Una guida all'analisi di mercato Le fonti per la stima dei valori
←
→
Trascrizione del contenuto della pagina
Se il tuo browser non visualizza correttamente la pagina, ti preghiamo di leggere il contenuto della pagina quaggiù
Una guida all’analisi di mercato
Le fonti per la stima dei valori
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12Lo scopo delle slide
• Lo scopo della slide che seguono è quello
presentare in modo critico alcune delle fonti
attualmente disponibili per:
– la stima dei ricavi attesi dalla vendita dei beni
immobili
– la
l stima
ti d
dell più
iù probabile
b bil valore
l di un terreno
t che
h
abbia un potenziale edificatorio
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12Le fonti p
per la stima dei ricavi
• Le fonti per la stima del Fonti
valore di mercato sono
di due tipologie:
p g
– indirette
• tali fonti forniscono indirette dirette
quotazioni
– dirette
• queste fonti
forniscono prezzi Forniscono Forniscono
quotazioni prezzi d
d’offerta
offerta
d’ ff
d’offerta
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12Le fonti indirette • Le fonti indirette forniscono stime (e non prezzi) che guidano l’attività di stima e possono fornire un contributo di rilievo nella formulazione dei valori di ricavo dei progetti di sviluppo • Possono essere legate al mondo della ricerca e dell’editoria (cfr. il Consulente Immobiliare, Nomisma), agli operatori dell’intermediazione (cfr. l’Osservatorio sul mercato immobiliare della Fiaip) e al settore pubblico (l’Osservatorio sul mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio) Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12
Le fonti indirette
• Le fonti indirette elaborano stime sulla base delle indicazioni rilevate
dal mercato fornendo quotazioni medie, minime e massime
• Le quotazioni fornite sono caratterizzate da:
– una stratificazione territoriale del mercato variamente flessibile
– un’articolazione per livelli di obsolescenza organizzati in 3-5 gradi di
qualità
• Il valore unitario è indicato in euro/mq commerciale
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12Consulente Immobiliare • Fornisce le quotazioni semestrali medie indicative delle compravendite per le zone centrali, semicentrali e periferiche di immobili a destinazione residenziale e commerciale • Fornisce le quotazioni delle locazioni di abitazioni • Sono disponibili i dati per tutti i capoluoghi di provincia e per i maggiori centri • I dati sono disponibili anche su Cd Rom ma non sono liberamente accessibili su web Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12
Osse a ioni
Osservazioni
• E’ una rivista edita dal gruppo Il Sole 24 Ore specializzata
nel settore immobiliare
• Punti di forza:
– fornisce semestralmente le quotazioni medie relative a
g
residenze e negozi
– per il settore della residenza vengono forniti anche i
valori degli affitti
– fornisce i valori dell’incidenza area
– per alloggi
ll i con superficie
fi i compresa tra
t 60 e 120 mq
commerciali
• Punti di debolezza:
– i dati forniti hanno una stratificazione territoriale rigida
(capoluoghi di provincia)
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12I dati del Consulente Immobiliare
Fornisce i dati
Rigida dell’incidenza
divisione area utili
tili per la
l
territoriale stima delle aree
edificabili
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12Fiaip
• L’Osservatorio sul mercato immobiliare
d ll Fiaip
della Fi i fornisce
f i rapporti
ti semestrali
t li
sull’andamento del mercato di residenza,
parcheggi, uffici e commerciale dei capoluoghi
di provincia con unun’articolazione
articolazione territoriale
per quartiere
• Pubblica i valori immobiliari per abitazioni di
diversa obsolescenza:
• nuove o restaurate
• in buono stato abitabili
• da ristrutturare
• I dati sono disponibili sul sito della Fiaip:
www.fiaip.it
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12Osse a ioni
Osservazioni
• E’ il sito ufficiale della Federazione Italiana Agenti
I
Immobiliari
bili i Professionisti
P f i i ti
• Punti di forza:
– l’osservatorio immobiliare Fiaip fornisce semestralmente
le quotazioni medie per residenza, uffici e box auto dei
capoluoghi di provincia;
– da alcuni anni vengono inoltre pubblicate le quotazioni
del mercato relativo alla residenza turistica
– Fornisce
F i iindicazioni
di i i qualitative
lit ti sull’andamento
ll’ d t del
d l
mercato
• Punti di debolezza:
– i dati forniti hanno una stratificazione territoriale rigida
(capoluoghi di provincia) ma con un buon grado di
dettaglio (quartieri);
– vengono fornite descrizioni degli immobili limitatamente
al loro grado manutentivo
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12I dati della Fiaip
Buona divisione in
ragione dello stato
manutentivo
Buona
suddivisione
in quartieri
Fornisce
indicazioni
sull’andamento
del mercato di
compravendita e
locazione
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12L’Agenzia
L Agenzia del Territorio
• L’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia del
Territorio fornisce le quotazioni per i settori della
residenza con riferimento a diverse tipologie
(abitazioni civili,
civili ville
ville, …),
) box auto
auto, immobili
commerciali, uffici e immobili industriali (laboratori
e capannoni)
• Pubblica i valori immobiliari suddivisi dei vari
comuni classificando il territorio per macrozone
• I dati sono liberamente accessibili sul sito
dell’Agenzia del Territorio: www.agenziaterritorio.it
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12Osservazioni
• Punti di forza:
– le quotazioni fornite hanno un elevato livello di
stratificazione territoriale in quanto fanno riferimento
anche ai comuni minori
– per la maggior parte dei casi vengono fornite le quotazioni
relative sia al valore di mercato che al canone di locazione
• Punti di debolezza:
– non vengono specificate l’età e la tipologia degli immobili
– il data base è ad oggi in corso di aggiornamento, in alcuni
casi si riscontra che i dati forniti appaiono strutturalmente
inferiori rispetto alle altre fonti
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12www.agenziaterritorio.it
Descrizione
Quotazioni del
valore di mercato
Tipologia Canone di
locazione lordo
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12Le fonti dirette:
• forniscono prezzi d’offerta
• i dati forniti sono in genere caratterizzati da:
– un buon grado di individuazione territoriale
• dell’immobile considerato vengono fornite indicazioni puntuali sulla localizzazione
– scontano opacità d’informazione
• non risulta
i lt chiaro
hi il rapporto
t ttra dato
d t economico
i e parametro
t tecnico
t i di
riferimento
– superficie commerciale, superficie lorda, superficie al netto dei muri
• non è esplicitata la data di pubblicazione dell’annuncio
• Le fonti dirette sono costituite da:
– Interviste a operatori di mercato:
• gli agenti immobiliari forniscono sia prezzi d’offerta che dati relativi a effettive
compravendite
– I
Inserzioni
i i sulla
ll stampa
t o sull web
b
• forniscono prezzi d’offerta; questi devono essere nettamente distinti dai prezzi
effettivi e si rivelano sistematicamente più elevati di questi ultimi
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12www.tecnocasa.it
• Il sito fa riferimento agli
g annunci immobiliari di competenza
p
delle agenzie Tecnocasa
• Punti di forza:
– il database fornito è dotato di un buon livello stratificazione
territoriale
– vengono forniti i prezzi d’offerta anche del mercato degli
uffici, del commerciale, talvolta anche dei terreni
– le informazioni fornite sul bene sono dettagliate
• con buona frequenza vengono messe a disposizione le
planimetrie
• Punti di debolezza:
– gli annunci non sono datati
– la descrizione della localizzazione resta generale
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12www.tecnocasa.it
i
Localizzazione
e descrizione
Buon livello di
dettaglio
sull’immobile
Prezzo d’offerta Pianta e foto
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12www.casaclick.it
• Il sito riporta i prezzi d
d’offerta
offerta relativi al settore
residenziale
• Punti di forza:
– il sito è di facile consultazione e ha un buon numero
di annunci
– in alcuni casi viene fornita la pianta dell’immobile
• Punti
P ti di d debolezza:
b l
– gli annunci non sono datati
– le informazioni sull’immobile spesso sono molto
generali
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12L
Localizzazione
li i
www.casaclick.it
Prezzo d’offerta
C
Consistenza
i t
Chiavi di ricerca
Descrizione Planimetria
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12www.vendercasa.it
d it
• Il sito riporta i prezzi d
d’offerta
offerta relativi alle differenti
tipologie del mercato residenziale (monolocale,
bilocale, trilocale, villa)
• Punti di forza:
– in alcuni casi vengono fornite immagini
fotografiche dell’immobile in vendita
• Punti di debolezza:
– opacità dell’informazione fornita
– scarsa numerosità degli annunci
– mancanza di datazione degli annunci
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12www vendercasa it
www.vendercasa.it
Localizzazione Tipologia
Prezzo d’offerta
Descrizione e Immagini
consistenza
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12www casa it
www.casa.it
• Il sito fornisce i prezzi d
d’offerta
offerta relativi al settore
residenziale, commerciale, terziario e dei
posti auto
• Punti di forza:
– buona articolazione spaziale soprattutto per i
grandi centri
– fornisce un grado di informazione sull sull’immobile
immobile
buono con piante e foto
– fornisce informazioni su beni analoghi localizzati
nello stesso territorio comunale
• Punti di debolezza:
– gli annunci non sono datati
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12Piante ed
immagini
g
www.casa.it
Prezzo d’offerta
d offerta
Scheda
S h d sintetica
i t ti
dell’immobile
Descrizione del bene più precisa e
localizzazione nella città rispetto ad
altri beni analoghi
Laboratorio integratoin
3 -vendita
Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12www.immobiliare.it
• Il sito pubblica annunci del segmento residenziale,
commerciale e turistico
• Punti di forza:
– Fornisce un grado di informazione sull’immobile
buono con piante e foto
– Elevato numero di annunci
– Possibilità di ricerca degli immobili su mappa
• Punti di debolezza:
– Non
N sempre glili annuncii sono datati
d t ti
– Non sempre è inserito il prezzo di offerta
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12www.immobiliare.it
La ricerca
L i su mappa
Possibilità di
consente di individuare
affinare la ricerca
con facilità gli immobili in
vendita nei ppressi del
bene oggetto di stima
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12L indagini
Le i d i i di mercato
t via
i web
b
• Lo strumento web è utile sia per un un’indagine
indagine
ricognitiva iniziale che per indagini di mercato molto
rapide
• Le tipologia di informazioni fornite in modo
particolare dalle fonti dirette non sono sempre
riconducibili agli standard corretti e
g
mantengono un g
grado di opacità
p elevato
• Pur considerando le fonti web validi supporti per
la raccolta di dati strumentali alla valutazione,
è molto utile confrontare g gli esiti delle indagini
g
effettuate con un’intervista diretta agli operatori
del settore o con i dati delle fonti indirette
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12La stima dei terreni e
dei beni oggetto di trasformazione
• I terreni edificabili sono beni immobili particolari il cui
valore nel mercato è dato soprattutto dalla
potenzialità edificatoria che essi p
p presentano
– il più probabile valore di mercato di un’area
edificabile si esprime correttamente a mc
edificabile o a mq q edificabile
• Al fine di condurre una corretta analisi di mercato, è
importante identificare le caratteristiche dell’area
gg
oggetto d’indagine
g al fine di individuare correttamente i
comparativi da impiegare nella valutazione
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12Fattori da considerare per la
valutazione delle aree edificabili
• La destinazione urbanistica dell
dell’area
area data dal
Piano Regolatore vigente e le previsioni dello
strumento urbanistico
– l’area ppotrebbe essere oggetto
gg di modificazioni degli
g
indici o sottoposta a vincolo espropriativo per pubblica
utilità
• L’indice di edificabilità e gli altri parametri che
regolano
l l’
l’edificabilità
difi bilità ddell llotto
tt ((superficie
fi i coperta,
t
distanza dai confini, distanza dalle strade, …)
• La localizzazione
– l’
l’ubicazione
bi i rispetto
i tt all centro
t d dell paese e alla
ll viabilità
i bilità
principale o secondaria
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12Livello dello sviluppo e
valore dell’area
• L’attuabilità di una trasformazione attraverso
intervento diretto o la necessità di un
Piano Attuativo
• Livello di urbanizzazione dell’area
• Il valore
l di mercato di un terreno edificabile
difi bil
varia in funzione del procedimento
amministrativo e del livello di urbanizzazione
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12Il mercato delle aree edificabili
• La stima dei terreni edificabili può avvenire:
– Con procedimento sintetico,
sintetico qualora si riscontri un
mercato attivo di aree edificabili con caratteristiche simili
al bene oggetto d’indagine
• indagine attraverso gli imprenditori o gli operatori
locali
– Attraverso un procedimento misto, ovvero con
ll’incidenza
incidenza dell
dell’area
area
• cfr il Consulente Immobiliare
– Con procedimento analitico, ovvero impiegando il valore
di trasformazione
• tale procedimento viene difficilmente impiagato negli
studi di fattibilità in quanto presuppone che il
valutatore sia a conoscenza del profitto del promotore
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12Le fonti per una stima diretta
• Per una stima diretta di un’area edificabile si
i
impiegano
i prezzii d’offerta
d’ ff t forniti
f iti dalle
d ll fonti
f ti
• Le fonti indirette non forniscono le quotazioni delle
aree edificabili
• Le fonti dirette forniscono per lo più i valori relativi
al mercato della residenza, del direzionale, del
commerciale e immobili industriali, raramente dei
terreni edificabili
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12I dati delle fonti dirette
P
Prezzo
Mancano i d’offerta
riferimenti
alla
localizzazione Consistenza
e alla
d ti
destinazione
i
urbanistica Descrizione
del bene
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12Interpretazione dei dati forniti
• Dai dati forniti è possibile risalire al prezzo unitario
del bene
consistenza u.m.
superificie territoriale 3.500,00 mq
superficie edificabile 375,00 mq edificabile
volumetria edificabile 1.125,00 mc edificabile
prezzo d'offerta 130.000,00 euro
valore del terreno 115,56 euro/mc edif
valore del terreno 346 67
346,67 euro/mq edif
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12Le fonti per una stima mista
• La stima mista di un’area edificabile fa riferimento a
due dati :
– il valore di mercato dei beni finiti
– il coefficiente di incidenza area
• che viene fornito dal Consulente Immobiliare
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12oeffic
Il co e di in
ciente area
nza a
nciden
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12Il valore dell
dell’area
area edificabile
• Volendo calcolare il valore di un
un’area
area
edificabile in periferia a Udine a partire dai
dati forniti dal Consulente, si procederà nel
seguente modo:
Vt = Vm * ia
Vt = 1.700 * 18%
Vt = 306 euro/mq edificabile
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12Le indagini
g di mercato
per le aree edificabili
• Le indagini di mercato per le aree edificabili vanno
condotte con particolare cura in ragione della particolarità
del bene, dei diversi parametri che possono influenzarne il
valore
• Anche in questo caso lo strumento web può fornire un utile
strumento, ma le informazioni fornite non è detto che
siano riconducibili agli standard corretti
• La via preferenziale per la raccolta di dati strumentali
alla valutazione, resta l’intervista diretta agli operatori
del settore
Laboratorio integrato 3 - Valutazione economica del progetto - Clamarch - Prof. E. Micelli - Aa 2011.12Puoi anche leggere
