GLI ASPETTI RILEVANTI IVA DEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI - Dott. Paolo Pagani - S.A.F. SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO

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GLI ASPETTI RILEVANTI IVA DEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI - Dott. Paolo Pagani - S.A.F. SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
S.A.F.
                           SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO

GLI ASPETTI RILEVANTI IVA DEI
TRASFERIMENTI IMMOBILIARI

                    Dott. Paolo Pagani

    27/11/2014 Auditorium San Fedele – Milano – Via Hoepli, 3/b
S.A.F.
                 SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO

L’imposizione indiretta nei trasferimenti
              immobiliari

                Premessa
Dottore, ma il                                Dipende dal caso concreto. In
                 trasferimento di                                generale esiste un principio di
              immobili è rilevante                               alternatività tra Iva ed IdR, ma
               ai fini Iva oppure si                            come sempre esistono anche le
                paga l’imposta di                                           eccezioni
                     registro?                                                                                                                    Reverse
                                                                                                                                                  charge?
                                                                                          Art. 40 T.U.R.
                                                                                                                                                     Si
                                                                                       p. di alternatività e
                                                                                     deroghe per art. 10, n. 8                      Sempre
                                                                                              e 8-bis                              imponibili
                                                                                                                                   su opzione

                                                                                                    Art. 10, n. 8 ter
                                          Dove se ne
                                                                                                     CESSIONI DI                           Esenti
                                           parla nel
                                                                                                     FABBRICATI                            senza
                                          D.P.R. Iva?
                                                                                                    STRUMENTALI                           opzione
                                                                                                    PER NATURA

             Art. 10, n. 8:                                            Art. 10, n. 8 bis                                                          No deroga
             LOCAZIONI                                                                                                                               p. di
                                                                         CESSIONI DI
                   DI                                                                                                                            alternatività
                                                                        FABBRICATI
             FABBRICATI                   Imponibili                   USO ABITATIVO
                                           solo su                                                                  In tutti gli
                                           opzione                                                                  altri casi?
                                                                                                                      esente
                                                                                                 Social
                                                                                                housing
                                               Reverse                    Operatori di
                                               charge?                      settore:                                               Deroga al
 Tutti gli                                                                                                                            p. di
                                Regola           No                       imponibile
immobili,                                                                                                                          alternativi
                               generale                                  Iva anche su
  senza                                                                                                                                tà
                                  è                                        opzione                      Quando
distinzio-                                      Deroga
                              esenzione                                                                  hanno
    ni                                            p. di
                                               alternati-                                              ultimato i
                                                  vità                                                  lavori?
                                                                               Reverse
                                                                               charge?
                                                                                  Si
                                                            3                              S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Iva ed imposta di registro: principio di
alternatività
Il trattamento Iva delle operazioni che producono
effetti traslativi immobiliari va compreso nella relazione
con l’imposta di registro (IdR):
   – Il principio di alternatività Iva-IdR
       • Regola generale: un’operazione che rientra nel campo
        di applicazione dell’Iva (imponibili, non imponibile,
        esente) sconta l’IdR in misura fissa (innalzata a 200
        euro dall’1/01/2014) → IdR proporzionale solo se
        l’operazione è fuori campo Iva;
      • nel presente lavoro non vengono trattate le operazioni
        poste in essere da privati che ovviamente ricadono
        esclusivamente nel campo dell’IdR proporzionale.
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Deroghe al principio di alternatività nei
trasferimenti immobiliari
L’esenzione che rende l’operazione «fuori campo
Iva»: l’art. 40 T.U.R.
  – La deroga al principio di alternatività Iva-IdR:
    quando?
     • nelle locazioni di fabbricati strumentali per natura
       (D.P.R. IVA→ art. 10, n. 8: di norma esenti, ma su
       opzione imponibili);
     • nelle cessioni di fabbricati abitativi (D.P.R. IVA → art.
       10, n. 8 bis: di norma esenti salvo i casi di imprese
       costruttrici o di ristrutturazione «pesante» e social
       housing).
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Sintesi Iva-IdR alla luce del principio di
alternatività e delle deroghe al medesimo
  – nei casi di locazione o di cessione di fabbricati abitativi
    solamente se sorge un debito d’imposta Iva
    (operazioni imponibili) l’IdR viene applicata in misura
    fissa (200 euro);
  – per le cessioni di fabbricati strumentali la deroga al
    principio di alternatività non opera, → anche quando
    esenti Iva (DPR IVA art. 10, n. 8 ter), l’IdR è dovuta in
    misura fissa;
  – nelle locazioni di fabbricati strumentali sia imponibili
    sia esenti vi è comunque un’IdR proporzionale all’1%.

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Definizione di bene immobile ai fini Iva in vigore
dall’1/01/2017 (art. 13-ter, Reg. 282/11/UE)
Non solo edifici e fabbricati, ma anche gli elementi che formano
parte integrante degli stessi, che li completano e che non possono
essere rimossi agevolmente quali:
• una parte specifica del suolo, in superficie o nel sottosuolo, su cui sia
  possibile costituire diritti di proprietà e il possesso;
• qualsiasi fabbricato o edificio eretto sul suolo o ad esso incorporato,
  sopra o sotto il livello del mare, che non sia agevolmente smontabile
  né agevolmente rimuovibile;
• qualsiasi elemento che sia stato installato e formi parte integrante di
  un fabbricato o di un edificio e in mancanza del quale il fabbricato o
  l'edificio risulti incompleto, quali porte, finestre, tetti, scale e ascensori;
• qualsiasi elemento, apparecchio o congegno installato in modo
  permanente in un fabbricato o in un edificio che non possa essere
  rimosso senza distruggere o alterare il fabbricato o l’edificio.
                                    7             S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Territorialità Iva dei trasferimenti di immobili
  (art. 7 bis D.P.R. n. 633/1972)
Perché la cessione sia territorialmente rilevante ai fini Iva in
Italia è necessario che:
 – l’immobile sia situato nel territorio dello Stato;
 – la cessione è rilevante in Italia anche se cedente
   (soggetto passivo Iva) e cessionario (soggetto passivo
   Iva o privato) non vi risiedono, da cui:
   • cessione B2C non residenti → cedente deve identificarsi e
     provvedere ad adempimenti Iva;
   • cessione B2B non residenti → come sopra, salvo reverse charge
     per opzione imponibilità da parte del cedente;
   • Identiche regole trovano applicazione nel caso di cessione da
     parte di soggetto passivo italiano di immobile non situato in Italia
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Territorialità Iva dei servizi «immobiliari»
Regola generale:
  – la territorialità delle prestazioni di servizi
    «immobiliari» segue quella dell’immobile, da cui:
     • deroga a regola del committente per i servizi
       intracomunitari;
  – quali sono i servizi immobiliari? quelli che
    «promanano» dall’immobile tra i quali:
     • progettazione;
     • manutenzione, pulizia ristrutturazione
     • leasing o locazione solo se immobile assegnato ad uso
       esclusivo del destinatario ed estraneo ad utilizzo
       pubblicitario.
                            9           S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
S.A.F.
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             L’Iva nei trasferimenti di
            fabbricati ad uso abitativo
                      Fonti normative:
Fabbricati abitativi → DPR n. 633/1972 art. 10, n. 8 bis; L. n.
  27/2012 (Dl. n. 1/2012); L. n. 134/2012 (Dl n. 83/2012); Circ.
 AE n. 27/E del 4/08/2006; Circ. AE n. 12/E del 1/03/2007; Circ.
                        AE 22/E/2013;
Chi vende e cosa si vende? Due macro
categorie di cessioni ed una di mezzo
                                  Le operazioni «non di
Le operazioni di settore          settore»
Chi vende è un’impresa di         Chi vende è un soggetto
costruzione o che ha effettuato   passivo Iva diverso da
interventi di ristrutturazione    soggetto «di settore»
«pesante», in entrambi i casi
anche ricorrendo ad appalto.      Soggetto passivo Iva

Soggetto passivo Iva
                                  Operazione rilevante ai fini
Operazioni imponibili…quando?     Iva, ma esente          Non rileva il
                                                                       cessionario

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1. Operatori di settore

L’impresa costruttrice
  – il soggetto che ha costruito, anche
    occasionalmente, il fabbricato oggetto di cessione
    con organizzazione o mezzi propri oppure anche
    avvalendosi di imprese terze per l’esecuzione dei
    lavori;
  – concretamente:
     • l’intestatario del provvedimento amministrativo
       (permesso di costruzione, DIA, SCIA ecc…);
     • va sempre valutato il caso concreto.

                           12          S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Segue…Operatori di settore

L’ «impresa di ripristino»
  – imprese che acquistano un fabbricato ed
    eseguono direttamente oppure fanno eseguire da
    terzi interventi di «ristrutturazione pesante»
    (Testo Unico dell’Edilizia - DPR 380/2001, art. 3, c.
    1):
     • restauro/risanamento conservativo (lett. c);
     • ristrutturazione edilizia (lett. d);
     • di nuova costruzione, ossia di trasformazione edilizia ed
       urbanistica (lett. e).

                            13          S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
2. La categoria «di mezzo» → social housing

   • Le cessioni di fabbricati destinati ad alloggi sociali

   • Cedente: qualunque soggetto passivo Iva

   • Esente o imponibile?

   • esente o imponibile su opzione espressa del cedente

   • Reverse charge se cessionario soggetto passivo Iva

                            14          S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Social housing
Art. 10, n. 8-bis, D.P.R. n. 633/1972 rinvia al Dm
22 aprile 2008 per la definizione di alloggi sociali:
  – unità immobiliare ad uso residenziale in locazione
    permanente (1);
  – “gli alloggi realizzati o recuperati da operatori
    pubblici e privati, con il ricorso a contributi o
    agevolazioni pubbliche…destinati alla locazione
    temporanea per almeno otto anni ed anche alla
    proprieta‘” (2);
   l’obiettivo è di favorire prevalentemente l’accesso alle
     locazioni per le fasce più svantaggiate.
                         15         S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Segue…Social housing
  – Risorse pubbliche per l’interesse generale:
    • contributi, esenzioni fiscali, assegnazione di aree od
      immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo
      urbanistico per il recupero o la realizzazione degli
      alloggi;
    • canone concertato con Anci regionali tale da coprire i
      costi fiscali, di gestione e di manutenzione ordinaria (1);
    • canone non superiore al “canone concordato” tra le
      parti, range fissato da accordi definiti in sede locale fra
      le organizzazioni della proprietà edilizia e le
      organizzazioni dei conduttori maggiormente
      rappresentative (2);
    • cessione secondo prezzi fissati da Regioni di concerto
      con Anci regionali nelle convenzioni coi Comuni.

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Imponibilità Iva con reverse charge
Il venditore deve emettere fattura:
  – senza addebito dell’Iva;
  – annotazione «inversione contabile» (obbligatoria
    dal 2013);
                                              Si realizza
  – eventuale indicazione della norma:         dunque
                                                               l’INVERSIONE
     • art. 17 c. 6 del D.P.R. n. 633/1972.                      CONTABILE

L’acquirente deve integrare la fattura con:
   – indicazione della corretta aliquota;
  – indicazione dell’Iva dovuta.

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3. Operazioni «non di settore»
L’esenzione Iva è il principio generale
dell’ordinamento. Quando opera?
  – Il cedente: è un soggetto passivo Iva diverso dalle
    imprese di settore come sopra definite (ad es. impresa
    di rivendita che non ha eseguito interventi di
    ristrutturazione);
  – il fabbricato ceduto: fabbricati ad uso abitativo non
    destinati ad alloggi sociali;
  – operazioni in esenzione Iva → deroga al p. di
    alternatività Iva-IdR ed applicazione dell’imposta di
    registro in misura proporzionale.

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Rettifica della detrazione: casi significativi
1) L’impresa industriale, commerciale o di servizi:
   – non può aver detratto l’iva sull’acquisto di un fabbricato
     ad uso abitativo:
      • non c’è un problema di rettifica della detrazione;
   – la cessione esente non può modificare l’eventuale pro
     rata dell’impresa → rilevano solo le operazioni
      dell’attività propria dell’impresa.
2) L’immobiliare di gestione (rivendita/locazioni):
   – ha detratto l’Iva sull’acquisto; in funzione del pro rata;
   – deve operare l’eventuale rettifica nel periodo di
     monitoraggio di 10 anni se emerge differenza di pro
     rata, e detta differenza eccede i 10 punti percentuali;

                            19          S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Segue …

 – se la rettifica dipende da un cambio di utilizzo (es.
    locazione immobile prima a uso ufficio ed ora
    abitativo), essa va operata in ciascuno degli anni
    mancanti al compimento del periodo di rettifica;
 – se la rettifica dipende da una cessione di bene, essa
    va operata in un’unica soluzione per gli anni mancanti
    al compimento del periodo di rettifica (19-bis2, c.6).
 Dal 2012 è alternativa alla rettifica della detrazione
 l’opzione per l’adozione della:
 – contabilità separata (gestione separata delle attività).

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Rettifica della detrazione secondo utilizzo
specifico: beni ammortizzabili → fabbrica,
 – si applica a tutti i soggetti passivi Iva;
 – diverso utilizzo quando il bene viene impiegato per
   operazioni (attive) che danno origine ad un diverso
   diritto alla detrazione nel decennio di monitoraggio:
   • a partire dall’anno dell’entrata in funzione;
   • sulla base degli anni residui del decennio;
   in ciascuno dei dieci anni di osservazione, la rettifica viene
   operata:
   • data l’Iva complessiva;
   • dato il diverso utilizzo → diverso diri-o alla detrazione Iva;
   • applicando la diversa % a tanti decimi dell’Iva quanti
     sono gli anni residui del decennio.
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Separazione delle attività ex art. 36 D.P.R. n.
633/1972
L’art. 27 del D.l. n. 1/2012 ha ampliato la
possibilità di separazione riconoscendo:
  – due settori:
     • locazioni;
     • Cessioni.
  – all’interno dei quali si distinguono due sub settori:
     • locazioni di fabbricati abitativi esenti e locazioni di altri
       fabbricati ed immobili;
     • cessioni di fabbricati abitativi esenti e cessioni di altri
       fabbricati ed immobili.

                              22           S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Segue…Separazione delle attività ex art. 36
DPR. n. 633/1972
La separazione possibile è ampliata e le
combinazioni permettono di distinguere:
  – locazioni imponibili o esenti di fabbricati sia
    abitativi sia strumentali per natura;
  – le cessioni imponibili o esenti di fabbricati sia
    abitativi sia strumentali per natura.
L’opzione è:
  – vincolante per 3 anni;
  – rinnovata annualmente con comportamento
    concludente.
                          23         S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
S.A.F.
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     Le operazioni di settore: il ritorno
all’imponibilità Iva come regola generale

          Imponibilità obbligatoria
           Imponibilità su opzione
Imponibilità obbligatoria
L’impresa di settore cede:
  – momento impositivo Iva:
     • stipula del contratto o, se anteriore, data del pagamento
       (solo l’acconto, la caparra confirmatoria è un indennizzo)
       o della fatturazione del corrispettivo;
  – un fabbricato ad uso abitativo:
     • categorie catastali da A/1 ad A/9 ed A/11, ossia
       escludendo la cat. A/10 – uffici e studi privati;
  – entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori
     • la data di ultimazione dei lavori coincide con il momento
       in cui l’immobile è idoneo ad essere destinato al consumo
       (la dichiarazione da rendere al Catasto).

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Imponibilità su opzione
L’impresa di settore cede un fabbricato ad uso
abitativo ultimato da oltre 5 anni:
• momento impositivo Iva ordinario, identificato dalla
  data della stipula dell’atto, nel quale:
   – l’impresa esercita l’opzione di applicazione dell’Iva;
      • è un potere discrezionale, non rileva il cessionario;
      • l’opzione implica la cessione in reverse charge se il
        cessionario è un soggetto passivo Iva;
      • l’opzione è vincolante per la durata contrattuale;
   – se l’impresa cedesse un fabbricato non ultimato?
      • cessione sempre imponibile Iva per quanto
        effettivamente realizzato.
                             26          S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
L’aliquota Iva nelle cessioni imponibili
Cessione a privato:
  – 10% aliquota ordinaria;
  – 4% se cessionario ha requisiti prima casa;
  – 22% per le abitazioni di lusso (secondo il D.M. 2
    agosto 1969 ≠ criterio A1, A8, A9 di IdR) eccetto
    che:
     • cessioni da parte di impresa che ha eseguito interventi
       di recupero “pesante” → aliquota Iva al 10%.
Cessione a persona giuridica:
  – sempre 10%, salvo 22% abitazioni di lusso.

                           27          S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
L’impatto del ritorno all’imponibilità sulla
rettifica della detrazione Iva – settore edile
Le distorsioni generate dalle vendite Iva esenti:
  – l’impresa di settore acquista e detrae l’Iva in
    funzione del pro rata;
  – per i fabbricati il periodo di rettifica è stabilito:
     • in dieci anni;
     • dalla data di acquisto o di ultimazione.

  – al termine di ciascun dei 10 esercizi: è variato il
    pro rata?
  – eventuale rettifica dell’Iva detratta secondo la
    differenza di pro rata.
                           28           S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Segue…L’impatto del ritorno all’imponibilità
sulla rettifica della detrazione
A seguito degli interventi normativi del 2012:
   – l’impresa cede entro 5 anni dall’ultimazione:
      • nessun problema di rettifica;
   – l’impresa cede oltre 5 anni,ma prima del decorso
     dei 10 anni:
      • l’impresa può evitare la rettifica Iva optando per
        l’imponibilità nell’atto di vendita;
   – l’impresa cede dopo 10 anni dall’ultimazione:
      • il periodo di rettifica è decorso e qualunque cessione
        non genera problematiche di rettifica;
   – di fatto è minimo lo spazio per attività esenti;
   – ulteriore aspetto → la contabilità separata.
                            29          S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Riepilogo Iva nelle cessioni di fabbricati abitativi
Venditore     Tempo             Regime Iva     Acquirente       Fabbricato           Aliquota Iva
              Entro 5 anni      Imponibilità   Privato          Non di lusso         10% o 4% p.c.
              dall’ultimazio-   obbligatoria                    Lusso                22% (10% ris.)
              ne dei lavori
                                               Soggetto         Non di lusso         10%
Impresa di                                     passivo Iva      Lusso                22% (10% ris.)
settore                         Imponibile su Privato           Non di lusso         10% o 4% p.c.
              Oltre 5 anni      opzione                         Lusso                22% (10% ris.)
              dall’ultimazio-
              ne dei lavori     In Reverse     Soggetto         Non di lusso         10%
                                charge         passivo Iva      Lusso                22% (10% ris.)
                                Esente senza   Chiunque         Qualunque            Esente
                                opzione
Soggetto
passivo       Qualunque         Esente         Qualunque        Qualunque            Esente
diverso

Qualunque                       Imponibile su Privato           Alloggi sociali 4% p.c.
soggetto      Qualunque         opzione
passivo Iva                     Reverse        Soggetto         Alloggi sociali 10%
                                charge      30 passivo Iva   S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
S.A.F.
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L’Iva nei trasferimenti di fabbricati
      strumentali per natura

Fabbricati strumentali → DPR n. 633/1972
            art. 10, n. 8 ter.
Chi vende e cosa? Due macro categorie di
cessioni accumunate dall’opzione
 Le operazioni di settore          Le operazioni «non di
                                   settore»
Chi vende è un’impresa di
costruzione o che ha effettuato    Chi vende è un soggetto
interventi di ristrutturazione     passivo Iva diverso da
«pesante», in entrambi i casi      soggetto «di settore»
anche ricorrendo ad appalto.
                                   Soggetto passivo Iva
Soggetto passivo Iva

Imponibilità quale regime          Operazione imponibile su
                                                          L’opzione
                                                           limita il
  naturale o su opzione, ma        opzione o esente        campo
                                                                     dell’esenzio-
  quale aliquota?                                                          ne
                              32           S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Le operazioni di settore
L’impresa di settore cede un fabbricato ultimato
strumentale per natura:
  – entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori:
     • regime naturale di imponibilità Iva;
  – oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori:
     • imponibile su opzione espressa del cedente nell’atto di
       vendita (o nel preliminare);
     • esente in assenza di opzione nell’atto di vendita.
L’impresa cede un fabbricato strumentale per
natura non ancora ultimato:
  – imponibile per quanto effettivamente realizzato.
                            33          S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
L’aliquota Iva nelle cessioni di fabbricati
strumentali da imprese di settore
Aliquota ordinaria al 22% quando viene ceduto:
  – fabbricato strumentale per natura non facente
    parte di edificio Tupini;
  – senza interventi di ristrutturazione “pesante”;
  – con interventi di ristrutturazione “pesante” non
    ultimati.
Aliquota ridotta al 10% quando viene ceduto:
  – fabbricato strumentale per natura facente parte di
    edificio Tupini;
  – sottoposto ad interventi di ristrutturazione
    “pesante” ultimati.
                         34         S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Requisiti prescritti dalla L. 408/49, cd. legge
Tupini
“Edifici Tupini” quando:
  – vengono rispettate determinate proporzioni tra
    superficie destinata ad uso abitativo e quella
    destinata ad uso commerciale, in particolare:
     • superficie destinata ad uso abitativo ≥ 50% superficie
       sopra terra;
     • superficie destinata ad uso commerciale (negozi o uffici)
       ≤ 25% superficie sopra terra;
     • dove i requisiti devono essere presenti al momento della
       cessione.

                           35          S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
La rettifica dell’Iva detratta

La problematica è “depotenziata” da:
  – imponibilità obbligatoria entro 5 anni
    dall’ultimazione;
  – opzione per l’imponibilità nelle cessioni “meno
    recenti”,
     • in reverse charge se cessionario è soggetto passivo Iva;
  – possibilità di gestione separata delle attività in
    contabilità separata (ipotesi rara dato scarso
    spazio per operazioni esenti).

                           36          S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Le operazioni non di settore
L’impresa non di settore può vendere:
  – esercitando l’opzione per l’imponibilità Iva nell’atto
    di cessione (o precedente preliminare):
     • aliquota Iva sempre al 22%, non opera la “deroga in
       diminuzione Tupini”;
     • se cessionario è un soggetto passivo Iva, opera il
       meccanismo di reverse charge;
  – senza esercitare l’opzione, dunque effettuando
    un’operazione in esenzione Iva;

  – problematica della rettifica della detrazione.
                          37          S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
La rettifica della detrazione per gli operatori
 non di settore: casi significativi
L’impresa industriale, commerciale o di servizi:
  – ha detratto l’eventuale Iva sull’acquisto;
  – può cedere esercitando l’opzione per l’imponibilità:
     • neutralità Iva “piena”;
     • in reverse charge se cessionario soggetto passivo Iva;
  – la cessione esente senza opzione:
     • non rilevano le operazioni occasionali nell’eventuale pro
       rata dell’attività propria;
     • rettifica della detrazione Iva nel decennio di monitoraggio
       secondo criterio della destinazione specifica;
     • neutralità Iva mantenuta nell’attività ordinaria.
                             38           S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
La rettifica della detrazione per gli operatori
non di settore: casi significativi
L’immobiliare di gestione (rivendita/locazioni):
  – ha detratto l’Iva in funzione del pro rata della
    propria attività;
  – esercita l’opzione per l’imponibilità Iva senza
    modificare il pro rata;
     • in reverse charge se cessionario è soggetto passivo Iva;
  – non esercita l’opzione da cui una cessione in
    esenzione Iva:
     • deve operare l’eventuale rettifica nel periodo di
       monitoraggio di 10 anni secondo la differenza annua del
       pro rata;
     • contabilità separata (gestione separata         delle attività).
                                         S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
                                   39
Riepilogo Iva cessioni fabbricati strumentali
Venditore        Cessione             Regime Iva          Acquirente          Aliquota Iva
                 ≤ 5 anni             Imponibilità        Qualunque           22%
                 ultimazione lavori   obbligatoria                            10% se Tupini
                                      Imponibile su       Privato             22%
 •Testo normale
        ≤ 5 anni
Impresa di                            opzione                                 10% se Tupini
costruzioni      ultimazione lavori
      – Punto elenco primo     livello
                       in reverse charge                  Soggetto Iva        22% o 10% se Tupini
                               Esente
              • Punto elenco secondo  livello             Chiunque            Esente
                 ≤ 5 anni da          Imponibile                              22%
                 ultimazione                              Chiunque            10% se Tupini
Impresa che                           Imponibile su       Privato             22% o 10% se Tupini
ha eseguito      ≥ 5 anni da          opzione
ristrutturazione ultimazione                              Soggetto Iva        22% o 10% se Tupini
                                      in reverse charge
“pesante”
                                      Esente              Chiunque            esente
                 Non ultimato         imponibile          Chiunque            22%
Soggetto                              Imponibile su       Privato             22%
passivo diverso Qualunque             opzione             Soggetto Iva        22% reverse charge

                                      Esente              Chiunque            Esente

                                               40            S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
S.A.F.
                  SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO

Profili Iva di altre forme di trasferimento
               degli immobili

                 Locazioni
             Cessioni d’azienda
               Conferimenti
Locazioni e leasing sotto il profilo Iva
La locazione è una prestazione di servizi soggetta ad
Iva ex art. 2, c. 2, n. 2, del D.P.R. n. 633/1972:
 – le locazioni di immobili nel campo di applicazione Iva
   sono esenti o imponibili;
 – momento impositivo Iva: pagamento del corrispettivo o,
   se anteriore, data di emissione della fattura;
 – ed il leasing?
   • è un’operazione di locazione → una prestazione di servizi salvo:
   • patto reciproco vincolante di futura vendita da cui:
   si configura una vendita di immobili rilevante ai fini Iva al
     momento della stipula del contratto di leasing;
   fattispecie simile al rent to buy con trasferimento obbligatorio.
                               42          S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Locazione di fabbricati ad uso abitativo
L’operazione è imponibile soltanto se viene
esercitata l’opzione nel contratto dal locatore:
  – impresa di settore:
     • aliquota Iva = 10%;
     • imposta di registro 67 euro (p. di alternatività);
  – qualunque soggetto passivo Iva se oggetto del
    contratto è un alloggio sociale:
     • aliquota Iva = 10%;
     • imposta di registro 67 euro;
     La regola generale è l’esenzione, con IdR proporzionale.

                             43          S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Locazione di fabbricati strumentali per natura
L’operazione è esente salvo esercizio
dell’opzione per l’imponibilità nel contratto da
parte del locatore:
  – qualunque soggetto passivo Iva:
     • aliquota Iva = 22%;
     • imposta di registro in misura proporzionale all’1%;
     • la regola generale è l’esenzione;
     • non c’è distinzione tra soggetti passivi Iva locatori;
     • il principio di alternatività subisce sempre una deroga;
     • l’esercizio dell’opzione è l’unica forma prevista di
       imponibilità dell’operazione.

                            44          S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Rettifica della detrazione: casi significativi
Impresa di settore:
  – non affronta problemi di rettifica in quanto:
     • può in ogni caso esercitare l’opzione.
Immobiliari di gestione:
  – l’imponibilità su opzione delle locazioni di fabbricati
    strumentali per natura genera il pro rata dove l’attività
    propria è divisa tra esente ed imponibile:
     • acquistano fabbricati detraendo Iva secondo pro rata;
     • scelta di esercizio o meno dell’opzione ne modifica il pro
       rata;
     • eventuale rettifica della detrazione in funzione della
       differenza del pro rata nel decennio o contabilità separata.

                               45          S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Rettifica della detrazione: casi significativi
L’impresa industriale, commerciale, di servizi:
  – fabbricati uso abitativo:
     • non esiste un problema di rettifica in quanto non detrae
       l’Iva all’acquisto, mentre le successive cessioni/locazioni
       sono sempre esenti Iva;
  – fabbricati strumentali per natura:
     • detrae l’Iva sull’acquisto;
     • successive cessioni/locazioni imponibili su opzione, se
       esenti:
        – no rilevanza operazioni occasionali su eventuale pro rata
          dell’attività propria;
        – rettifica della detrazione secondo utilizzazione specifica nei 10
          anni.

                                  46              S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Riepilogo Iva nelle locazioni di fabbricati
Locatore             Fabbricato             Regime Iva                 Aliquota Iva

                     Abitativo              Esente                     Esente
                                            Imponibile su opzione
Impresa di settore
                                                                       10%
                     Strumentale per        Esente                     Esente
                     natura
                                            Imponibile su opzione      22%

                     Abitativo              Esente                     Esente
Altro soggetto
passivo Iva
                     Strumentale per        Esente                     Esente
                     natura
                                            Imponibile su opzione      22%
                                            Esente                     Esente
Qualunque soggetto Alloggi sociali
passivo Iva                                 Imponibile su opzione      10%

                                       47                S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Affitto d’azienda contenente immobili
L’operazione è imponibile Iva ex art. 2, c. 2, n. 1 del D.P.R. n.
633/1972 con aliquota 22% e soggetta ad IdR in misura fissa,
ma opera disposizione «anti elusiva» ex art. 35, c. 10-quater,
D.l. n. 223/2006 quando:
    – valore normale dei fabbricati ≥ 50% valore dell’azienda (o
      ramo d’azienda) locata;
    – tassazione «singole» operazioni di locazione è più
      sfavorevole;
    – allora si applica tassazione più sfavorevole, concretamente:
      • locazione fabbricati uso abitativo non è mai più sfavorevole
        (Iva 10%, esente IdR 2%): no rilevanza;
      • locazione fabbricati strumentali per natura → più sfavorevole
        in quanto Iva 22% + IdR 1% → applicabilità norma anti
        elusiva.

                              48            S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Segue…Affitto d’azienda contenente immobili
L’affitto dell’unica azienda da parte
dell’imprenditore individuale comporta:
  – sospensione della soggettività Iva;
  – applicazione dell’IdR in misura proporzionale al
    3% sull’unico canone d’affitto d’azienda salvo:
     • contratto preveda canoni separati di locazione immobili
       con IdR rispettivamente al 2%;
     • canoni separati di locazione degli altri beni d’azienda
       con IdR proporzionale al 3%.

                           49          S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Cessione d’azienda contente immobili
Esclusa da Iva ex art. 2, c. 3 lett. b) D.P.R. n.
633/1972→ soggetta ad IdR proporzionale al 3%:
  – operazioni contestabili da AdE sono le cessioni di
    immobili nel contesto di una sostanziale cessione
    d’azienda muovendo dal presupposto che:
     • cessioni di fabbricati strumentali per natura sono imponibili
       anche su opzione;
     • cessione d’azienda sconta IdR al 3%;
     • possibile riqualificazione in cessione d’azienda.
  – al contrario la cessione di fabbricati ad uso abitativo
    «camuffati» d’azienda sconterebbe un’IdR in misura
    inferiore a quella prevista per singolo immobile.
                            50          S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Conferimento da parte di soggetti passivi Iva
Conferimento di fabbricati:
  – generale assimilazione a cessione onerosa da cui
    regime Iva:
     • legato a verifica dei presupposti soggettivo, oggettivo e
       territoriale;
     • fabbricati strumentali → 22% o 10% se Tupini;
     • fabbricati uso abitativo → 10% o 22% se lusso soltanto
       se conferente è società di settore altrimenti sempre IdR
       proporzionale;
  – conferimenti d’azienda costituita anche da immobili:
     • fuori campo Iva ex art. 2, c. 3, lett. b) del DPR. n.
       633/1972 → IdR in misura fissa 200 euro (agevolazione
       raccolta di capitali).
                            51          S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380
                                                                             S.A.F.
                                           SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO

                               APPENDICE NORMATIVA

                       D.P.R. n. 633/1972: art. 10, nn. 8, 8-bis, 8 ter;
                            D.P.R. n. 131/1986 (T.U.R.): art. 40;
                             D.P.R. n. 380/2001 (T.U.E.): art. 3.
D.P.R. 633/1972 art. 10: n. 8
                                     locazione
8) le locazioni e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di terreni e aziende
  agricole, di aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per le quali gli
  strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria, e di fabbricati,
  comprese le pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al
  servizio degli immobili locati e affittati, escluse le locazioni, per le quali nel
  relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l'opzione per
  l'imposizione, di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici
  degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese
  appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del
  Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno
  2001, n. 380, di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali come definiti
  dal decreto del Ministro delle infrastrutture, di concerto con il Ministro della
  solidarietà sociale, il Ministro delle politiche per la famiglia ed il Ministro per le
  politiche giovanili e le attività sportive del 22 aprile 2008, e di fabbricati
  strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa
  utilizzazione senza radicali trasformazioni;

                                          53               S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
D.P.R. 633/1972 art. 10: n. 8 bis
               cessioni di fabbricati abitativi
8-bis) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli di cui al
      numero 8-ter), escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli
      stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese
      appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del
      Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6
      giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della
      costruzione o dell'intervento, ovvero quelle effettuate dalle stesse
      imprese anche successivamente nel caso in cui nel relativo atto il
      cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione,
      e le cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali,
      come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008,
      pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008, per le quali nel
      relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per
      l'imposizione;

                                         54               S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
D.P.R. 633/1972 art. 10: n. 8 ter
cessioni di fabbricati strumentali per natura
8-ter) le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro
       caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali
       trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli
       stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese
       appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del
       Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6
       giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della
       costruzione o dell'intervento, e quelle per le quali nel relativo atto il
       cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione;

                                          55               S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
D.P.R. 131/1986 art. 40, c. 1 e c. 1 bis:
il principio di alternatività Iva-IdR e la deroga
nei trasferimenti immobiliari
1. Per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti all’imposta sul
   valore aggiunto, l’imposta si applica in misura fissa. Si considerano soggette ad
   imposta sul valore aggiunto anche le cessioni e le prestazioni per le quali
   l’imposta non è dovuta a norma dell’art. 7 del decreto del Presidente della
   Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e quelle di cui al sesto comma del successivo
   art. 21, ad eccezione delle operazioni esenti ai sensi dell’art. 10, numeri
   8), 8-bis) e 27-quinquies), dello stesso decreto nonché delle locazioni di
   immobili esenti ai sensi dell’art. 6 della legge 13 maggio 199, n. 133, e dell’articolo
   10, secondo comma, del medesimo decreto n. 633 del 1972.
1-bis. Sono soggette all’imposta proporzionale di registro le locazioni di
   immobili strumentali, ancorché assoggettate all’imposta sul valore
   aggiunto, di cui all’art. 10, primo comma, numero 8), del decreto del Presidente
   della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e le cessioni, da parte degli utilizzatori,
   di contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili strumentali, anche
   da costruire ed ancorché assoggettati all’imposta sul valore aggiunto, di cui
   all’articolo 10, primo comma, numero 8-ter), del citato decreto del Presidente della
   Repubblica n. 633 del 1972.
                                          56               S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
D.P.R. 131/1986 Tariffa p.1 art.1 ‘Prima Casa’

•   Nota II-bis) 1. Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 2 per cento (6)
•   agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione
•   non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà,
•   dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse, devono
•   ricorrere le seguenti condizioni:
•          a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui
•   l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria
•   residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria
•   attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello
•   in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel
•   caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che
•   l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano (7). La
•   dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato
•   l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza,
•   dall'acquirente nell'atto di acquisto;
•          b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere
•   titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà,
•   usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del
•   comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
•          c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere
•   titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto
•   il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso,
•   abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo
•   stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente
•   articolo

                                                                           57     S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Testo Unico dell’Edilizia - DPR 380/2001, art.
3, c. 1, lett. c: gli interventi di ristrutturazione
«pesante».
c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a
    conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un
    insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e
    strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi
    compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo
    degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli
    impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei
    all'organismo edilizio;

                                         58               S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Testo Unico dell’Edilizia - DPR 380/2001, art.
3, c. 1, lett. d: gli interventi di ristrutturazione
«pesante».
d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli
   organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad
   un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi
   comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio,
   l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito
   degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti
   nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente,
   fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa
   antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente
   crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne
   la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili
   sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e
   successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli
   interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di
   ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma
   dell'edificio preesistente.

                                         59               S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Testo Unico dell’Edilizia - DPR 380/2001, art.
3, c. 1, lett. e: gli interventi di ristrutturazione
«pesante».
e) "interventi di nuova costruzione", quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del
   territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti. Sono
   comunque da considerarsi tali:
     e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento
   di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli
   interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);
     e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti
   diversi dal comune;
     e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi,
   che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
     e.4) l'installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori
   per i servizi di telecomunicazione;

                                           60                S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Testo Unico dell’Edilizia - DPR 380/2001, art.
3, c. 1, lett. e: gli interventi di ristrutturazione
«pesante».
e.5) l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi
   genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati
   come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e
   che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee e salvo che
   siano installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all'interno di strutture
   ricettive all'aperto, in conformità alla normativa regionale di settore, per la sosta
   ed il soggiorno di turisti;
e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in
   relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree,
   qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la
   realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale;
e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per
   attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la
   trasformazione permanente del suolo inedificato;

                                         61              S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
Grazie per l’attenzione
          62   S.A.F.- SCUOLA DI ALTA FORMAZIONE LUIGI MARTINO
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