Industry Monitor Real Estate - Servizio Studi e Ricerche No. 9 - marzo 2006
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Industry Monitor Real Estate Servizio Studi e Ricerche No. 9 – marzo 2006
Industry Monitor – marzo 2006
Indice
Una spinta agli investimenti nel turismo dalIa finanziaria? 3
I nuovi incentivi agli insediamenti turistici su aree demaniali
marittime 3
Dimensioni troppo piccole per attrarre clienti tutto l’anno 4
A cura di: Alessandra Dal Colle
Servizio Studi e Ricerche – Banca Intesa
Tel. + 39 02 87962137
e-mail: alessandra.dalcolle@bancaintesa.it
1Real Estate 2
Industry Monitor – marzo 2006
Una spinta agli investimenti nel turismo dalIa
finanziaria?
I nuovi incentivi agli insediamenti turistici su aree demaniali
marittime1
I commi da 583 a 593 dell’art. 1 della legge finanziaria per il 2006 riguardano la
possibilità di concessione di demanio marittimo illimitato temporalmente per la
realizzazione di insediamenti turistici di qualità.
I promotori di queste iniziative possono essere gli enti locali territorialmente
competenti, i soggetti ammessi a partecipare alle gare per l’affidamento dei lavori
pubblici (ex art. 10 legge 109/1994) e i soggetti idonei specificamente individuati
con apposito regolamento del Ministro delle Attività Produttive.
Il contenuto minimo delle proposte specifica che l’insediamento (ex comma 583-
585) deve:
• avere “qualità” e rivestire “interesse nazionale”
• essere compatibile a livello ambientale e avere capacità di tutela e
valorizzazione culturale del tessuto circostante e dei beni presenti sul
territorio
• comprendere un elevato livello di servizi erogati ed essere in grado di
attrarre flussi turistici internazionali
• assicurare l’assunzione di un numero di addetti non inferiore a 250.
Nel caso in cui il progetto contenesse anche la previsione di ulteriori infrastrutture
e opere pubbliche connesse, la realizzazione può essere affidata allo stesso
soggetto titolare della costruzione o ristrutturazione della struttura turistica. Il
comma 588 prevede che tra i criteri di preferenza temporale nell’esame della
proposta sia data priorità alle proposte che prevedono il recupero e la bonifica di
aree compromesse sotto il profilo ambientale e di impianti industriali dismessi. I
nuovi insediamenti turistici possono essere realizzati “anche tramite concessione”
di beni demaniali marittimi” e “anche tramite la riqualificazione di insediamenti e
impianti preesistenti” ma non sui beni demaniali sui quali sono già state rilasciate
concessioni al fine di salvaguardarne la validità.
Il processo istruttorio si conclude con la stipula dell’accodo di programma che
aggrega in un unico provvedimento tutte le autorizzazioni necessarie alla
realizzazione dell’opera comprese le concessioni edilizie e le eventuale variazioni
urbanistiche2.
Una stima realistica della portata di questa norma sulla struttura ricettiva italiana
è pressoché impossibile in considerazione della complessità delle tematiche in
gioco. Da un lato la ratio esplicita della norma è quella di favorire i grandi
interventi, quindi lo sfruttamento delle economie di scala nell’utilizzo della
struttura per un tempo illimitato, e l’impatto occupazionale – d’altro canto
rimangono forti perplessità sia nella natura delle disposizioni, ma
soprattutto nell’obiettivo della norma. I punti più problematici dell’applicazione
della norma sono:
1 Secondo l’art 28 del codice della navigazioni sono compresi i lidi, le spiagge, i porti, le
rade, le lagune, le foci dei fiumi che sboccano in mare, i bacini di acqua salsa o
salmastra che almeno durante una parte dell’anno comunicano liberamente con il mare
e i canali utlilizzabili a uso pubblico marittimo
2 L’adesione del sindaco, sul cui territorio è prevista l’opera, all’accordo di programma
deve essere approvata dal consiglio comunale nel caso preveda variazioni urbanistiche
3Real Estate
• la elevata discrezionalità sulle caratteristiche dei progetti in primis
l’”interesse nazionale”, l’idoneità ad attrarre flussi turistici internazionali e
l’”elevato” livello di servizi
• la gerarchia delle fonti legislative statali e locali per i parametri di
valutazione delle proposte nel caso in cui la legge regionale prescriva
caratteri più stringenti rispetto al comma 588 della Finanziaria3
• il ricorso al silenzio–assenso per le amministrazioni locali nella
trasmissione delle rispettive valutazioni alla regione
• la totale libertà delle regioni nello stabilire il canone di concessione per
la realizzazione dell’opera su di un bene statale
Non si può sottacere infine che nonostante la norma preveda espressamente
l’inderogabilità del vincolo culturale o paesaggistico, ex D. Lgs 42/200, che
implicano la necessità di autorizzazioni specifiche che non possono essere
sostituite con l’accordo di programma, il rischio ambientale rimane4.
Dimensioni troppo piccole per attrarre clienti tutto l’anno
Bisogna quindi vedere nei fatti quanto la nuova norma sia in grado di promuovere
effettivamente iniziative turistiche che godano di economie di scala. Il nanismo
della nostra industria turistica è infatti un problema molto serio che
pregiudica l’interesse degli investitori e le sue performance complessive. I
Top European deal del primo semestre 2005 censiti dalla società di consulenza
immobiliare specializzata nell’hotellerie Jones Lange LaSalle hanno una
dimensione di media di 251 camere per transazione per i Single-Asset deal e 192
camere per i Portfolio deals mentre secondo i dati Istat gli oltre 33000 alberghi
italiani mostrano nel 2004 una dimensione media di 30 camere! Le regioni
balneari fanno registrare dimensioni medie di 24 camere per struttura in
Liguria e 48 in Sardegna. Anche considerando il solo segmento di qualità –
ovvero i 4 e 5 stelle pari a poco meno di 3600 unità – la dimensione media
rimane inferiore alle 70 camere per struttura!
Inoltre il settore balneare è considerato tra i comparti maggiormente
rischiosi del turismo, un settore già considerato speculativo in ambito
immobiliare, in ragione dell’elevata stagionalità dei ricavi e dalla loro
aleatorietà, nel caso italiano esacerbata dalle piccole dimensioni.
Le presenze in località marittime raddoppiano rispetto alla media annuale a
giugno e a luglio e quadruplicano quasi ad agosto, mentre la banda di
oscillazione è (-35%;+23%) per le città d’arte. Questo modello di turismo
sembra dare decisivi segni di sgretolamento ormai già da almeno un lustro:
se si prendono come livello di partenza le presenze nel 1999 si nota la crisi delle
località termali, la sostanziale navigazione a vista delle località marine e la
decisa crescita del turismo più specializzato e “a misura d’uomo”, opposto
rispetto al modello “di massa” del turismo balneare, delle località montane e
delle città d’arte.
3 Se l’interpretazione dovesse prevedere l’esclusività dei criteri indicati dal comma 588 si
potrebbe ipotizzare una violazione delle competenze assegnate alla regione in tema di
governo del territorio
4 L’ultimo rapporto di Legambiente – Mare monstrum 2005 – ha confermato come nel
2004 siano state realizzate 32000 costruzioni abusive con prevalenza nelle regioni
meridionali di “abusi pesanti” ovvero di costruzioni ex-novo e siano stati accertati oltre
3000 abusi edilizi, in media uno ogni 2,2 km di costa, con punte di 1,1 abuso/km di
costa in Campania
4Industry Monitor – marzo 2006
PRESENZE TURISTICHE PER TIPO DI LOCALITÀ
Presenze Indice di crescita medio annuo
milioni
80 140
70
130
60
120
50
40 110
30
100
20
1999=100
10 90
0
80
1999 2000 2001 2002 2003 2004
1999 2000 2001 2002 2003 2004
Presenze mensili rispetto alla media annua nel 2004
200%
150%
100%
50%
0%
-50%
-100%
gen feb mar apr mag giu lug ago set ott nov dic
Legenda:
Città di interesse storico e artistico
Località montane
Località lacuali
Località marine
Località termali
Va sottolineata una reazione alla stagionalità in alcuni comparti come mostra
la diminuzione dell’indice di variazione dal 2000 al 2004 per le località termali e
lacuali, raggiunta soprattutto con l’organizzazione di eventi: mostre rassegne,
sagre e festival...per attirare turisti fuori dalla stagione canonica. Questo non è
ancora accaduto per il turismo balneare. Si noti il lieve aumento della
stagionalità per le città d’arte, dovuto anche a fattori di calendario quali il
posizionamento di festività infrannuali per la domanda domestica, che rimane
tuttavia un terzo di quella delle località montane e quasi un quinto di quella
delle località marine.
5Real Estate
Indice di variazione delle presenze mensili nel 2000 e nel 2004
Loc. termali
Loc. marine
Loc. lacuali
Loc. montane
2002
Città
2004
storico/artistiche
0,0 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0
Fonte: ns. elaborazioni su dati Istat
La stagionalità si riflette inesorabilmente nel basso utilizzo delle strutture
ricettive. Nel periodo 2000-2004 il tasso di utilizzo lordo dei posti letto in
strutture ricettive dei paesi di Euro15 è stato un non entusiasmante 37% e nelle
regioni che hanno avuto più di 20 milioni di presenze si sale al 43%. Le
regioni italiane facenti parte di questo gruppo (Emilia-Romagna, Veneto e
Toscana) hanno tutte tassi di occupazione inferiori al 40% e la regione a
vocazione più specificamente di turismo marittimo – l’Emilia Romagna mostra il
tasso di utilizzo minimo.
TASSO DI UTILIZZO LORDO DEGLI ALBERGHI E ESERCIZI COMPLEMENTARI
Media annua 2000-2004 – Regioni europee con più di 20 milioni di pernottamenti annui
80
%
70
60
50
40
30
20
10
-
es53 es70 es51 es61 itd5 itd3 es52 fr82 ite1
Fonte: ns elaborazioni su dati Eurostat
Legenda:
Sigla Regione
es53 Illes Balears
es70 Canarias (ES)
es51 Catalunia
es61 Andalucia
itd5 Emilia-Romagna
itd3 Veneto
es52 Comunidad Valenciana
fr82 Provence-Alpes-Cotee d'Azur
ite1 Toscana
6Industry Monitor – marzo 2006
Scendendo tra le regioni con presenze comprese tra i 10 e 20 milioni di
pernottamenti la sostanza migliora sono marginalmente con le regioni italiane a
vocazione marittima (Campania, Lazio, Liguria e Sicilia) che mostrano tassi
di occupazione sì superiori alla media europea, ma inferiori a quelle delle
regioni concorrenti.
TASSO DI UTILIZZO LORDO DEGLI ALBERGHI E ESERCIZI COMPLEMENTARI
Media annua 2000-2004 – Regioni europee con pernottamenti annui tra 10 e 20 milioni
60
50
40
30
20
10
-
ite4 gr42 cy pt15 itf3 gr43 itg1 itc3
Fonte: ns elaborazioni su dati Eurostat
Legenda:
Sigla Regione
ite4 Lazio
gr42 Notio Aigaio
cy Cyprus
pt15 Algarve
itf3 Campania
gr43 Kriti
itg1 Sicilia
itc3 Liguria
Scendendo ulteriormente verso mete con minori flussi turistici le difficoltà
nel tasso di utilizzo delle strutture vanno aumentando anche per i
concorrenti dell’Italia. In questo gruppo solo Lisbona e la regione francese Nord
- Pas-de-Calais – che possono contare rispettivamente sul turismo d’arte e sui
“weekend” transfrontalieri soprattutto dal Regno Unito – riescono a superare la
media europea. Il tasso di utilizzo nelle regioni non italiane si aggira sul 34%,
mentre le regioni italiane sono posizionate tra il 28% di Abruzzo e Marche e
il 19% della Calabria. Si noti che la Slovenia, con poco di 5 milioni di turisti ha
avuto nel periodo un tasso di riempimento delle strutture, non tutte dedicate al
turismo marittimo, del 45%.
7Real Estate
TASSO DI UTILIZZO LORDO DEGLI ALBERGHI E ESERCIZI COMPLEMENTARI
Media annua 2000-2004 – Regioni europee con pernottamenti annui tra 5 e 10 milioni
50
40
30
20
10
-
fr61 itg2 fr81 fr52 pt17 ite3 gr22 fr30 gr30 itf6 itf4 itf1
Fonte: ns elaborazioni su dati Eurostat
Legenda:
Sigla Regione
fr61 Aquitaine
itg2 Sardegna
fr81 Languedoc-Roussillon
fr52 Bretagne
es11 Galicia
pt17 Lisboa
ite3 Marche
gr22 Ionia Nisia
fr30 Nord - Pas-de-Calais
gr30 Attiki
Itf6 Calabria
Itf4 Puglia
Itf1 Abruzzo
La situazione prospettica non sembra risolvere le perplessità. Tra le diverse
classi di presenze annue le regioni marittime italiane sono quasi tutte posizionate
nel primo quadrante che indica crescita di presenze e di ricettività. Da notare però
come Emilia Romagna, Veneto e Marche si stiano avvicinando al secondo
quadrante caratterizzato da una fase di difficoltà dove le strutture risultano
più frequentemente inutilizzate, quadrante che già ospita la Toscana. Segni di
difficoltà del modello balneare si notano anche alle Iles Balears e Canarias che
pure mostrano ancora tassi di utilizzo delle strutture superiori alla media.
Da notare inoltre come le regioni presenti nel terzo e quarto quadrante,
caratterizzate rispettivamente da ristrutturazione e riposizionamento, siano
quelle con minori presenze, ad eccezione della Provence-Alpes-Cote d'Azur.
Sono tutte francesi le regioni che si trovano nel quarto quadrante, segno di un
processo di riposizionamento già avviato. Non a caso Jones Lang LaSalle indica
la riviera francese tra le aree di interesse per gli investitori in hotellerie nel 2006.
8Industry Monitor – marzo 2006
DINAMICA DELLE PRESENZE E RICETTIVITÀ NELLE REGIONI EUROPEE
Tasso di crescita medio annuo 2000-2004
Presenze annue > 20m 10m < Presenze annue < 20m
8% 6%
II A ndalucia I II I
6% E.- Sicilia
Ro magna C. 5%
4% Valenciana
To scana 4%
2% Catalunia Kriti
Canarias Veneto 3% A lgarve
0% Iles Lazio
Campania
-2% B alears 2% Cyprus
-4% 1%
No tio
-6% A igaio
0%
-8% Co te
-1%
-10% d'A zur Liguria
IV
III IV -2% III
-12%
-4% -2% 0% 2% 4% 6%
-6% -4% -2% 0% 2% 4%
tasso di crescita presenze
tasso di crescita presenze
5m < Presenze annue < 10m
8%
II I
P uglia
6%
Io nia Nisia Calabria
4% Sardegna
Lisbo a
2%
No rd P as-de-Calais A bruzzo
0%
M arche Slo venia
-2% A ttiki
B retagne
-4%
-6%
A quitaine Languedo c-
-8%
III Ro ussillo n
IV
-10%
-6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8%
tasso di crescita presenze
Fonte: ns elaborazioni su dati Eurostat
In conclusione l’attenzione rivolta allo sfruttamento delle economie di scala nelle
disposizioni previste nella legge finanziaria è senz’altro ben posta perchè la
necessità di una soluzione al problema dimensionale dell’industria turistica italiana
con interventi di aggregazione e consolidamento diventano sempre più pressanti.
9Real Estate La presente pubblicazione è stata redatta da Banca Intesa. Le informazioni qui contenute sono state ricavate da fonti ritenute da Banca Intesa affidabili, ma non sono necessariamente complete, e l’accuratezza delle stesse non può essere in alcun modo garantita. La presente pubblicazione viene a Voi fornita per meri fini di informazione ed illustrazione, ed a titolo meramente indicativo, non costituendo pertanto la stessa in alcun modo una proposta di conclusione di contratto o una sollecitazione all’acquisto o alla vendita di qualsiasi strumento finanziario. Il documento può essere riprodotto in tutto o in parte solo citando il nome Banca Intesa. 10
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