Mercato Immobiliare Post Covid - Indagine sul fenomeno "Build to Rent" su sito a Torino - Webthesis
←
→
Trascrizione del contenuto della pagina
Se il tuo browser non visualizza correttamente la pagina, ti preghiamo di leggere il contenuto della pagina quaggiù
Mercato Immobiliare Post Covid
Indagine sul fenomeno
"Build to Rent" su sito a Torino.
Rebecca Rastrelli
Angela Romanelli
Settembre 2021
TESI LAUREA MAGISTRALE IN ARCHITETTURA COSTRUZIONE E CITTÀ RELATORE: Prof.ssa Francesca Abastante STUDENTI: Rebecca Rastrelli, Angela Romanelli Politecnico di Torino, 2021
#tatuaggimale
0 01 02 03 04 05 06 07 08
05_pag. 107
02_pag. 23
METAPROGETTO
PANDEMIE NELLA STORIA
Funzioni
Perchè parliamo di pandemie?
Pianta con legenda aree
Pandemie più antiche
Indicazioni materiali e finiture
Peste nera
Colera
06_pag. 145
Nuovo Corona virus
ZOOM AREE
03_pag. 43 Appartamento tipo
0_pag. 15
Aree comuni
MERCATO IMMOBILIARE
ABSTRACT
E COVID.
07_pag. 157
Build to Rent
Casi studio comparativi
01_pag. 19
Questionario ANALISI FINANZIARIA
INTRODUZIONE.
Tipo di analisi
Come funziona?
04_pag.93 Risultati attesi
Analisi costi e ricavi
CASO STUDIO:
Conclusione
VIA ARSENALE, TORINO
Presentazione caso studio
08_pag. 171
Proposta d’intervento
CONCLUSIONE
0 hula hoop in the 1950s
15
Abstract
A causa della diffusione della che saranno più richieste rispet- de edificio, sito in Via Alfieri in
pandemia da SARS- CoV-2 alla to ad altre? pieno centro a Torino, abbiamo
fine del 2019 e in seguito al Abbiamo svolto un'indagine sto- provato ad applicare un nuovo
lockdown nazionale, a cui noi rica per capire come, chi ci ha modello, in via di sviluppo a li-
tutti siamo stati sottoposti, la preceduti, ha reagito alle varie vello europeo, chiedendoci se
casa e il modo di abitarla sono pandemie che hanno colpito l'u- potesse essere applicabile an-
diventate un tema centrale nel- manità. che alla nostra città: il "Build to
la vita delle persone. Ricerca a cui, successivamente, Rent".
La domanda che ci è sorta spon- siamo andate ad integrare i pa- E' stato necessario analizzare
tanea è: come saranno le case in reri degli esperti sull'attuale pan- l'intervento attraverso un'ana-
futuro? demia per poi applicare al nostro lisi finanziaria semplificata al
Che cosa sarà necessario? Cosa caso studio le conoscenze acqui- fine di confermare se, effettiva-
cambierà in termibi di distribu- site. mente, fosse sostenibile a livel-
zione interna? Che caratteristi- Avendo a disposizione un gran- lo economico.
01
Fōndaco _ gruppo multidisciplinare _ Milano 24 - 30 Marzo
2020
19
Introduzione
Lo scopo di questa tesi è ana- hanno spiegato come il mercato mato quanto emerso da analisi
lizzare il mercato immobiliare immobiliare stesse cambiando. precedenti.
attuale e capire come sia cam- Il modello che andiamo ad ap- Il nostro caso studio è sito in via
biato a seguito della pandemia plicare al nostro caso studio si Alfieri angolo via dell'Arsenale a
da Covid-19. chiama “Build to rent”, nuovo Torino.
In primo luogo è stato neces- trend che nasce in nord Europa L’immobile è stato acquistato
sario studiare le pandemie nel quale banche e assicurazioni all’asta dalla società Holding18
del passato per comprendere acquistano immobili da riquali- e l’incarico per la progettazione
come, nel corso della storia, ficare progettando appartamenti e i lavori di riqualificazione è
esse abbiano più o meno in- da mettere a reddito. stato assegnato allo studio GAA*
fluenzato la società. Nel primo Gli appartamenti vengono co- Giaquinto Architetti Associati,
capitolo riportiamo le pande- struiti con materiali di pregio e da cui abbiamo avuto il mate-
mie più significative analizzan- all'interno del complesso resi- riale e il supporto per lo svilup-
do dalla diffusione del virus fino denziale vengono offerti servizi po della nostra tesi.
agli effetti sui singoli individui, alla persona e zone di co-living A livello progettuale ci fermia-
partiamo dalla peste di Atene per rendere più confortevole la mo allo stato preliminare del
del 430 a.C , passando per la vivibilità nello stabile. progetto, al quale applichiamo
peste nera, la prima vera pan- Per capire come siano strutturati un’analisi finanziaria sempli-
demia della storia, fino ad ar- gli edifici di questo tipo abbiamo ficata, utilizzando interventi
rivare al Colera particolarmen- cercato dei casi studio in Euro- su edifici simili per ottenere il
te significativo per migliorie pa, dopo averli analizzati abbia- costo di costruzione al quale
che furono apportate alle città, mo evidenziato le caratteristiche abbiamo sommato tutte le va-
breve time-line che ci porta ad principali che in seguito abbiamo rie spese che concorrono nella
oggi, ai tempi del Corona virus. utilizzato per la progettazione del determinazione del costo finale
Dopo una parte di analisi stori- nostro caso studio. dell’intervento a cui verrà som-
ca affrontiamo l’argomento ful- Al fine di verificare le nostre scel- mato il ricavo derivante degli
cro della nostra tesi: “Mercato te progettuali abbiamo sommini- affitti, in un determinato arco
immobiliare e Covid”, questa strato un questionario a 131 sog- temporale così da capire se l’in-
ricerca è cominciata con lo stu- getti, provenienti da diverse parti tervento possa essere fattibile.
dio del parere di esperti che ci d’Italia, i risultati hanno confer-02
Fōndaco _ gruppo multidisciplinare _ Milano 24 - 30 Marzo
202022 Mercato Immobiliare Post Covid Prima parte 23
Pandemie nella storia
1 1. Maschera del dottore al tempo della peste nera.
A seguito del Covid-19, che ha Le malattie contagiose sono sem-
cambiato radicalmente le vite pre state presenti nella storia
di tutti, è necessario riflettere dell’umanità causando un altis-
su come le pandemie passate simo numero di decessi. Nel mo-
abbiano cambiato le persone, le mento in cui il virus si diffonde
città e il modo di vivere la quo- cambia radicalmente la vita delle
tidianità: le regole per contigen- persone, non solo per le proble-
tare i contagi e la paura per un matiche legate alla salute, ma
virus sconosciuto hanno modi- influenza anche la quotidianità
ficato le abitudini delle persone, costringendo l’individuo ad adat-
il quesito è se si tratti di cambia- tarsi, in un breve arco tempora-
menti momentanei o definitivi le, a quelle che sono le “nuove”
e per capirlo è necessario ana- esigenze e restrizioni imposte
lizzare la storia delle pandemie dall’emergenza in corso. A pari
passate. passo le città vengono sottoposte
Nel corso dei secoli molte ma- ad alcuni significativi cambia-
lattie si sono largamente diffuse menti nella loro struttura, essi
soprattutto tra strati più svan- sono il frutto di esperienze pas-
taggiati della società, in spazi sate e comportamenti già presi in
molto ristretti vivevano un ec- considerazione durante le pan-
cessivo numero di persone in demie precedenti.
condizioni igienico sanitarie Le prime testimonianze di piaghe
pessime; situazione che favo- risalgono all’antico testamento,
risce la proliferazione e rende nel quale nel Libro dell’Esodo ca-
impossibile il distanziamento pitoli 7-11 narra di dieci piaghe
sociale che, come abbiamo re- che colpiscono gli egiziani, alcu-
centemente compreso, è la pri- ne assolutamente delle casualità,
ma arma per abbattere la diffu- ma altre chiaramente di natura
sione di un morbo. infettiva.24 Mercato Immobiliare Post Covid Prima parte 25
Dalla peste di Atene alla peste nera
2 2. Michiel Sweerts, La peste in una città antica (1652-1654)
Il primo evento documentato è pava ampie fasce del territorio 3. superstiti la crescente pressio-
la peste di Atene che si verifi- La peste distrusse fino a un terzo ne fiscale. Dopo la prima ondata
cò tra il 430-26 a.C. durante la della popolazione in alcune zone del 541, si ripresentò ciclica-
guerra del Peloponneso1 tra le e decimò l'esercito romano, ucci- mente, essa fu un chiaro esem-
città-stato rivali Atene e Sparta. dendo lo stesso Marco Aurelio4 . pio ci come “la globalizzazione”
Le testimonianze storiche de- La pandemia ebbe conseguenze abbia favorito una più rapida
rivano dallo storico Tucidide, il disastrose indebolendo la po- diffusione nelle malattie.
quale sopravvisse alla malattia tenza militare ed economica dei Nel 1347 giunse in Europa la
e la descrisse nella sua Storia Romani, ponendo le basi per il peste bubbonica, essa ebbe ori-
della guerra del Peloponneso . declino dell’Impero d’Occidente. gine in Cina nel 1334 e si dif-
Essa fu provocata dal sovraffol- La peste di Giustiniano (541-42 fuse ad ovest attraverso le vie
lamento ad Atene causato dalla d.C.) fu una pandemia di "vera commerciali lungo la Via della
guerra, la peste ebbe rapida dif- peste", cioè causata da Yersinia Seta. In mezzo secolo ridusse la
fusione e causò la morte di circa Pestis, virus che venne trasmes- popolazione mondiale da 450 a
il 25% degli abitanti 2 . so dall’Etiopia, passando dall’A- circa 300 milioni. Non è stato
A seguire, tra il 165-180 d.C. si sia, lungo le rotte commerciali possibile raccogliere i raccol-
verificò la peste Antonina nei delle carovane e ammorbò rapi- ti, i viaggi e il commercio sono
territori dell’Impero Romano damente tutto l’Impero Roma- stati ridotti e il cibo e i manu-
durante il regno di Marco Au- no. Come la maggior parte delle fatti sono diminuiti. La peste
relio (161-180 d.C.). Fu porta- pandemie, la peste di Giustinia- ruppe le tradizionali divisioni
to all’interno nell'Impero dai no seguì le rotte commerciali tra classi superiori e inferio-
soldati di ritorno da Seleucia fornendo uno "scambio di infe- ri portando alla nascita di una
e, prima che diminuisse, aveva zioni oltre che di merci" e quindi nuova classe media. La carenza
colpito l'Asia Minore, l'Egitto, era particolarmente brutale per di manodopera a lungo termine
la Grecia e l'Italia. A differenza le città costiere. Essa è il primo ha incoraggiato l'innovazione
della peste di Atene, che colpì esempio chiaramente documen- di macchinari che sostituisse-
una regione geograficamen- tato5 , gli individui infetti di solito ro il lavoro manuale, portando
te limitata, la peste Antonina morivano entro pochi giorni ed a una maggiore produttività6.
si diffuse in tutto il territorio, ebbe gravissime ripercussioni La peste fu un argomento di
perché l'Impero era una società anche sui commerci e sull’eco- ispirazione per le grandi menti
coesa economicamente e poli- nomia dell’Impero, riducendone dell’epoca, innumerevoli furo-
ticamente integrata che occu- la potenza e facendo gravare sui no i testi dedicati a questa epi-
1. Thucydides, history of the Peloponnesian War, Book 2, Chapter VII. p. 89–100., trans. Crawley R. Digireads.com Publishing; 2017 Sept. ISBN-10: 1420956418. 4. Sabbatani S, Fiorino S. The Antonine plague and the decline of the Roman empire. Infez Med. 2009;17(4):261–75. Italian. PMID: 20046111.
2. Littman RJ. The plague of Athens: epidemiology and paleopathology. Mt Sinai J Med. 2009;76(5):456–67. https://doi.org/10.1002/msj.20137. PMID: 19787658. 5. Horgan J. Justinian’s Plague (541–542 CE). Ancient history encyclopedia; 2014 Dec 26. Retrieved from https://www.ancient.eu/article/782/
3. Sáez A. The Antonine plague: a global pestilence in the II century d.C. Rev Chil Infectol. 2016;33(2):218–21. https://doi.org/10.4067/S0716-10182016000200011. 6. Scheidel W. The great leveler: violence and the history of inequality from the stone age to the twenty-first century. Chapter 10: the black death. Princeton: Princeton
Spanish. PMID: 27314999. University Press; 2017. p. 291–313. ISBN 978-0691165028.26 Mercato Immobiliare Post Covid Prima parte 27
3. Malato di peste nera del XV secolo.
4. Immagine generica.
3 4
demia, fu influenzata anche la che dopo un dato lasso di tempo
pittura e l’architettura con nuo- se un individuo non presentava i
ve costruzioni studiate apposi- sintomi della malattia probabil-
tamente per ospitare gli infetti mente non l’aveva contratta. Ven-
(lazzaretto) che prima di allora ne quindi istituito un periodo di
giacevano per le strade. isolamento obbligatorio prima di
Solo negli anni cinquanta furo- 30 giorni poi di 40, come l’attua-
no adottati i primi piani per li- le periodo di quarantena. È stata
mitare il contagio per le nuove una delle rare misure effettiva-
epidemie, nel momento in cui mente efficaci che furono adot-
veniva annunciata una nuova tate durante la peste nera e an-
epidemia si limitavano gli scam- cora oggi è una misura di sanità
bi commerciali e le interazioni pubblica per contenere i contagi.
tra individui. Vennero istituiti i Inoltre si iniziò a pensare come
giorni di quarantena poiché nel migliorare le condizioni igienico
medioevo notarono la correla- sanitarie delle città attraverso la
zione tra il passare del tempo costruzione di infrastrutture ido-
e la manifestazione dei sintomi nee e il miglioramento di quelle
di una malattia, da ciò notarono già presenti.28 Mercato Immobiliare Post Covid Prima parte 29
La peste e i lazzaretti
5 5. Veduta aerea del Lazzaretto di San Lazzaro a Venezia
Non abbiamo documenti certi lazzaretti sono luoghi in cui il più ponte: nella porzione più picco-
su come le città e le case siano delle volte si muore, talvolta si la vi erano un deposito di polve-
cambiate in passato e soprat- sopravvive, ma sono anche luo- re da sparo ed un alloggio per
tutto se l’evoluzione tecnologi- ghi di trasmissione del contagio, i soldati di guardia (il casello);
ca fosse veramente una conse- di cui sono le prime vittime pro- in quella maggiore, a forma di
guenza alle epidemie. I primi prio i medici curanti e coloro che rettangolo, era situato l'ospe-
documenti di elementi delle prestano servizio nei lazzaretti. dale vero e proprio, che aveva
città certamente derivanti dal- Esistono poi dei lazzaretti dove ormai inglobato l'insediamento
la volontà di arginare i contagi si trascorre il periodo di qua- monastico preesistente, inizial-
risalgono alla peste del IV e IVI rantena, come avviene a Roma mente integrato con baracche
secolo, vennero realizzate strut- nel 1656, dove oltre al lazzaretto e capannoni in legname, gra-
ture per la degenza di persone dell’Isola Tiberina, c’è un secon- dualmente sostituiti da edifici
infette chiamati lazzaretti, i pri- do lazzaretto in cui si portano i in muratura.
mi furono edificati a Venezia e malati guariti. Gli edifici erano allineati sui lati
Milano. E' il Lazzaretto Vecchio di Vene- di una piazzetta e di due cortili.
Generalmente erano edifici a zia, il primo della storia, istitu- Sulla piazzetta si trovavano le
quadrata che ospitavano sul ito dalla Repubblica Dogale nel abitazioni del priore e del suo
perimetro le camere dei malati, 1423. Si tratta di un'isola, Santa assistente, i magazzini degli
le quali presentavano un dop- Maria di Nazaret, al centro della attrezzi, il serbatoio dell'acqua
pio affaccio: interiormente su laguna e davanti al bacino di San e le gallerie dove gli uomini so-
un porticato ed esteriormente Marco, dove dal 1249 sorgevano spetti di contagio passavano la
su un fossato. Col passare degli una chiesa e un ospitale gestito quarantena. Intorno al primo
anni i lazzaretti vennero edifi- da monaci agostiniani. Nel 1423, cortile, in origine il chiostro del
cati in quasi tutte le città. I lo- appunto, la svolta: per volere del convento, si trovavano le abita-
cali in cui vengono ricoverati i doge Francesco Foscari, che ave- zioni dei provveditori generali
malati sono i famosi lazzaretti, va perso quattro dei suoi undici e dei rettori veneti che tornava-
costruiti, anche più di uno, nel- figli per l'infuriare della peste, no in patria. Intorno al secondo
le città a seconda delle dimen- divenne il luogo per l'isolamento cortile c'erano cento cellette per
sioni. Lazzaretti dove vengono dei malati e dei sospetti di conta- i ricoverati. Dietro ai fabbricati
portati, spesso a forza, i malati, gio7. si trovavano dei prati e delle tet-
quelli che si tirano fuori dalle Già allora, l'isola era divisa in due toie - separati una dall'altra da
abitazioni. Il problema è che i da un canale, attraversato da un cancelli di legno - in cui si pra-
7. https://www.ansa.it/canale_viaggiart/it/regione/veneto/2020/04/16/lazzaretto-in-laguna-cosi-venezia-cancello-la-peste30 Mercato Immobiliare Post Covid Prima parte 31
6. Lazzaretto visto da Porta Venezia, veduta di Gasparo Galliari 1807. A destra si vede lo stradone di Loreto, attuale Corso
6 Buenos Aires
ticava l'espurgo delle merci a stinate ai servizi. La costruzione via S.Gregorio e la chiesa con il
seconda delle varie contumace. del Lazzaretto fu provvidenziale portico murato, che venne ria-
Dal 1846 al 1965 l'isola, come a fronte delle tre grandi ondate perta al culto con il titolo di San
molte altre, passò alle autorità di peste che colpirono Milano e, Carlo nel 1884 dopo essere sta-
militari, prima austriache e poi anzi, l’enorme recinto di Porta ta acquistata grazie a una pub-
italiane. successivamente, fra il Orientale non fu sufficiente ad ac- blica sottoscrizione dal parroco
2004 e il 2008, l’isola conobbe cogliere tutti gli ammalati e si do- di S. Francesca Romana10.
interventi di recupero da parte vette ricorrere ad altri accampa-
del Ministero dei lavori pubbli- menti di fortuna, specialmente al
ci e il Ministero per i beni e le Gentilino fuori di Porta Ticinese9.
attività culturali in previsione Dopo la peste del 1629 il Lazza-
dell'allestimento del Museo del- retto fu adibito a vari usi, spesso
la Città e della Laguna di Vene- militari, mentre il prato era affit-
zia, ma il progetto fu sospeso tato dall’Ospedale Maggiore per
per mancanza di fondi e l’isola orti o pascolo. Nel 1797 fu chia-
ha quindi rischiato nuovamen- mato Campo della Federazione in
te l’abbandono e il degrado. Nel onore della federazione delle cit-
2020 il Ministero per i beni e le tà cisalpine e serviva da alloggio
attività culturali ha ribadito il alla Cavalleria. La chiesa centra-
proprio interesse nel realizzare le, che aveva già le pareti murate,
sull'isola il Museo archeologico fu ristrutturata dal Piermarini.
nazionale della Laguna di Ve- In epoca napoleonica l'Ospedale
nezia8. A Milano invece, il Laz- Maggiore lo mise varie volte in
zaretto di Porta Orientale, così vendita senza trovare acquirenti.
come è stato realizzato dal 1489 Nel 1844 le stanze erano diven-
al 1509, era un grande quadrato tate abitazioni e la chiesa serviva
con al centro una chiesa e lun- da fienile. Nel 1861 un viadotto
go i lati 288 camere di 8 braccia ferroviario lo tagliò in due e fi-
per 8 braccia ciascuna (4,75 m); nalmente nel 1881 lo acquistò la
280 camere erano destinate agli Banca di Credito Italiano per lire
infermi e le altre 8 (4 agli ango- 1.803.690. Demolito tra il 1882 e
li e 4 ai due ingressi) erano de- il 1890, ne resta un breve tratto in
8. https://it.wikipedia.org/wiki/Lazzaretto_Vecchio
9. http://www.storiadimilano.it/citta/Porta_Orientale/lazzaretto.htm
10. http://www.storiadimilano.it/citta/Porta_Orientale/lazzaretto.htm32 Mercato Immobiliare Post Covid Prima parte 33
Il colera e i grandi piani urbanistici
7 7. Il colera a Napoli, 1884
Si può dire che il Colera sia stata venivano depositati negli spazi presentavano invase da rifiuti
l’unica pandemia che ha porta- pubblici, nelle strade e nei corti- di ogni genere: dagli scarti di
to migliorie significative e do- li. Molti comuni non disponevano lavorazioni della concia delle
cumentate all’interno delle città di acqua potabile e in molti casi pelli a quelli della macellazione,
e delle case. L’Ottocento, infatti, questa giungeva agli abitanti at- da quelli dei mercati giornalieri
rappresentò per l’Europa il se- traverso condotti a cielo aperto. al letame degli animali. Le case
colo dello sviluppo industriale, Negli anni precedenti all’inchie- dei poveri erano sovraffollate,
che favorì l’aumento demogra- sta la situazione era sicuramente prive di latrine e lavatoi e al loro
fico e la densità abitativa all’in- peggiore 13. interno venivano allevati an-
terno dei principali poli produt- che gli animali. Vi era, inoltre,
tivi, provocando così un sovra La situazione italiana rappre- la consuetudine di seppellire i
popolamento all’interno delle senta solo un esempio per capire morti nelle chiese e nei conven-
città in condizioni igienico sa- come si viveva in tutta Europa. ti che erano abitualmente fre-
nitarie inaccettabili e favorevoli Non solo l’acqua di superficie quentati dai fedeli15.
per lo sviluppo di tale epide- era inquinata ma anche quella di
mia11. Il colera era una malattia falda era soggetta a infiltrazioni, Per fronteggiare queste gravi
che colpiva indistintamente tut- i condotti non venivano costrui- mancanze, nelle principali ca-
te le classi sociali ma quelle più ti con materiali impermeabili, si pitali europee vennero studiati
agiate godevano di uno stato di crepavano e venivano contami- dei progetti di rinasamento dei
salute e di nutrimento migliore nati da rifiuti di ogni genere. Mol- centri storici
rispetto a quelle meno abbienti te grandi città possedevano una
che oltre a essere meno cura- rete fognaria a canalizzazione Data la tragica situazione a
te e nutrite vivevano anche in mista, cioè destinata alla raccolta Napoli a causa del colera, 15
quartieri angusti e malsani12. sia di acque bianche sia di acque gennaio 1885, il Parlamento
L’inchiesta parlamentare fatta nere14. italiano approvò la legge per il
in Italia sulle condizioni igie- Legato al problema dell’acqua risanamento della città di Na-
nico-sanitarie dei comuni del c’era quello dello smaltimento poli: 100 milioni di lire per le
Regno tra 1885-86 rivelò che su dei rifiuti. Alcune grandi città da- grandi opere necessarie. Napo-
un totale di 8 258 comuni più di vano in appalto il servizio di net- li andava sventrata: bisognava
6 400 erano privi di rete fogna- tezza urbana ma nei paesi e nelle abbattere tutte le sezioni della
ria, solo 3 335 erano forniti di periferie si agglomerava tutto per città bassa, Porto, Mercato, Pen-
latrine e in 797 gli escrementi strada. Le città ottocentesche si dino e Vicaria, aprire strade lar-
11. Eugenia Tognotti, Il mostro asiatico. Storia del colera in Italia, Bari, Editori Laterza, 2000, ISBN 88-420-6056-9. pp 3-4 15. Eugenia Tognotti, Il mostro asiatico. Storia del colera in Italia, Bari, Editori Laterza, 2000, ISBN 88-420-6056-9. p.67-69
12. Luca Borghi, Umori, Roma, Società Editrice Universo, 2012, ISBN 978-88-6515-076-4.
13. Eugenia Tognotti, Il mostro asiatico. Storia del colera in Italia, Bari, Editori Laterza, 2000, ISBN 88-420-6056-9. p.63
14. Eugenia Tognotti, Il mostro asiatico. Storia del colera in Italia, Bari, Editori Laterza, 2000, ISBN 88-420-6056-9. pp.67-6934 Mercato Immobiliare Post Covid Prima parte 35
8. Cadeveri e vestiti bruciati per disinteffare, 1885
9. Bollettino degli ammalati di colera nella capitale dal 2 ottobre al 17 Novembre 1836
8 9
ghe, soleggiate e arieggiate, ri- stra 16 strade larghe e soleggiate.
costruire edifici igienici, serviti Il piano stradale della città bassa
da acquedotti e fogne. Lorenzo sarebbe stato rialzato di tre me-
Pinna nel suo libro Autoritratto tri, con le cosiddette colmate, per
dell’immondizia fornisce alcu- bonificare bassi e fondaci e allon-
ne cifre: 90 mila persone degli tanare le fondamenta dall’umidi-
slum della città bassa dovevano tà e dalle falde acquifere infette.
trovare un nuovo e decente al- Esse, inoltre, avrebbero permes-
loggiamento, 144 vicoli stretti so la costruzione della rete fo-
e malsani dovevano scompari- gnaria, grazie alla maggiore
re, 127 strade dovevano essere pendenza: un sistema di pompe
allargate, 521 costruzioni fati- avrebbe sollevato le acque luride
scenti e 56 fondaci dovevano dalle zone più basse, per scari-
essere demoliti. Nei decenni carle lontano dalla Baia di Na-
precedenti a Roma, Torino e Mi- poli, a Licola, nei pressi di Gaeta.
lano, erano stati effettuati degli Ma a differenza di Londra e Pari-
interventi di risanamento ma gi, a Napoli non ci saranno figure
si trattava di opere su piccola all’altezza di Haussmann o Bazal-
scala, invece lo sventramento gette e il piano fu un fallimento16 .
di Napoli era un progetto para- Nonostante il piano fallimentare,
gonabile ai piani di risanamen- si innescò un meccanismo che
to di Parigi e di Londra: aprire portò ad un ammodernamento di
una strada lunga e ampia sulla tutte le principali capitali euro-
quale si dovevano innestare, ad pee, portandoci ad avere le città
angolo retto, a destra e a sini- che conosciamo oggi.
16. https://www.ilpost.it/antoniopascale/2015/08/24/colera-napoli-1884/36 Mercato Immobiliare Post Covid Prima parte 37
Nuovo corona-virus la città del XX sec
10 10. “Somewhere” di Sovrappensiero Design Studio, 2020
Le pandemie del III millennio La città “fantasma”, creatasi di casa o partecipare alla vita
sono caratterizzate da innova- come conseguenza al Covid, ha della città. Altro problema, più
zioni tecnologiche, di scoperte e portato a nuove riflessioni e in complicato, è rappresentato dai
dai progressi in ambito medico contrapposizione al vuoto creato- trasporti pubblici, fondamen-
che hanno segnato un netto di- si nelle città, gli spazi privati sono tali per la vita quotidiana di un
stacco dalle pandemie passate. diventati sovraffollati. I centri individuo che vive in un centro
Inoltre, è considerevole lo svi- urbani deserti ci hanno rivelato urbano.
luppo delle strutture sanitarie quanto sia importante il legame Per superare questo ostacolo
con nuovi macchinari e farmaci città-uomo, dandoci numero- alcuni urbanisti di Parigi e Bo-
sempre più efficaci. si spunti per una progettazione gotá stanno cercando di rappre-
Innumerevoli, però, sono le diversa di essi, dettata dalla cre- sentare le “città a 15 minuti”, un
nuove problematiche che de- azione di nuovi spazi e approcci concetto lanciato da Carlos Mo-
rivano dalla scoperta di nuovi costruttivi. reno, si tratta di ripensare l’or-
virus ed altrettanto pericolosa è ganizzazione urbana “per ave-
la loro diffusione. Il primo grande problema per re a disposizione tutto ciò che
Numerosi sono i segnali rela- ripensare alla città dopo la pan- serve per vivere a 15 minuti da
tivi al consumo di risorse che demia è l’isolamento sociale, una casa (a piedi o in bicicletta)”17.
stanno alimentando il dibattito triste realtà che ci è stata imposta La soluzione della “città a 15
mondiale e portando variazioni e che ci ha posto di fronte ad una minuti” ha dei sui antecedenti,
significanti nell’ecosistema del triste realtà a noi sconosciuta. infatti alcune soluzioni possi-
nostro pianeta dovute al cam- Il covid ha sfidato e sfida tutt’o- bili che seguono questo filone
biamento climatico in corso, ra anche gli urbanisti che hanno furono già proposte in periodo
questo lascia presagire a nuovi dovuto ripensare al concetto di pre-pandemico. In primis la
virus e batteri che possono por- architettura della densità, ripen- proposta del sindaco di Parigi
tare ad un amento di pandemie sare il concetto di densità vuol per la sua città “La Ville du quart
nei prossimi anni. dire capire come tutte le intera- d’heure“ piano programmato in
Tutto ciò ci porta al nuovo Co- zioni sociali che eravamo abi- cui tutte le funzioni necessarie
ronavirus che nell’inverno del tuati a fare in un contesto urbano della vita di tutti i giorni fossero
2019 ha causato quello che tutti pre-covid possono svilupparsi raggiungibili senza l’utilizzo di
noi, inequivocabilmente, abbia- nell’era post-covi senza tralascia- mezzi a motore a solo un quarto
mo e stiamo vivendo. re alcun fattore, che sia comuni- d’ora di cammino dalla propria
care tra persone, vedere i vicini abitazione.
17. https://www.glistatigenerali.com/milano/perche-e-percome-della-citta-a-15-minuti/38 Mercato Immobiliare Post Covid Prima parte 39
11 11. Disegno concettuale de “La Ville du quart d’heure.” (Parisen Commun)
Il piano funziona utilizzando damentali, i servizi sanitari, la ne dei tempi della città, l’obiet-
uno spazio che ospita diverse scuola, la cultura»20. tivo appunto è quello di offrire
funzione al suo interno, come Il piano Rueda per Barcello- servizi e qualità della vita nello
per esempio cortili delle scuola na avanzato dal direttore della spazio di 15 minuti a piedi da
che diventano spazi pubblici o ”Agència de Ecologia Urbana de casa23.
aree lavoro che si trasformano Bar- celona”, che immagina una
in spazi di aggregazione18. città ideale dove tutto ruota in- La ridisposizione degli spazi
Stefano Boeri sviluppa l’idea di torno alla messa a punto di un all’aperto grazie all’urbanisti-
quartieri autosufficienti, l’ar- modulo in grado di configurare ca tattica, che è l’urbanistica
chitetto milanese propone con nuovi spazi di convivenza, secon- che ripensa lo spazio della cit-
la sua idea una città divisa in do un modello organizzativo del tà senza avere grandi pretese
piccoli borghi completi di tutte tessuto urbano pensato in primis economiche e di investimento,
le funzioni necessarie per vive- per i residenti21. Questo aspetto risulta essere un piccolo salto
re19. favorisce la mobilità sostenibile, evolutivo che molte città stanno
«La pandemia darà una spinta la produttività, il verde e la biodi- affrontando per ripensare allo
forte alla città arcipelago, all’a- versità, così come gli spazi di so- spazio urbano e per far si che si
spirazione, non nuova, di co- sta per il pedone. L’idea consiste venga vissuta al meglio dai cit-
struire un tessuto urbano che nel definire il perimetro d’un in- tadini. A conclusione di come le
sostituisca ai grandi aggrega- sieme d’isolati che deve assorbire città potranno cambiare dopo
tori – centro storico iper ter- la maggior parte del traffico pri- l’epidemia ci troviamo davanti
ziarizzato o centri commerciali vato e pubblico, mentre l’interno a due scelte, da un lato c’è l’a-
– molti quartieri autosufficienti viene destinato ad uso esclusivo rea metropolitana densa e pro-
capaci di valorizzare anzitutto di residenti, pedoni e biciclette22. duttiva come l’abbiamo vissuta
la dimensione umana delle no- In Italia, a Milano, è stata avviata e conosciuta fino ad un anno e
stre vite: il negozio di prossimi- una sperimentazione di questo mezzo fa, dall’altra un possibile
tà, la scuola sempre aperta che modello di città. modello di città più ecososteni-
diventa centro civico, un’aria Milano sperimenta il “nearwor- bile fatta di meno spostamenti e
migliore e più verde urbano, la king” inteso come la possibilità meno consumi.
pedonalizzazione dei percor- di svolgere l’attività lavorativa in
si, la possibilità di raggiungere prossimità del proprio domicilio,
in venti minuti a piedi o con la si lavora al decongestionamento
bicicletta tutte le funzioni fon- e ad una migliore organizzazio-
18. https://an- nehidalgo2020. com/ thematique/ville-du-1- 4h/ 22. http://www.decamaster.it/la-citta-come-ecosistema-manifesto-per-una-pianificazione-ecosistemica-di-citta-e-metropoli-di-salvador-rueda-principi-gui-
19. Cavadini, F. & Boeri, S, Piazze di quartiere e mobilità dolce: la città dei borghi, Corriere della sera, 4 Maggio 2020 da-per-i-processi-di-rigenerazione-urbana-e-per-il-piano-progetto-di-nuovi-i/
20. https://abitareinspa.com/it/press/milanopuorinascere/ 23. https://www.ecodallecitta.it/lavoro-e-mobilita-milano-sperimenta-la-citta-a-15-minuti-partendo-dai-coworking/
21. Bausells, M., Super- blocks to the rescue: Barcelona’s plan to give streets back to residents, The Guardian, 17 Mag- gio 201603 thoughtsontheatre.wordpress.com
42 Mercato Immobiliare Post Covid Prima parte 43
Mercato immobiliare e Covid
La pandemia di COVID–19 ha mercati europei che si basano sul Il co-living rientra negli schemi
avuto un impatto significativo lavoro e turismo. La flessione più abitativi che traggono più in-
su tutti gli aspetti della vita del- marcata riguarda in primo luogo troiti da impiegati in aziende e
le persone. gli affitti brevi, a seguito anche inquilini a lungo termine sono
A livello economico è stato regi- dalla fuga degli studenti univer- quindi investimenti più sicuri
strato un brusco arresto nel pri- sitari tornati nelle loro città di rispetto agli affetti brevi27.
mo trimestre del 2020, la prima residenza, e dall'interruzione dei In questo settore le previsioni
contrazione globale dal 2011 trasferimenti lavorativi di ma- suggeriscono che il mercato su-
anche a causa dell’alto grado di nager e professionisti, sostituiti birà una flessione a breve ter-
incertezza causato dalla situa- dalle attività in smart working. mine peggiore di quelle subite
zione che tutti stiamo vivendo24. Il mercato immobiliare italiano durante la crisi del 2012 e, con-
A livello di mercato immobilia- è stato inevitabilmente segnato frontando i dati del 2019, si pre-
re sono stati accelerati trend già dagli effetti della pandemia ma vede una diminuzione del 20-
in atto. le prospettive per il 2021 sono 25%. Sul lungo periodo, però,
Ad esempio la domanda di positive. Gli esperti del settore dipenderà tutto dagli effetti che
shopping online è in aumento sono concordi nel sostenere che il covid ha avuto sul reddito del-
e la densificazione di spazio di i comparti della logistica e del le famiglie.
lavoro-residenziale è sotto esa- residenziale siano quelli destina- Il settore residenziale in Italia è
me25, l’impatto definitivo cau- ti a crescere maggiormente; gli sempre stato caratterizzato da
sato non è ancora chiaro e sarà hotel sono pronti alla ripartenza buoni volumi di compravendite
proporzionale alla durata e in- non appena cesserà l'effetto CO- tra privati, ma da pochi inve-
tensità delle misure restrittive, VID-19 sulla mobilità, gli uffici stimenti corporate, al contra-
dagli strumenti messi a dispo- continueranno ad essere una rio di quanto avviene nel resto
sizione nei prossimi mesi e dal delle classi di investimenti prin- d’Europa. Nel corso degli ulti-
consolidamento di nuovi com- cipali per le corporate mentre il mi mesi, tuttavia, gli operatori
portamenti. segmento retail rimane incerto26. hanno segnalato movimenti si-
Al momento le conseguenze più Generalmente il settore residen- gnificativi, nonostante le restri-
immediate sono state registrate ziale è visto come il più solido a zioni, che lasciano ben sperare
sui canoni di affitto che hanno fronte di una recessione: il mul- che il comparto residenziale
subìto una significativa ridu- tifamiliare (edifici che non com- possa diventare una asset class
zione a seguito del crollo del- prendano solo una o due abitazio- di riferimento per gli investitori
la domanda, in particolare nei ni) è considerato il più resiliente. istituzionali, data la sua natura
24. Covid –-19: Global Real Estate Implications Paper II, JLL,Global Research, April 2020, pag 3
25. Covid –-19: Global Real Estate Implications Paper II, JLL,Global Research, April 2020, pag 5
26. https://www.intesasanpaolo.com/content/dam/vetrina/documenti/business/Mercati/2021/marzo/mercato-immobiliare-19-marzo-2021.pdf
27. Covid –-19: Global Real Estate Implications Paper II, JLL,Global Research, April 2020, pag 344 Mercato Immobiliare Post Covid Prima parte 45
12 12. JLL, aprile 2020
anti-ciclica. In Italia la mancan- arrivata in un momento di cresci- della salute economica, come
za di prodotto adeguato spinge ta globale vacillante nel quale si è i tassi di occupazione, il pro-
gli operatori a focalizzarsi su verificato un respingimento con- dotto interno lordo (PIL) e gli
progetti di sviluppo o riqualifi- tro la globalizzazione, a favore di indici di produzione industria-
ca immobiliare anche se si nota politiche nazionaliste. Tre fattori le34. La forma di recovery plan
qualche investimento su asset determinano la gravità della crisi V-shapeed è caratterizzata da
a reddito esistente. In genera- economica: l’entità delle misu- una ripresa rapida e sostenuta
le, gli investitori (soprattutto re restrittive, la loro durata e la delle misure di performance
stranieri) puntano soprattutto risposta politica fiscale e mone- economica dopo un forte decli-
sugli ambiti di trasformazione taria. Dato il livello di incertezza no economico che, causa del-
urbana dell’area metropolitana sulla fine dell’emergenza e delle la velocità dell'aggiustamento
milanese e resta l'interesse nei restrizioni è quasi impossibile economico e della ripresa della
confronti dello student hou- fornire previsioni accurate. performance macroeconomica,
sing28. A testimonianza di cio il Consen- lo rendono lo scenario migliore
Nei primi 9 mesi del 2020, gli sus Economics (una società di data la recessione. I recuperi
investitori hanno adottato un sondaggi macroeconomici globa- che seguirono le recessioni del
approccio "wait and see”: un li che scruta mensilmente oltre 1920-21 e del 1953 negli Stati
approccio conservativo alla ge- 700 economisti per le loro pre- Uniti sono esempi di recuperi a
stione ambientale, in cui l'azio- visioni per oltre 2000 indicatori forma di V35. Essa si basa sull’i-
ne viene rinviata fino a quando macroeconomici in 115 paesi)31 potesi di restrizioni di breve ter-
non sono disponibili previsioni non ha mai visto previsioni così mine, circa 1-3 mesi seguiti da
complete, corrette e dettagliate neutre come ad aprile 2020 da un rapido ritorno alla crescita
dei probabili impatti delle di- parte dei suoi contributori. "V" shape "U" shape "W" shape "L" shape economica con effetti secondari
verse linee di azione. Principio JLL - Jones Lang LaSalle Incorpo- limitati quali fallimenti e disoc-
di precauzione del contrasto29. rated, società globale di servizi cupazione. Inizialmente fu l’i-
Il quale, insieme all’incertezza immobiliari commerciali, fon- potesi più appoggiata da molti
generale procurata dal Covid, data nel Regno Unito con uffici esperti, ma come abbiamo po-
fa prevedere volumi di investi- in 80 paesi 32- propone quattro tuto vedere negli ultimi mesi, le
menti ridotti ma comunque le scenari per un potenziale recu- restrizioni sono durate di più e
previsioni future, grazie ad aiu- pero: V,U, W e L-shape33. Gli eco- non sono ancora finite in molti
ti istituzionali, fanno pensare a nomisti sviluppano questi grafici casi, perciò si deve optare per
una ripresa30. La pandemia è esaminando le misure rilevanti scenari differenti. Le ipotesi U,
28. https://www.intesasanpaolo.com/content/dam/vetrina/documenti/business/Mercati/2021/marzo/mercato-immobiliare-19-marzo-2021.pdf 32. https://en.wikipedia.org/wiki/JLL_(company)
29. https://www.oxfordreference.com/view/10.1093/oi/authority.20110803120339955 33. Covid –-19: Global Real Estate Implications Paper II, JLL,Global Research, April 2020, pag 7
30. https://www.pwc.com/it/it/about-us/Italia2021/doc/Italia2021-Ilsettoreimmobiliare.pdf 34. https://www.investopedia.com/terms/v/v-shaped-recovery.asp
31. https://en.wikipedia.org/wiki/Consensus_Economics 35. https://www.investopedia.com/terms/v/v-shaped-recovery.asp46 Mercato Immobiliare Post Covid Prima parte 47
13. Colliers Global Capital Market 13
V, L-shape si interfacciano con non si può definire l’esatta tra- compensata dall'immissione di delle nuove esigenze delle per-
alcuni effetti negativi a lungo iettoria della ripresa economica, nuovi prodotti. Se lo smart wor- sone.” (Davide Albertini Petroni
termine che possono lasciare così come non è prevedibile per king rimarrà una valida opzione Presidente Urban Land Institu-
segni evidenti nell’economia l’andamento della pandemia, l’u- futura, anche una volta recupe- te Italia, 2009)
e nella sua capacità produtti- nico suggerimento degli esperti è rata la normalità post pande- Ristrutturazione e rigenerazio-
va. Il profilo a W comporta una di approcciarsi alla pianificazio- mia, la tendenza generalizzata ne urbana: occorre pianificare
forte crisi seguita da una forte ne con preparazione e agilità. rimane quella di voler riportare interventi in chiave green così
ripresa, verso l’alto, seguita da A livello di Real estate policy tut- le persone negli uffici. Insom- da sfruttare anche gli incenti-
un calo significativo per termi- ti i paesi hanno adottato misure ma, le città secondo gli esperti vi europei. I benefici prodotti
nare con una forte crescita. La per alleggerire sia gli inquilini non si svuoteranno 38. sarebbero innumerevoli: inter-
sezione centrale della W può che I proprietari, in Europa mol- Le principali priorità di azione venti di questo genere hanno
rappresentare un significativo ti paesi hanno sospeso gli sfratti, che interessano il settore resi- un elevato moltiplicatore eco-
rally del mercato ribassista o forniscono agevolazioni ipoteca- denziale riguardano la flessibi- nomico; gli immobili di fascia
una ripresa che è stata soffocata rie temporanee, le banche sono lità degli spazi e la ristruttura- alta sono gli unici per cui non
da un'ulteriore crisi economica. fortemente incoraggiate ad esse- zione e rigenerazione urbana. è prevista una diminuzione dei
Una recessione di quetso tipo è re tolleranti sui pagamenti in ri- Flessibilità e nuove modalità di prezzi di vendita e di affitto; la
particolarmente patita dagli in- tardo e I govermi hanno concesso utilizzo degli spazi: gli spazi do- carenza di spazi di buona qua-
vestitori poichè dopo aver cre- sgravi fiscali ai rivenditori37. vranno essere progettati per es- lità è percepita come un proble-
duto in una ripresa hanno subi- In un momento di tassi bassi e sere più flessibili ed accoglienti, ma sia dagli investitori, sia dagli
to ulteriori perdite 36. quindi di poca attrattività di titoli così da venire incontro alle nuo- inquilini, sia dalle istituzioni39.
Questo schema sembrerebbe di stato o bond, il mattone resta ve necessità della vita persona- La pandemia ha indubbiamen-
richimare lo scenario italiano: un buon modo per diversificare le e lavorativa: probabilmente te cambiato il nostro stile di vita
dopo il primo lockdown gene- il portafoglio da parte dei fondi con lo smart working passere- e I nuovi trend emersi in questo
rale c’è stata una riapertura e d’investimento e assicurazioni. mo più tempo in casa anche in periodo diverranno parte del
ripresa economica nei mesi più La pipeline degli sviluppi è rima- futuro. “L'effetto smart working “nuovo normale”, le cosiddet-
caldi dell’anno, tra inizio giu- sta infatti consistente nonostante ha portato ad avere un rappor- te “mega tendenze” che hanno
gno e fine ottobre, a seguito dei abbia subìto qualche ritardo nel to totalmente diverso tra abi- plasmato il mondo immobiliare
quali sono state imposte nuove 2020. Vacancy rate e canoni pri- tazione e ufficio, ma anche un per anni sembrano destinate a
restizioni con una consgeuen- me resteranno probabilmente nuovo rapporto tra abitazioni, continuare, ma con nuove ca-
te seconda crisi economica al stabili sia a Milano sia a Roma, ufficio e il quartiere. La localiz- ratteristiche e punti focali:
seguito della quale sis ta verifi- dove la mancanza d'offerta di zazione dei servizi e dei negozi - L’esternalizzazione aziendale
cando una ripresa. Al momento qualità sarà solo parzialmente nei quartieri deve tenere conto in crescita: ci sarà una crescent
36. https://www.investopedia.com/terms/w/w-shaped-recovery.asp
37. Covid –-19: Global Real Estate Implications Paper II, JLL,Global Research, April 2020, pag 9
38. https://www.intesasanpaolo.com/content/dam/vetrina/documenti/business/Mercati/2021/marzo/mercato-immobiliare-19-marzo-2021.pdf
39. https://www.pwc.com/it/it/about-us/Italia2021/doc/Italia2021-Ilsettoreimmobiliare.pdf48 Mercato Immobiliare Post Covid Prima parte 49
14 14. Analisi PwC 1.NTN
richiesta per un nuovo design con maggior attenzione alla ro- mesi di lockdown confinati tra
del posto di lavoro per essere botica e alla digitalizzazione. le quattro mura domestiche, è
più digitale, flessibile e con so- - Sostenibilità: ci sarà una cre- gradita una vista su spazi verdi
luzioni lavorative orientate alla scente attenzione alla responsa- o luoghi esteticamente grade-
salute. bilità sociale delle imprese con voli e cresce la richiesta di so-
- Aumento delle allocazioni di più consapevolezza nella fragilità luzioni indipendenti fuori dal
capitale destinati al real estate: i della società ed ecosistema. centro città, soprattutto da par-
bassi interessi e la volatilità dei La “nuova normalità” richiede te di famiglie con bambini.
prezzi delle attività finanziarie tempo per evolversi, altri trend Da un insider impiegato in
sostengono la diversificazione invece si svilupperanno in segui- un’importante società di Real
del portafoglio. Il “flight to sa- to e non sono prevedibili. Estate con sede a Milano, siamo
fety” nel real estate che conti- riuscite ad avere informazioni
nua ad offrire rendimenti re- Anche da un’analisi empirica, su un trend molto interessante
lative migliori rispetto ad alter effettuata attraverso interviste a sui cui l’azienda sta lavorando
classi di attività, sembra desti- persone impiegate nell’immobi- sul territorio milanese: per la
nato ad aumentare. liare principalmente localizzate rifunzionalizzazione di gran-
- Urbanizzazione: è improba- nel nord italia tra Milano e Tori- di immobili in prossimità del
bile che la pandemia rallenti la no, sono emersi dati molto simili centro cittadino si intende ap-
tendenza a lungo termine nella a quelli ottenuti dai pareri degli plicare il modello anglosassone
crescent urbanizzazione, ma ri- esperti. di PRS - Private Rented Sector
chiede un ripensamento dello E’ stato contattato un ufficio di property o Build to Rent Buil-
sviluppo in favore delle smart Tecnocasa a Torino, dal quale ding, tipologie di interventi che
city con maggior focus sulla abbiamo ricevuto risposte che abbiamo deciso di applicare al
pubblica sicurezza e salute e de- confermavano i trend nella com- nostro caso studio e andremo
stinando maggiori investimenti pravendita immobiliare: gli ac- a spiegare nei seccessivi para-
alle infrastrutture pubbliche. quirenti cercano case con una grafi.
- Tecnologia: l’adozione in mas- stanza “jolly” da poter destinare
sa del telelavoro velocizza la a differenti funzioni, il balco-
quarta rivoluzione industrial, ne diventa fondamentare dopo50 Mercato Immobiliare Post Covid Prima parte 51
Nuovi modi di abitare
15 15. Collage "Cnversation", Domus 2020.
Il lockdown domiciliare è stata 68,9%), fuori dal Comune prin- mentato il CBRE’s Real Estate
una delle strategie più comu- cipale (il 64%) e performanti del Market Outlook Report 2021 43,
ni attuate in tutto il mondo dai punto di vista del risparmio ener- le prospettive di lungo termine
governi nazionali e regionali. getico (70,5%)41. restano buone sia per il com-
Questa situazione ha fornito Le famiglie cercano insomma merciale che per il residenzia-
cambiamenti inaspettati e tem- case più grandi e confortevoli, le44.
pestivi nello stile di vita di molte spiegano gli esperti del settore,
persone, ma con effetti più gravi magari con giardino, confidando Con il lockdown la casa è diven-
che si sono manifestati progres- sul fatto che anche a pandemia tata un insieme di luoghi: pale-
sivamente solo in un periodo di conclusa lo smart working re- stra, ristorante, ufficio, scuola…
tempo prolungato. Diversi con- sterà, almeno in forma parziale42. all’interno di un articolo sulla
cetti di base emergono come Dall’altra le città rimangono pun- rivista AD di marzo 2020 c’è
importanti nell'affrontare la ti nevralgici per il lavoro e le atti- un’interessante analisi di come
relazione tra l'ambiente costru- vità commerciali e in seguito alle cambia la percezione della casa
ito in casa e la salute degli occu- restrizioni, molti hanno sentito a seconda del parere di diversi
panti. la carenza di servizi necessary in esperti dalla quale traiamo le
prossimità della propria abitazio- seguenti rifessioni.
Da una parte si cercano case più ne. “E’ una convivenza di esigenze:
grandi, con giardino, in aree ru- Al momento è complicato capire studio, lavoro, diventimento.
rali o costiere in prossimità del se si tratti di un fenomeno tran- Oscilla tra una dimensione pri-
mare, abbandonando così le cit- sitorio o se il trend è destinato vate e una pubblica, tra bisogn
tà. Il Coronavirus ha portato ad a continuare anche quando si di intimità e spalancamenti, an-
una rivalorizzazione delle cam- tornerà in città per lavoro. Pro- che digitali verso la collettività”
pagne e aree costiere a contat- babilmente per molte aziende, secondo il sociologo Vanni Co-
to con la natura al fine di avere prevarrà la flessibilità. Ad esem- deluppi, autore del saggio Come
uno stile di vita più sostenibile. pio Londra resterà un importante la pandemia ci ha cambiato.
Il Rapporto 2021 sul mercato punto di ritrovo e di business: gli Sempre nel saggio afferma che
immobiliare redatto da Nomi- uffici diventeranno più flessibi- l’etica domestica va espanden-
sma 40 segnala che il 93,7% de- li, ma resteranno probabilmen- dosi nell’estetica perchè il bel-
gli acquirenti ha mostrato mag- te sempre più per incontri con lo è un valore onnipresente nel
giore interesse per le abitazioni i clienti e per cooperazione tra mondo che ci circonda; valore
più grandi, con spazi verdi (il i team di lavoro. Come ha docu- prima a volte trascurato, ma ora
40. https://www.ansa.it/sito/notizie/economia/ofc/in_evidenza/2021/06/29/casa-effetto-covid-sul-mercato-immobiliare-per-molti-e-fuga-dalla-citta_428a9db1-0306-4 43. http://cbre.vo.llnwd.net/grgservices/secure/ITA_Outlook%202021%20Italy_DEF.pdf?e=1626612783&h=608a58e0cb03c8c16d1d862474b3ecc7
e2e-83de-c2667f05c162.html 44. https://www.ansa.it/sito/notizie/economia/ofc/in_evidenza/2021/06/29/casa-effetto-covid-sul-mercato-immobiliare-per-molti-e-fuga-dalla-citta_428a9db1-0306-4
41. https://www.nomisma.it/presentato-il-1-rapporto-sul-mercato-immobiliare-2021 e2e-83de-c2667f05c162.html
42. https://www.ansa.it/sito/notizie/economia/ofc/in_evidenza/2021/06/29/casa-effetto-covid-sul-mercato-immobiliare-per-molti-e-fuga-dalla-citta_428a9db1-0306-4
e2e-83de-c2667f05c162.html52 Mercato Immobiliare Post Covid Prima parte 53
16 16. La camera di Paris Horstmann, marzo 2020.
cruciale perchè all’interno del- Nel perfezionare gli ambienti, alle nuove esigenze. tornati ad essere popolari: il no diventa molto ambito e l’in-
le case si consuma la paggior nasce il desiderio di nuovi spazi 41% degli intervistati ha citato gresso, da tempo eliminato dale
parte della giornata. Migliorare con l’obiettivo di avere a dispo- Il Covid, inoltre, sembra segna- un aumento per tali richieste, abitazioni, diventa nuovamente
la propria “comfort bubble” di- sizione una superficie maggiore. re la fine dell’open space, av- mentre il 2% ha indicato che no spazio filtro molto importan-
venta fondamentale perchè la Secondo le ricerche effettuate sul venimento già preannunciato erano in calo, rispetto al 27% in te: si depositano abiti, borse e si
casa da “nido” diventa anche sito Immobiliare.it, dopo il lock- ma che è avvenuto a velocità aumento e il 2% in diminuzione ricevono pacchi dall’esterno. Si
“esilio”, da rifugio a prigione. down gli italiani hanno aumen- sorprendente secondo il ricer- lo scorso anno. ridà importanza alla tattilità, con
I dati raccolti dall’osservato- tato del 6% la superficie minima catore di Harvard e capo eco- Altre nuove tendenze include- la scelta di materiali che infondo-
rio Seven data - shiny stat che della casa ideale. Calo Giordano, nomista dell’American Institute vano sale per esercizi o yoga e no un senso di calore per tendag-
monitora I comportamenti amministratore delegato del sito of Archietcts45 Kermit Baker. In spazi flessibili per l'istruzione gi, tessuti e rivestimenti.
degli italiani sul web segnala afferma che “oggi la casa dei so- un’intervista sul New York Ti- a casa o altre esigenze, stanze Anche la tecnologia viene rivisi-
che confrontando I dati di No- gni ha certamente qualche me- mes in cui commenta gli stra- per funzioni speciali (tra cui gli tata, ora è importante badare an-
vembre 2019 rispetto a Giugno tro quadrato in più, una stanza volgimenti nell’home design spazi abitativi all'aperto) hanno che alla sua forma, così che non
2020 I siti che trattano prodot- in cui allestire un’area dedicate post pandemici, in una ricerca mantenuto la loro popolarità sia impattante a livello del desi-
ti di design hanno reciscato un allo smart working o alla didat- condotta su 425 studi di proget- o sono aumentate, così come i gn della casa: non ha più solo la
incremento del 50,7% di traffi- tica, da tenere separata dagli tazione USA i clienti richiedono prodotti a bassa manutenzione funzione di intrattenere, raffred-
co. Ebay segnala che nel 2020 ambienti in cui si vivono I mo- sempre di più spazi flessibili, ed efficienti dal punto di vista dare, riscaldare, ma deve anche
rispetto al 2019 sono aumentati menti di convivialità”. Le perso- incompatibili con l’open space. energetico46. arredare47.
del 49% gli ordini di prodotti ne vogliono quiete, tranquillità e Nello specifico, sono state regi- Quindi lo sguardo verso l’ester-
per l’allestimento di postazioni affrancamento da vicini molesti: strate più richieste di verande o
di lavoro domestiche. “La casa il balcone è considerato un must “three-season porches” (stanze
è diventata un centro nevralgi- e le ricerche di case con giardi- con tre lati liberi vetrati e tetto
co per la vita di tutti noi. Tutto no sono aumentate del 4% - dato in vetro) e “mud rooms” o "drop
ciò ha portato alla necessità di record negli ultimi tre anni. Gior- zone" (stanza piccola collocata
rivedere I layout, apportare mi- dano, però, fa notare che con tut- all'entrata di un'abitazione dove
gliorie, fare acquisti rimandati te le caratteristiche richieste il una persona può sfilare una
da tempo e così la filiera delle prezzo dell’immobile desiderato scarpa o uno stivale (sporchi di
aziende collegate a quell mondo sarà elevato, motive per cui dopo fango) prima di accedere diret-
ha subito meno gli effetti nega- I picchi il trend è sceso a favore tamente alla casa). Durante una
tive della pandemia”, secondo di immobili più accessibili I quali pandemia causata da un virus
Claudio Feltrin president della verranno da subito progettati ed aereo, i prodotti per migliorare
FederlegnoArredo. arredati per rispondere al meglio la qualità dell'aria interna sono
45. http://info.aia.org/AIArchitect/2020/0911/aia-interactive/index.html
46. https://www.nytimes.com/2020/10/22/realestate/pandemic-shaping-home-design.html
47. AD numero 473, marzo 2021 – pag 168/170Puoi anche leggere
