Prezzi, mercato abitativo e politiche della casa in provincia di Bolzano
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PREZZI, MERCATO ABITATIVO E POLITICHE DELLA CASA IN PROVINCIA DI BOLZANO
ISTITUTO PER LA PROMOZIONE DEI LAVORATORI
AFI/IPL
Prezzi, mercato abitativo
e politiche della casa
in provincia di Bolzano
• Le opinioni dei protagonisti
• I mercati dell’abitare
• Pianificazione urbanistica e offerta abitativa
Bolzano, luglio 1999
IPL/AFI - DOCUMENTAZIONE 14/19992
PREZZI, MERCATO ABITATIVO E POLITICHE DELLA CASA IN PROVINCIA DI BOLZANO
Impressum
Edito da: IPL/AFI Istituto per la Promozione dei Lavoratori
- Ente pubblico di studi, ricerche e formazione in materia di lavoro -
Via del Ronco, 5/B/7
39100 BOLZANO
Telefono: 0471 / 993540 - Fax: 0471 / 993549
E-Mail: AFI-IPL@provincia.bz.it
Supplemento a “Dimension Arbeit - Dimensione Lavoro”
Registrato presso il tribunale di Bolzano n. 23/1996 s.t.
Traduzione in tedesco: Dr. Verena Egger
Stampa: Tipografia Alto Adige - Bolzano
Responsabile ai sensi della legge: Walter Andreaus
La ricerca è proprietà dell’IPL-AFI. L’Istituto si riserva i diritti d’utilizzo. Riproduzione parziale o totale del contenuto,
diffusione e utilizzazione dei dati, delle informazioni, delle tavole e dei grafici autorizzata soltanto con la citazione della
fonte (titolo e edizione).
IPL/AFI - DOCUMENTAZIONE 14/19993
PREZZI, MERCATO ABITATIVO E POLITICHE DELLA CASA IN PROVINCIA DI BOLZANO
Indice generale
PARTE PRIMA:
LE OPINIONI DEI PROTAGONISTI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
1. LE OPINIONI DEI PROTAGONISTI: UNA VERIFICA ED UNA RISORSA . . . . . . . 3
2. L’ANALISI DEL FENOMENO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
2.1. Il mercato delle compravendite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
2.2. Il mercato dell’affitto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
2.3. Otto punti condivisi nelle interpretazioni dei mercati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
3. LE POLITICHE E GLI STRUMENTI DI INTERVENTO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
4. IL RUOLO DEI SOGGETTI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
PARTE SECONDA:
I MERCATI DELL’ABITARE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1. CRESCITA DEMOGRAFICA E MODELLI D’USO DEL PATRIMONIO ABITATIVO IN
ALTO ADIGE DAGLI ANNI ’80 AGLI ANNI ’90 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.1. Caratteristiche demografiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.2. Il modello d’uso del patrimonio edilizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
1.3. Le caratteristiche dell’attività edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1.4. La domanda, l’offerta ed il mercato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
2. I RITRATTI DEI MERCATI ABITATIVI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
2.1. La definizione e le caratteristiche dei singoli mercati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
2.2. Una lettura trasversale dei mercati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
PARTE TERZA:
PIANIFICAZIONE URBANISTICA E OFFERTA ABITATIVA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
1. PREMESSA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
2. PRINCIPI E REGOLE PER IL DIMENSIONAMENTO RESIDENZIALE . . . . . . . . . 33
3. PROCEDURE E TEMPI DI APPROVAZIONE DEI PIANI URBANISTICI COMUNALI
E ATTUATIVI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
3.1. Piano urbanistico comunale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
3.2. Piano di attuazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
IPL/AFI - DOCUMENTAZIONE 14/19994
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4. ATTIVITÀ EDILIZIA E PIANIFICAZIONE URBANISTICA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
4.1 La dinamica delle abitazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
4.2 La dinamica dell’attività edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
4.3 Le caratteristiche delle abitazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
4.4 Le destinazioni d’uso dei fabbricati non residenziali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
4.5 La localizzazione urbanistica dei volumi e delle abitazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
IPL/AFI - DOCUMENTAZIONE 14/19995
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PARTE PRIMA
LE OPINIONI DEI PROTAGONISTI
IPL/AFI - DOCUMENTAZIONE 14/19996
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IPL/AFI - DOCUMENTAZIONE 14/19997
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1. LE OPINIONI DEI PROTAGONISTI: UNA VERIFICA ED UNA RISORSA
I fattori che determinano le quotazioni immobiliari risposta alle fasce di domanda che non vengono
sono numerosi e complessi. Per approfondire l’ana- soddisfatte dal sistema di regole vigente e di cor-
lisi di come la loro articolazione provochi in Alto reggere le distorsioni del mercato.
Adige prezzi di vendita e di affitto superiori a quelli Negli incontri sono stati coinvolti:
delle aree limitrofe si è svolta una ricerca1 volta a – da un lato le parti sociali e quindi: i sindacati in
cogliere: rappresentanza della domanda di alloggi e più
– gli aspetti qualitativi e quantitativi della doman- in generale dei cittadini, i rappresentanti della
da e dell’offerta di abitazioni; proprietà edilizia e del mondo imprenditoriale,
– gli squilibri territoriali del rapporto tra doman- del credito, i costruttori e gli artigiani, le coo-
da ed offerta; perative di abitazione ed infine le agenzie im-
– le modalità di formazione del costo degli allog- mobiliari;
gi, determinate dalle modalità di produzione. – dall’altro le componenti dell’amministrazione
Nel corso del lavoro è emerso chiaramente che le pubblica che interagiscono con il mercato
politiche territoriali, quelle di sostegno alla doman- abitativo: i soggetti che si occupano di urbani-
da e quelle sociali sono una componente fonda- stica, quelli che realizzano e gestiscono gli al-
mentale del mercato e che influiscono sui prezzi loggi pubblici, i responsabili degli espropri e
almeno quanto le aspettative dei proprietari di ter- quelli della gestione dei contributi per la co-
reni ed alloggi e i comportamenti delle famiglie e struzione e l’acquisto della prima casa.
dei singoli. Questa occasione ha costituito e costituisce un
Poiché l’intreccio tra i fenomeni individuati è com- momento “unico” nel suo genere. Si è data infatti
plesso, si è optato per una verifica del lavoro svol- a tutti i rappresentanti di gruppi di interessi diversi
to attraverso interviste scritte e due incontri con l’opportunità di incontrarsi pubblicamente e di
gli esperti locali. Da una parte, infatti, si è ritenuto esprimere e confrontare le proprie opinioni. La for-
importante trovare un riscontro agli esiti della ri- ma seminariale dei lavori ha consentito la più am-
cerca e soprattutto delineare il peso che le politi- pia partecipazione dei soggetti coinvolti. È stato
che di sostegno alla domanda ed all’offerta assu- possibile quindi creare una visione condivisa del
mono nella determinazione dei prezzi, dall’altra si problema “casa”, il primo passo per ipotizzare
è pensato che fosse utile usare questa occasione politiche di concertazione finalizzate ad un suo
per tratteggiare ipotesi di politiche in grado di dare miglioramento.
2. L’ANALISI DEL FENOMENO
2.1. Il mercato delle compravendite
La base comune della discussione è stato lo sche- 1/3 degli alloggi costruiti prima del 1960 è stato
ma interpretativo del mercato abitativo emerso risanato con il sostegno pubblico) e che contribu-
dalla ricerca svolta dalla società Sistema nel 1997, isce a mantenere i prezzi ad un livello superiore di
che può essere riassunto come segue. quello delle aree limitrofe. A corollario di questo
Il livello dei prezzi delle abitazioni in Alto Adige è sistema, le caratteristiche qualitative dell’offerta
sostanzialmente legato alla carenza di aree hanno un livello più alto che nelle zone vicine, in-
edificabili e ai conseguenti costi dei terreni. Tale fluendo sulla rigidità dei prezzi.
carenza è da imputarsi, da una parte alle caratteri- Il dibattito su questi temi ha messo in luce alcune
stiche geografiche del territorio altoatesino e dal- questioni importanti. Innanzitutto sono emerse
l’altra agli indirizzi di politica urbanistica che limi-
tano al massimo il consumo di suolo. Per far sì
che le famiglie accedano alla proprietà dell’allog-
gio è stato attivato un sistema di contribuzione
1
pubblica che sostiene la domanda (circa 2/3 degli IPL, Prezzi, mercato abitativo e politiche della casa in provin-
cia di Bolzano, ricerca realizzata da Sistema snc, Bolzano,
alloggi è stato acquistato con contributi pubblici e Anno 2, Documentazione 8, Novembre 1997.
IPL/AFI - DOCUMENTAZIONE 14/19998
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chiaramente le segmentazioni del mercato in rela- problema si è polarizzato nel capoluogo. Molti cer-
zione agli operatori che realizzano le abitazioni ed cavano un alloggio a Bolzano, dove mancavano le
alla struttura territoriale dell’Alto Adige. aree di espansione, mentre si realizzavano più abi-
In particolare, per le abitazioni realizzate dall’Isti- tazioni nei comuni turistici e nelle vallate.
tuto per l’edilizia sociale (IPES) il livello dei costi è Il sistema di contributi pubblici a sostegno della
legato soprattutto alla qualità edilizia dei manufat- domanda è interpretato da molti come un elemen-
ti; per le abitazioni nuove sul mercato “libero”, i to necessario, ma foriero di distorsioni del mer-
fattori determinanti sono la pressione della doman- cato. I rappresentanti delle cooperative sosten-
da ed il costo dei terreni e per le abitazioni realiz- gono che le agevolazioni provinciali contribuisco-
zate in cooperativa e dai singoli su terreni agevo- no a mantenere alto il livello quantitativo della do-
lati, i costi sono condizionati dal livello dei prezzi manda e quindi a sostenere il livello dei prezzi. Le
degli espropri. forze sindacali ed alcuni professionisti del setto-
I costi dei terreni ed il rapporto con le politiche ur- re affermano che “i contributi pubblici sostengo-
banistiche e con il livello dei prezzi degli espropri è no indirettamente i costruttori privati” e che “il
il punto nodale della questione. peso dei supporti finanziari alla domanda alla fine
In Alto Adige, le politiche urbanistiche hanno come remunera soltanto la rendita dei proprietari dei ter-
obiettivo esplicito la limitazione degli usi del suolo reni”.
a fini edificatori e le metodologie di dimensio- È stato comunque sottolineato che il sistema di
namento dei piani privilegiano l’edilizia pubblica e regole vigenti ha creato ricchezza in tutta la pro-
quella privata agevolata e convenzionata, a scapi- vincia ed ha permesso che il modello insediativo
to di quella privata “libera”. mantenesse caratteristiche qualitative superiori a
Questo approccio non sempre genera però dei quelle di tutte le aree limitrofe.
risultati “virtuosi”. Secondo i rappresentanti del Il tema della qualità edilizia, è stato infine visto da
sindacato e delle cooperative, ad esempio, a due angolature diverse. Da una parte il mondo
Bolzano, queste direttive hanno favorito la spe- cooperativo sostiene che gli alti costi dei terreni
culazione privata, limitando forzatamente l’offer- drenano tutte le risorse disponibili, perciò i livelli
ta e facendo salire alle stelle i prezzi dei pochi qualitativi delle abitazioni, anche di quelle realiz-
terreni disponibili. zate in cooperativa, sono nettamente più bassi che
Poiché per la realizzazione dell’edilizia agevolata in passato. Dall’altra, alcuni ritengono che il mi-
si ricorre all’esproprio, un numero consistente di gliore livello qualitativo delle abitazioni realizzate
esperti ritiene che i livelli delle indennità siano la in Alto Adige incida sui costi per una quota pari al
chiave di volta per spiegare i prezzi dei terreni. Il 10% circa.
meccanismo dell’esproprio, infatti, può essere
schematizzato come segue.
Il 55-60% dei terreni sui quali si realizzano le abi- 2.2. Il mercato dell’affitto
tazioni nuove viene espropriata e poi assegnata
alle famiglie o alle cooperative. Il prezzo di Benché la quota di abitazioni in affitto sul totale
esproprio, secondo la legge, viene stimato il 50% delle abitazioni occupate in Alto Adige sia più alta
del prezzo di mercato. È chiaro quindi che le quo- che in molte altre provincie italiane, i partecipanti
tazioni delle indennità orientano in maniera decisi- al dibattito hanno messo in evidenza che uno dei
va anche le quotazioni dei terreni sul libero merca- punti critici del mercato abitativo altoatesino è la
to. rigidità dell’offerta delle abitazioni in locazione.
Le opinioni dei tecnici provinciali a questo propo- I rappresentanti delle agenzie immobiliari, addirit-
sito sono molto chiare e, per certi versi, sconcer- tura, fanno notare che il numero di abitazioni che
tanti. I prezzi di esproprio sono più ingovernabili entra nel mercato dell’affitto diminuisce di anno in
ed imprevedibili di quelli che si formano sul mer- anno.
cato libero. Secondo alcuni “l’applicazione della Dopo la liberalizzazione avvenuta con la legge sui
legge sugli espropri fa lievitare il mercato fondiario”, Patti in Deroga, che ha effettivamente incentivato i
perché il meccanismo è talmente perverso che i proprietari a rendere disponibili gli alloggi che ve-
prezzi di mercato si formano sulla base di quelli di nivano tenuti vuoti, si sta assistendo ad una pro-
esproprio. gressiva immobilizzazione dell’offerta.
L’altra serie di aspetti che creano tensione sul Anche se da alcuni anni vengono concessi sussidi
mercato abitativo è legato alle difficoltà di incon- casa a chi paga affitti troppo alti in relazione al red-
tro tra domanda e offerta a livello territoriale. È stato dito familiare, e quindi i canoni possono mante-
infatti sottolineato che, in tutta la provincia, si veri- nersi su livelli piuttosto elevati, investire nel mer-
ficano squilibri territoriali tra chi cerca casa e chi la cato degli affitti non viene considerato
costruisce. In particolare, soprattutto in passato, il remunerativo. A ciò si aggiunge il fatto che la grossa
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quota di patrimonio pubblico costituisce un limite ce necessario un intervento sulla politica generale
dell’offerta, invece di essere una risorsa. Infatti, una della casa, volto ad agevolare il mercato privato
volta realizzato ed assegnato l’alloggio pubblico della locazione.
difficilmente ritorna a disposizione dell’Istituto in
tempi tali da poter essere riutilizzato più volte nel-
l’arco di una generazione e in passato veniva spes- 2.3. Otto punti condivisi nelle interpretazioni
so ceduto a riscatto ad un prezzo sicuramente di dei mercati
molto inferiore a quello di mercato.
Se l’offerta pubblica e privata presentano elemen- Sebbene le interpretazioni del mercato abitativo
ti di rigidità molto forti, la domanda è invece cre- fornite dai partecipanti alla ricerca siano caratte-
scente. Secondo gli esperti, ciò è da ascrivere a rizzate dalla diversità dei punti di vista, legata al
tre cause che hanno radici nell’andamento ruolo che essi svolgono, si possono riassumere
demografico dell’Alto Adige. alcune conclusioni, condivise da tutti i partecipanti.
Da una parte, infatti, le famiglie diventano sempre
più piccole e numerose ed aumentano quei gruppi 1. I costi dei terreni influiscono in maniera deter-
sociali che non hanno le risorse sufficienti o non minante sui prezzi delle abitazioni sia per la loro
giudicano opportuno acquistare un alloggio oggettiva scarsità, sia in relazione alle limita-
(singles, anziani soli, coppie senza figli, genitori soli, zioni imposte dalle politiche urbanistiche che
ecc.). hanno come obiettivo la salvaguardia del terri-
Dall’altra, cresce il numero di immigrati da fuori torio.
provincia (extracomunitari e non) che hanno l’esi-
genza di sistemazioni temporanee e sono in parte 2. Le normative e le pratiche per gli espropri con-
esclusi dai benefici delle agevolazioni provinciali, tribuiscono a mantenere elevate le quotazioni
perché l’anzianità della residenza è uno dei criteri del mercato fondiario.
di assegnazione. Infine aumentano le esigenze di
mobilità della forza lavoro residente, che sono in 3. La domanda e l’offerta di abitazioni e terreni
netta contrapposizione con le politiche di non sempre si incontrano a livello territoriale
incentivazione all’accesso alla casa in proprietà. generando squilibri e speculazioni, infatti i pro-
Secondo gli esperti, inoltre, i correttivi dei prezzi blemi della casa in Alto Adige hanno valenza e
introdotti dalla Provincia contribuiscono ad aumen- gravità diversa nel capoluogo e nei centri della
tare la rigidità dell’offerta. Valle dell’Adige, da come si pongono nelle al-
Il sussidio casa, secondo alcuni, contribuisce a tre aree della provincia.
mantenere alto il livello dei canoni. Il canone con- 4. Poiché i problemi e le tensioni sul mercato
venzionato (determinato dalla normativa provincia- abitativo non si manifestano allo stesso modo
le) invece, in alcune aree è un riferimento troppo sull’intero territorio provinciale, sono necessa-
alto, in altre è troppo basso, in alcuni casi è rie politiche di intervento differenziate in base
remunerativo dell’investimento immobiliare, in alti alle caratteristiche delle diverse aree.
no. Secondo i rappresentanti delle agenzie immo-
biliari, comunque, non contribuisce a mantenere 5. Il sistema di tutela del territorio va mantenuto,
alti gli affitti, ma a tenere lontani gli investitori. D’al- anche a costo di sostenere prezzi più alti peri
tra parte, canone convenzionato e sussidio casa terreni e per le abitazioni.
non sono stati concepiti come strumenti per
calmierare il mercato, quindi non hanno questo 6. È evidente il “paradosso altoatesino”, il fatto
effetto. cioè che, nonostante l’intervento pubblico sia
Secondo molti, sono necessarie politiche volte ad molto consistente nel mercato sia delle
incentivare la realizzazione di abitazioni da dare in compravendite sia dell’affitto, il livello dei co-
locazione. Per rendere remunerativo l’investimen- sti è molto alto e ci sono ancora famiglie che
to, però, il canone convenzionato dovrebbe esse- hanno difficoltà ad entrare in entrambi i mer-
re adeguato alle realtà del territorio provinciale e cati.
differenziato tra le aree ad alta e bassa tensione 7. La carenza di abitazioni in affitto costituisce
abitativa. un problema per i soggetti esclusi dai contri-
Per quanto riguarda le tipologie del mercato del- buti per l’accesso alla proprietà.
l’affitto, le indicazioni sono contraddittorie. Alcuni
sostengono che solo l’ulteriore disponibilità di al- 8. L’attuale sistema di contribuzione pubblica al-
loggi da parte dell’IPES potrà calmierare effettiva- l’accesso della casa in proprietà va ripensato
mente il mercato degli affitti, ma i rappresentanti affinché non favorisca, in maniera indiretta, la
della proprietà immobiliare pensano che sia inve- rendita fondiaria.
IPL/AFI - DOCUMENTAZIONE 14/199910
PREZZI, MERCATO ABITATIVO E POLITICHE DELLA CASA IN PROVINCIA DI BOLZANO
3. LE POLITICHE E GLI STRUMENTI DI INTERVENTO
In quanto alle politiche ipotizzabili per far sì che ta2, costruiti attraverso processi di concertazioni
l’intervento pubblico contribuisca a contenere i con i cittadini ed i proprietari dei terreni. Il sistema
prezzi piuttosto che a farli crescere, il panel di di valutazione delle aree dovrebbe essere regolato
esperti condivide le seguenti proposte: ascrivendo un valore edificatorio comune a tutti i
– è necessario disinnescare il processo di terreni identificati dal piano operativo, indipenden-
valorizzazione ineguale dei terreni implicito temente dalle destinazioni d’uso e dalle densità
nella pianificazione urbanistica; edilizie consentite dalle norme di piano e compren-
– è importante sperimentare modalità di dendo anche le zone di completamento. Il prezzo
incentivazione di interventi edilizi che degli espropri dovrebbe essere quantificato in fun-
ottimizzino il consumo di suolo; zione di tale valore e svincolato quindi dalle densi-
– è opportuno diversificare la gamma di inter- tà previste dal piano.
venti di sostegno alla domanda di abitazioni Ci si riferisce qui esplicitamente al meccanismo
per ottimizzare l’efficacia sociale della spesa della “perequazione”. Questa tecnica si esercita
pubblica; sostanzialmente all’interno di “comparti urbanisti-
– è possibile promuovere politiche di sostegno ci”, costituiti anche da aree non contigue, ed ha
all’affitto; come presupposto fondamentale l’adesione di tutti
– è necessario differenziare le politiche per la i proprietari degli immobili (fabbricati e terreni) in
casa in base alle caratteristiche delle diverse essi localizzati agli obiettivi dell’intervento. Attra-
aree territoriali; verso il suo utilizzo è possibile ripartire più equa-
– è opportuno innescare meccanismi che con- mente possibile i vantaggi economici indotti dalla
sentano di monitorare gli effetti delle politiche valorizzazione di terreni destinati ad usi pregiati e
pubbliche e di valutarne l’efficacia. gli svantaggi connessi alle destinazioni d’uso meno
Il dibattito sugli strumenti per contenere i costi commerciabili (spazi pubblici, infrastrutture, ecc.).
dei terreni ha messo in luce che si possono se- In altri termini, si tratta di estendere e migliorare
guire due tipi di azione: l’efficacia di quanto già avviene nella nostra pro-
intervenire sul processo di valorizzazione dei ter- vincia nelle zone di espansione residenziale.
reni incentivato dalla pianificazione urbanistica; A questo proposito appare utile ricordare che, in
attivare meccanismi per contenere i prezzi degli Parlamento, si stanno discutendo proposte di leg-
espropri. ge concrete su questo tema, ma al momento at-
Nel primo caso si tratta di trasformare in maniera tuale mancherebbero i fondamenti giuridici per
radicale il sistema di attribuzione del valore delle avanzare, a scala provinciale, un sistema di regole
aree, ripensando l’intero sistema della pianifica- così concepito.
zione urbanistica. Dal mondo professionale emer- Nel secondo caso, si tratta di definire la cessione
ge la domanda di un sistema di pianificazione più delle aree attraverso bandi pubblici, prima di por-
razionale, partecipato e perequato, che consenta re vincoli di natura urbanistica, sfuggendo così ai
di mantenere alcuni vantaggi dell’attuale sistema meccanismi di rivalutazione legati agli indici
altoatesino di pianificazione, quali l’integrazione di fondiari.
zone di edilizia privata e di edilizia pubblica ed un È stato inoltre sottolineato che, attraverso la nuo-
sistema insediativo accentrato, svincolando i co- va legge provinciale sulla casa, l’IPES, in caso di
sti dell’edilizia sociale e agevolata dal prezzo delle emergenza e qualora siano esaurite le aree libere
aree e facendo sì che i prezzi di mercato non di- previste dai PUC, potrà individuare aree per la re-
pendano da quelli di esproprio. alizzazione di alloggi pubblici in deroga il piano
Poiché il valore delle aree viene calcolato in base urbanistico e, dopo aver ottenuto il consenso del
alle destinazioni d’uso ed alle densità edilizie che consiglio comunale e della commissione urbani-
vengono loro assegnate dal piano urbanistico, se, stica provinciale, costruire abitazioni a scopi so-
come avviene in Alto Adige, i piani regolatori ridu- ciali.
cono al minimo le aree di espansione, il valore dei Gli interventi di incentivazione delle tipologie a
terreni edificabili cresce vertiginosamente. Il mo- basso consumo di suolo implicano sostanzial-
dello alternativo proposto prevede l’identificazio- mente una revisione delle modalità di assegnazio-
ne di un piano strategico (Masterplan-Leitplan) che ne dei contributi pubblici. Si potrebbero graduare
individui i fabbisogni di aree per periodi più lunghi
2
dei dieci anni contemplati dall’attuale normativa e Nelle proposte di legge a livello nazionale è stato ipotizzato
che il Piano operativo abbia la durata di una legislatura e per
che proceda poi per piani operativi di breve dura- tale motivo è stato denominato il «Piano del Sindaco».
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PREZZI, MERCATO ABITATIVO E POLITICHE DELLA CASA IN PROVINCIA DI BOLZANO
le agevolazioni in funzione del consumo di suolo dall’individuazione delle zone ad alta tensione
delle abitazioni finanziate. Si privilegerebbero in ge- abitativa. Attualmente, infatti, questa definizione
nerale le tipologie a “risparmio di suolo”, gli inter- comprende il capoluogo ed i comuni limitrofi. Para-
venti in zona di completamento e di recupero e dossalmente, comuni come Cornedo all’Isarco o
quelli che ottimizzano l’uso dei terreni e degli edi- Vadena, sono classificati a tensione abitativa ma
fici sottoutilizzati. Allo stesso tempo si dovrebbe non lo sono invece comuni come Merano. A que-
escludere dai contributi le edificazioni che com- sto proposito, l’ufficio edilizia abitativa della Provin-
portano la dispersione degli insediamenti ed un cia ha precisato di aver già predisposto da poco un
elevato consumo di suolo. sistema per la loro determinazione, sulla base del
La diversificazione della gamma di interventi di rapporto tra domande presenti nella graduatoria per
sostegno alla domanda di abitazioni comporta la gli alloggi pubblici da più di tre anni con punteggi
attivazione di nuovi soggetti per completare l’of- superiori ai 25 punti (20 per gli anziani) ed il numero
ferta esistente ed attribuire una maggiore incisività totale di famiglie residenti. È necessario solo che la
alle politiche fiscali locali per riaprire il mercato Giunta Provinciale stabilisca la soglia al di sopra della
dell’affitto. Si tratta quindi di modulare gli interventi quale si verifica l’effettiva emergenza per poter atti-
di sostegno finanziario e fiscale al fine di non ge- vare nuove misure. Una volta definita questa
nerare “fasce non protette”. tipologia, infatti, potranno essere utilizzati gli stru-
I nuovi soggetti dovrebbero essere messi in grado menti normativi esistenti (la L.431/98 sull’affitto con-
di realizzare e gestire quote di patrimonio immobi- sente agevolazioni fiscali notevoli a chi dà in loca-
liare in affitto, utilizzando i contributi provinciali e zione gli alloggi nelle zone ad alta tensione abitativa)
le agevolazioni fiscali offerte dalla nuova legge na- per incentivare il mercato dell’affitto.
zionale sull’affitto (L. 431/98). Le cooperative, as- La complessità dei fattori che determinano i prez-
sieme ad altri soggetti quali le fondazioni bancarie zi immobiliari ed il ruolo che le politiche pubbliche
ed i fondi pensione, potrebbero configurarsi come svolgono nell’influenzarli ha messo in luce la ne-
soggetti che si associano senza scopo di lucro (art. cessità di un monitoraggio del mercato abitativo,
2, lettera I, della L.P. Ordinamento dell’edilizia che abbia l’obiettivo di quantificare i segmenti di
abitativa agevolata) per realizzare alloggi in affitto fabbisogno, di mettere in relazione le informazioni
a canone concordato, da assegnare a giovani cop- sull’attività dell’amministrazione per dare loro una
pie ed a nuclei familiari che oggi sono esclusi dalle risposta e di verificare i loro effetti sui prezzi degli
agevolazioni. alloggi e delle aree. Data la conflittualità che può
Le politiche fiscali locali, quali ad esempio la gradua- nascere su di un problema importante come la casa
zione dell’I.C.I., devono invece essere orientate a ri- è fondamentale che le informazioni siano disponi-
portare sul mercato dell’affitto le abitazioni che non bili a tutti i soggetti interessati e che da una loro
vengono utilizzate, contribuendo così ad ampliare un condivisione possano nascere politiche concerta-
mercato che dà segni di notevole difficoltà. te. L’osservatorio sul mercato abitativo potrebbe
La differenziazione territoriale delle politiche per inoltre fornire strumenti per la valutazione delle
la casa è sicuramente necessaria per evitare gli politiche pubbliche, permettendo ai soggetti pro-
squilibri locali. È necessario quindi partire motori di verificare l’efficacia delle misure adottate.
4. IL RUOLO DEI SOGGETTI
Secondo il gruppo di ricerca, per mettere in atto que- attivando processi di concertazione con tutti i sog-
ste misure è necessaria l’interazione e la collabora- getti coinvolti nel mercato abitativo. Ai comuni, ri-
zione tra i diversi livelli di governo territoriale. L’insie- mane aperto il campo della fiscalità locale e della
me di queste misure coinvolge infatti tutti gli opera- disponibilità di aree per rispondere alle diverse fasce
tori del settore. L’Amministrazione provinciale, può della domanda abitativa dei residenti, con particola-
farsi carico di ripensare alle normative sugli espropri, re attenzione alla qualità degli insediamenti. In parti-
sulle agevolazioni in relazione al consumo di suolo e colare, i comuni ad alta tensione abitativa dovran-
sulla definizione delle aree a tensione abitativa. È ne- no attivare tutti gli strumenti che la nuova legge na-
cessario, inoltre, che si impegni a programmare la zionale mette loro a disposizione: individuare la
spesa in maniera più attenta e consapevole delle di- zonizzazione in base alla quale definire i canoni con-
versità dei fabbisogni che si esprimono nelle diverse cordati, convocare le parti sociale per individuare i
realtà territoriali dell’Alto Adige e a monitorare l’effi- canoni, ecc., per rendere di nuovo remunerativo il
cacia delle politiche che di volta in volta mette in atto, mercato dell’affitto.
IPL/AFI - DOCUMENTAZIONE 14/199912
PREZZI, MERCATO ABITATIVO E POLITICHE DELLA CASA IN PROVINCIA DI BOLZANO
L’IPES, che già oggi gestisce un patrimonio di futura vendita, studiandone con attenzione la
abitativo consistente e sostiene la domanda so- fattibilità economica e stabilendo accordi finanziari
ciale attraverso il sussidio casa, deve essere mes- con altri soggetti. Le agenzie immobiliari potreb-
so in grado di soddisfare le fasce di domanda più bero mettere in atto iniziative volte a dare maggio-
debole, che sono comunque ancora molto ampie, re chiarezza e trasparenza al mercato. Potrebbero
soprattutto a Bolzano. Poiché le risorse disponibi- infatti uniformare le modalità di calcolo dei mq
li, se confrontate con quelle di altre realtà, anche commerciali, standardizzare le tipologie di contrat-
vicine, sono molto ingenti, è da valutare la possi- to e fornire informazioni sull’andamento e le com-
bilità che l’Istituto ne investa una quota consisten- ponenti dei prezzi reali nei diversi mercati.
te, anche solo per un periodo di tempo definito, Tutti i soggetti dovrebbero collaborare, fornendo
per dare una risposta adeguata, anche dal punto dati ed informazioni, alla costruzione di un osser-
di vista territoriale, a quella domanda sociale che vatorio sul mercato abitativo in provincia di
non ha la possibilità di trovare autonomamente Bolzano, che sia in grado di monitorare le compo-
soluzioni al problema abitativo. nenti del mercato ed i prezzi, di individuare i seg-
Le cooperative, a fianco del ruolo svolto attual- menti di famiglie “a rischio abitativo” e le trasfor-
mente per far accedere consistenti fasce di fami- mazioni territoriali indotte dalle politiche della casa.
glie alla proprietà della casa, disponendo di un L’IPL potrebbe farsi carico di perfezionare il pro-
apparato organizzativo efficiente, possono farsi getto di osservatorio e, poiché le informazioni sono
carico degli interventi per ampliare l’offerta di al- in gran parte disponibili presso soggetti diversi, di
loggi in affitto a canone concordato con promessa coordinare i lavori per la sua realizzazione.
ELENCO DEI SOGGETTI CHE HANNO PARTECIPATO ALLA RICERCA
Luigi Apolloni, CISL-SGB Provinciale - Centro l’Edilizia Rurale della Provincia Autonoma di
casa Bolzano
Dott. Ing. Anton Aschbacher, Direttore dell’Uffi- Dott. Francesco Lorenzon, Titolare Agenzia Im-
cio Coordinamento Territoriale della Provincia Au- mobiliare
tonoma di Bolzano Dott.sa Elena Maggioni, Società SISTEMA
Dott. Ing. Antonio Bacchin, Direttore di Diparti- Dott. Peter Morello, Società SISTEMA
mento alla cultura italiana ed alla edilizia abitativa Fabio Nardin, Ex Vice Presidente del Consiglio di
della Provincia Autonoma di Bolzano Amministrazione dell’I.P.E.S.
Dott. Mauro Bertoldi, Assessore al patrimonio e Dott. Arch. Roberto Nicoli, Architetto
all’edilizia abitativa del Comune di Bolzano Vittorio Papa, Vicepresidente della Lega delle
Dott. Arch. Ario Biotti, responsabile ACLI Casa Cooperative
Dott.ssa Manuela Bonfrate, Direttore della ripar- Dott.ssa Ulrike Pichler, Ufficio edilizia abitativa
tizione patrimonio e edilizia abitativa del Comune del Comune di Bolzano
di Bolzano Rag. Luis Rabensteiner, Ufficio Alloggi ed
Dott. Alberto Boscarolli, Presidente dell’Associa- Inquilinato dell’I.P.E.S.
zione Proprietà Edilizia della Provincia Bolzano Dott. Arch. Giovanni Sarti, Architetto e
Roberto Carlin, Rappresentante FIAIP Vicesegretario provinciale del CNA/Unione provin-
Dott. Reinhard Christanell, Ufficio affari giudiziari ciale artigiani e piccole imprese
del Tribunale di Bolzano Dott. Francesco Sbetti, Società SISTEMA
Dott.ssa Camilla Dell’Eva, Lega Provinciale delle Dott. Lorenzo Smaniotto, Direttore Ufficio statisti-
Cooperative di Bolzano che economiche dell’ASTAT-Ufficio Provinciale di
Dott. Karl Eisenstecken, Direttore dell’Ufficio Ur- Statistica
banistica Ovest della Provincia Autonoma di Lorenzo Sola, Segretario generale FILLEA/GBH
Bolzano della CGIL/AGB
Gregorio Gobbi, ASTAT-Ufficio Provinciale di Sta- Dott. Adolf Spitaler, Direttore ripartizione Edilizia
tistica Abitativa della Provincia Autonoma di Bolzano
Dott. Karl Gudauner, Direttore dell’AFI-IPL Dott. Daniele Vallini, Capo Ufficio Beni Immobili
Dott. Alberto Kaswalder, Direttore dell’Ufficio Esti- della Cassa di Risparmio di Bolzano SPA
mo della Provincia Autonoma di Bolzano Dott.ssa Silvia Vogliotti, funzionario dell’AFI-IPL
Guido Laconi, UIL-SGK Provinciale e Christian Troger, Segretario UIL/SGK
Vicepresidente della Giunta dell’AFI-IPL Albert Zuech, Rappresentante del KVW e Mem-
Dott. Ing. Alfons Leitner, Direttore dell’Ufficio per bro della Giunta dell’AFI-IPL
IPL/AFI - DOCUMENTAZIONE 14/199913
PREZZI, MERCATO ABITATIVO E POLITICHE DELLA CASA IN PROVINCIA DI BOLZANO
PARTE SECONDA
I MERCATI DELL’ABITARE
IPL/AFI - DOCUMENTAZIONE 14/199914
PREZZI, MERCATO ABITATIVO E POLITICHE DELLA CASA IN PROVINCIA DI BOLZANO
IPL/AFI - DOCUMENTAZIONE 14/199915
PREZZI, MERCATO ABITATIVO E POLITICHE DELLA CASA IN PROVINCIA DI BOLZANO
1. CRESCITA DEMOGRAFICA E MODELLI D’USO DEL PATRIMONIO ABITATIVO IN
ALTO ADIGE DAGLI ANNI ’80 AGLI ANNI ’90
1.1. Caratteristiche demografiche
Nel 1997, in Alto Adige, i residenti sono 457.370. quelli del periodo precedente, mentre nel capo-
Dal 1981, la popolazione è cresciuta di circa 26.802 luogo la popolazione continua a diminuire. Lungo
unità, pari al 6,2% (Quadro 1). l’intero versante orografico destro della Val Pusteria
Le dinamiche demografiche sono state piuttosto la popolazione aumenta a tassi molto sostenuti ed
lente negli anni ’80 (durante i quali si è verificata in tutti i comuni di cintura dei poli urbani minori
una crescita media annua dello 0,2%) e più vivaci (Vipiteno, Silandro, ecc.) si osservano saldi sociali
negli anni ’90 (0,6%). Infatti la crescita della popo- molto positivi.
lazione è stata di circa 10.000 abitanti tra il 1981 I movimenti demografici sono stati determinati in
ed il 1991 ed ha raggiunto quasi le 17.000 unità tra modo diretto dalla disponibilità delle aree per l’edifi-
il 1992 ed il 1997. cazione, le nuove famiglie, infatti, si sono spostate
Si registra inoltre una profonda modificazione delle dove l’offerta di abitazioni ed aree era ampia (ed i
componenti che influiscono sui fenomeni prezzi più bassi), accettando anche tempi di
demografici. L’incremento della popolazione, che spostamenti casa - lavoro più lunghi che in passato.
negli anni ’80 era esclusivamente legato alla com- Alle trasformazioni delle dinamiche demografiche
ponente naturale, negli anni ’90 è connesso anche si legano due importanti elementi:
a fenomeni sociali. Tra il 1981 ed il 1991, infatti, il – l’invecchiamento della popolazione (la quota
saldo attivo tra nati e morti era di 16.000 unità circa, di residenti di età superiore ai 64 anni è passa-
mentre la componente sociale era negativa (-2.400 ta dall’11,3% al 14,8%);
unità circa). Negli anni ’90 il saldo naturale continua – l’incremento del numero di famiglie, pari a
ad essere positivo, mentre il numero di immigrati è 36.500 unità circa in 16 anni.
nettamente superiore a quello degli emigrati. L’incremento delle famiglie, notevole negli anni ’80,
Gli eventi dell’ultimo periodo hanno profondamente ha subito una accelerazione negli anni ’90; la di-
modificato le modalità insediative degli altoatesini. mensione media dei nuclei è così passata da 3,2
Da Naturno a Salorno, l’intera Valle dell’Adige è componenti nel 1981 a 2,7 nel 1997. Il segmento
stata investita da fenomeni migratori piuttosto con- più dinamico è quello delle famiglie mono e
sistenti. In tutti i comuni a Nord di Bolzano si regi- bicomponenti, che sono passate dal 39,2% al
strano tassi di crescita demografica superiori a 50,5% del totale.
Quadro 1 - Indicatori demografici
Indicatori Alto Adige Bolzano Resto provincia
Popolazione residente
1981 430.568 105.180 325.388
1991 440.508 98.158 342.350
1997 457.370 97.073 360.297
Variazione % media annua della popolazione
1981 - 1991 0,2 -0,7 0,5
1992 - 1997 0,6 -0,2 0,9
Indici del movimento demografico
(media annua ogni 1.000 abitanti)
1981 - 1991
Indice di natalità 12 8 13
Indice di mortalità 8 9 8
Indice di iscrizione 19 14 20
Indice di cancellazione 19 18 19
1992 - 1997
Indice di natalità 12 8 13
Indice di mortalità 8 9 8
Indice di iscrizione 21 19 22
Indice di cancellazione 19 20 18
% di popolazione ≥ 65 anni - 1997 14,8 18,8 13,8
IPL/AFI - DOCUMENTAZIONE 14/199916
PREZZI, MERCATO ABITATIVO E POLITICHE DELLA CASA IN PROVINCIA DI BOLZANO
Indicatori Alto Adige Bolzano Resto provincia
Famiglie residenti
1981 130.580 38.407 92.173
1991 146.746 38.241 108.505
1997 167.112 41.732 125.380
Variazione % media annua delle famiglie
1981 - 1991 1,2 0,0 1,8
1992 - 1997 2,3 1,5 2,6
Dimensione media delle famiglie - 1997 2,7 2,3 2,8
% delle famiglie con 1-2 componenti - 1997 50,5 60,9 47,1
Fonte: elaborazione Sistema su dati ISTAT e ASTAT
Il peso della popolazione residente nel capoluogo sessantacinquenni è superiore alla media provin-
sul totale della provincia è passato dal 24,4% ai ciale ed è passata dal 12,7% della popolazione
21,2%. L’andamento demografico di Bolzano ha nel 1981 al 18,8% nel 1997.
quindi avuto un evoluzione molto diversa da quel- La dimensione media delle famiglie è passata da
lo degli altri comuni. Le dinamiche della popola- 2,7 componenti a 2,3 ed il peso dei nuclei mono e
zione sono infatti quelle tipiche delle aree urbane bicomponenti dal 48% al 60,9%.
e si contrappongono nettamente a quelle dell’in-
torno.
Negli anni ’80 si è verificata infatti a Bolzano una
diminuzione dei residenti (-0,7% annuo), legata sia 1.2. Il modello d’uso del patrimonio edilizio
a tassi di natalità molto inferiori a quelli medi della
provincia e tassi di mortalità superiori, sia a dina- Alcuni dati relativi al censimento del 1991 delinea-
miche sociali negative (nel decennio, circa 19.000 no le caratteristiche e i modi d’uso del patrimonio
bolzanini si sono spostati fuori comune e 15.000 abitativo in Alto Adige e nel suo capoluogo.
residenti da altre località si sono insediati a Nel 1991, in Provincia di Bolzano, si registrano
Bolzano). 166.673 abitazioni, il 24,2% delle quali è localiz-
Negli anni ’90 si osserva però una inversione di zato a Bolzano. La quota di alloggi occupati è piut-
tendenza o quanto meno l’attenuazione dei feno- tosto alta (86,8%) e raggiunge il 93,8% nel capo-
meni negativi: luogo.
– la popolazione tende a rimanere costante, con Molto contenuta è invece la percentuale di abita-
un decremento medio annuo che si è ridotto a zioni occupate che necessitano di recupero
circa 180 unità; (5,4%).
Il mercato dell’affitto è costituito da 39.118 unità
– i tassi di natalità sono sempre inferiori alla abitative, il 27% del totale. Il 35,9% di queste è di
media provinciale e a quelli di mortalità, ma proprietà pubblica.
sono superiori a quelli degli anni ’80; Circa la metà delle abitazioni di proprietà del-
– la differenza tra emigrati ed immigrati è molto l’I.P.E.S. e delle amministrazioni pubbliche è con-
più contenuta che in passato e non supera, centrato nel capoluogo, dove costituisce il 45,1%
mediamente, le 38 persone all’anno; delle abitazioni in affitto.
Gli alloggi non occupati sono concentrati nei co-
– il numero di famiglie ha ricominciato a cresce- muni minori della provincia, rappresentano infatti
re: era infatti diminuito di 166 unità tra il 1981 solo il 6,2% del patrimonio edilizio del capoluogo
ed il 19913 ed è invece cresciuto di 3.491 nu- ed il 15,5% di quello degli altri comuni. Quelli “sul
clei tra il 1992 ed il 1997. mercato” sono circa 1.500, il 6,7% delle abitazioni
non occupate, e sono localizzati prevalentemente
I processi di invecchiamento della popolazione nel capoluogo, dove ne costituiscono circa il 15,6%
sono però ancora consistenti. La quota di ultra- (Quadro 2).
IPL/AFI - DOCUMENTAZIONE 14/199917
PREZZI, MERCATO ABITATIVO E POLITICHE DELLA CASA IN PROVINCIA DI BOLZANO
Quadro 2 - Caratteristiche del patrimonio abitativo al 1991
Indicatori Alto Adige Bolzano Resto provincia
Abitazioni totali
1981 142.041 37.647 104.394
1991 166.673 40.321 126.352
Variazione % 1981 - 1991 17,3 7,1 21,0
Abitazioni occupate
Abitazioni occupate 144.661 37.832 106.829
% sul totale 86,8 93,8 84,5
% in affitto 27,0 41,5 21,9
in affitto dell’IPES e delle amministrazioni
pubbliche 14.062 7.071 6.991
% delle abitazioni di proprietà pubblica sul totale
in affitto 35,9 45,1 29,8
% che necessitano di recupero 5,4 2,8 6,3
Abitazioni non occupate
Abitazioni non occupate 22.012 2.489 19.523
% sul totale 13,2 6,2 15,5
% disponibili per la vendita e l’affitto 6,7 15,6 5,6
% utilizzate per vacanza 49,9 9,0 55,1
% che necessitano di recupero 5,9 3,7 6,1
% costruite tra il 1981 ed il 1991 12,1 4,4 13,1
Fonte: elaborazione Sistema su dati ISTAT e ASTAT
1.3. Le caratteristiche dell’attività edilizia
Tra il 1992 ed il 1997, in Alto Adige la produzione – i singoli privati hanno realizzato più del 50% delle
edilizia residenziale ha raggiunto i 7.852.086 mc, pari abitazioni dell’intera provincia, le imprese ne
a 15.147 alloggi, con una media di 2.525 nuove abi- hanno costruito il 34,7%, le amministrazioni
tazioni ogni anno. La produzione di abitazioni è stata pubbliche l’8% e le cooperative solo il 4,2%;
più intensa di quella del decennio precedente: tra il – i finanziamenti pubblici hanno contribuito in mi-
1981 ed il 1991, infatti, sono stati realizzati media- sura determinante alla realizzazione delle nuo-
mente 2.178 alloggi all’anno (Quadro 3). ve abitazioni; gli alloggi costruiti con totale fi-
Le caratteristiche della produzione edilizia residen- nanziamento pubblico sono stati solo il 5% del
ziale negli anni ’90 possono essere così sintetizzate: totale, quelli ultimati con un parziale contribu-
– la quota più consistente dei fabbricati è mono to pubblico sono stati il 52,7% e solo il 42,3%
e bifamiliare, solo nel capoluogo il peso delle è stato realizzato interamente con risorse pri-
tipologie intensive è rilevante; vate.
Quadro 3 - Caratteristiche dell’attività edilizia dal 1992 al 1997
Indicatori Alto Adige Bolzano Resto provincia
Attività edilizia (lavori ultimati)
Volumi residenziali 7.852.086 761.859 7.090.227
Volumi non residenziali 11.790.165 3.646.695 8.143.470
Abitazioni 15.147 1.547 13.600
Stanze 70.215 6.315 63.900
Stanze per abitazione 3,99 3,44 4,7
IPL/AFI - DOCUMENTAZIONE 14/199918
PREZZI, MERCATO ABITATIVO E POLITICHE DELLA CASA IN PROVINCIA DI BOLZANO
Indicatori Alto Adige Bolzano Resto provincia
Fabbricati residenziali realizzati secondo il
numero di abitazioni
1 o 2 abitazioni 2.421 21 2.400
3 - 15 abitazioni 780 22 758
oltre 15 abitazioni 130 35 95
Abitazioni ultimate in fabbricati residenziali per
soggetto realizzatore
IPEAA e amministrazione pubblica 1.162 547 615
Imprese 5.049 662 4.387
Cooperative 613 39 574
Altri 7.724 299 7.425
Abitazioni ultimate in fabbricati residenziali per
tipo di finanziamento
Totalmente pubblico 725 479 246
Parzialmente pubblico 7.665 397 7.268
Totalmente privato 6.158 671 5.487
Fonte: elaborazione Sistema su dati ASTAT
In relazione al decennio precedente si osserva che: 66% dell’edilizia pubblica di nuova costruzione
dell’intera provincia. Il peso dei contributi per l’ac-
– negli anni ’90 si è consolidato il ruolo dei sin-
quisto, la costruzione ed il recupero, distribuiti alle
goli privati (dal 47,9% al 53,1%) a scapito del-
famiglie, invece, è molto inferiore alla media pro-
le imprese e delle pubbliche amministrazioni;
vinciale (25,7% nel capoluogo e 55,9% negli altri
– il finanziamento pubblico totale o parziale è ar- comuni) e non ha subito, tra gli anni ’80 e gli anni
rivato a contribuire alla realizzazione del 58% ’90, i notevoli incrementi registrati nel resto del-
circa delle abitazioni, mentre nel decennio pre- l’Alto Adige.
cedente concorreva alla costruzione di poco
più del 41% circa.
All’interno del territorio provinciale, il capoluogo 1.4. La domanda, l’offerta ed il mercato
costituisce una realtà profondamente diversa dal
resto dei comuni. Già negli anni ’80 l’attività edili- Le previsioni demografiche effettuate dall’Ufficio
zia era molto meno intensa che nel resto della pro- Provinciale di Statistica4 rilevano che nel 2005 la
vincia. Nel decennio tra il 1981 ed il 1991, infatti, a popolazione dell’Alto Adige supererà le 469.500
Bolzano si sono realizzate mediamente 8 abitazio- unità e nel 2010 sarà pari a 470.846 persone, con
ni ogni 1.000 famiglie residenti, mentre nel resto un incremento pari allo 0,4% medio annuo nel pri-
della provincia se ne costruivano 17. In altri termi- mo periodo e allo 0,1% nel secondo (Quadro 4).
ni, nel capoluogo si realizzava il 15% dell’edifica- Ipotizzando che nel futuro la dimensione media
zione a fini residenziali di tutta la provincia. delle famiglie continui a diminuire come è avvenu-
Negli anni ’90, invece, si sono costruite mediamen- to nella seconda metà degli anni ’90, sulla base
te 7 nuove abitazioni ogni 1.000 famiglie residenti delle previsioni dell’andamento demografico, tra il
(mentre nel resto della provincia se ne costruivano 1997 ed il 2005 il numero dei nuclei familiari resi-
17), pari al 9% del totale provinciale. In quanto ai denti aumenterà dell’1,7% all’anno e tra il 2005 ed
soggetti attuatori ed alle fonti di finanziamento, si il 2010 crescerà dell’1,3% all’anno. In altri termini,
osserva che anche nel capoluogo poco più del si avranno 2.520 famiglie in più ogni anno tra il 1998
40% dell’edilizia residenziale viene realizzata inte- ed il 2005 e 2.380 tra il 2005 ed il 2010. Queste
ramente con capitali privati, ma a Bolzano gli stru- dinamiche saranno molto più consistenti e vivaci
menti dell’intervento pubblico sono totalmente di- nei comuni minori che nel capoluogo. Per Bolzano,
versi che nel resto della provincia e sono legati alla infatti, si prevede una continua diminuzione della
presenza di una consistente domanda sociale. In- popolazione che si rifletterà anche sulla dinamica
fatti, il 31% delle abitazioni viene costruito dagli dei nuclei familiari.
enti pubblici e questi 479 alloggi rappresentano il Analizzando il numero di alloggi per i quali è stata
IPL/AFI - DOCUMENTAZIONE 14/199919
PREZZI, MERCATO ABITATIVO E POLITICHE DELLA CASA IN PROVINCIA DI BOLZANO
richiesta la concessione edilizia negli ultimi due anni pari al 7,4% dei nuclei familiari che abitano in affit-
è possibile ipotizzare che, nel breve periodo, l’of- to dell’intero Alto Adige. A queste si aggiungono
ferta di alloggi sarà analoga a quella del decennio le crescenti domande per il sussidio casa, che han-
in corso. Tra il 1990 ed il 1997 è stata autorizzata no raggiunto quota 3.840 nel 1997.
la realizzazione di 110 nuovi alloggi ogni 100 nuo- Le abitazioni di proprietà e gestite dall’Istituto sono
ve famiglie, e tra il 1996 ed il 1997 il rapporto tra 10.236, la metà delle quali è localizzata nel capo-
nuove abitazioni e nuove famiglie è stato di 104 a luogo. Più di 8.700 vengono affittate ad un canone
100. sociale, 844 famiglie pagano il canone convenzio-
La domanda sociale corrisponde alle 2.904 fami- nato diminuito del 20%, 278 il canone convenzio-
glie che sono entrate nella graduatoria dell’IPES, nato e solo 76 il canone convenzionato maggiora-
sulle 3.916 che avevano presentato domanda, è to del 20% (Quadro 5).
Quadro 4 - Indicatori della domanda e dell’offerta
Indicatori Alto Adige Bolzano Resto provincia
DOMANDA
Previsioni demografiche
Popolazione residente al 2005 469.503 93.118 376.385
Popolazione residente al 2010 470.846 89.693 381.153
Domande in graduatoria IPES nel 1996
Presentate 3.916 1.661 2.255
Ammesse 2.904 1.163 1.741
Escluse 1.012 498 514
Domande di edilizia agevolata 1992 - 1995 16.106
Per l’acquisto 6.782
Per la nuova costruzione 3.016
Per il recupero 6.308
Per il recupero convenzionato 5.176
OFFERTA
Abitazioni concessionate 1996 - 1997
per soggetto attuatore 6.046 744 5.302
IPES e amministrazione pubblica 111 9 102
Imprese 1.889 468 1.421
Cooperative 255 119 136
Altri 3.791 148 3.643
Alloggi di proprietà e gestiti dall’IPES nel 1997 10.236 5.149 5.087
Assegnazioni IPES nel 1997 414
Assegnazioni del sussidio casa nel 1997 3.840
Contributi per l’edilizia agevolata (1992 - 1995) 14.281
Per l’acquisto 5.916
Per la nuova costruzione 2.564
Per il recupero 5.801
Per il recupero convenzionato 3.949
Fonte: elaborazione Sistema su dati ASTAT, indagine diretta e IPES
2
ASTAT, Previsioni nell’andamento demografico in provincia
di Bolzano fino al 2020, Bolzano 1998.
IPL/AFI - DOCUMENTAZIONE 14/199920
PREZZI, MERCATO ABITATIVO E POLITICHE DELLA CASA IN PROVINCIA DI BOLZANO
Quadro 5 - Affitti delle abitazioni gestite dall’IPES - 1997
Tipologia di canone Importi Affittuari
(L/mq/mese) v.a. %
Canone sociale 2.908 8.787 88,0
Canone convenzionato - 1^ fascia 5.936 844 8,4
Canone convenzionato 7.915 278 2,8
Canone convenzionato 20% 9.498 76 0,8
Fonte: elaborazione Sistema su dati IPES
L’IPES riesce ad assegnare circa 400 alloggi al- zione e 1.450 per recupero della prima casa al-
l’anno. Negli ultimi 6 anni, il 52% degli alloggi as- l’anno. Per quanto riguarda le domande per il
segnati erano già di proprietà dell’ente e quindi il recupero convenzionato, si osserva che solo il
tasso di rinnovo degli inquilini non supera la me- 76,3% è stato approvato, pari a poco più di 1.500
dia annua del 2% circa. alloggi all’anno.
La domanda di edilizia agevolata è piuttosto so- Due informazioni completano il quadro del merca-
stenuta. Tra il 1992 ed il 1995 sono state presen- to abitativo in provincia di Bolzano. Tra il 1992 ed il
tate 16.106 domande per l’acquisto, la nuova co- 1997 sono stati conclusi 35.709 contratti di affitto
struzione o il recupero, pari a circa 4.000 richieste e 14.218 contratti di compravendita, pari ad una
ogni anno, così suddivise: il 42,1% per l’acquisto, media annua di 5.900 locazioni e 2.370 cambi di
il 18,7% per la nuova costruzione ed il 39,2% per proprietà.
il recupero. A queste bisogna aggiungere 5.176 ri- Se si considera che al 1991 gli alloggi in locazione
chieste di recupero convenzionato, ognuna delle sul libero mercato erano circa 25.000 e che negli
quali corrisponde a più di 1 alloggio, pari ad una anni ’90 è stata emanata la legge sui patti in dero-
media annua di 1.294. ga, si può stimare che tutti i contratti di affitto della
Il tasso di soddisfazione della domanda dei singoli provincia siano stati rinnovati a prezzi di mercato.
privati è pari all’88,7% ed è maggiore tra quanti Su un patrimonio edilizio stimato di 181.800 allog-
richiedono un contributo per l’acquisto e per il gi al 1997 (composto dai circa 166.700 registrati al
recupero che tra quanti vogliono edificare ex novo. censimento del 1991 e circa 15.100 realizzati tra il
Si può quindi stimare che, mediamente, ogni anno, 1992 ed il 1997), i 14.200 compravenduti sono il
sono stati assegnati contributi per 1.480 7,8%, si stima quindi che ogni anno circa l’1,4%
agevolazioni per l’acquisto, 640 per l’autocostru- delle abitazioni cambi proprietario.
2. I RITRATTI DEI MERCATI ABITATIVI
2.1. La definizione e le caratteristiche dei
singoli mercati
I comuni dell’Alto Adige sono stati classificati5 in perative e singoli privati, della consistenza del
base al modello d’uso dello stock e della produ- mercato della locazione (rappresentato dalla quo-
zione edilizia, tenendo conto della presenza di un ta di abitazioni in affitto registrata al censimento
effettivo mercato delle compravendite (rappresen- del 1991) e della quota di patrimonio edilizio utiliz-
tato dalla quota di abitazioni realizzate dalle im- zato per turismo. Sono emersi in tal modo quattro
prese), della produzione edilizia realizzata da coo- gruppi che possono essere così descritti.
5
I.P.L., op. cit.
IPL/AFI - DOCUMENTAZIONE 14/199921
PREZZI, MERCATO ABITATIVO E POLITICHE DELLA CASA IN PROVINCIA DI BOLZANO
Quadro dei mercati delle abitazioni in Alto Adige
Parametri utilizzati per la classificazione Tipo di mercato
Soglie riferite ai Soglie riferite ai Auto- Seconde Bolzano Urbani Urbano e
valori percentuali valori assoluti costru- case minori seconde
zione case
Abitazioni in affitto > 20% o Abitazioni in affitto censite
del totale delle abitazioni nel 1991 >200 unità
occupate censite nel X X X X
1991
Abitazioni realizzate dalle e Media annua di abitazio-
imprese > 40% del totale ni realizzate delle impre-
degli alloggi ultimati tra il se > 10 unità X X X X
1981 ed il 1991 o tra il
1992 ed il 1995
Abitazioni non occupate e Abitazioni non occupate
utilizzate per vacanza > utilizzate per vacanza
46% sul totale delle abi- censite nel 1991 > 50 uni- X X
tazioni non occupate cen- tà
site nel 1991
Abitazioni realizzate dai
singoli privati > 50% del
totale degli alloggi realiz- X X
zati tra il 1981 ed il 1995
Abitazioni realizzate dalle e Abitazioni realizzate dalle
cooperative > 10% del cooperative tra il 1981 ed
totale degli alloggi realiz- il 1995 > 50 unità X X X
zati tra il 1981 ed il 1995
Il primo gruppo, definito dell’autocostruzione ri- ciale. L’attività edilizia è molto intensa e le dimen-
sulta il più numeroso (64 comuni) e comprende tutti sioni medie delle abitazioni sono superiori a quelle
quei comuni nei quali la quota delle abitazioni rea- che si registrano negli altri comuni. Il modello
lizzate dai singoli privati risulta superiore al 50% insediativo è prevalentemente estensivo (vengo-
(nel complesso il 37% circa delle abitazioni realiz- no realizzate molti alloggi in zona di espansione
zate dai singoli di tutta la provincia). È caratteriz- ed in zona agricola), gran parte dell’attività edilizia
zato dall’assenza dei mercati delle compravendite viene svolta dai singoli ed il supporto della ammi-
e delle seconde case e di abitazioni realizzate in nistrazione pubblica finanzia una quota molto con-
cooperativa. In 8 comuni si trova anche un consi- sistente dell’edificazione. A causa della rilevante
stente mercato dell’affitto, costituito da alloggi attività dei singoli privati, i prezzi delle abitazioni
pubblici o di proprietà di enti. Si tratta di comuni in vendita ed in affitto sono più bassi che in tutti gli
piuttosto piccoli (meno di 5.000 abitanti) lontani altri comuni.
dai centri urbani e dalle località turistiche. Il secondo gruppo, definito delle seconde case
Si tratta di comuni con vivaci dinamiche demo- (33 comuni) si caratterizza per la quota significati-
grafiche legate ad alti tassi di natalità e a fenome- va di case per vacanza (50,1% del totale provin-
ni di radicamento locale della popolazione, dove ciale). In alcuni casi si registra la presenza signifi-
permangono strutture familiari tradizionali e dimen- cativa di alloggi in affitto e, di una quota rilevante
sioni medie dei nuclei più alte della media provin- di compravendite. Territorialmente questi comuni
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