La valutazione immobiliare nei periodi di disordini di mercato
←
→
Trascrizione del contenuto della pagina
Se il tuo browser non visualizza correttamente la pagina, ti preghiamo di leggere il contenuto della pagina quaggiù
La valutazione immobiliare nei periodi di disordini di mercato
Giampiero Bambagioni
Responsabile Scientifico e coautore del Codice delle Valutazioni Immobiliari - Italian Property Valuation Standard
IVSC Europe Board Member
Seminario online | Webinar
Roma, 21 aprile 2020
A © 2020, Giampiero Bambagioni
1
Indice
▪ Scenari macroeconomici e volatilità dei mercati
▪ Gli “standard affidabili per la valutazione dei beni immobili” in base alla
normativa vigente (Direttiva n. 17/2014 e art. 120-duodecies del TUB)
▪ Il documento dell’IVSC su come «Affrontare l’incertezza della valutazione
in periodi di turbolenza dei mercati» che richiama gli Standard
internazionali di valutazione (IVS) e le metodologie applicabili nei periodi
di elevata volatilità dei mercati.
© 2020, Giampiero Bambagioni
2
Scenari macroeconomici e volatilità dei mercati
Grafico Indice FTSE MIB: andamento nel tempo delle quotazioni
© 2020, Giampiero Bambagioni
3
Scenari macroeconomici e volatilità dei mercati
© 2020, Giampiero Bambagioni
4
Scenari macroeconomici e volatilità dei mercati
© 2020, Giampiero Bambagioni
5
Scenari macroeconomici e volatilità dei mercati
© 2020, Giampiero Bambagioni
6
Sondaggio congiunturale Banca d’Italia – Tecnoborsa – Agenzia delle Entrate | 28 febbraio 2020
© 2020, Giampiero Bambagioni
7
Sondaggio congiunturale Banca d’Italia – Tecnoborsa – Agenzia delle Entrate | 28 febbraio 2020
© 2020, Giampiero Bambagioni
8
Eurostat | Indice dei prezzi delle abitazioni
© 2020, Giampiero Bambagioni
9
IVSC
L’International Valuation Standards
Council (IVSC), è lo standard setter
globale super partes, che si occupa a
livello internazionale di tutte le
tematiche valutative (immobiliari e
aziendali).
Ha emesso un documento dal titolo
“Affrontare l'incertezza della
valutazione nei periodi di
turbolenza dei mercati” (Dealing
with valuation uncertainty at times
of market unrest) funzionale a
supportare l’operatività degli
operatori (valutatori, banche,
investitori, intermediari ed altri
professionisti della filiera) in questa
fase di rilevante incertezza dei
mercati conseguente alla pandemia
da Covid-19.
© 2020, Giampiero Bambagioni
10Finalità e caratteristiche delle valutazioni
Stime non soggette a Valutazioni conformi
specifiche norme (Expertise) a normative e standard di riferimento
➢ Stima analitica (non rispondente ➢ Perizie per mutui | Art. 120- ➢ Consulenze tecniche nel
a standard e/o normative) duodecies TUB e normativa di processo civile (procedure
vigilanza bancaria (Circolare Banca esecutive e concorsuali);
➢ Stima sommaria d’Italia n.285 ”...possesso di Consulenze tecniche nel
certificazioni comprovanti le competenze processo penale.
➢ Giudizio di stima Rif. Art. 568 C.P.C. |
necessarie per svolgere la valutazione
degli immobili mediante l’applicazione Determinazione del valore
degli standard internazionali o nazionali.)* dell’immobile (valore di
mercato) e disposto dell’art.173-
Stime ➢ Valutazione relative a FIA italiani bis (Contenuto della relazione di
per finalità tributarie immobiliari: fondi e le Sicaf. stima e compiti dell'esperto) Disp.
Ex Decreto MEF 5 marzo 2015 | Att. C.P.C.
Titolo IV (Valutazione di beni)
➢ Sentenze della Corte di Regolamento attuativo dell’articolo ➢ Valutazioni ex art. 2423 e segg.
Cassazione (Sezione Tributaria) 39 del decreto legislativo 24 C.C. (Redazione del bilancio) Es.
del 15.12.2017, N. 30163 (i dati febbraio 1998, n. 58 (TUF) in base allo IAS 40 investimenti
OMI «costituiscono mere concernente la determinazione dei immobiliari. (Nei principi contabili
presunzioni semplici inidonee a criteri generali cui devono internazionali (IAS/IFRS) il fair
uniformarsi gli Organismi di value viene definito come "il
sorreggere da sole la pretesa
investimento collettivo del corrispettivo al quale un’attività
impositiva». potrebbe essere scambiata, o una
risparmio (OICR) italiani.
➢ del 26.10.2016, N. 21569 | «Le passività estinta, in una libera
Art. 16 Esperti indipendenti.
quotazioni OMI … non transazione tra parti consapevoli e
costituiscono fonte tipica di prova disponibili.
ma strumento di ausilio ed indirizzo ---
* Valutatore Immobiliare certificato ai sensi delle norme UNI 11558:2014 e UNI CEI
per l'esercizio della potestà di
EN ISO/IEC 17024:2012 possiede comprovate competenze nella stima in base agli
valutazione estimativa» standard internazionali e nazionali.
© 2020, Giampiero Bambagioni
11Direttiva (UE) 17/2014
Direttiva (UE) 17/2014 del Parlamento Europeo e del Consiglio
del 4 febbraio 2014 in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali
Art. 19
Valutazione dei beni immobili
1. Gli Stati membri provvedono affinché siano elaborate nel proprio territorio standard per
la valutazione dei beni immobili residenziali affidabili ai fini della concessione dei crediti
ipotecari. Gli Stati membri impongono ai creditori di assicurare il rispetto di tali standard quando
effettuano la valutazione di un immobile o di prendere misure ragionevoli per assicurare
l’applicazione di tali standard quando la valutazione è condotta da terzi. Se le autorità nazionali
sono responsabili della disciplina dei periti indipendenti che effettuano le valutazioni dei beni
immobili, devono provvedere affinché tali periti rispettino la normativa nazionale vigente.
2. Gli Stati membri provvedono affinché i periti interni ed esterni che conducono
valutazioni di beni immobili siano competenti sotto il profilo professionale e
sufficientemente indipendenti dal processo di sottoscrizione del credito in modo da poter
fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, che deve essere documentata su supporto
durevole e della quale deve essere conservato un esemplare dal creditore.
© 2020, Giampiero Bambagioni
12Testo Unico Bancario (TUB) | Art. 120-duodecies
Direttiva (UE) N. 17/2014 recepita con il Decreto Legislativo 21 aprile 2016, n. 72
che ha modificato il Testo Unico Bancario (TUB)
Art. 120-duodecies (Valutazione dei beni immobili)
1. I finanziatori applicano standard affidabili per la valutazione dei beni immobili
residenziali ai fini della concessione di credito garantito da ipoteca. Quando la valutazione è
condotta da soggetti terzi, i finanziatori assicurano che questi ultimi adottino standard
affidabili.
2. La valutazione è svolta da persone competenti sotto il profilo professionale e
indipendenti dal processo di commercializzazione del credito, in modo da poter fornire una
valutazione imparziale ed obiettiva, documentata su supporto cartaceo o su altro supporto
durevole.
3. La Banca d'Italia detta disposizioni di attuazione del presente articolo, tenendo anche conto
della banca dati dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle entrate; ai fini del
comma 1 può essere prevista l'applicazione di standard elaborati in sede di
autoregolamentazione.
© 2020, Giampiero Bambagioni
13Fonti normative | C.P.C.
Art. 568 C.P.C. | Determinazione del valore dell’immobile
«Agli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al
valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato ai sensi
dell’articolo 569, primo comma. Nella determinazione del valore di mercato l’esperto procede al
calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro
e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi
compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene
venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo
stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso
del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute».
Norma da ultimo modificata ad opera del Decreto Legge 27 giugno 2015, n. 83, convertito, con modificazioni, nella Legge 6 agosto 2015, n.132.
---
L’efficienza della gestione del processo di recupero dei crediti deteriorati è ritenuta strategica a vari livelli; al riguardo:
i) la BCE ha adottato le “Linee guida per le banche sui crediti deteriorati (NPL)” che comprendono uno specifico
capitolo sulla valutazione delle garanzie immobiliari.
ii) il Consiglio Superiore della Magistratura (nell’ottobre 2017) ha adottato le Linee guida del in materia di “Buone prassi
nel settore delle esecuzioni immobiliari”.
© 2020, Giampiero Bambagioni
14Valore di mercato | definizione
VALORE DI MERCATO
Regolamento (UE) 575/2013, Art. 4, Comma 1, Punto 76
«Per valore di mercato si intende l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto
alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente
consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione
commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di
causa, con prudenza e senza costrizioni.»
Il valore di mercato è documentato in modo chiaro e trasparente.
Inoltre, il Regolamento (UE) 575/2013 dispone al comma 3, lett. b), dell’art. 208 (Requisiti per le garanzie bancarie), che la valutazione
dell’immobile deve essere effettuata «da un perito che possieda le necessarie qualifiche, capacità ed esperienza per compiere una
valutazione e che sia indipendente dal processo di decisione del credito».
© 2020, Giampiero Bambagioni
15Valore di mercato | implicazioni della definizione
La definizione comunitaria di valore di mercato implica essenzialmente che:
▪ la commercializzazione dell’immobile sia promossa per un tempo
sufficientemente lungo nell’ambito di un mercato aperto al fine di consentire al più
ampio numero possibile di potenziali acquirenti di conoscerne la disponibilità su
mercato; la durata di questa fase di marketing è correlata, ovviamente, al tipo di
immobile e alle dinamiche del mercato di riferimento;
▪ il compratore e il venditore:
(i) siano motivati da un interesse alla massimizzazione delle proprie risorse
finanziarie,
(ii) siano bene informati su tutti gli aspetti della transazione (principio di
trasparenza) e
(iii) agiscano con prudenza e in modo indipendente;
▪ non siano computate nel valore di mercato spese accessorie rispetto al prezzo
corrisposto quali, ad esempio, i costi diretti afferenti la transazione (imposte, visure,
ecc.) e le spese inerenti la stipula dell’atto di compravendita e l’eventuale
intermediazione;
© 2020, Giampiero Bambagioni
16Valore di mercato
Sorveglianza
periodica sui valori
immobiliari
NPLs
LTV Esecuzioni
ai fini della immobiliari
erogazione
Valore di
mercato
Orizzonte temporale della stima
© 2020, Giampiero Bambagioni
17Concetti di economia
VALORE | PREZZO | COSTO | QUOTAZIONI
▪ il prezzo rappresenta la quantità di moneta effettivamente corrisposta per un
certo bene (o una certa prestazione); si riferisce a negozi giuridici ovvero
manifestazioni di volontà per transazioni effettivamente avvenute.
▪ il valore di un bene è sempre una previsione del possibile ricavo ottenibile da
una transazione futura, determinato sulla base di un procedimento di stima.
▪ il costo di un bene è la quantità di moneta impiegata per la sua produzione.
▪ la quotazione costituisce generalmente una dato sintetico di una quantità di
compravendite intercorse in un determinato contesto tuttavia degli immobili
osservati non sono disponibili i relativi comparabili (prezzo dello specifico
immobile, caratteristiche e consistenze).
© 2020, Giampiero Bambagioni
18Sentenza della Corte di Cassazione del 26.10.2016 N.21569
Sentenza della Corte di Cassazione (Sezione Tributaria) del 26.10.2016 N. 21569
“Le quotazioni OMI, risultanti dal sito web dell'Agenzia delle Entrate, ove sono gratuitamente e
liberamente consultabili, non costituiscono fonte tipica di prova ma strumento di ausilio ed
indirizzo per l'esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicché, quali nozioni di fatto che
rientrano nella comune esperienza, utilizzabili dal giudice ai sensi dell'art. 115 c.p.c., comma 2,
sono idonee solamente a condurre ad indicazioni di valori di larga massima”
Dispositivo dell’art. 115, C.p.c.
Salvi i casi previsti dalla legge, il giudice deve porre a fondamento della decisione le prove proposte dalle parti o dal pubblico ministero nonché i fatti non
specificatamente contestati dalla parte costituita. Il giudice può tuttavia, senza bisogno di prova, porre a fondamento della decisione le nozioni di fatto che
rientrano nella comune esperienza.
Sentenze della Corte di Cassazione (Sezione Tributaria) del 15.12.2017, N. 30163
«la Corte di legittimità ha più volte chiarito che il riferimento alle stime effettuate sulla base dei
valori OMI per aree edificabili site nel medesimo comune non è idoneo e sufficiente a certificare il
valore dell'immobile, tenuto conto che tale valore può variare in funzione di molteplici parametri quali
l'ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico nonché lo stato delle opere di
urbanizzazione (Cass. n. 20089 del 6.7.2017; Cass. 18651/2016). La C.T.R. ha ritenuto di riformare la
decisione di primo grado affermando la legittimità dell'atto impositivo fondato esclusivamente sui
valori elaborati sulla base delle quotazioni dell'osservatorio sul mercato immobiliare laddove tali
dati costituiscono mere presunzioni semplici inidonee a sorreggere da sole la pretesa impositiva,
per il che il contribuente non era neppure onerato della prova contraria…».
© 2020, Giampiero Bambagioni
19Testo Unico Bancario (TUB) | Art. 120-duodecies
Circolare Banca d’Italia 285
© 2020, Giampiero Bambagioni
20Testo Unico Bancario (TUB) | Art. 120-duodecies
Circolare Banca d’Italia 285
© 2020, Giampiero Bambagioni
21Testo Unico Bancario (TUB) | Art. 120-duodecies
Circolare Banca d’Italia 285
© 2020, Giampiero Bambagioni
22Standard affidabili | riferimenti scientifici
Riferimenti scientifici a livello internazionale e nazionale ex art. 120-duodecies TUB e normativa di
Vigilanza
▪ International Valuation Standards (IVS) (adottati anche da Rics)
▪ European Valuation Standards (EVS)
▪ Codice delle Valutazioni Immobiliari – Italian Property Valuation Standard
con allegate Linee Guida per la valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie (ABI)
2011 2018
2000 2002 2005
© 2020, Giampiero Bambagioni
23IVS | Rapporto di valutazione
Rapporto di valutazione
© 2020, Giampiero Bambagioni
24Contenuti del Rapporto di valutazione
Contenuti del
Rapporto di valutazione
© 2020, Giampiero Bambagioni
25Struttura della dottrina estimativa: quadro sinottico
Basi di valore
STRUTTURA DELLA DOTTRINA ESTIMATIVA ▪ Valore di mercato
▪ Valore assicurabile
▪ Principi: prezzo, previsione, scopo, ordinarietà,
▪ Valore di credito ipotecario
comparazione. (MLV)
▪ Basi del valore (o aspetti economici): Valore di mercato ▪ Fair value (Valore equo)
e valori diversi dal valore di mercato. ▪ Valore di uso
▪ Procedimenti di stima: Metodo del confronto di ▪ Valore complementare
mercato (Market Approach); Metodo Finanziario ▪ Valore di sostituzione
(Income Approach); Metodo del Costo (Cost Approach). ▪ Valore di trasformazione
▪ Valore di realizzo
▪ Scienze/discipline: statistiche (es. regressione lineare),
finanziarie (es. DCF analysis), economiche (es. analisi ▪ Valore di liquidazione o
vendita forzata
di mercato, interazione tra domanda e offerta, formazione
▪ Valore di investimento
dei prezzi, cicli economici), et al.
▪ Valore speciale
▪ Normative di riferimento e best practice.
Un medesimo bene può
contemporaneamente presentare diversi
valori, quante sono gli scopi o le ragioni
pratiche che promuovono la stima.
© 2020, Giampiero Bambagioni
26Metodi di stima
Metodi stima
Disponibilità di Disponibilità di NO Cost Approach
comparables comparables
con prezzi con redditi
SI SI
Market Approach Income Approach
MCA Direct capitalization
Sistema di stima Yield capitalization
MCA e sistema di stima Discount cash flow analysis
Ripartizione
Regressione
© 2020, Giampiero Bambagioni
27Incertezza della valutazione e Rischio di mercato
Rischio di mercato
L'incertezza della valutazione non deve essere confusa con il rischio.
Il rischio è l'esposizione che il proprietario di un asset ha nei confronti di potenziali
guadagni o perdite future. Il rischio può essere causato da vari fattori che influenzano
l’asset stesso o il mercato in cui viene scambiato.
Gli esempi includono:
▪ la riduzione dei prezzi di mercato delle attività materiali (tangible assets) dopo la
data di acquisizione o valutazione;
▪ il deterioramento dei redditi futuri previsti per un titolo;
▪ una perdita di liquidità rispetto ad altre attività (asset);
▪ costi per il mantenimento o lo sviluppo di asset superiori a quelli correntemente
previsti;
▪ il tasso di obsolescenza tecnica o fisica di un asset superiore a quanto
correntemente atteso.
Tali rischi sono esaminati dagli acquirenti / venditori informati quando prendono prendono in considerazione
un'offerta per un asset e sono bilanciati rispetto ai vantaggi percepiti della proprietà. Pertanto, il rischio si
riflette normalmente nei prezzi di mercato.
Il rischio può essere spesso quantificato. Ad esempio, il rischio di mercato può essere misurato applicando
tecniche statistiche a modelli di fluttuazione dei prezzi precedentemente rilevati, oppure ipotizzando
diversi scenari di mercato per modellare risultati diversi. Le tecniche di individuazione dei rischi e di
quantificazione degli stessi sono al centro delle diverse metodologie di determinazione dei tassi di
attualizzazione utilizzate per la valutazione.
© 2020, Giampiero Bambagioni
28Incertezza della valutazione e Rischio di mercato
Incertezza di valutazione
L'incertezza della valutazione riguarda solo le incertezze che sorgono nell'ambito del
processo di stima del valore ad una specifica data. La certezza della valutazione e il
rischio di mercato sono indipendenti l'uno dall'altro. Ad esempio, una valutazione di un’azione
quotata altamente liquida ha poca incertezza, ma quel titolo può comunque essere
considerato come portatore di un elevato rischio di mercato.
L'incertezza di valutazione non deve essere confusa con le prove di stress (stress
testing), vale a dire la misurazione dell'impatto su un prezzo o valore corrente di un evento
specifico o di una serie di eventi.
L'incertezza di valutazione può essere causata da vari fattori. Questi possono essere
suddivisi nelle seguenti categorie:
▪ sconvolgimenti del mercato;
▪ disponibilità di dati e informazioni di mercato (input);
▪ scelta del metodo o del modello.
Queste cause di incertezza della valutazione non si escludono a vicenda. Ad esempio,
le turbolenze del mercato possono influire sulla disponibilità di dati rilevanti che, a loro volta,
possono creare incertezza sul metodo o sul modello più appropriato da utilizzare. È probabile
quindi che esistano interdipendenze e correlazioni tra le cause dell'incertezza, di cui occorre
tener conto nel processo di valutazione.
© 2020, Giampiero Bambagioni
29Incertezza della valutazione e Rischio di mercato
Sconvolgimenti del mercato
L'incertezza di valutazione può sorgere quando un mercato, alla data della valutazione,
subisce profondi cambiamenti dovuti a eventi contingenti o molto recenti, ad esempio a
causa di acquisti o vendite in preda al panico, o di una perdita di liquidità dovuta ad una
avversione degli attori del mercato alle negoziazioni.
Gli eventi che hanno causato le perturbazioni del mercato possono essere:
➢ macroeconomici, come la crisi finanziaria del (2008)2009, o le recenti perturbazioni nei
mercati del Regno Unito a causa della Brexit; oppure
➢ microeconomici, ad esempio un cambiamento imprevisto della legislazione o una
catastrofe naturale che sconvolge un settore del mercato o causa un profondo
cambiamento nella catena di approvvigionamento di una filiera industriale.
➢ Se la data di valutazione coincide con una crisi economica o politica o segue
immediatamente un evento di questo tipo, sorge una significativa incertezza di
valutazione poiché è probabile che gli unici input e le sole metriche
disponibili per la valutazione si riferiscano al mercato prima che l'evento
si verificasse e quindi hanno una rilevanza limitata rispetto alla situazione
rilevabile alla data della valutazione.
➢ L'impatto dell'evento sull'atteggiamento degli attori del mercato, e quindi sui prezzi, non
sarà evidente durante le sue immediate conseguenze. Per questo motivo, l'incertezza
causata dalle perturbazioni del mercato è raramente quantificabile. Lo sconvolgimento può
manifestarsi in termini di disponibilità di dati e informazioni di mercato (input).
© 2020, Giampiero Bambagioni
30Incertezza della valutazione e Rischio di mercato
Disponibilità di dati e informazioni di mercato (input)
In mancanza di dati di mercato rilevanti, potrebbe essere necessario estrapolare gli input
relativi a prezzi direttamente osservabili per asset simili, o fare affidamento su input non
evidenti (ad esempio utilizzando le migliori informazioni disponibili in considerazione delle
assunzioni che gli operatori di mercato utilizzerebbero quando definiscono il prezzo di un
asset.)
Il metodo di valutazione utilizzato può adeguarsi all'incertezza degli input.
Ad esempio, in un modello di flusso di cassa attualizzato gli input di flusso di cassa si
baseranno sulle aspettative attuali di performance future, che sono pertanto incerte.
Tuttavia, le opinioni degli operatori di mercato sul rischio potenziale o sul premio implicito
nei flussi di cassa attesi, che potrebbero differire da quelli che si verificheranno effettivamente
in futuro, possono spesso riflettersi nel tasso di sconto applicato.
In alcuni casi, l'incertezza della valutazione risultante da dati incoerenti o contrastanti
può essere stimata in base all'effetto sulla valutazione dell'utilizzo di possibili input
alternativi.
Una considerazione chiave, ad esempio, per le valutazioni di strumenti non finanziari è il
modello di distribuzione e la diffusione di potenziali input alternativi. Se i dati seguono
un normale schema di distribuzione, o curva a campana, i dati nelle code potrebbero
essere tranquillamente ignorati poiché non rientrano nell'intervallo ragionevolmente
possibile. Tuttavia, altri schemi di distribuzione possono significare che è necessario attribuire
un peso maggiore a determinati valori anomali (outlier).
© 2020, Giampiero Bambagioni
31Incertezza della valutazione e Rischio di mercato
Scelta del metodo o del modello
Per molti tipi di asset, per stimare il valore può essere comunemente usato più di un metodo o
modello. Tuttavia, tali metodi o modelli non sempre producono lo stesso risultato e quindi la
scelta del metodo più appropriato può essere di per sé una fonte di incertezza della valutazione.
L’IVS 105 Valuation Approaches and Methods, par. 10.4 (Approcci e metodi di valutazione)
afferma che: "I valutatori non sono tenuti ad utilizzare più di un metodo per la
valutazione di un asset, in particolare quando il valutatore ha un elevato grado di fiducia
nell'accuratezza e nell'affidabilità di un singolo metodo, considerati termini e
circostanze dell’incarico di valutazione. Tuttavia, i valutatori dovrebbero prendere in
considerazione l'uso di differenti approcci e metodi e dovrebbero considerare e
utilizzare più di un approccio o metodo per arrivare determinazione del valore, in
particolare quando non sono rilevabili sufficienti input oggettivi per un singolo metodo
tali da produrre una conclusione affidabile. Laddove siano utilizzati più approcci e
metodi, o anche più metodi all'interno di un unico procedimento, il valore stimato in
base a tali approcci e/o metodi multipli dovrebbe essere ragionevole e il processo di
analisi e riconciliazione dei diversi valori in un'unica conclusione, senza la media,
dovrebbe essere descritto dal valutatore all’interno del rapporto di valutazione."
Probabilmente, il contesto attuale è una situazione in cui più di un approccio dovrebbe essere
utilizzato in quanto il contesto economico e politico è tale che "vi sono insufficienti input effettivi
o osservabili in base ai quali un singolo metodo consenta di addivenire a una conclusione
attendibile."
© 2020, Giampiero Bambagioni
32Incertezza della valutazione e Rischio di mercato
Incertezza rilevante
La maggior parte delle valutazioni contiene un elemento di incertezza, ma l’IVS 105
richiede che questo venga reso noto solo quando è "rilevante".
L'obbligo di rilevare l'incertezza quando non ha alcuna ovvero una limitata conseguenza
sarebbe una complicazione inutile nella elaborazione del Rapporto di molte valutazioni e
potrebbe violare il principio secondo cui le relazioni dovrebbero fornire al committente una
chiara comprensione della valutazione. Potrebbe anche, potenzialmente, aumentare i costi e
sollevare preoccupazioni ingiustificate sull'affidabilità di molti pareri di valutazione, il che non
sarebbe utile per gli utenti.
Tuttavia, l'esistenza di una significativa incertezza non significa che non sia possibile
effettuare una valutazione, ma significa che le assunzioni significative nell'ambito
dell'approccio e della metodologia di valutazione adottata devono essere indicate nella
relazione di valutazione.
È pertanto necessario considerare quando l'incertezza di valutazione è "rilevante". È inoltre
necessario considerare lo standard che viene seguito in quanto altri principi, come ad esempio
gli IFRS, possono avere una prospettiva diversa su alcuni elementi quali il giudizio e la
rilevanza (ossia la misura di quanto sia importante un'informazione quando si prende una
decisione).
La rilevanza dovrebbe essere considerata in base a due aspetti correlati: in primo
luogo, se l'impatto potenziale sull’importo della valutazione è significativo e, in secondo
luogo, se è rilevante per il committente della valutazione.
© 2020, Giampiero Bambagioni
33Incertezza della valutazione e Rischio di mercato
Incertezza rilevante
I fattori che può essere utile considerare per determinare se l'incertezza della
valutazione è significativa per le attività materiali (tangible assets) e le valutazioni
aziendali (business valuations) includono:
• se la valutazione è richiesta dalla parte committente per fini interni o se sarà
comunicata a terze parti per costituire il presuposto di affidamenti (la soglia di
rilevanza sarà probabilmente inferiore se la valutazione è affidata a terzi);
• la misura in cui il valore di un portafoglio totale è influenzato se l'incertezza di
valutazione riguarda solo alcuni asset all'interno del portafoglio (ciò può anche
comportare la considerazione della correlazione e dell'interdipendenza tra singoli
asset);
• se la causa dell'incertezza era nota al committente o a terze parti che vi facevano
affidamento al momento in cui la valutazione è stata commissionata;
• se l'effetto dell'incertezza possa esporre la parte committente o una parte terza che
fa affidamento sulla valutazione a un rischio di una perdita significativa.
Un test utile per valutare se l'incertezza di valutazione è rilevante è quello di considerare se
la mancata indicazione dell'incertezza indurrebbe una persona ragionevole a
intraprendere iniziative che si basano sul Rapporto di valutazione; azioni che potrebbe
non essere intraprese se l'incertezza fosse stata indicata.
© 2020, Giampiero Bambagioni
34Incertezza della valutazione e Rischio di mercato
Misurare l’incertezza della valutazione
Nonostante la generale cautela richiesta nel presentare qualsiasi stima quantitativa di incertezza, ci
possono essere finalità di valutazione dove questa è richiesta. Come accennato in precedenza,
l'incertezza derivante dalla scelta del modello o del metodo, o da una mancanza o incoerenza dei
dati e delle informazioni di mercato (input), può essere stimata osservando l'effetto sulla
valutazione mediante l’utilizzo di un modello o di un input alternativo.
La quantificazione dell'incertezza della valutazione può essere più rilevante per alcune classi di
attività (asset) rispetto ad altre.
Qualora siano possibili due o più scenari alternativi, la valutazione dovrebbe basarsi sullo
scenario più probabile.
Il principio della quantificazione dell'incertezza mediante l'utilizzo di un'analisi di sensitività può
essere applicato agli asset per i quali esiste un numero sufficiente di input numerici alternativi
ragionevolmente possibili che avrebbero potuto essere selezionati alla data di valutazione. Tuttavia,
tale analisi è di solito più difficile da applicare alle attività non finanziarie perché il volume delle
transazioni e dei relativi dati è normalmente molto più basso. Laddove gli asset non finanziari siano
soggetti a significative incertezze di valutazione, è più probabile che si sia fatto affidamento su input
non osservabili che non possono essere facilmente o accuratamente quantificati e ai quali non è
possibile applicare un'analisi statistica affidabile.
Fornire una stima quantitativa dell'incertezza valutativa in tali circostanze, sebbene rilevante per
alcune specializzazioni come gli strumenti finanziari, può anche comportare il rischio di originare una
falsa precisione all'interno di altre specializzazioni che potrebbero essere fuorvianti per chi fa
affidamento sulla valutazione. I valutatori dovrebbero indicare chiaramente il livello di
attendibilità qualora dovesse essere adottato questo tipo di approccio.
© 2020, Giampiero Bambagioni
35Incertezza della valutazione e Rischio di mercato
Misurare l’incertezza della valutazione
Se si vuole fornire una misura quantitativa dell'incertezza di valutazione, si devono
considerare e applicare i seguenti principi.
• Un'illustrazione puramente numerica confermerà solo l'incertezza, non la spiegherà. Non
vi è alcuno scopo utile nel fornire una tale espressione quantitativa di incertezza se ciò
non comporta una migliore comprensione della conclusione della valutazione da parte
dell’utilizzatore.
• La quantificazione dell'incertezza della valutazione non implica la previsione di uno
scenario peggiore. L'obiettivo non è quello di sottoporre a stress test una valutazione fino
a un caso estremo. Qualsiasi test inerente l’incertezza della valutazione dovrebbe
affrontare l'impatto sul valore riportato sulla base di assunzioni alternative ragionevoli e
probabili.
• Quando si scelgono ipotesi alternative per misurare l'incertezza all'interno di una
valutazione aziendale (business valuation) o di una valutazione di attività materiali (asset),
è necessario effettuare una selezione tra le possibilità che non si trovino nella coda delle
distribuzioni (dove è molto improbabile che gli eventi si verifichino), ma piuttosto nelle
loro aree centrali (dove è maggiormente probabile che gli eventi si verifichino).
• L'obiettivo di qualunque analisi di incertezza non è quello di fornire una previsione di
possibili fluttuazioni del valore riportato a date future, ma di fornire informazioni sulla
variabilità del valore alla specifica data di valutazione.
Quando si quantifica l'impatto dell'incertezza, è necessario considerare l'interdipendenza o la
correlazione tra input significativi qualora sia pratico farlo.
© 2020, Giampiero Bambagioni
36Norma 11612:2015 | Stima del valore di mercato degli immobili
© 2020, Giampiero Bambagioni
37Equilibrio di mercato
L’equilibrio tra prezzo e quantità è dato dal punto di intersezione delle curve di
domanda e offerta.
Quando il prezzo è
troppo basso la quantità
domandata supera
quella offerta, si
verificano eccessi di
domanda e i prezzi
salgono per ristabilire
l’equilibrio.
Caso contrario si ha per
un prezzo troppo alto.
Economia XVII edizione – Samuelson, Nordhaus
© 2020, Giampiero Bambagioni
38Incertezza della valutazione e Rischio di mercato
Raccomandazioni aggiuntive in base agli IVS
▪ Se non siete in grado di soddisfare tutti i requisiti contenuti nell’IVS 102 Investigations
and Compliance (Indagini e Conformità) a causa delle restrizioni governative esistenti –
per esempio la possibilità di muoversi liberamente per effettuare attività valutative – allora
questo dovrebbe essere chiaramente indicato sezione “finalità del lavoro”, concordato
con il cliente e chiaramente indicato nel Rapporto di valutazione.
▪ Se il valutatore ritiene che non sia possibile fornire una valutazione in quanto
soggetta a restrizioni limitanti, l'incarico deve essere rifiutato.
▪ I valutatori non dovrebbero applicare criteri pre-crisi alle loro valutazioni, poiché
questo approccio si basa sul presupposto potenzialmente erroneo che i valori
torneranno ai loro livelli pre-crisi e non c'è modo di prevedere che questa ipotesi sia
effettivamente corretta.
© 2020, Giampiero Bambagioni
39Certificazione delle persone | Riconoscibilità da parte dei terzi potenziali committenti
Valutatore Immobiliare Esperto
Certificazione in base alla norma UNI 11558:2014 Valutatore Immobiliare. Requisiti di
conoscenza, abilità e competenza (e UNI/PdR 19:2016) e alla norma internazionale UNI
CEI EN ISO/IEC 17024:2012.
Valutazioni immobiliari effettuate mediante la corretta applicazione di “standard affidabili” non
rappresentano più solo un elemento di vigilanza prudenziale ma, con il recepimento della
Direttiva europea sui crediti ipotecari (17/2014) e la modifica del TUB, diventa un elemento
essenziale della disciplina civilistica.
Valutatore immobiliare (o perito): «soggetto che possiede le necessarie qualifiche,
conoscenze, abilità e competenze per esercitare l’attività di stima e valutazione
immobiliare» Definizione adottata dalla norma UNI 11558:2014
Al valutatore immobiliare sono richieste competenze adeguate per applicare i metodi di
valutazione definiti dal Codice delle Valutazioni Immobiliari (2018, V Ed.), il quale ha
armonizzato nell’ordinamento italiano gli International Valuation Standards (IVS) e gli
European Valuation Standards (EVS).
L’applicazione di standard consente la intelligibilità e replicabilità del Rapporto di valutazione.
© 2020, Giampiero Bambagioni
40Q&A
41Grazie per l’attenzione.
g.bambagioni@tecnoborsa.com | giampiero.bambagioni@erei.org
Materiale elaborato in funzione del Corso online Tecnoborsa del 21 aprile 2020. La proprietà intellettuale e di riproduzione anche parziale del
presente materiale attiene esclusivamente l’autore, dottor Giampiero Bambagioni.»
AVVISO - Ai sensi dell’art. 1, comma 1 del decreto-legge 22 marzo 2014, n.72, come modificato dalla legge di conversione 21 maggio 2014 n.
128, il Corso in oggetto e le relative opere hanno assolto gli obblighi derivanti dalla normativa sul diritto d’autore e sui diritti connessi. Tutti i
contenuti sono di proprietà letteraria riservata e protetti dal diritto d’Autore. Si ricorda, inoltre, che il materiale didattico fornito è per uso
personale al solo scopo didattico-formativo. Per ogni uso diverso saranno applicate le sanzioni previste dalla legge 22 aprile 1941, n. 633.
Copyright © 2020, Giampiero Bambagioni
© 2020, Giampiero Bambagioni
42Puoi anche leggere
