Europa Immobiliare N - RENDICONTO al 31 DICEMBRE 2010 - Poste Italiane
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Società di Gestione
del Risparmio S.p.A.
Europa Advisor e soggetto delegato
Immobiliare
N°
Fondo Comune di investimento
immobiliare di tipo chiuso
Istituito ai sensi dell’art. 36 del d. lgs.
n. 58/98 Testo Unico della Finanza
RENDICONTO
al 31 DICEMBRE 2010
Fondo Europa Immobiliare N° 1
RENDICONTO DEL FONDO
“EUROPA IMMOBILIARE N° 1”
AL 31 DICEMBRE 2010
Indice
____________________________________________________________
1. RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI............................................................................. 1
1.1 ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE ...................................................................................1
1.2 DISTRIBUZIONE DI DIVIDENDO EFFETTUATA NEL CORSO DEL 2010............................................5
1.3 GESTIONE IMMOBILIARE ...................................................................................................5
1.4 LE ACQUISIZIONI IMMOBILIARI ........................................................................................ 11
1.5 LA STRUTTURA SOCIETARIA RELATIVA ALLE ACQUISIZIONI DEGLI IMMOBILI ESTERI .................... 13
1.6 GESTIONE FINANZIARIA................................................................................................... 13
1.7 GESTIONE DEI RISCHI DI CAMBIO E DI TASSO D’INTERESSE .................................................... 14
1.8 OBIETTIVI DI GESTIONE DEL FONDO PER IL 2011 ................................................................ 15
1.9 EVENTI DI RILIEVO ACCADUTI NELLA GESTIONE DEL FONDO.................................................... 15
2.0 VENDITE NEL CORSO DEL 2010......................................................................................... 15
2.1 IL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE ......................................................................................... 16
2.3 DIVERSIFICAZIONE GEOGRAFICA DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE .......................................... 25
2.4 DIVERSIFICAZIONE SETTORIALE DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE ........................................... 25
2.5 GESTIONE MOBILIARE ..................................................................................................... 26
2.6 COMPOSIZIONE PATRIMONIALE ........................................................................................ 26
2.7 EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DEL PERIODO ................................................................ 27
2.8 METODOLOGIE DI GESTIONE E MISURAZIONE DEL RISCHIO ADOTTATE ...................................... 28
2. SITUAZIONE PATRIMONIALE ......................................................................................... 30
3. SITUAZIONE REDDITUALE ............................................................................................. 32
4. NOTA INTEGRATIVA ...................................................................................................... 34
PARTE A – ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA..................................................................... 34
PARTE B – LE ATTIVITÀ, LE PASSIVITÀ E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO ....................................... 36
Sezione I – Criteri di valutazione ....................................................................................... 36
Sezione II – Le Attività ..................................................................................................... 38
Sezione III – Le Passività ................................................................................................. 45
Sezione IV – Il valore complessivo netto ............................................................................ 47
Sezione V – Altri dati patrimoniali ...................................................................................... 48
PARTE C – IL RISULTATO ECONOMICO DELL’ESERCIZIO .................................................. 49
Sezione I – Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari ................... 49
Sezione II – Beni immobili ................................................................................................ 49
Sezione III – Crediti......................................................................................................... 50
Sezione IV – Depositi bancari............................................................................................ 50
Sezione V – Altri beni ....................................................................................................... 50
Sezione VI – Altre operazioni di gestione e oneri finanziari ................................................... 51
Sezione VII – Oneri di gestione ......................................................................................... 51
Sezione VIII – Altri ricavi ed oneri ..................................................................................... 53
Sezione IX – Imposte ....................................................................................................... 53
PARTE D – ALTRE INFORMAZIONI ..................................................................................... 53
Fondo Europa Immobiliare N° 1
1. Relazione degli Amministratori
1.1 Analisi del mercato immobiliare
Contesto Macroeconomico
Nel 1° semestre 2010 l’economia mondiale è apparsa in ripresa per poi tornare a rallentare durante
l’estate sia nelle economie avanzate che in quelle emergenti.
Nell’ultimo trimestre 2010 il prodotto mondiale si è stabilizzato. Negli Stati Uniti, grazie ai consumi e
agli investimenti non residenziali, il PIL è tornato a crescere e i benefici della ripresa si stanno già
riflettendo sul mercato del lavoro; in Giappone la ripresa resta fragile e la produzione industriale
continua a rallentare.
Nell’area dell’euro rimane alta la tensione sui debiti sovrani di Grecia, Irlanda e Portogallo ed in tutti i
Paesi emergenti con la sola eccezione della Croazia si registrano segnali di crescita. I prezzi in dollari
delle materie prime continuano ad accelerare anche grazie alla ripresa della domanda. A novembre
India, Australia, Cina e Svezia, dove l’attività economica è tornata sui livelli pre-crisi, hanno rialzato i
tassi ufficiali.
Fonte: OCSE, Economic Outlook, novembre 2010
Secondo le previsioni del Fondo Monetario Internazionale il prodotto mondiale dovrebbe aver
registrato a fine 2010 una crescita (3,7% contro il -2,1% del 2009). Per il 2011 la crescita mondiale
dovrebbe essere di poco superiore al 3% mentre quella dei paesi avanzati al 2,2%. L’incertezza
rimane elevata: ad eccezione della Germania, la disoccupazione si mantiene elevata ovunque frenando
i consumi e in molte economie avanzate le famiglie risultano ancora troppo indebitate.
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Fondo Europa Immobiliare N° 1
Fonte: OCSE, Economic Outlook, novembre 2010
Dopo il forte apprezzamento del 1° semestre 2010 il dollaro si è fortemente deprezzato in termini
nominali ritornando sui livelli di inizio anno; il deprezzamento è stato più cospicuo rispetto all’euro
(13%) che nei confronti dello yen (6%). Il dollaro è sostenuto dalla ripresa dell’economia americana
ma indebolito dalla politica eccessivamente espansiva della FED mentre l’euro trae beneficio dal rigore
della politica economica dell’Unione ma subisce gli effetti della gestione del debito pubblico di alcuni
Paesi.
Nei primi 6 mesi del 2010 nell’area dell’euro si è registrata un’ulteriore espansione della crescita
economica (+0,4% nel 1° trimestre e +1% nel 2° trimestre), in linea con una tendenza in atto dalla
seconda metà del 2009. La ripresa ha riguardato tutte le componenti della domanda e ha investito
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Fondo Europa Immobiliare N° 1
tutte le principali economie dell’area. Nel 3° trimestre 2010 il PIL tedesco è cresciuto dello 0,7%
mentre in Francia ha registrato un incremento dello 0,3%. Secondo talune stime preliminari
dell’Eurostat nel 3° trimestre il PIL dell’area è cresciuto dello 0,4%.
Il Fondo Monetario Internazionale ha stimato una crescita del PIL dell’1,5% media nel 2011, inferiore
rispetto al dato Usa.
Fonte: OCSE, Economic Outlook, novembre 2010
In tutta Europa la spesa delle famiglie è cresciuta dello 0,3% nel 3° trimestre, in linea con il dato
relativo alla prima metà dell’anno.
In Germania, locomotiva dell’economia europea, la spesa delle famiglie è cresciuta dello 0,4% mentre
in Francia dello 0,5%.
Le esportazioni sono cresciute in termini congiunturali del 2,5% nel 1° trimestre 2010 per poi
accelerare nel 2° (+4,3%) mentre le importazioni hanno subito variazioni pari rispettivamente al
+0,3% e all’1%. Gli scambi con l’estero sono stati favoriti dal miglioramento della domanda mondiale
e da una maggior competitività dell’industria europea.
L’inflazione media al consumo dei primi 11 mesi del 2010 è stata del 2,3% rispetto ai corrispondenti
mesi del 2009 (0,3% media 2009). Nel 2010 l’inflazione ha seguito un andamento altalenante
riflettendo i prezzi dei prodotti alimentari e di quelli energetici; i dati del 2010 risentono del confronto
con i corrispondenti mesi del 2009.
Nel 2011 l’inflazione media dovrebbe attestarsi nell’intorno dell’1,8%. Il tasso di disoccupazione
dell’area, dopo essere salito al 9,4% nel 2009, si è attestato al 10,1% ad ottobre 2010.
Italia
A seguito di una delle più profonde recessioni nella zona Ocse, l'economia Italiana ha iniziato una
moderata ripresa che dovrebbe rafforzarsi leggermente nei prossimi due anni. Gli investimenti e le
esportazioni guideranno la ripresa della domanda. Il tasso di disoccupazione dovrebbe aver raggiunto
il suo massimo, e tenderà a diminuire gradualmente anche in relazione all’ampio utilizzo della cassa
integrazione. La crescita del reddito delle famiglie rimarrà lenta e legata alla ripresa del reddito da
lavoro autonomo, gravemente colpito durante la recessione. L'inflazione al consumo è cresciuta
durante l’anno, ma resterà contenuta fino al 2012.
Nel secondo trimestre del 2010 il PIL italiano è aumentato con un ritmo lievemente superiore rispetto
ad inizio d’anno (0,5% sul periodo precedente). A un’ulteriore, robusta espansione delle esportazioni
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Fondo Europa Immobiliare N° 1
si è affiancato il deciso rialzo dell’accumulazione in macchinari e attrezzature, che ha beneficiato di
agevolazioni fiscali in scadenza alla fine di giugno. Per contro, i consumi delle famiglie hanno
continuato a ristagnare.
La produzione industriale, sulla base dei dati Istat fino ad agosto e di stime della Banca d’Italia per
settembre, ha mantenuto nel terzo trimestre la dinamica ascendente già avviata nella primavera del
2009. Le vendite al dettaglio continuano a ristagnare. La debole dinamica dei redditi e la lentezza che
sta caratterizzando la ripresa dell’occupazione continuano a frenare le decisioni di consumo delle
famiglie. I margini di incertezza sulla ripresa internazionale risultano tuttavia ampi. Corrispondenti
incertezze circondano lo scenario qui presentato per l'economia italiana.
Per garantire la credibilità saranno necessarie importanti e strutturali misure di bilancio oltre a riforme
sul lato dell'offerta finalizzate a sostenere l’economia italiana nel lungo termine.
Gran Bretagna
L'economia si sta riprendendo dalla recessione grazie alla crescita della domanda interna e delle
esportazioni. Il notevole - ma necessario - inasprimento fiscale unito a una debole crescita del reddito
reale ha creato delle turbolenze e la crescita dovrebbe rimanere contenuta per tutto il 2011. La ripresa
guadagnerà maggiore slancio nel 2012 in corrispondenza di un’ulteriore incremento delle esportazioni
e degli investimenti nei vari settori. La disoccupazione dovrebbe scendere gradualmente. L'inflazione
resterà al di sopra dell'obiettivo del 2% in seguito all’aumento dell’aliquota IVA, ma dovrebbe
scendere al di sotto del target nel 2012, quando gli effetti dell'aumento del tasso di IVA diminuiranno.
L'inflazione di fondo, escludendo gli effetti dell’ IVA, rimarrà bassa grazie al significativo margine di
flessibilità economica.
Il risanamento finanziario è in corso ed è sostenuto dalle stringenti politiche di riduzione della spesa.
L’ambizioso piano di medio termine del governo ha significativamente ridotto i rischi fiscali e potrebbe,
in combinazione con il miglioramento dell'efficienza della spesa sanitaria e le riforme strutturali,
sostenere la crescita nel lungo periodo. La politica monetaria rimarrà espansiva mentre il processo di
normalizzazione dei tassi di interesse inizierà nel corso del 2012 in corrispondenza dell’aumento
dell’inflazione.
Germania
L'economia è in forte ripresa sulla scia del miglioramento del commercio mondiale. I consumi privati,
investimenti e spesa pubblica per le infrastrutture sono stati consistenti. Il mercato del lavoro continua
a rimanere sorprendentemente resistente e la disoccupazione è scesa al livello più basso dalla
riunificazione. Sebbene la crescita annuale dovrebbe rallentare leggermente le proiezioni evidenziano
che i livelli di crescita del PIL pre crisi saranno raggiunti nel corso del 2011.
Le finanze pubbliche stanno beneficiando della forte ripresa congiunturale, anche se le misure di
stimolo fiscale comporteranno un aumento del disavanzo. Per il 2011 il governo ha in programma
misure di risanamento ambiziose al fine di conseguire l'obiettivo di deficit strutturali stabiliti dalla
nuova norma fiscale. Queste politiche di consolidamento dovrebbero essere accompagnate da
politiche strutturali atte ad aumentare il potenziale tasso di crescita.
Olanda
La crescita dell’economia locale, più sostenuta nella prima parte del 2010 e stagnante nella seconda,
dovrebbe dipendere direttamente dalla ripresa del commercio mondiale. I consumi privati potrebbero
risentire della stretta fiscale, di un mercato immobiliare fragile e delle misure di recupero dei fondi
pensione. La scarsa capacità di utilizzo impedirà una più graduale ripresa degli investimenti delle
imprese.
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Fondo Europa Immobiliare N° 1
Il nuovo governo ha come obiettivo il taglio della spesa nel bilancio 2011 e ha annunciato piani di
consolidamento a medio termine volti a un ulteriore risparmio pari al 3% del PIL in quattro anni. Le
politiche economiche di cui sopra rappresenterebbero un passo significativo verso la sostenibilità delle
finanze pubbliche. Saranno tuttavia necessarie ulteriori misure finalizzate alla riduzione delle spese
pensionistiche.
Belgio
Dopo il picco di crescita nel primo semestre del 2010, il ritmo di espansione economica sembra essersi
ridotto dal secondo semestre 2010, ma è probabile una ripresa nel 2012. Oltre l'orizzonte prospettico,
la ripresa sarà guidata dal commercio mondiale e assistita da una politica fiscale restrittiva. Il
permanere di elevati tassi di disoccupazione potrebbe tramutarsi in elevati livelli di disoccupazione
strutturale.
Per assicurare la sostenibilità fiscale si renderà necessario un risanamento del bilancio pubblico previo
un significativo contenimento della spesa a tutti i livelli e in particolare modo al capitolo pensionistico.
Parallelamente si dovrà procedere alle riforme del mercato del lavoro, volte ad aumentare i livelli di
occupazione, soprattutto attraverso una formazione più flessibile e una maggiore ricerca delle
opportunità lavorative.
Svezia
L'economia si è ripresa con forza dalla recente recessione. Il tasso di crescita continuerà ad essere
significativo, seppur più moderato, in seguito all’aumento della domanda estera. La disoccupazione
dovrebbe diminuire, ma piuttosto lentamente. Il tasso di inflazione dovrebbe rimanere contenuto, in
seguito alle pressioni sui salari e alle ampie capacità di riqualificazione.
I tassi di interesse calmierati dovranno essere, come previsto, gradualmente incrementati in
corrispondenza della crescita. Si prevede che il governo applicherà le politiche fiscali necessarie al
raggiungimento dell’avanzo di bilancio nel medio termine.
1.2 Distribuzione di dividendo effettuata nel corso del 2010
Nel corso del 2010 il Fondo ha distribuito ai sottoscrittori un dividendo lordo di € 50,00 per ogni quota
sottoscritta, a fronte di un utile distribuibile di competenza dell’esercizio 2009 pari ad € 5.669.900,00.
Il provento è stato distribuito il 25 marzo 2010.
1.3 Gestione Immobiliare
Nel corso del 2010 il valore degli investimenti immobiliari detenuti direttamente ed indirettamente dal
Fondo è complessivamente cresciuto dello 0,35%. La variazione in termini monetari è stata positiva
per € 1,3 milioni. Il controvalore del patrimonio immobiliare detenuto si è incrementato da € 371,4
milioni al 31 dicembre 2009 ad € 372,7 milioni alla fine dello scorso esercizio. In particolare la crescita
nel corso dell’anno è da attribuire alla variazione favorevole dei valori di alcuni asset ubicati nel Regno
Unito e in Svezia ed in maggior misura alla variazione positiva dei tassi di cambio GBP/SEK contro
Euro. Si registra invece una significativa diminuzione media dei valori degli immobili ubicati in Olanda
(-10,72%) mentre il valore del portafoglio italiano è rimasto sostanzialmente invariato(-0,27%).
L’analisi condotta per singoli semestri rivela una performance migliore nella prima parte dell’esercizio
2010 (+1,03%) rispetto al secondo semestre (+0,35%). La variazione tendenziale annua evidenzia
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Fondo Europa Immobiliare N° 1
segnali di ripresa, seppur moderati, del settore immobiliare a livello europeo ad eccezione dell’Olanda
che mostra ancora segni di stagnazione.
Un’ampia componente della performance realizzata nel corso del 2010 è da attribuire alla variazione
positiva dei tassi di cambio sia per quanto riguarda la sterlina britannica, che si è apprezzata del
3,08% nel corso dell’anno, che la corona svedese, il cui apprezzamento contro euro è stato del
12,55%. A parità di tasso di cambio delle due valute, la variazione sfavorevole del patrimonio
immobiliare del Fondo nel corso del 2010 sarebbe stata negativa dell’1,61%, di cui il 2,57%
attribuibile alla frazione estera, e lo 0,27% agli investimenti italiani.
L’analisi della variazione del valore del patrimonio disaggregata per area geografica e per settore
d’investimento, evidenzia che la performance peggiore è stata registrata dall’Olanda (-10,72%),
seguita dalla Germania (-1,02%) e dall’Italia (-0,27%). La Svezia ha registrato la crescita maggiore
(+1,26%, 15,79% se si considera anche l’effetto cambio) seguita dal Regno Unito (+4,23%, 7,54%
se si considera anche l’effetto cambio) e dal Belgio (+2,72%). A livello settoriale, il comparto
maggiormente penalizzato nel 2010 è stato quello degli uffici, che ha registrato una diminuzione del
valore stimato dagli esperti indipendenti del 4,29% seguito dal comparto logistico diminuito
dell’1,34%, mentre tra i comparti in crescita si evidenzia il segmento leisure&altro (+9,61%) seguito
dal segmento commerciale (+6,28%) e dal segmento RSA (+2,50%). I grafici seguenti riepilogano le
variazioni di valutazione intervenute nel portafoglio negli ultimi 6 e 12 mesi.
Variazione percentuale del patrimonio immobiliare per settore ed area geografica
Variazione % 6 mesi Variazione % 12 mesi Variazione % 6 mesi Variazione % 12 mesi
14,00% 20,00%
12,00%
10,00%
15,00%
8,00% 10,00%
6,00%
5,00%
4,00%
2,00% 0,00%
0,00% -5,00%
-2,00%
-4,00% -10,00%
-6,00% -15,00%
Logistica
RSA
Commerciale
Leisure &
Uffici
Italia
Germania
Olanda
Belgio
Svezia
Regno
Unito
Altro
Fonte: elaborazioni Vegagest Immobiliare SGR su dati CB Richard Ellis
Nel corso del 2010, la domanda di “prime asset” in Europa è costantemente cresciuta rispetto al livello
più basso visto all’inizio del 2009. Al contrario è rimasta significativamente scarsa la richiesta di
immobili nella “secondary location” per le quali si è riscontrato nel corso del 2010 un notevole tasso di
sfitto.
In Europa l'interesse degli investitori locali e internazionali è principalmente rivolto alla Germania, ai
paesi nordici e alle zone dell'Europa centrale e orientale, in particolare Polonia e Repubblica Ceca.
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Fondo Europa Immobiliare N° 1
Per quanto concerne i valori legati alla locazione il panorama europeo si presenta differenziato. I tagli
alla spesa delle amministrazioni pubbliche e il persistente clima di incertezza hanno contribuito a
calmierare e a mantenere stabili i valori legati alla locazione. Fanno eccezione in tal senso alcune
prime location in Germania e Francia dove si sono riscontrati aumenti nei valori.
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Fondo Europa Immobiliare N° 1
Fonte: CB Richard Ellis
Si fornisce di seguito un aggiornamento delle attività e degli eventi maggiormente rilevanti occorsi
relativamente agli immobili in portafoglio.
Milano, via Bisceglie - Palazzo ad uso uffici e terziario
In data 30 luglio 2010 è stato sottoscritto un nuovo contratto di locazione con decorrenza 1 agosto
2010 e termine 31 luglio 2019 con l’attuale conduttore Vodafone Omnitel Nv. Il Fondo ha concordato
con la controparte una lieve riduzione del canone di locazione del primo anno a fronte di una
maggiore stabilità e durata del contratto. Il canone di locazione annuo sarà aggiornato nella misura
massima consentita dalla normativa vigente della variazione ISTAT accertata di anno in anno. La
manutenzione ordinaria e straordinaria sono interamente a carico della parte conduttrice fatta
eccezione per le manutenzioni straordinarie afferenti le parti strutturali del complesso le quali restano
in capo alla locatrice.
Levate (BG), via Dossi – Piattaforma logistica
L’immobile è stato rilasciato dal conduttore UPIM S.r.l. in data 3 febbraio 2010 ed è attualmente sfitto.
La SGR ha provveduto ad incaricare un primario operatore per la rilocazione dell’immobile già
nell’ottobre 2008. A causa della difficile congiuntura di mercato del segmento logistico, successiva
all’avvento della crisi economica, l’attività di commercializzazione degli spazi non ha avuto ancora un
esito favorevole.
Parallelamente, la SGR sta valutando ogni possibile strategia alternativa per l’immobile, ed in questo
quadro ha presentato al Comune di Levate (BG) in data 27 gennaio 2010 apposita istanza nell’ambito
dell’attività di redazione del nuovo Piano di Governo del Territorio promossa dal Comune di Levate.
Mora di Liscate (MI), S.P. della Cerca – Piattaforma logistica
Nel corso del 2010 sono stati effettuati alcuni interventi di manutenzione straordinaria sulle coperture
dei vari edifici che compongono il centro logistico e su alcuni tratti della pavimentazione esterna. I
sopracitati lavori proseguiranno nel 2011 con l’inizio della bella stagione.
Sul fronte locazione non si evidenziano situazioni di rilievo.
8Fondo Europa Immobiliare N° 1
Roma, Loc. Casal del Marmo – Centro commerciale
Nel corso del 2010 il conduttore Lazio Invest S.r.l. ha richiesto una riduzione del canone di locazione
corrisposto. Il Fondo, dopo aver valutato le motivazioni addotte dalla controparte, ha ritenuto di non
concedere alcuna riduzione del canone. A tutto il 2010 non sono state riscontrate evidenti
problematiche sul centro che si presenta in buono stato di manutenzione.
Croydon (UK) – Leisure centre
Nel corso del secondo semestre del 2010, la SGR ha completato le attività propedeutiche finalizzate
alla realizzazione del nuovo ristorante/bar drive-through nel parcheggio antistante il centro, e per il
quale è stato negoziato un accordo preliminare per la locazione a Costa Coffee Ltd. Il nuovo edificio
dovrebbe essere ultimato entro l’estate 2011 e permetterà al Fondo di percepire ulteriori canoni di
locazione per GBP 75.000 all’anno a fronte di un investimento di circa GBP 526.000. Il contratto di
locazione avrà una durata di 15 anni con la previsione che tutte le spese ordinarie e straordinarie
resteranno in capo al conduttore.
Permangono le difficoltà finanziarie del conduttore Kidspace Croydon Limited già segnalate nel
rendiconto del 2009. Attualmente il Fondo vanta un credito verso il conduttore pari a GBP 122.000
circa. Nel mese di novembre la SGR ha autorizzato una lieve riduzione del canone a fronte di una
previsione di un’aliquota sul fatturato annuo del conduttore. Tuttavia l’emendamento di cui sopra non
è ancora stato sottoscritto dalle parti a seguito di ulteriori richieste avanzate dal conduttore.
Si evidenzia inoltre che nell’estate del 2010 il conduttore Spirit Group LTD (15% dello spazio
complessivo) ha cessato l’esercizio dell’attività nell’unità condotta in locazione a Croydon, pur
continuando ad adempiere alle proprie obbligazioni pecuniarie (garantite fino al 2024). Il conduttore
ha inoltre commissionato ad un consulente uno studio sulle possibilità di rilocazione dei propri spazi.
Gelsenkirchen (Germania) – Immobile ad uso misto uffici e commerciale
Per tutto il secondo semestre 2010 è proseguita l’attività di ricerca di possibili conduttori per l’unità ad
uso ufficio posta al secondo piano del complesso immobiliare. I contatti e le visite presso l’immobile
sono state numerose tuttavia solo alcune società si sono dimostrate realmente interessate. In
particolare è in corso una trattativa per una porzione di 313 mq con la società GAFOG GMBH, società
a compartecipazione egualitaria pubblico/privata, avente lo scopo di reintegrare nel mercato del lavoro
persone disoccupate di età avanzata o persone disoccupate con problemi di salute/sociali.
Il Fondo ha ricevuto disdetta da parte del conduttore Mayerische (libreria), il quale rilascerà gli spazi
retail dall’ 1/1/2013 (13,72% su monte canoni) per trasferirsi in una unità limitrofa di dimensioni
inferiori a quella attualmente utilizzata. A tal riguardo sono già state incaricate delle società di agency
specializzate nel settore commerciale per la rilocazione degli spazi.
Alcune attività di verifica documentale hanno evidenziato che talune dichiarazioni sull’impianto
antincendio rilasciate dal venditore dell’immobile non erano complete e conformi allo stato di fatto ed
alla normativa. Nel corso del 2009 il Fondo ha eseguito gli adeguamenti normativi necessari nel
secondo e terzo piano dell’immobile. La SGR ha conferito incarico allo studio legale DLA per effettuare
un’analisi preventiva volta ad accertare le effettive responsabilità della controparte e per assisterla nel
contenzioso contro la società venditrice.
Si evidenzia infine che sono stati autorizzati i lavori per la messa in sicurezza e ristrutturazione della
facciata storica dell’edificio che comporteranno una spesa pari a circa € 350.000 nel corso del 2011,
parzialmente coperti da un contributo della Municipalità di Gelsenkirchen pari a Euro 30.000 e
riservato ai proprietari di immobili dotati di particolare pregio storico ed architettonico.
9Fondo Europa Immobiliare N° 1
Amstelveen (Olanda) – Immobile ad uso uffici
In seguito alla nazionalizzazione del gruppo bancario Fortis (oggi Gruppo Bancario ABN AMRO) alcune
attività sono state cedute a soggetti terzi. In questo quadro, un ramo d’azienda assicurativo è stato
ceduto ad Amlin plc, una compagnia di assicurazioni britannica quotata al London Stock Exchange con
una capitalizzazione di GBP 1,97 miliardi. Parte delle attività cedute ad Amlin plc sono ubicate
nell’immobile di Amstelveen quindi una porzione dello stesso è stata sublocata da Fortis Bank a Amlin.
In scadenza d’anno il conduttore Fortis Bank ha inviato il preavviso per la disdetta del contratto che
prevede il rilascio dei locali a far data dal primo gennaio 2012. In seguito a vari incontri sia con Fortis
Bank sia con Amlin è emerso che Amlin è interessata a prolungare la locazione per almeno un anno
(sino al 31.12.2012) e che la stessa Fortis Bank, nonostante la notifica inviata, potrebbe valutare
l’opportunità di prolungare di qualche mese la locazione prima di liberare completamente gli spazi
occupati.
Eindhoven (Olanda) – Piattaforma logistica
La scorsa estate il conduttore Philips ha esercitato l’opzione di rilascio del 40% degli spazi occupati
presso complesso logistico a valere dal prossimo 1 aprile 2011. La SGR è tuttora impegnata nelle
trattative con il conduttore finalizzate a modificare i termini economici e temporali della locazione. La
proposta avanzata dalla SGR a Philips è di diminuire il canone di locazione a fronte dell’eliminazione
della break option sul 40% degli spazi sino alla naturale scadenza del contratto, e di concordare un
rinnovo contrattuale compatibile con le esigenze del Fondo e di Philips.
Portafoglio Golden (Svezia) – Centri commerciali
Saltsjobaden
Proseguono le attività sul centro di Saltsjobaden finalizzate alla ricerca di nuovi conduttori per le
piccole superfici rimaste sfitte. Ci sono varie società interessate per l’avvio di attività commerciali nel
settore della ristorazione, dell’abbigliamento e della cosmetica.
Il conduttore Stockholms Läns Landsting ha inviato la richiesta di rinnovo del contratto per un anno ed
ha altresì comunicato la volontà di rinnovare i locali con una spesa di circa € 225.000,00 integralmente
a suo carico. I nuovi termini della locazione sono in fase di definizione.
E’ stata inviata al conduttore ICA del centro una lettera di avviso di scadenza del contratto
(30.09.2011) finalizzata a iniziare le trattative per il rinnovo contrattuale.
Il conduttore Swedbank ha dato disdetta dei locali e si è già trasferito in altro edificio limitrofo
continuando tuttavia a pagare i canoni sino alla naturale scadenza del contratto prevista al 30
settembre 2011. La società di agency incaricata è già alla ricerca di un nuovo conduttore.
Il conduttore Pressens Morgontjänst ha inviato disdetta per gli spazi occupati e si è già trasferito
altrove. La scadenza naturale prevista nel contratto è il 31 dicembre 2013 quindi il conduttore
continuerà a pagare i canoni sino a quando la società di agency non avrà trovato un nuovo
conduttore. Adiacente all’unità è presente la palestra Worldclass gym che si è dimostrata interessata
ad occupare tali spazi.
La società Saltsjöbadens Skönhetssalong ha inviato una richiesta per modificare i termini contrattuali
chiedendo la possibilità di rinnovare il contratto di anno in anno anziché ogni tre anni. La richiesta è
tuttora in fase di negoziazione.
Per quanto concerne i conduttori Saltsjöbadens Blommor, Thelanders Optik, Janssons El & Foto,
Matvärlden, Salta Boken, Neptuntvätten and PZ Wok & Sushi si evidenzia che gli stessi hanno fatto
10Fondo Europa Immobiliare N° 1
richiesta di rinnovo dei contratti. Il Fondo sta negoziando con gli stessi la possibilità di incrementare il
canone base prevedendo una parte variabile legata al fatturato.
Köping
Con riferimento al retail park di Köping si segnala che è stata sottoscritta una lettera di intenti con
l’ancora food del centro, ICA, finalizzata a determinare i termini e le condizioni di un nuovo contratto
di locazione nel caso in cui il Fondo proceda alla ristrutturazione del centro.
L’intervento consiste in una rivisitazione del layout interno del centro, delle unità e degli impianti
finalizzato a rendere lo stesso più moderno ed efficiente e quindi più concorrenziale. Il costo previsto
per l’intervento è stimato in circa 4,1 milioni di euro. A fronte di questo onere, ICA ha concordato un
incremento graduale del canone di locazione dall’attuale di SEK 3,8 milioni (€ 424.107) ad uno di SEK
7,9 milioni (€ 880.600). Tale incremento sarà raggiunto in quattro anni (+ SEK 4,1 milioni).
Tutti gli altri conduttori del centro, ad eccezione di Lindex che molto probabilmente lascerà gli spazi
locati per trasferirsi nel centro storico della città, si sono dimostrati interessati alla riqualificazione del
centro e sono già iniziate le trattative per rivedere al rialzo i termini contrattuali.
Valbo
Il conduttore Trend & Design presenta morosità sia sui canoni di locazione sia sulle spese comuni per
un ammontare complessivo pari a circa € 79.350 equivalente a circa il 13% del monte canoni totale.
E’ stato concordato un piano di rientro che prevede il pagamento di € 7.250 ogni due settimane.
Le prospettive future del conduttore restano tuttavia incerte quindi la società di agency ha avuto
indicazioni di procedere alla ricerca di un nuovo conduttore al fine di ridurre al minimo il periodo di
vacancy in caso di recesso.
Anche il conduttore SIBA inizia a presentare dei ritardi nella corresponsione delle spese comuni per le
quali è stato richiesto il saldo.
Non si registrano attività e/o eventi di rilievo relativamente agli altri immobili appartenenti al
portafoglio del Fondo.
1.4 Le acquisizioni immobiliari
La SGR in data 29 luglio 2009 sottoscriveva, per conto del Fondo Europa Immobiliare N°1 (in seguito il
Fondo) quale promissario acquirente, con Società Dell’Acqua Pia Antica Marcia Società Per Azioni,
Investimenti Edilizi Italiani s.r.l. e Peschiera Edilizia s.r.l., in qualità di promittenti venditori, un
contratto preliminare di compravendita avente a oggetto alcune porzioni del compendio immobiliare a
destinazione commerciale in corso di realizzazione nell’ambito del Piano di Assetto di Piazza dei
Navigatori in Roma. Il prezzo di compravendita era stato fissato in Euro 120 milioni. Alla sottoscrizione
del contratto preliminare il Fondo corrispondeva Euro 25 milioni a titolo di caparra confirmatoria. La
restituzione di tale importo in caso di mancata esecuzione della compravendita per ragioni diverse
dall’inadempimento imputabile al Fondo veniva integralmente garantita da polizza fideiussoria emessa
da Ina Assitalia.
In base alle previsioni del contratto preliminare, le parti si obbligavano reciprocamente ad addivenire
alla stipulazione del contratto definitivo degli immobili in esame esclusivamente nel caso in cui si
fossero verificate le seguenti condizioni sospensive:
(a) prima del rogito e comunque entro il 31 dicembre 2010, gli immobili (tutti, “inscindibilmente
considerati”) fossero stati ultimati, incluse le finiture, e avessero acquisito tutte le caratteristiche
tecniche pattuite;
(b) entro il 30 gennaio 2011 fossero stati ottenuti – o fosse fornita prova di aver avuto legalmente
diritto al rilascio dei – i certificati (inter alia, di agibilità/abitabilità, ISPESL, VVFF) necessari per
l’apertura al pubblico e per la piena fruibilità degli Immobili.
11Fondo Europa Immobiliare N° 1
Con lettera in data 16 maggio 2010 i promittenti venditori comunicavano alla SGR il completamento dei
beni immobili oggetto del Contratto Preliminare e con successiva lettera in data 10 giugno 2010
invitavano la SGR, ad indicare il nominativo del notaio incaricato della stipula del rogito notarile,
assegnando il termine ultimo per la stipulazione dello stesso al 16 luglio 2010.
La SGR, effettuate le necessarie verifiche avvalendosi di un primario operatore tecnico nel settore
immobiliare con considerevole esperienza in ambito urbanistico ed edilizio, riscontrava in data 12 luglio
2010 e successivamente nel mese di novembre 2010 le predette lettere evidenziando, inter alia, che
non era stata fornita evidenza dell’avveramento delle condizioni sospensive previste dal contratto
preliminare e che, in ogni caso, dai rilievi effettuati, le opere di urbanizzazione e i lavori relativi agli
immobili non risultavano completati, e contestava – con l’occasione – il grave ritardo nell’ultimazione
degli immobili e nella realizzazione delle opere di urbanizzazione e proponeva ai promittenti venditori di
organizzare un incontro al fine di ottenere eventuali chiarimenti e di esaminare congiuntamente
l’esistenza di soluzioni di comune soddisfacimento.
In seguito all’incontro tenutosi nel mese di novembre 2010, nel corso del quale la SGR ribadiva che
dalle verifiche effettuate emergeva la situazione di non conformità alle intese contrattuali già in
precedenza contestata, i promittenti venditori - senza alcun preavviso - notificavano alla SGR, in data
14 dicembre 2010 un atto di citazione a comparire avanti al Tribunale di Roma per sentire accogliere,
inter alia, le seguenti conclusioni: (a) accertare e dichiarare che “tutti i presupposti previsti” dal
contratto preliminare “si sono verificati, sicché nessun ostacolo sussiste in ordine alla stipula, per atto
pubblico, del contratto definitivo di vendita”, (b) accertare e dichiarare l’insussistenza del diritto di
Vegagest all’escussione della polizza fideiussoria rilasciata a garanzia della restituzione di un importo
pari a quanto versato dal Fondo a titolo di caparra confirmatoria; (c) pronunciare sentenza di
esecuzione specifica ex art. 2932 cod. civ. del contratto preliminare, con efficacia traslativa degli
Immobili, previa condanna della SGR al pagamento del residuo prezzo pattuito.
Tutte le domande svolte presupponevano l’avveramento delle condizioni sospensive di cui al contratto
preliminare, in merito al quale non solo non veniva fornita evidenza alcuna da parte dei promittenti
venditori ma, al contrario, le verifiche effettuate in loco dimostravano inequivocabilmente sia il mancato
avveramento delle condizioni stesse sia l’inadempimento dei Promittenti Venditori rispetto alle
obbligazioni di realizzare le opere di urbanizzazione e di ultimare gli immobili nei termini previsti nel
Contratto Preliminare. La SGR, per conto del Fondo, ritiene quindi infondate le domande svolte dai
promittenti venditori con l’atto di citazione e farà valere nell’instaurato giudizio l’inadempimento delle
controparti.
12Fondo Europa Immobiliare N° 1
1.5 La struttura societaria relativa alle acquisizioni degli immobili esteri
Si riporta di seguito il grafico contenente la struttura aggiornata delle partecipazioni e degli immobili
esteri detenuti dal Fondo.
Gelsenkirchen
Europa Immobiliare
n. 1 (the "Fund")
99%
Croydon
100% 100%
1%
Europa Immobiliare n.1
PHUT Holding Ltd
Finance Jersey Ltd
58.26%
Lemu Investments SA 41.74%
100% 100% 100% 100% 100%
Golden Immobiliare
Svezia AB Partnership House
Limburg NV Tulip Property I BV Tulip Property II BV Tulip Property III BV
formerly Unit Trust
AB Coport 85
100% 100%
Golden Valbo/Köping AB Linburg Almere Amstelveen Eindhoven Partnership House
formerly
Golden Saltsjobaden AB
Handelsfastigheter
Valbo/Koping AB
Valbo Koping Saltjsobaned
Nel corso del 2010, il Fondo ha conferito un nuovo incarico all’Advisor fiscale al fine di aggiornare lo
studio circa l’ottimizzazione della struttura di detenzione degli investimenti esteri e finalizzata altresì
minimizzare il prelievo fiscale sui redditi da locazione. Si prevede che le eventuali modificazioni da
apportare alla struttura possano essere completate nella prima metà del 2011.
1.6 Gestione finanziaria
Alla data del 31 dicembre 2010, l’ammontare complessivo dei debiti del Fondo era pari ad €
180.026.348,62 pari al 46,55% della somma degli immobili e delle partecipazioni di controllo.
Il Fondo utilizza differenti forme tecniche di indebitamento, ed in particolare:
- quattro finanziamenti ipotecari concessi da ING Real Estate Finance, per un ammontare complessivo
ad oggi pari a € 71,55 milioni, con scadenza il 31 dicembre 2014 e garantiti dagli immobili di
Gelsenkirchen, Almere, Amstelveen ed Eindhoven. Si precisa che in data 17 marzo 2010 e in data 28
luglio 2010 il Fondo ha proceduto al rimborso anticipato dei finanziamenti di cui sopra per un
ammontare complessivo pari ad € 5.550.000,00. Tale rimborso si è reso necessario in seguito alla
riduzione del valore degli immobili oggetto di garanzia alla data del 30 giugno 2010 e del 31 dicembre
2010.
- un‘apertura di credito in conto corrente ipotecaria, concessa da Banca Carige S.p.A., con scadenza il
31 dicembre 2014 ed ammontare massimo di € 120 milioni, attualmente utilizzata per €
108.476.348,62.
A garanzia di tale finanziamento, che si ritiene offra maggiori garanzie di stabilità, sono stati ipotecati
a favore dell’istituto di credito tutti gli immobili appartenenti al portafoglio italiano. Il contratto di
13Fondo Europa Immobiliare N° 1
finanziamento è stato concluso sulla base del tasso Euribor 3 mesi incrementato di un margine di 175
basis points, e prevede la possibilità di una conversione a tasso fisso dopo tre anni dalla stipula.
La tabella sottostante riepiloga le condizioni finanziarie ed il costo medio dei finanziamenti in essere
nel corso del triennio 2008-2010, oltre a quelle attualmente in corso.
Istituto di Credito Ammontare Base Margine Euribor Euribor Euribor
(€ mln) (bps) Medio 2008 Medio 2009 Medio 2010
ING / Gelsenkirchen 2,35 Euribor 1m
ING / Almere 20,0 Euribor 1m 60
4,36 0,89 0,56
ING / Amstelveen 18,75 Euribor 1m
ING / Eindhoven 9,45 Euribor 1m 85
Cassa di Risp. Genova 108,47 Euribor 3m 175* 4,72 1,22 0,81
Totale 180,20
*110 basis points fino al 30/6/2009
Nel corso del 2010, il costo medio del debito è stato pari all’1,71%, leggermente inferiore rispetto al
costo medio registrato nel 2009 che fu del 2,17%.
1.7 Gestione dei rischi di cambio e di tasso d’interesse
Il Fondo è esposto al rischio di oscillazione dei tassi di interesse, poiché un incremento degli stessi
genera un aumento degli oneri finanziari in presenza di contratti di finanziamento basati su un
parametro periodicamente rideterminato (Euribor). La SGR ha finora ritenuto di non procedere ad
alcuna copertura del rischio di tasso di interesse, valutando più realistico uno scenario futuro di
stabilità o marginale rialzo dei tassi di interesse, almeno per il prossimo anno. La SGR sta tuttavia
monitorando l’andamento dei tassi, e sta studiando gli impatti dell’implementazione di una strategia di
copertura mediate strumenti derivati su tasso d’interesse.
Il Fondo è altresì esposto al rischio di variazione del tasso di cambio della sterlina britannica e della
corona svedese come conseguenza degli investimenti effettuati nei due paesi. Sulla scorta delle
delibere adottate dal Consiglio di Amministrazione, la SGR mantiene una copertura totale del rischio
cambio della propria esposizione attraverso vendite ed acquisti a termine di valuta.
Nel corso del 2010 le operazioni di copertura del rischio di cambio hanno prodotto una variazione di
cassa complessivamente negativa per il Fondo, pari ad € 7,50 milioni, a fronte di un’analoga
variazione positiva del patrimonio immobiliare.
Tipologia operazioni di copertura GBP SEK Totale
Operazioni aperte a inizio anno (chiusura) - 1.515.154 379.357 -1.135.797
Operazioni aperte e chiuse in corso d'anno - 2.833.391 - 3.526.719 -6.360.110
Totale -4.348.545 -3.147.362 -7.495.907
Alla conclusione dell’esercizio, erano inoltre aperte operazioni di copertura del rischio di cambio, che
complessivamente esprimevano una minusvalenza non realizzata di € 0,85 milioni circa.
Tipologia operazioni di copertura GBP SEK Totale
Operazioni aperte a fine anno (in corso al
31/12/10) 1.292.603 -2.146.612 -854.009
14Fondo Europa Immobiliare N° 1
1.8 Obiettivi di gestione del Fondo per il 2011
La persistenza di condizioni di generale difficoltà dei mercati immobiliari europei ha richiesto di
adottare una strategia orientata al mantenimento del valore degli immobili in portafoglio. Nell’attuale
congiuntura, la visibilità permane molto limitata per quanto riguarda la possibilità di realizzare capital
gains nel prossimo biennio, ed eventuali cessioni potrebbero essere funzionali al reinvestimento in
asset ritenuti in grado di offrire maggiori opportunità nel medio termine e/o nella progressiva
riduzione della leva finanziaria del Fondo.
La gestione continuerà a focalizzarsi in primo luogo sulla gestione del portafoglio esistente, avviando
una serie di attività di valorizzazione con investimenti di importo più limitato ma che ottimizzino la
redditività del portafoglio nel suo complesso. Tra queste attività di valorizzazione si può annoverare
l’apertura del drive-through a Croydon (UK), il progetto di ristrutturazione del compendio commerciale
in Koping (Svezia), il rinnovo dei contratti di locazione prossimi alla scadenza laddove possibile, al fine
di assicurare nel tempo un costante flusso di cassa a favore del Fondo.
Per il 2011, fatto salvo quanto esposto relativamente all’immobile di Levate (BG) e all’immobile in
Amstelveen (Olanda) locato a Fortis Bank, non si prevedono situazioni di importante tensione sul
fronte delle locazioni in essere. Nonostante la sfavorevole congiuntura economica, gli episodi di ritardi
nei pagamenti sono isolati e di importo relativamente limitato e la SGR è attiva nel monitoraggio di
ciascuna di queste situazioni al fine di prendere tempestivamente le opportune azioni correttive.
1.9 Eventi di rilievo accaduti nella gestione del Fondo
In data 30 luglio 2010 è stato sottoscritto un nuovo contratto di locazione con decorrenza 1 agosto
2010 e termine 31 luglio 2019 con l’attuale conduttore Vodafone Omnitel Nv. Il Fondo ha concordato
con la controparte una lieve riduzione del canone di locazione prevedendo una scalettatura del
canone.
In data 10 giugno 2010 il Consiglio di Amministrazione di Vegagest Immobiliare SGR S.p.A., tenutosi
in data, ha approvato la modifica del regolamento di gestione del Fondo nella parte afferente
l’indicazione della nuova sede legale della società di gestione mediante l’inserimento dell’indirizzo di
Milano Largo Donegani n. 2 angolo Via Moscova n. 3 in luogo di quello precedente in Ferrara e con
conseguente indicazione dell’iscrizione presso il Registro delle Imprese di Milano.
In seguito alla conclusione dell’iter autorizzativo, Banca D’Italia ha approvato la modifica al
regolamento di gestione del Fondo, volta a consentire la sostituzione – quale banca depositaria del
Fondo – di Cassa di Risparmio di Ferrara SpA, che aveva rinunciato all’incarico, con Istituto Centrale
Banche Popolari Italiane SpA, con sede legale e direzione generale in Milano, Corso Europa 18.
La modifica sopra indicata ha avuto efficacia dal 1° gennaio 2011.
2.0 Vendite nel corso del 2010
Nel corso del 2010 il Fondo non ha alienato alcun investimento, tuttavia in un’ottica di pianificazione
della dismissione del patrimonio, la SGR sta valutando alcune proposte di acquisto ricevute. Tra
queste il Fondo ha ricevuto alcune proposte di acquisto per il complesso logistico in Houtalen (Belgio)
e locato a Caterpillar Logistics B.V. La SGR valutate le proposte pervenute ha concesso un periodo di
esclusiva alla migliore controparte finalizzata all’effettuazione delle necessarie due diligence
tecniche/legali sul compendio e sulla società di diritto belga che detiene l’immobile.
15Fondo Europa Immobiliare N° 1
2.1 Il portafoglio immobiliare
Palazzo ad uso uffici e terziario – Milano, via Bisceglie
L’immobile, costruito in più fasi tra la
metà degli anni ’80 e la metà degli
anni ’90, è situato a Milano in via
Bisceglie in prossimità della stazione
della metropolitana della linea rossa
Milano – Bisceglie, dalla quale dista
circa trecento metri. La zona
circostante è dotata di ottima
accessibilità grazie alla vicinanza,
oltre che con la metropolitana, con
la rete della tangenziale Ovest e con
la circonvallazione esterna cittadina.
L’area è occupata da immobili ad
uso uffici nella maggior parte dei
casi affittati a Vodafone Omnitel
N.V..
Sono presenti nelle vicinanze anche immobili residenziali. Il complesso si sviluppa su 15.363 mq di
superficie lorda ed è costituito da due edifici oltre a 118 posti auto. L’acquisizione è avvenuta in data
28 Settembre 2007 dalla società Bastogi S.p.A. ad in prezzo totale di € 35,5 milioni oltre agli oneri
fiscali e di due diligence. L’edificio è interamente affittato Vodafone Omnitel N.V. che lo utilizza come
centro tecnologico e di elaborazione dati per il controllo del traffico telefonico Italiano, della penisola
Iberica e della Grecia.
In data 30 luglio 2010 è stato sottoscritto un nuovo contratto di locazione con decorrenza 1 agosto
2010 e termine 31 luglio 2019 con l’attuale conduttore Vodafone Omnitel Nv. Il Fondo ha concordato
con la controparte una riduzione del canone di locazione prevedendo una scalettatura del canone.
Precisamente il conduttore corrisponderà al Fondo un canone pari a € 2.210.000,00 dall’1 agosto 2010
al 31 luglio 2011 e un canone pari € 2.420.000 dal 31 luglio 2011 sino a naturale scadenza. Il
conduttore avrà altresì la facoltà di recedere anticipatamente dal contratto, con preavviso minimo di
dodici mesi, a decorrere dal 1 agosto 2017.
Il canone di locazione annuo sarà aggiornato al 100% della variazione ISTAT accertata di anno in
anno. La manutenzione ordinaria e straordinaria sono interamente a carico della parte conduttrice
fatta eccezione per le manutenzioni straordinarie afferenti le parti strutturali del complesso le quali
restano in capo alla locatrice.
16Fondo Europa Immobiliare N° 1
Residenza per anziani – Milano, via Lope de Vega
L’edificio è stato costruito nel 2004 ed è situato a
sud di Milano in via Lope De Vega nelle vicinanze
della fermata della metropolitana di Famagosta e
dell’università IULM. La struttura consta di 150
posti letto interamente occupati ed accreditati
presso i servizi sanitari regionali. La superficie
totale dell’edificio è di 6.370 mq distribuiti su 5
piani. L’acquisizione è avvenuta il 29 giugno 2007
dalla società Argento Vivo S.p.A. ad un
corrispettivo di € 15,3 milioni oltre spese ed oneri
fiscali. Dopo l’atto di acquisto, è stato stipulato un
contratto di locazione della durata di dieci anni
con la società Residenze di Via Lope De Vega
S.rl., con scadenza nel 2017, senza possibilità di
recesso, rinnovabile successivamente per altri
nove anni.
Il canone annuo attuale è pari ad € 1.037.505,96. DS Care Italia SpA è una primaria società di
gestione di case di cura per anziani. L’edificio è dotato di un proprio parcheggio interno.
Centro Logistico - Via Dossi, Levate (BG)
Il centro logistico in Levate è stato acquistato il 15 novembre 2005 al prezzo di € 33,3 milioni. L’area è
ubicata nelle immediate vicinanze dell’uscita di Dalmine dell’autostrada A4 Milano-Venezia. Il
complesso si sviluppa su un’area di 94.500 mq circa dei quali 43.300 sono destinati a deposito merci,
36.300 sono destinati agli spazi di manovra mentre i rimanenti 14.900 sono destinati a verde. La
struttura logistica è inoltre dotata di raccordo ferroviario che collega un’ala del complesso all’adiacente
snodo ferroviario per il carico/scarico merci. In linea con le previsioni contrattuali, l’immobile è stato
rilasciato dal conduttore UPIM S.r.l. in data 3 febbraio 2010 ed è attualmente sfitto. La SGR ha
provveduto ad incaricare un primario operatore per la rilocazione dell’immobile già nell’ottobre 2008. A
causa della difficile congiuntura di mercato successiva all’avvento della crisi economica, l’attività di
17Fondo Europa Immobiliare N° 1
commercializzazione degli spazi non ha avuto ancora un esito favorevole. Parallelamente, la SGR sta
valutando ogni possibile strategia alternativa per l’immobile, ed in questo quadro ha presentato al
Comune di Levate (BG) in data 27 gennaio 2010 apposita istanza nell’ambito del processo di redazione
del nuovo Piano di Governo del Territorio promosso dal Comune.
Caserma dei Carabinieri - Corso Torino 12, Rivoli (TO)
Il complesso, adibito a Caserma dei
Carabinieri, è stato acquistato il 28
novembre 2005 al prezzo di € 4,6
milioni. La proprietà, ubicata nel
comune di Rivoli (naturale
proseguimento della periferia ovest
di Torino), comprende due distinti
edifici: uno di tre piani adibito a
Caserma, uno di cinque piani
destinato ad alloggi e relativi box.
La superficie complessiva realizzata è di 3.945 mq oltre ai parcheggi, spazi di manovra e verde
condominiale. All’interno dell’area è anche presente un distributore di carburante per il rifornimento
degli automezzi in dotazione all’Arma dei Carabinieri. La proprietà è stata ultimata il 21 novembre
2003 ed è locata al Ministero dell’Interno, ad un canone annuo di € 360.010,88.
Caserma dei Carabinieri - Via Pozzillo, Sala Consilina (SA)
Il complesso, adibito a Caserma dei
Carabinieri, è stato acquistato il 28
novembre 2005 al prezzo di € 4,9
milioni. L’immobile è ubicato nel
comune di Sala Consilina. La città dista
dal capoluogo campano (SA) circa 85
Km ed è raggiungibile dall’autostrada
A3 (Salerno – Reggio Calabria) tramite
l’uscita Sala Consilina. Il complesso, di
3.796 mq, si sviluppa su un’area di
circa 5.600 mq all’interno della quale
sono previsti 70 posti auto. La
proprietà è stata ultimata il 22 agosto
2005 ed è locata al Ministero
dell’Interno ad un canone annuo di €
357.163,13
18Fondo Europa Immobiliare N° 1
Centro Commerciale - Casal del Marmo – Roma, loc. Casal del Marmo
Il centro commerciale è ubicato lungo il grande
raccordo anulare di Roma presso l’uscita di
Casal del Marmo. Il centro è stato acquistato il 3
aprile 2006 ad un prezzo pari a € 36 milioni. Il
centro ha una superficie coperta di 30.663 mq
ed è costituito da un ampio supermercato, con
una superficie di vendita di 5.000 mq, da una
piccola galleria formata da circa 10 unità
commerciali e da un’autorimessa interrata. La
società venditrice è stata la Super Immobiliare,
appartenente al gruppo Conad del Tirreno.
L’immobile è locato alla società Lazio Invest Srl
(Gruppo Conad del Tirreno) con un contratto
della durata di 9 anni rinnovabile per ulteriori 9
anni, ad un corrispettivo annuo attualmente pari
ad € 2.563.786,56.
Centro logistico – Liscate – Milano
Il centro Logistico di Liscate è stato acquistato
il 30 giugno 2006 al prezzo di € 35,26 milioni.
Il centro logistico è ubicato nel comune di
Liscate che si estende lungo la strada
provinciale Cerca. L’immobile è facilmente
raggiungibile dalla tangenziale Est di Milano
oppure dall’autostrada A4 Milano-Venezia
uscendo al casello di Agrate in direzione
Milano.
Il complesso ha una superficie coperta di
45.267 mq ed è locato alla DHL Solutions SpA,
uno dei maggiori operatori specializzati
nell’attività logistica. In data 24 settembre
2009, è stato sottoscritto un nuovo contratto
di locazione tra il Fondo e DHL Supply Chain
Italia S.r.l., secondo uno schema 9+9 anni
con scadenza nel 2018 con facoltà di recesso
anticipato concessa al conduttore dall’inizio
del 2016. Sulla base dell’accordo raggiunto, il
conduttore corrisponderà un canone di
locazione crescente nel corso degli anni,
attualmente pari a € 2.418.156,00.
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