TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI - BUSTO ARSIZIO 140/2020
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Espropriazioni immobiliari N. 140/2020
promossa da: PENELOPE SPV S.R.L.
TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO
ARSIZIO
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
140/2020
PROCEDURA PROMOSSA DA:
PENELOPE SPV S.R.L.
DEBITORE:
*** DATO OSCURATO ***
GIUDICE:
dott.ssa Elisa Tosi
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 14/01/2021
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
ANTONELLA LOMBARDO
CF:LMBNNL70C55F205T
con studio in GALLARATE (VA) VIA CARLO CATTANEO 40/A
telefono: 0331799941
fax: 0331799941
email: antonella.lombardo@libero.it
PEC: antonella.lombardo@archiworldpec.it
tecnico incaricato: ANTONELLA LOMBARDO
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TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 140/2020
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A villa bifamiliare a CASTELLANZA via Vittorio Veneto 63, della superficie commerciale di
248,50 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Trattasi di porzione di villa bifamiliare dalle dimensioni generose realizzata alla fine degli anni '60 e
ristrutturata recentemente. E' disposta su tre livelli: zona giorno al piano rialzato con servizi e
balcone; zona notte al piano primo con tre camere, servizi e balcone; taverna e locali di servizio al
piano seminterrato; autorimessa doppia in edificio separato; giardino sui due lati.
L'immobile, al suo interno, è stato oggetto di atti vandalici.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1-S1, ha un'altezza interna di
2.80.Identificazione catastale:
l foglio 7 particella 2724 sub. 503 (catasto fabbricati), sezione urbana CZ, categoria A/7, classe
3, consistenza 9,5 vani, rendita 907,67 Euro, indirizzo catastale: via Vittorio Veneto, 63, piano:
T-1-S1, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Coerenze: da nord in senso orario: via Vittorio Veneto, sub. 502, mapp. 1130, mapp. 1131,
mapp. 5692, sub. 501, mpp. 2722
in precedenza l'immobile era identificato con il mappale 1934 sub. 503; la tipologia del diritto
risulta ancora "nuda proprietà" in quanto non è mai stata presentata voltura per
ricongiungimento di usufrutto a seguito della morte dei genitori beneficiari dell'usufrutto:
Ghioldi Angelo e Merlin Maria Pia.
L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1970
ristrutturato nel 2009.
A.1 box doppio, sviluppa una superficie commerciale di 16,95 Mq.
Identificazione catastale:
l foglio 7 particella 2724 sub. 501 (catasto fabbricati), sezione urbana CZ, categoria C/6,
consistenza 29 mq, rendita 79,38 Euro
Coerenze: da nord in senso orario: sub. 503 su tre lati, mapp. 2722
B villa bifamiliare a CASTELLANZA via Vittorio Veneto 63, della superficie commerciale di
323,45 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Trattasi di porzione di villa bifamiliare dalle dimensioni generose realizzata alla fine degli anni
'60, oggetto di alcuni interventi recenti di ristrutturazione. E' disposta su tre livelli: zona giorno al
piano rialzato con servizi e balcone; zona notte al piano primo con quattro camere, servizi e balcone;
lavanderia, locali di servizio al piano seminterrato oltre ad autorimessa tripla; porzione di cantina al
piano interrato con accesso dall'autorimessa; giardino su tre lati.
L'immobile, al suo interno, è stato oggetto di atti vandalici.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1-S1, ha un'altezza interna di
2,90.Identificazione catastale:
l foglio 7 particella 2724 sub. 502 (catasto fabbricati), sezione urbana CZ, categoria A/7, classe
3, consistenza 12 vani, rendita 1.146,53 Euro, indirizzo catastale: via Vittorio Veneto, 63,
piano: T-1-S1, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Coerenze: da nord in senso orario: via Vittorio Veneto, mapp. 3579, mapp. 1128, mapp. 1129,
sub. 503.
Bonifica catastale per allineamento alle mappe: in precedenza l'immobile era identificato al
mappale 1934 sub. 502; la tipologia del diritto risulta ancora "nuda proprietà" in quanto non è
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mai stata presentata voltura per ricongiungimento di usufrutto a seguito della morte dei
genitori beneficiari dell'usufrutto: Ghioldi Angelo e Merlin Maria Pia.
L'intero edificio sviluppa 4 piani, 2 piani fuori terra, 2 piano interrato. Immobile costruito nel 1970.
B.2 box doppio, sviluppa una superficie commerciale di 43,00 Mq.
Identificazione catastale:
l foglio 7 particella 2727 sub. 4 (catasto fabbricati), sezione urbana CZ, categoria C/6, classe 6,
consistenza 86 mq, rendita 199,87 Euro, indirizzo catastale: via Vittorio Veneto n. 6, piano: S1,
intestato a *** DATO OSCURATO ***
Coerenze: da nord in senso orario: sub. 502 sui quattro lati
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 571,95 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 59,95 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 820.084,50
Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di €. 820.084,50
diritto in cui si trova:
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 820.000,00
trova:
Data della valutazione: 14/01/2021
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero.
Entrambi gli immobili sono disabitati.
La signora Barbara Ghioldi risulta deceduta in data 29/04/2020.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso:
domanda giudiziale di revoca atti, stipulata il 02/05/2012 a firma di Tribunale di Busto Arsizio ai nn.
362 rep. di repertorio, trascritta il 06/07/2012 a Conservatoria RR.II. di Milano 2 ai nn. 68572/46599, a
favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da
Domanda giudiziale.
Revoca atti soggetti a trascrizione: si chiede di dichiarare l'inefficacia ex art. 2901 c.c nei confronti di
Intesa Sanpaolo spa dell'atto di donazione stipulato dai signori Merlin Maria Pia, Ghioldi Angelo a
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favore dei figli Ghioldi Filippo, Ghioldi Barbara.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA
PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca giudiziale, stipulata il 22/11/2011 a firma di Tribunale di Milano ai nn. 38413 rep. di repertorio,
iscritta il 13/12/2011 a Conservatoria RR.II. di Milano 2 ai nn. 141589/30104, a favore di *** DATO
OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da decreto ingiuntivo.
Importo ipoteca: 760000.
Importo capitale: 742749,43
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
pignoramento, stipulata il 04/03/2020 a firma di Tribunale di Busto Arsizio ai nn. 1186 rep. di
repertorio, trascritta il 05/08/2020 a Conservatoria RR.II. di Milano 2 ai nn. 88402/55841, a favore di
*** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto giudiziario
pignoramento, stipulata il 29/05/2020 a firma di Ufficiale Giudiziario ai nn. 1940 rep. di repertorio,
trascritta il 05/08/2020 a Conservatoria RR.II. di Milano 2 ai nn. 55827 (reg. particolare), a favore di
*** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO ***
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00
sono inoltre presenti i seguenti vincoli e/o dotazioni condominiali: l'immobile non è costituito in
Condominio
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di donazione (dal 23/07/2007), con
atto stipulato il 23/07/2007 a firma di dott. Michele Paolantonio di Busto Arsizio ai nn. 146019/12177
di repertorio, registrato il 31/07/2007 a Busto Arsizio ai nn. 4875 serie 1T, trascritto il 03/08/2007 a
Conservatoria RR.II. di Milano 2 ai nn. 128506/67837.
Il titolo è riferito solamente a subalterni 501 e 503.
Annotamento di inefficacia totale ex art. 2901 cc nei confronti di Intesa Sanpaolo s.p.a. n. 13651 del
12/11/2013
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di donazione (dal 23/07/2007), con
atto stipulato il 23/07/2007 a firma di dott. Michele Paolantonio di Busto Arsizio ai nn. 146019/12177
di repertorio, registrato il 31/07/2007 a Busto Arsizio ai nn. 4875 serie 1T, trascritto il 03/08/2007 a
Conservatoria RR.II. di Milano 2 ai nn. 128507/67838.
Il titolo è riferito solamente a subalterni 502 e 4.
Annotamento di inefficacia totale ex art. 2901 cc nei confronti di Intesa Sanpaolo s.p.a. n. 13651 del
12/11/2013
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6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 ciascuno, in forza di atto di compravendita (dal
18/06/1999 fino al 23/07/2007), con atto stipulato il 18/06/1999 a firma di dott. Michele Paolantonio di
Busto Arsizio ai nn. 131582 rep. di repertorio, trascritto il 28/06/1999 a Conservatoria RR.II. di Milano
2 ai nn. 62882/43224
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
Nulla osta per opere edilizie N. 52/1967, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di
realizzazione di recinzione, presentata il 16/03/1967, rilasciata il 30/04/1967
Nulla osta per opere edilizie N. 156/1967, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di
nuova costruzione di civile abitazione, presentata il 16/12/1967, rilasciata il 15/01/1968, agibilità del
08/01/1970
Concessione edilizia N. 77/1995 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per
lavori di realizzazione box esterno, nuovo accesso carraio e modifiche al piano terreno, agibilità del
13/11/1998.
Variante presentata con Denuncia di Inizio Attività n. 119/1998
DIA ai sensi dell'art. 2 c. 60 L. 662/1996 N. 152/1998, intestata a *** DATO OSCURATO *** ,
presentata il 19/12/1998 con il n. prot. 20473 di protocollo
DIA ai sensi del DPR 380/2001 N. 65/2006 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO
*** , per lavori di modifica tavolati interni, sostituzione serramenti e spostamento cancello carraio,
presentata il 17/05/2006 con il n. prot. 12039 di protocollo.
DIA di Variante n. 86/2007 del 18/07/2007, prot. 16987
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PGT - piano di governo del territorio adottato, in forza di delibera n. 1 del 13/01/2020, l'immobile
ricade in zona Tessuto urbano consolidato. Norme tecniche di attuazione ed indici: Titolo II: artt. 5 e
seguenti
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:
Sono state rilevate le seguenti difformità: lievi difformità nella distribuzione interna rispetto a quanto
autorizzato oltre alla presenza di una piccola porzione di cantina interrata non denunciata
Le difformità sono regolarizzabili mediante: pratica edilizia in sanatoria
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile..
Il procedimento edilizio in sanatoria è da concordarsi con l’ufficio tecnico comunale: tali pratiche
edilizie presentano infatti un livello di complessità e di arbitrarietà tale da rendere necessaria la loro
definizione e la scelta dell’iter procedurale in accordo con i tecnici comunali. Le Sanatorie Edilizie,
essendo volte a sanare una situazione di fatto, realizzata in assenza di autorizzazione, sono soggette
a sanzione amministrativa, che può essere: - fissa in genere per opere di lieve entità riferite per lo più
a modifiche nella distribuzione interna: ad esempio per una Comunicazione di Inizio Attività Libera
(CILA in Sanatoria), essa ammonta a 1.000 € - variabile calcolata nella misura doppia di quanto
dovuto in termini di oneri di urbanizzazione sulle superfici abusive realizzate, oppure in percentuale,
sempre in misura doppia, sulla base del computo metrico relativo alle opere realizzate in difformità
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8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:
Sono state rilevate le seguenti difformità: gli immobili riportano ancora la limitazione del titolo del
diritto di nuda proprietà, dovuta alla mancata voltura di ricongiungimento di usufrutto a favore dei
genitori degli esecutati, entrambi deceduti(vedi Certificati di Morte allegati). Si riscontrano inoltre
delle lievi difformità nella distribuzione interna nella rappresentazione grafica rispetto all'esistente.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione di voltura per ricongiungimento di
usufrutto; presentazione di nuove planimetrie catastali.
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:
L'immobile risulta conforme.
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ
BENI IN CASTELLANZA VIA VITTORIO VENETO 63
VILLA BIFAMILIARE
DI CUI AL PUNTO A
villa bifamiliare a CASTELLANZA via Vittorio Veneto 63, della superficie commerciale di 248,50 mq
per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Trattasi di porzione di villa bifamiliare dalle dimensioni generose realizzata alla fine degli anni '60 e
ristrutturata recentemente. E' disposta su tre livelli: zona giorno al piano rialzato con servizi e
balcone; zona notte al piano primo con tre camere, servizi e balcone; taverna e locali di servizio al
piano seminterrato; autorimessa doppia in edificio separato; giardino sui due lati.
L'immobile, al suo interno, è stato oggetto di atti vandalici.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1-S1, ha un'altezza interna di
2.80.Identificazione catastale:
l foglio 7 particella 2724 sub. 503 (catasto fabbricati), sezione urbana CZ, categoria A/7, classe
3, consistenza 9,5 vani, rendita 907,67 Euro, indirizzo catastale: via Vittorio Veneto, 63, piano:
T-1-S1, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Coerenze: da nord in senso orario: via Vittorio Veneto, sub. 502, mapp. 1130, mapp. 1131,
mapp. 5692, sub. 501, mpp. 2722
in precedenza l'immobile era identificato con il mappale 1934 sub. 503; la tipologia del diritto
risulta ancora "nuda proprietà" in quanto non è mai stata presentata voltura per
ricongiungimento di usufrutto a seguito della morte dei genitori beneficiari dell'usufrutto:
Ghioldi Angelo e Merlin Maria Pia.
L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1970
ristrutturato nel 2009.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area
mista (i più importanti centri limitrofi sono Università LIUC). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi
sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
SERVIZI
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università eccellente
supermercato ottimo
municipio al di sopra della
media
centro commerciale ottimo
ospedale buono
COLLEGAMENTI
ferrovia distante 2 KM ottimo
autostrada distante 3,5 km ottimo
aeroporto distante 20 km ottimo
autobus al di sopra della
media
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
livello di piano: nella media
esposizione: buono
luminosità: buono
panoramicità: nella media
impianti tecnici: al di sopra della
media
stato di manutenzione generale: al di sopra della
media
servizi: nella media
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Porzione di villa bifamiliare, edificata tra il 1968 e il 1970 e interamente ristrutturata nel 2009, di due
piani fuori terra adibiti ad abitazione e seminterrato con locali accessori, dotata di giardino di
proprietà su due lati ed autorimessa in corpo separato ma adiacente. Ha forma quadrata ed affaccio
su due lati, entrambi verso il giardino: a nord-ovest, in direzione della via Vittorio Veneto, e a sud-
est, sul retro.
L'accesso pedonale, comune con l'altra porzione della bifamiliare, avviene dalla via Vittorio
Veneto, dove è presente una rientranza della recinzione, protetta da tettoia, ove sono posti i citofoni
e le cassette per le lettere: oltrepassato il cancello in ferro, sulla destra un comodo percorso pedonale
piastrellato in beola conduce, saliti alcuni gradini, all'ingresso all'abitazione.
Una porta blindata in colore azzurro immette nel vano scala interno che collega i tre piani
dell'abitazione costituita da locali dalle dimensioni generose: salita la prima rampa si accede
direttamente all'ampio soggiorno con zona pranzo, alla cucina e, attravero un disimpegno con
armadio/ripostiglio, al bagno.
Salite altre due rampe di scale ci si trova in un ampio locale su cui si aprono le porte di due camere da
letto e di due bagni, oltre ad un ripostiglio.
Al piano seminterrato si trova invece un ampio locale adibito a taverna con cucina, bagno con
caldaia e ripostiglio, tutti illuminati naturalmente con finestre, oltre a piccolo ripostiglio nel
sottoscala.
Nell'angolo di nord-ovest, fronte via Vittorio Veneto, è presente sui due piani un balcone di forma
rettangolare, di dimensioni circa ml 3.00x4.00, su cui affacciano, la cucina ed il soggiorno al piano
rialzato e la camera ed il bagno al piano primo; è pavimentato in piastrelle e presenta un parapetto in
tecnico incaricato: ANTONELLA LOMBARDO
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ferro con decoro.
I locali presentano all'incirca le seguenti superfici:
PIANO RIALZATO (h 2.80)
l SOGGIORNO mq 21.00
l PRANZO mq 27.50
l CUCINA mq 15.50
l DISIMPEGNO mq 2.00
l RIPOSTIGLIO mq 1.00
l BAGNO mq 6.00
PIANO PRIMO (h 2.80)
l CAMERA mq 24.00
l BAGNO mq 9.00
l CAMERA mq 15.00
l CAMERA mq 10.40
l BAGNO mq 10.00
l DISIMPEGNO mq 1.20
PIANO SEMINTERRATO (h 2.10)
l TAVERNA mq 48.00
l CUCINA mq 8.40
l BAGNO mq 4.40
l RIPOSTIGLIO mq 4.40
l VANO SCALA mq 14.00
AUTORIMESSA mq 28.30
I locali di abitazione e la scala sono pavimentati in parquet, ad eccezione della cucina, che
presenta pavimentazione in piastrelle, e dei bagni, anch'essi con pavimentazione in piastrelle
e rivestimento coordinato.
Il piano seminterrato è interamente pavimentato con piastrelle grigie, ad eccezione del bagno che ha
pavimento e rivestimento in piastrelle di ceramica colore verde; nella taverna è presente un camino e
ed una cucina a vista in muratura con piano in granito. Una porta blindata nel vano scala divide
l'unità dall'altra porzione di bifamiliare.
Esiste inoltre un vano tecnico nel sottotetto, sopra la soletta del primo piano, probabilmente in
comune con l'altra unità immobiliare e al momento non accessibile: è visibile sull'intonaco del soffitto
del vano scala la traccia di una discontinuità di forma rettangolare, probabilmente una botola di
accesso al sottotetto, tamponata in occasione dei lavori di ristrutturazione, nonchè una finestrella
sulla facciata lato sud-ovest.
Pareti e soffitti sono intonacati e tinteggiati; i serramenti esterni sono stati sostituiti nel 2009 e sono
in legno, di colore bianco, con vetrocamera, dotati di inferriate apribili sempre in colore bianco e di
persiane in alluminio colore marrone.
La struttura è mista, in muratura portante e calcestruzzo armato; gli esterni sono intonacati e
tinteggiati in colore bianco, con rivestimento in beola nelle porzioni emergenti del seminterrato e del
pilastro sul balcone; la copertura è a padiglioni con gronda piana in cemento e manto in tegole di
laterizio, la lattoneria è in rame ad eccezione dei pluviali che sono in pvc.
tecnico incaricato: ANTONELLA LOMBARDO
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Gli impianti, di cui non è stata rinvenuta la Certificazione di Conformità, almeno in
apparenza appaiono indipendenti rispetto all'altra unità immobiliare. Quello di riscaldamento è
alimentato da caldaia a gas posta nel bagno del seminterrato: vista l'assenza di radiatori, si presume
sia del tipo a pavimento, con presenza di termoarredi nei bagni. E' visibile inoltre la predisposizione
dell'impianto di condizionamento per la presenza di una placca in plastica di forma rettangolare sopra
le porte e di un fascio di cavi che fuoriesce dal muro laterale in direzione della copertura del box.
Lungo il lato sud-ovest, in aderenza al fabbricato principale ed estesa fino al confine di proprietà, è
stata realizzata l'autorimessa doppia, con copertura piana; è dotata di due porte basculanti in
alluminio motorizzate ed ha accesso carraio indipendente dalla via Vittorio Veneto, attraverso un
percorso pavimentato in blocchetti di cemento. Sul lato posteriore dell'autorimessa è stata aperta una
porta che consente l'accesso al giardino di proprietà.
Il giardino si estende davanti e dietro la proprietà, è piantumato con arbusti e con un grande abete
sul fronte, e dotato di illuminazione; non esiste una divisione fisica con la porzione di giardino
dell'altra porzione di bifamiliare.
L'unità immobiliare presenta finiture di pregio e un buono stato di conservazione complessivo: solo
in una camera da letto si vede una macchia di umidità a soffitto la cui origine è da accertare non
essendo possibile accedere al sottotetto. Tuttavia al suo interno è stata oggetto di diffusi atti
vandalici:
l segnati con vernice acrilica porte, finestre, alcuni davanzali, pavimenti, pareti, scale
l rimosse alcune porte e i relativi coprifili
l danneggiate con oggetti appuntiti alcune finestre
l danneggiata in modo irreparabile la rubinetteria dei bagni e molti degli elementi sanitari
l rimosse tutte le placche e la gran parte dei frutti dell'impianto elettrico
Tali condizioni incidono evidentemente sul valore dell'immobile, come specificato nell'apposita
sezione.
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Lorda Pavimento (Slp)
Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato
descrizione consistenza indice commerciale
abitazione 195,40 x 100 % = 195,40
locali accessori piano
91,80 x 50 % = 45,90
seminterrato
balconi 24,00 x 30 % = 7,20
Totale: 311,20 248,50
ACCESSORI:
box doppio, sviluppa una superficie commerciale di 16,95 Mq.
Identificazione catastale:
l foglio 7 particella 2724 sub. 501 (catasto fabbricati), sezione urbana CZ, categoria C/6,
consistenza 29 mq, rendita 79,38 Euro
Coerenze: da nord in senso orario: sub. 503 su tre lati, mapp. 2722
VALUTAZIONE:
tecnico incaricato: ANTONELLA LOMBARDO
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DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Fonte di informazione: internet
Descrizione: porzione bifamiliare su 2 livelli con box e giardino
Indirizzo: Castellanza
Superfici principali e secondarie: 245
Superfici accessorie:
Prezzo: 355.000,00 pari a 1.448,98 Euro/mq
COMPARATIVO 2
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Fonte di informazione: internet
Descrizione: villa singola su un livello con taverna, box e giardino
Indirizzo: Castellanza - via Campanella, 8
Superfici principali e secondarie: 278
Superfici accessorie:
Prezzo: 450.000,00 pari a 1.618,71 Euro/mq
COMPARATIVO 3
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Fonte di informazione: internet
Descrizione: villa singola su 2 livelli con box doppio e giardino, ristrutturata negli anni '90
Indirizzo: Castellanza - via Borsano, 38
Superfici principali e secondarie: 250
Superfici accessorie:
Prezzo: 410.000,00 pari a 1.640,00 Euro/mq
COMPARATIVO 4
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Fonte di informazione: internet
Descrizione: villa bifamiliare
Indirizzo: Castellanza
Superfici principali e secondarie: 480
Superfici accessorie:
Prezzo: 800.000,00 pari a 1.666,67 Euro/mq
INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI:
Camera di Commercio di Varese (29/09/2020)
Valore minimo: 1.600,00
Valore massimo: 1.950,00
tecnico incaricato: ANTONELLA LOMBARDO
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Note: valori per abitazioni nuove/ristrutturate; per le unità abitabili in buono stato, i valori sono: min. 750-max.
1.050 vista l'epoca di ristrutturazione (11 anni fa) si considera un valore medio tra i due
Agenzia delle Entrate (30/06/2020)
Valore minimo: 1.150,00
Valore massimo: 1.500,00
Note: valori riferiti a ville e villini
SVILUPPO VALUTAZIONE:
L'Esperto Stimatore applica il metodo sintetico-comparativo, fondato sul confronto tra l'immobile in
oggetto ed altri di similari caratteristiche di cui siano noti prezzi, tenendo conto in particolare dei
seguenti elementi:
l regolarità urbanistica ed edilizia;
l consistenza dell'unità immobiliare e sulla sua superficie commerciale;
l ubicazione del fabbricato;
l grado di conservazione dell'unità e del fabbricato nel suo complesso;
l livello delle finiture;
l dotazione relativa agli impianti presente nell'unità immobiliare;
l sulle quotazioni fornite dall'Osservatorio Immobiliare della Camera di Commercio di Varese;
l sulle indagini di mercato presso le agenzie immobiliari per immobili di caratteristiche simili, da
ristrutturare e abitabili in buono stato.
Nello specifico si è deciso di non tenere conto della limitazione nella proprietà del bene per la
presenza di un usufrutto di fatto decaduto per il decesso degli usufruttuari; mentre, visti gli atti di
vandalismo cui è stato oggetto l'immobile che impongono consistenti interventi di pulizia, nonchè di
manutenzione e ripristino, e vista la presenza di una irregolarità edilizia che comporta la
predisposizione di pratica in sanatoria e il successivo aggiornamento catastale, il perito ritiene di
applicare un coefficiente di deprezzamento in via cautelare sul valore del bene espresso in
percentuale (-10%).
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore superficie principale: 248,50 x 1.500,00 = 372.750,00
Valore superficie accessori: 16,95 x 1.500,00 = 25.425,00
398.175,00
DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE:
descrizione importo
deprezzamento per atti vandalici e sanatoria edilizia -39.817,50
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 358.357,50
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 358.357,50
BENI IN CASTELLANZA VIA VITTORIO VENETO 63
tecnico incaricato: ANTONELLA LOMBARDO
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VILLA BIFAMILIARE
DI CUI AL PUNTO B
villa bifamiliare a CASTELLANZA via Vittorio Veneto 63, della superficie commerciale di 323,45 mq
per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Trattasi di porzione di villa bifamiliare dalle dimensioni generose realizzata alla fine degli anni
'60, oggetto di alcuni interventi recenti di ristrutturazione. E' disposta su tre livelli: zona giorno al
piano rialzato con servizi e balcone; zona notte al piano primo con quattro camere, servizi e balcone;
lavanderia, locali di servizio al piano seminterrato oltre ad autorimessa tripla; porzione di cantina al
piano interrato con accesso dall'autorimessa; giardino su tre lati.
L'immobile, al suo interno, è stato oggetto di atti vandalici.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1-S1, ha un'altezza interna di
2,90.Identificazione catastale:
l foglio 7 particella 2724 sub. 502 (catasto fabbricati), sezione urbana CZ, categoria A/7, classe
3, consistenza 12 vani, rendita 1.146,53 Euro, indirizzo catastale: via Vittorio Veneto, 63,
piano: T-1-S1, intestato a *** DATO OSCURATO ***
Coerenze: da nord in senso orario: via Vittorio Veneto, mapp. 3579, mapp. 1128, mapp. 1129,
sub. 503.
Bonifica catastale per allineamento alle mappe: in precedenza l'immobile era identificato al
mappale 1934 sub. 502; la tipologia del diritto risulta ancora "nuda proprietà" in quanto non è
mai stata presentata voltura per ricongiungimento di usufrutto a seguito della morte dei
genitori beneficiari dell'usufrutto: Ghioldi Angelo e Merlin Maria Pia.
L'intero edificio sviluppa 4 piani, 2 piani fuori terra, 2 piano interrato. Immobile costruito nel 1970.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area
mista (i più importanti centri limitrofi sono Università LIUC). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi
sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
SERVIZI
università eccellente
supermercato ottimo
municipio al di sopra della
media
centro commerciale ottimo
ospedale buono
COLLEGAMENTI
ferrovia distante 2 KM ottimo
autostrada distante 3,5 km ottimo
aeroporto distante 20 km ottimo
autobus al di sopra della
media
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
livello di piano: al di sopra della
media
tecnico incaricato: ANTONELLA LOMBARDO
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esposizione: buono
luminosità: buono
panoramicità: al di sopra della
media
impianti tecnici: nella media
stato di manutenzione generale: nella media
servizi: nella media
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Porzione di villa bifamiliare edificata tra il 1968 e il 1970 di due piani fuori terra adibiti ad
abitazione, seminterrato con locali accessori ed autorimessa tripla, piccola cantina cantina
interrata. Ha forma rettangolare ed affaccio su tre lati, tutti verso il giardino di proprietà: a nord-
ovest, in direzione della via Vittorio Veneto, a nord-est lateralmente e a sud-est il retro.
L'accesso pedonale, comune con l'altra porzione della bifamiliare, avviene dalla via Vittorio
Veneto, dove è presente una rientranza della recinzione, protetta da tettoia, ove sono posti i citofoni
e le cassette per le lettere: oltrepassato il cancello in ferro, un percorso pedonale lastricato in beola
conduce alla scalinata in marmo rosato e all'importante portone d'ingresso all'abitazione: una doppia
porta blindata in legno contornata da specchiature vetrate.
Dalla porta si accede all'ampio ingresso con soffitto ribassato e faretti incassati, separato dal
soggiorno da due arcate: la zona giorno è caratterizzata dalla presenza di un camino, da due porte
finestre che danno accesso al balcone che corre lungo tutto il fianco dell'edificio, e dalla scala ad "L"
con parapetto in ferro decorato che conduce al piano superiore. Una porta in posizione centrale
immette nel disimpegno/ripopstiglio che serve la cucina, anch'essa con accesso al balcone, il bagno
ed il tinello, oltre alla scala che conduce al piano seminterrato dotata di porta blindata.
Al piano primo la scala sbarca in posizione centrale su un corridoio che disimpegna tutti i locali: a
destra due camere di cui una con bagno privato, ed un secondo bagno; a sinistra altre due camere
con affaccio sul balcone, ed una porta finestra che illumina il corridoio da accesso al balcone.
Al piano seminterrato la scala conduce ad un ampio locale adibito a lavanderia con accesso diretto
all'autorimessa da tre posti auto e, attraverso essa, ad un corridoio su cui si apre un locale ed il
disimpegno a servizio della centrale termica. Una porta blindata al termine del corridoio divide
dall'altra unità immobiliare.
Sempre nell'autorimessa, in posizione defilata, è stato realizzato un vano con scala a chiocciola che
consente l'accesso ad una cantina interamente in muratura a vista che si sviluppa al di sotto del
giardino di proprietà, realizzata in assenza di autorizzazione edilizia.
E' presente un balcone con parapetto in ferro decorato e scale di accesso al giardino che si sviluppa
lungo il lato di nord-est, con funzione di tettoia per la sottostante autorimessa, cui si accede dalla
cucina e dal soggiorno; un altro ampio balcone si sviluppa al piano primo, fronte via Vittorio Veneto,
in corrispondenza dell'ingresso e di parte del soggiorno.
Esiste inoltre un vano tecnico inaccessibile nel sottotetto, sopra il primo piano, probabilmente in
comune con l'altra unità immobiliare ed illuminato da una finestrella posta sulla facciata di nord-est.
I locali presentano all'incirca le seguenti superfici utili:
PIANO RIALZATO (h 2.80)
l INGRESSO mq 11.00
l SOGGIORNO mq 71.00
l DISIMPEGNO mq 4.00
l CUCINA mq 16.50
l BAGNO mq 6.00
l TINELLO mq 18.50
tecnico incaricato: ANTONELLA LOMBARDO
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l BALCONE mq 29.00
PIANO PRIMO (h 2.90)
l CAMERA mq 15.00
l BAGNO mq 6.00
l CAMERA mq 16.50
l BAGNO mq 7.80
l CAMERA mq 16.50
l CAMERA mq 11.50
l DISIMPEGNO mq 12.00
l BALCONE mq 35.00
PIANO SEMINTERRATO (h 2.20)
l LAVANDERIA mq 27.50
l CORRIDOIO mq 7.00
l LOCALE mq 11.00
l DISIMPEGNO mq 3.00
l CENTR. TERMICA mq 10.00
l AUTORIMESSA mq 77.00
PIANO INTERRATO (h media 2.20)
l VANO SCALA mq 2.65
l CANTINA mq 13.00
I locali di abitazione sono pavimentati in parquet, così come la scala, ad eccezione di bagni e
cucina con pavimento e rivestimento in piastrelle di vario formato e colore. La scala che conduce al
seminterrato è inceve in pietra rosata.
I serramenti esterni sono stati sostituiti presumibilmente nel 2009, come nell'altra unità immobiliare, e
sono in legno, di colore bianco, dotati di vetrocamera, inferriate apribili sempre in colore bianco e
persiane in legno colore marrone che necessitano di intervento di manutenzione.
La struttura è mista, in muratura portante e calcestruzzo armato; gli esterni sono intonacati e
tinteggiati in colore bianco, con rivestimento in beola nella fascia emergente del seminterrato e in
alcune porzioni tra cui i pilastri; la copertura è a padiglioni con gronda piana in cemento e manto in
tegole di laterizio, la lattoneria è in rame, ad eccezione dei pluviali.
Gli impianti, di cui non è stata rinvenuta la Certificazione di Conformità, almeno in
apparenza appaiono indipendenti rispetto all'altra unità immobiliare. Quello di riscaldamento e di
acqua calda sanitaria è alimentato da caldaia a basamento posta nell'apposito locale tecnico del
seminterrato: vista l'assenza di radiatori al piano rialzato e primo, si presume sia del tipo a pavimento,
con caloriferi nei bagni; tuttavia nel soggiorno vi è la presenza di un fancoil. Sono presenti split per il
raffrescamento dell'aria in quasi tutti i locali.
Il piano seminterrato, di altezza pari 220 cm, ha finestre il ferro con vetro semplice ed inferriate, è
interamente pavimentato con piastrelle colore grigio formato 30x30, compresa l'autorimessa dotata di
n. 3 porte basculanti in alluminio motorizzate; è presente un impianto elettrico esterno e di
riscaldamento con caloriferi e fancoil.
La pavimentazione delle aree esterne carrabili è stata realizzata in blocchetti di cemento, delimitata da
cordoli verso il giardino, piantumato con alcuni alberi ad alto fusto, tra cui quattro splendidi cedri
verso il confine di proprietà e una magnolia sul fronte, e dotato di illuminazione esterna fornita da
lampioncini, non tutti in buono stato.
tecnico incaricato: ANTONELLA LOMBARDO
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L'unità immobiliare presenta finiture di pregio e un discreto stato di conservazione complessivo,
tuttavia al suo interno è stata oggetto di diffusi atti vandalici:
l segnati con vernice acrilica porte, finestre, alcuni davanzali, pavimenti, pareti, scale
l rimosse alcune porte e i relativi coprifili
l danneggiate con oggetti appuntiti alcune finestre
l danneggiata in modo irreparabile la rubinetteria dei bagni e molti degli elementi sanitari
l rimosse tutte le placche dell'impianto elettrico
Tali condizioni incidono evidentemente sul valore dell'immobile, come specificato nell'apposita
sezione.
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle
Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato
descrizione consistenza indice commerciale
P.T. - abitazione 150,00 x 100 % = 150,00
P. 1 - abitazione 110,00 x 100 % = 110,00
locali seminterrato 70,00 x 50 % = 35,00
cantina interrata 18,50 x 50 % = 9,25
balconi 64,00 x 30 % = 19,20
Totale: 412,50 323,45
ACCESSORI:
box doppio, sviluppa una superficie commerciale di 43,00 Mq.
Identificazione catastale:
l foglio 7 particella 2727 sub. 4 (catasto fabbricati), sezione urbana CZ, categoria C/6, classe 6,
consistenza 86 mq, rendita 199,87 Euro, indirizzo catastale: via Vittorio Veneto n. 6, piano: S1,
intestato a *** DATO OSCURATO ***
Coerenze: da nord in senso orario: sub. 502 sui quattro lati
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Fonte di informazione: internet
Descrizione: porzione bifamiliare su 2 livelli con box e giardino
Indirizzo: Castellanza
tecnico incaricato: ANTONELLA LOMBARDO
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Superfici principali e secondarie: 245
Superfici accessorie:
Prezzo: 355.000,00 pari a 1.448,98 Euro/mq
COMPARATIVO 2
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Fonte di informazione: internet
Descrizione: villa singola su un livello con taverna, box e giardino
Indirizzo: Castellanza - via Campanella, 8
Superfici principali e secondarie: 278
Superfici accessorie:
Prezzo: 450.000,00 pari a 1.618,71 Euro/mq
COMPARATIVO 3
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Fonte di informazione: internet
Descrizione: villa singola su 2 livelli con box doppio e giardino, ristrutturata negli anni '90
Indirizzo: Castellanza - via Borsano, 38
Superfici principali e secondarie: 250
Superfici accessorie:
Prezzo: 410.000,00 pari a 1.640,00 Euro/mq
COMPARATIVO 4
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Fonte di informazione: internet
Descrizione: villa bifamiliare
Indirizzo: Castellanza
Superfici principali e secondarie: 480
Superfici accessorie:
Prezzo: 800.000,00 pari a 1.666,67 Euro/mq
INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI:
Agenzia delle Entrate (30/06/2020)
Valore minimo: 1.150,00
Valore massimo: 1.500,00
Note: valori riferiti a ville e villini
Camera di Commercio di Varese (29/09/2020)
Valore minimo: 1.600,00
Valore massimo: 1.950,00
Note: valori per abitazioni nuove/ristrutturate; per le unità abitabili in buono stato, i valori sono: min. 750-max.
1.050 vista l'epoca di ristrutturazione (11 anni fa) si considera un valore medio tra i due
SVILUPPO VALUTAZIONE:
L'Esperto Stimatore applica il metodo sintetico-comparativo, fondato sul confronto tra l'immobile in
oggetto ed altri di similari caratteristiche di cui siano noti prezzi, tenendo conto in particolare dei
seguenti elementi:
tecnico incaricato: ANTONELLA LOMBARDO
Pagina 16 di 19Espropriazioni immobiliari N. 140/2020
promossa da: PENELOPE SPV S.R.L.
l regolarità urbanistica ed edilizia;
l consistenza dell'unità immobiliare e sulla sua superficie commerciale;
l ubicazione del fabbricato;
l grado di conservazione dell'unità e del fabbricato nel suo complesso;
l livello delle finiture;
l dotazione relativa agli impianti presente nell'unità immobiliare;
l sulle quotazioni fornite dall'Osservatorio Immobiliare della Camera di Commercio di Varese;
l sulle indagini di mercato presso le agenzie immobiliari per immobili di caratteristiche simili, da
ristrutturare e abitabili in buono stato.
Nello specifico si è deciso di non tenere conto della limitazione nella proprietà del bene per la
presenza di un usufrutto di fatto decaduto per il decesso degli usufruttuari; mentre, visti gli atti di
vandalismo cui è stato oggetto l'immobile che impongono consistenti interventi di pulizia, nonchè di
manutenzione e ripristino, e vista la presenza di una irregolarità edilizia che comporta la
predisposizione di pratica in sanatoria e il successivo aggiornamento catastale, il perito ritiene di
applicare un coefficiente di deprezzamento in via cautelare sul valore del bene espresso in
percentuale(-10%).
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore superficie principale: 323,45 x 1.400,00 = 452.830,00
Valore superficie accessori: 43,00 x 1.400,00 = 60.200,00
513.030,00
DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE:
descrizione importo
deprezzamento per atti vandalici e sanatoria edilizia -51.303,00
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 461.727,00
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 461.727,00
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
L'Esperto Stimatore applica il metodo sintetico-comparativo, fondato sul confronto tra l'immobile in
oggetto ed altri di similari caratteristiche di cui siano noti prezzi, tenendo conto di una serie di
elementi.
Nello specifico, viste le condizioni in cui versano gli immobili, oggetto di atti vandalici che
impongono opere di sostituzione e ripristino di manufatti e finiture, si applica un coefficiente di
deprezzamento sia a copertura degli interventi da effettuare, sia della regolarizzazione edilizia.
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Varese, conservatoria dei registri immobiliari di
Milano 2, ufficio tecnico di Castellanza, agenzie: internet, osservatori del mercato immobiliare
Agenzia delle Entrate, Camera di Commercio di Varese
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
tecnico incaricato: ANTONELLA LOMBARDO
Pagina 17 di 19Espropriazioni immobiliari N. 140/2020
promossa da: PENELOPE SPV S.R.L.
l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle
conoscenze del valutatore;
l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni
eventualmente riportate in perizia;
l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della
professione;
l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o
collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
villa
A 248,50 16,95 358.357,50 358.357,50
bifamiliare
villa
B 323,45 43,00 461.727,00 461.727,00
bifamiliare
820.084,50 € 820.084,50 €
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 0,00
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 820.084,50
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
Riduzione del valore del 0% per l'immediatezza della vendita giudiziaria (valore €. 0,00
di realizzo):
Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e €. 820.084,50
di diritto in cui si trova:
Ulteriore riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base €. 0,00
catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di
eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria (calcolato sul valore di realizzo):
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
Riduzione per arrotondamento: €. 84,50
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello €. 820.000,00
stato di fatto e di diritto in cui si trova:
data 14/01/2021
il tecnico incaricato
ANTONELLA LOMBARDO
tecnico incaricato: ANTONELLA LOMBARDO
Pagina 18 di 19Espropriazioni immobiliari N. 140/2020
promossa da: PENELOPE SPV S.R.L.
tecnico incaricato: ANTONELLA LOMBARDO
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