BED & BREAKFAST in forma imprenditoriale - Pacchetto Tipo n.
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Pacchetto Tipo n. 1
BED & BREAKFAST
in forma imprenditoriale
1Pacchetto Tipo n. 1
BED & BREAKFAST in forma imprenditoriale
Indice della scheda
1. Definizione delle attività e caratteristiche dei B&B
2. Il profilo specifico dell’imprenditore/trice
3. Il mercato e la clientela
4. I mezzi necessari per l’avvio dell’attività (risorse umane, locali, investimenti materiali, fornitori e
stock)
5. Aspetti finanziari (giro d’affari, margini, liquidità, possibili finanziamenti)
6. Modalità d’ingresso nell’attività (regole da rispettare, leggi, eventuali certificazioni, norme euro-
pee, statuti)
7. Riferimenti (associazioni di categoria, saloni e fiere, fonti d’informazione)
1) Definizione delle attività e caratteristiche dei B&B
Il Bed & Breakfast, la cui traduzione letterale dall’inglese significa “letto e colazione”, consiste
nell’offrire ospitalità a pagamento nella propria abitazione. Questa forma di accoglienza rappresenta
per molti turisti una valida alternativa ad un soggiorno in albergo, in quanto permette di visitare
un’area a costi contenuti e contemporaneamente di conoscere da vicino le abitudini e i costumi dei
paesi in cui si soggiorna.
In Italia, i Bed & Breakfast sono ancora poco diffusi, se non in alcune aree fortemente segnate dal
turismo culturale; ciò è testimoniato anche dalle guide ai B&B, per lo più straniere, che censiscono
una maggior concentrazione a Firenze, Venezia, Roma. Fino ad oggi, infatti, la normativa nazionale
non ha facilitato la diffusione di questo tipo di attività legata a forme di turismo alternativo. In Pie-
monte iniziative a favore dei Bed & Breakfast sono state promosse dalla Provincia di Torino in oc-
casione del Giubileo; anche l’Amministrazione Regionale negli ultimi anni si è dotata di una nor-
mativa specifica, che definisce chiaramente i contenuti dell’attività assimilata al Bed & Breaskfast,
nonché le condizioni di attuazione.
All’interno delle politiche di sviluppo locale promosse dalla Regione Piemonte e orientate a soste-
nere iniziative di valorizzazione del territorio ed interventi turistici, l’attività di B&B rappresenta
oggi un tassello della micro-imprenditorialità. Essa può contribuire a rispondere al fabbisogno di
posti-letto legato non solo a grandi avvenimenti come i Giochi Olimpici invernali del 2006, ma an-
che in occasione di altri eventi quali mostre di arte, gare sportive, ecc.
L’attività di Bed &Breakfast rappresenta dunque una valida occasione di reddito per chi dispone di
un alloggio o di una casa ampia in città, in aree rurali caratterizzate da forme di turismo verde, in
montagna, ecc.
POR Obiettivo 3 – Misura D3 – 2002/2003 2Chi decide di aprire un B&B in Piemonte deve prendere in considerazione la possibilità di offrire
questa tipologia di servizio in forma saltuaria o in forma imprenditoriale. Tra le due forme le dif-
ferenze sono sostanziali, in quanto la prima consente di arrotondare i redditi familiari ed è abbastan-
za semplice da avviare, mentre la seconda costituisce una attività imprenditoriale a tutti gli effetti e
ne presenta i vantaggi (possibilità di accedere a varie forme di finanziamento) ed i vincoli (necessità
di ottemperare ai disposti della normativa fiscale e previdenziale e di impostazione l’attività in
modo professionale per assicurarsi un reddito consono agli investimenti). La seguente tabella rias-
sume in modo sintetico le differenze tra esse.
B&B in forma saltuaria B&B in forma imprenditoriale/affittacamere
1. è considerata attività imprenditoriale e
viene assimilata dalla legge ad un eserci-
zio di affittacamere; in tal senso conviene
1. non è considerato attività imprenditoriale; considerare il B&B in forma imprendito-
2. è svolto da privati che si avvalgono della riale come un micro albergo;
normale organizzazione familiare ed uti- 2. è soggetto all’iscrizione alla Camera di
lizzano parte della propria abitazione da Commercio, al regime dell’IVA ed ai re-
adibire a B&B per alloggiare turisti; lativi adempimenti e costi;
3. il privato può offrire tale ospitalità al 3. l’attività deve essere svolta in maniera
massimo in tre camere, con un totale di stabile e con continuità temporale, sia
sei posti letto per un massimo di 270 nel proprio alloggio che in altre strutture
giorni all’anno ed un minimo di 45 di proprietà o di cui si abbia la disponibi-
giorni di apertura continuativa; lità come una casa in campagna o in
4. il servizio comprende l’alloggio e la pri- montagna, ricorrendo, se necessario, ad
ma colazione, oltre a quanto necessario apposito personale;
per rendere confortevole il soggiorno (ri- 4. deve avere per legge una capacità ricetti-
scaldamento, sanitari, cambio lenzuola, va massima di 6 camere fino a 12 posti
ecc.); letto, ubicate in massimo 2 appartamenti
5. la casa o l’alloggio in cui si offre ammobiliati in uno stesso stabile, nelle
l’ospitalità deve rispondere alle regole quali vengono forniti alloggio ed even-
previste per una normale abitazione e ri- tualmente servizi complementari (es. co-
spondere ai criteri del regolamento igie- lazione, spazio ricreativo, sala e servizi
nico-edilizio comunale. comuni, ecc.);
5. la struttura ricettiva deve rispettare norme
architettoniche ed autorizzazioni sanitarie
specifiche (cfr. paragrafo 5, Modalità
d’ingresso nell’attività).
Per ulteriori informazioni sull’attività di B&B in forma saltuaria si rimanda al Vademecum pubbli-
cato dalla Provincia di Torino
(cfr. http://www.provincia.torino.it/turismo/bandb/posto/vademecum/vademec.htm).
La presente scheda approfondisce da ora in avanti esclusivamente le caratteristiche del B&B in
forma imprenditoriale/affittacamere.
POR Obiettivo 3 – Misura D3 – 2002/2003 32.Il profilo specifico dell’imprenditore/trice
Quali sono le caratteristiche ideali di un/a gestore/trice di un B&B?
Innanzitutto una forte predisposizione all’accoglienza ed all’ospitalità, in quanto chi sceglie la for-
mula del B&B è alla ricerca di un certo calore e contatto umano. Di conseguenza il servizio offerto
deve sapersi contraddistinguere dall’anonimato dell’albergo, puntando sulla personalizzazione del
rapporto con il cliente e sulla disponibilità a guidare ed orientare l’ospite nella scoperta delle op-
portunità turistiche o sportive presenti nel circondario e dei prodotti locali. Il senso dell’ospitalità si
può tradurre inoltre in una personalizzazione delle singole camere, che vanno curate nelle scelte di
arredamento e decorazione.
Oltre questa principale predisposizione e tenuto conto delle dimensioni ridotte dell’attività (limitata
si ricorda alla gestione di 6 camere e 12 posti letto) gestire un Bed & Breakfast-affittacamere corri-
sponde a competenze proprie di molte persone abituate ad una buona e genuina gestione familiare,
in quanto la pulizia delle stanze, la prima colazione e la stessa messa a disposizione dei locali pos-
sono essere fornite avvalendosi della normale organizzazione familiare, e se occorre di risorse
esterne, adeguatamente istruite.
In termine di competenze specifiche, chi intende avviare un’attività di Bed & Breakfast-
affittacamere, oltre ad avere la disponibilità di uno o più immobili accuratamente arredati ed acces-
soriati, deve valutare le proprie capacità in termine di:
- gestione e organizzazione delle risorse;
- cortesia, disponibilità, accoglienza e comunicazione con i clienti;
- conoscenze informatiche di base, al fine di reperire su internet informazioni utili all’attività
e di utilizzare la posta elettronica per le prenotazioni e per lo scambio d’informazioni con i
clienti e con le reti di operatori turistici dislocati sullo stesso territorio;
- conoscenza di una lingua straniera (almeno una, preferibilmente inglese, francese o tede-
sco);
- conoscenza del territorio in cui si opera e delle opportunità che offre;
- conoscenze dei canali di promozione verso le varie tipologie di clienti di questa forma di tu-
rismo alternativo;
- conoscenze relative alle aspettative delle varie tipologie di clienti di questa forma di turismo
alternativo.
3. Il mercato e la clientela
Il concetto di Bed & Breakfast di stampo anglosassone è legato all’idea di albergo diffuso su un
dato territorio e si riferisce ad una clientela che cerca una modalità di alloggio a prezzo moderato,
desiderosa di entrare in contatto con gli abitanti del luogo per soggiorni di breve periodo.
Il successo della formula di B&B nei paesi in cui si è affermata da alcuni decenni (paesi anglosas-
soni e Francia) è spesso associata a forme di turismo alternativo (il turismo culturale nelle città
d’arte e anche il cosiddetto turismo verde in zone che offrono attività quali: cicloturismo, circuiti
per mountain bike, percorsi e passeggiate segnalate, trekking montano, passeggiate a cavallo o con
asini, ecc.). In tale ottica il B&B diventa un luogo dove conoscere usi e costumi di una determinata
area e dove incontrare altre persone provenienti da località e/o paesi diversi.
POR Obiettivo 3 – Misura D3 – 2002/2003 4Dai pochi dati disponibili circa il mercato dei B&B in Italia, si evince che spesso la clientela abi-
tuale corrisponde ad un turismo familiare e ad un turismo di prossimità, mossa dal desiderio di ri-
scoprire le potenzialità del territorio e di sostare per breve tempo in un contesto diverso ed in un
ambiente familiare, senza necessariamente percorrere lunghe distanze per godersi pochi giorni di
relax. La clientela straniera e quella italiana sono praticamente equivalenti.
Altri dati dimostrano che la scelta di un B&B avviene per lo più attraverso indicazioni di parenti ed
amici; in tale prospettiva il passaparola appare come un ottimo strumento di promozione, ma aleato-
rio e difficile per chi si lancia nell’attività di B&B-affittacamere.
Occorre poi tenere conto di un ulteriore dato: la clientela tipica dei B&B è per definizione indipen-
dente ed abituata a crearsi il proprio itinerario, rivolgendosi a vari enti e siti internet per raccogliere
informazioni.
In alcune grandi città italiane, in particolare Milano e Roma, inoltre, si sta sviluppando una doman-
da di B&B per professionisti (spesso stranieri) che devono soggiornare per un medio periodo (fino a
10 giorni) in città e intendono farlo nel comfort di una casa.
Tenuto conto del profilo tipo dell’utente del B&B, appare necessario promuovere l’attività
all’interno di un quadro più ampio e fare rete con l’insieme degli attori che in provincia di Torino o
in Regione si stanno muovendo per promuovere un turismo sostenibile e diffuso sul territorio. A tal
fine è consigliabile contattare:
- le agenzie locali di accoglienza turistica (A.T.L.);
- le agenzie di viaggio specializzate nella clientela giovanile (come i CTS, ecc.);
- i siti internet italiani e stranieri dedicati alla promozione dei B&B, richiedendo ai gestori
competenti l’inserimento di informazioni sulla propria attività o un link alle pagine web di
presentazione del proprio B& B;
- i siti istituzionali sui B&B, quali quello della Regione Piemonte e quello della Provincia di
Torino, in modo da essere inseriti nella lista dei B&B esistenti;
- varie associazioni impegnate nella promozione di attività legate al tempo libero e di circuiti
in ambiente collinare e montano quali: associazioni di cicloturismo, equitazione, locande ti-
piche, trekking in percorsi segnalati in montagna o in zone collinari;
- Comuni e ATL impegnati nella promozione di circuiti turistici culturali o naturali (a titolo di
esempio si ricordano: il circuito delle Residenze reali e le 13 routes del Piemonte ideate per
il Giubileo; il circuito dei sentieri della collina torinese).
Ad oggi, quindi, per chi si candida ad aprire un B&B affittacamere, soprattutto se in un contesto
collinare o montano, inserire la propria attività all’interno del ventaglio delle opportunità di turismo
alternativo che si stanno progressivamente sviluppando sul territorio della provincia torinese appare
come un passaggio obbligato e come una delle migliori modalità di promozione di una tipologia di
struttura ricettiva ancora poco affermata ed alla ricerca dei propri canali di pubblicità.
In ogni caso, gli strumenti di promozione e di informazione, cartacei o via internet, dovranno essere
predisposti in italiano e possibilmente in inglese, per facilitare la comprensione dei servizi offerti al
pubblico straniero.
La concorrenza
In Italia possono essere considerati concorrenti del B&B-affittacamere le soluzioni ricettive che of-
frono un servizio con alcune caratteristiche simili, vale a dire: struttura ricettiva ridotta, gestione
POR Obiettivo 3 – Misura D3 – 2002/2003 5familiare, prezzi moderati, insediamento in zone rurali. In tal senso, i veri concorrenti del B&B af-
fittacamere sono:
- pensioni e alberghi di 1 o 2 stelle a gestione familiare;
- agriturismi;
- centri per vacanze gestiti da associazioni religiose.
Il vantaggio che tali strutture hanno in Italia oggi sulla formula del Bed & Breakfast sta non tanto
nella qualità del servizio, bensì nella considerazione di cui godono presso i consumatori: la credibi-
lità e l’affidabilità dei Bed & Breakfast-affittacamere è infatti ancora tutta da costruire, e richiede i
tempi necessari affinché il pubblico impari a conoscerne e ad apprezzarne i vantaggi.
La localizzazione dell’attività
Tenuto conto delle aspettative della clientela abituale del B&B, prima di avviare un attività di B&B-
affittacamere è fondamentale verificare se la struttura di proprietà in cui si intende implementare
l’esercizio è localizzata in un’area che offre attrattive turistiche, culturali, ambientali di un cer-
to richiamo e/o forme di sport all’aperto. Non necessariamente si deve trattare di luoghi e risorse
molto noti dal punto di vista turistico, in quanto i fruitori abituali del B&B amano scoprire gli
aspetti meno conosciuti e più autentici del territorio che visitano.
Rimane fondamentale per chi apre un attività di B&B-affittacamere assicurarsi un tasso di occupa-
zione del proprio esercizio sufficiente a coprire i necessari investimenti di partenza ed i costi che
l’attività in questione genera; conviene quindi procedere ad un’analisi della domanda turistica locale
per capire la convenienza effettiva ad aprire una tale attività in forma imprenditoriale. Tale analisi
deve permettere di inquadrare le tendenze in atto localmente e, di conseguenza, di ideare la propria
attività, delineando precisamente i contorni dei turisti che già frequentano la zona e, tra essi, di
quelli che potrebbero essere interessati alla formula del B&B.
A tal fine, possono essere di aiuto le A.T.L, che dispongono di dati relativi al tasso di occupazione
degli alberghi della zona, nonché al grado di frequentazione dei monumenti e delle manifestazioni
locali.
Sempre nell’ottica di una miglior definizione della domanda e dell’offerta, finalizzata a verificare
eventuali carenze, è utile costruire un quadro delle strutture ricettive della zona nella quale il B&B
potrebbe inserirsi (assenza per esempio di strutture ricettive a basso costo; strutture alberghiere di
grande dimensioni aperte pochi mesi all’anno) e capire se si possono costruire eventuali sinergie
con strutture già esistenti (accordi tra gestore del B& B e alberghi nel caso in cui questi siano com-
pleti) o captare flussi nuovi (come lavoratori in trasferta).
4. I mezzi necessari per l’avvio dell’attività
I mezzi necessari
Chi decide di lanciarsi in un attività di B&B in forma imprenditoriale deve disporre di una casa o di
in appartamento adatto o adattabile all’attività ricettiva. Può anche trattarsi di una “dependance”
della propria abitazione, quale ad esempio un ex fienile.
POR Obiettivo 3 – Misura D3 – 2002/2003 6Tenuto conto della legislazione, si può contare sulla gestione di un massimo di 6 camere e 12 posti
letto e disporre di spazi comuni a disposizione dei clienti.
Qualora fossero necessari adeguamenti strutturali (riadattamento della planimetria della casa, ri-
strutturazione delle stanze, creazione di un nuovo bagno, ecc.), gli investimenti possono incidere
notevolmente sull’attività: l’ammortamento di tale spesa dovrà essere programmato accuratamente e
sull’arco di più anni in funzione del livello di investimento.
Oltre agli adeguamenti architettonici, occorre prevedere di tinteggiare le pareti delle singole camere,
dei bagni e delle aree ad uso comune; e di acquisire le attrezzature e gli arredi necessari per trasfor-
mare un’abitazione in una struttura in grado di ospitare agevolmente fino a 12 persone contempora-
neamente.
In particolare, si deve prevedere l’acquisto di:
reti e materassi, optando preferibilmente per reti a doghe e materassi di buon livello (meglio
singoli e che si possano unire, piuttosto che matrimoniali, difficili da maneggiare);
biancheria da letto e da bagno nuova in quantità sufficiente (almeno tre cambi per ogni posto
letto);
tovaglie e tovaglioli o set da utilizzare per la prima colazione (prevedendo almeno quattro o
cinque ricambi);
piumoni, plaid, copriletto, tende
mobili e complementi di arredo per le decorazioni delle stanze;
stoviglie e vasellame assortiti per il servizio di prima colazione;
tavoli e sedie in numero sufficiente per la presenza in contemporanea di 12 persone;
un computer collegato ad Internet e dotato di programma di videoscrittura, un fax-
fotocopiatrice e una stampante per gestire le prenotazioni, stampare informazioni e fatture,
preparare pieghevoli personalizzati da distribuire durante particolari eventi, gestire una piccola
banca dati relativa agli ospiti, e così via;
una segreteria telefonica e un telefono cellulare sul quale trasferire le chiamate in caso di as-
senza.
Per molti di questi acquisti conviene sempre rivolgersi a grossisti e fornitori per strutture alber-
ghiere: i prodotti costano un po’ di più, ma sono enormemente più resistenti ed adeguati a lavaggi
frequenti ad alte temperature; sia per la biancheria da letto e da bagno sia per quella da tavola va poi
verificato se sia possibile ed economicamente conveniente procedere al noleggio, in alternativa
all’acquisto (e ai lavaggi!).
È inoltre decisamente opportuno investire in materiale promozionale: brochure di presentazione,
biglietti da visita, sito Internet, link o inserimento di informazioni in siti relativi ai B&B e in siti
istituzionali, iscrizioni ad associazioni e a consorzi di promozione turistica, ecc.
La scelta della forma giuridica
Il gestore del B&B-affittacamere lavora nell’attività a tempo pieno. La forma giuridica preferibile è
quella dell’impresa individuale, sicuramente più semplice, immediata ed opportuna rispetto ad altre
forme giuridiche tipiche del settore alberghiero. L’impresa individuale può assumere dipendenti ed
avere collaboratori.
POR Obiettivo 3 – Misura D3 – 2002/2003 7In funzione dell’andamento dell’attività, si potrà contemplare di passare da ditta individuale ad im-
presa familiare, la cui normativa è riconducibile a quella della ditta individuale, ma con le specifi-
cità che la partecipazione dei familiari comporta.
A seconda dei casi, potranno poi essere prese in considerazione altre forme societarie in funzione
dell’evoluzione dell’impresa: tali fattispecie giuridiche determinano maggiori adempimenti; tutta-
via, ipotizzando di gestire contemporaneamente più esercizi di questo genere, una scelta di questo
genere potrebbe risultare più opportuna.
5. Modalità d’ingresso nell’attività (regole e norme da rispettare)
Adempimenti tecnici obbligatori
Prima di avviare l’attività, e soprattutto prima di procedere ad opere di ristrutturazione, conviene
verificare quali sono gli adempimenti tecnici obbligatori di un B&B in forma imprenditoriale, in
quanto le leggi di riferimento precisano accuratamente le norme da rispettare dal punto di vista ar-
chitettonico (altezza minima dei locali, numero di servizi igienici, abitabilità, ecc.) e dei servizi mi-
nimi da erogare.
A tal fine, occorre informarsi presso l’ufficio tecnico del proprio Comune sui requisiti tecnici ed
igienico sanitari contemplati dal regolamento igienico-edilizio, indispensabili per ottenere
l’autorizzazione ad avviare l’attività (cfr. paragrafo relativo alle procedure amministrative).
È opportuno inoltre prendere atto dei requisiti posti dalle varie leggi (L.R. n.31/85 modificata con
la L.R. n.34/88 e circolare del Presidente della Giunta regionale n. 9/TUC del 27 novembre 2000),
rispetto a:
a) la superficie delle camere da letto
Le camere da letto devono avere una superficie minima, al netto di ogni altro ambiente accessorio,
di mq. 8 se con un posto letto e di mq. 14 se con due posti letto; per ogni posto letto in più la super-
ficie minima della camera a due posti letto deve essere aumentata di mq. 6.
Per le strutture ubicate ad altitudine superiore a 700 metri, le superfici minime sono ridotte a mq.
12 per le camere a due posti letto; per ogni posto letto in più la superficie minima delle camere a
due posti letto deve essere aumentata di mq. 4.
Ciascuna camera da letto non può essere dotata di più di 4 posti letto.
In deroga ai limiti di superficie indicati, è consentito aggiungere un posto letto nelle camere nel ca-
so in cui venga utilizzato da una persona di età inferiore a 15 anni.
Alle camere da letto si deve poter accedere comodamente senza attraversare le camere da letto od i
servizi destinati alla famiglia o ad altro ospite.
L’arredamento minimo deve essere costituito da letto, sedia o sgabello per persona, armadio e ce-
stino rifiuti.
b) l’altezza e il volume
L’altezza minima delle camere da letto e delle unità abitative è quella prevista dalle norme e dai
regolamenti igienico-edilizi comunali.
Deve in ogni caso essere garantita un’altezza minima interna utile dei nuovi locali di metri 2,70,
riducibile a metri 2,40 per i vani accessori.
Nei comuni montani al di sopra dei 1000 metri sul livello del mare può essere consentita, tenuto
conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza
POR Obiettivo 3 – Misura D3 – 2002/2003 8minima dei locali abitabili a metri 2,55, ulteriormente riducibili a metri 2,40 per le strutture esi-
stenti.
Nel caso di altezze non uniformi, ogni locale deve avere un’altezza media non inferiore ai limiti
stabiliti ai commi precedenti.
Il volume minimo delle camere da letto è determinato dal prodotto tra superfici e altezze minime
fissate dalla legge (L.R. 34/88 art.4).
c) i soppalchi
Qualora l’unità abitativa sia realizzata su due livelli mediante soppalco dovranno essere rispettate
le seguenti condizioni:
a) l’altezza minima di ognuno dei due vani non deve essere inferiore a metri 2,20;
b) la superficie soppalcata non deve essere superiore al 50% della superficie totale;
c) il soppalco non deve interessare le superfici finestrate;
d) il volume minimo non deve essere inferiore a quello per unità abitative sistemate su un unico li-
vello (L.R. 34/88 art.5).
d) i servizi igienico-sanitari dei nuovi locali
I servizi igienico-sanitari annessi alle camere da letto possono comunicare direttamente con le ca-
mere stesse e devono essere dotati di ventilazione naturale o forzata meccanica; la ventilazione for-
zata deve avere un funzionamento che garantisca un adeguato ricambio orario d’aria, eventual-
mente modulato in due diverse intensità di estrazione, una minimale continua o a intermittenza
temporale e l’altra intensificata al momento dell’utilizzazione del servizio.
I servizi igienico-sanitari comuni devono essere dotati di anti-wc, qualora si acceda direttamente
da aree abitabili; sia il w.c. che l’anti-w.c. devono essere dotati di ventilazione naturale o forzata.
Le pareti dei servizi igienico-sanitari devono essere rivestite fino a due metri di altezza di materiale
lavabile ed impermeabile, preferibilmente di piastrelle in ceramica.
I servizi igienico-sanitari privati o comuni delle camere da letto si intendono completi se dotati di
w.c. con cacciata d’acqua, lavabo, specchio, vasca da bagno o piatto doccia.
e) i servizi igienico-sanitari dei locali già esistenti
Qualora l’attività venga svolta in locali già esistenti, soprattutto negli edifici con caratteristiche di
tipicità, in particolare nell’ambito di comunità montane, devono essere garantite, in relazione al
numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio prevedendo la possibi-
lità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai
riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliaria.
f) le barriere architettoniche
Per quanto riguarda i locali di nuova costruzione o in fase di ristrutturazione occorre attenersi alle
nuove norme relative all’abolizione delle barriere architettoniche nei confronti delle persone con
handicap (Legge 9 gennaio 1989 n° 13 e relativo D.M. 14/6/89 n° 236, nonché circolare 22/6/89
n°1669/U.L. esplicativa della Legge 13 e Legge 104 del 5/2/1992).
Obblighi
Va inoltre ricordato che, una volta avviata l’attività, l’operatore è tenuto ad adempiere a obblighi
specifici quali:
1. pulizia dei locali ad ogni cambio di cliente ed almeno una volta la settimana;
2. cambio della biancheria ad ogni alternanza di cliente ed almeno una volta la settimana;
POR Obiettivo 3 – Misura D3 – 2002/2003 93. fornitura di energia elettrica, acqua e riscaldamento;
4. sicurezza alimentare dei cibi e delle bevande proposte.
Tali adempimenti devono essere letti come punto di partenza per garantire un’accoglienza di quali-
tà.
Infine, secondo le leggi vigenti in materia di pubblica sicurezza, l’operatore di B&B-affittacamere è
tenuto a comunicare quotidianamente alla Questura o all’ufficio indicato dal Questore l’arrivo delle
persone alloggiate mediante la compilazione di schede fornite dallo stesso ente. Copia delle schede
deve essere conservata presso la sede dell’esercizio per eventuali controlli di pubblica sicurezza.
L’operatore deve comunicare il movimento degli ospiti alla Provincia, su apposito modulo Istat for-
nito dalla stessa, al fine di permettere le rilevazioni statistiche. Deve altresì comunicare all’ATL
competente i prezzi che intende applicare.
Procedure amministrative
L’accesso alla professione di B&B-affittacamere è semplice e richiede pochi adempimenti ammini-
strativi per poter avviare l’attività. È infatti sufficiente compilare, su apposito modulo predisposto
dalla Regione, una dichiarazione preventiva al Comune competente. In tale modulo è prevista
una descrizione dell’attrezzatura e delle caratteristiche dell’esercizio e una tabella prezzi. Il Comune
verifica che i requisiti di legge siano rispettati con apposito sopralluogo, prende atto della dichiara-
zione stessa e provvede all’iscrizione in un apposito elenco.
Il modello da compilare, che si trova presso il Comune di appartenenza, è articolato come segue:
- generalità del dichiarante;
- numero e ubicazione dei vani destinati all’attività ricettiva;
- numero dei posti letto;
- servizi igienici a disposizione degli ospiti;
- servizi accessori offerti;
- periodi in cui viene data ospitalità;
- prezzi massimi che si intendono praticare per ogni servizio o prestazione.
Sarà il Comune stesso ad acquisire il parere dell’Azienda Sanitaria Locale, volto a verificare
l’idoneità dell’abitazione e, conseguentemente, ad ottenere il rilascio dell’autorizzazione sanitaria
necessaria per poter manipolare i cibi e le bevande per la preparazione dei pasti.
Si deve inoltre rispettare una serie di adempimenti che sono relativi al carattere “imprenditoriale”
della gestione come:
1) Partita IVA.
Entro trenta giorni dall’inizio dell’attività, l’operatore è tenuto a recarsi presso gli Uffici finanziari
provinciali per il rilascio, a titolo gratuito e contestuale, della Partita IVA, ai fini dell’emissione di
regolari fatture per l’esercizio dell’attività.
2) Iscrizione alla Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura (C.C.I.A.A.)
POR Obiettivo 3 – Misura D3 – 2002/2003 10Per iscriversi alla C.C.I.A.A., il titolare è tenuto a presentarsi presso l’ufficio competente per territo-
rio nei trenta giorni successivi all’inizio della propria attività. Ai sensi della Circolare del Ministero
delle Finanze del 28/10/98 n. 215/E, dal febbraio 1999 è previsto che per le ditte individuali e per le
società di persone l’attribuzione del numero di Partita IVA possa avvenire direttamente presso le
C.C.I.A.A.
3) INPS
Tutti gli imprenditori, e dunque anche chi, come tale, esercita l’attività di affittacamere, sono sog-
getti al versamento dei contributi pensionistici all’INPS, calcolati sul reddito di impresa.
In deroga al metodo contributivo applicato a tutti gli imprenditori, artigiani e commercianti, per gli
esercenti di attività di affittacamere il calcolo contributivo viene effettuato per la sola percentuale
I.V.S parametrato all’effettivo reddito, maggiorato dell’importo della contribuzione, dovuta per le
prestazioni di maternità, pari a E 0,62 mensili. Pertanto il costo contributivo dell’imprenditore sarà
pari al reddito di impresa moltiplicato per l’aliquota contributiva, attualmente pari a circa il 17,19 %
(sui redditi inferiori a E. 36.959,00 euro).
4) INAIL
Nell’ipotesi di impresa individuale, l’obbligo di assicurarsi presso l’INAIL sussiste solo nel caso in
cui vi sia la collaborazione di uno o più coadiuvanti (membri della famiglia) addetti all’uso di at-
trezzature e all’esercizio di attività che comportino un rischio di infortunio (nel caso
dell’affittacamere potrebbe trattarsi del forno per le colazioni, di attrezzature come aspirapolvere e
lucidatrici per la pulizia).
In tal caso il titolare deve iscrivere tali coadiuvanti all’INAIL presentando apposito modulo di
“apertura di posizione assicurativa” almeno 5 giorni prima della data di inizio dell’attività. Dopo la
consegna del modulo, l’Istituto farà pervenire al titolare il certificato di assicurazione con allegato il
bollettino di conto corrente postale recante l’importo da pagare.
Esenzione:
Ai sensi della Circolare del Presidente della Giunta Regionale n. 5177/89 del 29/8/1989, in conside-
razione delle caratteristiche minimali dell’attività, che non richiede il possesso di particolari requi-
siti professionali, l’esercente l’attività di affittacamere non è tenuto ad iscriversi al registro speciale
delle imprese turistiche; anche l’iscrizione al R.E.C. (Registro Esercenti il Commercio) non risulta
obbligatoria.
Inoltre, va notato che dall’entrata in vigore della L. 25 agosto 1991, n° 284 «Liberalizzazione dei
prezzi del settore turistico e interventi di sostegno alle imprese turistiche», i prezzi dei servizi al-
berghieri e delle altre strutture ricettive sono liberamente determinati dai singoli operatori.
Ciascun operatore comunica all’A.T.L. locale entro il 1° ottobre di ogni anno i prezzi che intende
applicare a partire dal 1° gennaio dell’anno successivo; in alternativa, entro il 1° marzo può comu-
nicare le variazioni dei prezzi che intende applicare a partire dal 1° giugno dell’anno in corso.
6. Ipotesi di conto economico
Per capire il livello di redditività di un’attività di B&B-affittacamere in forma imprenditoriale con-
viene simulare una progettazione economica, basandosi sull’ipotesi di un locale composto di 6 ca-
mere, con 3 bagni ed uno spazio comune di 50 mq, per un totale di 150 mq.
POR Obiettivo 3 – Misura D3 – 2002/2003 11In questo scenario ed ipotizzando che l’attività venga svolta in un vecchio fienile o dependance in
parte da ristrutturare, si ipotizza un costo medio di ristrutturazione di 600 euro al mq, per un inve-
stimento totale di 90.000 euro.
Quindi si deve prevedere la seguente articolazione per i costi di avviamento dell’azienda:
Tipologia Costo
Beni mobili
euro 15.400,00
(arredamento, tende, computer, software, ecc.)
Costi di ristrutturazione euro 90.000,00
Totale euro 105.400,00
Ipotesi di ricavo:
Riguardo alla redditività, si è scelto di ipotizzare che l’imprenditore abbia come unica attività pro-
fessionale quella del B&B-affittacamere e ne conduca la gestione da solo, evitando così qualsiasi
obbligo nei confronti dell’INAIL.
Le tariffe applicate sono di 30 euro a persona compresa la prima colazione, ed il tasso di occupazio-
ne delle camere (il rapporto tra posti letti occupati e posti letti disponibili sull’arco di un anno) si
aggira sul 45% per 330 giorni di apertura all’anno.
6 camere
Posti letto annui disponibili
N° 3960
(numero posti letto disponibili per 330 giorni di apertura)
Presenze
N° 1782
(posti letto annui disponibili * tasso di occupazione)
PROVENTI PERCEPITI euro 53.460,00
RICAVI (PROVENTI al netto dell’IVA pari al 10%) euro 48.600,00
Ipotesi di costi
La gestione dei locali (energia elettrica, acqua, gas, materiali per la prima colazione, ecc.) ed i mate-
riali di consumo per la prima colazione possono essere stimati in euro 2,10 al giorno di spese per
persona presente ed euro 2,50 a colazione servita. I valori assunti da queste voci sono al netto di
IVA (per semplicità ipotizzata sempre pari al 20%).
Le spese telefoniche e di Internet possono essere stimate annualmente in euro 700, mentre quelle
relative alla promozione possono essere stimate in euro 850. Conviene poi aggiungere una voce di
costo definita come “oneri vari”, relativa alla bollatura dei libri sociali, alla vidimazione dei registri
fiscali, ecc.; un’altra importante voce di costo è quella relativa all’assistenza tecnica fornita da un
commercialista.
Ipotesi di reddito
Come già detto, i ricavi inerenti all’attività imprenditoriale di B&B-affittacamere sono sottoposti
all’IVA (pari al 10% per questa categoria).
POR Obiettivo 3 – Misura D3 – 2002/2003 12I costi si suddividono in costi di esercizio e costi pluriennali: i primi sono i costi ordinari che
l’impresa sostiene per lo svolgimento della sua attività (riscaldamento, materie prime per la prima
colazione, …); i secondi sono costi straordinari, il cui impiego va a beneficio di più esercizi.
Tali costi si suddividono in immobilizzazioni materiali (mobili, arredi, impianti, attrezzature, …) e
immateriali (spese di manutenzione straordinaria, …). Questi ultimi vengono dedotti nell’esercizio
tramite quote di ammortamento; vale a dire che la deduzione del costo di acquisto avviene nell’arco
di più anni in base alla durata effettiva dei beni (esistono dei coefficienti per la determinazione delle
quote di ammortamento definiti dall’amministrazione finanziaria che, per ragioni di semplicità, non
vengono adottati in questa ipotesi). Nel caso del nostro ipotetico scenario, il costo di manutenzio-
ne/ristrutturazione straordinaria viene dedotto ipotizzando una durata effettiva degli interventi rea-
lizzati pari a 15 anni; questo determina una quota di ammortamento imputabile ad ogni anno pari a
6.000 euro.
Esemplificando, il reddito di impresa si ottiene come segue:
RICAVI (PROVENTI al netto dell’IVA)
meno COSTI DI ESERCIZIO (al netto dell’IVA)
meno QUOTE DI AMMORTAMENTO
= REDDITO DI IMPRESA (o UTILE ANNUO)
Sulla base delle ipotesi fatte finora , si possono delineare i seguenti risultati il primo anno:
6 camere
RICAVI (CORRISPETTIVI – IVA) euro 48.600,00
COSTI (IVA esclusa)
Gestione locali: energia elettrica, acqua, gas,
ecc. + materiali di consumo per prima cola- euro 8.198,20
zione
Telefono e Internet euro 700,00
Promozione euro 850,00
Commercialista euro 1.500,00
Oneri vari euro 200,00
Affitto reale o figurativo, dei locali in cui è
Euro 6.000,00
localizzata l’attività)
Quota di ammortamento per ristrutturazione euro 6.000,00
Altre quote di ammortamento euro 3.000,00
REDDITO D’IMPRESA euro 22.151,80
Su tale reddito l’operatore dovrà inoltre pagare le seguenti imposte:
IRPEF
IRAP
INPS
INAIL (esclusivamente se impiega personale)
7. Opportunità di finanziamento per chi intraprende l’attività di affittacamere
POR Obiettivo 3 – Misura D3 – 2002/2003 13Per le opportunità di finanziamento rivolte esclusivamente ai soggetti che usufruiscono del supporto
consulenziale previsto dalla Misura D3 - POR Obiettivo 3 (Misura D3- linea 4 del POR Obiettivo 3,
Misura 4.2.a del Docup Ob. 2 e Phasing out) si rimanda a quanto indicato nella sezione
“finanziamenti” del sito www.mettersinproprio.it.
In merito alle altre opportunità di agevolazione di veda quanto segue.
La Regione Piemonte prevede alcune opportunità di finanziamento per chi inizia una nuova attività
imprenditoriale. I riferimenti normativi vanno ricercati nelle seguenti leggi:
Legge Regionale 8 luglio 1999 N° 18 – “Interventi regionali a sostegno dell’offerta turistica”.
La legge diviene operativa a seguito dell’approvazione del Programma annuale degli interventi da
parte della Regione Piemonte – Assessorato al Turismo, mediante un bando pubblicato sul Bolletti-
no Ufficiale della Regione stessa.
Per informazioni e approfondimenti
Regione Piemonte - Assessorato al Turismo
Direzione Turismo Sport e Parchi
Settore Offerta Turistica, Interventi Comunitari in Materia Turistica
Via Magenta 12 – 10128 Torino
Telefono: 011/4321503 - E-mail: offertaturismo@regione.piemonte.it
http://www.regione.piemonte.it/turismo
Legge Regionale 14 giugno 1993 N° 28, modificata ed integrata dalla Legge Regionale 9 mag-
gio 1997 N° 22 – “Misure straordinarie per incentivare l’occupazione mediante la promozione
e il sostegno di nuove iniziative imprenditoriali e per l’inserimento in nuovi posti di lavoro ri-
colti a soggetti svantaggiati.”
La legge è rivolta alle nuove iniziative imprenditoriali formate prevalentemente da giovani di età
compresa fra i 18 ed i 35 anni, da donne e da soggetti deboli del mercato del lavoro.
Le domande possono essere presentate, su modulistica predisposta dalla Regione Piemonte, nei se-
guenti periodi: 1-31 gennaio, 1-31 maggio, 1-30 settembre.
POR Obiettivo 3 – Misura D3 – 2002/2003 14Per informazioni e approfondimenti
Regione Piemonte – Assessorato Industria, Lavoro e Formazione Professionale, Commercio
Direzione Formazione Professionale e Lavoro
Via Pisano 6 – 10152 Torino
Telefono 011-4324885
Http://www.regione.piemonte.it/lavoro/incentivi/impresa/index.htm
8. Riferimenti utili
LEGGI E CIRCOLARI REGIONALI
- L.R. 15 aprile 1985, n. 31, «Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere»;
- L.R. 14 aprile 1988, n. 34, «Modifiche ed integrazioni alle norme igienico-sanitarie delle strutture
ricettive alberghiere ed extra alberghiere»;
- Circolare del Presidente della Giunta Regionale n. 5177/89 del 29 agosto 1989;
- L.R. 23 febbraio 1995, n. 22, «Norme sulla pubblicità dei prezzi e delle caratteristiche degli alber-
ghi e delle altre strutture turistico-ricettive»;
- L.R. 22 ottobre 1996, n. 75, «Organizzazione dell’attività di promozione, accoglienza e informa-
zione turistica in Piemonte»;
- L.R. 9 maggio 1997, n. 22, «Modifiche alla L.R. 14 giugno 1993, n. 28 «Misure straordinarie per
incentivare l’occupazione mediante la promozione e il sostegno di nuove iniziative imprenditoriali e
per l’inserimento in nuovi posti di lavoro rivolti a soggetti svantaggiati» e successive modifiche ed
integrazioni»;
- L.R. 8 luglio 1999, n. 18, «Interventi regionali a sostegno dell’offerta turistica»;
- L.R. 13 marzo 2000, n. 20 «Integrazione della L.R. 15 aprile 1985, n. 31 e modifica della L.R. 8
luglio 1999, n. 18».
LEGGI E ALTRI PROVVEDIMENTI NAZIONALI
- Legge 17 maggio 1983, n. 217;
- Risoluzione del Ministero delle Finanze n. 180/E/III/7/1998/115454 del 14 dicembre 1998;
- Proposta di legge dei deputati Muzio, Nesi e Galdelli presentata l’11 ottobre 1999 «Disciplina
delle attività ricettive denominate «Bed and Breakfast» e disposizione per la promozione del turi-
smo rurale».
Associazioni di categoria, saloni e fiere, fonti d’informazione.
Provincia di Torino - Mettersi in Proprio (MIP) 800.14.67.66
C.C.I.A.A. di Torino – Nuove imprese 011.571.63.52/53/54/55
Regione Piemonte – Direzione Turismo, Sport e Parchi 011.432.15.06
800.32.93.29
Provincia di Torino – Circondario di Pinerolo 0121.39.32.05
0121.39.31.74
Regione Piemonte (Assessorato al Turismo – Servizio offerta turistica) 011.432.15.02
Provincia di Torino – Circondario di Susa 0122.62.31.15/16
Provincia di Torino – Circondario di Lanzo 0123.32.06.00
Provincia di Torino – Circondario di Ivrea 0125.63.40.66
C.C.I.A.A. di Torino – Registro Imprese (istruttoria e accettazione pratiche) 011.57.16.424/6
C.C.I.A.A. di Torino – Registro Imprese (certificati e visure) 011.57.16.431
POR Obiettivo 3 – Misura D3 – 2002/2003 15C.C.I.A.A. di Torino – Registro Imprese (copie atti e bilanci, certificati speciali e accesso ai docu-
menti) 011.57.16.433/4
Ufficio IVA 011.558.78.13
Agenzia Regionale per la Promozione turistica del Piemonte 011.55.41.111
ATL Area metropolitana di Torino 011.839.45.92
ATL Valli di Susa e del Pinerolese 0121.79.55.89
ATL Canavese e Valli di Lanzo 0125.61.81.31 / 0125.61.81.95
Associazione Bed & Breakfast (Via dei Mille 23, 10123 Torino) 011.812.38.10
ASCOM (alberghi non aderenti a nessuna associazione di categoria) 011.551.62.37
Federalberghi 011.562.88.13
Consorzio alberghi piemontesi 011.440.71.04
Turismo Torino (Agenzia accoglienza promozione Torino) 011.440.70.32
Fiere:
Borsa internazionale del Turismo di Milano
http://www.expocts.it/bit
E-mail: bit@expocts.it
Siti web di interesse:
Finpiemonte S.p.A.
http://www.finpiemonte.it
Provincia di Torino – Lavoro, formazione professionale e orientamento
http://www.provincia.torino.it/lavoro.htm
Regione Piemonte
http://www.regione.piemonte.it/turismo/index.htm
Camera di commercio di Torino
http://www.to.camcom.it
Azienda Speciale Promoroma – Camera di Commercio di Roma
http://www.promoroma.com
Associazione Bed & Breakfast – Torino
http://www.bed-breakfast.it
E-mail info@bed-breakfast.it
torinoservice@yahoo.it
Caffelletto – High Quality Bed & Breakfast in Italy
http://www.caffelletto.it
Touritel- Professionisti del turismo
http://www.touritel.com
Torino on-line
http://www.torinoonline.com/index.php3?add=83
Associazione nazionale B&B e affittacamere
http://www.anbba.it/Appuntamenti/appuntamenti.htm
Cabalesta: elenco di B&B
http://www.lacabalesta.it/testi/elenchi/bb.html
POR Obiettivo 3 – Misura D3 – 2002/2003 16Puoi anche leggere
