Focus GIUNGLA zoomLa rivista specializzata dei valutatori immobiliari svizzeri 01 | 22 - Siv.ch
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zoom La rivista specializzata dei valutatori immobiliari svizzeri 01 | 22 Focus GIUNGLA Frenetici valutatori, immobili di pregio e astuti investitori 11 Nachhaltigkeit bewerten: Kriterien der grossen Beratungs- und Bewertungsfirmen 14 La confusione regna sovrana Brenno Borradori sul mantenimento del valore degli immobili 30 Il verde è il colore della speranza – Se solo fosse vero!
— Editoriale —
© Christine Kocher
RISPETTO
Care valutatrici,
Cari valutatori,
Non so voi ma io, quando sento parlare di giungla, penso subito
a Tarzan, mi immagino liane dappertutto e cerco mentalmente
COLOPHON
un machete per avanzare nel fitto della foresta. Sento il clima
Editore
umido, le punture delle zanzare. Ho l’adrenalina a mille per i tanti
pericoli sconosciuti in agguato. E allo stesso tempo ne sono
Associazione svizzera valutatori immobiliari
Oberer Graben 8, 9000 San Gallo affascinata. La mia voglia di avventura è incontenibile. Tutto questo
T 071 223 19 19, www.siv.ch nella mia immaginazione … Ma se trasferisco questi pensieri alla
Partner quotidianità, ho meno voglia di giungla e di avventure segrete.
Funziona allo stesso modo anche con le colleghe e i colleghi con
Swiss Institute of cui mi sono confrontata sul tema giungla. La reazione più fre-
Real Estate Appraisal
quente? Punto di domanda, occhi rivolti al cielo, anche no, grazie …
Chambre suisse d’experts Perché la giungla ha questa connotazione così negativa? E perché
en estimations immobilières
noi esseri umani ne produciamo così tanta? Nel vostro ruolo di
Direttore responsabile
valutatrici e valutatori sotto tanti aspetti dovete muovervi come in
Silvan Mohler
Presidente SIV una giungla. Basti solo pensare ai dati da elaborare. O agli altri con
silvan.mohler@siv.ch, www.siv.ch
le loro esigenze, che tutti pretendono di vedere rispettate.
Caporedattrice Le norme, i regolamenti, i label. Una vera e propria giungla.
Sibylle Jung
zoom@siv.ch Fa parte della quotidianità, direte voi. Non perdersi nella giungla,
Team editoriale mantenere la rotta. Tutto questo merita il massimo rispetto.
Jürg Aegerter, Martin Frei, Jitka Doytchinov, Chapeau!
Carmen Püntener, Felix Thurnheer,
Urs-Peter Zwingli
Comitato di redazione
Martin Frei, Silvan Mohler
Contenuti e concetti
Pur Kommunikation AG, San Gallo
www.pur-kommunikation.ch
Design
Agentur formidable, Berneck Sibylle Jung
CON-
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Stampa
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Tiratura / Pubblicazione
3600 copie, semestrale Quest’orologio è talmente bello che abbiamo deciso
Cover di estrarlo a sorte.
Immagine di copertina:
particolare del dipinto «Il sogno» Scriveteci all’indirizzo zoom@siv.ch, e spiegateci che a ssociazione
di Henri Rousseau (1844–1910) di idee vi fa venire in mente la parola «giungla».
Con un pizzico di fortuna potreste diventare la nuova proprietaria
o il nuovo proprietario dello Swatch The Dream by Henri Rousseau.
La data di chiusura del concorso è il 15 maggio 2022.
Non si terrà alcuna corrispondenza in merito al concorso. Il premio
non potrà essere convertito in denaro. Sono escluse le vie legali.
— Zoom 01 | 22 —
2
— Contenuti —
FOCUS 05 INTRO
06
Geschätzt #8 mit
Caroline Schuppli,
Orang-Utan-Forscherin
18 REPORT DI
MERCATO
Una panoramica
dell’attuale mercato
NELLA GIUNGLA DEI LABEL 22 EINMAL SCHÄTZEN,
BITTE
Manuale di sopravvivenza
Welche Zahlen
per i valutatori sich h
inter «Urban
Farming»-Projekten
08
verbergen
24 ENERGIEGESETZ
Der Kanton Zürich
sagt fossilen Heizungen
den Kampf an
26 AUS- UND
NEL FITTO WEITERBILDUNG
DELLA GIUNGLA Die aktuellen Lehr
gänge an den
Sostenibilità degli immobili:
Fachhochschulen
cifre e fatti
30 IL SALOTTO
DELL’ESAME
11
Il verde è il colore
della speranza –
NACHHALTIGKEIT Se solo fosse vero!
BEWERTEN
32 INFORMAZIONI
Welche Kriterien bei grossen Beratungs- DALL’ASSOCIAZIONE
und Bewertungsfirmen zählen Dal mondo SIV
34 «TESTA
PENSANTE» SIV
7 domande a
Thomas Koch
14
LA CONFUSIONE REGNA SOVRANA
Il mantenimento del valore secondo
il docente SIREA Brenno Borradori
27 PROFESSIONE DI FEDE
L‘esperto della BVK: la sostenibilità
è l‘unica alternativa
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3
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— Intro —
GESCHÄTZT #8
Caroline Schuppli lebt mehrere Monate im Jahr im Dschungel von Sumatra, Indonesien. Dort forscht
sie über Orang-Utans. Caroline Schuppli studierte evolutionäre Biologie und setzt sich seit Jahren mit
ihrem SUAQ-Projekt für den Schutz der vom Aussterben bedrohten Menschenaffen ein.
Zoom verrät sie ihre drei Lieblingsplätze.
Aufgezeichnet von Jürg Aegerter
#1 REGENWALD
In unserem Camp
mitten im Regenwald
bin ich dicht von der
Natur und seinen
Bewohnern umgeben.
Das Leben im Camp ist
einfach. Und doch gibt
es abgesehen von
meinem Zuhause wohl Die Schweizerin Caroline
keinen Ort, an dem ich Schuppli leitet auf Sumatra
mich wohler fühle. Die das Orang-Utan-
ruhigen Momente auf Forschungsprojekt SUAQ.
der Terrasse geniesse www.suaq.org
ich am meisten,
obwohl es mit der
imposanten Geräusch-
kulisse eigentlich
nie ruhig ist.
#3 IRCHEL
Am Standort Irchel der
Universität Zürich habe ich
studiert, am Anthropologi-
schen Institut den Doktor
#2 REFUGIUM titel erlangt und danach bis
Seit meiner Kindheit ist die 2019 als Postdoc gearbeitet.
Leglerhütte ein oft besuch- Mit den grauen Gebäuden
tes Ziel oder Zwischenstopp musste ich mich zuerst
auf Berg-, Ski- und Schnee- anfreunden. Doch beim
schuhtouren. Nirgendwo Irchelpark war es Liebe auf
bekomme ich den Kopf so den ersten Blick.
frei wie in den Bergen. Hier
konzentriere ich mich ganz
auf die körperliche Aktivität
und schalte andere Gedan-
ken ab. Diese Pausen
s chaffen Raum für Ideen.
GESCHÄTZT
Schweizer Persönlichkeiten zeigen Zoom exklusiv ihre Lieb-
lingsplätze. Es sind Orte, an denen sie gerne Zeit verbringen;
Räume, die sie mit besonderen Erinnerungen verbinden.
Zu Hause, unterwegs oder am Arbeitsplatz. Der «Markt-
wert»: geschätzt nach persönlichen Kriterien. Das ist so gar
nicht schätzertypisch – und trotzdem lesenswert.
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5
— Focus —
SAPERSI DISTRICARE NELLA
GIUNGLA DEI LABEL
Nel mercato immobiliare la sostenibilità sta diventando sempre più cruciale. Lo dimostra anche
la giungla di label cresciuta a dismisura sia in Svizzera che all’estero. Come devono comportarsi
i valutatori per gestire questa molteplicità?
Testo: Urs-Peter Zwingli
Gli Swiss Valuation Standard (SVS) d’insieme», sostiene S tefan Schrader, per uno specifico utilizzo e per specifi
contano ben 13 principi nazionali e in titolare dello studio Büro für Nachhal che volumetrie – interessante soprat
ternazionali in materia di sostenibilità – tigkeit am Bau. Ingegnere ambienta tutto per i valutatori specializzati in una
se ci limitiamo a quelli applicati più di le ETH, Schrader fornisce servizi di determinata categoria di edifici.
frequente in Svizzera1. Il trend della so consulenza ai committenti e pianifi
stenibilità, ben visibile in questa giun ca e coordina la certificazione di nuo Le ripercussioni
gla di label, influisce anche sul merca vi edifici e ristrutturazioni. Anche per sul valore
to immobiliare. Ad esempio i criteri di lui la s oluzione è una sola: concentrar «La prova della sostenibilità di un im
sostenibilità giocano un ruolo fonda si sugli approcci che ritiene importanti mobile, dunque un label o un certifica
mentale nelle decisioni di acquisto de e interessanti. «I valutatori dovrebbe to, ne aumenta chiaramente il valore»,
gli investitori istituzionali. Lo scrive il ro occuparsi di pochi label selezionati. spiega Schrader. Tradurre questo incre
Barometro dei trend nel mercato degli Ne trarrebbero senz’altro un vantaggio mento in nude cifre però è complicato,
investimenti immobiliari del 2022 di EY competitivo. E continuare a fare forma questo il feedback che Schrader riceve
Schweiz2. Il 75 % dei 63 investitori inter zione in un settore molto richiesto sul regolarmente dai committenti. «Va poi
vistati osserva inoltre aumenti di prez mercato.» tenuto conto di come viene considera
zo per gli immobili conformi ai criteri Un valido aiuto in fase deci ta la sostenibilità rispetto al fattore tut
ESG.3 Ciò significa che valutatrici e va sionale può fornirlo la «Mappa degli tora predominante del valore della po
lutatori devono tenere conto del fattore standard e dei label della costruzione sizione.» Tuttavia diventa sempre più
sostenibilità. Ma come possono affron sostenibile svizzera», la guida pubbli essenziale valutare i rischi di un immo
tare questa tematica così complessa? cata dal Network Costruzione Soste bile. «Qui contano anche i fattori legati
nibile Svizzera (NNBS) che spiega alla sostenibilità, ad esempio l’impat
La specializzazione porta come i diversi orientamenti conside to ambientale di un edificio, la sua via
v antaggi competitivi rino in maniera differente gli aspetti bilità anche nell’ottica di una mobilità
«Il proliferare di certificazioni, standard della sostenibilità (efficienza energetica, sostenibile o la flessibilità della strut
e label in effetti rende difficile a com clima ambiente, mobilità, ecc.), indi tura per future variazioni della desti
mittenti e consulenti avere una visione cando quale approccio si presta meglio nazione d’uso.»
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— Focus —
L’attuale dibattito sulla
sostenibilità registra opinioni
divergenti, il che rende difficile
avere un quadro generale. «MOLTI LABEL S ERVONO
S OPRATTUTTO PER LA
COMMERCIALIZZAZIONE»
Gli attuali metodi di valutazione mostra
no tutti i loro limiti quando si tratta di
un tema dalle tante sfaccettature come La sostenibilità assume sempre più rilevanza anche nell’economia
la sostenibilità? La risposta è sì secon immobiliare. Signor Salzmann, Lei si occupa di metodi di
do il docente SIREA Beat Salzmann (si valutazione. In che modo l’argomento è stato accolto in questo
veda l’intervista). Valutare la sostenibi settore dell’universo immobiliare?
lità richiede un orizzonte temporale più Nella valutazione immobiliare si fa ancora fatica a comprendere cosa
lungo rispetto a quello degli attuali me significhi sostenibilità. Un edificio costruito oggi è destinato a essere
todi, sostiene Salzmann, che fa parte del utilizzato per 80–100 anni. Per calcolarne la redditività si dovrebbe
Gruppo di metodica presso lo Swiss In procedere con un calcolo dei costi complessivi, tra cui vanno consi
stitute for Real Estate Appraisal (SIREA), derati ad esempio anche i costi che prima o poi si presenteranno
il quale intavola regolarmente dibattiti in fase di demolizione e riciclo. Oppure i costi dell’energia grigia,
sui potenziali sviluppi. legati ai materiali da costruzione. In senso lato, in un calcolo di que
sto genere sostenibilità significa che, in proporzione alla durata
Le associazioni di categoria del periodo di godimento dell’immobile, le spese dovranno essere le
portano nuove chiavi di lettura più basse possibile – non importa se misurate in franchi o in CO2.
Di spunti sulla metodologia ne esisto L’economia immobiliare però continua a concentrarsi sul valore
no già: ad esempio il manuale «Nach attuale, o su orizzonti temporali troppo vicini. Il metodo DCF ad
haltigkeit und Wertermittlung von esempio si limita a previsioni decennali.
Immobilien (Sostenibilità e calcolo
del valore degli immobili)» (NUWEL), Eppure esistono già label e certificati che attestano la sostenibilità
che traccia le linee guida per la SIV, di un immobile.
la Camera degli esperti di valutazio È vero, ma dubito che oggi un label abbia un’influenza determinante
ne della SVIT e la RICS ed è opera sulla valutazione. Molti label sono soprattutto un veicolo per la com
del Center for Corporate Responsibili mercializzazione. Non è mia intenzione sparlarne, infatti dietro tanti
ty and Sustainability dell’Università di label si nasconde un impegno serio. Ma naturalmente esistono diffe
Zurigo. Quest’ultimo ha sviluppato an renze abissali tra i diversi orientamenti. Il committente deve verifi
che l ’Economic Sustainability Indicator carli con la massima precisione prima di affidarsi a un determinato
(ESI), focalizzato sulle differenze tra i label o certificazione. Dal mio punto di vista, un label sostenibile
vari label che, in senso lato, coprono gli deve tenere conto ad esempio anche dei costi per il futuro smalti
aspetti tecnici di un immobile, sotto l’a mento, cosa che oggi succede molto raramente.
spetto finanziario. L’indicatore descri
ve il rischio, o la possibilità, che un im Che prospettive vede per il settore degli immobili sostenibili?
mobile perda o acquisti valore a causa Oggi vengono pagate cifre esorbitanti per immobili che magari
di fattori esterni (prezzo dell’energia, hanno già 30 o 40 anni. Questi poi vengono demoliti per costruire
cambiamento climatico, evoluzione de edifici nuovi. Ma questo sistema funziona solo a causa dell’esplo
mografica, ecc.). Va detto però che le sione dei prezzi dei terreni. Sebbene oggi risulti produttivo, nel lungo
argomentazioni di NUWEL, così come periodo non è destinato a imporsi. Ribadisco, la vera sostenibilità
l’ESI, risalgono già a qualche anno fa. con bassi costi sul piano finanziario ed ecologico impone che un
immobile venga utilizzato molto più a lungo.
1 Swiss Valuation Standard (2017). Il capitolo 7
degli SVS si occupa nel dettaglio della Beat Salzmann, architetto ETH, nella
s ostenibilità nella valutazione immobiliare.
tesi di dottorato si è occupato del
2 https://www.ey.com/de_ch/news/2022-press-
processo di variazione di valore d egli
releases/01/sustainability-and-pandemic-
immobili. Salzmann ha lavorato
shape-the-real-estate-market
3 L’acronimo ESG si riferisce alla valutazione per 20 anni come consulente e
degli aspetti della sostenibilità, ovvero valutatore per diversi clienti, tra cui
amb iente (E – environment), responsabilità la IAZI AG. Docente SIREA, insegna
sociale (S – social) e gestione aziendale in diverse scuole universitarie
r esponsabile (G – governance). professionali.
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7
— Focus —
NEL FITTO
DELLA GIUNGLA
Chi tenta di farsi largo nella giungla dei valori alla ricerca della sostenibilità perde subito l’orientamento.
I valori «verdi» non possono venire considerati separatamente quando si tratta di
determinare il valore delle proprietà immobiliari. Zoom ha raccolto cifre e fatti sul tema.
Testo e ricerca: Carmen Püntener
Società Economia Ambiente
Oggi l’edilizia sostenibile è
praticamente lo standard. Uno standard ampiamente accettato
Sia i criteri per lo Standard
Costruzione Sostenibile
Svizzera che quelli di
Lo Standard Costruzione Sostenibile Svizzera (SNBS),
Minergie sono ampia-
pietra miliare per la classificazione dei diversi
3×
mente accettati e vengono
criteri di sostenibilità, stabilisce i criteri sociali, economici
quasi sempre integrati
e ambientali da considerare in relazione alla
nei nuovi edifici. Tuttavia
sostenibilità di un edificio.1
l’obiettivo di saldo netto
delle emissioni pari a zero
entro il 2050 del governo
più acqua
federale non è un’impresa
facile. Il 57 % degli edifici
residenziali elvetici appar- Doccia a cascata
tiene a privati e 1,5 milioni effetto giungla
di fabbricati necessitano di
Nei sistemi doccia
interventi di risanamento
a cascata spesso
per le loro emissioni di
l’acqua viene
20
CO2. Sembra improbabile
arricchita con
che tutti i fabbricati diven-
ossigeno per rendere
teranno clima-neutrali
più gradevole la
entro il 2050. La questione
sensazione sulla
dell’aumento di valore
kg CO2/m2 pelle durante la
degli immobili sostenibili
doccia. Ma, attenzio-
è avvolta nell’incertezza.
ne! Un sistema
I segnali attuali propen-
Presentazione della legge sul CO2 doccia a cascata
dono più per una stagna
consuma il triplo di
zione, mentre calano
Il nuovo progetto relativo alla Legge sul CO2, attualmente in acqua rispetto a
i valori degli immobili
fase di consultazione, mira a dimezzare entro il 2030 un normale soffione
non sostenibili.
le emissioni di gas a effetto serra in Svizzera rispetto al 1990. doccia.
Per gli edifici il Parlamento vorrebbe mantenere il tetto
massimo delle emissioni a 20 kg CO2/m2 fino al 2030, con una
successiva riduzione di 5 kg CO2/m2 ogni cinque anni.2
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8
— Focus —
51 302
edifici certificati secondo gli standard Minergie
as-immo.ch
VERTRAUEN VERBINDET
«Mit grosser Achtung definiere ich
den Marktwert Ihrer Immobilie:
Liegenschaftsschätzungen sind
Vertrauenssache. Ich bewerte und
verkaufe. Vertrauensvoll. Versiert.»
as immobilien ag l Bern l Mühleberg l Murten
Verkauf l Vermietung l Verwaltung l Stockwerkeigentum l Beratung l Bewertung— Focus —
NACHHALTIGKEIT
R ICHTIG BEWERTEN
Was bedeutet Nachhaltigkeit für den Wert einer Immobilie? Grosse Immobilien-, B
eratungs-
und Bewertungsunternehmen setzen sich aktuell intensiv damit auseinander. Welche Kriterien
in die Bewertungen einfliessen sollten, haben wir mit drei Vertretern diskutiert.
Interview: Jürg Aegerter
Gleich zu Beginn eine private Frage: Die Nachhaltigkeit ist auch
Wie nachhaltig leben Sie? in Bewerterkreisen zum
Christine Eugster: Ich versuche, mich g rossen Thema geworden.
saisonal und regional zu ernähren und Wo zeigt sich das?
esse viel weniger Fleisch als früher. Roman Ballmer: Das Thema ist in der
Wenn ein Ziel mit dem Zug gut erreich- gesamten Immobilienbranche omni-
bar ist, lasse ich das Auto stehen. Ob präsent, vom Entwickler über den Anle-
Christine Eugster wir mit dem Flugzeug in die Ferien rei- ger bis hin zu Hypothekarinstituten.
ist Partnerin beim Immobilien
sen, wird mit der ganzen Familie disku- Entsprechend treffen viele Kunden
beratungsunternehmen Wüest Partner
in der Division «Data, Analytics & tiert und abgewägt. anfragen dazu ein. Auf der einen Seite
Technology». Roman Ballmer: Als Mieter in einer ist dies positiv zu werten, es scheint
Minergie-Liegenschaft und reger ÖV- sich nun tatsächlich etwas zu bewe-
Nutzer sieht mein ökologischer Fuss- gen. Auf der anderen Seite gilt jedoch
abdruck vermutlich in Ordnung aus, festzuhalten, dass vielfach erst die
wobei die Wahl des Fortbewegungs- Bestandesaufnahme erfolgt.
mittels mitunter auf unseren zentra- Christine Eugster: In unseren Geschäfts-
len Bürostandort zurückzuführen ist. stellen in Deutschland ist das Thema
Mein Bewusstsein für Nachhaltigkeits- durch die EU-Taxonomie und die Offen-
themen hat in den letzten Jahren klar legungspflichten sogar zentraler als bei
Dr. Stefan Fahrländer zugenommen. uns. Doch auch wenn der regulatori-
ist Gründer von Fahrländer Partner Stefan Fahrländer: Wahrscheinlich bin sche Druck in der Schweiz noch weniger
Raumentwicklung und Präsident des
Verwaltungsrats des Schweizerischen ich etwa Schweizer Durchschnitt: Mein gross ist, gewinnt das Thema bei unse-
Instituts für Immobilienbewertung Wohnflächenkonsum ist zu gross, ren Kunden enorm an Bedeutung. Die
SIREA. mein Energieträger noch schmutzig, Nachfrage nach unseren CO2-Model-
die Grundsubstanz aber 250 Jahre alt. lierungen oder ESG-Ratings hat in den
Ich habe keine Ferienwohnung, dafür letzten Jahren stark zugenommen.
eigenen Wald, in dem ich CO2 binde. Stefan Fahrländer: Nachhaltigkeit war
Ich esse weniger und nur einheimi- bei uns immer ein grosses Thema und
sches Fleisch, achte auf lokale Hand- ist immer in die Bewertungen einge-
werker und Baustoffe und fliege in die flossen; im ökonomischen und sozialen
Ferien. Die Thematik ist auf dem Radar. Sinn sowieso. Und auch die Ökologie
Roman Ballmer Meine Kinder erinnern mich praktisch hat seit den 1980er-Jahren ihren Stel-
ist stellvertretender CEO bei IAZI täglich daran. lenwert, wobei dieser auch mit den
und leitet seit 2013 den Bereich der
hedonischen Produkte. jeweiligen Energiepreisen korreliert.
— Zoom 01 | 22 —
11— Focus —
© Bänziger Lutze Architektur
Der Obstgarten in Widnau ist die erste im Kanton St. Gallen realisierte Siedlung nach Minergie-P-Eco-Standard.
Ein Elektroauto kann von allen Mietern genutzt werden und auch die Ernte der Obstbäume wird geteilt.
Liegenschaften verursachen Wo fliessen Aspekte der «Ein Haus mit einer fossilen
in der Schweiz 30 % des Nachhaltigkeit bereits heute schon H eizung ist in Zukunft klar weniger
CO2-Ausstosses – wie präsent in Ihre Bewertung ein? Wert als ein Gebäude mit nach
ist diese Zahl in Ihrem Alltag? Stefan Fahrländer: Bei sämtlichen haltiger Technik». Das sagt
Stefan Fahrländer: Gar nicht, die The- Parametern fliessen die drei Säulen der Z ürcher Regierungsrat Martin
matik hingegen sehr. der Nachhaltigkeit (Ökonomie, Öko- N eukom. Sind Sie gleicher
Roman Ballmer: Der Fokus wird leider logie und Soziales) mit ein. Schon Meinung?
häufig auf die Emissionen im Betrieb immer. Christine Eugster: Dieser Aussage
gelegt, womit Neubauobjekte als Heils- Christine Eugster: Bei unseren hedo- würde ich zustimmen. Bei Häusern
bringer erscheinen. Dabei wären die nischen Modellen für Wohneigen- mit alten Ölheizungen müssen Kosten
grössten CO2-Reduktionen mit geeig- tum sehen wir, dass die Qualität der für den Systemwechsel eingepreist
neten Massnahmen im bestehenden Gebäudehülle einer Immobilie heute werden. Dadurch, dass viele institu
Gebäudepark zu erzielen. In diesem preisrelevanter ist als noch vor eini- tionelle Immobilieneigentümer Nach-
sind bereits gewaltige Mengen grauer gen Jahren. Umgekehrt hat der Preis- haltigkeitsziele zu erreichen haben,
Energie gebunden, die für Herstellung effekt von Minergie-Zertifikaten abge- können «nicht nachhaltige» Objekte
der Baustoffe, Transport und Bau ein- nommen. Dies hängt damit zusammen, zunehmend zu «Stranded Assets»
gesetzt wurden. dass mittlerweile auch konventionelle werden, die man nicht im Portfolio
Christine Eugster: Das sehe ich auch Neubauten viele Aspekte der Minergie- haben möchte. Damit sinkt die Zah-
so. Neubauten haben aufgrund guter Anforderungen erfüllen. lungsbereitschaft für solche Immo-
Dämmung einen viel tieferen Wärme- Roman Ballmer: Seit jeher fliessen bilien.
bedarf und werden vorwiegend mit zahlreiche Nachhaltigkeitsaspekte ein. Stefan Fahrländer: Das stimmt. Allge-
erneuerbarer Energie beheizt. Wenn aber Neben dem Objekt selber betrifft dies mein geht es um Wertminderung von
auch die graue Energie von Ersatzneu- auch Lagefaktoren wie die Nähe zum nicht nachhaltigen Gebäuden und nicht
bauten berücksichtigt wird, schneiden ÖV oder soziale Dimensionen wie die um eine Wertsteigerung von nachhalti-
diese gegenüber Sanierungen bezüglich Sicherheit oder ein attraktives Wohn- gen Liegenschaften. Letzteres ist schon
CO2-Bilanz häufig weniger gut ab. umfeld. eingepreist.
— Zoom 01 | 22 —
12— Focus —
Roman Ballmer: Es ist tatsächlich davon Auch bei ESG gilt das Bewerter-
auszugehen, dass sich das Käuferver- geheimnis: Daten, Daten, Daten.
halten in Bezug auf Nachhaltigkeits Wie stellen Sie sicher, auf den
themen in den kommenden Jahren ver- r ichtigen und relevanten Daten
ändern wird. Während aktuell vor allem a ufzubauen?
die energieeffizienten Gebäude hoch- Christine Eugster: Wir pflegen selbst
gelobt werden, erwarte ich ebenfalls umfassende Datensätze, etwa Anga-
eher eine Abstrafung von Objekten mit ben zu Immobilienpreisen, -mieten und
Sanierungsstau. -kosten sowie Gebäudemerkmalen.
Daneben beziehen wir öffentlich ver-
Mit der Nachhaltigkeitsdiskussion fügbare Daten, so zum Beispiel Infor-
gewinnt das Thema «Environmental, mationen aus dem Gebäude- und Woh-
Social and Corporate Governance» nungsregister (GWR), Informationen zu
(ESG, siehe Box) an Bedeutung. Naturgefahren oder kleinsträumliche
Wie stark verändert sich die Daten zur Vegetationshöhe. Open-data-
B ewertung von Immobilien durch Quellen werden glücklicherweise konti-
diese Faktoren? nuierlich ausgebaut.
Christine Eugster: Grundsätzlich waren Roman Ballmer: Auch wir haben zahl-
Nachhaltigkeitsaspekte schon immer reiche Datenpools selber, mithilfe
Bestandteil einer Bewertung, jedoch unserer Kunden oder externer Quellen
wird der Wert einer Immobilie heute aufgebaut. Die Verwendung robuster
noch umfassender beurteilt. Wir stellen Analysekonzepte und statistischer Ver-
eine starke Nachfrage nach ESG-Due- fahren erlaubt uns, die Qualität und
Diligence fest. So wird die Nachhal- Relevanz der Daten laufend zu prüfen.
tigkeit im Rahmen einer Immobilien- Stefan Fahrländer: Die Themen sind
Akquisition im Detail geprüft und wir ja bekannt und man gibt sich Mühe,
nehmen deutlich mehr GEAK-Zertifi- die relevanten Daten flächendeckend
zierungen (Gebäudeenergieausweis bereitzustellen, seit 2006. Teilweise
der Kantone), CO2-Berechnungen oder sind dies einfache Messdaten, teil-
ESG-Beurteilungen vor als vor ein paar weise Ergebnisse komplexer Modelle.
Jahren. Es ist aber zu bedenken: Mit Daten- ESG
Stefan Fahrländer: Naja, da werden erfassung wird noch kein einziges Der Begriff ESG bezeichnet die
gerne Dinge vermischt. E und S erge- Kilo CO2 eingespart; Pragmatismus ist betrieblichen Standards in den
ben die fehlenden Säulen des umfas- gefordert. Bereichen Umwelt, Soziales
senden Nachhaltigkeitsreportings und und Unternehmensführung. In
G betrifft die kommerziellen Akteure. In Zum Schluss: Welchen Einfluss anderen Worten, den freiwilli-
der Berichterstattung werden insbeson- werden zukünftige politische gen Beitrag der Wirtschaft zu
dere E und S künftig zusätzlich bezie- E ntscheide auf die Bewertung von einer nachhaltigen Entwick-
hungsweise verstärkt ausgewiesen. Immobilien haben? lung, der über die gesetzlichen
Roman Ballmer: Neu ist lediglich das Roman Ballmer: Die politischen Rah- Anforderungen hinausgeht.
Bedürfnis, eine Vielzahl von Fakto- menbedingungen spielen eine ent- 2006 riefen die Vereinten Natio-
ren explizit auszuweisen, was insbe- scheidende Rolle und die Geschwin- nen die Wirtschaft zu einer sol-
sondere bei Portfolio-Analysen einen digkeit des Wandels wird stark an das chen freiwilligen Selbstver-
beträchtlichen Aufwand bei der Erfas- monetäre Anreizsystem gekoppelt sein. pflichtung bezüglich der
sung auslösen kann. Mit dem reinen Christine Eugster: Nachhaltig betrie- Integration von ESG-Faktoren
Messen ist jedoch noch nichts bewirkt. bene Liegenschaften sind weniger den in Investmententscheidungen
Gleichzeitig stellt sich die Frage der politischen Risiken ausgesetzt, die sich auf. Diesem Aufruf sind viele
Standardisierung und die Sicherstel- als Folge von veränderten Regulierun- gefolgt: Gemäss einer Studie
lung der Vergleichbarkeit. Am Auftrag gen ergeben können. der UBS (2021) betrachten drei
einer Immobilienbewertung, nämlich Stefan Fahrländer: Ganz klar: Nicht- Viertel der weltweiten Investo-
der Einschätzung der Zahlungsbereit- Nachhaltigkeit wird künftig stärker ren ESG-Faktoren heute als
schaft im Markt, ändert sich nichts. bestraft. wichtige Markttreiber.
— Zoom 01 | 22 —
13— Focus —
Scuole elementari
al Burio a Gordola
1971 Arch. Augusto
Jaeggli e Arch. Marco
Bernasconi
© Rivista Tecnica 4/93
LA CONFUSIONE REGNA
SOVRANA
Gli immobili vetusti di norma sono sinonimo di dispersione energetica. Già gli edifici costruiti 30 anni
fa non soddisfano più gli odierni requisiti nell’ottica di un utilizzo sostenibile. Diventa quindi prassi
comune adeguare gli immobili agli standard attuali. Ma, attenzione! L’edificio mantiene il suo valore solo
se in fase di ristrutturazione si tiene conto degli aspetti estetici e socio-culturali.
Testo: Brenno Borradori
1,5
Il tempo stringe: occorre operare un di- costruzione di qualità in Svizzera. Nella
stinguo in merito alla sostenibilità dei sua Strategia per uno sviluppo sosteni-
nostri immobili. Ciò significa che dob- bile (SSS), il Consiglio federale sottoli-
biamo comprendere meglio quali com- nea come il concetto di sostenibilità in
milioni di edifici da ristrutturare ponenti influiscono sulla sostenibili- toto includa la cultura della costruzione
80
tà e in che misura. È vero che la presa di qualità come fattore essenziale. Ogni
di coscienza da parte di committenti e intervento architettonico dunque non si
progettisti in direzione della sostenibi- limita ad avere un limitato influsso sul
lità è più generalizzata rispetto a qual- singolo oggetto ed il relativo utente,
che anno fa, tuttavia è mirata principal- ma il gesto riguarda un raggio molto
% di edifici ad uso residenziale costruiti mente al risparmio energetico. Negli più ampio che concerne ognuno di noi.
prima del 1990
interventi di rifacimento e ristruttura-
zione si tende a sottovalutare l’influen- Valutare i pregi – e non
za delle componenti sociali, economi- solo i difetti
che e culturali sulla sostenibilità. Per raggiungere e mantenere una so-
Costruire è un atto culturale e stenibilità ambientale sociale ed eco-
recentemente anche la Confederazione nomica nell’intera vita di un edificio, è
si è attivata per promuovere in modo necessario prendere decisioni strategi-
duraturo e proattivo una cultura della che, sistematicamente e regolarmen-
— Zoom 01 | 22 —
14— Focus —
SIREA ha in programma
corsi in i taliano e tedesco sul
tema « Correlazioni tra architettura
e valore immobiliare».
Ulteriori informazioni:
www.sirea.ch/kurse
© Brenno Borradori
Scuole elementari al Burio
a Gordola 2021 1° tappa,
stravolgimento dell’archi-
tettura dovuto alla ristrut-
turazione nonostante
la volontà espressa dal
committente fosse quella
di preservare il valore
storico-architettonico
dell’edificio.
© Frédéric Frank
Fotografia di un edificio storico con isolamento
a cappotto in V
allemaggia.
te, sia per prolungarne la vita e sia per porto alle condizioni, alle esigenze e qualcosa dice dentro di noi: qui è se-
adattarlo alle nuove mutate esigenze. alle aspettative degli utenti presenti e polto qualcuno. Questa è architettura.»
È fondamentale quindi essere in gra- futuri. Alla base bisogna riflettere sul Da questa definizione possiamo sco-
do, in ogni momento, di individuare e ruolo, sull’importanza e sulla portata prire diversi livelli: lo spirito del luogo
valutare tutti i pregi e i difetti dell’og- dell’architettura, e questo con l’obiettivo (genius loci) rappresentato in questo
getto. Sebbene esistano strette corre- di comprendere, creare e mantenere caso dal bosco che influisce e sugge-
lazioni tra l’architettura ed il valore im- una cultura della costruzione di qualità. stiona il nostro animo in un modo de-
mobiliare, non sempre queste vengono terminato e preciso, diverso per esem-
analizzate adeguatamente come real- Considerare le qualità pio rispetto ad un contesto costruito. In
mente si dovrebbe. Tuttavia, solo un dell’edificio, seguito l’elemento artificiale del tumu-
oggetto qualitativamente valido sotto il luogo e le finalità lo in contrasto con il contesto naturale
il profilo architettonico potrà garantire A tale proposito per meglio compren- del bosco, con una precisa descrizione
un valore sicuro in futuro. dere l’essenza del tema si può citare del modo in cui questo è stato realiz-
Per ottenere una valutazione ed forse la più intensa e singolare defini- zato (dall’uomo per mezzo di un attrez-
una gestione attendibile e per determi- zione di architettura, che secondo Adolf zo costituito da una pala), la sua preci-
nare gli interventi corretti da attuare in Loos (1870–1933) recita: «Se in un bo- sa forma simbolica (una piramide) e le
futuro, diventa sempre più importante sco troviamo un tumulo, lungo sei pie- relative dimensioni con la relazione tra
analizzare e valutare il ruolo fondamen- di e largo tre, disposto con la pala a le stesse e la forma umana (6 × 3 piedi).
tale dell’architettura negli edifici, in rap- forma di piramide, ci facciamo seri e Tutte queste informazioni suscitano in
— Zoom 01 | 22 —
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Leonardo da inci
hc.eulav-trepxe— Focus —
«
L’adeguamento di un edificio alle
esigenze di risparmio energetico non
può essere limitato alla soluzione
del mero problema tecnico.
»
noi un’emozione, rispetto a quello che tutti attuati senza un criterio di rispet- servate o migliorate e non stravolte o
ci troviamo di fronte, con la forma che to dell’architettura (ne è un esempio la distrutte con gli interventi. Ogni valuta-
rappresenta in modo chiaro a qualun- scuola di Gordola, TI). Con l’impiego di zione immobiliare, ogni pianificazione
que persona la destinazione, o meglio profili di diverse dimensioni e la conse- strategica e ogni intervento richiede
un riconoscimento – identificazione che guente suddivisione disomogenea dei sempre un’accurata valutazione del
avviene dentro di noi quasi inconsape- campi vetrati, con l’applicazione indi- livello e della qualità dell’architettu-
volmente attraverso l’osservazione o la scriminata di importanti strati di iso- ra. Il valutatore immobiliare è tenu-
descrizione. lamento termico applicati a posterio- to ad analizzare, e quando necessario
ri direttamente sulla facciata, elementi collaborando con professionisti quali-
Non è unicamente un mero poi magari tinteggiati secondo l’estro ficati, le qualità e le opportunità offer-
problema tecnico del progettista, e con la posa disordi- te dall’oggetto dal punto di vista archi-
Comprendiamo quindi che l’architettu- nata ed accatastata di impianti tecnici, tettonico per individuarne i pregi, le
ra va oltre la semplice soluzione tecni- si giunge purtroppo spesso al comple- opportunità, i rischi, ma soprattutto i
co-funzionale dato che intervengono to stravolgimento di tutte le caratteri- limiti degli interventi.
sia considerazioni estetiche, sia carat- stiche originarie dell’edificio. Oppure il
teristiche socio-culturali, di linguaggio, frequente abbattimento dei muri non
di abitudini che caratterizzano un luo- portanti nelle costruzioni esistenti, per
go, un ambiente, una città. Ogni inter- creare ampi spazi moderni in strutture
vento architettonico, anche il più sem- vetuste, con il risultato che questo pro-
plice, come può essere l’adeguamento cedimento rovina completamente l’at-
di un edificio alle esigenze di rispar- mosfera degli spazi senza però garan-
mio energetico, non può quindi esse- tire un risultato equiparabile a quello
re limitato unicamente alla soluzione delle nuove costruzioni.
del mero problema tecnico, ma deve
essere integrato nel concetto artistico Sostenibilità?
degli elementi strutturali, funzionali ed Sì, ma mantenendo il valore
estetici della costruzione e nel luogo dell’edificio
geografico e storico in cui si trovano, In futuro si dovrà investire sempre di
pena lo stravolgimento e la penalizza- più nella sostenibilità, pertanto il pro-
zione, con la conseguente riduzione gressivo adeguamento degli edifici esi-
dell’attrattività dell’oggetto. Un esem- stenti agli standard attuali, questo do-
Brenno Borradori
pio semplice e lampante è l’intervento vuto anche al recupero dell’energia è architetto dipl. ETHZ
per la sostituzione dei serramenti di un grigia già impiegata, sarà possibile con di Gordola, valutatore
edificio, l’applicazione di un isolamen- successo solo se l’oggetto sarà in pos- immobiliare e titolare
dell’Atelier d’Architet-
to termico esterno e la messa in opera sesso di caratteristiche architettoniche tura, nonché docente
di impianti tecnici prima inesistenti, se di valore e se le stesse verranno pre- SIREA
— Zoom 01 | 22 —
17— Report di mercato —
BOOM PER IL MERCATO DEGLI
I MMOBILI AD USO UFFICIO
La ripresa economica ha portato un cambiamento del trend nel mercato degli immobili ad uso ufficio:
per la prima volta dall’inizio della pandemia la rendita iniziale per gli immobili ad uso ufficio è di nuovo scesa.
Tutt’altro discorso per gli immobili ad uso misto dove perdura l’andamento negativo dei valori.
Testo: Felix Thurnheer
3,1
parte dovute anche alla pandemia. Nel ta iniziale è passata dal 2,8 % al 3,5 %
2021 il mercato del lavoro è stato an- in quanto agli immobili ad uso misto
cora segnato dagli effetti negativi della viene attribuito un rischio maggiore
crisi sanitaria. Ciononostante il tasso di rispetto agli immobili ad uso ufficio.
% Rendita netta iniziale immobili disoccupazione, che a metà 2021 tocca- In calo anche gli affitti di mercato sia
ad uso ufficio
va il 3,0 %, è calato leggermente rispet- nei grandi-medi centri che nei picco-
3,2
to al 2020 (3,1 %) e il numero delle per- li centri.
sone in cerca di occupazione è sceso
dello 0,5 %. Rispetto ai tempi pre-Covid Stabile il mercato degli
tuttavia il numero dei disoccupati e del- i mmobili residenziali
le persone in cerca di occupazione re- Il mercato degli immobili residenzia-
% Rendita netta iniziale immobili sta ancora nettamente più alto. li è riuscito a riprendersi dall’anda-
residenziali
mento negativo generale già nel pri-
Trend al rialzo per il mercato mo semestre 2021 e nel complesso si
degli immobili ad uso ufficio è mantenuto stabile anche nel secon-
Per la prima volta dall’inizio della pan- do semestre. Gli immobili residenzia-
demia la rendita netta iniziale degli im- li di riferimento SIV hanno registrato
Nel secondo anno di pandemia, con- mobili ad uso ufficio è calata: dal 3,7 % una perdita di valore rispetto all’ultimo
trariamente al 2020, si sono registra- del primo semestre al 3,1 % del secon- semestre: da CHF 6,0 mln. a 5,5 mln. Il
ti diversi indicatori promettenti per do semestre 2021, facendo aumenta- dato corrisponde a una flessione del
l’economia svizzera. Dopo il crollo de- re di conseguenza il valore degli im- 9 %. In lieve aumento la rendita netta
gli investimenti nell’edilizia a causa mobili SIV di riferimento (+15 %: da iniziale: dal 2,9 % dell’ultimo semestre
dello shock provocato dal Coronavirus, CHF 11,3 mln. a 13,0 mln.). Prosegue al 3,2 % dell’attuale semestre. Nessun
le cifre sono di nuovo in crescita. Se- il trend al rialzo dei canoni dei nuovi cambiamento per quanto concerne la
condo il «Baublatt», nel 2021 il totale contratti di locazione nei piccoli-medi stipula di nuovi contratti di locazione.
delle costruzioni calcolato sulla base centri, mentre solo nei grandi centri si
delle domande presentate ha supera- registra una tendenza al ribasso.
to del 10,4 % il valore del 2020 per le
opere in altezza. Anche il commercio Valori in calo per gli Felix Thurnheer
al dettaglio elvetico nel 2021 ha fattu- immobili ad uso misto MBA, gestione immo-
biliare internazionale;
rato di più rispetto al 2020. I risultati Continuano a scendere i valori, come amministratore Immo-
provvisori dell’Ufficio federale di stati- nel semestre precedente. Il valore degli Compass AG, Zurigo
stica registrano un aumento nominale immobili SIV di riferimento ha fatto se-
del fatturato del 4,2 % rispetto all’anno gnare una perdita netta (–18,8 %) pas-
prima. Tutti i settori sono riusciti a com- sando da CHF 11,0 mln. a CHF 8,9 mln.
pensare le perdite subite nel 2020, in Nello stesso periodo la rendita net-
— Zoom 01 | 22 —
18— 1° semestre 2022 —
ANDAMENTO VALORI IMMOBILI DI RIFERIMENTO SIV
indice GLOSSARIO
190
Il rendiconto immobi-
180 liare e gli indici delle
rendite sono conformi
170
agli «Swiss Valuation
160 Standard», sui quali è
orientata anche la
150 banca dati REIDA. Tut-
140 ti i valori sono unifica-
ti, laddove possibile,
130 in base alla superficie
locabile al metro qua-
120
dro ai sensi della nor-
110 ma SIA d_0165. Non si
tiene conto dell’otti-
100
mizzazione dell’IVA.
90 Per il calcolo del valo-
re reddituale si appli-
80
ca il metodo riportato
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 anno nel manuale del valu-
tatore SIV, pagine
196–198, calcolo del
valore reddituale con
capitalizzazione netta.
Ai fini della rappre-
sentazione dei valori
di mercato e del cal-
colo del valore sono
stati impiegati rispet-
IMMOBILI IMMOBILI AD IMMOBILI AD tivamente il quantile
RESIDENZIALI USO UFFICIO USO MISTO 30 % (= da), la media e
il quantile 70 % (= fino
a). Sono stati elimina-
ti i valori estremi.
I valori di mercato
rappresentano le ca-
REPORT DI MERCATO SIV ratteristiche tipiche
dei rispettivi immobili
Il report di mercato offre una valutazione corrente degli di riferimento SIV,
immobili ad uso ufficio, residenziale e misto – suddivisi per mentre l’area di riferi-
grande, medio e piccolo centro e rappresentati negli immobili mento è la rispettiva
di riferimento. Tra i dati presentati citiamo i fattori trainanti regione. La distinzio-
costituiti da ricavi, costi e aspettative di rendita – in maniera ne tra grande centro,
strutturata, chiara e trasparente. Grazie al report di mercato medio centro e picco-
è possibile quindi confrontare i valori con maggiore efficienza lo centro si basa su
e oggettività. Da parte dei valutatori. Ma anche da parte un rating valido a li-
del pubblico. Il report si basa sui dati dell’associazione indi- vello nazionale. Fonte
pendente REIDA, integrati con i dati regionali in funzione dei dati: REIDA.
delle specifiche caratteristiche locali.
— Zoom 01 | 22 —
19— Report di mercato —
OGGETTO / IMMOBILI DI RIFERIMENTO VALORE
Affitto stimato lordo 234 000 CHF / a
Affitto lordo 228 000 CHF / a
– Costi di esercizio 16 000 CHF / a
– Costi di manutenzione 30 000 CHF / a
– Investimenti 7 000 CHF / a
IMMOBILI
RESIDENZIALI Ricavo affitto netto 176 000 CHF / a
Rendita iniziale netta 3,20 %
1.5 vani 3 × 30 m2
2.5 vani 3 × 50 m2 Valore di mercato 5 502 000 CHF
3.5 vani 3 × 80 m2
4.5 vani 3 × 110 m2 Variazione del valore 2,65 %
Totale superficie 810 m2 Quota relativa alle perdite
–9,09 %
Parcheggio 12 posti dei ricavi
Affitto stimato lordo 778 000 CHF / a
Affitto lordo 714 000 CHF / a
– Costi di esercizio 94 000 CHF / a
– Costi di manutenzione 188 000 CHF / a
– Investimenti 23 000 CHF / a
IMMOBILI AD Ricavo affitto netto 409 000 CHF / a
USO UFFICIO
Rendita iniziale netta 3,14 %
Uffici 4 × 200 m2
Uffici 2 × 400 m2 Valore di mercato 13 034 000 CHF
Uffici 1 × 800 m2
Variazione del valore 8,19 %
Magazzino 1 × 400 m2
Totale superficie 2800 m2 Quota relativa alle perdite
15,13 %
Parcheggio 20 posti dei ricavi
Affitto stimato lordo 447 000 CHF / a
Affitto lordo 431 000 CHF / a
– Costi di esercizio 38 000 CHF / a
– Costi di manutenzione 67 000 CHF / a
– Investimenti 12 000 CHF / a
IMMOBILI
AD USO MISTO Ricavo affitto netto 313 000 CHF / a
Vendita / Uffici 2 × 200 m2 ciascuno Rendita iniziale netta 3,51 %
1.5 vani 3 × 30 m2
Valore di mercato 8 919 000 CHF
2.5 vani 3 × 50 m2
3.5 vani 3 × 80 m2 Variazione del valore 3,57 %
4.5 vani 3 × 110 m2
Quota relativa alle perdite
Totale superficie 1610 m2 –18,78 %
dei ricavi
Parcheggio 5 posti
— Zoom 01 | 22 —
20— 1° semestre 2022 —
RICAVI AFFITTI RENDITE
350 Nuovi contratti Rendite correnti
➞ 30 % Q Mediano 70 % Q
Preesistente
300 Rendita lorda 3,7 4,1 4,7
70 % quantile
mediano Rendita netta 3,0 3,4 3,7
➞ 30 % quantile
Cashflow 2,9 3,3 3,7
250
➞ Variazione del valore 1,9 3,5 5,2
200
Rendite iniziali
30 % Q Mediano 70 % Q
150 Rendita lorda 3,5 4,0 4,3
Rendita netta 2,8 3,2 3,6
100
Costi proprietari
50 Anno
CHF / m2/a Quota
precedente
CHF/m2/a Prezzi di affitto per
➞ = Evoluzione affitti di mercato rispetto all’anno precedente Esercizio 27.– 13 % 22.–
superficie abitabile
0 Manutenzione preventiva 18.– 9% 17.–
Grandi Centri Centri
centri medi piccoli Riparazione 16.– 7% 11.–
550 Nuovi contratti Rendite correnti
➞ 30 % Q Mediano 70 % Q
500 Preesistente
Rendita lorda 3,8 4,2 5,1
70 % quantile
450 mediano Rendita netta 3,1 3,6 4,0
30 % quantile
400 Cashflow 2,8 3,5 3,9
Variazione del valore 0,5 1,3 4,4
350
300
➞ Rendite iniziali
250 30 % Q Mediano 70 % Q
➞ Rendita lorda 3,5 4,0 4,9
200
Rendita netta 2,9 3,5 4,2
150
100 Costi proprietari
Anno
50 CHF / m2/a Quota precedente
CHF/m2/a Prezzi di affitto
➞ = Evoluzione affitti di mercato rispetto all’anno precedente Esercizio 37.– 14 % 32.–
0 per uffici
Manutenzione preventiva 8.– 3% 11.–
Grandi Centri Centri
centri medi piccoli Riparazione 27.– 10 % 15.–
800 Nuovi contratti Rendite correnti
➞
30 % Q Mediano 70 % Q
Preesistente
700 Rendita lorda 3,7 4,2 4,9
70 % quantile
mediano Rendita netta 3,0 3,4 3,9
600 30 % quantile Cashflow 2,9 3,3 3,8
Variazione del valore 1,5 3,3 4,9
500
Rendite iniziali
➞
400 30 % Q Mediano 70 % Q
➞
Rendita lorda 3,3 3,7 4,4
300 Rendita netta 2,6 3,1 3,6
200
Costi proprietari
Anno
100 CHF / m2/a Quota precedente
CHF/m /a
2 Prezzi di affitto per
➞ = Evoluzione affitti di mercato rispetto all’anno precedente
Esercizio 30.– 11 % 25.–
0 spazi commerciali
Manutenzione preventiva 17.– 6% 16.–
Grandi Centri Centri
centri medi piccoli
Riparazione 14.– 5% 13.–
— Zoom 01 | 22 —
21— Einblick —
EINMAL SCHÄTZEN,
B ITTE!
Willkommen im Dschungel – mitten in der Stadt. Die Urban Farmer erobern den städtischen Raum.
Ihr Ziel: Lebensmittelproduktion für den Eigenbedarf. Mitunter pflanzen sie ihr Gemüse
und Obst v
ertikal an. Zoom hat fünf Projekte herausgepickt und stellt je eine Schätzfrage.
Zusammengestellt von Jürg Aegerter
1 KRÄUTER AUS DEM LUFTSCHUTZBUNKER
33 Meter unter der Erde werden in London
in einem ehemaligen Luftschutzkeller Kräuter
und Salat angebaut. Die Betreiber von
Zero Carbon Farms Ltd. behaupten von sich,
die Welt des Anbaus auf den Kopf zu stellen:
Sie produzieren CO2-neutral und extrem lokal.
Das Grünzeug wächst mithilfe von LED-
© Zero Carbon Farm Ltd., Betsy McCue
Lampen. Der Ertrag wird unter dem Label
«Growing Underground» an Restaurants und
Detailhändler verkauft.
Wie viel Wasser spart die Anlage unter der
Erde im Vergleich zum konventionellen Anbau
auf dem Acker?
2 TRAUBENSAFT VOM
K EHRICHTHEIZKRAFTWERK
Direkt neben der Rauchgasreini-
gung und oberhalb der Abfall
bewirtschaftung hat Entsorgung
St. Gallen auf einer Dachfläche
von 1700 m2 Orchideen- und Mager-
wiesen gepflanzt – und 156 Reb
stöcke. Daraus entsteht kein St. Gal-
ler Wein, sondern rund 30 Liter
Traubensaft. Das Projekt ist
schweizweit einzigartig und dient
der Biodiversität.
Wie viel kostete die begrünte
© Entsorgung St. Gallen
Dachfläche inklusive Rebberg?
— Zoom 01 | 22 —
22— Einblick —
3 GEMÜSETÜRME
IN SINGAPUR
Der dicht bebaute asiatische
Stadtstaat Singapur macht
aus seiner Platznot eine Tugend.
In Glastürmen befinden sich
vertikal aufgebaute Gemüse
beete, die zudem rotieren, damit
alle Pflanzen genügend Sonnen-
licht erhalten. Die Anlage wird
hydraulisch, mit minimalem
Einsatz von W
asser und Energie
betrieben. Das Projekt «Sky
Greens» startete mit 100 Tür-
men und befindet sich im
Ausbau.
© Sky Greens
Wie viele weitere Gemüsetürme
sind geplant?
4 OBST UND GEMÜSE AUS PARIS
In Sichtweite des Eiffelturms steht
auf dem Dach des Kongresszentrums
Paris Expo Porte de Versailles die
grösste urbane Farm der Welt. Seit
2020 nutzen die Firma Agripolis und
Cultures en Ville dort über 15 000 m2
für die Landwirtschaft. Ein Teil der
Gemüseproduktion wird direkt in den
Restaurants der Expo konsumiert.
Besucher können die Erträge zudem
direkt vor Ort kaufen – in Bioqualität.
© ecco-jäger Früchte und Gemüse AG
Wie viele Kilogramm Obst und
Gemüse werden hier täglich
geerntet?
5 FISCH UND SALAT VOM DACH
In Bad Ragaz betreibt ein Gemüsegrosshändler im Gewerbegebiet
eine Fisch- und Pflanzenzucht. Das Wasser der Anlage fliesst
in einem geschlossenen System und wird durch die Abwärme des
Kühlhauses des Gemüsegrosshändlers geheizt. In einer 200 m2
grossen Aquakultur schwimmen Buntbarsche. Das durch die Fische
© Guillaume Bontemps / Ville de Paris
verunreinigte – und gedüngte – Wasser wird später für die Zucht
von Kräutern und Salaten genutzt. Die Pflanzen stehen im Wasser
und reinigen dieses wiederum.
Wie gross ist die Fläche der Dachfarm auf dem Gewerbegebäude
der Firma Ecco-Jäger?
— Zoom 01 | 22 —
23— Mehrwert —
«DER VOLKSENTSCHEID
IST SEHR MOTIVIEREND»
Der Kanton Zürich sagt den fossilen Heizsystemen den Kampf an.1 Bis im Jahr 2040
müssen die meisten fossilen Heizungen durch klimaneutrale Alternativen ersetzt
werden – ein deutliches Signal. Die treibende Kraft hinter dem neuen Gesetz und seiner
Umsetzung ist Regierungsrat Martin Neukom. Zoom hat ihm den Puls gefühlt.
Interview: Jürg Aegerter
60
Kritiker sagen, das neue Gesetz ein Haus mit moderner, klimaneutraler
sei viel zu bürokratisch. Wie Heizung. Auch aus dieser Perspektive
n ehmen Sie ihnen den Wind aus ist es also nicht empfehlenswert.
den Segeln?
% fossile Heizungen bei Wohnbauten Die Verordnung zum Gesetz liegt bereits Sie sagen, dass ein Haus mit einer
25
vor. Sie zeigt, dass der Regierungsrat das Ölheizung klar weniger wert ist
Gesetz mit Augenmass anwenden will. als ein Haus mit einer nachhaltigen
Umsetzen werden es die Gemeinden. Heizung. Weshalb ist das so?
Und da bin ich zuversichtlich, dass Über kurz oder lang müssen in allen
sie dies bürgerfreundlich tun werden. Bauten die Öl- und Gasheizungen durch
% Bereitschaft zur Erneuerung Zudem: Für all jene, die sowieso auf klimaneutrale Heizungen ersetzt wer-
eine klimaneutrale Heizung umsteigen den. Wer also heute ein Gebäude mit
wollen, gibt es keinen Mehraufwand. einer Öl- oder Gasheizung kauft, der
Im Gegenteil: Mit einer zusätzlichen weiss, dass hier Aufwand und Investi-
kleinen Verordnungsänderung plane tionen auf ihn zukommen. Daher wird
Herr Regierungsrat Neukom, es ich, den Einbau von Wärmepumpen ein Objekt mit fossiler Heizung weni-
ist ein paar Monate her seit dem zu vereinfachen, indem sie anstatt der ger attraktiv sein als ein Objekt mit
«
Entscheid des Zürcher Stimmvolks Bewilligungspflicht nur noch der Mel-
für das neue Energiegesetz. depflicht unterstellt werden.
Wie gross ist der Enthusiasmus in
Ihrer Direktion? Aus dem Gewerbeumfeld hört man, In Zukunft ist
Ein so deutlicher Volksentscheid ist dass im Kanton Zürich zurzeit –
sehr motivierend und stützt unsere Zitat: «überproportional viele» – ein Haus mit
Arbeit in den Bereichen Energiewende Offerten für fossile Heizungen und
und Klimaschutz. Unser Ziel ist es, das Brennkessel nachgefragt werden. einer Ölheizung
geänderte Gesetz jetzt schnellstmöglich Befürchteten Sie eine solche Reak-
in Kraft zu setzen. Bis Mitte Jahr sollten tion und was halten Sie davon? klar weniger
wir das schaffen. Solche Übergangseffekte gibt es häufig
bei der Einführung von neuen Regelun- wert als ein Haus
Macht ein deutliches Ja die
Umsetzung einfacher?
gen. Jenen, die jetzt noch schnell eine
Ölheizung einbauen möchten, rate ich,
mit moderner,
Nun, grundsätzlich gilt: Ein Ja ist ein
Ja – egal wie hoch es ausfällt. Aber
eine Kostenrechnung über 20 Jahre
anzustellen. In vielen Fällen ist die
klimaneutraler
natürlich fällt es leichter, ein Gesetz
umzusetzen, das so breiten Rückhalt in
Ölheizung auf lange Frist nicht günsti-
ger. Zudem ist in Zukunft ein Haus mit
Heizung.
der Bevölkerung geniesst. einer Ölheizung klar weniger wert als »
— Zoom 01 | 22 —
24— Mehrwert —
ZUR PERSON
Martin Neukom (1986) ist seit 2019
Zürcher Regierungsrat (Grüne
Partei) und gilt als wichtige Stimme
des Gremiums. Nach einer Lehre
als Maschinenzeichner studierte
Neukom an der Zürcher Hochschule
für Angewandte Wissenschaften
ZHAW Mechatronik und doktorierte
später an der Universität Augsburg
über Solarzellen. Zum Ausgleich
geht Martin Neukom regelmässig
Joggen und fährt Mountainbike.
klimaneutraler Heizung. Kommt hinzu, Perspektivenwechsel: Stellen Sie NEUES ENERGIEGESETZ
dass die Betriebskosten eines Hauses sich vor, Sie seien ein Immobilien In der Schweiz verursachen
mit Öl- oder Gasheizung höher sind im bewerter. Wie würden Sie nach Öl- und Gasheizungen rund
Vergleich zu den Kosten einer Wärme- haltige Bauweisen und Lösungen in 40 Prozent der CO2-Emissionen.
pumpe. Dies alles drückt auf den Wert Ihre Bewertung einfliessen lassen? Die vom Zürcher Kantonsrat
der Immobilie. Zuerst würde ich rechnerisch die Heiz- am 19. April 2021 beschlossene
kosten über 20 oder 30 Jahre betrach- Änderung des Energiegesetzes
Heisst das folglich: Je nach ten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bezweckt die Förderung einer
haltiger ein Gebäude ist, je mehr der Preis für CO2-Emissionen in diesem umweltschonenden, wirtschaft-
Wert hat es? Zeitraum vermutlich steigen wird. Wenn lichen und sicheren Energie
Ganz so einfach ist es sicherlich nicht. ein Objekt eine fossile Heizung hat und versorgung. Die Gesetzesände-
Der wichtigste Faktor für den Wert bald ein Heizungsersatz ansteht, würde rung sieht vor, dass Öl- und
einer Liegenschaft wird nach wie vor ich einen Teil der Investitionskosten in Gash eizungen von bestehenden
die Lage sein. Aber grundsätzlich kann Abzug bringen. Hinzu kommen weitere Bauten am Ende ihrer Lebens-
Nachhaltigkeit den Gebäudewert posi- Faktoren: Ich gehe davon aus, dass dauer durch ein klimaneutrales
tiv beeinflussen. (zukünftige) Immobilienbesitzer – ähn- Heizsystem ersetzt werden
lich wie bei Bioprodukten – auch bei müssen. Elektroheizungen und
Heute sind im Kanton Zürich rund nachhaltigen Gebäuden bereit sind, -boiler müssen bis 2030 ersetzt
120 000 Öl- und Gasheizungen in einen höheren Kaufpreis zu bezahlen. werden. Als klimaneutrale
Betrieb, die rund 40 Prozent der H eizsysteme kommen meistens
klimab elastenden CO2-Emissionen Man sprach immer wieder davon, Wärmepumpen, Fernwärme
verursachen. Das Gesetz verlangt, das Zürcher Energiegesetz habe oder Holzheizungen zum Ein-
dass sie am Ende ihrer Lebensdauer Signalwirkung für andere Kantone. satz. Auch Biogas-Lösungen
ersetzt werden. Wie lange Spüren Sie das? sind zulässig.
d auert das? Ja. Nach dem Dämpfer des Nein zum
Sobald das Energiegesetz in Kraft ist, nationalen CO2-Gesetz im Juni 2021
werden im Kanton Zürich voraussicht- war das Ja zum Zürcher Energiegesetz
lich nur noch in wenigen Fällen neue für viele sehr motivierend. Es sind
Öl- oder Gasheizungen installiert. Die aktuell acht Kantone, die noch keine
Lebensdauer einer Öl- oder Gasheizung Regelung zum Heizungsersatz haben.
beträgt rund 20 Jahre. Folglich dürfte Ich hoffe, dass es da nun auch vor-
der Gebäudebereich im Kanton Zürich wärts geht.
bis etwa 2045 nahezu klima neutral
1 Im November 2021 wurde über das neue
sein. Und dann ist es auch höchste
Energiegesetz abgestimmt. Die Zürcher
Zeit dafür, um die Klimaziele von Paris Bevölkerung sagte mit 62,6 Prozent deutlich
zu erreichen. Ja dazu.
— Zoom 01 | 22 —
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