YEAR 2020 - IL SETTIMANALE 35030 gennaio 2021 - Il Quotidiano Immobiliare
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350 30 gennaio 2021
IL SETTIMANALEde il Quotidiano Immobiliare
YEAR 2020
L’ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE DURANTE
LA PANDEMIA E IL SENTIMENT DEGLI OPERATORI
PER I PROSSIMI MESI
TREND DATI
Gli ultimi 12 mesi e le previsioni per il 2021: I volumi e i settori di
questi gli argomenti affrontati nel numero investimento, le asset class
speciale de Il Settimanale. emergenti e le attività dei
fondi immobiliari.
FOCUS
Gli approfondimenti su mercato dei capitali,
residenziale, uffici, retail, alberghi e logistica,
edilizia e progettazione.
SOMMARIO
PAGINA 8
dati deals de ilqi
PAGINA 13
i player istituzionali
PAGINA 26
mercato residenziale
PAGINA 33
capital markets
PAGINA 46
mercato retail
PAGINA 51
mercato logistico
PAGINA 55
hotel & leisure
SOMMARIO S 2
aio
al 25 al 29 Genn
e D ire tt e ilQI Live! d
e o de L
Estratti vid
La responsabilità del progettista in confronto
25 GENNAIO
al segno estetico dell’architetto
Maurizio Milan Milan Ingegneria
Logistica, sarà un bel 2021?
26 GENNAIO
Alex Nuhi AKNO Group
Sandro Innocenti Prologis Italy
Alfredo Mauri GVA Redilco & Sigest
Segreen
27 GENNAIO
Antonio Napoleone Europa Risorse
Paolo Pasquini Studio Elementare
Massimo Fasani Ediltecno Restauri
A che punto siamo con il BIM?
28 GENNAIO
Valerio Castelnuovo Systema
Paolo Bertini Harpaceas
Giuseppe Pizzi F&M Ingegneria
Aprire il mercato ai fondi immobiliari
29 GENNAIO
Alberto Agazzi Generali Real Estate SGR
Domenico Bilotta Investire SGR
Giampiero Schiavo Castello SGR
Paolo Bottelli Kryalos SGR
LE DIRETTE ilQI Live! - GUARDA I VIDEO S 3
1 Come la tecnologia
può innovare il settore 2 Centri commerciali alla
ricerca di una nuova
FEB immobiliare FEB identità
3 Stezzano Business Park 4 In Borsa col mattone
FEB FEB
Vai al programma de
Le Dirette ilQI Live!
Febbraio 2021
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5 Chi paga la tecnologia nel
real estate
FEB
LE DIRETTE ilQI Live! - PROSSIMI APPUNTAMENTI S 4
EDITORIALE
“Sentinelle, a che punto
è la notte?”
Con il numero speciale de il Settimanale YEAR 2020 –
che leggerete nelle prossime pagine – abbiamo cercato
di mettere un po’ d’ordine sul tribolatissimo 2020 che
abbiamo tutti vissuto. In che modo? Nel modo in cui il
Quotidiano Immobiliare fa di solito: ovvero focalizzan-
do, ogni sei mesi, due numeri speciali de il Settimanale
sul mercato del Real Estate italiano.
Mai come quest’anno ci siamo rivolti all’industria im-
mobiliare (investitori, costruttori, progettisti, advisor)
consapevoli di chiedere loro il compito difficile di sin-
CRISTINA GIUA
tetizzare il secondo semestre dello scorso anno e di in- Editor
dicarci anche un sentiment su quello che si aspettano il quotidiano immobiliare
dai prossimi sei mesi. Non si sono comunque tirati in-
dietro: in base al settore di competenza hanno fornito
– espressamente per questo numero de il Settimanale
YEAR – analisi, commenti e dati aggiornati su capita-
li, rendimenti, asset class, fondi immobiliari, volumi di
compravendite abitative, mutui, aste immobiliari e mol-
to altro.
A questa parte, abbiamo aggiunto una sezione introdut-
tiva con i dati macro del Real Estate italiano e con i dati
della Tabella Deals, che la redazione de ilQI aggiorna si-
EDITORIALE S 5
stematicamente con tutte le principali operazioni regi- L’outsider
strate sul mercato. del 2020 è
Da questo il Settimanale YEAR 2020 emerge un quadro la logistica.
che conferma le impressioni suggerite dagli ultimi 12 Bene anche il
mesi. La grande outsider – per volumi di investito e svi- residenziale, che
luppi – è stata la logistica (facile da capire: senza ma- si sta affermando
gazzini per l’e-commerce, i lock-down sarebbero stati come asset class
per tutti noi ancora più complicati). Un’altra indicazione
arriva dal prodotto residenziale (declinato in tanti modi)
che si consolida come una asset class a cui cui gli inve-
stitori istituzionali, finalmente anche in Italia, guardano
con attenzione. Stanno soffrendo – per ovvie ragioni di
contingenza – il retail, l’hospitality e in parte gli uffici
(questi ultimi in cerca di nuove modalità d’uso in vista
del post Covid).
EDITORIALE S 6
il Quotidiano Immobiliare ®
DATABASE PROGETTI D’ITALIA
lo strumento molto più che un
che mancava semplice archivio
Un’iniziativa editoriale per È possibile consultare le schede
raccogliere e documentare gli dei progetti presenti nel database
interventi immobiliari sul territorio attraverso un motore di ricerca: per
italiano nelle diverse fasi di sviluppo: nome progetto, società e luogo oltre
in studio, in corso o ultimati. che filtrare i risultati per asset class.
una scheda Aggiornamento
per ogni progetto mensile
Centinaia di schede di progetti Gli abbonati al database ricevono
immobiliari raccolte dalla redazione un aggiornamento mensile con
de ilQI con immagini, caratteristiche scheda progetto del mese, nuove
principali, informazioni sulle aziende schede inserite, ultimi aggiornamenti
coinvolte, storico notizie e video. e molto altro ancora.
SCOPRI DI PIÙ
volume
investimenti 2020
€ 8,53 mld
in linea con i risultati 2018
-29% 12,07 MLD
VARIAZIONE volume
2019/2020 INVESTIMENTI 2019 (€)
valore medio
anno 2020
€ 92,34 mln
+18% 78,48 mln
VARIAZIONE 2019/2020 valore medio 2019 (€)
asset class 2020
38% 8% 16% 11% 7% 20%
2019: 46% 2019: 16% 2019: 10% 2019: 24% 2019: - 2019: 4%
Uffici Retail Logistica Alberghi Residenziale Altro
provenienza acquirenti 2020
confronto con 2019
ITALIANI
41% (24% NEL 2019)
ESTERI
59% (76% NEL 2019)
operazioni con
fondi immobilari 2020
confronto con 2019
CON FONDI 61% 74% NEL 2019
SENZA FONDI 39% 26% NEL 2019location 2020
confronto con il 2019
46% 6% 48%
2019: 41% 2019: 16% 2019: 43%
MILANO ROMA Altre Location
NOTA DI METODO I risultati sono stati ricavati da un’elaborazione su dati ilQI,
BNP Paribas Real Estate, CBRE, IPI e JLL
DATI DALLA TABELLA DEALS DE ilQI
La Tabella Deals de ilQI riporta tutti i principali deals registrati sul mercato immobiliare
italiano in ambito commerciale, a partire dal 2012, aggiornata in tempo reale con una
scheda relativa a ogni singolo immobile transato, i protagonisti dell’operazione e i dati
specifici. Analogamente per le locazioni commerciali, la Tabella Locazioni
riporta ogni contratto chiuso e comunicato al mercato.
VAI ALLA TABELLA
SCOPRI LA FUNZIONE “CERCA” DE ilQI
Con la funzione “Cerca” de ilQI puoi trovare in pochi click tutte le notizie
sul mercato investimenti 2020 del real estate italiano.
VAI ALLA FUNZIONE “CERCA”CONVEGNI ED EVENTI SCOPRI DI PIÙ
player
istituzionali
IL SETTORE IN SINTESI
500.000
Previsioni N° compravendite
residenziali in Italia nel 2020
(scenario base*)
495.000 524.000
previsioni 2021 previsioni 2022
562.000
previsioni 2023
3.283 LEED: 917
totale Bandi di BREEAM: 282
Progettazione 2020 (**) totale Certificazioni
importo totale € 1,044 mld energetico-ambientali (***)
FONTE:
Fonti: (*) Nomisma (**), OICE, (***) GBC Italia.Le attese SENTIMENT Dopo i segnali di ripresa dell’estate, nell’ultima parte del
degli operatori
-
2020 i dati sull’attività nell’edilizia sono tornati negativi.
restano L’impatto della pandemia nei prossimi mesi sarà ancora
negative sia rilevante, ma primi significativi segni di risalita potreb-
sulla domanda bero esservi in primavera, in presenza di un possibile miglioramen-
di abitazioni, sia to del quadro sanitario.
sui prezzi Nel mercato delle abitazioni, nei primi tre trimestri del 2020 si con-
ferma la crescita dei prezzi, ma le compravendite diminuiscono di
oltre il 10%; da ultimo, nel terzo trimestre sono aumentate le com-
pravendite e i prezzi hanno rallentato. In base all’ultimo sondag-
gio congiunturale della Banca d’Italia, le attese degli operatori, per
effetto della pandemia, permangono negative sia sulla domanda
di abitazioni, sia sui prezzi di vendita (cfr. Tabella).Anche il settore
degli immobili commerciali, dopo il significativo calo degli investi-
menti del 2020, rimarrà connotato da debolezza per tutti i primi
mesi del 2021.
LUIGI DONATO
Capo Dipartimento Immobili e Appalti BANCA D’ITALIA
IMPATTO DELL’EPIDEMIA SUL MERCATO
NAZIONALE DELLE ABITAZIONI (%)
NEGATIVO ASSENTE POSITIVO
Offerta di abitazioni 37,3 20,2 42,5
Potenziali acquirenti 58,4 16,8 24,8
Prezzi di vendita 66,8 25,7 7,6
Fonte: Banca d’Italia
I PLAYER ISTITUZIONALI S 14L’industria SENTIMENT Nel 2° semestre del 2020 il mercato immobiliare italiano
del RE sta
-
ha mostrato, nel complesso, una buona capacità di re-
rispondendo silienza alla pandemia. Alla luce delle previsioni di tempi
alle nuove ancora lunghi e incerti per la soluzione dell’emergenza
sfide con la che l’Italia - così come gli altri Paesi - sta vivendo, ci aspettiamo un
digitalizzazione ulteriore peggioramento del quadro economico e un conseguente
e con un rallentamento del settore immobiliare. Gli operatori dell’industria
ripensamento del real estate stanno in ogni modo rispondendo alle nuove sfide
dei format con grande determinazione attraverso un processo di innovazione
che passa anche dalla digitalizzazione e il ripensamento dei format
nelle diverse asset class.
Ci sono le premesse per una ripartenza più strutturata nella secon-
da parte del 2021, ma occorre la spinta di provvedimenti gover-
nativi in grado di rilanciare l’industria del real estate, ad esempio
attraverso l’ampliamento delle categorie di immobili che possono
beneficiare del superbonus e creando le condizioni fiscali per at-
trarre gli investitori istituzionali nel residenziale destinato alla loca-
zione. La straordinaria opportunità del Next Generation EU va colta
senza ulteriori indugi: proprio la rigenerazione urbana risponde ai
requisiti primari che ci chiede l’Europa per consegnare alle nuove
generazioni un Paese più inclusivo, sicuro, green e digitale.
SILVIA ROVERE
Presidente CONFINDUSTRIA ASSOIMMOBILIARE
Ci sono le premesse per una ripartenza nella seconda parte
del 2021 ma occorrono provvedimenti governativi adatti
I PLAYER ISTITUZIONALI S 15Occorrerà SENTIMENT La ventata di ottimismo dei mesi estivi si è riflessa anche
riflettere sugli
=
sul mercato immobiliare residenziale, con un aumento di
effetti a medio- oltre il 3% delle compravendite, dopo il drammatico crollo
lungo termine del primo semestre (-21,8%) legato alla pandemia.
che i nuovi Tuttavia, il perdurare dell’emergenza sanitaria sta indebolendo nuo-
stili di vita e vamente la domanda e le prospettive future continuano ad essere
lavoro hanno condizionate da una notevole incertezza sociale ed economica. Non
determinato ci aspettiamo, comunque, bruschi cali di mercato.
nel mercato Certamente, occorrerà riflettere sugli effetti a medio-lungo termine
immobiliare che i nuovi stili di vita e di lavoro dovuti dalla pandemia hanno de-
terminato nel mercato immobiliare, soprattutto a destinazione ter-
ziaria-commerciale. In particolare a causa dello smartworking e del
largo utilizzo dell’e-commerce.
gabriele buia
Presidente ANCE
Grande attesa SENTIMENT Secondo i dati dell’Osservatorio OICE sui bandi di pro-
per la “messa a
+
gettazione da parte delle stazioni appaltanti pubbliche, il
terra” dei piani secondo semestre ha visto una diminuzione nel numero
del Recovery dei bandi ma un aumento del loro valore. Tale dinamica
Fund si può ascrivere a due fattori: l’entrata in vigore del Decreto Sem-
plificazione che, alzando la soglia di obbligatorietà per le gare, ha
determinato la diminuzione dei bandi a vantaggio degli affidamenti
diretti ed il lancio di molti accordi quadro, caratterizzati da valorizza-
zioni spesso elevate. Perché ciò si rifletta nell’auspicato incremento
del mercato sarà però necessario che escano poi gli ordini attuativi.
Sentiment moderatamente positivo per il 2021 e grande attesa per la
messa a terra dei piani del Recovery Fund.
gabriele SCICOLONE
Presidente OICE
IAL
PLAYER ISTITUZIONALI
CERSAIE SI VEDE L’INDUSTRIA ITALIANA DEL FUTURO S 16BANDI DI SOLA PROGETTAZIONE PER IMPORTI SOPRASOGLIA
E SOTTOSOGLIA PUBBLICATI NEL 2020
ANDAMENTO MENSILE DEI BANDI DI PROGETTAZIONE
sopra soglia sotto soglia totali % sopra soglia Valore
mesi medio in €
num. euro num. euro num. euro num. imp.
gennaio 62 38.548.222 182 9.597.796 244 48.146.018 25,4% 80,1% 197.320
febbraio 118 51.148.045 308 18.969.185 426 70.117.230 27,7% 72,9% 164.594
marzo 63 26.952.141 288 15.963.424 351 42.915.565 17,9% 62,8% 122.267
aprile 45 33.183.327 120 7.000.867 165 40.184.194 27,3% 82,6% 243.541
maggio 63 153.194.062 231 11.194.893 294 164.388.955 21,4% 93,2% 559.146
giugno 72 36.267.632 181 9.768.361 253 46.035.993 28,5% 78,8% 181.960
luglio 67 96.705.780 135 8.027.196 202 104.732.976 33,2% 92,3% 518.480
agosto 25 13.055.394 125 6.707.213 150 19.762.607 16,7% 66,1% 131.751
settembre 45 19.195.630 120 7.241.299 165 26.436.929 27,3% 72,6% 160.224
ottobre 93 88.299.100 194 12.325.948 287 100.625.048 32,4% 87,8% 350.610
novembre 76 30.233.207 248 19.480.296 324 49.713.503 23,5% 60,8% 153.437
dicembre 166 309.331.128 256 22.268.980 422 331.600.108 39,3% 93,3% 785.782
Tot. 2020 895 896.113.668 2.388 148.545.458 3.283 1.044.659.126 27,3% 85,8% 318.203
Fonte: OICE - Ufficio Studi
ANDAMENTO DEL VALORE IN MLN DI EURO E DEL NUMERO
DEI BANDI DI PROGETTAZIONE IN ITALIA NEL 2020
350
importo numero importo tendenza numero tendenza
300 600
250
450
200
150 300
100
150
50
mln euro
numero
0 0
gen feb mar apr mag giu lug ago set ott nov dic
Fonte: OICE - Ufficio Studi
I PLAYER ISTITUZIONALI S 17ANDAMENTO SEMESTRALE DEI BANDI DI PROGETTAZIONE
sopra soglia sotto soglia totali % sopra soglia Valore
Periodi medio in €
num. euro num. euro num. euro num. imp.
I sem. 423 339.293.429 1.310 72.494.526 1.733 411.787.955 24,41% 82,40% 237.616
II sem. 472 556.820.239 1.078 76.050.932 1.550 632.871.171 30,45% 87,98% 408.304
Tot. 2020 895 896.113.668 2.388 148.545.458 3.283 1.044.659.126 27,26% 85,78% 318.203
Fonte: OICE - Ufficio Studi
ANDAMENTO SEMESTRALE ANDAMENTO SEMESTRALE
DEI NUMERO DEI BANDI DELL’IMPORTO IN MLN DI EURO
DI PROGETTAZIONE DEI BANDI DI PROGETTAZIONE
1.800 800
1.750 1.733
700 633
1.700 600
1.650 500
412
1.600 400
1.550
1.550 300
1.500 200
1.450 100
1.400 0
Primo semestre Secondo semestre Primo semestre Secondo semestre
Fonte: OICE - Ufficio Studi Fonte: OICE - Ufficio Studi
LUCA DONDI dall’orologio
Amministratore Delegato NOMISMA
Il residenziale SENTIMENT Il doppio fronte, costituito da lockdown prima e progres-
può contare
=
sivo indebolimento reddituale poi, condanna il settore
sul bacino residenziale ad attestarsi su volumi di compravendita in-
di domanda feriori di circa il 20% rispetto ai livelli del 2019 per questo
potenziale e il prossimo anno. Anche il ridimensionamento dei prezzi registrato
I PLAYER ISTITUZIONALI S 18negli ultimi due semestri pare riflettere il cambiamento degli equilibri
di mercato e anticipare le tendenze. Se il segmento residenziale può
comunque contare su un considerevole bacino di domanda poten-
ziale, diversa risulta la situazione delle unità immobiliari d’impresa.
I riflessi del tracollo economico sui bilanci aziendali sono in questo
caso più rapidi e contribuiscono a delineare una ricaduta eclatante
e pressoché immediata su quantità scambiate e valori.
ITALIA - NUMERO DI COMPRAVENDITE
RESIDENZIALI ANNUALI
900
845
834
800 805 Scenario BASE
786
Numero transazioni normalizzate
740
741 Scenario HARD
700 671 665
662 595 604
(migliaia)
600 579 562
592 576
543 525 528
517 495
500 500
491 497
428 436 467
400 406
389
300
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Fonte: Nomisma
MEDIA 13 CITTÀ: 1,0
VARIAZIONI % 0,0
SEMESTRALI
PREZZI -1,0
%
CORRENTI -2,0
Fonte: Nomisma
-3,0
II 13 II 14 II 15 II 16 II 17 II 18 II 19 II 20
Abitazioni Uffici Negozi
I PLAYER ISTITUZIONALI S 19Nonostante SENTIMENT Il mercato delle certificazioni energetiche ambientali degli
+
il periodo di edifici in Italia è in costante crescita. Nonostante il perio-
emergenza do di emergenza sanitaria mondiale e il lockdown i trend
sanitaria e delle certificazioni continuano ad aumentare. Conside-
lockdown, i rando che a inizio 2020 contavamo 643 progetti LEED in Italia, oggi,
trend delle siamo già a 917 progetti LEED, con un incremento di quasi trecento
certificazioni unità in un anno, anche gli edifici certificati BREEAM sono aumentati
energetiche da 243 di inizio anno a 282. Inoltre, stiamo percependo un conside-
ambientali revole aumento di interesse per le certificazioni basate sul benesse-
continuano re delle persone come WELL e Fitwel che stanno affermandosi nel
ad aumentare mercato sempre di più. Da ultimo tra le certificazioni nazionali, senza
dubbio è il protocollo GBC Historic Building® a destare il maggior-
mente interesse del mercato. Lo scorso anno sono stati registrati o
certificati alcuni meravigliosi edifici storici, come ad esempio Palaz-
zo Gulinelli a Ferrara, Palazzo Santander a Torino, la Chiesa di San
Giuseppe dei Falegnami a Roma, Galleria Borghese sempre a Roma.
marco mari
Presidente GBC ITALIA
PROGETTI LEED REGISTRATI IN ITALIA
Fonte: GBC Italia
I PLAYER ISTITUZIONALI S 20Dopo i SENTIMENT Il settore delle costruzioni, nella seconda metà del 2020,
rallentamenti,
+
ha risentito di un calo fisiologico. I dati più recenti de-
nel periodo lineano tuttavia una riapertura sia negli investimenti da
di lockdown, parte del settore pubblico e privato che una rinnovata
per i cantieri fiducia da parte del mercato immobiliare: dopo i rallentamenti, nel
già previsti periodo del lockdown, per i cantieri già previsti e avviati, l’orienta-
e avviati, mento del settore è ora verso valori positivi. Nel disegnare l’Italia
l’orientamento di domani le infrastrutture giocano un ruolo di primo piano: agli in-
è ora verso vestimenti del Recovery Plan per l’alta velocità, porti e logistica, si
valori positivi aggiungono altri fondi per il dissesto idrogeologico, le infrastrutture
idriche ed il rinnovo delle strutture pubbliche. La proroga degli in-
centivi fiscali, approvata nella Legge di Bilancio 2021, darà ulteriore
slancio agli interventi di riqualificazione nell’edilizia privata. La cen-
tralità crescente di servizi quali aeroporti, stazioni e strutture sa-
nitarie, indirizzano già il panorama delle costruzioni del prossimo
futuro, incentivando sempre più le caratteristiche di sostenibilità
ambientale e consumo zero ormai imprescindibili dove l’impiego
della carpenteria metallica avrà un ruolo sempre più crescente.
simona martelli
Direttore Generale FONDAZIONE PROMOZIONE ACCIAIO
La centralità crescente di servizi quali aeroporti, stazioni
e strutture sanitarie indirizzano già il panorama delle
costruzioni del prossimo futuro
I PLAYER ISTITUZIONALI S 21Il mercato SENTIMENT Nel corso del 2020 le richieste di mutuo sono cresciute
+
dei mutui del 2,8%. L’anno appena concluso ha quindi guadagnato
nel 2020 ha terreno rispetto al 2019 grazie anche ad un vero e proprio
registrato un boom delle surroghe concluse a tassi estremamente ap-
vero e proprio petibili. Le surroghe, che prima si attestavano intorno al 15% del monte
boom di erogato, nel corso del 2021 si portano al 25%. È inoltre estremamen-
surroghe te evidente la stretta correlazione fra l’andamento della domanda e il
trend dei contagi, in quanto la prima ha subito una forte contrazione
durante il lock down primaverile e la seconda ondata, a fronte di un
recupero estivo in coincidenza dell’allentamento dell’emergenza.
stefano magnolfi
Executive Director Real Estate Services CRIF
daniela percoco
Marketing Manager Real Estate Services, BPO & Servicing
CRIF
ANDAMENTO DEL NUMERO DI RICHIESTE
DI NUOVI MUTUI E SURROGHE
(PONDERATO A PARITÀ DI GIORNI LAVORATIVI)
Fonte: EURISC - Il Sistema CRIF di Informazioni Creditizie
I PLAYER ISTITUZIONALI S 22Il volume degli SENTIMENT In un 2020 segnato dalla pandemia, il volume degli investi-
=
investimenti menti è stato fortemente ridimensionato rispetto al 2019
- fortemente (-30% ca) riposizionandosi sui livelli del 2018. Dopo un
ridemensionato primo semestre poco performante, il volume degli inve-
- è tornato ai stimenti ha registrato una parziale crescita ascrivibile principalmente
livelli del 2018 alla chiusura di transazioni annunciate ma rimaste cristallizzate. La
volatilità dei mercati ha impattato su tutte le asset class immobiliari.
Si osserva tuttavia una capacità di crescita e consolidamento del seg-
mento logistica e infrastrutture tecnologiche connesse, l’alto interesse
per immobili trophy mixed use in grado di fornire stabilità ai portafogli
e una crescente attenzione degli investitori istituzionali per sviluppi
residenziali, soprattutto in città primarie. Si attende una ripresa delle
transazioni per gli hotel (strutture 4* e 5* in città principali o località
turistiche consolidate). Tali trend attenuano parzialmente l’incertezza
dei mercati e conferiscono dinamicità al settore.
MAURO CORRADA
CEO DUFF & PHELPS REAG
ITALIA - TREND INVESTIMENTI PER ASSET CLASS - MLD DI EURO
14
12
4%
10%
10
29%
14%
7%
8 8%
16% 15% 9%
11% 7% 10%
10% 13%
6 25% 28% 11%
21% 18% 20%
8%
4 27% 10%
24%
2 50% 39% 39%
48%
37%
32%
0
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Uffici Retail Industriale e Logistico Hospitality* Altro**
*hotel e alternative (student housing, health care, senior living, ecc.); **sviluppi e asset non riconducibili a una specifica asset class e/o
soggetti a valorizzazione. N.B. Si precisa che il volume delle transazioni del settore retail non comprende i circa 435 mln di euro corrisposti
da Unicredit per l’acquisizione di quote di società, pari al 32,5%, del capitale di La Villata S.p.A., società immobiliare controllata
da Esseleunga S.p.A. e proprietaria di parte dei punti vendita della catena (deal registrato nel I trimestre 2020).
Elaborazione di Duff & Phelps REAG su fonti varie.
I PLAYER ISTITUZIONALI S 23Le certificazioni In Italia, le certificazioni di sostenibilità - Leed, Breeam, Well - han-
sono un no visto anche nel 2° semestre del 2020 un incremento qualitativo
investimento e di valore in linea con il resto d’Europa. Tali certificazioni sono un
sull’asset che investimento sull’asset che prescinde dalla situazione pandemica.
prescinde dalla Il futuro è oggi difficilmente prevedibile, molto dipenderà dall’esito
situazione delle vaccinazioni. La logistica segnala una spinta verso l’alto, con
pandemica una netta prevalenza per la certificazione Breeam; nel settore Retail
sono state avviate nuove operazioni, anche con la formula “In Use”;
sul settore Uffici, alcuni processi di certificazione sono in stand by;
per gli Hotel si segnala una possibile spinta verso certificazioni li-
ght per il benessere degli ospiti delle strutture.
SENTIMENT
LOGISTICA RETAIL UFFICI/HOTEL
+ = -
Bruno Mazzanti
Key Account Manager, Real Estate National Market Leader
BUREAU VERITAS
In Italia, le certificazioni di sostenibilità - Leed, Breeam,
Well - hanno visto anche nel 2° semestre del 2020
un incremento qualitativo e di valore in linea con
il resto d’Europa
I PLAYER ISTITUZIONALI S 24Superfici ceramiche
Antibatteriche
Antivirali
Anti-inquinamento
Auto-pulenti
Anti-odore
LIVE
QUESTO
MURO
LI RENDE
distribuito da
LIBERI
www.active-ceramic.itmercato
residenziale
IL SETTORE IN SINTESI
0,60 MLD
volume investimenti
2020 (€)
variazione annua
NUOVA ASSET CLASS
FONTE:
Elaborazione su dati ilQI, BNP Paribas
Real Estate, CBRE, IPI e JLLIl 2021 SENTIMENT Il mercato residenziale 2020 è stato impattato in maniera
+
potrebbe significativa dalle misure di lockdown. Il terzo trimestre,
rivelarsi un con un +3,1%, ha segnato un’inversione di tendenza po-
buonissimo sitiva, mentre i provvedimenti di light lockdown del quar-
anno per to trimestre hanno determinato un lieve rallentamento, per cui si sti-
comprare casa ma una variazione annua complessiva tra il -15 e il -20%. A fronte di
una pandemia in corso, il 2021 potrebbe paradossalmente rivelarsi
un buonissimo anno per comprare casa. Questo grazie all’arrivo del
vaccino, ai tassi dei mutui che resteranno molto bassi e agli impor-
tanti incentivi fiscali, primo fra tutti il bonus 110%. Ma, soprattutto,
grazie al prevedibile, forse addirittura bulimico, desiderio delle per-
sone di comperare casa dopo un periodo di oggettivo impedimento.
ROBERTO BUSSO
Amministratore Delegato GABETTI PROPERTY SOLUTIONS
COMPARTO RESIDENZIALE - TASSO TENDENZIALE ITALIA
(Q1 2019 - Q3 2020)
Δ Q1 19/18 Δ Q2 19/18 Δ Q3 19/18 Δ Q4 19/18 Δ Q1 20/19 Δ Q2 20/19 Δ Q3 20/19
15,0%
10,0%
5,0%
0,0%
-5,0%
-10,0%
-15,0%
-20,0%
-25,0%
-30,0%
Capoluoghi Non Capoluoghi Totale
Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Agenzia delle Entrate
MERCATO RESIDENZIALE S 27Il recupero COMPRAVENDITE
Il secondo semestre del 2020 sembrerebbe confermare
+
avverrà le tendenze emerse dopo il primo lockdown: una contra-
soprattutto zione della domanda per investimento, un aumento di
nella seconda acquisti di casa vacanza e di soluzioni indipendenti, un
parte del PREZZI mercato delle locazioni con studenti e lavoratori in dimi-
2021 nuzione e l’avanzata del contratto a canone concordato.
= A livello di prezzi, canoni e compravendite ci si aspet-
ta ancora una lieve contrazione. Il recupero avverrà nel
2021, soprattutto nella seconda parte e per alcune città.
fabiana megliola
Responsabile Ufficio Studi GRUPPO TECNOCASA
Il segmento SENTIMENT Il secondo semestre del mercato residenziale chiuderà
-
delle nuove molto probabilmente con un calo generale delle com-
abitazioni è pravendite superiore al nove per cento rispetto allo stes-
stato meno so periodo del 2019. Per le nuove abitazioni, i dati del
negativo di nostro Osservatorio, indicano che il segmento è stato meno nega-
quanto si tivo di quanto si prospettasse a fine estate. Il secondo semestre ha
prospettasse chiuso in positivo, sia per le transazioni che per i prezzi. In prospet-
a fine estate tiva non si deve però dimenticare che l’impatto della recessione farà
sentire ancora i suoi effetti per tutto il 2021.
alessandro ghisolfi
Responsabile Centro Studi ABITARE CO.
MERCATO RESIDENZIALE S 28DISTRIBUZIONE VENDITA CASE NUOVE NEL 2019
Fonte: Centro Studi Abitare Co.
DISTRIBUZIONE VENDITA CASE NUOVE NEL 2020
Fonte: Centro Studi Abitare Co.
MERCATO RESIDENZIALE S 29Sul fronte SENTIMENT La chiusura dei tribunali nel 2020 ha sospeso 123.000
=
delle aste aste circa, con un mancato recupero di 8.600.378.123
immobiliari, euro. Non è un “calo percentuale” che parla di un posi-
aspettiamo tivo abbassamento delle aste, ma di un’onda d’urto che
un’onda d’urto riporterà uno tsunami sul mondo aste. Nell’intero anno 2019, le pub-
dovuta alla blicazioni furono 204.632; è possibile stimare che, ove non vi fos-
mancata sero state delle alterazioni così gravi al sistema dovute ai DPCM, il
operatività numero 2020 avrebbe potuto, statisticamente, aggirarsi intorno alle
2020-2021 240.000 unità. L’onda d’urto di ritorno stimata dalle mancate pubbli-
cazioni 2020 e 2021, dal blocco dei pignoramenti, dall’avvio di nuove
pratiche e dal devastante impatto che la pandemia sta avendo sulla
piccola e media impresa e sulle piccole attività commerciali ipotiz-
za un aumento straordinario delle esecuzioni che potrebbe sfiorare
le 300.000 unità in asta a partire dal 2022. L’intervento da fare, nel
mondo delle esecuzioni è fuori dai tribunali, partendo dalla banca.
mirko frigerio
Vicepresidente NPLS RE_SOLUTIONS
Presidente ASTASY AGENCY
Si ipotizza un aumento straordinario delle esecuzioni
che potrebbe sfiorare le 300.000 unità in asta a
partire dal 2022. L’intervento da fare, nel mondo delle
esecuzioni è fuori dai tribunali, partendo dalla banca
MERCATO RESIDENZIALE S 30ASTE PER REGIONI
ESPRESSE IN %
Fonte: NPLs RE_Solutions
PROCEDURA
REGIONE ASTE % VETUSTA' MEDIA Prezzo Base Offerta Minima
più vecchia
Lombardia 19.477 16,70 2016 1988 2.574.881.376,57 € 1.931.161.032,43 €
Sicilia 11.764 10,09 2011 1977 1.367.575.679,32 € 1.025.681.759,49 €
Emilia-Romagna 8.291 7,11 2016 1993 1.396.654.838,43 € 1.047.491.128,82 €
Veneto 8.272 7,09 2015 1974 1.359.494.485,09 € 1.019.620.863,82 €
Lazio 8.253 7,08 2014 1976 1.520.560.456,01 € 1.140.420.342,01 €
Toscana 8.185 7,02 2015 1982 1.731.020.154,66 € 1.298.265.115,99 €
Piemonte 7.546 6,47 2016 1992 729.813.669,96 € 547.360.252,47 €
Marche 7.545 6,47 2013 1990 1.058.798.819,54 € 794.099.114,65 €
Campania 7.152 6,13 2012 1978 1.048.448.103,60 € 786.336.077,70 €
Puglia 6.813 5,84 2013 1980 874.945.085,93 € 656.208.814,45 €
Calabria 5.125 4,39 2006 1982 535.348.017,79 € 401.511.013,34 €
Umbria 4.064 3,48 2015 1989 591.353.235,43 € 443.514.926,58 €
Sardegna 3.804 3,26 2012,2 1981 651.527.388,34 € 488.645.541,25 €
Abruzzo 3.693 3,17 2015 1982 498.653.174,87 € 373.989.881,15 €
Liguria 2.212 1,90 2016 1989 310.975.764,40 € 233.231.823,30 €
Friuli-Venezia Giulia 1.447 1,24 2017 1999 223.646.206,17 € 167.734.654,63 €
Trentino Alto Adige 1.358 1,16 2017 1991 306.876.673,03 € 230.157.504,77 €
Basilicata 817 0,70 2007 1982 99.128.053,89 € 74.346.040,42 €
Molise 677 0,58 2014 1983 82.214.258,59 € 61.660.693,95 €
Valle-D'Aosta 142 0,12 2017 2012 17.847.494,23 € 13.385.620,68 €
Totale 116.637 100 2014 1974 16.979.762.935,86 € 12.734.822.201,90 €
Fonte: NPLs RE_Solutions
MERCATO RESIDENZIALE S 31SUSTAINABLE EXCELLENCE
WHERE DAYLIFE MEETS DAYLIGHT
TOTZERET HAARETZ (TOHA)
• CERTIFICAZIONE LEED PLATINUM
• Anno: 2019
• Luogo Tel Aviv – Israele
• Progetto: Ron Arad Architects
• Prodotto: 4.000+ Tende a rullo con
motorizzazione Brushless
• Tessuto: EnviroScreen Verosol
100% riciclabile,
certificato Cradle-to-Cradle
Photo by Tomer Kohn
pellinindustrie ®
LA TENDA, FUORI E DENTRO IL VETRO
www.pellini.netCAPITAL
MARKETs
IL SETTORE IN SINTESI
8,53 MLD
volume Investimenti
2020 (€)
-29%
variazione
annua
FONTE:
Elaborazione su dati ilQI, BNP Paribas
Real Estate, CBRE, IPI e JLLCi attendiamo SENTIMENT Il mercato del commercial Real Estate in Italia ha retto ai
che logistica colpi della crisi sanitaria andando a chiudere il 2020 con
e uffici core =/- transazioni per 8,8 miliardi di euro, in linea con il 2018 e
continueranno superiori del 15% rispetto alla media degli ultimi 10 anni.
ad attirare Si tratta di un segnale di tenuta per il nostro settore, frutto della resi-
ingenti capitali lienza del mercato e dell’interesse degli investitori locali e internazio-
nali per alcune tipologie di asset immobiliari. Nello specifico, ci at-
tendiamo che la logistica e il comparto uffici core continueranno ad
attirare ingenti capitali sul nostro Paese, così anche come il residen-
ziale istituzionale. E questo, grazie al contesto particolarmente fa-
vorevole per il real estate, caratterizzato da una grande liquidità pre-
sente sul mercato e da tassi di interesse sui livelli di minimo storico.
STEPHEN COTICONI
CEO e Head of Capital Markets BNP PARIBAS RE ADVISORY
Nel 2° sem. SENTIMENT Il CRE ha fatto registrare a fine anno €8,8 miliardi di inve-
+
2020 gli uffici stimenti (-29% sul 2019, in linea con il 2018). Nel secondo
hanno raggiunto semestre, gli Uffici hanno raggiunto €2 miliardi di investi-
€2 mld di menti, con un focus su operazioni core a scapito delle value
investimenti, add¸ penalizzate dalla temporanea debolezza della domanda di spazi
con focus su a uso uffici e dalla riduzione del take-up. Ottime performance per la lo-
operazioni core gistica, con oltre 1 miliardo investito nella seconda metà dell’anno, che
ha visto anche la prima grande transazione di portafoglio Multifamily
nel segmento Residenziale. Più complessa la situazione per Retail
(trainato da operazioni legate alla GDO) e Hotels, ancora penaliz-
zate dalle misure restrittive e dalla momentanea assenza di turisti.
ALessandro mazzanti
CEO CBRE ITALIA
CAPITAL MARKET E UFFICI S 34INVESTIMENTI IN ITALIA PER ASSET CLASS
2020 2020 2020
Milioni di € H1 H2 Totale
Retail 930 535 1.470
Uffici 1.750 1.955 3.710
Hotel 520 515 1.040
Industriale 265 1.135 1.405
Residenziale 295 290 585
Altro 200 440 640
Totale 3.975 4.880 8.860
Fonte: CBRE Italia
VARIAZIONE INVESTIMENTI PER ASSET CLASS
2020 2020 2020
Cambio YoY H1 H2 Totale
Retail +24% -57% -26%
Uffici +1% -40% -26%
Hotel -77% -48% -68%
Industriale +14% +1% +3%
Residenziale +620% +200% +326%
Altro +66% -13% +2%
Totale -24% -32% -29%
Fonte: CBRE Italia
CAPITAL MARKET E UFFICI S 35Gli investitori SENTIMENT Dai dati del 2020, emerge come la logistica sia stata l’u-
sono interessati nica asset class ad aver aumentato il volume investito
alla logistica e =? rispetto al 2019, a fronte di una diminuzione generale
ai data centre del mercato del 33%. Gli investitori sono interessati ai
capannoni logistici, nelle forme classiche, ma anche a quelli di di-
mensioni più piccoli vicini alle città dove poter realizzare prodot-
ti per il last-mile. I data centre, inoltre, stanno diventando sempre
più interessanti, vista l’importanza delle infrastrutture tecnologiche,
come si è osservato durante i vari lockdown: la rete ha permesso di
spostare molti lavoratori (ossia tramite lo smart working) e consu-
mi (tramite l’e-commerce) a casa.
simone roberti
Head of Research COLLIERS INTERNATIONAL ITALIA
INVESTIMENTI IN ITALIA PER ASSET CLASS (2013- 2020)
Uffici Retail Industriale e Logistica Alberghiero Misto Altro
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Fonte: Colliers International
CAPITAL MARKET E UFFICI S 36I cambiamenti SENTIMENT Con circa € 9 miliardi di investimenti, di cui il 60% nel se-
=
in atto apriranno condo semestre, il 2020 registra un calo di circa il 27%
significative rispetto alla performance straordinaria del 2019 ma in
opportunità leggera crescita (4%) rispetto al 2018.
determinando, a In termini di asset class il settore uffici, seppur caratterizzato da una
partire dal 2021, flessione, ha contribuito per il 43% del totale investito mentre la lo-
nuovi scenari gistica ha registrato una crescita robusta passando dal tradizionale
7-8% al 17% e si prevede possa segnare un nuovo record nel 2021.
Grazie ai solidi fondamentali del settore e alle prospettive di lungo
termine, gli investimenti in ambito Living proseguono il trend cre-
scente e ci aspettiamo un nuovo anno di ulteriore crescita. Più in-
dietro e maggiormente colpiti sono i settori Hospitality e Retail per i
quali prevediamo un rimbalzo solo a partire dal 2022.
Il Covid-19 ha avuto un impatto pervasivo ma i cambiamenti in atto
apriranno nuove significative opportunità determinando, a partire
dal 2021, nuovi e inaspettati scenari per chi avrà coraggio e visione.
giuseppe amitrano
CEO GVA REDILCO & SIGEST
In termini di asset class il settore uffici, seppur
caratterizzato da una flessione, ha contribuito per il 43%
del totale investito mentre la logistica ha registrato una
crescita robusta passando dal tradizionale 7-8% al 17%
CAPITAL MARKET E UFFICI S 37CAPITAL MARKET E UFFICI S 38
SENTIMENT
Il mercato Il 2020 si chiude con la conferma dell’attrattività del com-
=
direzionale di parto uffici su Milano e Roma, nonostante una contra-
Milano e Roma zione degli investimenti e dell’assorbimento degli spazi
si mantiene ad uso locativo. La progressiva riduzione della vacancy
attrattivo di immobili “core”, assieme al calo dei rendimenti, potrebbe avere
effetti positivi su alcuni mercati regionali ad oggi ancora con un ruo-
lo marginale. È proprio in questi mercati che si possono innescare
nuove opportunità grazie a rendimenti più interessanti e all’acce-
lerazione dei processi di riqualificazione e conversione per alcuni
immobili non più performanti.
silvana grella
Analisi e Ricerche di Mercato AGIRE - GRUPPO IPI
PRINCIPALI INDICATORI DEL MERCATO UFFICI
Milano Roma Torino Genova
Prime rent Prime rent Prime rent Prime rent
600 €/mq/anno 430 €/mq/anno 160 €/mq/anno 130 €/mq/anno
Net yield Net yield Net yield Net yield
3,25% 4,00% 7,00% 7,50%
Padova Bologna Napoli
Prime rent Prime rent Prime rent
130 €/mq/anno 135 €/mq/anno 220 €/mq/anno
Net yield Net yield Net yield
7,50% 6,50% 7,50%
Fonte: Agire - Gruppo IPI
CAPITAL MARKET E UFFICI S 39Il 2021 sarà SENTIMENT Nel 2020, il commercial RE italiano ha subito solo in par-
=
un anno di te gli effetti della pandemia di Covid-19. Considerata la
transizione flessione del retail e dell’alberghiero, il trend è da con-
con probabile siderarsi positivo grazie al rafforzamento della logistica
ripartenza e dei settori living e alternatives. Il clima di incertezza ha frenato il
dal secondo take-up uffici sia a Milano (-41%) che a Roma (-54%); la domanda
trimestre è guidata dalla ricerca di spazi di qualità e, per le grandi corpora-
te, dalla necessità di consolidamento. L’innovazione porterà a nuovi
modelli di workplace. Il 2021 sarà un anno di transizione e porterà
ad una ripartenza probabilmente dalla seconda metà dell’anno. So-
stenibilità, tecnologia, spazi flessibili, rigenerazione e well-being sa-
ranno le parole chiave dell’anno.
pierre marin
Chairman of the Board - Senior Advisor JLL ITALIA
VOLUME DEGLI INVESTIMENTI PER TIPOLOGIA DI ASSET
Fonte: JLL
CAPITAL MARKET E UFFICI S 40Il 40% del SENTIMENT Quasi 9 i miliardi investiti nel 2020. Asset class preferi-
=
capitale te Uffici e Logistica, con oltre il 60% degli investimenti,
investito nel le più penalizzate hotel e retail. Le premesse per una
2020 arriva crescita nel 2021 ci sono grazie anche al “ritorno” degli
da investitori investitori italiani, con il 40% del capitale investito nel 2020, il 50%
italiani per i soli uffici. Ingenti i capitali presenti, ancora minimi i tassi di
interesse e una predilezione degli investitori per prodotti meno ri-
schiosi, core, uffici e logistica ma anche living e data center.
JOACHIM SANDBERG
Head of Italy CUSHMAN & WAKEFIELD
Il 1° semestre SENTIMENT In Italia, il volume investito nel 2020 ha raggiunto 8,6
=
2021 sarà miliardi di Euro, in calo del 29% rispetto al 2019 – che ha
dominato da tuttavia rappresentato un anno record – infatti il transa-
una discreta to è in linea con la media degli ultimi 5 anni (-4%) e sopra
volatilità che la media decennale (+32%). L’asset allocation è stata in prevalenza
permetterà su uffici e logistica. In grande sofferenza invece il settore leisure/
operazioni alberghiero e quello dei centri commerciali. Appare evidente che il
cherry picking primo semestre di quest’anno sarà dominato da una discreta vo-
latilità che si rifletterà a livello decisionale, permettendo tuttavia
operazioni di cherry picking.
Riteniamo che le strategie d’investimento nel 2021 continueranno
a concentrarsi su prodotti con basso rischio/stabilità di rendimen-
to. Asset class: uffici prime, logistica e residenziale nelle sue sva-
riate derivazioni.
Gianni Flammini
Managing Director, CEO Italy SAVILLS
CAPITAL MARKET E UFFICI S 41HISTORICAL INVESTMENT VOLUMES BY SECTOR
* Due to transaction type these deals are not included in the official volumes: 2017 Telecom Portfolio (€ 620Mln)
/ Diesel Store (€ 96 Mln) / 2019 MPS. Fonte: Savills
I prezzi SENTIMENT Il segmento del real estate tradizionale che ha tratto
+
degli asset maggior vantaggio dalla pandemia è stato il settore in-
industriali dustriale. Nel terzo trimestre del 2020 i contratti di loca-
sono saliti del zione sono risaliti con forza in tutto il continente, spinti
3-5% da inizio da una crescente domanda di spazi e di supporto logistico da parte
2020 dei distributori di prodotti alimentari e dei canali di vendita online.
Anche i prezzi degli asset stanno aumentando e sono saliti del 3%-
5% dall’inizio del 2020. Questa penetrazione accelerata sia negli
Stati Uniti che a livello internazionale è destinata a durare in futuro,
poiché molti consumatori adotteranno nuove abitudini di acquisto
in modo permanente. Di conseguenza, i locatari che servono il seg-
mento dell’e-commerce avranno probabilmente necessità di molto
più spazio. Evidenze di questo trend sono già emerse: la quota di
domanda da parte dell’e-commerce e delle attività correlate è cre-
sciuta dal 30% nel 2019 al 36,4% nel 2020, secondo le analisi di JLL.
Mario pellò
Head of Real Estate Italy NUVEEN
CAPITAL MARKET E UFFICI S 42Gli investitori SENTIMENT La crisi pandemica ha comportato una flessione che
=
internazionali si attesterà a circa il 20% in meno nelle compravendi-
operano in te 2020 rispetto a quelle del 2019. Le previsioni, infatti,
aree del mondo sono di 500 mila compravendite rispetto alle oltre 600
dove prima mila attese per il 2020 nel periodo pre-Covid. L’Outlook di mercato
erano meno per il 1° semestre 2021 è stabile rispetto ai risultati del 2020 men-
presenti per tre una risalita graduale delle compravendite si esprimerà solo nel
mancanza 2022-23.
di opportunità Il 2020 ha invece visto un incremento degli interventi di ristruttu-
razione edilizia e riqualificazione in chiave energetica e sismica.
Molto positivo l’Outlook del mercato delle ristrutturazioni 2021-23
favorito dall’importante impulso del “Superbonus 110”.
L’impatto sull’economia reale della pandemia è oggi a livello “globa-
le”. Questo, sta portando gli investitori internazionali ad operare in
molte aree del mondo dove prima erano meno presenti per assen-
za di opportunità. Il 2021 sarà ancora caratterizzato da importan-
ti cessioni di asset bancari (crediti UTP/NPL ed Asset distressed)
con un innalzamento dei tassi medi di remunerazione del capitale
(+200 pb) ed una conseguente riduzione dei prezzi.
Piercarlo Rolando
CEO RINA PRIME VALUE SERVICES
Il 2020 ha visto un incremento degli interventi di
ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica e sismica
CAPITAL MARKET E UFFICI S 43Registriamo Nel secondo semestre del 2020, le compravendite di immobili indu-
forte interesse striali e residenziali hanno mantenuto un livello di valore e di velo-
su trophy cità inaspettato. Abbiamo registrato un fortissimo interesse verso i
asset locati, trophy asset locati da parte di fondi d’investimento, famiglie e club
da parte di deal. Gli acquirenti residenziali hanno manifestato interesse verso
fondi, famiglie spazi nuovi, legati alla pandemia, come terrazzi e ambienti per il
e club deal lavoro da remoto. Nonostante le previsioni, sia i mutui fondiari che
i leasing di immobili strumentali hanno subito un netto incremento
rispetto al 2019, indice di ottimismo. Credo che il 2021 non si disco-
sterà molto da ritmi e valori del 2020, consentendo un certo dinami-
smo al mercato, con alcune pause, ma senza crolli verticali di valori
o di domanda.
SENTIMENT
RESIDENTIAL INDUSTRIAL OFFICE/RETAIL
+ = -
alfredo balzotti
CEO AQUILEIA CAPITAL SERVICES
Credo che il 2021 non si discosterà molto da ritmi e
valori del 2020, consentendo un certo dinamismo al
mercato, con alcune pause, ma senza crolli verticali
di valori o di domanda
CAPITAL MARKET E UFFICI S 44mercato
retail
IL SETTORE IN SINTESI
0,68 MLD
volume investimenti
2020 (€)
-64%
variazione
annua
FONTE:
Elaborazione su dati ilQI, BNP Paribas
Real Estate, CBRE, IPI e JLLI volumi SENTIMENT Il settore Retail ha chiuso il 2020 con transazioni in calo
=
2020 sono del 26% sul 2019 con un volume di circa 1,5 miliardi.
stati trainati Mentre il primo semestre aveva visto un incremento, il
da poche secondo ha risentito in maniera evidente delle preoccu-
operazioni, pazioni ed incertezze create dalla pandemia in atto.
alcune delle I volumi 2020 sono stati trainati da poche operazioni, alcune del-
quali in sales & le quali con caratteristiche finanziarie (precisamente sales & lease
lease back back) con sottostanti contratti di affitto di lunga durata derivanti da
un unico conduttore.
In generale quindi un forte rallentamento che, a mio parere, prose-
guirà per almeno il primo semestre 2021 salvo, possibili ulteriori
operazioni con caratteristiche finanziarie simili al 2020.
ROBERTO ZOIA
Presidente CNCC
claudio cocuzza
Fondatore e Partner COCUZZA & ASSOCIATI
Visto dal lato SENTIMENT Il “punto” del 2020 – visto dal lato dell’avvocato del real
-
dell’avvocato estate è che un anno così – complesso e intellettual-
del real estate mente sfidante – non capita due volte (almeno: si spe-
è stato un 2020 ra): quesiti nuovi e difficili, nuovi trends giurispruden-
complesso e ziali, un profluvio di norme da esaminare e studiare ogni giorno,
sfidante force majeure e clausole hardship da capire e spiegare a giudici ed
a clienti: per il giurista è come cenare gourmet ogni sera.
MERCATO RETAIL S 47Per le imprese – certo – non è stato così: il “punto” del 2020 è uno stress test che
non è stato fatto in laboratorio, ma sul campo – con morti e feriti: ristrutturazioni,
trattative, revisioni di contratti, contenzioso, e -- non ultime -- anche battaglie poli-
tiche, per incidere su una normazione spesso ingiusta (basti pensare a come hanno
trattato centri commerciali e palestre, solo per nominarne due).
I trend del retail del 2021 si fondano su due parole. Resilienza: delle imprese che ce
la faranno a stare in piedi e sul mercato; e flessibilità, perché senza questa il 2021
non ha l’aria di essere una passeggiata.
I trend del retail del 2021 si fondano su due parole:
resilienza delle imprese e flessibilità
Logistica, living SENTIMENT È ancora difficile prevedere quando gli asset commer-
=
e supermercati ciali torneranno al loro “highest value purpose”. Data
le opportunità la correlazione diretta tra il mercato delle locazioni e la
di investimento libertà di circolazione delle persone in totale sicurezza
più interessanti sanitaria in luoghi come uffici, negozi, centri commerciali, ristoranti
in Europa e alberghi, c’è solo da sperare che la campagna vaccinale sia rapida
e efficace. Nel frattempo, logistica, residenziale (nel senso esteso di
“living”) e supermercati rimarranno le opportunità di investimento
più interessanti in Europa nel 2021.
paolo magnaschi
Presidente MF REAL ESTATE ADVISORY
MERCATO RETAIL S 48Il Retail è il L’H2 2020 è stato inaspettatamente positivo rispetto all’H1, fatto di
settore più in deal ereditati dal 2019, e parzialmente negativo, parlando di investi-
sofferenza ma menti, se confrontato con il trend al rialzo degli ultimi anni. La cresci-
al tempo stesso ta a doppia cifra della Logistica ha catalizzato un po’ dell’interesse
più dinamico prima rivolto agli uffici, che continuano però a farla da padrona per
e orientato al gli investimenti. Con riguardo al take-up office, si registra un calo
post-crisi su Milano e Roma, mentre il Retail è il settore più in sofferenza ma
al tempo stesso più dinamico e orientato al post-crisi. Per quel che
riguarda la Logistica, stiamo assistendo a una rivoluzione coperni-
cana: non più le solite note quattro aree ma location minori purché
vicino a centri abitati.
SENTIMENT
LOGISTICS OFFICE RETAIL
+ = -
gianluca sinisi
Licence Partner Milano e Lombardia
ENGEL & VÖLKERS COMMERCIAL
Nella Logistica stiamo assistendo a una rivoluzione
copernicana, fatta di location minori purché vicine
a centri abitati
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logistico
IL SETTORE IN SINTESI
1,36 MLD
volume investimenti
2020 (€)
+18%
variazione
annua
FONTE:
Elaborazione su dati ilQI, BNP Paribas
Real Estate, CBRE, IPI e JLLCresce la SENTIMENT Si chiude un anno da ricordare per i risultati della logi-
+
domanda per stica. Settore più resiliente, è stato anche quello che ha
il last mile e tenuto in piedi l’operatività del Paese e la sua importanza
per le location strutturale è riflessa in dati record. L’assorbimento cre-
secondarie/ sce del 20% YoY*. Prevalgono gli sviluppi BTS ma iniziano ad essere
alternative rilevanti gli sviluppi speculativi. Il vacancy rate resta stabile sotto il
3%. Cresce la domanda per il last mile e per le location secondarie/
alternative. La macroarea milanese guida con più della metà dell’as-
sorbimento e gli utilizzatori più attivi rimangono i 3PL, la cui operati-
tivà è sempre più legata all’ecommerce/omnichannel retail. Cresco-
no anche gli investimenti con un +10% YoY, nuovo record di sempre.
Uno dei pochi settori performanti nel corso del 2020. Nel 2021, con
scarsità di aree di sviluppo, domanda in crescita e appetito da par-
te degli investitori, vedremo necessariamente un’accelerazione nella
crescita dei canoni di locazione e un’ulteriore contrazione dei rendi-
menti. Rendendo il mercato sempre più competitivo.
*fonte CBRE
roberto piterà
Country Director Italy GLP
La logistica ha tenuto in piedi l’operatività del Paese e la
sua importanza strutturale è riflessa in dati record
MERCATO LOGISTICO S 52Si aprono SENTIMENT La pandemia ha fortemente sospinto alcuni settori acce-
+
interessanti lerando trend già in atto come ad esempio la migrazione
opportunità dal retail tradizionale al commercio elettronico. Questo
di sviluppo ha continuato a dare impulso al mercato della logisti-
di logistica ca, anche nel corso del secondo semestre del 2020 spingendo gli
urbana, in operatori a ricercare immobili di Classe A progettati e realizzati con
particolare in queste esigenze in mente e in prime locations ovvero in prossimità
area milanese delle principali aree urbane del paese. Di pari passo sono proseguiti
gli sviluppi build-to-suit che avevamo già in cantiere soprattutto nei
settori farmaceutico e dell’agroalimentare mentre si sono aperte in-
teressanti opportunità di sviluppo di logistica urbana, in particolare
nell’area milanese. Il mercato per quanto ci riguarda ha confermato
il trend di grande dinamismo che ha caratterizzato gli ultimi quattro
anni, un trend che prevediamo possa continuare anche nel primo
semestre del 2021.
sandro innocenti
Senior Vice President & Country Manager PROLOGIS ITALY
In costante SENTIMENT Il 2020 è stato un anno paradossalmente straordinario,
+
aumento gli soprattutto per noi operatori della logistica immobiliare.
investitori A dispetto della pandemia, abbiamo infatti registrato nu-
interessati meri da record. Ma quello che più impressiona è il co-
alla logistica stante aumento di investitori sempre più interessati a investire in un
settore che supera di gran lunga la domanda di spazi. È proprio arri-
vata l’ora di riammodernare l’offerta di immobili esistenti, in un’ottica
futura orientata a una loro integrazione più armoniosa all’interno del
contesto urbano, sia in termini di estetica che di sostenibilità.
Mario Costa
Country Manager Italia MILEWAY
MERCATO LOGISTICO S 53Prevediamo SENTIMENT Il 2020 ha messo in luce il valore della macchina logi-
+
investimenti in stica. Dall’ultimo Borsino Immobiliare della Logistica,
crescita e un redatto insieme a Nomisma, i valori risultano stabili o
incremento di in leggero rialzo per il nuovo, con una media nazionale
assorbimento di 42,46 €/mq/anno. Tra le performance più interessanti: Firenze
degli spazi in (prime rent con 65 €/mq/anno per il nuovo e 54 €/mq/anno per l’u-
locazione sato), Genova e Milano. Con l’esplosione dell’e-commerce abbia-
mo assistito a un incremento del last mile e allo sviluppo di nuove
strategie immobiliari. A fronte della crescita degli acquisti online,
oggi è fondamentale proporre spazi in grado di snellire e ottimizza-
re l’attività logistica. Per il futuro prevediamo un sentiment positivo
con investimenti in crescita e un incremento dell’assorbimento di
spazi in locazione.
andrea faini
CEO WORLD CAPITAL
I CANONI DI
LOCAZIONE
Fonte: World Capital
MERCATO LOGISTICO S 54hotel
& leisure
IL SETTORE IN SINTESI
0,94 MLD
volume investimenti
2020 (€)
-67%
variazione
annua
FONTE:
Elaborazione su dati ilQI, BNP Paribas
Real Estate, CBRE, IPI e JLLInvestitori SENTIMENT Esaurite le code delle trattative iniziate nel 2019, le tran-
+
in “pausa di sazioni concluse nella seconda parte dell’anno, se esclu-
riflessione” per diamo la rivendita di Värde Partners a NH Hotels del
ottenere sconti portafoglio ex Boscolo, si sono inevitabilmente ridotte
sui valori a poche unità. La frenata del mercato è dovuta principalmente alla
pre-Covid pausa di riflessione di gran parte degli investitori, le cui aspettative
di ottenere sconti sui valori pre-Covid non si sono ancora del tutto
realizzate; i prezzi degli alberghi infatti, nonostante la progressiva
disponibilità di prodotto sul mercato, non sono ancora scesi pro-
porzionalmente.
emilio valdameri
Head of Hospitality and Leisure GABETTI AGENCY
Nonostante SENTIMENT Il secondo semestre 2020 ha confermato l’andamento
=
le forti del primo, arrivando a circa 1 miliardo di euro di inve-
penalizzazioni, stimenti nel mercato immobiliare alberghiero (-68% vs
l’interesse 2019). Il settore alberghiero è stato il primo a essere im-
sul settore pattato dalla crisi, con alcuni alberghi che non hanno ancora riaper-
rimane alto to da inizio marzo. Nonostante la forte penalizzazione dovuta alle
stringenti misure restrittive e al calo del turismo e della performan-
ce degli alberghi nell’ordine dell’80-90%, l’interesse nei confronti del
settore rimane alto, sia per strutture di qualità (trophy asset) sia per
operazioni fortemente value add e opportunistiche. Gli investitori,
soprattutto stranieri, non vogliono rinunciare alle bellezze italiane e,
nonostante la pandemia, hanno continuato a investire nel Bel Paese.
valerio duchini
Presidente e Amministratore Delegato B&B HOTELS ITALIA
HOTEL & LEISURE S 56Puoi anche leggere
