto +10,1%. Si ricorda che la contrazione complessiva tra il 2006 e il 2013 aveva raggiunto il -59%.
La dinamica della provincia di Como si conferma più vivace di quanto registrato nell’intero territorio nazionale se si eccettua il terzo trimestre 2015 che appare
poco tonico, nella provincia di Como, rispetto agli altri periodi analizzati (in Italia: -3,0% nel 1° trimestre, +8,2% del 2° trimestre, +10,8% nel 3° trimestre e +9,4% nel
4° trimestre). Rispetto a quanto si rileva nel Settentrione, invece, la provincia di Como appare al di sotto della performance complessiva (-2,4% nel 1° trimestre,
+10,3% nel 2° trimestre, +12,9% nel 3° trimestre e +10,5% nel 4° trimestre).
La dinamica delle abitazioni vendute in provincia di Como – 2000 / 2015 (consuntivo)
Provincia di Como
12.000
11.204
10.894
10.000
9.964
9.910
9.044
8.000
8.578
8.186
7.784
7.577
7.137
6.940
6.903
6.000
5.241
5.175
4.000
4.812
4.639
2.000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate
News AnceComo - Cresme Pag. 5
News AnceComo – Cresme
IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO: IL DETTAGLIO COMUNALE 2013
La tendenza di incremento del mercato si stabilizza nel 2015: i comuni con numero di compravendite in crescita tra il 2014 e il 2015 sono 49 e rappresentano il
67% della popolazione provinciale; il numero di comuni in crescita è lo stesso rilevato nel 2014 (49 comuni) ma la quota di popolazione rappresentata era del 62%.
Si ricorda che nel 2013 erano 36 comuni e rappresentavano il 26,5% della popolazione provinciale e nel 2012 i comuni in crescita erano solo 12 e rappresentavano
appena il 9,3% della popolazione. Le compravendite sono in netta ripresa nel 2015 anche nei grandi e medi insediamenti: Como cresce del 14,1% (+14,7% nel
2014), Erba del 4,3% (+7,6% nel 2014), Bellagio del 126,5% (+115,9 nel 2014), Mariano Comense del 27,3% (+6,0% nel 2014) e Cantù (+31,7%). Crescono anche le
aree Lepontine-Menaggio (+4,5% dopo il +12,3% del 2014) e Lario Intelevese Sud (+53,2% dopo il -9,5% del 2014). Il maggior comune con un mercato di dimensioni
notevoli è Fino Mornasco (-8,2% dopo il -15,0 del 2014); appaiono ancora in difficoltà anche il Triangolo Lariano Erba e il Lario Intelvese Nord
Il territorio – Dimensione e dinamica del mercato tra il 2014 e il 2015
News AnceComo - Cresme Pag. 6
News AnceComo – Cresme
IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO: L’ELENCO DEI COMUNI E DELLE AREE IN CRESCITA NEL 2015
I comuni e le aree in crescita nel 2015
2015 2015
Comune N° compravendite Var. % compr. 2015/2014 Comune N° compravendite Var. % compr. 2015/2014
1 Bellagio 130 126,5% 37 Montorfano 16 10,3%
2 Binago 61 89,8% 38 Appiano Gentile 47 8,4%
3 Maslianico 25 88,7% 39 Olgiate Comasco 92 7,3%
4 Novedrate 20 81,8% 40 Lepontine-Menaggio (L.M.) 221 4,5%
5 Monguzzo 16 80,6% 41 Erba 106 4,3%
6 Fenegrò 36 80,0% 42 Vertemate con Minoprio 37 4,0%
7 Cucciago 24 77,8% 43 Cernobbio 67 3,6%
8 Lezzeno 22 69,3% 44 Menaggio 40 2,6%
9 San Fermo della Battaglia 89 64,3% 45 Cabiate 44 1,7%
10 Carbonate 21 60,7% 46 Veniano 30 1,5%
11 Canzo 43 53,5% 47 Cermenate 63 1,0%
12 Lario Intelvese Sud (L.I.S.) 82 53,2% 48 Carlazzo 22 0,8%
13 Lipomo 63 50,1% 49 Limido Comasco 33 0,5%
14 Arosio 49 47,0%
15 Luisago 26 40,7%
16 Bregnano 66 40,6%
17 Lurago d'Erba 40 39,9%
18 Villa Guardia 93 38,2%
19 Porlezza 54 38,0%
20 Capiago Intimiano 42 37,2%
21 Rovello Porro 41 33,9%
22 Bulgarograsso 31 32,9%
23 Inverigo 73 32,8%
24 Cantù 303 31,7%
25 Cagno 19 29,0%
26 Uggiate-Trevano 63 28,8%
27 Mariano Comense 230 27,3%
28 Albavilla 35 27,3%
29 Alto Lario Occidentale (A.L.O.) 117 25,5%
30 Oltrona di San Mamette 20 24,2%
31 Asso 33 23,4%
32 Rovellasca 62 23,0%
33 Guanzate 53 22,9%
34 Montano Lucino 63 18,2%
35 Ponte Lambro 29 15,2%
36 Como 818 14,1%
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate (evidenziati i comuni già in crescita l’anno precedente)
News AnceComo - Cresme Pag. 7
News AnceComo – Cresme
IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO: L’ELENCO DEI COMUNI E DELLE AREE IN CRESCITA NEL 2014
I comuni e le aree in crescita nel 2014
2014 2014
Comune N° compravendite Var. % compr. 2014/2013 Comune N° compravendite Var. % compr. 2014/2013
1 Tavernerio 59 156,9% 37 Vertemate con Minoprio 36 6,8%
2 Bellagio 57 115,9% 38 Lario Intelevese Nord (L.I.N.) 128 6,8%
3 Cirimido 21 93,9% 39 Mariano Comense 181 6,0%
4 Mozzate 87 82,1% 40 Casnate con Bernate 38 5,9%
5 Dongo 25 75,5% 41 Inverigo 55 4,7%
6 Orsenigo 32 74,0% 42 Olgiatese (OLG) 83 4,6%
7 Arosio 33 66,2% 43 Cassina Rizzardi 43 4,5%
8 Albiolo 32 64,1% 44 Valmorea 14 2,6%
9 Albese con Cassano 31 62,6% 45 Appiano Gentile 44 2,3%
10 Limido Comasco 33 62,5% 46 Cavallasca 37 0,5%
11 Villa Guardia 67 43,8% 47 Lambrugo 22 0,4%
12 Solbiate 24 39,6% 48 Cermenate 62 0,1%
13 Lurate Caccivio 89 31,3% 49 Turate 85 0,0%
14 Binago 32 28,9%
15 Lomazzo 96 27,9%
16 Grandate 23 27,3%
17 Carimate 41 25,2%
18 Montorfano 14 25,2%
19 Cernobbio 65 25,1%
20 Campione d'Italia 58 24,3%
21 San Fermo della Battaglia 54 24,3%
22 Bregnano 47 22,9%
23 Figino Serenza 23 21,1%
24 Capiago Intimiano 31 20,6%
25 Cagno 14 19,5%
26 Lurago Marinone 29 18,4%
27 Merone 24 17,6%
28 Alzate Brianza 26 15,0%
29 Como 716 14,7%
30 Cabiate 43 13,2%
31 Lepontine-Menaggio (L.M.) 211 12,3%
32 Locate Varesino 28 11,7%
33 Rovellasca 50 10,0%
34 Cadorago 69 8,0%
35 Lurago d'Erba 29 7,9%
36 Erba 101 7,6%
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate (evidenziati i comuni già in crescita l’anno precedente)
News AnceComo - Cresme Pag. 8
News AnceComo – Cresme
CAPOLUOGHI: VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI
GLI ALTRI CAPOLUOGHI LOMBARDI – VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI
30%
MILANO 23,6% 30%
VARESE22,1%26,2% 24,0%
18,2% 19,8% 17,3%
20% 12,8% 20%
9,4% 6,9% 6,8% 9,2%
10% 3,4% 3,2% 2,0% 10% 2,3% 0,9%
-4,8%-2,0% -3,8%
0% -10,6% 0% -9,7%
-10% -10% -17,4% -20,7%
-25,1% -26,5% -9,5%
-20% -27,2% -20% -29,4%
-30% -26,2% -30%
-28,7% -34,4%
-40% -40%
30%
PAVIA 80%
SONDRIO
17,2%23,5% 18,7% 54,8%
20% 10,4% 60%
6,0% 40% 19,1%
10% -0,8%-2,3% -0,4%
20%
8,7% 6,8% 3,4% -0,9%
0% -6,9% -6,9% -0,2% -6,1% -5,3%
0% -16,0% -12,6% -14,3%
-10% -17,8% -22,9%
-10,2% -20%
-20% -27,8% -30,4% -10,9%
-40%
-30% -36,6% -60%
-40% -80% -60,4%
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate
News AnceComo - Cresme Pag. 9
News AnceComo – Cresme
CAPOLUOGHI: VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI
GLI ALTRI CAPOLUOGHI LOMBARDI – VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI
80%
LODI 60%
CREMONA 47,2%
63,8%
60% 48,1% 40%
35,6% 15,7% 19,0%
40% 20% 9,1% 4,1%
21,7% -0,7% -1,5%
20%
11,5% 0% -10,7%
3,2% -1,3% 22,5%
-3,7% -23,2%
0% -16,7% -14,5% -20% -9,7% -9,4% -6,8%
-21,3% -20,1%
-20% -40% -25,3%
-18,9% -35,0%
-25,4% -25,1% -44,6%
-40% -29,2% -60%
40%
BRESCIA 34,2% 40%
BERGAMO 32,1%
23,2% 30% 19,9% 23,4%
30% 16,7% 19,3%
16,0% 20%
20% 5,8%
8,4% 10%
10% 3,5% 1,6% 14,9% -3,6%
0% -9,9% -8,8%
0% -9,9% -5,5%
-13,0% -1,2% -10% -19,7%
-16,5% -15,5% -22,7%
-18,2%
-10% -18,9% -20% -8,9%
-20% -19,8%
-17,1% -30% -25,5%
-23,8% -29,3%
-30% -40%
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate
News AnceComo - Cresme Pag. 10News AnceComo – Cresme
CAPOLUOGHI: VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI
GLI ALTRI CAPOLUOGHI LOMBARDI – VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI
40%
LECCO 34,5%
28,3% 50%
COMO 44,0%39,5%
22,1% 34,9%
30% 40%
20% 30% 19,5%
10% -1,6% -4,4% -4,6%-9,0% 20%
-6,7% -6,8%
0% 10%
-15,5%
-19,3% -15,3%
-15,4% -6,8% -5,9%-6,8%-5,3%
-10% 0% -14,9% -14,2%
-20% -10% 4,0%
-1,8%
-30% -23,9% -19,3% -20% -30,9%
-40% -30% -18,6%
-50% -40% -34,8%
-47,0% -36,1%
-60% -50%
80%
MANTOVA
59,3%
60% 45,4%
40% 15,7% 21,0%
20% 6,4%
16,3% 4,6%
-4,3% 0,1%
0%
-20% -10,2%
-27,4% -25,7% -14,7%
-40%
-44,0%
-60% -52,3% -55,2%
-80%
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate
News AnceComo - Cresme Pag. 11News AnceComo – Cresme
ALTRI COMUNI DELLA PROVINCIA: VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI
GLI ALTRI COMUNI NELLE PROVINCE LOMBARDE – VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI
20%
MILANO 16,4%
20%
VARESE 14,7%
8,8% 12,1%
5,1% 6,4% 3,7% 5,7% 6,8%
10% 0,9% 10% 0,7% 1,5%
-0,2% 11,6%
0% 0%
-4,1%
-9,6%
-12,9% -13,4% -2,9% -12,9% -13,3%
-10% -2,9% -10% -16,3% -18,3%
-21,5% -6,1%
-23,0%
-20% -26,9% -20%
-18,4%
-30% -30%
-20,9%
-32,4% -28,2%
-40% -40%
20%
PAVIA12,7% 16,9%
20%
SONDRIO 15,4% 14,2% 12,2%
11,4%10,9% 9,8%
6,9% 10%
10% 0,4%
-1,4% 0% -7,5% -7,7%
0% -10,2%
-11,1% -11,5% -14,3%
-14,7% -10% -19,2%
-10% -8,6% -11,6%
-20%
-8,8% -12,7% -17,7%
-20% -27,0% -30%
-36,1% -22,5% -31,0%
-30% -36,4% -40% -36,3%
-32,5% -42,6%
-40% -50%
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate
News AnceComo - Cresme Pag. 12News AnceComo – Cresme
ALTRI COMUNI DELLA PROVINCIA: VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI
GLI ALTRI COMUNI NELLE PROVINCE LOMBARDE – VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI
30%
LODI 20%
CREMONA 17,6%
18,6% 17,4%
20% 10,4%8,6% 12,8% 6,1%
10% 1,2% 3,8%
10% -1,3%
-7,4%-7,8% 0% -7,4%
0% -10,4%
-10% -15,8% -2,3% -0,7% -10% -17,6% -4,1%
-6,9% -6,2%
-20,7% -9,2%
-20% -26,9% -30,2% -25,7% -13,5%
-35,5% -20% -16,6%
-30%
-40% -30%
-29,3% -26,7%
-41,2%
-50% -40%
20%
BRESCIA 14,6% 20%
BERGAMO 15,7%
7,4% 9,1% 10,0% 10,3%
6,4% 3,7% 3,5% 5,6%
10% 1,5% 3,1% 0,1% 3,3% 10%
-3,9%-4,8% -2,2%
0% -5,2% 0% -7,8%
-8,0%
-13,1%
-14,2%
-10% -10% -17,0% -17,7%
-21,1% -9,8%
-20% -25,1% -20% -25,7%
-26,3%
-29,4%
-30% -30% -29,4%
-33,4%
-40% -40%
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate
News AnceComo - Cresme Pag. 13News AnceComo – Cresme
ALTRI COMUNI DELLA PROVINCIA: VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI
GLI ALTRI COMUNI NELLE PROVINCE LOMBARDE – VARIAZIONI TENDENZIALI ANNUE DEL NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI
20%
LECCO 15%
COMO 10,1%8,4%
12,1% 11,0% 8,4%
9,0% 10% 5,5%
10%
5,9% 3,3% 2,9%
2,7%
9,8% 5% -1,5%
0% -7,4% 0% -6,2% -4,5%
-12,9% -5%
-10% -18,9% -13,6%
-14,0%
-20,7% -19,7% -9,1% -9,6% -9,4% -10%
-20% -26,2% -18,8%
-15% -19,0% -11,3%
-20% -26,3%
-30%
-25%
-32,7% -27,9%
-40% -30%
30%
MANTOVA 22,2%
20% 12,7%
4,9% 4,7%
10% 5,9% -1,9%1,4% 12,5%
0% -11,0%
-10% -2,3%
-7,0%
-20% -28,6% -28,3%
-20,0%
-30%
-29,5%
-40%
-39,3%
-50%
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME ; elaborazione CRESME su dati OMI-Agenzia delle Entrate
News AnceComo - Cresme Pag. 14News AnceComo – Cresme
LE EROGAZIONI DI MUTUI PER L’ACQUISTO DI ABITAZIONI
Dopo tre anni di erogazioni per l’acquisto di abitazioni estremamente contenute, il 2015 presenta un incremento notevole con il +54,0% riportando gli importi annui
erogati sopra il livello dei 500 milioni di euro. Si tratta di valori lontani dai picchi massimi raggiunti tra il 2005 e il 2008 ma si attestano su valori superiori a quelli
dell’inizio del boom immobiliare (350 – 430 milioni nel periodo 2000 – 2002). Va ricordato che la contrazione complessiva, tra il 2006 e il 2013, era giunta al -64%. Si
deve, inoltre, precisare che l’incremento delle erogazioni è un indicatore positivo poiché testimonia le migliorate disponibilità delle banche ad erogare credito alle
famiglie ma comprende le sostituzioni e le surroghe di mutui già esistenti, fenomeni che negli ultimi due anni hanno pesato notevolmente sulle erogazioni.
EROGAZIONI ANNUE DI FINANZIAMENTI OLTRE IL BREVE TERMINE - ABITAZIONI
900
800
850
827
785
700
746
600
659
653
646
602
500
551
400
506
429
419
381
300
350
329
306
200
100
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Variazione % 2013 / 2012 -19,6%
2015 / 2014 +54,0%
Variazione % 2014 / 2013 +7,4%
Fonte: elaborazioni CRESME su dati Banca d'Italia
News AnceComo - Cresme Pag. 15News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA AD APRILE 2016: 11.156 ANNUNCI DI ABITAZIONI IN VENDITA – strutturale il minor peso della nuova costruzione
L’offerta di abitazioni in vendita in provincia di Como risulta in leggera crescita rispetto al 2° semestre 2015. Il numero di annunci registrati nel mese di aprile 2016
è pari a 11.156 contro i 10.908 rilevati a settembre 2015. Va osservato che il numero complessivo di annunci è notevolmente stabile nel tempo (11.020 nel 1°
semestre 2014, 10.828 nel 2° 2014, 10.669 nel 1° semestre 2015). Particolarmente interessante è la tendenza alla riduzione degli annunci di abitazioni di nuova
costruzione, che diminuiscono su base annua (confrontati con il 1° sem. 2015) del -8,2% da 2.802 a 2.573 dopo esser scesi del -5,2% nel semestre precedente.
Viceversa, quelli di abitazioni usate crescono del +9,1% da 7.867 a 8.583 dopo essere aumentati del +2,9% nel semestre precedente (sempre su base annua 1°
semestre 2016 su 1° semestre 2015 e 2° semestre 2015 su 2° semestre 2014).
L’offerta immobiliare residenziale in vendita in provincia di Como – Aprile 2016
Aprile 2016
Settembre 2015 Marzo 2015
Nuova
costruzione
23% Nuova Nuova
Usato costruzion
costruzione
74% e
25%
26%
Usato Usato
77% 75%
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME
Come accennato in precedenza si può interpretare la discesa del numero di annunci di vendita di nuove abitazioni come un positivo segnale di maggior
assorbimento di tali immobili sul mercato. Non solo un calo numerico in termini assoluti ma anche una minore quota rispetto al totale degli annunci: il 23% degli
annunci di vendita riguarda nuove abitazioni (era il 25% nel settembre 2015 e il 26% nel marzo 2015). Si ricorda che tale percentuale era del 37% nella rilevazione di
ottobre 2013.
News AnceComo - Cresme Pag. 16News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA DELLE ABITAZIONI IN VENDITA – si stabilizzano le quote di mercato
La composizione dell’offerta totale (nuovo e usato) per tipologia edilizia, invece, evidenzia una fortissima stabilità nel tempo e resta identica a quella rilevata nel 1°
semestre del 2015. Si osserva che, nel 2013 il peso degli appartamenti in vendita era maggiore rispetto ad oggi (77% contro l’attuale 71%).
L’offerta immobiliare residenziale in vendita in provincia di Como – Aprile 2016
Aprile 2016
Settembre 2015 Marzo 2015
Schiera
4%
Ville/Villini Schiera Schiera
4% Appartame 4% Appartame
25% nti
Ville/Villini nti
25% 71% Ville/Villini 71%
25%
Appartamen
ti
71%
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME
News AnceComo - Cresme Pag. 17News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA A SETTEMBRE 2015: ANNUNCI DI ABITAZIONI IN VENDITA – prezzi quasi fermi negli ultimi due anni e mezzo
Che il mercato della compravendita sia ripartito è evidente dai dati evidenziati in precedenza; diversa la situazione sul fronte dei prezzi offerti in vendita che
risultano ancora in fase di assestamento benché ci si trovi già al secondo anno di crescita delle transazioni. I prezzi di offerta per la vendita continuano a mostrare
indicazioni contrastanti sia tra la nuova costruzione e l’usato, sia tra le tipologie edilizie offerte. Per le nuove costruzioni: -4,4% per gli appartamenti (sul semestre
precedente e addirittura -6,8% sul 1° semestre 2015); -0,5% per ville e villini (sul trimestre precedente mentre il prezzo medio cresce dell’1,7% rispetto al 1°
semestre 2015) e un calo paragonabile per le case a schiera con il -0,5% (-5,4% sul 1° semestre 2015). Dal 2013 ad oggi i prezzi medi sono scesi del 3,2% per gli
appartamenti nuovi, aumentati dello 0,1% per ville e villini e dell’1,4% per le nuove case a schiera. Le quotazioni dell’usato hanno sperimentato delle dinamiche
molto più stabili per gli appartamenti (-0,8% nell’ultimo semestre; -0,6% in un anno e -1,1% dal 2013) e per ville e villini (+5,8% nell’ultimo semestre; +3,5% in un
anno e +7,1% dal 2013); ancora negativa la dinamica di medio periodo per le case a schiera usate pur con il recupero dell’ultimo anno (+2,7% nell’ultimo semestre;
+3,6% in un anno e -2,1% dal 2013).
La dinamica dei prezzi di vendita offerti nelle rilevazioni 2013 – 2016 per tipologia edilizia
Offerta di nuova costruzione Offerta di “usato”
3.000 2.500
5,8%
-4,4% -0,8%
2.500 -0,5%
2.246
2.646
2.645
2.000
2.170
2.168
2.587
2.151
2.577
2.548
2.122
2.113
2.097
2.090
2.085
2.081
2.068
2.055
2.465
-0,5% 2,7%
2.324
2.323
2.312
2.310
2.273
2.000
2.195
1.763
1.500
1.672
1.637
1.594
1.909
1.589
1.580
1.830
1.815
1.806
1.782
1.756
1.500
1.000
1.000
500
-3,2% 0,1% 1,4% 500 -1,1% 7,1% -2,1%
0 0
Appartamenti Ville/Villini Schiera Appartamenti Ville/Villini Schiera
2° sem 2013 1° sem 2014 2° sem 2014 2° sem 2013 1° sem 2014 2° sem 2014
1° sem 2015 2° sem 2015 1° semestre 2016 1° sem 2015 2° sem 2015 1° semestre 2016
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME
News AnceComo - Cresme Pag. 18News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI VENDITA IL DETTAGLIO TERRITORIALE
ABITAZIONI DI NUOVA COSTRUZIONE – ANNUNCI DI VENDITA: IL NUMERO DI ANNUNCI E LA VARIAZIONE SEMESTRALE
LE VARIAZIONI SEMESTRALI DELL’OFFERTA
News AnceComo - Cresme Pag. 19News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI VENDITA IL DETTAGLIO TERRITORIALE
ABITAZIONI DI NUOVA COSTRUZIONE – ANNUNCI DI VENDITA: LE VARIAZIONI DI PREZZO
Autunno 2015
News AnceComo - Cresme Pag. 20News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI VENDITA IL DETTAGLIO TERRITORIALE
ABITAZIONI USATE – ANNUNCI DI VENDITA: IL NUMERO DI ANNUNCI
LE VARIAZIONI SEMESTRALI DELL’OFFERTA
News AnceComo - Cresme Pag. 21News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI VENDITA IL DETTAGLIO TERRITORIALE
ABITAZIONI USATE – ANNUNCI DI VENDITA: LE VARIAZIONI DI PREZZO
Autunno 2015
News AnceComo - Cresme Pag. 22News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI VENDITA IL DETTAGLIO TERRITORIALE
Classifica comunale per numero di Annunci di vendita totali, incidenza degli annunci per abitazioni di nuova costruzione e incidenza su stock
Annunci vendita Annunci vendita
1° sem. 2016 Annunci tot. 1° sem. 2016 Annunci tot.
Di cui nuove su stock (%) Di cui nuove su stock (%)
Comune TOTALI Comune TOTALI
abitazioni (%) abitazioni (%)
1 Como 1.902 15,1% 4,0% 26 Lurago d'Erba 120 5,0% 4,3%
2 Cantù 637 25,4% 3,1% 27 Montano Lucino 117 29,9% 4,7%
3 Mariano Comense 476 34,7% 3,9% 28 Canturino (CNT) 116 34,5% 4,6%
4 Lepontine-Menaggio (L.M.) 361 18,6% 2,0% 29 Limido Comasco 110 18,2% 6,1%
5 Triangolo Lariano Erba (T.L.E.) 323 16,4% 2,7% 30 Bellagio 110 16,4% 2,5%
6 Lario Intelevese Nord (L.I.N.) 293 14,3% 2,2% 31 Carugo 108 33,3% 3,6%
7 Erba 261 14,6% 2,9% 32 Triangolo Lariano Bellagio (T.L.B.) 108 8,3% 2,5%
8 Inverigo 222 25,2% 4,7% 33 Rovellasca 106 24,5% 2,7%
9 Fino Mornasco 203 37,4% 4,3% 34 Villa Guardia 106 28,3% 2,7%
10 Lomazzo 203 23,6% 4,1% 35 Lario Intelvese Sud (L.I.S.) 104 20,2% 2,8%
11 Appiano Gentile 198 33,3% 4,9% 36 Arosio 103 50,5% 4,2%
12 Olgiate Comasco 198 25,8% 3,4% 37 San Fermo della Battaglia 103 35,0% 4,5%
13 Turate 193 33,2% 4,0% 38 Lipomo 94 29,8% 3,4%
14 Cermenate 189 37,0% 4,2% 39 Cabiate 92 13,0% 2,4%
15 Guanzate 176 29,5% 6,2% 40 Uggiate-Trevano 89 49,4% 3,9%
16 Alto Lario Occidentale (A.L.O.) 164 25,0% 1,4% 41 Faloppio 88 40,9% 4,0%
17 Menaggio 156 23,7% 5,5% 42 Fenegrò 86 14,0% 5,2%
18 Cernobbio 145 13,8% 3,3% 43 Binago 85 31,8% 3,6%
19 Mozzate 142 34,5% 3,5% 44 Lambrugo 85 18,8% 6,3%
20 Cadorago 140 27,9% 3,6% 45 Rovello Porro 83 13,3% 2,4%
21 Olgiatese (OLG) 139 28,8% 2,6% 46 Casnate con Bernate 82 23,2% 3,4%
22 Bregnano 133 31,6% 4,5% 47 Asso 80 23,8% 3,5%
23 Albavilla 131 29,8% 3,9% 48 Veniano 80 47,5% 5,8%
24 Tavernerio 131 29,8% 4,7% 49 Carimate 74 10,8% 3,4%
25 Lurate Caccivio 130 22,3% 2,6% 50 Merone 74 16,2% 3,8%
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME - in grassetto i comuni con incidenza di annunci di nuova costruzione superiore alla media provinciale (23,1%)
News AnceComo - Cresme Pag. 23News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI LOCAZIONE stabile, con tendenza all’aumento delle nuove costruzioni
L’offerta in locazione in provincia di Como risulta continua a diminuire sia rispetto al 2° semestre 2015 (-13,6% - dai 1.284 ai 1.109 annunci attuali) sia rispetto al
massimo rilevato nel primo semestre del 2014 (-24,6%; oggi 1.109 annunci totali contro i 1.470 rilevati a marzo 2014). Prosegue la dinamica individuata negli
ultimi semestri con la netta riduzione del numero di offerte di locazione di immobili residenziali usati (915 oggi contro i ben 1.309 del marzo 2014 pari al -30,1%).
Diametralmente opposta risulta la dinamica dell’offerta di locazione di alloggi di nuova costruzione con un ulteriore aumento a 194 annunci contro i 180 del
semestre precedente e ben il +26% rispetto al 2° semestre del 2014. Da un lato, dunque, l’offerta di usato in locazione si riduce facendo ritenere che tale tipologia
di offerta è particolarmente gradita dal territorio comasco; d’altro canto, l’aumento di alloggi offerti in affitto di nuova costruzione lascia spazio a due livelli di
interpretazione: il primo è che i costruttori che non riescono a vendere si sono rivolti in massa alla locazione per collocare i propri immobili; il secondo è che, visto il
“successo” della locazione, diviene conveniente e più rapido affittare anche le nuove abitazioni. In funzione delle opposte tendenze dell’offerta in locazione di
usato e di nuove edificazioni si osserva un ampliamento sensibile della quota da queste ultime rappresentata sul totale annunci (17% nel 1° semestre 2016 contro
il 14% nel semestre precedente e il 13% del semestre corrispondente del 2015).
L’offerta immobiliare residenziale in locazione in provincia di Como – Aprile 2016
Aprile 2016
Settembre 2015 Marzo 2015
Nuova
costruzione
17% Nuova Nuova
Usato costruzione Usato costruzione
86% 14% 87% 13%
Usato
83%
News AnceComo - Cresme Pag. 24News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI LOCAZIONE
Nonostante la progressiva riduzione dell’offerta di usato e la contemporanea crescita di quella di nuova edificazione, la scomposizione per tipologia edilizia
dell’offerta in locazione risulta fortemente stabile. Come ormai in tutte le rilevazioni, il mercato dell’affitto della provincia di Como si conferma un presidio
essenzialmente dagli appartamenti (ben il 91% dell’offerta nel 1° semestre del 2016). Il mercato delle ville è anch’esso stabile al 6% del totale e rappresenta una
nicchia di mercato interessante dal punto di vista turistico.
L’offerta immobiliare residenziale in locazione in provincia di Como – Aprile 2016
Aprile 2016
Settembre 2015 Marzo 2015
Ville/Villini Schiera
6% 3%
Ville/Villini Schiera Schiera
6% 2% Appartamenti Ville/Villini Appartamenti
2%
92% 7% 91%
Appartamenti
91%
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME
News AnceComo - Cresme Pag. 25News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: LOCAZIONE, VARIAZIONE DEI PREZZI NELLE NUOVE COSTRUZIONI
Nonostante il progressivo incremento del numero di annunci di locazione di appartamenti di nuova costruzione, il prezzo medio unitario offerto appare ancora
relativamente variabile. La serie storica evidenzia un calo di medio periodo del 3,8% tra il 2° semestre del 2013 e il 1° semestre del 2016 ma si osserva una
variabilità ampia tra gli 8,7 €/mq/mese rilevati nel 2° semestre del 2014 e i 10,0 €/mq/mese rilevati nei due semestri del 2015. Se nelle prossime rilevazioni
venissero confermati i valori tra 8,5 e 9,0 €/mq/mese, si dovrebbe concludere che le due rilevazioni consecutive a 10 €/mq/mese hanno risentito di un corposo
ingresso di alloggi offerti ad un prezzo notevolmente più elevato rispetto a quello di mercato. Rispetto all’offerta di appartamenti usati, si osserva una tendenza al
lieve incremento dei prezzi di offerta dagli 8,4 agli 8,5 €/mq/mese con un contenuto +0,6% registrato nell’ultimo semestre. Nella media provinciale, il prezzo di
locazione offerto per gli appartamenti usati appare notevolmente stabile negli ultimi tre anni con una variazione pari al -0,3% tra il 2° semestre del 2013 e il 1°
semestre del 2016.
La dinamica dei prezzi di locazione offerti degli appartamenti nuovi e usati - rilevazioni 2013 – 2016 (€/mq/ mese)
11
10
-12,0%
10,0
10,0
9 0,6%
9,2
9,1
8,8
8,7
8,6
8,5
8,5
8,5
8,5
8
8,4
7
-3,8% -0,3%
6
5
Appartamenti di nuova costruzione Appartamenti "usati"
2° sem 2013 1° sem 2014 2° sem 2014
1° sem 2015 2° sem 2015 1° semestre 2016
News AnceComo - Cresme Pag. 26News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI LOCAZIONE
ANNUNCI DI LOCAZIONE: IL NUMERO DI ANNUNCI – 1° semestre 2016
LE VARIAZIONI SEMESTRALI DELL’OFFERTA
News AnceComo - Cresme Pag. 27News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: GLI ANNUNCI DI LOCAZIONE
ANNUNCI DI LOCAZIONE: IL PREZZO DI LOCAZIONE – 1° semestre 2016
LE VARIAZIONI SEMESTRALI DELL’OFFERTA
News AnceComo - Cresme Pag. 28News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: I PRIMI 30 COMUNI PER INCIDENZA DELL’OFFERTA DI LOCAZIONE
I primi 30 Comuni per numero di annunci per locazione in ordine decrescente – 1° semestre 2016
Valore assoluto offerta in locazione TOTALE ANNUNCI RILEVATI % di locazione su offerta abitativa
Comune
(n° annunci) (in vendita + in locazione) totale
1 Como 231 2.133 10,8%
2 Cantù 120 757 15,9%
3 Mariano Comense 53 529 10,0%
4 Triangolo Lariano Erba (T.L.E.) 39 362 10,8%
5 Erba 34 295 11,5%
6 Inverigo 32 254 12,6%
7 Lomazzo 27 230 11,7%
8 Guanzate 26 202 12,9%
9 Cabiate 21 113 18,6%
10 Rovello Porro 20 103 19,4%
11 Turate 20 213 9,4%
12 Lario Intelevese Nord (L.I.N.) 19 312 6,1%
13 Lepontine-Menaggio (L.M.) 17 378 4,5%
14 Canturino (CNT) 17 133 12,8%
15 Appiano Gentile 16 214 7,5%
16 Bregnano 16 149 10,7%
17 Cernobbio 16 161 9,9%
18 Albavilla 15 146 10,3%
19 Carimate 15 89 16,9%
20 Olgiate Comasco 15 213 7,0%
21 Alto Lario Occidentale (A.L.O.) 13 177 7,3%
22 Cadorago 12 152 7,9%
23 Canzo 12 78 15,4%
24 Lipomo 12 106 11,3%
25 Montano Lucino 12 129 9,3%
26 Cermenate 11 200 5,5%
27 Figino Serenza 11 46 23,9%
28 Fino Mornasco 11 214 5,1%
29 Mozzate 10 152 6,6%
30 Rovellasca 9 115 7,8%
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME in grassetto i comuni con incidenza di annunci di nuova costruzione superiore alla media provinciale (9,0%)
News AnceComo - Cresme Pag. 29News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: I FLUSSI DI ANNUNCI IN ENTRATA E IN USCITA
Gli schemi che seguono spiegano la logica con la quale sono stati analizzati i flussi nel tempo degli annunci di vendita e di locazione: il confronto tra gli annunci
rilevati nel 2° semestre 2015 e nel 1° semestre 2016 permette di identificare gli annunci non più presenti (definiti USCITI poiché presenti nel 2° 2015 e non
riscontrati nel 1° 2016), gli annunci di nuova pubblicazione (definiti ENTRATI poiché presenti nel 1° semestre 2016 ma non nel 2° semestre 2015), gli annunci che
permangono in offerta (definiti RIMASTI poiché riscontrati in entrambe le rilevazioni).
Tra gli annunci USCITI sono compresi quelli che riguardano abitazioni vendute o locate ma anche quelli relativi ad immobili ritirati dal mercato (in attesa di prezzi
migliori, per sopraggiunte necessità del proprietario, per scadenza del mandato ad un’agenzia, ecc.). Allo stesso modo, tra gli annunci ENTRATI sono compresi quelli
di nuova pubblicazione (nuova offerta) ma anche quelli che vengono interamente sostituiti (mandato ad una nuova agenzia, nuovo annuncio con parametri diversi
da quelli precedenti quali prezzo, superficie e testo dell’annuncio, ecc.). Gli annunci RIMASTI, per i quali si propone una elaborazione che completa ulteriormente il
quadro informativo dell’offerta immobiliare in provincia di Como, comprendono esclusivamente gli annunci rilevati in entrambe le osservazioni (2° semestre 2015 e
1° semestre 2016).
Per analizzare la dinamica dei flussi sono riportati, fra parentesi e in corsivo, i dati relativi ad un anno fa (flussi fra 2° semestre 2014 e 1° semestre 2015).
Si rilevano i seguenti fenomeni:
L’offerta complessiva in vendita torna sui livelli massimi superando nuovamente gli 11 mila annunci (+2,3% rispetto al semestre precedente) ma si conferma
e accelera il processo di assorbimento dell’offerta di nuova costruzione che viene più che compensato dalla crescita dell’offerta di alloggi esistenti; l’offerta
di nuove costruzioni diminuisce del 7,1% mentre l’usato cresce del 5,5%;
L’offerta “inevasa” (annunci rimasti in offerta per oltre 6 mesi) resta invariata rispetto allo scorso semestre in cui risultava in riduzione (5.163 annunci nel
1° semestre 2016 pari al 90,2% degli annunci “usciti” - e quindi presumibilmente collocati sul mercato – contro un rapporto pari al 92,4% nel semestre
scorso e al 90% dello scorso anno);
Rispetto al totale degli annunci si rileva un continuo incremento della nuova offerta (annunci “entrati”) pari al +4,3% dopo la crescita +2,6% nel semestre
precedente;
Come accennato la crescita è dovuta all’aumento di offerta di usato; nell’offerta di nuove abitazioni restano stabili gli annunci “usciti” (1.388 contro 1.336
nello scorso semestre) mentre calano gli annunci “rimasti” (-8,1% da 1.484 a 1.364) e gli annunci “entrati” (-6,1%); diversamente, nell’offerta di alloggi usati
si rileva che gli annunci “rimasti” crescono (+3,3%), restano stabili gli annunci “usciti” (+1,1%) e aumentano notevolmente quelli “entrati” (+7,2%).
News AnceComo - Cresme Pag. 30News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: I FLUSSI DI ANNUNCI IN ENTRATA E IN USCITA
Il flusso degli annunci in vendita TOTALI - in ingresso, permanenti e in uscita tra il 2° semestre 2015 e il 1° semestre 2016
* La somma tra gli annunci USCITI e quelli RIMASTI non restituisce esattamente il totale degli annunci RILEVATI nel 2° semestre 2015 poiché vengono recuperati o esclusi nell’elaborazione gli annunci che
non sono in grado di restituire informazioni elaborabili (prezzo e superficie in prima istanza).
News AnceComo - Cresme Pag. 31News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: I FLUSSI DI ANNUNCI IN ENTRATA E IN USCITA
Il flusso degli annunci in vendita di NUOVA COSTRUZIONE e di abitazioni USATE - in ingresso, permanenti e in uscita tra il 2° semestre 2015 e il 1° semestre 2016
ABITAZIONI “NUOVE” ABITAZIONI “USATE”
* La somma tra gli annunci USCITI e quelli RIMASTI non restituisce esattamente il totale degli annunci RILEVATI nel 2° semestre 2015 poiché vengono recuperati o esclusi nell’elaborazione gli annunci che
non sono in grado di restituire informazioni elaborabili (prezzo e superficie in prima istanza).
News AnceComo - Cresme Pag. 32News AnceComo – Cresme
L’OFFERTA IMMOBILIARE: I FLUSSI DI ANNUNCI IN ENTRATA E IN USCITA
Il flusso degli annunci di locazione TOTALI - in ingresso, permanenti e in uscita tra il 2° semestre 2015 e il 1° semestre 2016
* La somma tra gli annunci USCITI e quelli RIMASTI non restituisce esattamente il totale degli annunci RILEVATI nel 2° semestre 2015 poiché vengono recuperati o esclusi nell’elaborazione gli annunci che
non sono in grado di restituire informazioni elaborabili (prezzo e superficie in prima istanza).
News AnceComo - Cresme Pag. 33News AnceComo – Cresme
IL POTENZIALE DI MERCATO DELLE NUOVE COSTRUZIONI
L’indicatore del mercato potenziale nel breve e nel medio-lungo termine è calcolato utilizzando, attraverso diversi pesi ponderali, tre sotto-indicatori settoriali:
L’indicatore di vivacità e dimensione del mercato immobiliare
L’indicatore dell’invenduto
L’indicatore della dinamica demografica
Nel dettaglio gli indicatori settoriali sono così costruiti:
L’indicatore di vivacità e dimensione del mercato immobiliare e dell’offerta pubblicizzata – prende in considerazione
o La dimensione del mercato in termini di numero di compravendite complessivo
o La vivacità del mercato in termini di variazione rispetto all’anno precedente e in termini di quota di stock residenziale scambiata
o La dimensione dell’offerta immobiliare pubblicizzata in termini di numero di annunci di nuova costruzione (annunci di nuova pubblicazione,
permanenti rispetto alla precedente rilevazione e non più presenti)
L’indicatore dell’invenduto – trae origine dalle tre rilevazioni effettuate su un totale di 569 fabbricati per 4.511 abitazioni, che coprono 63 comuni (o aree
di aggregazione comunale) pari al 76% della popolazione della provincia di Como. Le rilevazioni sono state effettuate nel gennaio 2013; nel giugno 2013,
nel marzo 2014 e, infine, nell’ottobre 2014. La stima dell’invenduto, nei comuni in cui non si hanno rilevazioni, è stata effettuata individuando i comuni
omogenei per dimensione demografica, dinamica del mercato immobiliare e intensità dell’offerta immobiliare di nuova costruzione pubblicizzata
L’indicatore della dinamica demografica – come l’indicatore del mercato e dell’offerta, è un indicatore complesso che si basa sulla quantità, sulla tipologia
e sulla dinamica delle nuove famiglie (flussi di famiglie 2015 – 2024) prendendo in considerazione
o I flussi complessivi di nuove famiglie (2015-2024)
o Le famiglie giovani di nuova formazione (2015-2024)
o I flussi complessivi di nuove famiglie con redditi elevati (2015-2024)
o Le famiglie giovani di nuova formazione con redditi elevati (2015-2024)
o Il contributo di ogni comune nei flussi di nuove famiglie (2015-2024) dell’intera provincia
News AnceComo - Cresme Pag. 34News AnceComo – Cresme
IL POTENZIALE DI MERCATO DELLE NUOVE COSTRUZIONI
Il potenziale di mercato della nuova costruzione residenziale sul territorio della provincia di Como (sintesi tra mercato, invenduto e nuove famiglie)
POTENZIALE NEL BREVE TERMINE POTENZIALE NEL MEDIO-LUNGO TERMINE
News AnceComo - Cresme Pag. 35News AnceComo – Cresme
IL POTENZIALE DI MERCATO DELLE NUOVE COSTRUZIONI
La stabilizzazione del mercato verso valori più positivi rispetto al passato appare evidente nelle carte tematiche sopra esposte. Benché numericamente i comuni con
indicatore del mercato potenziale siano lievemente di meno rispetto alla precedente rilevazione, si osserva la stabile presenza nei primi posti delle classifiche dei
comuni più rappresentativi. Si osserva che i maggiori mercati sono presenti con indicatore positivo in entrambe le classifiche (Como, Mariano Comense, Lomazzo,
San Fermo della Battaglia, Villa Guardia, Turate), mentre restano ancora in posizioni intermedie tre comuni con mercato di elevate dimensioni: Erba, Cantù e Olgiate
Comasco.
Il mercato potenziale della nuova costruzione vede, nel breve termine (prossimi 1 – 3 anni), 27 aree con indicatore BASSO (erano 31 nel semestre precedente e 35
nel semestre corrispondente del 2015), 48 con indicatore MEDIO (erano 39 nel semestre precedente e 36 nel 1° semestre 2015) e 13 con indicatore ALTO (erano
17 nei due semestri precedenti). Pur con alcuni assestamenti, resta la fascia a sud e sud-est della provincia (Olgiate Comasco – Lomazzo) resta quella più pronta
ad accogliere una ripresa del mercato arricchendosi del capoluogo, di Mariano Comense, di Lomazzo, di San Fermo della Battaglia e di Villa Guardia.
Considerando il potenziale a medio lungo termine (4-10 anni) si osserva che le aree con indicatore ALTO aumentano a 25 (erano 29 nello scorso semestre e 22 nel
semestre corrispondente del 2015), quelle con indicatore MEDIO risultano 44 (erano 32 nello scorso semestre e 37 nel 1° semestre 2015) e quelle con indicatore
BASSO scendono a 19 (erano 26 nello scorso semestre e 29 nel 1° semestre 2015). Molti sono i comuni che presentano indicatori positivi sia per il breve periodo sia
per il lungo periodo.
News AnceComo - Cresme Pag. 36News AnceComo – Cresme
IL POTENZIALE DI MERCATO DELLE NUOVE COSTRUZIONI; ELENCO DEI COMUNI CON POTENZIALE ALTO NEI DUE PERIODI
Primi 30 comuni con potenziale di crescita per le nuove costruzioni alto, nel breve e nel lungo periodo
Comune Potenziale BREVE termine Comune Potenziale MEDIO-LUNGO termine
1 Montano Lucino Alto 1 Montano Lucino Alto
2 Turate Alto 2 Cadorago Alto
3 Gravedona ed Uniti Alto 3 Cernobbio Alto
4 Fenegrò Alto 4 Como Alto
5 Appiano Gentile Alto 5 Lomazzo Alto
6 Cadorago Alto 6 Mariano Comense Alto
7 Como Alto 7 Porlezza Alto
8 Limido Comasco Alto 8 Uggiate-Trevano Alto
9 Lomazzo Alto 9 Cantù Alto
10 Mariano Comense Alto 10 Fino Mornasco Alto
11 Locate Varesino Alto 11 Mozzate Alto
12 Cernobbio Alto 12 Turate Alto
13 Porlezza Alto 13 Olgiatese (OLG) Alto
14 Arosio Medio 14 Appiano Gentile Alto
15 Carlazzo Medio 15 Arosio Alto
16 Oltrona di San Mamette Medio 16 Carlazzo Alto
17 Ponte Lambro Medio 17 Cavallasca Alto
18 San Fermo della Battaglia Medio 18 Faloppio Alto
19 Villa Guardia Medio 19 Limido Comasco Alto
20 Binago Medio 20 Locate Varesino Alto
21 Canzo Medio 21 Oltrona di San Mamette Alto
22 Capiago Intimiano Medio 22 San Fermo della Battaglia Alto
23 Carugo Medio 23 Villa Guardia Alto
24 Dongo Medio 24 Lario Intelevese Nord (L.I.N.) Alto
25 Figino Serenza Medio 25 Albavilla Medio
26 Lezzeno Medio 26 Beregazzo con Figliaro Medio
27 Lipomo Medio 27 Bregnano Medio
28 Luisago Medio 28 Campione d'Italia Medio
29 Maslianico Medio 29 Carimate Medio
30 Montorfano Medio 30 Cermenate Medio
Fonte: Osservatorio immobiliare Ance Como-CRESME
Nota: I comuni in grassetto hanno indicatore ALTO sia nel breve che nel lungo periodo; quelli evidenziati passano da indicatore MEDIO o BASSO a ALTO
News AnceComo - Cresme Pag. 37News AnceComo – Cresme
IL MERCATO IMMOBILIARE IN PROVINCIA DI COMO
Nota – principali punti metodologici
Con l’intento di fornire un servizio ai propri Associati, AnceComo ha incaricato il Cresme di sviluppare, gestire e aggiornare un Osservatorio del mercato
immobiliare nella provincia. Il Sistema Informativo online (http://ance-como.cresme.it) è composto da una banca dati, da un sistema di elaborazioni e da una
rappresentazione cartografica dei fenomeni rilevati. Le variabili analizzate comprendono tutte quelle grandezze che concorrono a spiegare i fenomeni evolutivi del
mercato degli immobili provinciale. La finalità dell’Osservatorio consiste nel fornire un supporto ai diversi attori del sistema delle costruzioni nelle scelte da compiere
sul DOVE, QUANDO, QUANTO, COME INTERVENIRE.
DOVE: i territori comunali analizzati in base alle potenzialità demografiche e del mercato. Oltre alle analisi puntuali dei singoli 80 comuni e di 8 aggregati di
comuni demograficamente piccoli, l’Osservatorio offre una panoramica di sintesi attraverso un indicatore globale comunale che misura la dimensione e la
dinamica dei comportamenti demografici e reddituali; del mercato immobiliare e dell’assorbimento del mercato (venduto/invenduto). L’indicatore è finalizzato a
rappresentare i territori in funzione della forza/debolezza del mercato e della domanda.
QUANDO: due scenari: a breve e a medio-lungo termine. L’indice globale si articola in due ambiti: quello delle prospettive congiunturali e quello del futuro
impiegando con pesi e dati diversi le variabili demografiche, quelle immobiliari e gli esiti delle rilevazioni sull’offerta di nuova costruzione.
QUANTO: l’analisi è finalizzata a descrivere quanta offerta può intercettare la domanda. Attraverso l’articolazione dei flussi di famiglia sul territorio (famiglie
giovani); l’esame approfondito delle offerte di abitazioni e del loro turn-over; l’intensità e i tempi di assorbimento da parte del mercato dei fabbricati immessi dalla
promozione immobiliare.
CHE COSA: l’analisi è volta a caratterizzare quale offerta può intercettare la domanda. Sono utili a questo fine le indicazioni relative a: i flussi di nuove
famiglie per età e condizione reddituale; le tipologie compravendute e quelle offerte; la ricognizione dei nuovi cantieri e dell’invenduto per caratteristiche
qualitative delle nuove abitazioni.
Ogni sei mesi, il Cresme acquisisce, elabora e rileva i dati ritenuti utili ai fini dell’interpretazione del mercato immobiliare nella provincia di Como. Alcuni
orientamenti congiunturali, di sintesi, sono rappresentati in questa news e in quelle che trimestralmente seguiranno.
News AnceComo - Cresme Pag. 38Puoi anche leggere
