Classificazione dei suoli - Valutazione economica del progetto AA 2016/17 Docenti - Iuav
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Valutazione economica del progetto
AA 2016/17
Classificazione dei suoli
Docenti | prof. Stefano Stanghellini – stefano.stanghellini@iuav.it
| prof. Sergio Copiello – copiello@iuav.it
Collaboratore | arch. Pietro Bonifaci – pbonifac@stud.iuav.it
Il piano urbanistico perequativo
L’obiettivo del “pari trattamento” della proprietà fondiaria, sotto il
profilo tecnico, richiede:
l’analisi dei suoli sotto il profilo delle loro caratteristiche
urbanistiche (localizzazione, prossimità, geologia, morfologia, …) e
giuridiche (vincoli derivanti da norme di legge)
l’aggregazione dei suoli simili in classi omogenee
l’attribuzione delle capacità edificatorie (attraverso gli indici di
edificabilità territoriale) alle classi
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Il piano urbanistico perequativo
La fase successiva del metodo perequativo classico contempla:
l’aggregazione dei suoli nei comparti urbanistici
la formazione del consorzio dei proprietari (se necessario)
la predisposizione del piano urbanistico attuativo (PUA) (o del
progetto per PdC convenzionato)
la realizzazione del PUA (o del progetto convenzionato) con
esecuzione delle opere pubbliche da parte dei privati e cessione
al Comune delle aree per i servizi
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Comune di Prato. Il percorso metodologico
della Variante al Regolamento Urbanistico
per l’ambito della Declassata
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Comune di Prato. Il percorso metodologico
della Variante al Regolamento Urbanistico
per l’ambito della Declassata
5Comune di Prato. Il settore urbano
attraversato dalla Declassata con
l’identificazione dei 3 “nodi”
6Comune di Prato. La classificazione dei
suoli compresi nei 3 “nodi”
7Comune di Prato. La classificazione dei
suoli compresi nei 3 “nodi”
8L’attribuzione ai suoli dei diritti edificatori:
suoli urbani
Comune Abitanti Classi di Suoli urbani Plafond
n. suoli Denominazione delle classi perequativi
n. mq/mq
Piacenza 99.000 5 Aree dismesse < 3 ha 0,50
Aree dismesse > 3 ha 0,35
Aree produttive 0,30
Aree polifunzionali 0,30
Aree militari 0,25
La Spezia 97.000 5 Aree dismesse/dismittibili < 2ha 0,50
Aree dismesse/dismittibili > 2ha 0,35
Aree produttive 0,30
Aree costruite 0,20
Aree produttive con presenza di 0,25
funzioni residenziali e terziarie
Cesena 90.000 3 Aree di riqualificazione a elevata 0,60
densità territoriale
Aree di riqualificazione a media 0,40
densità territoriale
Aree di espansione 0,20
precedentemente destinate a
espansione residenziale
Cremona 73.000 2 BD produttiva e terziaria di 0,30
completamento
C per nuovi insediamenti 0,24
Benevento 63.000 3 Distretto di modificazione urbanistica 0,40
in posizione centrale
Distretto di modificazione urbanistica 0,25
in posizione semicentrale
Distretto di modificazione urbanistica 0,15
di interesse paesaggistico
9L’attribuzione ai suoli dei diritti edificatori:
suoli periurbani
Comune Abitanti Classi di Suoli periurbani Plafond
n. suoli Denominazione delle classi perequativi
n. mq/mq
Torino 915.000 2 Parchi urbani e fluviali 0,05
Aree a parco naturale della collina 0,03
Parma 167.000 1 Aree esterne al centro edificato 0,15
Ravenna 138.000 1 Aree della cintura verde 0,10
Piacenza 99.000 1 Aree libere 0,10
La Spezia 97.000 1 Aree libere 0,15
Cesena 90.000 3 Aree di espansione precedentemente 0,12
agricole
Aree di espansione precedentemente 0,08
a servizi
Aree ad alto valore ambientale 0,03
Benevento 63.000 4 Distretto in posizione periurbana 0,20
(centrale)
Distretto in posizione periurbana 0,15
(semicentrale)
Distretto in posizione periurbana 0,10
(periferica)
Distretto in posizione periurbana (di 0,07
rilevanza paesaggistica)
10Il caso di Sinalunga
Codice Classe posizionale Categoria funzionale
I Aree urbanizzabili I_R Prevalentemente residenziale
intercluse nel territorio I_P Industriale e artigianale
urbanizzato
I_C Commerciale (m/g distr.)
II Aree urbanizzabili nel II_R Prevalentemente residenziale
territorio periurbano II_P Industriale e artigianale
Aree TR
II_C Commerciale (m/g distr.)
III Aree agricole III_R Prevalentemente residenziale
urbanizzabili III_P Industriale e artigianale
III_C Commerciale (m/g distr.)
11Il caso di Sinalunga
Sottoclassificazione in base alle Peso Descrizione del livello Livello Punteggio
33% buona 1 1,00
Accessibilità ai servizi media 2 0,50
assente 3 0,00
33% buona 1 1,00
Accessibilità alle infrastrutture media 2 0,50
assente 3 0,00
33% p% < 5% 1 1,00
Pendenza p% : 5-15% 2 0,50
p% > 15% 3 0,00
Classe A: punteggio totale compreso tra 1 e 0,51
Classe B: punteggio totale compreso tra 0,50 e 0
Classe C: punteggio totale pari a 0
12Il caso di Sinalunga
A B C
Codice Classe posizionale Categoria funzionale
mq di SUL/mq di St
I Aree urbanizzabili I_R Prevalentemente residenziale 0,20 0,15 0,00
intercluse nel territorio I_P Industriale e artigianale 0,40 0,35 0,00
urbanizzato
I_C Commerciale (m/g distr.) 0,40 0,35 0,00
II Aree urbanizzabili nel II_R Prevalentemente residenziale 0,15 0,12 0,00
territorio periurbano II_P Industriale e artigianale 0,30 0,25 0,00
Aree TR
II_C Commerciale (m/g distr.) 0,30 0,25 0,00
III Aree agricole III_R Prevalentemente residenziale 0,12 0,10 0,00
urbanizzabili III_P Industriale e artigianale 0,30 0,25 0,00
III_C Commerciale (m/g distr.) 0,30 0,25 0,00
13Comune di Aci Catena. Rappresentazione a
volo d’uccello del territorio con
evidenziazione degli ambiti significativi
14Comune di Aci Catena. Esempio di matrice
di “confronto a coppie”
15Comune di Aci Catena. Esito dei giudizi
espressi dagli esperti locali sulle
caratteristiche dei suoli
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